地产项目策划书（精选多篇）

推荐第1篇：地产大厦项目包装全案策划书

全球金融危机的大爆发，导致我国经济出现了发展速度的下滑，股市不稳，房地产楼房价格居高不下，而人们的购买力还没有达到一定的高度，这一系列因素导致楼房销售的持续走低，房地产市场前景不被看好！

公司已经将之前建好的楼层开始出售，可是由于市场的竞争和不景气，导致公司楼房的销售不佳，我奉命制定出了大厦项目包装全案策划书。

本定价策划只提供定价策略和方法，具体定价开发商应该根据项目具体情况制定。

所谓价格策划，就是地产商为了实现一定的营销目标而协调处理价格关系的活动。价格策划使整个地产营销活动的极重要的一环，它不不仅包括价格的制定、定价技巧的运用，同时包括在一定的营销情况下，为了实现地产商预期的营销目标而协调配合营销组合的其他有关方面，并在实施过程中不断修正价格策略的全过程。

一、楼盘价格定位

楼盘价格定位在价格策划重视种种之中。价格的一点小偏差会导致总销售额的负增长，但也引起消费者对楼盘价格的抵抗心理，是销售进度受挫。而价格定位较低，会是发展上的利润受到影响。因此，正确的价格定位可以充分发挥价格策划的效力，进而体现出整个楼盘营销策划的成果。

二、楼判定价策略

1、心理定价策略。

这是地产商根据不同类型的消费者的购买心理来制定的价格。地产商常用的心理定价策略主要是整数定价策略。不动产属于的书的高档高加耐用消费品，地产商在定价是要以整数结尾，不要零头，消费者处于“一分钱，一分货”得购买心理，认为价格越高，质量越好。以整数定价往往会提高楼盘的“身价”，利于销售。

2、渗透定价策略。

这时将房屋价格定的地域预期价格，并伴随大规模的促销活动，迅速打开销路，就想到如泥土的水一样，从缝隙很快渗透到底。例如在有一个小区，同样住宅的价格以5000元/平方米的价格卖不出去，那模拟的价格就应该低于5000元/平方米，要求价格具有竞争力。

该策略的前提：市场容量大、要求弹性大、潜在竞争威胁大。采用这种策略可以薄利多销，先发制人，有助于组织竞争者的进入，迅速打开市场，取得最大的市场占有率，通常称为“别进来”策略。在市场已被它方强选占领的情况下，也是挤入市场的较好办法，待销路打开后，也可适当提高价格。

3、差别定价策略。

这是竞争者最激烈的同类楼盘以不同的价格出售的策略，目的在于刺激需求，增加销量。主要表现在：同一房屋，销售给顾客的价格不同。如可以给率先购买的消费者给与一定的优惠。同一房屋，因销售的时间、地点和交易形式的不同可分期推出，各期均可制定不同的价格，是具体情况在进行提价或降价。

4、折扣定价策略。

楼盘价格折扣是价格策划中的机动兵法，由于楼是在不断变化之中，一段时间之后，有些价格可能不太合适楼市的反应。而价格的调整牵一发而动全身。因此比较灵活的方式是进行价格折扣的调整。随时事的不同，折扣或低或高。折扣定价策略是给与购买这部分价格优惠以吸引顾客增加购买。如打折、赠送家具和家用电器及免收1~3年的物业管理费等。其目的在于争取快销。常见的折扣有以下几种：

(1)时间折扣。寄希望购买者快速的还清房款，如一次性付款的折扣比例最大，以建筑分期付款或银行按揭付款方式次之。这种方式有利于地产商加速资金的周转。

(2)数量折扣。是根据顾客购买房屋数量的多少。给与大小不等的折扣，数量越多，折扣越大，目的在于鼓励大量购买。

(3)功能折扣。这是根据各类代理商在营销中所担负的功能不同给予的折扣。如因代理商提供促销、奖金融通等功能给与一定的折扣。功能越多折扣越多。其目的在于协调代理商的积极性。

地产市场已进入为买方市场，市场的竞争已越来越激烈，市场的不确定因素也更加复杂。在复杂市场环境中，开发商如何制定消费者可接受的、对自己最有利的价格？这始终是一个关系楼盘命运的问题。因此价格策划在地产市场营销中将占据越来越重要的位置。

希望在我这个策划书实行之后，公司的楼房销售能够出现一个比较好的市场销售情况，不过我知道，要想出现楼市销售的回升，国家经济一定要重新恢复到发展情况中去，刺激居民的消费，这才是最重要的！我相信我们国家的经济会重新走向繁荣、富强的！

推荐第2篇：地产项目融资

地产项目投融资资料清单

一、企业资料

1.企业法人营业执照、组织机构代码证、税务登记证、房地产资质证书；

2.企业章程、验资报告；

3.近三年及当期资产负债表、损益表、现金流量表（经审计）；；

5.企业基本情况简介

（1）企业历史沿革、隶属关系、组织形式、产权结构、经营范围和规模；

（2）企业主营业务发展状况、经营业绩；

（3）企业法定代表人及主要领导班子（董事长、总经理及有关副总经理）成员的经历、业绩等简历；

（4）企业资产规模、人员构成、职工素质、技术装备、在建工程总量及建设进度情况（列表说明）、近三年已完工开发项目的建设、销售和运营等业绩情况（列表说明）；（后期可提供）

（6）企业的账户开立及在各行贷款情况；

二、项目资料（目前有多少提供过少）

1、贷款申请

2、土地使用权出让合同

3、项目立项批复

4、国土证

5、建设用地规划许可证

6、建设工程规划许可证

7、建设工程施工许可证

8、土地出让票据、成本明细及发票复印件

9、可行性研究报告

10、项目环保批复

11、项目建设招标文件

12、项目施工、监理单位的资质证及实力情况简介；

13、施工合同、监理合同及与项目有关的已签合同；

14、与本项目有关的已投入资金付款凭证清单及明细（含拆迁、安置、前期工程等各项费用凭证）；

15、项目规划总平面图

16、规划红线图

17、项目节能减排批复

推荐第3篇：地产项目命名

地产项目命名

¶半岛故乡之主题景观名称—— 五大主题公园

十八组故乡小品

（1）儿童大本营

（2）故乡春舞

（3）四季花组 （4）夕阳棋座

（5）时间园

（6）古意喷泉 （7）故乡夏雨

（8）古井老水车

（9）海韵墙 （10）相思树

（11）流绿墙

（12）莲池

（13）故乡秋意

（14）邀月亭

（15）日式枯山水瀑布 （16）百福桥

（17）福字天书

（18）丫丫桥 （19）晓风轩

（20）鱼福跌水桥

（21）故乡冬恋 （22）故乡阳光

（23）篮球场

¶亲亲家园之主题景观名称—— 备选

（一）

亲亲十二景，景景各不同

三大水景++四大组团++五大广场 >>>>3大水景：听雨轩 观澜阁 静思台

曲廊幽梦 湖塘月色 清雅小筑

一树梨花 一卷幽帘 一棠清月 4大组团：亲雅苑 亲然居 亲清阁 亲幽庭

幽然苑 陶然居 怡然阁 恬然庭 5大广场：清青广场 花季广场 童趣广场

嬉水广场 诗意广场 备选

（二）

亲亲十二景，景景各不同

三大水景++四大组团++五大广场 >>>>3大水景：欢乐赏 丫丫谷 流水嬉

4大组团：情趣空间 至情领地 亲密人家 青清我家

5大广场：主题音乐喷泉广场 心情广场 游憩广场 浓情广场

甜蜜空间广场

（欢乐谷 沁园春 植物赏 香薰园 芳林小憩）

¶杏花小区之项目名称——

（1） 虎滩佳苑——献给钟情山水、热爱自然的进步人士。 （2）杏花欣佳苑——实现心中的理想，杏花欣佳苑。 （3）青山丽水——桂林山水甲天下，青山丽水甲大连。 （4）青清我家——青清我家，诗境般的梦幻感觉。

¶北京地产项目名称集锦（寻屋图）——

硅谷先锋

森林大第

枫丹丽舍

金榜园 领秀硅谷

雪梨澳乡

菊园盛景

当代城市家园 清润嘉园 上地佳园 万地国际村 永泰园·新地标 倚瑞轩 澳林春天 风林绿洲 科技财富中心 华盛乐章 亚奥人家 阳光丽景 清上园 学府园

清林苑

竹溪园

学知轩

志新学苑

半山枫林

香山艺墅

阳光100香山别墅 万泉新新家园

知春时代

锦秋知春

都市网景 世纪豪景

山水倾城

锋尚国际公寓

碧水云天·怡园 上河村 韦伯豪 人济山庄 诚品建筑 汇景阁 美丽园 IT家园 北京·印象 名仕花园 御水苑 今日家园 翠微生活·静源居 望园东里 阳光四季社区 风和日丽 丰益城市花园 未来城 风格与林 天伦锦城 优秀·赏银地家园 恋日嘉园 大自然新城 兆丰园 和枫雅居 自由度 信德新时代 北欧印象 华源新第

