推荐第1篇：房地产楼盘营销策划书(精品)
和达·东东城
freefly
- 0333345444466101010111112141414141415151151516161717171718181818191919和达·东东城
freefly
前言
以下我们本次策划的几个重点：
1、对中国整个房地产宏观市场环境的分析
2、对杭州以及下沙房地产市场的分析
3、对和达·东东城项目的深度剖析
4、对和达·东东城目标客户的定位分析
5、对和达·东东城项目策划五季的具体营销策略
第一部分 市场分析
一、宏观经济环境分析
（一）宏观政策
1、国家限购令
一户一房“限购令”明确规定的房价公示三个月内不得调高，对目前楼市价格的变化产生重要影响。随着岁末年尾的到来，开发商资金回笼压力显现。而限购令出台无疑加大开发商加大了这方面压力。开发商对于原产品虽不作降价处理，但为了应对这一形势，推出中小户型房源，将价格下调在一定范围不失为“明智之举”。“限购令”的实际效果很有限，象征意义大于实际意义。这是一项临时性措施，对房价而言只能发挥临时降温作用，并不能真正改变市场预期。
2、浙江省地方政策
●杭版限购令本市包含萧山余杭 新政认房不认贷
新政认房不认贷，实际拥有几套，就算几套房，临安、富阳市民在杭买房，算外地人购房。
●杭州市国土局:杭州10%保障房用地细则将出台
杭州市国土资源局土地利用处处长沈波近日在接受记者采访时表示：杭州以前的保障房用地都是单独供应，但自今年起，将增加一种“10%配建”供应方式，因为“10%配建”是个全新的举措，需要各方统筹考虑，具体的操作细则还在研究和论证过程中。
和达·东东城
freefly
●今年杭州将推3600套公租房 新建设60万平方米
3月10日，杭州市房管（房改）系统召开了年度工作会议。会议在总结去年工作的基础上，对2011年的住房保障工作进行了部署。 会议明确公共租赁房将是今后保障房体系建设的重点。 根据计划，今年将推出3600套公共租赁房，其中区级房源（两项公寓）3000套，市级房源600套。另外，今年计划新开工建设公共租赁房60万平方米，其中市级已落实建设用地的新建项目共23.69万平方米。
二、环境分析结论
（一）宏观环境分析总结
1、杭州市地处我国东南沿海，自然环境和区位条件优越，为杭州市的经济建设与发展提供了良好的条件。
2、杭州房产政策的颁布，在一定程度上有利于商业性土地的开发，进而促进商业性用房的投资发展。
3、从对杭州市人口数量统计中可以看出，杭州市的人口数量在稳定增长，这说明杭州会在未来一定时间内拥有一个较稳定的购房需求。
4、从杭州居民生活水平和住房量上升情况看，杭城居民的购房水平将稳步提升。
（二）杭州房地产市场分析
杭州的房地产市场特征可归结为以下几点：
1.房地产开发投资持续增长，但增幅放缓。
2.住宅市场持续快速发展，近年新增供应量有所减少，但在建住宅量较大。
3.住宅价格多年来持续上涨，2009年间涨幅过大，2011年开始杭城住房成交均价有所回落。
4.刚性需求较大，对政策理解力强，市场的调整回复期较短，利好因素对市场成交的促进比较明显。
5.本土开发企业进入变革期，多种开发模式涌现，行业洗牌加剧。
（三）杭州房地产市场未来预测
- 4和达·东东城
freefly
cosmo的物业费1.44元/平方米·月。龙湖滟澜山是住宅性质的，但由于它的定位比较高端，所以它的物业费为2.30元/平方米·月 ；而IBC既是属于商业性质用地又是定位较高端的，它的物业最高为 5.00元/平方米·月。所以说和达•东东城的物业费在同类竞争中处中等。
（6）从交通方面来说，本项目相较于龙湖滟澜山和IBC来说，缺少了公交车路线，这是本项目有待改善的地方。
（7）从宣传主题方面来说，世茂cosmo，保利湾天地是本项目最大的竞争对手，因为他们是以江景和湿地作为产品的卖点，跟本项目雷同。但是，根据考察，我们发现世茂cosmo，保利湾天地推出的是不同方位的江景房，分为一线，二线，三线，而东东城的都是一线的江景房，所以说在江景方面世茂cosmo，保利湾天地的竞争力不大。
第二部分 项目分析
SWOT分析
1、优势
（1）和达品牌强大的后盾支持 。
和达“HEDA”品牌的持有人是杭州经济技术开发区资产经营集团有限公司，隶属于杭州经济技术开发区管委会，所以作为开发区的国企，和达坚持肩负肩头责任，遵循着“追求认真、追求精致、通道共识、方谓同仁”的理念，做非常人，办非常事，不断完善业务，提升管理，开拓市场。作为主力建设者——开发区本土开发商“和达”已经作为一个全新的品牌正式进入公众视野。目前已经成功推出楼盘“和达自由港”，已经售罄。和达在杭州经济技术开发区资产经营集团有限公司的整合启动下，顺势崛起，深耕下沙。品牌效应强大，顾客信任度高，是东东城强大的后盾。
（2）打造独特的嘉年华式社区型商业中心
项目作为沿江12公里的生态景观休闲商业带的启动项目，意义非凡。将被打造成下沙沿江板块最灵动最富有生机的一个部分。东东城将要打造的是一个嘉年华式的社区型商业中心，
一、二层部分是商业，三层以上为小户型江景公馆。提供完全开放、共享的OPEN生活方式。同时，距离项目周边500米范围内，规
- 678910和达·东东城
freefly
间与个性化的追求。
2、产品定位
●精品小户型私有公馆
东东城打造的32-60方小户型公馆，充分的考虑了景观资源的利用，与内外环境紧密结合，近观园景，东眺钱塘江。
●嘉年华式的社区型商业中心
东东城将要打造的是一个嘉年华式的社区型商业中心，
一、二层部分是商业，三层以上为小户型江景公馆。提供完全开放、共享的OPEN生活方式。同时，距离项目周边500米范围内，规划有物美超市、大众餐饮、影院等，各项生活配套一应俱全。
●中高端的品质
东东城打造的是一线式的江景房、地铁精致的公寓、城市新贵蜜活。为业主打造全面时尚品质的生活。
●简约时尚
东东城的设计没有高楼大厦，只有六层；没有高大的压迫感，只有轻松随意的悠闲。广场的戏水池、全景天窗式绿化、空中客厅阳光天井，城市新贵的乐居。
●个性设计
东东城省却了精装修带来的千篇1律，充分的满足了当下小资白领追求与众不同，张扬个性的要求。
第四部分东东城营销渠道策略
●直接营销
无论是从从企业内部资源上看还是从项目条件上看，我们认为和达房产都有这个条件去进行直接营销。选择在销售处售楼,一是卖楼,二是卖服务。从品牌导入期开始即可采用该渠道。
●间接营销
与经评审选择的房产中介机构进行合作，将成交量的10%由房产机构负责，又房产机构的业务员负责挖掘、联系、跟踪目标客户，最终邀到楼盘现场看房，和达·东东城
freefly
成交后收取佣金。在强势推广期采用该策略。
● 网络营销
微博营销 http://weibo.com/1734638297 ①先将微博当做企业博客、企业媒体、企业独特的社会化沟通平台来独立运作，开展给予式的营销，当人气开始聚拢，再开始索取式的营销。
和达公司应设专人/团队维护新浪微博，关注和达的粉丝，通过评论和转发与网友互动，拉近和达与客户、消费者的距离，及时收集公司相关舆论并发到微博进行二次传播提升和达的知名度。
转发爱心和公益的话题，尽到企业的社会责任，提升企业形象。开发新项目即在微博上进行宣传，如东东城的最新消息都要及时在微博上更新。经常将和达公司中员工工作照以及员工抒发的感性情怀、项目背后的故事发到微博，及时解答话题中检索到的网民对于和达项目的疑问。发动企业员工积极分享企业相关的创意内容。
②初期粉丝数量少，通过关注有奖，有奖回答，抢沙发，在微博上进行征文活动，如《我看“个别现象”》一系列活动，一方面增加粉丝数量，另一方面提高和达的知名度。
③通过微博做活动回馈新老顾客。
微博营销在营销各个阶段都可以采用，并且随着微博在人们生活中重要性的提升，微博营销将会成为营销
（2）搜房网
预热期注重论坛建设，我们的消费者主要是追求时尚自由的年轻人，而网络是年轻人聚集的地方。根据我们的市场调研，除了来自亲戚朋友的消息，相关业主论坛是最信任房地产信息的来源。在和达•东东城业主论坛里，各项活动可以与微博上相关活动同步进行，并根据效果，在开盘期间做一个线下活动。
开盘期经常关注更新团购信息，以此拉动消费。 ●异地营销
针对对东东城项目的另一类目标顾客——异地投资者，我们采取异地营销的方式。通过此举有利于品牌长远发展。
①、在强势推广期在温州举办推介会“东东城温州魅力行”，同时投入大量和达·东东城
freefly
广告，造成短期的轰动效应；
②、在温州设点销售，在温州新南亚大酒店定商务房作为东东城销售咨询点； ③请温州当地人代理。 （3）房地产分销渠道管理
如果开发商选择使用间接销售渠道，必须要加强分销渠道的管理。
第四部分 营销推广
具体营销方案推广
第一季 筹备期—— 时尚生活，绝不平凡
无论尊贵繁华或是平淡朴实，有一套属于自己的房子总是令人心醉。选择房子，等于选择一种生活方式。在交房入住之前，更多的客户购买的是生活的梦想。尤其对于本项目的目标客户群，他们年轻、时尚、追求自由与个性，对生活的梦想更加五彩斑斓，与众不同。在这一季中，我们以“东东生活，梦开始的地方”为主题，引起潜在客户群的共鸣，守护梦想，让我们共同起航。
（一）营销周期
预计在开盘前一个月，即4月底开始推出筹备期的营销推广方案，此次营销周期预计持续一个月。
（二）营销理念
本季为前期筹备推广，通过时尚活动与广告媒介网络告知目标群体，“和达·东东城”正在建设，即将推出，时尚生活将由“和达·东东城”为您呈现。将公众的注意力集中到该项目的上，使他们对未来的“时尚”生活有所期待、有所期许。
（三）广告策略
1、广告语
时尚生活，绝不平凡——和达•东东城
2、对广告语的表述 和达房地产又一全新力作 和达地产和而不同的公司理念
“标榜个性”是东东城当前不可复制的差异点和利益点。一方面它是物质利
- 14和达·东东城
freefly
作为打响品牌与楼盘知名度的第一季，应高调进行大范围、大强度宣传，宜重点采用广播电台、电视、报纸、户外广告牌、售点广告等形式开展强劲的宣传攻势。
2、“东东城杯——团队跑步赛” （1）营销类型：事件营销
（2）活动主题：东东城杯——团队跑步赛 （3）活动时间：
从项目用地规划好，一期工程楼盘框架已经搭建1/3，暂时作为售楼中心的会所建设已进行一半时
（4）广告媒介：
本赛事，我们将邀请下沙网、搜房网、下沙电视台、都市快报等进行全程跟踪报道
第三季 热销期——“我就要我的东东·FREE ZONE”
在蓝的天、凉的风下，玻璃窗辐射出活力和欲望，像人的永不磨灭的希望。 这幢楼里住着各式各样的人们，在这个城市里，一切可知和不可知都在扑面而来。
有坚持的人，有偏执的人，有热爱的人，离不开这个城市和来到这个城市的人，都在欲望中寻找与等待„„ 但是永恒的是
有我们饱满的都市欲望，有我们张扬、独特的个性， 我们的口头禅就是：“我就要我的自由！”
自由自在，FREE时代，是一件事情，一种状态，一种生活的态度 拒绝把青春寄放在别人的房子里 拒绝在别人的房子里遭受寂寞 拒绝泡吧归来又去了别人的房子
„„
我们一边在寻找，一边在等待。我们属于东东·FREE ZONE！ 在这样一个地方，有这样一群人，宣告着自由居住时代的来临!
