经济适用住房定价成本监审办法
（征求意见稿）
第一条 为规范经济适用住房定价成本的监审行为，提高价格决策的科学性和透明度，根据《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国会计法》、《中华人民共和国税法》、《政府制定价格成本监审办法》、《经济适用住房价格管理办法》等规定，制定本办法。
第二条
本办法适用于价格主管部门对经济适用住房开发企业的成本进行调查、审核和核算定价成本的行为。
第三条 本办法所称经济适用住房定价成本监审,是指政府价格主管部门调查、审核、核算经济适用住房定价成本的行为。
第四条 本办法所称经济适用住房定价成本，是指纳入政府经济适用住房建设计划，建设用地实行行政划拨，享受政府提供的优惠政策，向城镇中低收入家庭供应的普通居民住房的合理成本。
第五条 经济适用住房定价成本监审应遵循公平公正、真实合法、科学合理和程序规范的原则。
(一)权责发生制原则。凡是本期成本应负担的费用，不论款项是否支付，均应计入本期成本；凡是不属于本期成本应负担的
1 费用，即使款项已经支付，也不能计入本期成本。
（二）合法性原则。不符合《中华人民共和国会计法》等有关法律、行政法规和财务会计制度规定的费用不能计入定价成本。
（三）相关性原则。凡与本期经济适用住房开发无关的收支活动，一律不能计入经济适用住房开发成本。
（四）分类核算原则。经济适用住房开发企业的成本按独立的开发企业性质分类进行核算。
第六条 经济适用住房定价成本，必须以财务会计报表、帐册、原始凭证及合同、协议为依据，做到真实、准确、完整、合理。
第七条
经济适用住房定价成本由经济适用住房的开发成本和税金构成。
第八条 经济适用住房的开发成本包括：征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费、非营业性公共配套设施建设费、行政事业性收费、管理费、财务费和其他费用。
（一） 征地和拆迁安置补偿费。是指按照法律、法规及有关政策规定用于征用土地和拆迁补偿所支付的费用。包括：
1、土地征用费；
2、拆迁安置费；
3、拆迁补偿费；
4、其他拆迁补助费及按规定交纳耕地占用税等费用。拆迁中各类旧建筑物的回收残值应冲减成本。
（二） 勘察设计和前期工程费。指开发项目前期工作所发生的工程勘察、规划及设计、工程招投标费、施工通水、通电、通
2 气、通路及平整场地等前期费用。
1、工程勘察费。包括水文、文物、工程地质勘察费。
2、建筑规划及设计费。包括建筑工程设计费，建筑规划测绘费用等。
3、工程招标费。包括编标费、审标费、招标费。
4、前期工程费。包括施工通水、通电、通气、通路及平整土地的费用。
5、勘察设计和前期工程建设中发生的其他费用。
（三） 建筑安装工程费。是指列入施工图预（决）算项目的房屋建筑安装工程费。包括：
1、房屋的土建（含桩基）工程费；
2、水、暖、电、气、热、通讯、电视线路、消防、电梯等设备采购及安装工程费；
3、附属工程费；
4、建筑安装工程建设中发生的其他费用。
（四） 小区基础设施建设费。包括住宅小区红线内的道路、供水、供电、供气（管道燃气工程配套费）、供热、排污、排洪、有线电视、通讯、照明、环卫、绿化、消防、邮箱等公共基础设施建设费用。
（五） 非营业性公共配套设施建设费。包括按照城市建设总体规划要求列入小区施工图预算项目的配电所、水泵消防房、小区居委会、物业管理用房，公共停车棚、公厕、垃圾转运站等配套公建费用；学校、幼儿园等教育设施建设费用。
（六） 管理费，包括管理人员工资、办公费、差旅交通费、
3 固定资产使用费、工具用具使用费、劳动保险费、工会经费、职工教育经费、财产保险费、按规定缴纳的房产税、车船使用税、土地使用税、印花税等以及技术转让费、技术开发费、业务招待费、绿化费、广告费、公证费、法律顾问费、审计费、咨询费等。管理费合理支出总额不超过征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费五项之和2%的，按实际支出计算。否则，管理费按征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费五项之和的2%计算。
