静宁县汽车南站商业招商策划方案
引言
大中型超市的成功开发与运营，招商工作占有重要位置，作为专业的商业管理公司，我公司重点研究了国内外招商经验、教训，结合自己的实践经验，形成了自己的招商体系和理念，我们不仅有一流的专家顾问，而且具备国内外大商家与品牌供应商整合能力。我们倡导大型购物中心与品牌供应商建立新型合作关系，经营公司不要过分依靠收取供应商费用维持运转，而是要依靠建立良性的购物中心与厂商价值链，对商家开发的产品提供有针对性市场指导，并采用一流的营销措施，加快销售速度提高商品与资金周转效率，提高人均单位面积销售额，走可持续性发展之路。
为促进地方经济社会发展，提升城市品位，根据静宁县汽车南站建设总体规划布局，现就汽车南站商业服务配套基础设施建设，制定商业招商策划方案。
一、项目基本情况
1.项目位置：位于静宁县汽车南站站前广场。
2.用地面积：规划用地总面积2000平方米，建筑面积6000平方米,容积率1.95，建筑密度64%。
3.土地用途：批发零售用地。
4.项目内容：建设一个大型地下超市（不可分割销售转让建成后的商业用房）。
5.投资估算及资金来源：项目总投资5000万元。由投资方自筹资金，部分出让，依法投资兴建和经营。
6.规划设计条件：详见。
7.建设期限：自该项目国有建设用地使用权挂牌成交之日起24个月内完工并投入使用。
二、相关优惠政策及责任
三、集资及出让条件
凡符合以下条件的均可报名：
1.集资对象为本公司在职职工
2.出让对象为具有一定实力的个人或商业公司，并交纳一定的履约保证金（不计息），签订出让合同。
3.不接受联合体报名。
项目背景
龙岗开发区内人口稠密,随着多家房地产项目建设投入使用,区内常住人口将达到20万人之多,而区内现有超市均因规模太小而无法满足人们需要,兴建2-3个大型超市势在必行。 项目建设内容
每个超市面积约10亩,营业面积将在10000平方米以上,投资超过1亿元,主要从事商品零售。 市场预测分析
超市可选址在开发区主干道两侧，毗邻住宅区，人口流动量大，市场需求旺，项目前景十分看好。 投资估算
该项目总投资约1亿元，其中土建工程6000万元，基础设施、绿化、配套工程、装饰费用合计4000万元。
一、招商原则
招商之前，对整个超市进行统一设计和规划，充分考虑不同品种以及同种品种不同风格档次之间的互补促进作用。超市统一运营包含五个方面的内容：统一经营调控、统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一管理。这其中布局设计管理与统一招商管理又是后面三个统一工作的基础和起源。这项工作的成败得失不仅决定了超市经营者前期的规划是否成功，而且决定着后期购物中心商业运营的管理能否成功。 第一基本原则：先进行布局设计和招商工作，后进行规划设计。许多超市经营者没有委托专家进行布局设计和品项布局，招商过程中发现想进来的大供应商和联营户，发现许多规划设计不符合自己的要求，临时做变动的较多。我公司不仅遵守购物中心各品项经营黄金比例，而且不断创新，不仅考虑品项比例配置，而且注重商业文化设计，整套VI系统围绕卖场动感线设计，及具商业氛围。
第二基本原则：要维护购物中心的统一主题形象和统一品牌形象，事先进行统一的理念设计是基础。招商要始终注意维护和管理好已确定的经营主题和品牌形象。
第三基本原则：购物中心的招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异种品项互补。简单地说，同业差异就是不同档次、不同风格，不能盲目招入档次完全相同的同类品项进入。
第四基本原则：购物中心经营方式的选择原则。核心主力零售尽量自营一部分，再招经营实力较强的供应商、联营户；对于卖场内尽量以联营扣点为主、租赁为辅，这样也可以增强经营者对购物中心的整体控制力度，提升经营业绩。
第五基本原则：招商顺序原则。外租区先行，联营随后，大品牌、大 供应商次之，散户补充的原则；吸引人气较多项目先行，零售购物项目优先，辅助项目配套的原则。
第六基本原则：核心自营区招商布局原则，从整体布局上有利于人流进入卖场零售区，同时也便于向其它区域回旋，通道好比血管，要方便人流的回旋。卖场布局要充分考虑商品之间的关联性。购物中心特别是大型购物中心的蔬果适合放在经营轴线的端点。
第七基本原则：特殊商户招商优惠原则。以点代面，特色经营\"是购 物中心经营特点。特殊商户是指具有较高文化、艺术、科技含量 的经营单位，对它们给予优惠政策，邀请其入场，能够起到增强文化 氛围，活跃购物中心气氛之作用。当然特殊商户的经营范围要与购物 中心的经营主题及品牌形象相吻合。