红莲晴园 朗琴园 丽阳四季 精图雅苑 久居名园 蝶翠华庭 恒华国际 华丰2008 中海馥园 大隐 万豪时代 学院春天 官园公寓 中海·凯旋 尚座 耕天下 荣国府 万和世家 中华家园 南国花城 开阳·佳境 悠胜美地 花香丽舍 草桥欣园 美丽愿景 塞纳维拉 北京青年城 阳光新干线 柳荫家园 今都王府 城市亮点 翌景嘉园 世纪·财星 新城国际 华源之星 万国城 顺天立景 东方城 蓝爵嘉苑 慧谷阳光 大西洋新城 佳境天城 亮马水晶公寓嘉和丽园 紫荆豪庭 盛世嘉园 明日嘉园 时代庄园 亚运新新家园方圆逸居 新天第 银街俊景 四季莱茵 缤纷四季 建外SOHO 日坛精华 康堡 浩鸿园 世嘉座 绿雅阁 望京悦城 绿荫芳邻 花家地西里 利景名门 东润风景 亮马名居 第一上海中心 蓝堡 日月星城 万科星园 天创世缘 世纪嘉园 国展·国际 阳光地带 时代芳群 优士阁 旺座中心 蓝筹名座 阳光都市 凤凰城 VHN国展新座 千鹤家园 慧谷·根园 华鼎世家 蓝色家族 星城国际 橙色时光 丽水嘉园 清静明湖花园金地国际华源未来假日花园 森根国际 九台2000 中基财富时代 京香福苑 金第·幸福家 丽水湾畔 皇家御院 金世纪嘉园 蓝筹铭居 东方银座 国际村 太阳国际公馆 新都市计划 嘉铭·桐城 夏都盈座 都市心海岸 风景线家园 奥林匹克花园 京润水上花园别墅棕榈泉国际公寓 阳光100国际公寓

现代城 恋日·国际 珠江帝景 乐澜宝邸 美景东方 山水文园 日月东华 珠江罗马嘉园 梧桐人家 朝阳无限 远洋天地 住邦2000 丽景馨居 都会国际 甘露晴苑 蓝T公寓

美然动力街区 阳光华苑 珠江绿洲 鑫兆佳园·柏林爱乐 雅舍·香桥 康城 水岸长桥 新华经典丽园 日光·清城 世纪龙鼎 云景里 翠城 早安方庄 世纪星 静馨嘉苑 阳光A版 嘉和人家 南山小筑 丰润世家 一栋洋房 顶秀欣园 世嘉丽晶 米兰·天空 金地·格林小镇 听涛雅园 梅园 莱茵河畔 上林苑 蓝色家族 一幅画卷 杰座 柏林爱乐 米兰天空 上河村 贡院6号 尚座 宅美诗 后现代城 旗舰凯旋 金第NOLITA 清芷园南国花城 上海沙龙 真典藏 银地家园优秀赏 国英1号 涧桥泊屋馆 山水倾城 本色空间 塞纳维拉 新锐

¶加利亚地产项目命名——

加利亚第一印象公寓ONE+1

NO.1 风尚谷 自由度 天帝居 康堡 心海岸 新锐100 蓝T 飘·风格 意象派 行空天马 悠游部落 花样年华 ¶2002中国住交会·名盘50强

广州南国奥林匹克花园

华南新城

星河湾 深圳碧海云天

翠堤湾

世纪村

中海阳光棕榈园

水榭花都

阳光带海滨城 上海上海奥林匹克花园 宁波常青藤·小城 北京北京奥林匹克花园

锋尚国际公寓 石家庄博雅庄园 成都清华坊

南昌象湖·威尼斯 武汉万科四季花城 丽岛花园 成都华新国际（成都）锦绣花园

天津顺驰太阳城 天津奥林匹克花园 大连海昌欣城 亿达世纪城 弘基·书香园 重庆华新国际（重庆）水天花园 天骄年华 杭州万家花园 广通·信义坊 山水人家 朝晖现代城 长春我的家园 威尼斯花园 南京金陵家天下 贵阳在水一方

兴隆城市花园西安枫林绿洲 高山流水 沈阳华新国际（沈阳）河畔花园 济南普利·建业城市花园 三联城建·阳光瞬城 昆明银海森林 北辰·凤凰城 郑州鑫苑名家 郑州21世纪社区 长沙同升湖山庄 青岛银都景园 天泰阳光海岸 哈尔滨欧洲新城 苏州华新国际（苏州）都市花园

¶北京最新地产项目名称

SOLO精舍

安和家园

岸芷汀兰

奥竺.希望家园

澳林春天

宝润园 北京青年城

北苑家园

缤纷四季

博望园

长安新城

长远天地

朝阳.无限 城南嘉园

创时园

丛林庄

翠微嘉园

大隐

当代城市家园

德胜.世嘉 蝶翠华庭

顶秀欣园

定福园

东方御景

东丽温泉家园

东润风景 都市心海岸

渡水山庄

飞腾家园

枫桦豪景

锋尚国际公寓

富贵园 富河园

富凯大厦

富卓苑2期

耕天下

官书院

光彩国际公寓

光华欣居 广馨居

广信嘉园

硅谷先锋

国电中兴嘉园

国英1号

国展新座 豪柏风度

浩鸿园

宏大家园

宏盛家园

宏泰家园

花市枣苑

华阳家园 汇达公寓

吉祥园

嘉多丽园

嘉和人家

嘉华世纪轩.赛特鼎极

嘉莲苑 交大嘉园

杰座

金第NOLITA 金港.国际花园

金色假日产权酒店 金世纪嘉园

京达国际公寓

京贸国际公寓

京香福苑

静馨嘉苑

康堡花园 康城

快乐无穷大

快乐洋城之真.典藏

蓝爵嘉苑

蓝色家族

朗琴园 立恒名苑

丽水嘉园

丽水湾畔.永鑫家园

郦城

莲香园

亮马水晶 灵秀山庄

龙德嘉园

龙辉大厦

潞河名苑

麓鸣花园

绿景苑

罗马嘉园 美景东方

棉花城

明日嘉园

明珠花园

南极星

青岛嘉园

青年路小区

运华广场 青云当代

清林苑

清上园

清芷园3期—南国花城

日光清城

日月.星城 荣丰2008 上林苑

尚座

晟丰阁

盛和家园

浉城百丽

石榴园小区 世纪龙鼎

双花园小区

水岸长桥

泰和嘉苑

泰然居

陶然居

天赐良园 天润别墅

天兆家园

恬心家园

万和世家

万科星园

望陶园

未来城 未来明珠家园

武夷花园

西湖新村

西上园

玺萌鹏苑

祥馨日昇

晓月苑 新潮嘉园

新都丽苑

新华联家园

新华联锦园

新新公寓

新月家园 鑫兆佳园.柏林爱乐

鑫兆雅园.里仁为美

信恒大厦

兴隆家园

星域轩 旭日嘉园

宣颐家园

雅舍.香桥

亚运新新家园

燕华苑

燕景佳园 阳光.丽景

阳光花园别墅

依莲轩

漪澜鑫筑

怡海花园

怡佳家园

怡清园 倚林佳园

银地家园

银座9号

优秀.赏

御景山

运河园

运乔家园 知春.时代

中海馥园

中海紫金苑

重兴园

珠江帝景

珠江骏景

珠江绿洲 庄维花园

紫竹园

棕榈泉国际公寓

¶各地地产项目名称 深圳地区

安柏·丽晶 奥林匹克大厦 百合山庄 百合星城 百花公寓 百花园二期 百仕达花园二期 百仕达花园三期 半岛苑 半山海景别墅 保利城花园 宝安电子城 宝安海滨广场 宝湖名园 宝瑞轩 宝珠花园三期 比华利山庄 碧海红树 碧海蓝天明苑 碧海天家园 碧海园 碧海云天一期 碧湖花园 碧华庭居 碧岭华庭一期 碧桐湾 碧星苑 碧玉小家 碧云天 碧中园 波托菲诺二期-纯水岸 波托菲诺一期-天鹅堡 布吉中心广场 财富广场 彩福大厦 彩世界家园 彩天名苑 彩田居 彩云居 苍松大厦 仓前锦福苑二期 仓前锦福苑三期 常兴广场 长城盛世家园二期 长城盛世家园一期 长丰苑 长怡花园 城龙花园 城市·杰座 城市花园 城市绿洲花园二期 城市山谷 城市印象家园 城市中心花园 城中雅苑 成龙山庄 创世纪滨海