（一）营销周期
- 16和达·东东城
freefly
在“东东城”进行热销期之后，为了笼络客源，我们将对“东东城”进行持续的营销，以打响“东东城”的品牌，吸引更多的客户。此次营销周期预期持续30天左右。
（二）营销理念
本季营销将着力与树立“东东城”品牌，突出“东东城”特色。通过时尚、新颖的活动将“东东城”的和谐与时尚区别与下沙其它楼盘，凸显出来，从而打响“东东城”品牌。此次营销重点推出“享受和谐东东”的观念，卖点明确，针对性强。
（三）广告策略
1、广告语
“你家 我家 大家”
2、软文广告设计 病毒式营销视频：
一群年轻人拿着锤子、榔头等工具，挥汗如雨地打通了各自的住宅， 之后相视一笑，拥抱庆祝„„整段视频采用无声，只有绚丽的画面转换，呈现出年轻人不可思议的想象力。就在大家对在此段视频的传播者和目的意义都不解的时候，和达•东东城的标志跃入视线，之后所有年轻人共举一块牌子：“你家，我家，大家！”
视频结束时，出现，“领舞都市新贵 享受和谐东东”的标语和和达•东东城的全区图。
3、媒介选择
主要投放媒介为公交车、出租车视频，《浙江卫视》等栏目。
第五季 结案期——服务·让您更信任
业主的满意是我们不变的追求，业主的信任是我们最大的财富，不断完善的服务是我们回馈给业主最诚挚的感谢。住在东东城，让业主享受最顶级的服务，不管何时都能满足业主的需求；住在东东城，让业主无后顾之忧，有十足的安全感；住在东东城，让我们一起谱写“信任”的篇章。
（一）营销周期
从项目售罄时，推出第五季的营销推广方案，此次营销周期预计持续一周。
- 181920和达·东东城
freefly
图5E户型彩屏图
约61㎡
推荐第2篇：楼盘策划书
楼盘策划书范文（精选3篇）
时间过得真快，一段时间的工作已经告一段落了，我们的工作又将迎来新的任务和目标，这时候，最关键的策划书怎么能落下！是不是无从下笔、没有头绪？下面是小编整理的楼盘策划书范文（精选3篇），仅供参考，希望能够帮助到大家。
楼盘策划书1
一、整合传播策略的原则
1、差异化
①市场差异化
本地开发商对市尝消费群体、概念的细分还不成熟，大多数开发商不注重项目的定位策略，都本着多、广、利的初衷进行开发、设计、推广，这就不可避免的导致本埠市场存在严重的级别分化及空白遗漏地带。虽然近来外埠实力雄厚的开发企业入驻本土，但几乎都是大规模开发设计，因此受到时间、片区、价格等因素制约。导致客层对其无所适从，在漫长的考察、等待过程中，一点点将购买信心消耗殆荆
再看区域市场，以新阳路为轴，向东为经纬街，向南为大直街，向西为学府路、埃德蒙顿路，向北为友谊路，这个片区久无新高档物业，已经导致部分客流找不到一个良性出口
本项目的定位策略是对本地市场及区域市场细分的结果，另外也是对目标消费者的细分。所以差异化推广策略无论是对于整体市场还是区域市场及目标客层，无疑都是有轰动效益的。
②消费客层差异化
目前哈市的地产市场真正作到以目标客层为中心而开发设计的项目及其少见甚至没有，大多都是先建项目，后期再找消费者，有的项目竟然同时涵括几个目标群。由此引发想买的买不起、不想买的硬是投放广告劝诱其购买，这中定位与实质不对称的现象直接导致了销售的成败。必然导致消费者细分不够，混淆市场，同时也导致项目在市场及消费者心目中的“摸不准”现象。
由于现在购房者心态成熟、具备维权意识，这对传统的开发商及项目是一种挑战和机遇。
③概念差异化
哈市所存在之公寓项目，大都不甚成功，主要是因为只有概念口号没有实际支撑点;另一方面就是推广与实际层面不对称;还有就是根本不是公寓硬说成公寓。
如果我们能够深化星级酒店公寓概念，引进国际星级酒店管理集团进行管理服务培训，借此引发的新闻效益和酒店公寓概念的差异化，必将为本埠地产市场带来强大的冲击，同时也为宝宇地产品牌族谱中加入一颗新星。
2、体验式
必须注意，我们的项目与普通高档住宅不同，也不同于一般意义上的公寓，要在传播上为本埠消费者和楼市带来全新感触，实现以上所述之差异化，必须强化目标的客户体验历程。
项目的传播不仅仅为目标客户描绘和承诺，而是落到实处，可以大胆的让目标消费者体验这种感觉——样板房、设计说明、精装方案、材料展示、管理服务模拟演示、与知名酒店签约进驻。这都是我们在传播中为客户带来的体验接触点。
3、品牌模式
塑造、延续宝宇地产品牌物业开发模式，带动整体开发楼盘走势，奠定今后物业项目(尤其是区域内临近项目)开发销售基础
二、传播定位策略
1、项目定位
①定位原则：
体察本埠市尝尤其是区域市场细分空白;发现我们所生活的城市中人们的隐性需求;对项目自身配套有信心
a：品牌高度
金领专属，全城唯一星级酒店式公寓
完全按照星级酒店公寓的标准来打造，由香格里拉酒店管理有限公司担纲全程管理。
b：品质高度
二梯三户，星级酒店大堂;以总统套房为设计理念的户型设计;高档精装修(全部采用各国进口顶级材料);享受城市核心高配套标准——卫星电视、超市、多功能会所、酒店、休闲娱乐、金融服务、商务服务、交通……。
通达世家形成了相当成熟的社区氛围，许多公建和设施已经成型，后期购买铂宫的业主完全可以共享，这也是其它酒店式公寓所不具备的。
c：服务高度
直接引入国际著名酒店管理模式
实行五星级酒店管家服务
如小时工;预定车、机票;儿童托管;家居清洁、洗衣、订餐、送报
按照星级酒店的服务标准来打造，特聘知名酒店――香格里拉酒店担纲全程管理。在提供国际超前的“大管家式”管理服务的同时，24小时纯酒店服务、家政服务、商务服务、文化娱乐服务、全套智能化管理服务、宽带信息网络服务，星级酒店礼遇。租务代理，委托经营稳收租金，拥有固定回报(建议)。
②项目定位的理解
纯粹的星级酒店公寓
哈市第一个四星级酒店式智能公寓
哈市核心区位的精装星级高级公寓
以功能配套驱动服务与概念;以著名酒店介入管理驱动品质;以核心区位功能驱动项目竞争力和业主的身份影响力;以宝宇品牌驱动项目信赖度;以文化驱动项目人文内涵。
③项定位的支持点
a：目标人群充沛
哈尔滨本就是省会城市，经过多年发展，已经发展成为北部省会城市中的亮点。经贸日益发达、新兴行业、高薪职业等因素衍生众多才智金领;越来越多的来哈投资企业产生的商务候鸟族群。而哈市从未有纯粹的高档酒店公寓项目出售，造就整体市场上的空白，因此，在一定心理认知层面上，项目的出世，会较容易引起市场及行业轰动。
以新阳路与通达街交汇处为结点的区域市场，久未有新项目上市，尤其是高档物业。另一方面新阳路上以恒祥家园、龙凤大厦为首的烂盘导致区域市场东向部分的购房者找不到消费出口，加之在媒体暴光的欧洲新城物业丑闻从区域市场西部拦截，从而奠定了目标人群的充沛。
b：区域配套与项目定位相契合
新阳路虽北比不上友谊路的僻静、尊贵;东比不上经纬街、中央大街的繁华;西比不了学府路、埃德蒙顿路的廉价(相比而言)与学术氛围。(西大直街无直接可比性)。但是，新阳路的公共配套却是有目共睹，基础设施齐全——医疗、金融、邮政;公共设施齐备——公交线路繁多，路桥网密结、酒店、食肆、商务、休闲、娱乐、购物;毗邻道里中央大街、哈一百两大商圈，便利性毋庸多言。针对项目定位，区域配套设施完全切合项目的操作性与大众之心理认知。
c：开发商品牌递进式战略考量
处于对开发商整体市场操作战略的考虑及执行，项目的定位亦是相切合的，能够带动下一个项目的市场品牌高度，也较好的与通达世家其到维系作用，起到一个承上启下的品牌战略发展路径。
2、品牌定位
①品牌定位语
星级家品 荣耀逸生
a：品牌名称与定位语组合示意
定位语阐述
既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式又吸收了信息时代的写字楼的特点集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。
突显项目主题定位——星级酒店式高级公寓的尊贵与业主之荣耀，以公寓生活品质为切入点来阐述业主的身份与影响力;同时体现项目特质——酒店式公寓，将目标消费人群的需求与项目定位融合一体。
另外，在传播应用上，亦比较易于应用，能够说明品牌主题定位与内涵。
②铂宫到底怎么样?——品牌写真
如果铂宫是一个人，对他的描述应是如下：
他出身正门，虽不言功名，却将信赖与诚实深植于人心;身处核心地位，却贵而不奢，华而不娇;纵使身处纷纭闹世，亦能保持冷静睿智;事业与人生的高度使他更能理智对待生活，对生活的标准更是一丝不苟;他具备超前意识，以顶级标准要求自己;他有自己的一套行事准则，使别人无法逾越与抄袭!
3、谁会注意并可能成为铂宫的主人?
高薪行业中高级主管、经理
大型公司集团驻哈高层、经理
高薪自由职业者及相关资深人士
青年财富阶层(大多具有实力的家庭背景或其它背景)
专业行业(网络、广告、演艺、文化、规划、it、艺术等)及个性行业老板、高级主管和资深人士
外籍商务人士及投资人士
4、铂宫的主人将是谁?——主体目标消费者描述
①回归型居住者
工作中、社交中善于融合
但当浮华淡去，面对生活时，迫切希望回归自我空间;或事业达到一定高度，需要一个切合自身形象与便利使用的家居场所。这类群体在年纪上会偏大一些，但是购买实力也非常强!大多要集中在32——40岁之间，已经饱尝资本积累的艰辛，对事业保持热情，但同时也学会放松自己，更加冷静的支配生活与财富，眼光比较精准，往往会在购买行为中搀杂投资的意味。所以这类群体是我们的主力消费层之一。
②特立独行型居住者
已经形成社会地位的格调，有投资眼光，主观性或客观性希望在别人眼中被识别出这种级别和高度，所以不喜欢传统社区与各色人等陈杂、太过张扬的大型社区。他们大多拥有自己所喜爱的职业，而且是生力军、中流砥柱，有很强的独立意识及文化素质，善于在寻找新事物并识别其潜在的发展态势。
③职业型居住者
个别职业或其它习惯、个性使然，追求简单性、隐蔽性生活，不喜欢与各色人等杂居生活;但要求居住空间的品位、档次必须与自己的个性及形象相符。有一定的购买实力，比较追求新颖的概念及形态，对新兴事物保持关注态度，当然眼光也非常挑剔与犀利;所以对于自己看好的东西也会不遗余力的告诉好友或同事。这类群体是我们的主力客层之一。
楼盘策划书2
时间:20**年6月20日 地点:新玛特前广场
一、活动背景
初夏临近的大庆,六月的百湖之城,丁香盛开,芳香四溢、沁人心脾,,如此热闹非凡的大庆,楼市也在不断回暖。楼市政策的不断利好,二套房首付降低,贷款利率降低,购买两年以上普通住房免征营业税,人民存款准备金率下调1个百分点,大庆也同样有新的购房政策出台,使用住房公积金个人住房贷款购买144平方米以下的首套自住住房,首付款比例不低于20%,在一系列楼市利好政策的刺激下,房地产市场已经呈现明显的回暖趋势。进入六月,就是进入考试季,高考和中考都集中在六月份,与此同时,大庆的学区房开始进入人们的关注视线,必会引起新一轮的关注高潮。在楼市竞争如此激烈的情况下,广告宣传已成为各大开发商的“兵家必争之地”,提高楼盘的知名度就是提高成交率的首要条件,让楼盘形象深入人心,提高广大消费者的关注度,将会使我们的楼盘从所有竞争对手中脱颖而出。
二、活动目的与意义
通过本次推广活动,借助端午的节日优惠,树立开发商品牌形象和项目的高端品质形象,提高知名度。利用现场强大的视听冲击,多方位的展示项目的高端品质形象,配合现场置业顾问的专业讲解,让
项目的品牌形象深入人心
1、活动前的准备工作
通过搜房网的网络平台,在网站醒目位置放置此次活动的`标题详情,新闻稿刊登在网站的头版头条。
在搜房网的微博公众号与微信平台上提前宣传此次推广活动印发DM单,DM单要显示出此次活动的,包括时间、地点、优惠活动,现场礼品派发等一系列内容。
联系已有的意向客户,将优惠活动向其详细介绍,确保客户在活动当天能够到场参加。
租赁场地,现场舞台桁架的租赁与搭建,各种条幅、立招、展架、DM单的制作。
雇佣现场优秀主持人与表演者。
准备看房专车。
2、活动内容
新玛特前广场每天客流量很大,是进行宣传活动的最佳场所,在此搭建舞台,通过视觉与音响的双重冲击效果,利用大家喜闻乐见的歌舞表演的方式吸引更多消费者关注。
所有置业顾问,工作人员统一着装,佩戴工作证,使其更易识别,也有助于提高视觉冲击力。
准备一些有关楼盘常识的问题,例如此楼什么时候开盘,位置在哪里,有哪些购房优惠,让消费者抢答,这样提高消费者的参与感,也让消费者能够更加了解我们,同时对于答对问题的消费者会赠送一些小礼品,例如钥匙扣、粽子。
现场推出购房优惠券,每张一元,在购房时就可以享受2000元的优惠,而且当场购买优惠券的消费者可获得抽奖机会一次,奖品可以是雨伞、文化衫、粽子、再来一张优惠券等。
对于有意向的消费者要分批次的安排到售楼处参观,看房专车需要随时待命,另外售楼处的工作人员需做好充分准备,随时可以带领客户看房。
可以推出特价秒杀户型,吸引更多年轻消费者,在醒目位置张贴标语,例如“首付一元,入住新房”,“空前钜惠,购房打九折”
如果活动当日全款购房,可以打九五折,另外可参与砸金蛋活动,活动采取100%中奖的形式,范文写作奖项设置可参考以下:
特等奖:购房赠装修 一等奖:立减两万 二等奖:全自动洗衣机一台 三等奖:电磁炉一个
四等奖:健身体验卡/美容体验卡
3、活动人员安排
楼盘策划书3
一、活动背景
铺天盖地的广告攻势对于一个别墅项目的推广前期来说是不切实际的,而直接面对目标客户群,从他们关注的事情入手,并在推广活动中给予他们对应的参与空间,不失为一种好的做法。所以在本项目前期推广中,通过系列活动,有步骤的进行推广。先以宣传单、车载视频、户外广告的形式在普通大众心里建立起企业形象,提高知名度。其次通过慈善活动,来提高企业的美誉度,增大曝光率。然后针对有购买力的人群进行有礼有节的宣传,树立起高端房产的影响。最后配合纸质、立体的媒体宣传,造势与借势并重,迅速完成推广。
二、活动目的
1、通过一系列活动强化XX房产的概念,引导客户对高端房产的需求。
2、提高XX地产品牌知名度、美誉度、赞誉度。
3、提高XX地产的销售量,发掘目标客户与潜在客户,扩大其社会影响力,产生规模效应。
4、联合高端品牌,邀请多行业精英人士参与活动,收集目标客户信息
三、目标客户群
职业特征:以私营企业主为主要构成,铺以公务员、外资企业高层、大型企业高层、海归派人士??
年龄特征:35——55岁为主、28——35岁为辅
潜在市场:企业协会及顶端奢侈品VIP、顶级消费场所VIP、金融机构VIP??