第八基本原则：租赁经营采用放水养鱼的原则。因为购物中心经营具有长期性特点，采用基本租金＋浮动租金与优质服务做法，浮动租与销售额挂钩，将整个购物中心真正做旺。这样经营者与商户才能一同成长。放水养鱼的原则可以理解为先做人气，再做生意，一起分享成长空间的原则。
第九基本原则：统一招商的\"管理\"要充分体现和强调对商户的统一服务。统一服务包含统一的商户结算、统一的营销服务、统一的信 息系统支持服务、统一的培训服务、统一的卖场规划指导服务、统一 的行政事务管理服务等等。这个\"统一服务\"不但要体现在思想上和招商合约中，更要体现到后期的营销管理中，商户最渴望的是赢利。
第十基本原则：购物中心要具备完善信息系统，重视知识管理，为购物中心管理者、广大签约商户和顾客都提供便利。建立统一的信息平台，进行精细化的管理，不但能够为顾客提供统一收银、消费一卡通等便利的服务，还能为广大签约商户提供丰富准确的顾客信息和市场信息，甚至于提供更详细的经营信息，譬如零售商品单品进销存信息等等。更能为购物中心自身提供布局疏密度、品项搭配、人员配置、场地坪效、商户业绩等经营信息，便于购物中心分析后对经营场地（稀缺资源）进行再分配。招商不是一个开业前就完结的工作，实际上购物中心的招商是一个无限循环的工作，开业前是大规模招商，开业后根据销售情况进行调整招商，这都需要信息系统的分析支持，更需要基于知识的辅助决策。
二、招商策划的核心――招商计划
制定招商计划、营销宣传计划，为保障经营者利益，我们要做好 细致的准备工作。要确定招商时间安排、主要招商场所、主要招商骨 干、招商宣传与招商策划、主要招商活动、招商费用，并得到经营者 主要领导的支持。在开展实际招商工作之前，我们首先确定招商目标， 然后确定具体条件。外租区招商条件：按照实用面积收取租金，具体方案略联营区招商条件：可以采取基本租金＋销售额提成的方式， 将经营业绩与租金收益挂钩，密切联营商户与购物中心的统一经营关系。空调费用统一收取空调费用；空调设备例如压缩机何管道等由厂家自己提供，空调费用自己支付。供应商支持与服务降低经营成本，例如配送服务 招商时间安排
由于大型购物中心招商任务较重，招商时间要提前安排，其中大 户招商要事先做好相关工作，在项目设计方案出来后要正式确定意 向，根据大商家的具体要求进行方案设计修改与完善，而后进入施工 状态，避免方案被迫修改所造成的损失。招商团队建设我公司有专业人才招商宣传确定费用比例、费用总额（略）
招商费用管理：
盲目招商，花费巨大，收效不佳，这是经营者担心的问题。
招商费用主要包括：人员费用、接待费用、宣传费用――广告及招商活动费用。
降低招商成本提高招商效率的一个重要措施是： 委托专业顾问公司招商。
招商费用使用策略：
1、招商任务指标分解到人，成本分解到人。
2、关键性招商集中使用，避免零打碎敲。
3、重点保障优秀招商人才的工资待遇和奖励管理。
4、重视客户营销和关系营销，费用安排上予以倾斜。兵不在多而在精，招商人员不需要整天坐在办公室，衡量招商人员的主要业绩在于招商成果，招商人员需要保持连续性，因此需要良好的激励措施。
三、招商队伍的建立与优化
招商队伍的团队知识结构，需要事先精心策划，最好具有大西北 招商视野，采取如下人员组合。
招商队伍的最佳组合：招商人员
3人组合招商总监一名，全面负责招商工作。招商经理两名，一名负责外租区及联营户招商；一名负责供应商招商。招商质量的保障： 根据我们总结各类招商案例，发现很多企化人作为运营管理团队，以好位置为诱饵，吃供应商回扣。对于招商人员还要有较好的约束措施， 主要是控制招商质量，对于委托经营管理团队的项目，更要在委托合同规定招商质量及验收标准。
四、招商宣传、造势
超市项目招商宣传的三个目标：
1、吸引大商户目光
2、吸引品牌供应商进场
3、为开业作好宣传，引起消费者的关注在吸引大商户入驻宣传方面， 宜采用多种宣传手段：报纸、专业杂志、网络媒体，我们建议不仅要注重项目本身宣传，也要突出企业品牌， 7 例如可以请商业专家写专著宣传，提升项目档次，塑造良好品牌形象，为后续开业经营奠定良好基础。 电视：针对中小散户招商报纸、专业杂志：针对大商户招商
招商造势至关重要，孙子兵法曰：不战而屈人之兵，势险节短，造势要依托自身优势，重视宣传的协同效应。在招商造势方面，不能完全采用广告宣传模式，我公司在这方面的资源正好可以互补。
五、招商及谈判策略
由商业管理公司主导招商工作，充分利用现有招商社会资源。我公司与大商户不仅保持良好关系，而且我们的商业眼光与顾问服务水准， 也能得到大商户的信赖。再加上我公司在西北地区为大小几十家超市做过开业策划，在招商工作各个环节相当熟悉，可以为经营者争取到最大利润。
