天津2015年下半年房地产估价师《理论与方法》：房地产制度政策考
试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、银行为某家庭提供了期限为10年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款、若该笔贷款的实际年利率为7.25％，则名义年利率是。 A：7.02％ B：7.04％ C：7.50％ D：7.85％ E：借款合同
2、__，建设部制定了《城市房屋拆迁估价指导意见》，使得拆迁估价问题有了参考依据。
A．2003年1月1日 B．2004年1月1日 C．2004年12月1日 D．2003年12月1日
3、下列不属于取得房地产开发用地的途径是。 A：通过自己开发耕地取得 B：通过征收土地取得 C：通过城市房屋拆迁取得 D：通过市场购买取得
E：工业用地的监测点评估价格
4、划拨土地转让有两种规定，一是报有批准权的人民政府审批予以转让的，应当由__办理土地使用权出让手续，并根据国家有关规定缴纳土地使用权出让金；二是可不办理出让手续，但__应将所获得的收益上缴国家。 A．转让方，转让方 B．受让方，受让方 C．转让方，受让方 D．受让方，转让方
5、某临街商铺，投资者期望的自有资金资本化率为10％，银行可提供6成、5年利率8％、按月等额偿还的抵押贷款，则综合资本化率为。 A：8.8％ B：10％ C：18％ D：18.6％
E：工业用地的监测点评估价格
6、某待开发土地，其土地取得费为每亩36万元，土地开发费为1.5亿元／k㎡。假设开发周期为2年，其中第一年和第二年投资分别占总投资的60％和40％。银行贷款年利息为8％，该土地的投资利息为元／㎡。 A：55.20 B：103.22 C：109.63 D：114.82 E：工业用地的监测点评估价格
7、以单纯的土地使用权抵押的，其设定抵押的前提条件是，土地必须是以方式取得的。 A：划拨 B：出让 C：出租 D：抵押
E：执行层的组织协调
8、下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是（）。 A．了解某宗房地产的出租人权益价值
B．了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值 C．了解某地区地震后房地产价值的变化
D．了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额
9、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方__元/m2。 A．2020.80 B．2214.29 C．2336.45 D．2447.37
10、在无限年的前提下，土地年内地租为300元／㎡，购买年为25年，则利息率为。 A：2% B：3％ C：4％ D：5％
E：工业用地的监测点评估价格
11、某建设项目工器具及生产家具购置费用2000万元。建筑安装工程费用5000万元，工程建设其他费用3000万元，预计建设期为3年，年均价格上涨率为3％。基本预备费率5％，则基本预备费为万元。 A：500 B：815 C：1445 D：1473 E：执行层的组织协调
12、下列关于会计基本核算方法的借贷记账法特点，说法错误的是__。 A．借贷记账法是以“借”和“贷”作为记账符号的一种复式记账方法 B．以“借”和“贷”作为记账符号。“借”表示资产(费用)的减少或负债、权益 (收入、利润)的增加；“贷”表示资产(费用)的增加或负债、权益(收入、利润)的减少
C．以会计恒等式作为记账理论依据。即以“资产：负债+所有者权益”为记账依据
D．以“有借必有贷，借贷必相等”为其记账规则
13、《拆迁条例》规定申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列材料，其中不包括__。 A．建设项目批准文件
B．国有土地使用权批准文件 C．拆迁计划和拆迁方案 D．拆迁补偿安置协议
14、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是。 A：待开发房地产开发建设开始时的具体日期 B：待开发房地产建设发包日期 C：取得待开发房地产的日期
D：房地产开发完成并投入使用的日期 E：工业用地的监测点评估价格
15、对单位或者个人获准征收或者占用耕地超过两年不使用的加征规定税额倍以下的耕地占用税。 A：1 B：2 C：3 D：5 E：执行层的组织协调
16、在某居住区规划中，住宅建筑基底面积为400，住宅总建筑面积为1400，容积率为1．4，则住宅建筑净密度为。(2005年试题) A：28．60％ B：35．00％ C：40．00％ D：50．00％
E：执行层的组织协调
17、__是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移的方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。 A．数学曲线拟合法 B．平均增减量法 C．平均发展速度法 D．移动平均法