四、活动主题
活动时间:待定
诉求元素:
a、尊崇、私有、思想汇报专题独享、成功、高端、品味、地位、身份、面子、舒适的心理暗示
b、环境景观,自然条件的稀却、唯美
c、人文、生活态度、圈子的认同
d、建筑形式、风格、建筑材料的差异
e、热销奇迹、抢购的渲染
f、社会责任等
活动地点:待定
活动主题:传世御宅 尊享非凡
尊贵显赫 私家领地
典藏珍品 以爱之名
伯爵天地 琉璃人生
(或根据具体房产项目制定主题,务求能体现其尊贵不凡及独特性)
主题阐述:
一群上层社会的.精英人士,拥有着非凡的人生经历,更以一种非凡的生活方式和生活态度,引领着时代前进的步伐以尊者的态度享受着非凡的人生,在社会中早已超凡脱俗非凡品质的活动定是非凡人生中不可缺少的部分,享受这每一刻精彩的瞬间,为非凡的人生点缀无限的魅力尊者,尊享非凡人生;智者,传承盈富基因。
活动策略:
别墅项目作为第二居所,属于奢侈品。别墅的目标客户属于上层人士。这些上层人士有自己的审美观点、兴趣爱好、阅读习惯,接受资讯的渠道也非常特别,不是一般的大众媒体。他们多是第二次置业,对别墅产品价值有自己的认识,而且不会轻易改变自己的看法。他们具有强大的经济实力,坚定的信念,极强的控制欲望,他们对事务的认识充满了理性和哲理,但遇到自己喜欢的东西时,往往感性的东西更能多一点。
这些上层人士购买别墅的目的首先是符合他们口味的项目独特的精神气质,其次通过购买别墅获得别人的认可,再次是追求生活的享受。
别墅产品的客户群相对狭小,销售周期相对较长。别墅产品的销售更追求的是有效性。
基于以上的分析我们认为别墅产品的广告总体策略是:
a.有效性(只针对上层人士的有效传播);
b.长期性(广告的持续性传播);
c.宣扬独特的精神气质、上层人士的生活态度;
d.加大活动营销,业内口碑传播(根据上层人士的生活习惯和爱好,举办大量活动)。
五、活动内容
1、高级商务酒会——“尊尚生活·奢华盛宴”
2、珍品美食美酒品鉴会
3、自助烧烤
4、晚间焰火表演
5、慈善拍卖会
6、帮助贫困大学生圆大学梦
7、建筑与设计艺术品鉴会
8、名车展示慈善派对
9、艺术沙龙(绘画、金庸武侠音乐)
10、魅力女人
六、实施
1.前期宣传
设计宣传单,在人流量聚集的地方派发,为宣传造势,积累人气,让人们知道、了解、关注XX房产。(如重百、新世纪、百盛福斯德广场等附近)也可在各大报纸、电视台,车载电视宣传,聚集人气,在普
通大众人群中树立品牌效应;在广场上搭建舞台进行歌舞表演,吸引人群,在旁可设立咨询点。
2.高级商务酒会——“尊尚生活·奢华盛宴”
由于别墅是高档理性的消费品,有特定的消费人群,针对这一特殊群体,为其量身定做宣传方式。通过高级商务酒会,邀请中高等收入人群,在酒会中进行潜移默化的影响,是房产品牌在这人群中得到推广,挖掘潜在客户,树立起其高端的品牌的形象。
邀请对象:以私营企业主为主要构成,辅以公务员、中型大企业高层人士。还应邀请客户的太太(或女友、舞伴),邀请函除设计精美外文字内容应详细介绍酒会的内容与特色,高档的酒会必定更吸引客人参加的欲望。
年龄: 35——55岁为主、28——35岁为辅
现场布置格调:高雅、品味、舒适
食物:自助餐除提供各种酒类、饮料、果汁、各类食品,有必要联系市内知名的餐馆提供特色小吃及美食在自助餐开始前送到酒会现场,酒水应包括(红酒、啤酒、葡萄酒、香槟酒、白兰地酒、威士忌酒、等)。
流程:
a、现场嘉宾签到,送礼品袋(手提袋、台历、印有XX的房产笔记、本宣传页)
b、主持人上台致开场词,介绍主办单位,特约商户
c、邀请主办方领导讲话
推荐第3篇：楼盘营销推介
招商银行按揭合作方案
招商银行住房按揭合作方案
招商银行哈尔滨果戈里大街支行
招商银行按揭合作方案
招商银行简介
招商银行成立于1987年4月8日，总行设在深圳，是我国第一家完全由企业法人持股的股份制商业银行。建行以来，先后进行了三次增资扩股，并于2002年3月成功地发行了15亿普通股，4月9日在上交所挂牌（600036）。是国内总股本、筹资额和流通盘最大的上市银行，也是国内第一家采用国际会计标准上市的公司。
招商银行独特的经营管理模式，被业内外誉为“招银模式”，为中国银行业的改革与发展作出了有益的探索，同时也取得了良好的经营业绩。人均效益、股本回报率等重要经营指标位居国内银行业前列。近年来连续被《银行家》、《环球金融》、《欧洲货币》以及《亚洲金融》等国际权威金融杂志授予“世界25家最佳资本利润率银行”、“亚洲最佳股本回报率银行”、“中国本土最佳商业银行”等殊荣。招商银行以敢为天下先的勇气，在革新金融产品与服务方面创造了数十个第一，较好地适应了市场和客户不断变化的需求，被广大客户称赞为国内服务最好、技术最好的银行之一。
招商银行坚持“科技兴行”的发展战略和“因您而变”的经营服务理念，立足于市场和客户需求，充分发挥拥有全行统一的电子化平台的巨大优势，率先开发了一系列高技术含量的金融产品与金融服务，打造了“一卡通”、“一网通”、“金葵花理财”、“点金理财”等知名金融品牌，树立了技术领先型银行的社会形象。1995年7月推出的银行卡——“一卡通”，被誉为我国银行业在个人理财方面的一个创举；是现代化的个人金融理财综合帐户；连续三年居中国城市居民最喜爱品牌银行卡首位。招商银行是亚洲本土最佳零售银行、信用卡发卡量全国第一；总行行长马尉华为中国经济十大年度人物之一；连续七届被评为中国最受尊敬的企业；2008 2
招商银行按揭合作方案
年6月成功收购香港永隆银行；2008年7月招行纽约州银行颁照成立，是自1991年美国颁布实施《加强外国银行监管法》以来向中资银行颁布的第一张银行执照。
合作优势
招商银行秉承“因您而变”的服务理念和“客户是我们最大财富”的经营理念，始终将服务视为立行之本，我们拥有一流的服务环境、一流的服务效率和业内一流素质的员工队伍，我们有信心为您提供满意的服务。我行将提供优于其他银行的服务如下：
一、贷款成数：我行提供住宅贷款额度最高可达房价的70%，单笔贷款没有上限限制；商服贷款额度最高可达房价的50%，单笔贷款没有上限限制。
二、贷款利率：我行提供最优惠的贷款利率即现行基准利率的1.1—1.5倍（根据客户不同的资质决定利率）。我行还推出固定利率，以防范预期贷款利率上涨带来的损失。
三、担保方式：除了购买的住房抵押外我行不需要客户提供其他额外的担保，且住房抵押免保险。
四、提前还款便利，节省利息支出。借款人可根据资金状况，提前全部或部分偿还贷款。当提前部分还款时，可随时通过95555或登陆网上银行系统进行咨询或自助测算，还可随时致电我行客户经理提供咨询服务。
五、可以获得配套车位（库）贷款。向我行申请贷款的借款人可获得配套车位贷款，最高贷款额不超过车位售价的70%，期限不超过10年。
六、保证金比例可留存3%。
招商银行按揭合作方案
七、子女18周岁以上就可贷款（包括现在在上学的子女），最长年限可贷到70岁（男女均可），最长期可做30年贷款。
八、以借款人家庭（不包括子女）为单位认定房贷次数。
九、可免费优先获得我行信用卡：在我行办理个人住房贷款，借款人可以免费获得我行信用卡，享受我行信用卡“最高5万元授信额度”、“最长50天免息还款期”、“国际标准、一卡双币”、“境外消费、人民币还款”、“消费积分送礼物”、“刷卡买机票赠保险”、“免息分期装修付款”等高层次服务。
一手楼按揭所需提供材料：
1、借款人及配偶居民身份证、户口簿复印件各一份、近期一寸免冠
彩照各一份，结婚证复印件一份;
2、工资性收入证明\\工资发放账户（存折或银行卡）3个月以上代发 工资流水；
3、经营性收入证明：借款申请人应提供营业执照、纳税证明、财务
报表或资金入帐证明（6个月以上主要资金往来的银行帐户存折
或对帐单）等；
4、包括股票、基金、债券、存款凭证、房地产，汽车权利凭证；
5、房屋买卖合同或预售合同、预付首期款收据。 针对项目我行优势有以下几点：
1、网点优势，我行位于百年老街果戈里大街，地理位置优越。
2、审批时间短，只要借款申请客户资料准备齐全，我行可在三个工作日内给予答复，最快可当日放款。
3、审批额度大，只要借款申请人贷款额度不超过500万，我行无需上报总行或上会等相关流程。
招商银行按揭合作方案
4、我行可在贵公司提供《预售许可证》和《施工许可证》之前受理审批个贷并发放《贷款承，待贵公司取得《预售许可证》后立即全额放款。
5、保证金情况，我行对于开发商的阶段性担保保证金留存比例最低可为3%，更方便您的资金运用。
依托我行以上项目合作经验及我行长期对楼盘贷款发放的丰富经验，忠心的期望并相信能够与您携手合作，实现双赢！
推荐第4篇：楼盘营销决赛开幕词
第三届楼盘营销大赛总决赛
主持人(男)：尊敬各位领导、各位来宾。
主持人(女)：亲爱的老师们、同学们。
主持人(合)：大家晚上好！
主持人(男)：欢迎来到第三届楼盘营销大赛总决赛的现场，首先有请领导入席。
下面介绍一下就坐的领导：
主持人(女)：非常感谢各位嘉宾的光临。
主持人(男)：在这里“第三届楼盘营销大赛总决赛正式开始！下面由我容幸为大家介绍担当此次比赛的评委：
主持人(男)：本次大赛旨在加强我校学生与企业的联系，增强学院之间的交流合作，同时锻炼同学们的理论和实际相结合的能力,提高我校学生的综合素质，以及增进全校学生对房地产和营销知识的了解，并得以实践应用。大赛历时1个月，共有48支精英团队报名参加，在校中取得极大的影响。当然，活动的成功展开也离不开学校、学院领导的大力支持 在此，我谨代表大赛组委会向你们表示衷心的感谢！
主持人(女)：今晚决赛是由最后入围的8强进行角逐，每支队伍需先进行7分钟左右的PPT展示，再回答评委提出的2-3个问题，总共10分钟，请各个代表队的选手遵守时间。
主持人(男)：评分将参考评委评分和大众评分两方面，评委评分占80%，大众评审20%，最后来决出
一、
二、三等奖和最佳人气奖及最具创意奖。
主持人(女)：下面就让我们请出今晚的第一支队伍 梦之队团队，有请！
主持人(男)：时间到，下面进入评委提问环节，首先有请先生对刚才的队伍进行提问。
主持人(男)：下面有请非常“3+2”团队，首先是PPT展示环节。
主持人(女)：非常感谢来自非常“3+2”团队，下面有请我们的评委先生对这一团队的营销策划进行提问。
主持人(女)：谢谢评委老师，也非常感谢非常“3+2”团队。下面有请另外一支团队第三个代表队五牛帮，有请！
主持人(男)：下面有请评委代表提问。
主持人(男)：感谢五牛帮团队，也感谢评委老师精彩的点评。下面即将请出的是深蓝团队。
主持人(男)：感谢评委老师提问，也感谢深蓝策划团队。下面有请今晚第五支团队毛毛虫团队，首先进行的是PPT展示环节。
主持人(女)：谢谢评委和毛毛虫代表队，下面有请拓隐团队，首先进行的是PPT展示环节。
主持人(男)：下面让我们请出第七组Sunny Smiles，首先进行的是他们的PPT展示。
主持人(男)：下面有请本场最后一支队伍K.O.房地产策划团队登场，有请！
主持人(男)：谢谢K.O.房地产策划团队，也感谢评委老师的精彩点评，下面有请评委老师进行最后的商议。
下面有请我们今晚的八支队伍的代表一起到台上来接受今晚评委的点评，有请！下面有请评委老师进行点评。
主持人(男)：感谢评委老师的精彩点评，下面有请八支队伍离场，让我们有请礼仪小姐把最后的结果拿上来。
主持人(女)：下面即将颁出的是今晚的“优胜奖”，获奖的队伍是梦之队、非常“3+2”以及毛毛虫，有请三支队伍的代表上台领奖。
主持人(男)：有请张钢婴先生为我们这三支队伍颁奖，
(颁奖过程)
主持人(女)：现在颁出是“最佳创意奖”，获奖的队伍是拓隐团队，有请拓隐团队队员一起上台领奖！
主持人(男)：有请梅杰先生为拓隐团队颁奖！
(颁奖过程)
主持人(女)：下面颁出“最佳人气奖”获奖团队是五牛帮，有请五牛帮的队员上台领奖。
主持人(男)：有请先生为我们颁奖！
(颁奖过程)
主持人(女)：接下来就是我们前三名，首先颁出的是三等奖，获奖者是K.O.房地产策划团队，90.5分。
主持人(男)：有请老师为我们颁奖！
(颁奖过程)
主持人(女)：接下来颁出的是二等奖，获奖的团队是深蓝策划团队，92.5分，有请！
主持人(男)：有请为我们二等奖颁奖！
(颁奖过程)
主持人(女)：最后一个就是一等奖，获得一等奖的团队是Sunny Smiles，95分。
主持人(男)：有请老师以及房地产代表先生共同为他们颁奖！
(颁奖过程)
主持人(男)：在这里也感谢在场的各位观众，第三届楼盘营销大赛总决赛正式结束，我们明年再见！
推荐第5篇：怎样做好楼盘营销
怎样做好楼盘营销？怎样做好回头客？ 尊敬的各位领导，各位同事：
大家早上好。今天我和大家分享下我是怎样做楼盘和回头客的方式，希望分享完后，大家有更好的建议可以提出来，我们可以一起分享，保留更适合市场的方式，争取做好每一个楼盘，做好每一位回头客。
怎样做好楼盘营销？
我个人总结了以下4点；
1． 首先，在工地上，要做好我们的规范操作，在工地上要
文明生产。比如：个人形象，就是工人在工地做事必须穿星艺的工衣，工人自己必须爱干净，讲卫生等。工地形象：工地一进场必须要做区域划分，做好保护，在工地进展中，每个工种必须做好工地卫生，做好交接工作
2． 多想想设计师设计出来的造型的特点和优点。
3． 工地质量，做工要精细。比如：在墙壁打孔，线路布置，
基础的制作，基板的裁剪和结合，面料的粘接和对缝以及最好的刷染都有讲究。面料的对缝要准确细小，油染程序要合理，时间要准确，成品要光滑明亮。
4． 服务要做好更好，不管是装修前的设计，预算。还是装
修过程中，我们都要尽自己最大的努力去服务好每一位客户，尽量让客户对我们公司百分百满意。
怎样做好回头客？
当我们做好工地的同时，我们也要把我们推销出去，把工地推销出去，让更多的客户来认可我们。当一个客户走进你的工地的时候，不管是哪一个工种在施工，都要马上放下手中的活，来向客户介绍我们公司的历史，了解客户最基本的需求，最基本的信息。也就是说：给客户讲以下3点：1:我们公司的定位，可通过FAB法则进行（F——特点，A——优点，B——给客户的利益）2；企业业绩的了解，如果说这个小区是该楼盘交付的第二期，我们就要给客户讲解我们在这个楼盘的做过的工程。3；了解其他公司的情报。比如说：其他公司的定位是什么？在该楼盘的业绩？设计和质量如何？最后，当客户初步选择我们的时候，我们一定要用最优质的服务来服务我们的客户，给客户选择一个最适合客户需求的设计师。