花园 创意侨苑 创展中心 春天广场 翠堤湾 翠堤雅居 翠枫豪园 翠海花园二期 翠海花园一期 翠雅居 翠盈嘉园 翠拥华庭 翠竹新邸-鹿鸣园 翠馨居 翠怡豪苑 达海花园 大陆庄园 大梅沙海景酒店二期 大梅沙海景酒店一期 大澎花园 大庆大厦 大世纪花园 大益广场 丹枫白露 德福花园 德邻雅筑 德兴城 登科花园 帝港海湾豪园 帝锦豪苑 帝景峰 帝景园二期 帝涛豪园 帝廷峰 帝欣豪苑 缔馨园 点彩人家 电子科技大厦 雕塑家园 叠翠居 鼎盛时代 鼎太风华一期-璞真园 东部阳光花园一期 东帝海景花园 东方半岛花园 东方凤雅台 东方富苑 东方海雅居 东方科技园 东方玫瑰花园 东方美地苑 东方欣悦居 东方雅苑 东港中心 东海岸天利明园 东海花园二期 东海花园君豪阁 东海丽景花园 东豪广场 东和大厦 东湖豪庭 东湖御苑 东鹏花园三期 东埔福苑 东埔海景花园 东埔文和园 东森花园 都会100 都市e站 都市本色 都市花园 都市名园 都市魅力商城 都荟名苑 芳华苑 芳邻 方海商苑 飞扬缤纷(大信花园一期） 丰湖花园 丰泽湖山庄 枫丹雅苑 枫桦景苑 峰景台大厦 风采轩 风和日丽 风华盛世 福昌苑 福海苑 福建兴业银行大厦 福满园 福泉花园 福涛东园 福兴花园 福雅园 福源花园 福中福花园 福中福商业城 富瑰园 富佳苑 富通天骏 富盈门 富源商贸中心 富怡雅居 港城华庭 港田花园 港湾丽都 港逸豪庭 港中旅花园 高发佳苑 格兰情天 阁林网苑 共和世家 冠城世家 观海山庄一期 观海台 观景台 观澜豪园二期 广发大厦 广业大厦 广怡大厦 桂芳园四期 桂芳园五期-瑞士峰景 国都高尔夫花园 国华大厦 国际科技大厦 国际名苑 国际商会大厦A座 国际商会大厦B座 国际文化大厦 国企大厦 国泰豪园 海岸明珠 海伴雅居 海典居 海都花园 海康大厦 海天一色 海天园 海湾明珠一期 海洋星苑 海洋之心 海逸豪庭 海印长城一期 海月花园二期－晴海洲 海珑华苑 航天立业华庭 豪城·馨庭居 豪方现代豪园一期 豪峰园 好景豪园 好来居 和平广场 和通花园 合正佳园 合正名园 合正逸园 河畔明居 恒盛居 恒星园 鸿浩阁 鸿基新城 鸿景湾名苑 鸿瑞花园 鸿业花园 鸿业苑三期-名豪居 鸿颖大厦 鸿园居 鸿洲文鼎家园 洪福雅园 洪湖春天 宏观苑 宏浩花园 宏天大厦 弘雅花园·丽景城 弘雅花园－－雅兰亭 红树西岸 后海花园 后海名苑居 湖滨阁 湖景居 华安园 华都花园 华富大厦

华景园 华丽园 华茂苑-琴海轩 华侨海景山庄 华清园 华昱苑 环岛丽园 黄埔雅苑二期 黄埔雅苑三期 黄埔雅苑四期 黄埔雅苑一期 皇都广场 皇家翠苑 皇庭彩园 皇庭居 皇兴大厦 皇御苑二期 皇御苑一期 惠名花园 惠中名苑 汇宾广场二期 汇宾广场一期 汇福花园 汇港名苑 汇金家园 汇锦名园 汇景豪苑 汇龙花园 汇园雅居 集浩花园 嘉宝田花园一期 嘉多利花园 嘉福花园 嘉富花园 嘉汇新城 嘉意台 嘉园 嘉洲豪园一期 嘉麟豪庭 佳嘉豪苑 家和花园 加州地带二期 加州地带三期 建业·采曦庭 建艺名苑 江南花园 金碧世家 金碧苑二期 金城华庭 金地翠园 金地花园 金鼎辉煌世纪 金枫花园 金港豪庭 金海岸 金海丽名居 金海湾花园 金海燕花园 金汇名园 金景豪苑 金丽豪苑 金玲花园 金领域 金色都汇 金色年华 金山花园 金泰名苑 金雅苑 金叶茗苑 金庸阁 金雨豪苑 金域蓝湾一期 金园 金泽花园 金众经典家园 金洲绿韵二期 金晖大厦 今日家园 锦冠华城 锦河苑 锦隆花园 锦上花家园 锦绣花园二期 锦绣花园三期 锦绣江南 京光海景花园 景发花园 景福花园 景华苑 景庭苑 景秀年华家园 景亿山庄 景园大厦 景稚居 景桦花园 景桦花园二期 九州家园 聚福花园 聚豪园 聚龙大厦二期 聚龙大厦一期 聚龙居 爵士大厦 君悦阁 俊安苑 俊景豪园 骏皇名居 骏庭名园 凯丰花园综合楼 凯旋门广场 凯悦华庭 康达尔花园二期 康达尔花园三期 康乃馨苑 康欣园 科创商务中心 蓝田壹站华苑 蓝月湾畔 蓝漪花园 朗景园 朗晴馨洲 朗庭豪园 浪琴屿花园 乐怡居 礼顿中心 荔林春晓 荔林苑 荔盛苑 荔树人家 荔庭园 荔雅居 荔园阁 丽港湾 丽湖阁 丽湖花园 丽乐美居 丽日翠庭 丽廷豪苑 丽阳天下 利泰公寓 立新花园三期 林海山庄 玲珑花苑·翠景苑 龙壁花园 龙都名园 龙凤阁 龙福居 龙景花园 龙岭山庄 龙泰轩 龙威豪庭一期 龙威豪园·我爱我家 龙兴商业广场一期 龙园山庄紫荆苑 龙园山庄麒麟阁、祯祥阁 龙园苑 龙源大厦 隆盛花园 庐峰翠苑 路桥大厦 鹿茵翠地二期 鹿茵翠地一期 绿景蓝湾半岛 绿景山庄 绿景新苑 绿茵阁 绿茵华庭 绿怡居 满庭芳 美加广场 美荔园 美丽365二期 美丽365一期 美丽家园 美庐锦园 梦想家园 民乐花园 民宁园 明雅阁 鸣翠谷 名骏豪庭 名牌大世界 名商园 名仕商城 名墅海景度假村 名泰轩 南方明珠花园二期 南海

玫瑰花园 南华花园 南景苑 南岭花园 南贸花园 南山豪庭 南油花园一期 欧景城华庭北区 欧景花园 鹏达花园

二、三期 鹏丽大厦 鹏盛年华公寓 鹏兴花园六期 鹏兴花园三期 鹏兴花园五期 鹏益花园 谱心苑 七彩时光 前海华庭 前海宜家 潜龙花园·惠宁阁 潜龙花园北区 桥东小区第三期(汇成花园) 侨城豪苑 侨福大厦 沁芳名苑 青春家园 青海大厦 青青山庄 擎天华庭 琼珠花园一期 群星广场 荣超广场 荣超花园 如意家园 瑞昌大厦 瑞达苑 润丰园 润唐山庄 润裕花园 润裕山景豪苑-宝翠居 赛格广场 桑达雅苑 山海翠庐 山海华庭 山海人家 山水居 山水情家园 山水四季 蛇口花园城 深城公寓 深港豪苑 深华丽园 深业·风临左岸 深圳湾畔花园 绅宝花园 盛龙花园 盛涛花园 石鸿·融景园 石化坂田新村 时代华庭 时尚新居 世纪村二期 世纪村一期 世纪华庭 世纪山庄 世界花园 世界花园海华居 世界金融中心 世濠大厦 水木华庭 水云间 水榭花都 四海华庭 四季花城第六期 苏豪名厦 笋岗大厦 泰安轩、泰宁轩 泰和花园 泰华豪园 泰华锦绣城 泰康轩 泰美园 泰宁花园 太白居 太平洋商贸大厦 太阳新城 太子山庄 桃源居·锦绣清华园 陶然居 特力大厦 特区报业大厦 天安高尔夫海景花园 天安数码时代大厦 天海豪景苑 天健名苑 天健世纪花园 天健阳光华苑 天骄世家 天明居 天然居 天一名居 天元大厦 天泽花园 田心大厦 田心庆云花园二期 桐景花园 湾厦福园 湾厦花园 万福人家 万和苑 万家灯火 万科彩园 万科桂苑 万科金色家园 万科金色家园二期 万科金色家园三期 万科俊园 万科四季花城 万科四季花城五期 万科温馨家园 万隆苑 万事达名苑二期 万托家园 万象新园二期 万象新园一期 旺海怡苑 旺业豪苑 威尼斯·港湾·雍景台 威文大厦 维富大厦 蔚蓝海岸二期 蔚蓝海岸三期 文德福豪园 文福大厦 文华大厦 文伟阁 卧龙阁 梧桐山新居 物业时代新居 熙园 西海岸花园 西海花城 西海湾花园 西湖花园 喜年中心 仙泉山庄 现代苑 现代之窗 香荔花园 香蜜湖豪庭 香蜜三村 香逸名园 香珠花园 香榭里花园二期 香榭里花园一期 翔名苑 祥福雅居 祥和花园二期 祥韵苑 新2000广场 新玥庭 新安湖花园二期 新安园 新保辉大厦 新丰大厦 新港鸿花园 新浩城花园 新鸿进花园 新华苑 新街花园 新街口大厦 新锦安·雅园 新龙岗花