（七） 财务费用，指开发单位为经济适用住房建设筹措资金所发生的各种费用。包括经营者在建筑期间发生的利息支出(减利息收入)、汇兑净损失、金融机构手续费以及筹资发生的其他财务费用。
利息支出，在筹建期间（未办理竣工决算前），向金融机构借款的利息支出，按照实际发生数计算；向非金融机构借款的利息支出，按照不高于金融机构同类、同期贷款利率计算。所称金融机构，是指各类银行、保险公司以及中国人民银行批准从事金融业务的非金融机构。
（八）行政事业性收费。包括市政公共基础设施配套费、建筑地方高等教育费、工程质量监督费、白蚁防治费、人防建设费等，按国家有关规定计收。
（九）其他费用。前八项不包含的经济适用住房的开发成本。
第九条 税金，依照国家规定的税目和税率计算。包括营业
4 税、城市维护建设税、教育费附加。
第十条 职工福利费、工会经费、职工教育经费，分别按照职工工资总额的14%、2%和1.5%核定。养老保险、失业保险、医疗保险、生育保险、工伤保险等社会保障费用按照当地规定的比例和水平核定。
第十一条
固定资产折旧按照各类固定资产原值和财务制度规定的固定资产分类折旧年限应用直线法分类核算。固定资产提足折旧后，不论能否继续使用，均不再提取折旧；提前报废的固定资产，也不再补提折旧。对未使用、不需用的固定资产应计提折旧。（依据会计准则规定）
第十二条 业务招待费按照年收入总额的一定比例核定。年收入总额在1500万元（不含）以下的，按最高不超过收入总额的 5‰核定；年收入总额在1500万元（含）以上的，按最高不超过收入总额的3‰另加3万元核定。（根据现行税法规定）
第十三条 由于年终决算提前结帐等原因造成跨年列支并且金额较大，影响单位成本的，应进行调整。年初通过“以前年度损益调整”科目调整上年费用的，应按调整额加或减上年成本。
第十四条 下列费用不得计入经济适用住房开发成本：
（一）住房小区内经营性设施的建设费用；
（二）开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用；
（三）各种与住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其他
5 费用；
（四）各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；
（五）由政府负担和按规定已经减免及其他不应计入成本的费用。
（六）各种资本性支出和因违规违章造成的事故而产生的费用。
（七）在经济适用住房项目中为合理利用环境，依据规划要求建造的公企房、工商用房和车库部分，所取得的收益要全部冲减经济适用住房建设成本。但计算经济适用住房建筑面积时，上述建筑的面积也应扣除。
（八）与住房开发业务无关的其他费用支出；
（九）法律、法规和规章明确不得计入成本的其它支出。 第十五条 经济适用住房成本以一个住房小区或一幢住宅楼核算。单位套内面积成本计算公式为：
经济适用住房单位定价成本＝经济适用住房总定价成本（元）/经济适用住房总套内面积（平方米）
第十六条 建设单位或房地产开发经营企业应当在经济适用住房销售（预售）前，根据政府价格主管部门规定的成本监审表式核算开发成本，并附以下材料：
（一）经济适用住房建设的立项、用地批文及规划、拆迁、施工许可证、规划图、施工图等复印件；
（二）建筑安装工程概预（决）算书及工程设计、监理、施工合同等复印件；
（三）银行贷款合同、协议复印件；
（四）其他应当提供的材料。
第十七条
各省、自治区、直辖市可根据本办法，结合本地实际情况制定具体实施细则。
第十八条 本办法由国家发展和改革委员会解释。 第十九条
本办法自2007年1月1日起执行。 7