推荐第6篇：楼盘营销方案格式
楼盘营销策划方案doc格式
资料介绍：
一、项目前期市场研究与前期策划阶段
（一）市场调查与市场机会分析
1.市场调查分析
（1） 市场调查与分析
（2） 市内各区域竞争楼盘调查与统计分析
（3） 项目概况分析
（4） 项目区域人文历史概况分析
（5） 项目优、劣势分析
2.市场机会分析
(1) 市区商品住宅市场竞争程度评估分析
(2) 策划区域竞争对手设定
(3) 策划项目片区商品住宅市场机会分析
(4) 策划项目（楼盘）市场机会分析
(5) 介入市场身份设定
（二）项目市场定位与建筑策略分析
1． 项目市场定位分析
(1) 项目总体定位分析
(2) 项目目标客源定位分析
(3) 项目价格定位分析
(4) 项目档次定位分析
(5) 项目形象定位分析
(6) 项目物业管理模式分析
2． 项目建筑策略分析
(1) 项目建筑风格分析
(2) 项目建筑功能分析
(3) 项目会所设施平面设计
(4) 项目架空层园林设计
(5) 项目户型优化分析
(6) 项目外立面设计建议
（三）项目工地包装模式设定
1.售楼部包装模式设定
2.售楼部内部装修风格建议
3.售楼部外围气氛策划设定
4.工地围墙样式推荐
5.售楼书设计
6.海报设计
7.宣传单张设计
8.涉及销售的各类表格设计
（四）项目品牌战略包装计划设计
1． 项目品牌资源分析
2． 项目品牌内涵设定
3． 项目品牌VI设计建议
4． 项目品牌推广计划编制
（五）项目卖点分析
1．项目概念塑造
（1） 贵阳现推项目概念分析
（2） 本项目概念形成分析
（3） 本项目概念升华
（4） 本项目概念目标客户接受度分析
2． 项目卖点分析
（1） 项目社区主题概念分析
（2） 项目规划卖点分析
（3） 项目户型卖点分析
（4） 项目外立面卖点分析
（5） 项目园林概念卖点分析
（6） 项目自身环境优势卖点分析
（7） 项目的配套设施卖点分析
（8） 项目的物业管理模式卖点分析
（9） 项目的营销模式卖点分析
（六）项目销售策略决策
1． 项目销售目标分析决策
2． 项目销售模式分析决策
3． 项目内部认购期策略分析
4． 项目公开期策略分析
5． 项目销售中期策略分析
6． 销售后期策略分析
7． 广告跟进策略分析决策
8． 媒体组合分析建议
9． 销售组织与管理分析决策
（七）项目的经济效益评估
1． 项目销售目标分析
2． 项目的广告投入成本与销售进度分析
3． 项目投资收益与风险分析
（八）项目销售实施全程建议
1.销售前期准备要案
2.销售机构设置安排
3.销售人员招募与培训安排
4.销售广告表现与档期安排
二、测试市场阶段
主要以问卷的模式将项目进行市场的测试，以便调整、完善、优化策划思路及方案。
三、项目策划方案决策阶段
根据测试市场阶段得出的市场反应程度，对策划大纲作最终的定案，以保证项目最大的市场接受率，减少项目的风险。
推荐第7篇：楼盘冬季营销工作计划
**世纪城公司2013冬季营销工作计划
一、团队营销目标 ：截止2014年1月25日，保底销售300万，挑战400万，冲刺500万。
二、团队规划：27个人，5个部门。
1.销售3个部门，按照每个部门业务员4个，设计师2 个来编制。每个部门相当于一个营销分公司，承担分解公司每个月50万的销售量。工程材料为1个部门含材料员（3个人），后勤部门，含财务，驾驶员，前台。
2.除执行总经理外，每个高层领导必须沉入部门，是领导也务实事。
3.每个销售部门都要具备为公司做楼盘营销去攻城略地，冲锋陷阵的功能。
三、楼盘营销战略：
1.每个月的单量完成必须建立在已经交房，或者正在交房的楼盘基础上谈单签单，避免目标落空，或者公司现金流断裂。
2.公司将通过低成本的楼盘营销奠定片区实力。为2014再创辉煌奠定坚实的基础。
3.公司年前要为3个楼盘营销做好计划和准备工作。为至少一个小区做到第一。
4,10月份的单量主要应该来自于风华俊园，和红星紫郡回迁房，业务要调整工作重心，设计师的配合要跟上。
5，年前的楼盘营销由三大重心构成分别是：螺蛳湾，家门口，金坤世纪片区。三个营销部要分别推动公司去成为片区第一家装营销品牌。当然，在主打片区没有楼盘交房的情况下。各部门可以配合其他部门攻城略地，并且完成自己部门的单量。
6.设计总监，营销总监，销售副总日常工作中承担员工销售责任，每周组织培训，会议，交流，楼盘营销准备工作。每个楼盘需要至少一位高层配合销售经理做楼盘。
四、目标分解：
1.月度分解：10月份80万；11月份120万，12月份150万，1月份150万。
2.部门分解：年前销售3个部门每个部门150万，蒋宁100万。
3,.楼盘分解：待细化。
4.员工分解，待细化。
5.回迁房和商品房比例：回迁房占1/3.五、团队发展思路：
1.每个员工都要从局部专业到综合性员工发展。每个员工将来都要可以独当一面。
2.发展精英型小团队。
3.不定期特色培训。
4.优化公司内部环境，创造好的营销环境，让员工在公司不只能力得到提高，而且还堂堂正正苦到钱。
5.让工作有结果的员工有成就感。
推荐第8篇：楼盘营销计划报告
南宁市仁德房地产
开 发有限责任公司来宾分公司
缤纷江南2011年11月
营销计划报告
前言
缤纷江南项目开盘销售情况基本达到预期，项目配合投入适量广告掀起销售小高潮，随着一期开盘活动的结束，1号楼的推售进入收尾清货阶段。在目前来宾楼市各楼盘推货进入了推新货、清余货的年底大冲关阶段，各大楼盘都在布局年底的冲量，广告投放量也将逐步增加，现结合项目现状及来宾市房地产市场特点，制定缤纷江南11月营销计划报告，以期进一步提高销售签约率，以便达成以下营销目标：
1、在投入适量广告的情况下，以来宾首届房展会为契机，根据市场状况适当调低项目销售单价，力争在2012年元旦前完成80%的销售目标；
2、进一步提高高层宽景单位的销售量；
3、强化项目高端品质优势，重塑项目市场形象，增强客户购买信心，为高层做好铺垫。以下为具体报告内容：
一、来宾当前楼市现状分析：
（一）来宾楼市房价小幅上涨但销售明显放缓
4.17中央出台“国十条”房产新政，该政策打压投资、投机性购房行为，鼓励自住性购房，受此影响，全国楼市价格波动明显；2011年来宾楼市正处于上升周期，客户以刚需自住客为主，投资客比例较少，但目前整体房价处在2500—3200元/㎡区间，因此近期来宾楼市销售呈价平量缩态势。
（二）前大半年销售平平，下半年供应量猛增，市场竞争加剧
受国家宏观调控政策影响，以及市场的观望情绪，今年上半年来宾楼市表现相对平平，尤其是小高层、高层的销售量不理想，裕达·中央城、天辰广场、富城国际等楼盘的高层销售情况不乐观。传统房地产销售旺季——金九银十已经过去，各大楼盘都有较大的推售压力，为在年底前完成今年推售业务，各楼盘逐步加大了推广力度并提前启动推广及预约。据统计预计今年年底前来宾市场总体供货量近千套，因此，随后三个月的市场竞争将日益激烈；
（三）大户型、高层滞销
受“二套房贷”政策及房价上涨因素影响，四季康城、裕达·中央城、绿城新都等预约、在售项目均出现120平米以下的中小户型畅销、120平米以上三房、四房及18楼以上高层滞销的状况。
二、项目现状分析：
(一) 宣传推广
前一阶段项目推广渠道少、广告投放量不高，户外广告牌仅5块且都不在市区主干道（明显少于天辰广场、富城国际、南亚濠庭等项目）；短信广告仅能传递销售信息，时效性无法得到持续，给项目知名度及现场来访量造成了直接影响；工地现场包装效果相对较好，所有路经二桥的人群都能看到。
(二) 剩余产品
目前1号楼18层以下的楼层基本已经售罄，剩余宽景高层销售难度较大。而新推出2号楼的可选性大；在项目工地形象无变化的情况下，客户较难接受。
(三) 项目口碑
总结前一阶段的销售情况，缤纷江南基本都得到市场的认可，口口相传成交的概率大于其他宣传途径，市场口碑已经建立，现在需要的就是做更大的宣传推广、进一步激发市场热情。
三、项目销售情况分析：
各单位销售情况表
南、北向户型对比
从销售图表来看，0
1、0
3、0
4、0
6、08单位房销售情况较好，达到60%；购房者以刚性需求为主，总房价在23万到30万之间，销售相对比较慢的单位是三房和2+1户型；后期要加大推售三房的力度，吸引较大户型的需求者。从朝向来看，向南单位是销售得最快的，0
3、0
4、0
7、08号是朝南的单位，共销售了62套，占南向总套数的60%，0
1、0
2、0
5、05号是朝北的单位共销售了52套，占北向总套数的49%。可以看出，本地人还是比较注重坐北向南；后期要加大推售北向的单位，强调北向能够更好欣赏社区内美景等。
4、成交客户分析
成交客户职业分析
成交客户年龄分析
从以上成交客户的职业和年龄统计分析来看，我们市场认可度主要集中在企业普通职员和个体私营老板两大人群，购房者年龄集中在中青年，基于对房子的刚性需求。因此，后一阶段的广告宣传主题应更加突出楼盘的“居住投资性”。
四、11月营销策略
1、价格调整：
因1号楼剩余户型大部分为北向，楼层大都在18层以上，在目前市场条件下难以消化，应进行价格体系调整。拟对2号楼18层以下的单位适当调高价格，18层以上的单位适当调低价格；同时，针对1号楼18楼以上高层继续开盘期间的优惠政策。
2、针对性促销：
促销针对户型和目标人群，以房款抵扣优惠的方式促销，拟推出少量特价房。 1）精选若干套一口价房（从1号楼余货较多单位中选择）做为宣传噱头，实行总价优惠
南宁市仁德房地产
开发有限责任公司来宾分公司
2）限时成交给予额外98购房折扣，促进销售； 3）老业主介绍新业主成交，送2年物业费。
五、推广策略
1.在市区增加户外广告牌，同时对工地形象进行适当包装，更换户外广告内容。2.增加短信发送频度，开盘前发送2次短信。
缤纷江南项目组
2011年10月25日
推荐第9篇：尚品天城楼盘营销推广策划书
尚品天城营销推广策划书
一、企划缘起
1、大连土地市场状况
2008年前的大连市内四区土地市场成交量走势相对平缓，2008年后成交面积略有下降。2008年大连四区成交土地224.66公顷，其中住宅及公建用地25块，占地面积1,990,132平方米，同2007年比减少了37.93%，土地出让量较2007年大幅减少。2009年大连市内四区计划土地供应总量为400公顷，其中，公建用地比例将控制在计划供地总量的20%以下。今年1~7月份市内四区(含高新园区)累计供应土地36宗，面积约占全年土地供应计划的49%，高新园区呈现出土地集中放量供应的局面。8月份可预计放量为11公顷。随着土地市场的逐步升温，大连市的城区改建逐步展开。
2、国家的土地政策
近年来，国家对于商业用地的政策逐步收紧，对商业用地的批复减少。
3、国家对楼市的政策
近几年来，随着房地产业的持续增温，房价持续增长，各地出现购房热。尤其在大连北京这种主要的经济城市，房价更是增长迅速。为此，在早些时间，国家开始了对房地产业的第二次调控。对未来的楼市走势增加了不定的因素。
4、大连市的楼市走势
由于大连市的人口增多，大连的楼房价格在未来的一段时间内仍有增长的趋势。虽然在近期大连市的楼市表现并非十分抢眼，但是楼房价格却并未因此降低，即使远至开发区地区，楼房的价格还锁定在8000-9000元之间，而靠近市区的楼房则早就涨到了16000元以上。预计大连未来的楼市走势还算良好。
5、多个房地产商同时开发，在售楼盘数量多，户型齐全。
二、企划思路
综合上述分析，面对激烈的市场竞争和国家政策的调控，我们必须要有不可复制的、无法比拟的营销推广策略，才能在楼房市场内，站住脚跟。为此我们可以对尚品天城的推广策划设定下面几个思路：
1、充分利用便利的交通条件和完善的生活设施。
大连尚品天城楼盘位于大连主要的商业中心之一——西安路。这里是重要的商业中心，交通便利，而且，生活设施建设已久，生活设施完善，有利于平民消费的大菜市，也有中高档消费的麦凯乐商场等等，生活条件便利
2、改善现存规划中的不足。项目在市场上竞争力缺乏独到点，即自身卖点不够突出，
必须做好一切细致的规划，与现有的成熟社区既有整体感又有区别点，使现有的资源得以充分合理的利用，提高项目的综合素质，树立独特生活风格的形象，在市场上立于不败之地。
3、把握市场需求，迎合买家心理
随着房地产市场由卖方市场转为买方市场后，供方面临的严峻问题就是，产品的消费是否迎合客户的需求。因此，充分把握市场，迎合消费者的需求心理，提倡新现代的生活居住概念，才能更有效地促进销售。
4、加强对区域性的宣传，吸引人流。
由于在这买房的消费这大都是在本地生活的人，是楼盘附近的居民，因此要加大区域性的宣传。
5、体现“以人为本”的经营理念
面对多元化的目标客户，我们必须抓住人的特点，规划设计更加“人性化”。项目不但应在规划中力求细致、完善，在设计中多考虑人对居住环境要求，还可在企划营销中体现以客为尊的诚意和“以人为贵”“以人为本”的理念。通过融合
项目超前的产品、生活及管理理念，可以把握更多潜在客户，打动他们的心，促进成交。
6、营造现场舒适环境，引起客户购买冲动
在吸引大量客流储蓄后，现场环境的好坏便是销售能否成功的关健。项目应当在规划设计、园区景观设置、现场环境包装、接待中心设计装饰、示范单位等方面营造一个非常舒适的内部环境，配以销售策略上营造的热烈买卖气氛，力求迅速打动客户的心，促进客户成交。
三、品牌策略思考建议
1、要找准市场的定位，将楼盘定位于中高档楼盘，对自身的消费群体，进行细分。
2、抓住自身的优势（建筑风格、全景园林等）进行大力的宣传，形成自身的无法复制
的品牌优势。
3、宣传自身的人性化建设和人性化管理，对消费者要营造自己的舒适环境，吸引人们。
4、加强对各种媒体的应用。
四、项目分析
优势
1、位于大连重要的商业中心之一西安路。有便利的交通和完善的生活设施