18、由城市规划管理部门核发的，主要规定了用地性质、位置和界限。 A：选址规划意见通知书 B：规划设计条件通知书 C：建设用地规划许可证 D：建设工程规划许可证 E：借款合同
19、2008年1月21日，B房地产开发公司通过拍卖出让方式取得一幅土地的使用权，并交纳土地使用权出让金1000万元，该土地使用权出让合同规定此项目于2008年3月1日动工开发。后因建设资金未到位，直到2009年10月20日仍未进行。这时土地出让者。 A：可以无偿收回土地使用权
B：可以征收200万元以下的土地闲置费
C：可以对B公司处以相当于土地使用权出让金20％的罚款
D：既不能收回土地使用权，也不能征收土地闲置费，更不能罚款 E：房地产估价机构必须加盖公章
20、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元／月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3％的百分率租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金为万元。 A：13.2 B：15.9 C：19.5 D：20.4 E：借款合同
21、房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称为__。 A．超额利润 B．投资回报 C．内部收益 D．风险报酬
22、下列关于保险的职能说法有误的一项是__。
A．分散危险的职能是指有共同危险损失顾虑的经济单位和个人将偶然性危险视同必然性危险，在危险发生之前就聚集资金，危险发生后将这笔资金用于遭受损失的经济单位和个人，使损失分散给众人
B．融通资金职能发挥得越好，保险公司的投资收益越高，就可以弥补负债业务的不足或亏损，为采取较低的保险费征收标准，吸引更多的保险费收入创造条件 C．在各种保险中，政策保险最能体现分配职能
D．保险人参与防灾防损活动，可以提高社会的防灾防损能力
23、某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000m2，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200m2。按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为（）。 A．1% B．1.5% C．2% D．2.5%
24、超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高可以征收相当于土地使用权出让金__以下的土地闲置费。 A．5% B．10% C．15% D．20%
25、某综合办公楼建设期为3年，有效经过年数为10年，现补办了土地使用权出让手续，上地使用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为年。(题干中假设土地出让合同未约定不可续期) A：35 B：45 C：48 D：50 E：工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，其产权。 A：属于房地产开发企业 B：属于业主共有
C：属于物业服务企业
D：归属由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定 E：执行层的组织协调
2、土地是房地产的存在形态之一，在具体的估价中的做法有。 A：无视建筑物的存在，即将其设想为无建筑物的空地 B：重视建筑物的存在，即将其设想为可利用的资源物 C：考虑建筑物存在对土地价值的影响
D：考虑豪华建筑存在对土地价值与可利用资源的具体影响 E：重视土地对建筑物价值的影响
3、建筑材料的物理性质，与质量无关的是。 A：抗渗性 B：表观密度 C：密实度 D：孔隙率 E：导热性
4、物业服务企业的工作内容包括．(2009年试题) A：确立管理目标 B：制定维修养护方案 C：制定安全保卫方案 D：提出预算
E：确定物业服务费的收费标准
5、按照最新政策，房地产抵押估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过年。 A：1 B：2 C：3 D：5 E：执行层的组织协调
6、租赁行为应有明确的租赁期限，《合同法》规定租赁期限不得超过__年，超过部分无效。 A．30 B．50 C．15 D．20
7、一般情况下，规划设计费为建筑安装工程费的，可行性研究费占项目总投资的，水文、地质勘探所需的费用可根据所需工作量结合有关收费标准估算，一般为设计概算的，管理费可按项目总投资的估算。 A：1％～3％ B：3％ C：0．5％ D：3％~5％ E：5％
8、下列关于会计报表的编制要求，表述正确的是。 A：在编制报表时，应保证内容完整，不得漏填
B：各个年度会计报表中各项目的内容和核算方法上如有变动，应加以说明 C：账簿记录是编制会计报表的主要依据，在编制会计报表前，要做好对账和结账工作，在保证账证、账账、账实相符的前提下进行编报
D：会计报表之间、各项目之间，凡是相应关系的数字应该计算准确、相互一致 E：会计报表之间、本期报表与上期报表之间的数字应允许不一致