园 新绿岛大厦 新明珠广场 新世纪家园 新世界广场 新世界豪园 新世界山月居 新天国际名苑 新新家园 新亚洲花园 心海假日 心语家园 心怡花园 信托花园 信义假日名城二期 信义假日名城一期 星光之约二期 星光之约一期 星海名城二期 星河·国际 星河华居 星河明居 星河雅居 旭飞城市广场 旭飞花园 旭飞华达园 宣嘉华庭 学府大厦 学府花园 学林雅院 雅豪祥苑 雅兰酒店 雅然居 雅仕·荔景苑 雅仕阁 雅仕居 雅颂居 雅涛花园 雅云轩 阳光翠园 阳光带海滨城一期 阳光海景花园 阳光花园二期 阳光荔景 阳光明居二期 阳光明居一期 阳光四季 阳光棕榈园一期 漾福居 漾日湾畔 椰风海岸 一辉花园 壹世界 医药商业城 依山居 颐景轩 颐园 倚山花园--翠林别墅 艺术心殿 逸翠园一期 益田花园·豪园居 益田名园 茵悦之生花园 银翠苑 银谷别墅二期 银海苑 银泉花园 银座金钻 英龙大厦 英伦名苑 英麒苑 迎宾商业中心 盈翠家园 雍翠豪园 雍翠华府 雍华府 雍祥居 余岭山庄 逾峰台 雨田村一期 玉雅居 御海湾山庄 御景台 御景苑 御庭园 育德佳园 裕宏园 裕康名园 裕侨花园 园东花园 园景花园 圆龙园 圆梦园 源兴居 越港商业中心 月亮湾花园 月亮湾山庄 阅读缤纷 云顶翠峰二期 云顶翠峰一期 云海天城世家 云景豪园 泽润花园 招商海琴花园 招商海月花园一期 招商名仕花园 招商桃花园一期 振业景洲大厦 振业梅苑 知本大厦 置富花园 中城康桥花园 中房怡芬花园 中房怡乐花园二期 中港城 中国茶宫茗香苑 中国有色大厦 中海华庭 中海丽苑 中海苑 中海怡翠山庄 中环花园 中加名园二期 中南花园 中山颐景花园 中商花园 中盛大厦 中信海文花园 中信星光名庭 中央花园 中央商务大厦 中兆花园 中政华庭 众冠花园 竹雅名居竹韵苑 紫光名苑 紫荆花园二期紫玉华庭 紫玉花园 紫薇花园 紫薇苑 子悦台 棕榈湾海景花园 尊皇豪府 馨荔苑 馨庭苑 馨园二期 馨园一期 荟芳园 萃峰阁 蕙兰雅居 怡芳苑 怡花阁 怡乐花园 怡泰中心 怡园大厦 泓瀚苑 滢水山庄 瀚海翠庭 灏景明苑 缤纷假日豪园 玮鹏花园 曦龙山庄二期 蟠龙居 翡翠·星空 翡翠名园 翡翠园 翡翠园山湖居 麒麟花园二期 麒麟花园三期-玉麒麟

南京地区

21世纪假日花园 安品街鼎新苑 百合果园 百家湖花园 百家湖花园 百仕园 碧虹苑小区 碧水华庭温泉山庄 彩虹苑 长江花园 长江之家 长乐公寓 钞库街综合楼 城堡商住楼 成贤公寓 大邦·紫云阁 大明花园风光里小区 典雅居 东方城 东郊·美林苑 枫丹白露城市花园 凤凰花园城凤栖园 富升大厦 国宝商城综合楼 海月花园 汉府雅苑 鸿邺、鸿发大厦 洪家园大明花园阳光里住宅小区 宏景花园 宏鹰花园 湖滨世纪花园 湖滨世纪花园 湖景花园 湖西苑 花开四季 佳乐福新寓 佳盛花园山水居 江南文枢苑 金陵家天下 金陵世纪花园 金陵世纪花园--鸿都大厦 金陵世家小区 金陵小区 锦达公寓 聚福园 康盛花园 利德家园 龙凤花园 龙江花园城 绿城 梅花山庄.湖畔之星 明湖山庄 明月花园 名城世纪园 南方花园 南方花园 南京国际贸易中心 清江花苑绿茵园 瑞金大厦 瑞金花苑 萨家湾花苑 三山街花园城 商业步行街 生活艺术家 盛世华庭 市政管理综合业务大厦 四平苑小区 天地新城 天福园住宅小区 天顺苑 天坛新寓 通宇花园 万厦公寓 万欣公寓花园 王府花园 文靖新村 五佰新寓 五台花园 新达公寓 新大都广场甲幢 养龙山庄 银达雅居 应天路综合楼 永丰国际商业大厦 御河苑 御园小区 裕华名居城 月安花园 中国人家 钟麓花园 紫金名门明月轩 紫金山水苑 苏州地区

馨泰花苑 奥林春天 白莲花园 百合花公寓 北城花园 北城花园·锦月新居 碧波二村 滨河花苑 采香花园 长岛花园 长盛花园 长颀苑 翠坊易居 翠园新村 东方.春晓 东湖大郡 东吴花园 都市花园 发现之旅（四季家园） 福星小区 港澳.桂苑 港澳桂苑 格林峰景苑 冠云花园 观景逸居 贵都花园 寒舍 荷花园小区 红菱花苑 湖畔花园 湖左岸 华阳花苑 画锦坊 环秀花园 嘉宝花园 雅典苑 嘉多利花园 嘉湖阁 嘉业·阳光城 嘉园 佳安别院 佳林花苑 加城湖滨公寓 建安别院 金枫苑·阳光水岸 金龙花园 金之枫花园 今日家园 锦丽苑 景德路改造街坊 景运康家 凯旋花园 莱茵花园三期 澜韵园二期 乐怡苑 里河新村 丽景

苑 留茗花苑 龙西缥渺苑 美墅.缘 美之国花园 明清一条街 南环花苑 南林苑 南门世纪花园 欧洲花园二期平齐花苑 润达城市家园 润福园 师惠乐章 狮林里别墅 狮林苑 狮山丽舍 时代花园（二期） 苏都花园 泰盛绿岛 太湖之星二期-太湖天地 天伦花园 天平花园 通园大厦 万丽花园 万杨服务公寓 万杨香樟公寓 网师花苑二期 吴甸园 新沧花园二期 新港 名都花园 新港 世纪花园三期 新港名城花园 新景苑 新明园——挹翠华庭` 新侨大厦 新元二村 信息大厦 徐家浜二村 学士花园 雅典花园 雅阁花园 雅韵花园（二期） 阳光地带 银桥三期·日月湾 银泰花园 银杏苑 御花园 粤海广场 运盛·美之苑 在水一方 政园小区 中欣大厦——金银岛 竹之苑 馨泓花园 葑谊小区 葑谊小区三期 怡馨花园 胥虹苑 胥江假日 无锡地区

宝城花园 标准花园 长发苑 德福花园 东河花园 凤翔花苑 广瑞公寓 和园 恒通国际大厦 湖滨苑 湖帆苑（太湖花园二期） 华侨城 华通大厦 华夏公寓 惠畅里住宅小区 吉品名人苑 金鼎广场 金乐苑 锦明苑 锦绣花园 老轻院住宅小区 梁溪苑 明珠广场 荣耀花园 山明四村 石子街小区 水车湾小区 太湖世家 太阳花园 听松坊 五里花苑 西太湖花园 新加坡兴江苑 新江南花园 新世纪花园 兴隆苑 学前街商住楼 益明花园小区 银仁花园 银杏苑 永丰大厦 圆通公寓 镇巷 住友家园 厦门地区

国宝新城 soho 阿里山大厦 艾德花园 安宝大厦 宝华花园 博士山庄 大洲新世纪广场 大洲新世纪广场 东方明珠 东方名园 都市恬园 富璟大厦 富山花园2期 富山名仕园 鼓浪天籁 鼓浪屿商业中心 古楼广场 国贸广场二期 海福广场 海景花园 海韵园 加州洋房 假日花园 金地翠园 金秋花园 聚祥广场 联发紫微花园 联丰心家园 绿野轩踪 美丽新世界 明发国际新城 铭爵山庄 千禧园 世纪之星 泰和大厦 泰和大厦 同安大唐世家 万景花园

武夷桃源 厦门大唐世家七期 欣华花园二期 新阳名仕阁--房东时代 信达大厦 信海花园 信隆城 兴旺广场 旭日海湾(二期) 亚太财富广场 阳光海岸 永升花园 永升花园 永升新城 禹洲新村 育秀中心 裕发花园 云景花园 云亭花园 中港花园二期 鹭江新城三期 ¶台湾最新地产项目名称

（按照高度排列，大部分为酒店和写字楼）

85国际广场 长谷世贸大楼 汉莱大饭店 宏总亚太财政经广场 霖园大饭店 馨馥华 宝成企业大楼 摩天高雄 梦莱茵 诺贝尔 高雄凯悦大饭店 维士比大楼 王象企业大楼 国泰商业大楼 世华金融大楼 福华大饭店 台湾领行大楼 圣田大楼 鼎宇和枫

时代富豪 和盛希尔顿 皇普博爱一百 亚洲商务中心 百立皇冠 宏总中山首府

大众财经广场

宝成世纪大楼

博爱天下

博爱大道 时代赢家 台湾领袖大楼 百立皇朝 当代领袖

擎天 宝成经典皇家 宝成皇家贵宾 美丽殿 昱成辉煌时代 长谷公园音乐会 兰园创世纪 观山观海 天翔 四维财经广场 京城雅典 圣第 帝豪博爱 宏总世纪之星 玉玺天下 京城帝王 博爱公园 三宅人生 圆山仰德

长谷2000永信擎天 曼哈顿财经总部 财经天下 国家艺术广场 宝成梦皇家

首长宝座 宝成中正大楼 快乐高手 新楼中楼 国家公园大亨 华侨银行大楼 陆发雄狮 长谷国家音乐厅 富兰克林 尊峰 京城赏 博爱龙扬庭 高屋国家艺术广场 住宅大赏 中华民国经贸中心 王象世贸巨星 昱成绿钻

康庭雄关 长谷威尼斯

福懋天第 澄湖园 诺贝尔 宏大花园广场 阿罗哈特区

胜利王朝 高雄室长宇宙国 宝成皇家之恋 牵手 亨利王 皇普澄湖真迹 百立海洋帝国 恒上凯悦 尊皇

世纪风华 富邦金融大楼

国宾大饭店 御海 森活计画

皇家艺品 龙的传人 非长居易 凯悦大帝

¶修竹项目名称

修竹O·K 修竹欣境 修竹·锋尚（风尚） 修竹·尚座（名座） 修竹·傲派 修竹·派客（傲客） 修竹·优天下 修竹豪阁 修竹·领尚 修竹·优士阁 修竹·领地 修竹·风格 修竹·峰 修竹·景阁 修竹·雅轩 修竹·雍邸