2、相对于大连其他市区楼房的价格，18000元的均价相对比较便宜。
3、楼房的户型较为齐全，不仅有大中小三种居住房，还有分期的商品用房。
4、拥有27万平米的住宅区，并配有全景园林，建筑风格独特。
劣势：
1、位于闹市区，空气质量差，而且环境嘈杂。
2、交通在一定时间段内，比较拥挤。
3、来往人员复杂，周围环境复杂，社区安全措施压力大
4、随距市区近，单楼房价格还是偏高，
5、建筑密度较大，采光可能受影响。
机会点：
1、近年来大连市的政府策略逐渐向西偏移，楼房的地位可能增高。
2、具有独有的全景园林，绿化面积大，社区环静较好。
3、独特的建筑风格，以及完善的生活设施，可能成为亮点。
威胁：
1、老牌的楼盘，先入为主，宣传早，知名度高。
2、同期上市的楼盘数量多、户型齐全，竞争对手实力强劲。
推荐第10篇：楼盘前期营销推广方案
楼盘前期销推广方案
第一部分市场调研
1、宏观经济数据分析（略）——来自项目近期月报
2、区域板块状态及竞品项目分析：
第二部分项目定位
1、功能定位
2、客群定位：可根据产品层次做定向分析，如户型大小
3、形象定位：来自楼书主题，可做适当升华和发挥
第三部分形象包装
1、销售案场包装：售楼处形态、创意建议、功能分区内容
2、工程案场包装：如围挡、初期工程形象
3、销售道具设计：整体沙盘、户型沙盘、区域沙盘、3D电视宣传片等内容
4、平面广告系列方案：2-3个，列举一个，指出这几款方案的主题
第四部分营销推广计划
1、营销推广阶段划分：筹备期、蓄客期、开盘期的各阶段推广主题及媒体应用和立体关系
2、营销节点与工程节点关系和各阶段关系
第五部分销售政策
1、各阶段中的销售政策和定价策略的综合运用
2、特殊时间节点的营销政策运用，如房交会、开盘、强销和难点产品的阐述
第六部分营销团队的组建
1、营销团队架构图及职能分工
第七部分营销推广费用预算
1、销售物料的费用预算
2、各阶段推广费用预算及比例
第11篇：十大成功楼盘营销案例
2005年度十大成功楼盘营销案例
1.奥林匹克花园样板房“零底价拍卖”
事件回顾：为吸引客户眼球，房地产开发商再出营销新招。上海奥林匹克花园于2005年11月26日举行了“0底价拍卖样板房”活动。据此间媒体报道，该消息经媒体披露后引起全城瞩目，在不到一天的时间，大约500多位购房者来电咨询。专家表示，开发商此举一方面表现出对产品的自信，另一方面也是在寻找市场“兴奋点”，只要引起客户关注就达到了开发商的目的。
开发商态度：据发展商介绍，本次之所以将样板房“零底价”拍卖，是源于对目前理性市场的信心，相信“好的产品自然会说话”，对于能够拍到什么价格，市场是检验一切的唯一标准。本次拍卖更大的意义在于能够将奥林匹克花园所倡导的健康、时尚生活方式真实地呈现在社会公众面前。
2.万里雅筑“率先降价”
事件回顾：今年6月27日，普陀区上海万里城中心区域的万里雅筑二期开盘前几天，高调向媒体发布了最新价格：最低7350元/平方米，均价8500元/平方米。相较今年上半年区域一手房价一度达到13000元/平方米的高位来说有了大幅调整，万里雅筑一跃成为万里板块最低价新盘。市场反应表明，购房者对开发商主动调整非常欢迎。
万里雅筑二期7月2日开盘，售楼处出现罕见的购房者爆满的场面。从网上房地产公布的数字来看，启用新价后，一周内成交近120套，降价行动见效显著。
开发商态度：虽然根据自住需求定价会损失一些利润，但同时也是一种“双赢”：老百姓能买到实惠的房子，企业也能避免长期僵持所蕴含的风险，从而全力投入新的开发项目。而密切关注市场需求变化，快速做出反应，才是打算在房地产行业持续发展的企业应有的明智之举。
3.“一成首付”计划
事件回顾：今年9月份，上海某一开发商推出了“一成首付”的营销方式，凡买其楼盘的客户，只需支付房款的10%，其余20%首付款到交房时再支付。而首付款的20%则先由专业投资公司承担，只要购房者向投资公司提交贷款申请，获准后，投资公司将为购房者提供贷款。但是，伴随着楼市调价风潮兴起，不少开发商已经真刀实枪开始了价格调整，动辄下调价格数千元的楼盘也不乏其例。这样的形势下，“一成首付”这种暂时缩减首付压力的促销方法已难以刺激消费者的购买欲，最终“流产”告终。
开发商态度：我们当时确实希望以奇招来促进资金回笼，一段时间内效果总体还不错，但是楼市变化太快了，我们也要适应市场的发展。
4.四季御庭买房送宝马
事件回顾：四季御庭今年4月10日开盘，价格为13000元/平方米。该案为独栋别墅，一期开盘时推出了震惊上海的买房送宝马的促销手段。该案承诺首3位购房者可获赠宝马530一辆，价值50万元。
开发商态度：晶苑·四季御庭位于知名的松江莘闵别墅区，该别墅区今后将主要规划联排别墅产品，因而晶苑·四季御庭的独立别墅产品更显得弥足珍贵。而与一般独立别墅社区又有所区别的是晶苑－四季御庭的环境规划，我们骄傲地称之为“沙滩别墅”理念。推出“买别墅送宝马”体现了我们对于厚爱我们客户的热情答谢。
5.锦绣满堂假日楼市统一价
事件回顾：今年国庆黄金周期间，锦绣满堂首推“统一价”——这一非常大众化却很经典的促销方式应对“假日楼市”。不分楼层(1——18楼)全部实行11000元/平方米，10月1日——7日，在秋交会上、在锦绣满堂售楼处，前来询问的市民络绎不绝，纷纷想利用开发商提供的这一难得的让利机会购买一套自己心意的房子。据当时得到的数据显示，“统一价”期间，锦绣满堂共销售商品房近30套。开发商态度：我们用“统一价”这种方式来回馈信赖我们的客户，让利于客户，打造自身的品牌形象，只要楼盘本身品质好，我们经得起市场的考验。
6.华润置地客户资源的“滚雪球”尝试
事件回顾：华润置地在上海蛰伏了3年时间。3年磨剑，出了一本书和一个项目：《风情上海滩》和上海滩花园。而在客户积累中，
华润置地在北京已经积累了3万名的客户资源；上海1000~2000名；成都2000~3000名；武汉2000多名；合肥2000多名„„现在如果将全国4万~5万名客户资源进行1：5的传递模式设想，那么华润在3年的跨地区运作中，已经为自己积累了25万人的潜在客户。
开发商态度：现在华润董家渡上海滩花园项目共有1500个单位，目标客户为高端消费层。这1500名家庭同样分属于某一个圈层，开发商相信口碑传送可以达到事半功倍的效果。
7.海上海“创意周”
事件回顾：今年11月30日至12月6日，“海上海”创意园区举行了“上海国际创意产业周”。本次活动周的主题是“创意产业，引领未来”。来自30多个国家的创意产业机构、640家创意产业企业的6000多件作品将参展。专家指出，这次活动从一定程度上确立了“海上海”作为一个独立的现代服务业集聚区的地位和个性，确定行业领军的地位，同时良好的商业经营必然不断提升“海上海”LOFT的租金、售价，使物业价值不断攀升。
开发商态度：上海国际创意产业活动周是国内首次大型创意产业活动周，它集国际化、规模化、交融化、互动化、直观化为一体，旨在搭建国内外创意产业的交流交易平台，实现创意产业的国际化协同发展的局面。
8.莱顿小城“保障计划”
事件回顾：莱顿小城开发商冠华房地产有限公司推出一套“购房无忧”方案。此方案从2005年10月1日开始实施，其最具吸引力之处在于：自即日起凡购买莱顿小城只需支付总房款的30%，即可签定购房合同，余款70%可在2007年5月1-15日期间(交房前一个月)支付。但优惠方案另外附加限制条件，称此次活动销售房源仅为指定的6栋楼，且参加该活动后，客户不再享受公司之前推出的其他优惠方案。国庆黄金周期间，莱顿小城的购房无忧方案已经获得了消费者广泛的认可。
开发商态度：推出“购房无忧”方案是为了适应市场的需求，减少客户购买莱顿小城时的付款压力，降低客户购房风险，创造公平、透明的销售环境。
9.三湘四季花城一天16个版《热爱新生活》
事件回顾：今年4月28日，三湘四季花城开盘当日，在新民晚报特辟16个彩色整版，推出“三湘四季花城生活杂志”，专题定名为《热爱新生活》。16个整版的《热爱新生活》以叙事的手法、美文的笔触、漫画般的写意，向上海市民展现三湘四季花城独有的新生活方式：新城生活、MALL生活、学城生活、轻轨生活。同日，三湘四季花城盛大开盘，开盘前一天就有相当多的客户去排队，在楼市慢慢趋于合理的同时，这种长龙般的排队现象也算是一种久违了。
开发商态度：所谓市场需要的产品，需要创新与挖掘，而挖掘需要整合，整合需要包装，包装需要推广。我们以“热爱新生活”为主体，以16版的广告强势推出，给市场造成了很强的冲击力，营造了非常好的氛围。
10.海洲国际华园logo海选
事件回顾：2005年11月初，部分媒体披露了《8万元赠慧眼——海洲国际华园“新logo(标志)”有奖海选活动》消息后，在上海乃至长三角引起巨大反响，在不到三天的时间内，海洲国际华园售楼处共接到300多通来电咨询、800多组来人实地考察、送达和寄达的选票突破5000张，收到新标志设计样稿30多组，还顺带销售了5套房子。这一营销手段在业界引起关注，可谓“一石激起千层浪”。
开发商态度：我们相信，只要我们是诚心诚意地为上海人民造好房子，上海人民一定是欢迎和支持我们的，这也是我们为什么扎根上海、持续开发的原因，因为我们相信上海、相信上海人民！有了上海人民的支持，我们将做得更好！(文/梅虹)
第12篇：楼盘文艺汇演策划书（优秀）
楼盘文艺汇演策划书小编已经整理好了，下面请欣赏相关的策划书，希望你们喜欢!
楼盘文艺汇演策划书
一、市场分析
(略)
通过举办一次元旦文艺晚会，扩大xx影响，树立xx形象，宣传xx楼盘优势。利用进行元旦楼盘促销活动。并通过晚会加强业主与物业管理公司的交流，沟通，建立一个完善，和睦，祥和的全国示范小区.—xx-x
二、宣传活动(由吴伟鸿负责)
鉴于本次活动范围涉及xx-x一二期工程的新老业主，，涵盖了小区所有工作人员，故前期宣传组织工作尤为重要。
1.在小区设立宣传栏，在宣传栏内张贴宣传画及海报;
2.在合适的地点设置展牌;
3.在小区主要干道悬挂条幅;
4.在超市街道派发传单.5.在internet上进行宣传;
三、活动筹备
晚会将以“家园。交流”这一特殊层次的思维理念为主题。通过活动展现xx-x的风格，加强一期工程、二期工程的居民之间的交流，和物业部门与业主之间的沟通。并溶亲情、友情、爱情于一体。
整台晚会将分三个部分：
(1)美好家园：
用歌舞或带有浓厚亲情友情-色彩的节目展现充满生机与活力的美丽的南方家园、美丽的园林小区，还可配以带有浓郁的民族风情，展示昂扬向上、蓬勃发展的全国示范小区――xx-xx。(由张智锋负责)
(2)阳光旋律：
用多种体裁、多种文艺形式反映全国示范单位的小区人民青春活泼、开拓创新、昂扬向上，奋发有为的新面貌。(由成剑荣负责)
(3)歌唱未来：
歌唱祖国、家园、寄语美好的未来，憧憬灿烂的明天，可考虑采用美声、民族唱法、大气磅礴的舞蹈，或其它形式，内容恢弘，壮阔，使整台节目的思想内容得到延续和升华。(由程汉强负责)
本次活动的筹备小组：
器材组：
【负责晚会的各种音响，灯光设备的运作】陈小光(组长)，和曦、周聪文、洪梅春、方捷
回复1：
文艺晚会策划书应该怎么写
机动组：
【负责各种器材与晚会物品的搬运】郭展非(组长)赵鹏飞宁小平伍裕标张思远张文远曾远文李袸文李离文
后勤组：
【负责各种后勤事务和晚会的各种指引工作】蔡土新(组长)余名月蒋樱刘剑华王浩刘端新秦寿生史籍明
保卫组：
【负责晚会的保卫工作】张智锋(组长)小区内全体保安。
策划组：
【负责舞台设计】李小柱(组长)杨洋张艺谋李海波
表演组：
【负责晚会的表演工作】杜京蔚(组长)组员详见节目表。
活动赞助商(由蔡土新负责跟进)
本次活动由xx-xx主办。由xx-xxx-xxx-xx公司赞助.四、工作具体安排
(一)、晚会场地安排(由程汉强负责)
(1)晚会在xx-xx大礼堂举行。
(2)晚会12月31日晚上8：
00准时举行。
(3)舞台布置由策划组进行指挥。由后勤组协助。在12月3日下午3：
00前完成舞台布置。
(4)后台的的布置按表演组的要求由策划组指挥进行.(5)器材组要求在12月31日下午5：
00完成器材的安装与调校工作。
(二)、晚会节目安排(由张智锋负责)
(1)已经入选的节目于12月29号下午2：
00到罗马广场进行彩排。
(2)各个节目的演员于12月31日下午6：
00到管理处集中。领取节目表。
(3)6：
30在后台进行化妆。
(4)8：
00开始表演。
(5)晚会时间8：
00-11：
00
(6)以上安排工作人员要在12月25日贴出通知.并将通知送到主要负责人手上.(三)、清理工作安排(由成剑荣、蔡土新、吴伟鸿负责)
本次活动的清理工作由后勤组与机械组共同合作完成。负责晚会所有器材的安置，舞台的拆迁。和会场垃圾的清理。
1、器材一定要从哪里拿就放回哪里，并做好登记。
2、舞台拆迁可回收的物品要进行归类。
五、文艺晚会
晚会主持人:王晓丫白岩松
1、晚会开幕辞：
(杨总经理宣读)
2、晚会开始：
主持人贺新春贺词，宣布晚会开始.3、文艺汇演。
第13篇：楼盘交易会统一宣传策划书
楼盘交易会统一宣传策划书
大连房地产协会简介
大连市房地产业协会（简称大连房协）是大连市辖区内以房屋、土地权利人为主体，其他从事房地产管理、开发、建设、经营、中介与物业服务等相关企事业单位组成的行业性非营利的社会组织。在大连市民政局社团登记，业务主管单位是大连市国土资源和房屋局。该协会成立于1986年7月24日，现处于第六届理事
会工作期间。
开展活动目的：大连房地产开发协会组织大连房地产开发商组建
统一的房地产信息宣传。
活动名称：楼盘交易会统一
活动目标：大连房地产开发协会组织大连房地产开发商组建统一，
大力推展房地产协会与房地产商的关系
宣传方式：线上和线下互动
活动开展：线上由大连一名科技有限公司承建楼盘会交易网站，线下由联通公司通过给联通手机用户发送短信，彩信或者手机报
宣传每次楼盘交易信息。
费用支出：大连房地产开发商由大连房地产开发协会统一规划费
用宣传费用和网站建设费用。
并于联通大连分公司作为此项目的合作伙伴，用联通广泛的独家
3G用户群体大力宣传大连楼市行情.
