定金还是订金
http://
在目前商品房预售中，售楼方(开发商)往往在正式签订商品房预售合同前，先与购房者签订所谓“认购协议”，其中大多要求购房者先支付一定金额的订金，同时订金不退；作为交换，售楼方保证将一定房号的房间预留给购房者，以便日后双方签订正式合同。然而，经常会出现购房者交完订金后又反悔，不再想买房了，要求退还订金，或是售楼方将预售的房间卖给了第三方，或是双方因为诸多原因如按揭、交房期限等未能达成一致，从而未能签订正式预售合同。那么订金是否退还，或者售楼方除了返还订金外是否要双倍返还(即按订金两倍的数额返还给购房者)，这就引发了“订金”是不是“定金”的法律问题。
“定金”的概念在《中华人民共和国担保法》中已得到了规范，它既是履约的保证，又是一种支付，同时还是一种赔偿，即通过支付一定数额的金钱来表明合同双方有意并要全面履行签订的合同，若一方违约，在定金上将作出相应的处理，若双方守约，定金可抵作价款，此时表现为一种支付，若支付方(购房者)违约，定金不退，若收付方(售楼方)违约，要双倍返还定金，这不仅仅是赔偿，还是一种对等的赔偿。法律还规定定金数额不得超过合同总价的20%。“定金”一词在商品房预售合同中也得到使用。
购房者所支付的“订金”与法律规定的“定金”其共同之处是：两者均是一种履约的保证，也具有支付性质，同时也有赔偿的作用，但是不同点：“这种保证或赔偿仅仅是单方的，仅仅是支付方对收付方的保证，也仅仅是在支付方违约时对收付方的赔偿，在收付方若违约是否双倍返还的问题上是不明确的，收付方违约仅仅退还订金，对支付方来说这并不包含赔偿，也不是一种保证。可见“定金”和“订金”在对售楼方的法律后果是有所不同的。
购房者支付订金，作出了一定的保证并承担了一定的风险，售楼方收到订金做出一定的承诺，不将房屋再卖给他人，也承担一定的责任，这里存在着相互的承诺和义务。但售楼方因持有订金而具有一定的主动权，鉴于上述订金的特点(即不对等性)，售楼方往往处于更为有利的地位。
在实践中，因为订金是规定在认购协议中的，而不是在正式的商品房预售合同中，对认购协议的效力的认识上也会有不同的见解，从而对订金的效力也会有不同的看法。九九年十月一日新的合同法生效，对房地产案件的审理，会存在两种倾向或主张即合同自治原则(即尊重合同双方的意思表示)和房地产要式合同原则(即房地产交易应履行一定的手续或程序方能生效)。若侧重第一种原则的话，“订金”应按双方约定，没有规定双倍返还购房者，也就不会要求双倍返还，认购协议既然是双方自愿签署，就应具备约束力。若侧重第二种原则的话，房地产买卖除了双方自愿外，还应履行一定的法律手续，如开发商是否具备预售许可证，双方签订的认购协议不同于正式预售合同，正
式预售合同须登记方能生效，因此认购协议会被认定为无效，订金的规定也就无效，无效合同处理的一般原则是各自返还，现在，要求退房的购房者常常依此理由要求返还订金。
综上所述，从法律后果的意义上讲，“订金”有别于“定金”，购房者应注意订金中的风险，力求少交订金以减少风险，售楼方应注意尽量符合法律的有关要求，减少不规范行为，合法有效地赚钱。