¶心宁苑二期项目名称

星海首府 （心宁苑二期）惬意山海 得意人生 星海领秀 星视野 星生活领地 星空海寓

¶台湾地产案名大赏

百年大鎮 百室達 百順香榭 柏達翡利 柏園 班芙春天 寶仁雅築 碧海藍天 碧海擎天 碧瑤名園 碧茵星城 別墅大賞 博覽家 草本生活 草根譚 長堤 常青墅 朝代風尚 創邸 春木町 春樹 春揚薇閣 大成賞 大地賞 大觀天下 大亨觀邸 大湖春天 大湖富邦 大來賞 大亨觀邸 大湖春天 大湖富邦 大來賞 大亨觀邸 大湖春天 大湖富邦 大來賞 大麥別莊 大砌峰閣 大溪地 大直觀邸 大直晶華 大竹香頌林園 淡水SMART 淡水Smart 淡水up.up 得意居 地球村 第5大道 第五文明 東方山河 都會通 都摩市KIMO 敦藏 敦品 二重奏 發現之旅 法登美墅 放翁名廬 飛凡 飛皇 非常居易 豐馥 風尚 風月草堂 風雲頂客 風雲彙 風中奇園 楓閣 峰雲 浮生散記 浮生臻品 富臨極品 高閣 歌德堡 歌德花園 閣厦 耕讀園 耕原 公園家 公園與我 關渡站前 觀自在 冠天下 光の橋 光之頌 貴築 國揚超值屋 國揚青年市 海水正藍 海月 海悅 海雲間 和風·小雅 和風雅集 和風禦庭 荷堤 荷蘭村 荷意一品 恒濱 橫の濱 紅色炫風 紅樹林 宏門 湖山雅致 湖適 湖中天 湖左岸 花吹雪 花鳥苑

畫市 懷石別莊 懷石磺溪 懷石居 皇普河畔 黃金眼 活力程式 基泰捷座 吉第 極景 極品 極祥 集賢天地 基泰捷座 幾何中心 佳園 建築の賞 建築博覽家 建築晶典 建築群英會 鑒賞家 江山萬裏 杰座 金賞 京典別墅 晶彩 晶典 居易 巨匠 康橋原味 康之庭 柯夢波丹 渴望村 克拉碼頭 空間大賞 空間王MAGIC HOME 萊茵皇家 萊茵賞 蘭亭集序 嵐亭 藍鯨 藍居俱樂部 禮居 禮贊 麗舍 淩波 琉森 琉園 硫森 龍騰 綠色國度 綠墅 綠野新坡 綠葉山莊 綠園道 羅丹映象 滿築 美館大宅 美麗大直 美墅館 美墅賞 美學大街 米堤 名人錄 歐風城堡 歐風城堡 歐峰 歐鄉小鎮 歐洲風華 歐洲晶典 歐洲賞 帕華洛帝 普羅旺世 千秋 巧遇歐洲 親水和畔 親水印象 青泉崗 青山鎮 青庭 青弦雅舍 清境 清泉崗 清談 清庭 日光別墅 日光程式 日光大道 日光離宮 日月光 如森堡 若林邸 三度空間 森林別墅 山海觀 山居歲月 山林別莊 山水豪情 山水天厦 山水緣 山下賞畫 山宅一生 升之陽 生活大師 生活復興 生活館 生活家 生機花園 聖址 盛世紀 師大隱 師苑翠堤 獅山風土記 十方意境 石濤園 時代贏家 拾翠山莊 士林紫京城 世泓大寧境 世紀の櫻 世紀財星 世紀廣場 世紀花園大厦 世紀經典 世紀經貿 世紀名人 世紀威秀 世紀之音 世界杯 世界集 世界之窗 世界之頂 世外桃園 首席 首席芳鄰 書香大第 舒曼 雙胞胎 雙峰 雙橡園 雙校花園 雙子AB 水鋼琴 水戶皇門 水上加冕 水世界 水鄉 水月灣 水雲間 水雲居 水築館 水築世界 四季 四季花彩 四季花鄉 四季花香 四季新象 四季之鑽 臺北.N世代 臺北.快意通 臺北Going 臺北SMART 臺北VISA 臺北雕之森 天地賞 天晶 天境 天闊 天籟 天幕 天喜 天裔 天悅 童話世界 薇多綠雅 薇閣春天 無爲.草堂 五峰·名廬 舞鶴山莊 溪城秀墅 霞飛 霞關 夏朵 現代啓示 香濱 新坡山莊 新秀賞 薪易城 興隆及第 幸福密碼 雅集 雅居小築 雅舍 雅舍小品 雅仕堡 藝術村 藝術大街 藝術林莊 藝樹尊邸 逸品 裔品 迎河賞 螢座 映象之旅 咏。和歌 優賞 優天母 優秀賞 有樂町 宇宙之鑽 禦寶京城 禦和風 禦品 禦墅 源氏物語 遠見21 月光流域 閱讀歐洲 雲濱 雲門 雲霞噴泉 雲莊 再興

春天 臻邸 祗園 中央綠 中央如意園 中央偉圓 竹林堂 住宅大賞 築波 自然紀行 總統別莊 尊爵·高堡

¶2003年秋季房展会参展项目展厅预览表

1号展厅

远洋天地 远洋风景 远洋德邑 枫桦豪景 锦官苑 慧谷阳光II期 建赏(天兆家园) 千鹤家园 山水倾城 后现代城 西山美墅 恋曲 70 鹿港银网中心 城市复兴·华城 华龙大厦 花市枣苑 富海中心 金港国际 SOLOII 世纪东方城 甜水园 UHN国际村

2号展厅

夏都盈座 长安星园 知本时代 德林·逸景 丽水嘉园 Nolita那里幸福家园 通典铭居 格瑞雅居 点晶小筑 河畔·丽景 欧园·北欧印象 湖畔雅居境界 亮马水晶 北苑家园 蝶翠华庭 世纪·龙鼎 意华·田园都市 枫渡(嘉诚花园二期) 朝阳无限 嘉和人家 易墅殿堂 金隅丽港城 大屋金海湾花园 英郡(动力街区III) 星源公寓 天和人家 沙龙雅园 旗舰·凯旋 清上园 西上园 京艺天朗嘉园 阳光上东 人济山庄 城市亮点 星月·云河 华腾北搪商务大厦 美利新世界 青春无限 亚奥阳光 泰和嘉苑 亮马新世家 高第 双花园小区 瀛景园 蓝调 日光清城 柳岸景园 新华经典 润民柳芳居 丽园 BOBO自由城

3号展厅

世纪新景 立恒名苑 富顿中心 小街项目 世纪城III 京贸国际公寓 麒麟家园

东润枫景 幸福艺居 朝阳嘉园 长营乡项目 温泉花园二期 东阁雅舍 百花家园 新新公寓 银座九号 圆明园花园 西潞园 潭墅苑 世纪名苑 南曦大厦 蓝山国际 朝阳双桥 金世纪嘉园 国典华园 希望家园 海悦名门 和风相府 华源之星 巨库 龙阁 星岛嘉园 楼上二层展厅

太扬家园 长 河 湾 碧溪家居广场 美然·香榭里 香水湾产权酒店 碧海滨江 海福大厦 方南家园二期 丰体时代花园 万恒城市花园 泽洋大厦 靓景·明居

龙河湾(大连)

东序展厅

锋阁嘉园 幸福时光 东一时区 优士阁 成品家 九合苑 荣丰2008 易构空间

大隐名座 官 书 院 叠彩园 青年城 南洋度假村 澜花语岸 纯粹建舍 观筑庭园 宝星园 飘HOME 金桥国际公寓 天赐良园 鑫兆雅园 柏林爱乐 朝阳园 日月天地(甲方乙

方) ¶

推荐第4篇：地产市场推广策划书

前言：非常高兴能为云南浩宇房地产开发有限公司提供金海岸．华庭市场推广合作建议书！我们提供的本建议书，是基于《营销策划案》的策略，本着热情负责的态度，配合专业技能和精神，为最终达成配合贵公司的业务发展策略而专门拟订的，如对计划书中有任何问题或不详之处，请及时提供意见或进一步深入探讨。 项

目形象与VI系统的建立

1、项目形象特征及概念确定；项目形象远景：让生活有了全方位、新层次的自然、尊贵体验；项目品牌特性：领先的、创新的、能实现自我价值的成就感；金海岸．华庭——罗平首座大型山水生态型高尚别墅区 广告语：金花银瀑陶醉乡青山绿水栖居地 仁智之士乐山乐水 地杰人灵择水而居 山水间尊贵显 诗意海岸精彩生活