活动负责人及主要参与者： 主办方：大连房地产开发协会 承办方：大连一名科技有限公司 协办方：中国联通大连分公司
第14篇：商品房楼盘装修开发策划书
乐尚城楼盘开发
-----计划见详细记录表
一、第一步骤（量房前）
１、考察
１）楼盘名称
２）楼盘地址及乘车路线
３）楼盘性质（商品房、单位房→不属于申请楼盘之列）
了解方式：
a、物业（直接阐明来由、身份去了解，“我是金煌装饰***，这次来主要是想了解**楼盘的情况，有可能我们会进驻你们小区）； b、售楼部（
1、直接阐明身份、来由；
2、热情大方、视对方为朋友，之后也要经常联系，维护好关系）；
c、业主（
1、谈及其感兴趣的内容：房价、户型等；若我们接触了的可直接问，反之，我们得先与客户聊聊再问；
3、学会赞扬艺术、保持微笑，学会模枋客户的手势及语言以拉近与客户的距离）； d、核实单位（
1、来源：听别人说；到单位了解具体情况：经济实力、购买人群；
2、拿充足的资料宣传-----直接去办公室；
3、不卑不亢、自信、直接阐明来意）；
e、商品房如没有售楼，及时核实是否是单位房（
1、路过某一栋楼时，若发现没有售楼部，要上前去了解，是否是单位开发的）；
４）售楼电话（通过各种途径了解，多个售楼）及地址（细心观察） ５）开发商名称及地址（通上物业、售楼部了解）
６）物业名称、电话及负责人、电话：（与物业交谈时了解） ７）楼盘房价（最高、低价、均价）：（主要是了解业主的消费水平） ８）周边坏境（配套设施：现场观察，分析）：（主要是了解此楼盘是否有开发价值）
９）楼盘户数（分几期及各期的户数和总户数）、主要几种户型：（主要是捕捉信息，及时宣传） 10）交房时间及行式
统一交房：需了解交钥匙的时间、交房地点
分批交房：了解户型，价格：（每一批的具体情况：哪几栋交及主要户型等）； 11）楼盘责任人
12）此楼盘目前我公司的开发情况：（咨询客户数、量房数、施工数、未签单数、小区口碑）；
13）其他竞品公司的开发形式、开工数、工艺、工地管理，与物业公司关系如何、背景及相关活动： 了解渠道：
a、通过物业，了解竞品公司驻点、广告
b、观察（施工工地，装修公司，游击队），了解他们的工艺、管理及口碑如何
c、通过竞品公司员工（同行业）
14）楼盘的销售率（注意：售楼提供销售率的真实性）
15）楼盘的宣传主题 ≯途径：宣传资料，消费人群（身份，地位）
２、申请
１）A４纸张（一式两份：一份留底、一份交至客服部——部门主管及总经理签字）
２）楼盘的资料：包括名称、地点、周边环境、期或现房、物业或售楼部负责人及联系电话、户型的种类、面积大小、楼盘的户数、交房时间、销售率、房价、入住率、其他公司状况及本人观点态度署名； ３）本人的观点：是否具备开发价值，所了解的情况一一列明 态度及署名：严谨，自信 ４）开发方案
a、与物业售楼交恰：脸皮厚，态度诚恳，适当的小恩小惠，不卑不亢。① 看是否与物业有合作的可能性，可通过辅助手段拉近关系——主要了解此楼盘的交房时间，看是否能把宣传资料留在物业与售楼，② 为物业和售楼做力所能及的事情
b、守点：① 时间安排：主要是星期
六、日，冬季8:30夏季8:00到达楼盘，若不到公司报道直接去小区需向主管报告。② 地点选择（业主活动，及时到指定地点参与，恩能够进小区尽量在小区观察客户的房子，出主意，留个好印象）：刚交房时可守在物业办公附近，最好是在验收后与业主充分交流，验收前视情况可适当交流；帮助业主验房取得业主信任；验房内容包括：墙体是否平整空鼓裂缝、供水供电是否到位并查看表数、门是否防盗、窗户边缘是否漏水、层高是否达到2.85M、卫生间厨房下水管是否堵塞并做48小时的蓄水实验检查是否漏水、适当的奉承业主、若物业在旁须谨慎；③ 扫楼（从
上而下）。主要寻找业主：观察业主是否在楼上、从上而下去扫楼看哪些是正在装修的并寻找客户、看资料是否能够放在其房间； c、是否有单位团购：① 有准备的上门拜访：带2-3份全套资料到相关部门如办公室，直接阐明来意了解次单位相关信息（经济实力、新闻信息等）② 充分利用个人关系网了解该单位的情况，若有关系尽量取得单位通讯录或其他联系方式如E-mail、单位论坛等。③ 单位活动，积极参与。可与活动组织人协商是否能够参与，若合作了要安排好一切，若没有合作我们可发资料主动与业主交流。④找单位有影响力的人说服他来组织人到公司了解。前期给其留下好印象邀请来公司考察，我们可以团装（最少3户）优惠为卖点。⑤ 提供单位房户型图。拜访时带好平面图利于以后有素材可聊，事先分析此户型的利与弊，并请教设计师有何改良方法，做到心中有数； d、与网络结合：及时了解楼盘信息活动，主要是网络家装顾问了解，专职网络家装顾问辅助；
e、个人关系网及各计划，与小区宣传有一点相似
f、监督好此楼盘的每一个工地，同时去感染师傅，例如做到工地的门敞开，利于业主参观；
５）时间的控制与规划。自己对楼盘的期望，在一段时间的状况如何：自己按情况定量房任务，楼盘大小、楼盘是高档还是抵挡，开工户数，量房任务；
３、小区宣传
１）费用申请：广告、驻点、公关费用，礼品发放至保安队长、物业、
售楼，写出书面申请； ２）物料准备：
a、若驻点须花费用，有关宣传要全部到位；
b、开工工地的宣传资料准备：如工程牌上的的家装顾问，宣传喷绘与条幅（原则是广告样式统一并细化）；
c、平时进小区的资料准备，一切由楼盘责任人负责； ３）资料发放：
a、邮寄并附送一封祝贺信，写明联系方式； b、赠送到单位或家
c、现场发放、工地发放、通过物业与售楼；
４）投入广告的方式：挂横幅、做标牌、活动的时间和地点、礼品的赠送、包电梯、向物业 售楼发放纸杯，为物业和售楼做些力所能及的事如指示牌；
５）是否通过物业开展工作（尽量尝试与物业合作），看是否能获得业主资料、驻点、宣传方式； ６）与客户关系建立：
a、给客户第一印象良好：①面对面交流自信推销自己，包含话术、仪态，尽量给客户以亲切感；②电话交流掌握电话技巧：如站着打电话，保持好心情及表情、行为，打电话之前做好充分的准备，以书面的形式记录打电话的目的、内容；③邮寄杂志：统一由市场部邮寄，附带信纸，写祝福的话；
b、时时刻刻关注想着客户：公司活动请客户及时参与；装修时
突发事件的问候，解决问题的反馈回访；传统节日的问候（短信或电话）；老客户身体有恙时，可探访； ７）名单的收集
a、小区的现场收集：①直接留下电话号码，话术见附表；②分手后，返回询问；③如在其房，可要求填写客户意向表，帮其验房，取得良好的印象和信赖度（验房知识见附件）；④窃听同行； b、通过物业与售楼——通过自身能力，公司辅助
c、若有团购去收集单位资料：①上门拜访②尽量与其领导洽谈邀请参加我们的活动③了解该单位近期的活动④在其单位的网站聊天，发帖子⑤广告辅助（在其附近）
d、网络收集（网上家装顾问：及时了解各楼盘业主论坛的最新资料）
e、中介：朋友，客户等（服务好现有的客户） ８） 优惠政策
a、样板征集：①第一户②客户提供样板 b、材料升级 c、团装优惠 ９）消息的传播：
a、电话、网络、媒体广告、物业与售楼、业主、请贴； b、合作材料商和竞品公司活动的消息等； １０）员工的配合
a、市场部的团队精神，①互相转借客户，提成平分；②互相
增援（若小区交房，可叫同事帮忙），所留资料交给责任人； b、有必要也可请其他部门帮忙—（活动的时候，视情况可邀请男或女同事帮忙）
４、看样板房的规范
１）样板房的整理
a、带客户看房的户数、路线、地点，客户的满意度； b、与施工现场的联系、了解工地的卫生、工艺、设计风格，以及现场是否有师傅等情况，关于样板房造价问题的回答应该灵活； c、了解样板房业主满意程度，如果不满意的客户要注意客户在不在场；
２）看房时与客户交流及注意事项
a、成品房：带鞋套，样板房的介绍资料，①设计；②哪些做的非常好的工艺。泥工：瓷砖铺贴如阴角处理是否为45度拼角及平整度；水电：如横平竖直，强弱电不能共槽共管；木工：材料环保性，变形系数，报价；油漆工：环保性，3底2面等等；③造价；④材料的了解（饰面、主材是否人造或是天然）；
b、看样板房以设计师为主，家装顾问配合：①不要冷场；②以客户的喜好为主，有思考的迎合（对客户进行有效的摸底）； c、若客户发现问题家装顾问要正视来回答不能逃避。（注：对于细小的问题在现场及时承认并改正）
d、事先了解客户的情况：设计风格（是现代还是古典等），价格，工艺，环保（甲醛、苯、放射性），工期，家庭情况（成员、背
景等）方便我们着重介绍；
３）看房车费的报销：单程报销，若客户看完后直接来公司可再报回来车费； ４）看房流程：
a、看房前向客户介绍样板房的情况：如告诉客户所看样板房处于哪个施工阶段；特别注意在去样板房的途中不要冷场，尽量了解业主的需求；（注：根据不同业主的职业，爱好，背景等做介绍） b、现场介绍：投其所好或以客户为主动（问候），引导着客户看，介绍公司的优势（从侧面介绍，如公司的管理、培训方面）； c、看房信息的反馈，工地上情况反馈及客户的反馈，把握客户的关注意向，并记录好做分析。①情况小的，自己动手把它完成； ②情况稍大的，记录下来，交至项目经理，3天后去检查，若未完成，追究相关人责任；③客户的设计要求反馈给设计部，问题的反映应至前台管理样板房者；
d、看房后回访及安排量房出平面图：如果业主对样板房满意，可询问业主什么时候联系比较好；如果不满意，要做到现场请教，望客户能提出问题；回访业主是否安排量房一般不超过2天，并可邀请其去其他工地了解工艺情况；
５、与物业开发商的关系处理
１）不给予物业开发商回扣；
２）不与物业发生争吵，保持良好关系； ３）沟通方式与技巧；
a、力所能及的事可帮忙，如指示牌及相关事情； b、与物业工作人员的协调：可适当送点纸杯；
c、与物业联系的最佳时期（尽早与物业联系），① 物业工作忙不去打扰；② 物业在做活动时不打扰；③ 快捷，迅速的了解；④ 节日时，可电话或短信祝福
d、与保安及队长建立良好的个人关系：慰问保安，发根烟等 ５）小区的宣传形象
a、树立良好的个人形象：注意自己的仪态，言行举止 b、小区的广告形象，和维护（引人注目，大气，选材，统一） c、工地的情况（家装顾问的监督，与物业发生冲突时及时了解）
６、未进入公司咨询的客户追踪
１）电话联系
a、短信：简短明了，重在创新；
b、电邮：分阶段进行，如装修知识、材料、活动的通知等等； d、电话联系：明确目的客户信息接受，自然，大方，语速不易快，时间的控制，互动，询问方不方便，是否有空；① 热情型的可直呼“某某先生”② 正规式的可“您好，请问是某某先生？”，直接阐明来访目的
２）朋友介绍（见面交流、样板房的引导、设计作品的展示、公司优势、上门拜访等），①公司优势：师傅之家，二级精算，工地100%不转包，项目经理工地负责制，努班技校的建立，公司的实力、经营模式，中国家装杂志，环保检测，水电保修5年等等；②为装修前，为
其设身处地的考虑；③样板房的引导：让其自己参观，自己陪同，见好就见解，并将出理由
３）其他途径的（网络、其他工地的辐射）
７、与同行业及相关行业关系的处理
１）不诋毁任何一个竟品公司（也不泄露公司的弱势，尽量给客户提其他公司没有的优势） ２）不泄露公司机密
a、活动策划内容：在初步想法的策划时，不要泄露] b、经营情况
c、二级精算相关资料不准外泻，包括估算表 d、各部门规范及内部资料
３）与其他公司人员建立良好关系（态度和蔼） ４）树立公司形象
a、对外不说本公司不好
b、对相关行业体现个人形象（专业知识的表述） c、在同行面前树立自信，感染大家
５）与其他相关行业的友好合作（与老总和营业员的关系） a、我公司有活动邀请材料商，互相合作，长期合作商的宣传资料，杂志是否在店面。
b、材料商有活动也邀请我们参加（看情况而定）
二、第二步骤（公司阶段）
１、量房阶段
１）来过公司与设计师交流过的，家装顾问配合（不冷场），要对房屋结构的优点进行赞美；
２）只与家装顾问交流过的：要把情形如投资意向（公司部分、自购部分），性格，爱好，建议（是重设计？重价格？重使用？）的方式，家庭成员及情况（哪个说话的分量大）告知设计部主管再分配下去 ３）两者都没交流过的
a、家装顾问可尽量邀客户带户型图来公司与设计师交流，我们应该旁听，① 把现有户型图带来；② 提醒客户做好对户型图充分的准备（户型的缺点，不满意的地方）
b、去现场以设计师为主家装顾问配合（协调好）
２、设计阶段
１）设计师
a、为设计师服务配合，① 从客户侧面了解其对公司、设计师的印象，及时告知设计师。如客户对平面图不理解时，对项目进行调整，确定哪些公司做还是自己购买；② 在公司与客户谈平面时。如设计师与客户沟通不一致时，我们应了解，如客户对方案有自己的想法观点，设计师也有自己的方案时，家装顾问可保留业主的想法，建议设计师再出一套平面；旁听时要学习设计；我们要察言观色； b、监督设计师出平面图与施工图（三天内出平面图，施工图一个星期），如果在规定时间内没有出的话，应反应至设计部主观
２）与设计师交流（设计师对客户的看法，有何见解）不在场的情况下，交流看法，综合意见。我们在场时，应与设计师充分交流如性格、工艺、价格、环保、设计、服务等，便与对症下药 ３）回访业主对设计的意见
a、对设计存在问题或不满意的要及时反馈并协调，紧急跟踪必要时可更换设计师，①业主反映设计师年轻无经验的，可适当的解释年轻人有创意、引领时尚等等，更换合适的设计师；② 与设计师交流不来的，性格不合的给予更换；③未把设计理念很好的告之客户的 应把以上情况反映至设计部主管处，并把自己的想法告之
b、对设计没问题又迟迟不交钱的，要找适当时机找个原因给客户讲，看样板房，尽量说服客户交钱，可由家装顾问和设计师去执行，①业主还是在对比当中，带其看样板房，实例说话，理想家装公司的优势如实力、服务等等；② 业主确实没钱的；③业主是借口型的，我们可以告之“不管结果如何，我们随时为您服务”；④看国家标准的要求；⑤看其它公司的工艺、几少，如果其他公司做的比我们好，不选择我们，我们也没有理由；⑥对价格不满意的。
３、预算阶段
１） 预算员（了解预算员为客户报的价与客户投资的情况是否有很大出入），① 出入的地方在哪里？如衣柜和门较贵，包含材料、手工、辅料、价格；水电比其他要贵；有些设计可多可少，如果要做则增加投资；②项目的增减，价格的多少。在方案讨论时，客户增加的项目导致总造价上涨；③由设计师还是家装顾问向客户解释，现场解
释由预算员与设计师一起；电话解释由预算员解释；最后可由家装顾问回访；④ 成单前的交流与成单后的交流，？？？？？
２）与预算员的交流，与预算员联系需要协助的地方就协助，成单前，投资意向告知预算员，提高预算员的位置；成单后若不满意，则对项目进行调整；
３）回访业主看完预算后的想法（客户进行交流时存在的疑义，客户感兴趣的项目价格意见）及时与预算员和设计师交流