9、假设开发法的原理依据与__相同，是预期原理。 A．收益法 B．经济法 C．权益法 D．成本法
10、直接导致市场失灵的原因有。 A：外部性 B：垄断
C：排他性物品的生产 D：信息不完全
E：政府对市场的管理和协调
11、下列关于当前经济适用住房政策，表述错误的是__。
A．新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定 B．经济适用住房建设用地使用权须采取出让方式取得
C．经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)、企业管理费、贷款利息和税金等七项因素
D．计入房价的企业管理费原则上控制在2%以下，并以征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)等四项成本因素为基础计算
12、下列关于拍卖行为的表述中，错误的是。(2007年试题) A：拍卖人应公开展示拍卖标的，允许竞买人查看、检验标的物 B：除法律、法规有规定外，拍卖人不得拒绝竞买人的申请 C：委托人可以派人参与竞买自身所委托的拍卖标的 D：委托人与拍卖人是平等的民事主体 E：执行层的组织协调
13、按税率和税基的关系划分，税率主要有三类。 A：比例税率 B：累进税率 C：累退税率 D：定额税率 E：非固定税率
14、房产面积测量的精度要求是以作为限差。 A：误差的平均值 B：误差的最大值 C：中误差
D：两倍中误差
E：执行层的组织协调
15、下列关于生产与生产函数，表述正确的是。
A：生产是指厂商把各种生产要素作为投入品进行组合并转化成产品的过程 B：一般将生产中各种资源投入概括为劳动、土地、资本、技术以及管理者才能等，统称为生产要素
C：生产函数是指在既定的生产技术条件下，对各种生产要素一定数量的组合与产品最大产出量之间依存关系的数学描述
D：生产函数是指在既定的生产技术条件下，对各种生产要素一定数量的组合与产品最大产出量之间排斥关系的数学描述
E：劳动、土地为生产要素资本，技术以及管理者才能则不是生产要素资本
16、某房地产开发公司A拟开发一投资总额为1000万元的一般项目，按照要求该项目的资本金最低应为__万元。 A．100 B．200 C．250 D．300
17、某仓库房地产，建筑面积为800m2，容积率为0.8，对应的土地单价为850元/m2，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的许可。假定改为商业用地后楼面地价为2000元/m2，则理论上应补地价的数额为（）万元。 A．93．75 B．115 C．293.75 D．315
18、房价收入比在__倍以上，且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区，可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴。 A．3 B．4 C．5 D．6
19、甲将其房屋委托中介服务机构卖给乙，成交价格为20万元。按照国家规定，房地产中介服务机构应收取买卖代理费用最高为__元。 A．10000 B．20000 C．50000 D．60000 20、目前，住房公积金管理中心对住房公积金收支业务一般采用__原则进行核算。 A．双项财政制 B．单项财政制 C．权责发生制 D．权责利用制
21、对市场需求与供应情况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算项目财务分析等进行的预测可行性研究，属于__阶段。 A．投资机会研究 B．初步可行性研究 C．详细可行性研究 D．项目的评估和决策
22、路线价法求得的价格实际是一种__。 A．市场价格 B．收益价格 C．积算价格 D．比准价格
23、按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5%。若改为直接比较判定，将出现__的情形。
A．估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7% B．可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低7% C．可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071 D．可比实例价格的房地产状况调整系数为0.933
24、甲公司开发建设一个普通住宅小区，并向社会公开预售。2009年3月1 日，王某与甲公司签订了商品房预售合同(王某为首次购房)。房屋竣工后，经房地产测绘机构测算，该房屋套内建筑面积为70，阳台面积为6，套内墙体建筑面积9，分摊共有建筑面积13。(2009年试题)下列关于王某签订商品房预售合同的表述中，正确的为。
A：商品房预售合同未经备案，合同无效
B：在商品房预售合同中，可以约定面积误差处理方式 C：王某可以将预购的未竣工的商品房再转让
D：商品房预售后，甲公司应当在签约之日起30日内办理商品房预售合同登记备案。
E：要求查询的资料不存在的
25、房地产具有以下特性。 A：寿命周期长 B：不可移动性 C：异质性 D：弱流动性 E：适应性