2、项目案名LOGO的设计

3、标准色及标准字及标准组合。

4、扩展运用 媒介组合目标群体简析：年龄在35-45岁之间，多为私营企业主和个体工商户（还有部分政府官员），年收入在15万以上。购买行为多为二次置业。 目标群体媒介接触习惯：报纸、电台接触较少，电视接触率相对较高；由于工作关系，户外活动较多。 消费行为特点和媒体选择：对于消费者来说，别墅的特点就是昂贵，是需要投入大的资金的，因此现场考察外，通常还需多方收集信息资料、反复权衡；所以是一种理性消费，他必须有足够的信息支撑其购买行为。对发展商来说，房地产销售最大的好处是客户的本地性强、“作业面”窄、最大的压力是时间紧迫，几千万元资金的投入必须在一年甚至短短几个月内实现回笼，因此不仅需要压迫性的高强度广告攻势，更需要广告媒体能将别墅优势、卖点如孔雀开屏一般充分展示，迅速激发消费者的购买热情。所以说印刷媒体是地产广告的最佳媒体。广告大师奥格威说：“你介绍得越详细，销售得也就越多。”因此售楼书不宜过于简陋，更重要的是，一定要让消费者得到尽可能多的信息。 具体媒体选择：户外是重点——%26gt;展示、告知活动为关键——%26gt;互动、加深内涵 从地产广告的特性和金海岸华庭针对的目标群体的媒介接触习惯来看，户外广告作为首选媒体，电视、报纸广告媒介作为辅助媒介，具体媒介选择：

一、户外路牌：在罗平县繁华商业区和交通要道上挑选3-5块大中型路牌，充分展示楼盘形象；

二、《曲靖日报》：通过硬性广告传播信息，通过软性新闻在其上树立权威性和可信度，并且针对一部分政府官员的消费群体；罗平县电视台：创作一条30秒的电视广告，并和其合作进行《金海岸华庭-佳片有约》栏目，每天黄金时段播放精彩电视剧并插播广告；出租车：在其上张贴广告，通过其每天在罗平县城运营进行流动传播；整合广告宣传服务总体构想：针对罗平县的县城情况和金海岸华庭的楼盘性质，我方建议整个广告推广活动中围绕“山水好景观，楼盘高品质”的核心，做足“山水”的文章，体现出楼盘性质又传递文化气息，略举几例：在售楼现场接待客人用的茶水采用“青山绿水”，符合案名又体现档次，加上印有楼盘名称的茶叶桶就成为精美的小礼品；在售楼部播放的背景音乐是《高山流水》、《春江花月夜》、《蓝色多瑙河》、《水边的阿狄丽娜》……等与山水有关的中外经典音乐，对楼盘引起美好的联想；……第一部分：现场包装

1、围板：遮挡工地施工杂乱现场，同时大面积展示楼盘形象；在文笔路沿街一线全线设置；

2、工地及主要城市干道路牌：在繁华路段和交通要道上树立3-5块；

3、楼体招示布、楼层进度牌：表明建设施工的进展情况，可在小区成型建筑物上悬挂；

4、导示牌：引导购房者、参观者路线，分小区外和内部导示牌；

5、立柱挂旗：建议在文笔路和九龙大道两侧的电杆设置广告牌，起到扩大气势和指引人流双重作用；

6、欢迎标牌

7、看楼专车

8、气球、挂旗：设置在售楼部和一些内部设施中，渲染气氛； 第二部分：

卖场包装：

1、形象墙：设置于售楼部主体背景上，内容为楼盘LOGO和主体广告语；

2、实体展板：将要发售的各种户型、单位作一个全面的介绍展示；

3、售楼书：发布内容：楼盘概况：占地面积、建筑面积、公共建筑面积、商业建筑面积、建筑覆盖率、容积率、绿化率、物业座数、车位数、物业结

构、发展商、投资商、建筑商、物业管理人……位置交通：楼盘所处具体位置图、交通路线图及位置、交通情况文字详细介绍。周边环境：自然环境介绍、人文环境介绍、景观介绍。生活配套设施：介绍周边学校、幼儿园、医院、菜市场、商场、超市、餐饮服务业、娱乐业、邮政电信……规划设计：包括楼盘规划人、规划理念、规划特点、楼盘建筑设计者、设计理念、建筑特色、环艺绿化风格特色等介绍。户型介绍、会所介绍、物业管理介绍、此外还有建筑装饰材料、保安管理系统、新材料新科技成果运用等等根据楼盘自身优势卖点而侧重不同的介绍。

4、折页：楼书的一个简化和补充；

5、价格单页落格、付款方式清单落格

6、手袋设计

7、销售人员工作牌

8、信封信纸、名片、纸杯 第三部分：样板间形象包装

1、楼梯氛围布置

2、楼梯间欢迎牌

3、展示中心导示牌

4、户型标牌

5、展示空间功能标牌（主人房、儿童房、父母房、客房、书房、电脑房、健身房、画室等）

6、免费赠送标牌（洁具、橱具等） 二.广告推广阶段策略

导入期

成长期

成熟期

以悬念导入，广泛全面的宣传积累消费者关注度，最短时间内打出高知名度。

整合推广活动全面带动，有目的的针对目标消费群宣传自己的生活方式，形成品牌知名度和积累品牌美誉度并促成销售。

重点在于金海岸华庭社区文化的营造，强调金海岸生活的文化内涵，自然、个性、自在、回归自我的生活。

悬念导入

强势推广

营建品牌

媒体推广方案（暂略）

1、第一阶段推广的策略计划

2、第一阶段推广的媒体计划

3、第一阶段推广费用预算

4、软广告/新闻及新闻事件炒作：按实际需要进行操作。

五、PR（公共关系）%26amp;SP（促销）活动粗拟了以下几个构想：

1、组织罗平县和附近加油站（高速公路收费处），对（过路）进站加油的车辆进行餐巾纸赠送（包装盒上印上金海岸华庭广告）；

2、和县城各个洗车点合作，制作印有金海岸华庭广告的免费洗车卡在县城发放；

3、组织“吃住云商饭店、游玩帝景华庭”的准业主联谊活动；

4、工程进行到一定程度，可组织省内著名书画家“金海岸华庭”的采风活动；（按实际销售进程实施）， 结束语：非常荣幸将此建议书提交给云南浩宇房地产开发有限公司，并期望能和贵公司共同按时按质完成本次市场推广任务，我们将会尽心尽责，期待和贵公司同心同力，共同发展！如对本建议书有何异议和建议，请联系并共同商讨，谢谢！顺颂商祺！ ２００x年７月

推荐第5篇：地产产品销售策划书

策划书即对某个未来的活动或者事件进行策划，并展现给读者的文本；策划书写作。策划书是目标规划的文字书，是实现目标的指路灯。下面是地产产品销售策划书，请参考！

地产产品销售策划书

第一部分项目分析

一、项目优势分析

1、位置优越、交通便利

项目位于沙湾东华大道，地处沙湾镇商住新区，旺中带静，距市桥仅10分钟车程，公共汽车直达小区，交通极其便利。

2、周边配套、设施完善

项目毗邻各式商铺、食肆、戏院、银行……相关配套设施俱全，休闲、购物无所不便。

3、环境优美、绿化率高

项目区内住宅与绿化环境设计比例协调，适合当今住宅市场的新潮流，区内绿意盎然，住宅小区均采用港式设计，独有首层私家花园，附设大型地下车库，带给住客优美的居住环境及清新的空气。

二、目劣势分析

1、市场竞争激烈

镇内聚合了荷景花园、雅荷居等众多大型楼盘，上述楼盘无论在规模、位置、价格上都各有优势，而目标顾客有趋向性，从而分薄了部分客源，令各个项目之间的竞争日趋激烈。

2、由于社会趋势，分工更加明细，各专业知识得以更充分的发挥。

经我公司人员现场调查，了解到贵公司现在根本没有专业的售楼人员，更无销售工作的统筹，在楼盘销上已打上8成折扣。

第二部分项目推广

一、项目市场定位

本项目地处沙湾商住中心，周边生活设施齐全，商场、食肆、银行、市场等应有尽有，根据沙湾一带市场情况以及项目自身规模，建议项目档次定位于中档，但包装策划成较高档次，利用周边完善的生活设施加上自身优美的绿化及小区环境，附加新颖先进的智能化社区管理系统，营造一个独具品位，充满时代气息的二十一世纪都市新住宅小区。

二、项目形象定位

1、附加先进的智能化社区管理系统

项目倡导的二十一世纪家居生活注重个性的发挥，“以人为本”的思想贯空其中，围绕人为中心可以大方面进行发挥，一是将现代智能化信息引入家居生活，让人在说笑间完成各种生活工作事务，又可“秀才不出门，精通天下事”，同时将现代建筑和大自然的绿化环境融为一体，令人舒适惬意，悠然自得。

为此需具备以下几方面素质：

a。高度社会化

二十一世纪是一个社会分工更深入、更广泛、更细微的世纪。假如说二十世纪的社会分工主要体现在人类的劳动方面的话，二十一世纪的社会分工则更多的渗透至人类生活的各个方面。人们逐渐感觉到以往必须躬亲的“家务活”变得越来越不必要，“购买服务”越来越成为新的时尚；与此同时，人们有可能，也必须将更多的精力投入到自专注的领域，否则其就可能遭到被淘汰的危险。这个趋势对家居生活的影响主要体现在两方面：一是小区物业管理将会越来越普遍，服务也更加全面与完善；二是家政服务的日趋盛行，家庭内的清洁、护理及厨艺等“家务”由各种专业公司的服务来替代

b。高度信息化

二十一世纪是信息世纪。信息不仅成为社会生产重要资源，决定人们事业的成功与否，而且信息特长的应用也成为人们日常生活的一部分。信息化对家居模式的影响一方面体现在楼宇的硬件设施上，大量的电子设备被装配进家居，楼盘“智能化”将是大势所趋；另一方面，信息消费成为时尚，信息服务极大地丰富着人们的生活内容。