４） 客户满意与不满意区别跟踪。满意的择吉日开工；不满意的由预算员主力跟踪；
４、工程阶段
１）开工：家装顾问到场并祝贺如“开工大吉”，并对在场工作人员进行介绍 ２）项目经理：
a、向项目经理了解工地情况—工地开工至工地验收，及时关注工地进度；
b、把客户对工地及项目经理的意见反馈到项目经理并进行监督（规定时间内执行到位，解决力所能及的事情），客户反应的工地情况问题，反映给项目经理并落实；
３）上工地了解工地的情况及上工地的时间：
a、监督工地的进度（了解各工种的工期安排可通过工地进度表了解）
b、现场卫生的管理，① 材料的码放，可适当了解工程部规范，
如板材码放、线条、水电材料、油漆如何码放？② 整洁程度。地面卫生，积累的垃圾；师傅的衣服、物品码放；③人性化和规范化。要注意说话的艺术，按规范做事；
c、工艺（本身具备的工艺知识，有问题反映到项目经理处），一些大的问题要确实落实；
d、突发事件的处理（以顾客为中心）
e、把看到情况以笔记的形式反映到项目经理并进行监督（三天之内以书面的形式，反映到项目经理处，签字），家装顾问每人一本记录本；
f、上工地时间为一周一次并与业主进行联系（领导要抽查），要在签到表上体现；
４）验收：验收后要电话联系业主询问情况（在签到表上有所体现）
５、售后阶段
送环保检测：责任楼盘以及属于自己的客户的检测报告由家装顾问送
第15篇：营销策划书
下面是网上商店营销策略中需要注意的三个方面。
选择一个理想的平台
现在，各种网上商店平台很多，但是，最好不要轻易下决定，先试用一下再说。无论你建店的目的是为了给顾客提供一个了解你的产品的窗口，还是真的希望通过网上商店实现电子商务的目的，选择一个理想的平台都是很重要的一步。因为你要建立的网上商店相当于租用商场的一个柜台，经营效果的好坏在很大程度上取决于商场的知名度、客流量，以及你的柜台位置等因素，因此，选择一个功能完善、管理方便、访问量大的网站平台至关重要，即使为此比那些人烟冷清的网站付出多一点代价也是值得的。
不过，如果你是第一次开店，还是选择租金相对低一点的网站好一些，因为，经营效果的好坏，除了网站流量之外，还有许多其他因素，比如你的店面布置是否有吸引力、产品或商店是否有最合适的分类、是否占据显著的位置等等。如果其他条件跟不上，为此支付高额租金，岂不是浪费？
争取获得网站的特别推荐
这实际上是在为自己做广告啊，而且效果甚至还好过自己吹捧自己。不过，可能要为此投入许多精力才行，除了自己的产品容易引起访问者的兴趣、有一个响亮的店名之外，店面的布置和装饰可能更加重要，有时甚至需要请专业人士来为你设计。
首先，不要相信那些电子商务平台所宣传的“五分钟建店”、“十分钟开展电子商务”的宣传，即使再傻瓜型的“电子商务”也没有那么简单。首先，要弄明白那些网站的说明和他们的租金就很费劲（也许是商业机密吧），然后，把你的产品一个一个连图片带说明、价格、售后服务措施、配送方法等等送到网上去，还要将杂乱的店面整理布置得漂亮大方。想想看，10 分钟够吗？
当然，获得网站特别推荐的机会也许不是很多，尤其在网站首页的机会更少，当你的准备工作进行得很充分之后，不要忘记想办法争取呀，即使在分类页面的宣传机会也不要放弃。为商店申请一个独立域名
因为获得网站特别推荐的机会不多，何况，还要求人，最好还是靠自己来推广，求人不如求己嘛。一个重要的方法，就是为商店申请一个独立域名。
在申请完成建立网上商店手续之后，通常可以获得一个属于该网站的二级域名作为商店的网址，你会被告知，这就是你专用的独立网址，你可以将它印刷在名片上、公司的宣传册上、登录到搜索引擎上等等，当然，从功能上讲，你可以这么做。不过，从网络营销的角度来看，最好不要这样做，道理很简单，这个域名带着浓重的网上商店提供商的色彩，即使没有多少互联网专业知识的人，看到你的网上商店某某著名网站联系在一起，也会觉得有些不对劲。 将这类二级域名作为公司网站来推广时，有几个方面的负作用：第一，会严重伤害到自己的公司形象；第二，在同一电子商务平台上建立的网店可能会很多，这种类似的网址没有自己的特色和风格，也很难给别人留下特别深刻的印象；第三，有些搜索引擎可能拒绝这类网址登录；第四，由于网络平台多采用数据库格式的网站设计，你的网上商店如果不做
特殊设计，可能很多搜索引擎都无法检索得到。总之，不便于推广自己的网上商店。
最好的解决办法是为网上商店申请一个专用的独立域名，不过，这需要服务商的配合，需要将你的域名指向解析到你的网上商店才行。假定你拥有独立网址，那么，就可以采取各种常规的网络营销手段进行推广了，也许你的网上商店就可以名声大震了。
一、分析营销机会
1、管理营销信息与衡量市场需求
（1）、营销情报与调研
（2）、预测概述和需求衡量
2、评估营销环境
（1）、分析宏观环境的需要和趋势
（2）、对主要宏观环境因素的辨认和反应（包括人文统计环境、经济环境、自然环境、技术环境、政治法律环境、社会文化环境）
3、分析消费者市场和购买行为
（1）、消费者购买行为模式
（2）、影响消费者购买行为的主要因素（包括文化因素、社会因素、个人因素、心理因素等）
（3）、购买过程（包括参与购买的角色，购买行为，购买决策中的各阶段）
4、分析团购市场与团购购买行为（包括团购市场与消费市场的对比，团购购买过程的参与者，机构与政府市场）
5、分析行业与竞争者
（1）、识别公司竞争者（行业竞争观念，市场竞争观念）
（2）、辨别竞争对手的战略
（3）、判定竞争者的目标
（4）、评估竞争者的优势与劣势
（5）、评估竞争者的反应模式
（6）、选择竞争者以便进攻和回避
（7）、在顾客导向和竞争者导向中进行平衡
6、确定细分市场和选择目标市场
（1）、确定细分市场的层次，模式，程序，细分消费者市场的基础，细分业务市场的基础，有效细分的要求；
（2）、目标市场的选定，评估细分市场，选择细分市场
二、开发营销战略
1、营销差异化与定位
（1）、产品差异化、服务差异化、渠道差异化、形象差异化
（2）、开发定位战略——推出多少差异，推出那种差异
（3）、传播公司的定位
2、开发新产品
（1）、新产品开发的挑战，包括外部环境分析（机会与威胁分析）
（2）、有效的组织安排，架构设计
（3）、管理新产品开发过程，包括营销战略发展，商业分析，市场测试，商品化
3、管理生命周期战略
（1）、产品生命周期包括需求、技术生命周期，产品生命周期的各个阶段
（2）、产品生命周期中的营销战略，引入阶段、成长阶段、成熟阶段、衰退阶段，产品生命
周期概念的归纳和评论
4、自身定位——为市场领先者、挑战者、追随者和补缺者设计营销战略
（1）、市场领先者战略，包括扩大总市场，保护市场份额与扩大市场份额
（2）、市场挑战者战略，确定战略目标和竞争对手，选择一个进攻战略，选择特定的进攻战略
（3）、市场追随者战略
（4）、市场补缺者战略
5、设计和管理全球营销战略
（1）、关于是否进入国际市场的决策
（2）、关于进入哪些市场的决策
（3）、关于如何进入该市场的决策，包括直接出口，间接出口，许可证贸易，合资企业直接投资，国际化进程
（4）、关于营销方案的决策（4P）
三、营销方案
1、管理产品线、品牌和包装
（1）、产品线组合决策
（2）、产品线决策，包括产品线分析、产品线长度、产品线现代化、产品线特色化、产品线削减
（3）、品牌决策
（4）、包装和标签决策
2、设计定价策略与方案
（1）、制定价格包括选择定价目标，确定需求，估算成本，分析竞争者成本、价格和提供物、选择定价法，选定最终价格
（2）、修订价格，地理定价，价格折扣和折让，促销定价，差别定价，产品组合定价
3、选择和管理营销渠道
（1）、渠道设计决策
（2）渠道管理决策
（3）、渠道动态
（4）、渠道的合作、冲突和竞争
4、设计和管理整合营销传播（开发有效传播，包括确定目标受众，确定传播目标，设计信息，选择传播渠道，编制总促销预算，管理和协调整合营销传播）
5、管理广告，销售促进和公共关系
（1）、开发和管理广告计划，包括确定广告目标，广告预算决策，广告信息选择，媒体决策，评价广告效果
（2）、销售促进
（3）、公共关系
6、管理销售队伍
（1）、销售队伍的设计，包括销售队伍目标，销售队伍战略，销售队伍结构，销售队伍规模，销售队伍报酬）
（2）、销售队伍管理，包括招牌和挑选销售代表，销售代表培训，销售代表的监督，销售代表的极力，销售代表的评价
四、管理营销
1、营销组织，营销部门的演进，组织营销部门的方法，营销部门与其他部门的关系，建立全公司营销导向的战略
2、营销执行监控以保证营销的有效性
3、控制营销活动，年度计划控制，盈利能力控制，效率控制
4、根据营销部门的信息来进行战略控制
中美合资北京莱软电子科技有限公司开发研制的“天翼全景多媒体教学系列软件”将在2001年全面推向市场，为使该产品成功导入，特委托北京智诚友邦信息咨询公司（友邦顾问公司）为其制定市场营销策划方案。策划方案对教学软件市场环境和市场机会进行分析，对天翼软件的目标市场、目标消费者等进行定位，并提出2001年年度营销计划。
早在1999年5月受莱软公司委托，友邦顾问公司对教育软件渠道市场已经进行了深入的调查研究，本策划方案是在借鉴前期研究的基础上制定产品营销策略及市场推广策略。
改进网店服装营销的十种强效方法
ROI营销的基本原则是要使交易的整个过程取得最好的效益。例如，如果你要做一些交易，为什么要让潜在客户在互联网上一屏一屏的去寻找呢？直接让他们进入他们需要的基本信息网页，使他们有完成此交易的机会。
如果做得得当，ROI营销可以使你的交易效率增加十倍。这里有10个方法帮助你，在网络营销中，开始使用ROI营销。
1、使用短的、有吸引力的标题。不要太深奥和太多的创造性。确保你的卖点的集中。
2、包含强烈的号召力。如果你提供10%的折扣，为了吸引注意力，高亮度黑体字显示他们。
3、根据你试图影响的浏览者，调节你的创意。不要努力给一个仅有五个雇员的公司推销5万美元的服务器。
4、突出你的信息和创意重点。如果你卖的是旅游用品，不要把焦点放在你站点的功能上，而应集中到你要卖的东西上。
5、在你的网页上，使用不同的促销方法，增加整体信息。在你自己的网站上，在网页的顶部、中部和底部都进行着促销。在你的营销网站上，看一看在你的创意支配的网页上，是否能够在一天里的任何时候进行购买。
6、祈求点清晰明显。不要躲藏祈求点。如果你要别人点击，你就告诉他们。
7、带他们到他们需要去的地方。一旦你捕获到潜在客户的注意力，他们已经点击了你的网站。不要因为他们还需要点击五次以后才能进入而埋葬了这桩交易。给潜在客户立即完成这桩交易的机会。实际上，如果你能够在最初的促销信息中实现交易，你在这桩交易机会中就站有了优势。
8、保持简单。一旦你得到潜在客户的注意，不要使他或她再一段一段地阅读。马上指
出要点。如果他们需要，再提供给他们其他的信息。
9、展示产品。如果你的产品物有所值，你就值得展示它。一幅画胜过一千个字。
10、要达成交易，就要建立诚信。保持一个链接，链接到你清楚描述隐私声明的网页。确保客户知道这桩交易是安全可靠的。将能证明安全的东西放置在网站上。你可以做任何能够使潜在客户产生信任的事情。
第16篇：营销策划书
营销策划书
目录
第一部分：市场调查·····························（1）
一、营销环境分析·······························（1）
二、消费者分析·································（3）
三、产品分析···································（5）
第二部分：营销策略·····························（8）
一、市场定位································（8）
二、品牌定··································（8）
第三部：广告策略·······························（9）
一、广告目标································（9）
二、广告诉求策略····························（9）
三、产品表现策略···························（10）
四、广告媒介策略···························（10）
第四部分：广告计划书··························（11）
一、广告目标·······························（11）
二、广告目标区域···························（11）
三、目标区域·······························（11）
四、广告媒介选择与发布计划··············略（11）
五、广告费用预算························略（11）
六、广告活动的效果预测和监控············略（11）
第五部分：营销活动的策划······················（12）
一、样车展示活动···························（12）
二、百日百人试驾活动·······················（12）
三、五县一市巡展活动·······················（12）
四、东风雪铁龙自驾游活动···················（12）
五、资料赠送活动·························（12-13）
第17篇：营销策划书
红
豆
竹
纤
维
系
列
产
品
营
销
策
划
书
一、前言
随着社会文明的发展进步，人们更加关注健康、自然的话题，“绿色、健
康、环保”已然成为现代社会的基本理念。基于这样的理念，江苏红豆公司特
推出以竹纤维为原材料的系列天然纺织品。本着“缔造健康优雅生活”的宗
旨，以独特的全方位营销方式和多渠道经营体制，逐步实现竹纤维纺织品在郑
州乃至河南市场的发展、壮大。
红豆竹纤维纺织品涵盖了童装、家居用品、工艺品、男女内衣等中高档产
品，以“绿色、天然、可持续”的生态文明宗旨，走自己的特色道路。以天
然、健康、可循环的产品，用心关爱消费者的点滴生活，用诗意把健康融入生
活。“你们的健康，我们的快乐”， 本着这样的宗旨，开拓郑州市场。
二、环境分析
竹纤维生态纺织具有巨大的市场潜力和灿烂的前景。 作为一种新型纺织面
料，竹纤维的出现，它的意义是针对整个纺织产业而存在的，而不是某一个单
一的产品体系。中国纺织品市场每年高达15000亿元的市场份额，竹纤维则全
面切入到这一庞大的市场领域，它所对应的下游市场涵盖了所有纺织行业，透
过竹纤维我们可以看到的是一个立体化的、多层次的、多板块的市场空间。
从来没有一个创新技术，能够像竹纤维这样，以健康和抗菌作为切入点，