2、追求和谐与自然

也许是对现代都市喧嚣、繁忙、紧张化的一种逆动，追求和谐与自然已经成为一种时尚，未来的二十一世纪这种趋势将会更加明显。体现在小区环境方面，人们将越来越追求建筑风格与绿化、小区环境的配合，越来越追求与绿色自然的贴近和回归。典雅风格的七层复式，草地、热带树木、庭台，和谐的社区文化，融洽的人与人之间的关系，将使翠怡轩成为都市中的绿洲，红尘中的乐土。

3、旺中带静，舒适惬意

翠怡轩位处番禺市桥旁边，周边生活配套齐全，饮食、娱乐、商场、市场、银行配套齐全。小区稍离主干道，无车马喧嚣，真正居家宝地。

4、卖点分析：

a。主卖点

·位处商业中心，旺中带静

·绿化环境，独立私家花园

b。辅卖点

·智能化家居管理系统

·和谐、人性化的社区文化

三、项目目标客户定位

根据项目周边楼盘目标消费的调查分析，结合项目地段、环境、规划、建筑风格及目前对象消费心理的分析，建议本项目的目标客户群定位于中档收入人士，具体分为

1、工薪阶层中的白领一族

此类买家多为工薪阶层中收入较丰白领一族，且以青年买家居多，其较喜欢新潮时尚的居住生活环境，购房主要用作自住。

2、外来高收入人士

此类买家多在番禺工作或从商多年，有稳定的收入，渴望购房安家落户番禺，本项目对这类外来市民而言存在最大魅力。

3、部分港澳人士

四、项目价格建议

针对目前楼市竞争激烈、周边楼盘竞相降价的情况，初步建议本项目在淡市中以吸引人的价格和付款方式作为促销的最直接手段。建议项目销售价格以“低开高走”形式陆续出现，即首次公开发售以“超低价”吸引买家，促成发展商的资金迅速回拢，帮助完善项目配套及资金滚动，然后视市场反映，在不同阶段适当加价，并在后期高价位阶段予以优惠，从面营造楼盘的抢购热潮。

第三部分品牌形象及广告传播初步策略

一、品牌策略概述

翠怡轩要取得良好的销售业绩，就必须建立独特的品牌形象，从项目现有状况，建筑设计项目推广策划出发，品牌策略的思路是形象同中求异，独特鲜明的卖点，个性化的小区文化。

二、广告诉求策略

公关方

面可举办翠怡轩儿童书画大赛，番禺环城长跑等类似吸引公众注意力的活动。

在楼盘公开发售及销售高峰期，配以系列的软性宣传文章，营造立体式的销售宣传效果。

推荐第6篇：地产项目融资申请书

地产项目融资预审表

公司名称 注册资金

企业类型 经营范围

公司概况 资产合计 负债合计

财务状况

其中：流动负债

（单位：元）

所有者权益合计 净利润

经营活动现金流量净额

项目名称 项目位置 占地面积

用款

政府批文

项目 概况 项目现状

中央公园

樊城区清河路与前进路交叉处 64191平方米

国有土地使用证，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建筑工程施工许可证，商品房预售许可证

公司于2010年开发建设了中央公园B

D区住宅项目，建筑面积10.6万平米，已投资4.5亿元人民币，建筑工程完工90%，已取得预售许可证，项目各项证件齐全。 国有土地使用证 建设用地规划许可证

有 有 有 有

577774143.68 477274953.00

100499190.68 -69876719.77

105952428.00

286330000.00 湖北华盟建设投资有限公司

5000万人民币

有限责任公司（自然人投资或控股）

房地产开发，商品房销售，楼宇自动化技术开发，对中小企业投资

注册地点 注册日期 股东结构及

襄阳市樊城区新华路7号 2004年02月25日

具体比例 开发资质 2016年

882882290.68

暂定资质

2015年

598249190.68

2014年

988651900.29

958029429.38

848887987.05

30622470.91 -19300262.59

305108147.00 497750000.00

开发商名称 土地性质 总建筑面积 可售总面积

湖北华盟建设投资有限公司

国有城镇住宅用地 17.6万平方米 17.6万平方米 容积率

2.4 已获证件情况

建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证

项目已投入资金4.5亿元人民币，其中农商贷款8700万元，市政府投资1.2亿元，建筑工程1.2亿元

资金投入

已有抵押、贷款 农商行贷款8700万元，市政府投资1.2亿元 已有商户年租金 无

无 已完成销售情况

前锦公寓：均价 6500

融侨城：均价7000 项目周边楼盘 清河庄园：6000 谷山大厦：7500 及均价

襄阳新天地：8300 春天大道：7800 项目预估价值 融资金额 期望年利率 8.2亿 2.5亿 年息

融资年限

1+1

中央公园B D区建筑安装费需要6000万元，C区开发建设需要2亿元

融资 需求 资金用途 （请列出资金用途大项）

还款来源

1.项目B D区商品房10.6万方已取得预售许可证，销售预计7亿元人民币，作为

还款来源

2.C区项目开发房源7万方，预计销售额4.5亿元，作为第二还款来源

项目B D区土地证和在

建工程

项目C区土地证

在建工程和项目土地评估值8.2亿元人民币

抵押物说明

保证 方式 担保主体说明 担保方式（详细

项目开发主体湖北华盟建设投资有限公司和股东连带担保

公司股份质押，资产抵押，接受账户监管

说明）

担保主体提供 2015年及2016年净资产、负债率（仅需提供数据）

2013年--2016年营业额、净利润（仅需提供数据）

说明：此表格作为项目融资预审环节的重要资料，关系到资金方是否愿意为此项目提供融资，请详细填写完整，并确保资料的真实性。

融资主体盖章：

法人签字：

填表日期：

年

月

日

推荐第7篇：联合开发地产项目合同书

协 议 书

甲方：XXXX

（以下简称甲方） 乙方：XXXX房地产开发有限公司（以下简称乙方） 见证人：XXXX

根据《中华人民共和国合同法》及其他法律，法纪之规定。甲、乙双方经友好协商，本着平等、互利、自愿的基础上，就双方联合开发甲方所属原开发项目地，特订立如下合同条款，望双方共同遵守执行。

一、开发项目

1、项目所在地址：XXXX；

2、项目公司及名称：XXXX房地产开发有限公司、名称：XXXXX（暂）；

3、项目占地面积：XXXX平方米（最后以土地部门实测下发的土地证面积为准）；

4、土地性质：出让、住宅、商用；

5、土地使用年限：70年；（以土地部门确定年限为主）

6、容积率：3.6（以政府批准为准）；

7、拟开发面积：XXXX平方米。

二、项目现状：

甲方已投入开发了XXX栋别墅及甲方未完工程，手续有：土地证，用地规划许可证，建设用地规划许可证，施工许可证等相关批件。经甲方第二次向政府申请得到相关部门批准同意，在原地，原手续基

1 础上，进行翻建，将别墅改建为高层住宅，将项目手续变更合作公司名下。

三、甲、乙双方责任和义务

（一）甲方责任和义务

1、甲方为独立自然人，有权签署并有能力履行本合同。

2、甲方以土地和以前接转过来的项目，经当地政府同意可续建开发的项目作为投资，其手续依法有效。

3、甲方将原项目的容积率XXX重新向土地部门申报批准，调整到3.6－3.9之间。

4、保证其原项目翻建得到政府部门批准。

5、负责项目之内的动迁安置工作。

6、向乙方提供政府申办各项手续时间表和交费数额。

（二）乙方责任和义务

1、负责对项目后续的总投资不能低于人民币5000万。首期三周之内在确定本项目手续可办时，首期投入资金2000万元人民币作为向政府相关部门办理手续时所交纳的费用。

2、双方合同签订后，乙方支付甲方10万元人民币作为项目签约保证金，并提供一台工作用车。

3、乙方所投入的资金，要根据办理项目申批手续所需要的时间和资金数额同步进行。

4、负责项目的规划、设计、工程管理、销售等项工作。（其销售价格根据市场行情双方共同确定销售价格）

四、成立股份公司，双方按注册资金总额各占50%股份，其利益分成，按税后利润各按50%分得。在保证支出各项费用和扣除投入成本后所剩下房源，双方立体分割各按50％所得，但必须统一销售、统一销售价格，任和一方不能随意变更销售价格，否则承担赔偿由此给另一方造成的经济损失。

五、双方各派四名董事，另一名董事由见证人XXXX出任。

股东大会是最高全力机构，决定投资、项目规划设计、工程建设、销售、财务管理、人员管理等重大事宜。董事会设董事长一名由乙方担任、总经理一名由甲方出任、执行董事一名、监事一名，董事长是董事会最高权力人，负责全面工作，董事长不在时委托总经理，执行董事主持工作。每季度召开一次大会，研究重大事宜。财务双方各派一人，所有印章分开管理。

六、费用支出正常管理费用，每月由财务申报，经董事长审批同意后，按计划使用资金。项目用款所需资金，需经董事会主要人员签字后支出。

七、见证人责任和义务：负责甲、乙双方协调工作，在甲、乙双方有不同意见发生争议时，见证人出面协调解决。

八、本协议签订三周之内，一方不履行本合同时，其本合同自动作废。

本协议未尽事宜，双方协商解决，签订补充协议，其补充协议同样具有同等法律效力。如协调不成按经济法有关条款执行。

本协议一式五份，双方各执二份，另一份由见证人执留。 双方法人或委托人签字盖章即可生效。

3 甲方：XXXX 签字：

乙方：XXXX房地产开发有限公司 法人或委托人签字： 见证人签字：

推荐第8篇：地产项目合作意向书

合同编号：[ ]

地产项目合作意向书

甲方（融资方）： 法定代表人： 住 所： 电 话：

乙方（债务人）：

法定代表人： 住 所： 电 话：[ ]