将内衣市场、文胸市场、床上用品市场、巾品市场、袜品市场、家居服市场、
孕婴幼市场等几大市场归为一体，实行纵向和横向的多元化开发。因为健康特
性，在上述任何一个领域，都能引起足够的市场冲击力。
竹纤维的产品价值塑造了消费者的身份与档次，它是一个空白的市场，它
具有兆亿的商机。
三、SWOT分析
(一) 产品优势
1、特殊的保健功能：竹纤维中负离子浓度高达 6000 个 / 立方厘米，
相当于郊外田野的负离子浓度含量，使人体倍感清新舒适。
2、调节湿度平衡：竹纤维的多孔结构，具有良好的吸湿、放湿功能，环
境湿度大时能快速吸收并储藏水份，环境湿度小时能迅速释放水份，从而自
动调节人体湿度平衡。
3、抗菌抑菌功能：将原先培植好的大肠杆菌、葡萄球菌等有害细菌放在
竹织布上一小时，细菌消失了 48%。同样数量的细菌在显微镜下观察，细菌
在棉、木纤维制品中能够大量繁衍，而竹纤维制品上的细菌在24小时后被
杀死75%左右，竹纤维的抗菌能力是其它纺织原料所不可比拟的。
4、超强吸附能力：竹纤维内部特殊的超细微孔结构使其具有强劲的吸附
能力，能吸附空气中甲醛、苯、甲苯、氨等有害物质，并消除不良异味。
5、蓄热保暖功能：竹纤维远红外发射率高达 0.87 ，能蓄热保暖，日照
升温速度大大快于传统纤维面料。
6、更柔软更舒适：竹纤维具有单位细度细、手感柔软；白度好、色彩亮
丽；韧性及耐磨性强，有独特的回弹性；有较强的纵向和横向强度、且稳定均
一，悬垂性佳。
（二）产品劣势
在加工工艺上，再生竹纤维生产工艺过程过长，对环境污染也有不同程度
的影响，环保问题成了发展再生竹纤维的最大弊端，且其加工过程对竹材原料
特性的破坏也是不可忽视的。因此，再生竹纤维的加工工艺也有待完善。对于
天然竹纤维的制取主要有两个难点：一是竹子单纤维太短，无法纺纱；二是纤
维中的木质素含量很高，难以除尽。常规的化学脱胶方法工艺流程长，周期
长，需消耗大量的能量，且设备腐蚀较严重，对环境污染极为严重，加工出的
纤维质量不够稳定。而生物脱胶法也有相当大的难度，由竹材自身结构紧密，
密度很大，而且细胞组织中又有大量空气存在，浸渍液很难浸透，势必延长脱
胶时间，且竹子本身具有多种抑菌物质，菌种的选择也有一定的困难，因此有
待于进一步的研究和探索。在织造过程中，由于竹纤维易吸湿、湿伸长大以及
塑性变形大的特点，极易脆断。成衣制造中100％的竹纤维还没有很好地解决
缩水性问题，手感与悬垂性也有待改善。纤维鉴别和检测技术相对滞后，目前
仍然找不到行之有效的方法区分出竹纤维和麻类纤维，因此，市场上不乏有以
麻代竹的现象。如何克服以上的不足，进一步推进竹纤维的产业化，将是今后
研究的重点。竹纤维制品不耐用是最大的缺点，价格高与加工工艺复杂有关，
关注竹纤维制品的发展！
竹纤维制品属于新兴产品，由于消费者认识了解程度不高，对其特有的功
能和特点不是很熟悉，加之生产技术不够成熟，导致成本和价格略高，一时不
能与传统纺织品相抗衡，前期宣传费用相对较高，并具有一定的风险。
（三）机会
当全球市场被越来越多的产品细分以后，诸多产业市场便呈现出了与日俱
增的白热化竞争状况；而且随着科学技术的发展、全球经济一体化，各种产业
市场空间也日渐受到挤压，因此如何寻找市场“新大陆”、如何成功的运用新技
术建立垄断性的“原生态市场”已经成为全球企业孜孜以求的现实。谁能够在
该领域占有先机，谁就能够在未来市场上首执牛耳。正如比尔·盖茨所言：创
新一个标准，拥有整个世界。
红豆竹纤维秉持生态健康新理念，充分整合新技术手段，成功开发以竹纤
维为代表的生态家纺产品，开创了人类文明发展史上继棉＼麻＼丝＼毛后的纺
织品新生代；推动了人类家纺产业的一场新革命。这场革命所诞生出的市场也
真正开启了一个全新的与人们生活息息相关的空白市场。这个空白市场日国纯
粹从数字上估算，它将拥有兆亿的市场容量；如果再从时空概念上看，它是全
球性的、延伸百年的。
红豆竹纤维运用国际领先技术，通过成熟的工艺，成功开发出了包括服
饰、服装、卫浴、床上用品、内衣、家居等竹纤维系列成品；创新的设计使产
品独具时尚、品味高雅。产品一投放市场，立即引起抢购热潮，这种现象正充
分印证了市场空白后的无限市场前景。
（四） 威胁
竹纤维纺织产品作为一个新兴的环保产品，其竞争对手主要是在消费者心
中留下了深刻消费习惯的传统棉、麻、丝等纺织品，还有纳米复合功能材料、
甲壳质纤维、牛奶蛋白纤维等等。而除了传统的纺织品外，下面是一些稀有纺
织产品的优势：
a) 纳米复合功能材料：防水、防皱、防油污、防静电；
b) 甲壳质纤维：生物相容性好，抗过敏；生物活性优异，可抗菌；保温性
好，促循环；生物降解性好，可环保；
c) 牛奶蛋白纤维：吸湿导湿性能好；酸性 PH 值符合皮肤特性；内含健康
成分，保护肌肤；柔软弹性，贴身舒适；竹纤维纺织产品的就脱颖而出了见前
边产品表达。
四、营销战略
（一 ）目标市场
主要针对郑州市及其周边县市，基于 “健康、环保、时尚 ”等理念，定
位于20-40岁之间的当地“贵族”消费群体和白领阶层。
（二）产品策略采取一品牌多产品的策略，即以红豆竹纤维为保护伞品牌，并相继推出
服饰、内衣、床上用品、生活用品、竹制工艺品等系列产品，给广大消费者
带来充足的选择余地。
（三）价格策略
前期（1-2年内）采取渗透定价策略，使得新产品可以迅速占领市场，微
利可以阻止竞争者进入，增强了店铺的市场竞争能力。后期采用完全成本加成
定价法，以全部成本作为定价基础.估计单位产品的变动成本,然后再估计固定费用,并按照预期产量把固定费用分摊到单位产品上去,加上单位变动成本,求出全部成本,最后在全部成本上加上按目标利润率计算的利润额,即得出价格
（四）渠道策略
1、网店推广
线上渠道以电子商务的网络销售平台为支撑，利用其完善的网上购物、支付、物流服务等一系列基础设施来开展业务。主要与淘宝商城、凡客诚品等B2C网站合作，同时建设本公司的网店，为顾客提供多种方式的购物选择。
2、实体店建设
线下渠道以商场专卖为主，同时辅以直营店的经销模式，为顾客提供全方位的购物体验。利用红豆集团成熟的渠道体系，把高端商品打入各大百货商场，中端商品则以超市和大卖场为主。
（五）促销策略
1、体验营销
通过采用让目标顾客观摩、聆听、尝试、试用等方式，使其亲身体验企业提供的产品或服务，让顾客实际感知产品或服务的品质或性能，从而促使顾客认知、喜好并购买产品。这种方式以满足消费者的体验需求为目标，以服务产品为平台，以有形产品为载体，生产、经营高质量产品，拉近店铺和消费者之间的距离。
2、广告
广告形式主要有电视广告、移动广告电视、杂志等，并辅以网上广告。可以把广告外包于本地广告公司，在河南卫视、BRT等媒体上宣传，并在百度、QQ、搜狐、淘宝、易趣等知名门户网站和专业网站上做推广。
3、营业推广
（1）赠送促销
向消费者赠送样品或试用品，赠送样品是介绍新产品最有效的方法，缺点
是费用高。样品可以选择在商店或闹市区散发，或在其他产品中附送，也可以公开广告赠送，或入户派送。
（2）折价券
在购买某种商品时，持券可以免付一定金额的钱。折价券可以通过广告或直邮的方式发送。
（3）联合推广
企业与零售商联合促销，将一些能显示企业优势和特征的产品在商场集中陈列，边展销边销售。
（4）参与促销
通过消费者参与各种促销活动，如技能竞赛、知识比赛等活动，能获取企业的奖励。
（5）会议促销
各类展销会、博览会、业务洽谈会期间的各种现场产品介绍、推广和销售活动。
五、营销成本及方案控制
首先，经初步预算，成本可分为运营成本、物流成本、税收成本、协作成本等几方面，在营销过程中既要注重成本的控制，又要达到预期的目的，做到低成本营销。
其次，为保证本次营销方案得以顺利实施，需要做好以下几点。第一，要做好动员和准备工作，注意人员配备、资金调度以及对执行任务人员的培训。第二，为确保此次营销活动取得好的广告效应，初步决定在“五一”节假日期间在各大卖场举行优惠促销、宣传活动，以扩大产品知名度。第三，加强实施过程的调控，根据执行情况、实施进度，对方案进行及时的调整，以期达到最优效果。
第18篇：营销策划书
一、前言
（一）本案策划目的
（二）整体计划概念
二、网络营销环境分析
（一）市场环境分析
（二）企业形象分析
（三）产品分析
（四）竞争分析
（五）消费者分析
三、SWOT分析
（一）营销目标和战略重点
（二）产品和价格策略
（三）渠道和促销策略
1、门户网站的建立
2、网站推广方案
（四）客户关系管理策略
四、网络营销方案
五、实施计划
六、费用预算
七、方案调整
第19篇：营销策划书
营销策划书书写步骤
STEp
1、构建营销策划书的框架
在书写策划书之前，先用因果关系图(也称树状图)将有关概念和框架汇集与一张纸上，以描述策划整体构想，其目的在于将核心问题、内外环境因素，以及解决问题的思路清晰地展示出来。
STEp
2、整理资料
在汇集资料时，应先对资料加以整理、分类，再按照营销策划书的框架顺序一一列入，绝对不允许将无关紧要的资料硬塞进策划书中。在进行资料整理前要进行充分的市场调研，把握好市场最新消息，并做到资料的属实性，那样更具说服力。
STEp
3、版面设计
确定版面的大小 每页标题的位置 在版面中的哪个位置放置文本，哪个位置安放图片 确定页码的位置与设计 目录的设计排列不应该一成不变，防止刻板老套 多运用图表、图片、插图、曲线图以及统计图表等，并辅之以文字说明，增加可读性。版面设计尽量做到形象具体，也要有有所创新，有自己的特色。
在标题前加上统一的识别符号或图案来作为策划内容的视觉识别
自行设计的文字符号将会产生一想不到的效果，应该适当加以应用。
标题可以分为主标题、副标题、标题解说等，通过这种简练的文字，使策划书的内容与层次一目了然。
版面内容：封面 目录 前言 规划目标 情景分析 方案说明 使用资源、预期效果及风险评估 策划摘要 策划背景、动机 策划内容 实施的日程计划等。
STEp
4、营销策划书书写技巧
前言的撰写最好采用概括力强的方法，如采用流程图或系统图等;
在书写之前，先在一张图纸上反映出计划的全貌;
巧妙利用各种图表;
策划书的体系要井然有序，局部也可以用比较轻松的方式来表述;
在策划书的各部分之间要做到承上启下;
要注意版面的吸引力。
STEp
5、营销策划书中必备项目
1、封面
呈报对象，文件种类，策划名称(策划主题 副标题)策划者姓名及简介(小组名称、成员名称：单位、职称和姓名)策划制作年、月、日，编号及总页数
2、目录
3、策划目的(前言)
4、内容的简要说明(策划摘要)
5、策划内容的详细说明(策划的背景、动机，环境分析，目标，营销策略等)
(策划书内容的正文部分，表现方式为简单明了，使人一看就容易理解，形式：文字、照片、图片、统计图或表等)
6、策划费用预算
7、策划实施时的步骤说明以及计划书(时间、人员、操作等的计划表)
8、策划的预期效果(使用资源、预期效果及风险评估)
9、对本策划问题症结的想法
10、可供参考的策划案、文献、案例等
11、如果有第
二、第三备选方案时，列出其概要
12、实施中应注意的事项。
注意：当项目相对简单时，有
1、----
6、项就可以了。如果为了实施简便起见，把
7、和
8、加进去更好。如果要更详细说明时，
9、至
12、就有必要加进去。
营销策划书的撰写技巧
1、寻找一定的理论依据。
2、适当举例。
3、利用数字说明问题。
4、运用图表帮助理解。
5、合理利用版面安排。
6、注意细节，消灭差错。
第20篇：营销策划书
一、产品市场分析
（1）市场总容量
（2）目标消费者分析
二、竞品分析
（1）竞争对手的状况
（2）竞品的操作状况
三、自己产品分析
（1）自己产品的特点
（2）与竞品相比的优劣
通过
一、
二、三项 得出市场的机会和问题
四、自己产品该如何操作
（1）产品定位
（2）广告策划推广
（3）渠道推广
（4）招商运作等
如何写销售计划
在销售管理中，销售员提交销售计划是保证完成公司销售任务的书面依据，也是销售员对市场认知的一个反映。销售员的销售计划要以公司的销售策略为指导，以公司的销售任务为前提，实事求是的制定计划，不可太高，也不可太低，要循序渐进提高自己的业绩。营销销售营销师销售培训营销培训电话营销更多…
如何写出好的销售工作总结
销售计划是每一个销售员工作的依据，大公司的销售员写销售计划是必做的工作。当然有很多小公司对销售员不计划，不培训，不指导，只追求销售量。可想而知，大多数销售员都难以完成销售任务，公司所制定的销售任务也变成了空中楼阁，根本只是个摆设或者一纸空文。那么，作为一个销售员该怎样对待销售计划呢？我认为要成为一个优秀的销售员，无论你是在什么样的公司，无论你面对什么样的老板，精心的制定销售计划是你做好销售任务的根本。那么你怎样写销售计划呢？
刚做销售员或者刚到一个新的公司，你所要做的工作是先了解产品，再了解销售渠道，再了解市场。先不忙着写销售计划，等你觉得对市场情况，产品情况都有一定的了解后，就要写出第一份销售计划。这份计划应该是你销售思路的体现，并不需要写出具体的任务，只需要写出你自己销售途径，怎样培养客户以及你对产品销售的认识。总之，是一份销售渠道和销
售方法的概要。当你已经更进一步得了解市场后，再对自己的计划做以调整和补充。一般写销售计划包括以下几个方面：
1.市场分析。也就是根据了解到的市场情况，对产品的卖点，消费群体，销量等进行定位。
2.销售方式。就是找出适合自己产品销售的模式和方法。
3.客户管理。就是对一开发的客户如何进行服务和怎样促使他们提高销售或购买；对潜在客户怎样进行跟进。我觉得这一点是非常重要的，应在计划中占主要篇幅。
4.销量任务。就是定出合理的销售任务，销售的主要目的就是要提高销售任务。只有努力的利用各种方法完成既定的任务，才是计划作用所在。完成了，要总结出好的方法和模式，完不成，也要总结，还存在的问题和困难。
5.考核时间。销售计划可分为年度销售计划，季度销售计划，月销售计划。考核的时间也不一样。
6.总结。就是对上一个时间段销售计划进行评判。以上六个方面是计划必须具备的。当然，计划也不是一成不变的，要根据市场的情况进行调整。营销销售营销师销售培训营销培训电话营销更多…
写销售计划是让我们的销售工作有的放矢，有指导性和规范性，也是自己考查销售工作的一杆标尺，坚持不懈的做下去，你会发现你的销售技能在提高，你的销售任务在提高，更重要的是你的销售管理能力在提高。能从销售员做到销售经理或者是老板位置上的人，95%都是有销售计划的人，更是会制定销售计划的人。
相关阅读：如何写销售计划
一，销售任务：
1，基本任务：
2，目标任务：
3，力争任务：
二，销售实施计划：
1，目标客户实施计划
2，市场计划
三，销售费用计划：
1，差旅费用
2，市场宣传费用
3，通讯交通等日常费用
4，业务费用
5，奖金部分