签订地点：[ ] 签订日期：[ ]年[ ]月[ ]日

鉴于：

1、甲方是一家依法成立并合法存续的金融投资法人公司，具有丰富的融资实力和融资经验。

2、乙方是一家依法成立并合法存续的从事房地产开发的法人公司。其开发建设的 项目位于 ，土地 。该项目已投入人民币 元，尚需 元后续资金。

现就甲方负责为乙方所开发建设的 项目后续资金募集事宜达成以下合作意向。

第一条 合作项目名称

项目建设后续资金募集。甲方负责该项目后续建设资金的募集工作，乙方同意将该项目后续建设资金的筹集工作全权授权甲方运行。

第二条 甲乙双方的声明与保证

1、甲乙双方已获得签署本意向书以及履行本意向书项下义务所必需的授权和批准。

2、在本意向书上签字的代表合法享有代表各方签署本意向书的权利，或已被正式授权代表各方签署本意向书。

第三条 甲方的权利和义务

1、甲方有权依据 项目后续建设资金的需求额度，自主选择资金募集方式（包括但不限于发行债券、基金、股权投资等融资模式），并有权自行选择适格机构投资者。

2、为保证项目真实性和合法性，促成投资者投资意向，甲方有权自主选择项目小组成员，对该项目及乙方的法律及资产等方面进行必要的尽职调查，乙方应为甲方的尽职调查提供必要的条件并予以积极配合。

3、甲方有权对监督募资金用途进行监督，乙方应将募集资金专款用于 项目的建设。非经甲方同意，不得用于其他项目或缴付行政罚款等其他用途。

4、甲方应诚实信用地履行职责，积极组织专业团队开展融资工作。第四条 乙方的权利和义务

1、乙方应按甲方要求向甲方提供真实的、与尽职调查及开展容易活动有关的详尽资料，包括但不限于营业执照、机构代码证、税务登记证、经营资质、公司章程、施工合同、开工建设手续、验资报告、审计报告及财务报表以及甲方需要的其他资料。

2、乙方保证向甲方提供的资料及所作陈述的真实性、完整性、有效性、及时性。乙方向甲方提供的资料如有变更应及时告知。

3、乙方应严格按照募集资金用途使用资金，并接受甲方对资金使用情况进行监督。

4、乙方排他性的，全权授权甲方负责 项目建设资金募集工作，并向甲方出具书面授权。乙方不再授权其他机构进行该项目的资金募集工作。同时，乙方亦不得自行向其他投资者和个人进行该项目的融资活动。

第五条 违约责任

1、甲方未履行本意向书约定的义务，将承担相应的违约责任。

2、乙方未履行本意向书约定的义务，将承担相应的违约责任。

3、违约方因违约给守约方造成损失的，应向守约方赔偿损失。第六条 变更、修改与终止

本意向书经各方协商一致，可以书面形式进行变更或修改、补充，任何变更或修改、补充均构成本意向书不可分割的组成部分。

第七条 保密义务

1、各方同意，对一方提供给他方的有关本意向书项下交易的所有重要信息及本意向书所含信息予以保密，除根据法律规定，需向相关司法、政府部门披露，以及向服务于本意向书项下交易并受保密协议约束的中介机构披露外，未经他方书面同意，不得向任何其他方披露此类信息。进行上述披露之前，披露方应通知另一方其拟进行披露及拟披露的内容。

2、未经他方的事先书面同意，任何一方不得将本意向书有关交易情况向新闻媒体予以公开披露或者发表声明。

3、甲乙双方可根据实际需求，另行签署《保密协议》作为本意向书的补充协议。

第八条 法律适用与争议解决

1、本意向书适用中华人民共和国法律。

2、凡因本意向书之订立、解释与履行所产生的全部争议，各方应在争议发生后首先以友好协商的方式解决。如任何争议不能在一方向他方书面通知后三十天之内以友好协商方式解决的，则可将争议提交甲方所在地有管辖权的法院通过诉讼方式解决。

第九条 其他

1、该项目融资费用、支付时间及其他事项，甲乙双方以正式合同另行约定。

2、除另有约定外，各方指定本意向书载明的地址或住所为通讯及联系地址，并承诺在通讯及联系地址发生变更时，以书面形式及时通知其他方。

3、本意向书中的标题和业务名称仅为指代的方便而使用，不得用于对条款内容及当事方权利义务的解释。

4、本意向书一式[ ]份，甲方执[ ]份，乙方执[ ]份，具有同等法律效力。

5、本意向书签署时，各当事人对协议的所有条款已经阅悉，且均无异议，并 3 对当事人之间的法律关系、有关权利、义务和责任的条款的法律含义有准确无误的理解。

（以下无正文）

甲方：

日期：

乙方：

日期：

推荐第9篇：地产项目营销策划流程

地产——项目全程策划流程

一、市场调研：

1、展开-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；

2、市场分析：

（1） 当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量） （2） 区域市场分析（销售价格、成交情况）

3、近期房地产的有关政策、法规、金融政策

4、竞争个案项目调查与分析

5、消费者分析：

（1） 购买者地域分布； （2） 购买者动机

（3） 功能偏好（建筑外观、居住面积、地理位置、建筑格局、建筑材料、家居智能、安防智能、周边设施、物业管理、价格、银行政策、付款方式）。

（4） 购买时机、季节性、

（5） 购买反应（价格、规划、地点等） （6） 购买频度

6、结论

二、项目环境调研

1、地块状况：位置、面积、地形、地貌、性质。

2、地块本身的优劣势

3、地块周围景观 （前后左右，远近景，人文景观，综述）

4、环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）

5、地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通）

6、公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店）

7、地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析）

三、项目投资分析

1、投资环境分析

（1）当前经济环境（银行利息、金融政策、土地稀缺） （2）房地产的政策法规

（3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）

2、土地建筑功能选择（见下图表）

3、现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）

4、土地延展价值分析判断（十种因素）

5、成本敏感性分析 ：容积率、资金投入、边际成本利润。

6、投入产出分析：成本与销售模拟表、股东回报率。

7、同类项目成败的市场因素分析 四，营销策划

（一） 市场调查

1 项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序） 2 建筑规模与风格

3 建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）

4 装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯、安防、智能）

5 功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等） 6 物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等） 7 发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质） 8 结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）

（二）、目标客户分析

一、经济背景

• 经济实力

• 行业特征…… 公司（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业）

家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式）

二、文化背景 ：推广方式、媒体选择、创意构思、表达方式。

三、价格定位

1 理论价格（达到销售目标） 2 成交价格 3 租金价格 4 价格策略

四、入市时机、入市姿态

五、广告策略

1广告的阶段性划分 2阶段性的广告主题 3阶段性的广告创意表现 4广告效果监控

六、媒介策略 1 媒介选择 2软性新闻主题 3媒介组合 4投放频率 5费用估算

七、推广费用

1 现场包装（营销中心、示范场所、围板等） 2 印刷品（销售文件、售楼书、DM单页等）

3媒介投放（传统媒介：报纸、杂志、招贴、海报、宣传单、包装、POP、广播、电视、路牌、交通工具、霓虹灯、户外等。新媒体是微电影、微楼书、APP、）

五、概念设计

1， 小区的规划布局和空间组织 2， 小区容积率的敏感性分析 3， 小区道路系统布局（人流、车流）

4， 小区公共配套布局安排（学校、会所、健身房、购物等） 5， 小区建筑风格的形式及运用示意 6， 小区建筑外立面色彩的确定及示意 7， 小区户型比例的搭配关系

8， 小区经典户型的功能判断及其面积划分 9， 小区环境绿化概念原则

10， 小区环艺小品主题风格确定及示意

六、识别系统

（一）核心部分 1， 名称 2， 标志 3， 标准色 4， 标准字体

（二） 运用部分 1， 现场

• 工地围板 • 彩旗 • 挂幅 • 欢迎牌

2， 营销中心 • 形象墙 • 门楣标牌 • 指示牌 • 展板规范 • 胸卡 • 工作牌 • 台面标牌 3， 工地办公室 • 经理办公室 • 工程部 • 保安部 • 财务部 4， 功能标牌 • 请勿吸烟 • 防火、防电危险 • 配电房 • 火警119 • 消防通道 • 监控室

地产项目营销策划内容提示

一、“地产”品牌定位

在对同类竞争楼盘进行调研走访的前提下，进行项目的特性分析，从而确定“本项”的品牌定位。项目特性分析即是将自身的优点和且缺点都一清二楚地挖掘出来，目的是确立本项目在所处地段和同类物业中的地位。彻底清楚本项目的真实面目后，在推广时就会知道哪些该突出，哪些需要规避，以最佳姿态展现在目标客户面前。 “本地产”项目特性分析包括以下内容： 1.建筑规模与风格；

2.建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）；

3.装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）；4.功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）；

5.物业管理（收费水平、管理内容等）；

6.发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）；7.结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）。

二、主力客户群定位及其特征描述

“物以类聚，人以群分”。针对“万科地产”各项目的土地环境价值，分析和判断主力客户群是今后项目营销推广的前提，通过研究购买者的职业、收入家庭结构、教育背景等方面情况，可对“万科地产”主力客户群的特征进行判断和描述；围绕主力客户群的定位，今后本项目的形象宣传、

价格定位和推广手法都必须针对这群人，取得它们的认同，避免功能、信息的相互干扰。

万科地产以往的客户资源是我们最好的财富。建议认真疏理万科地产客户档案资料，从中找出主力客户群的客户信息，以便明确制定今后营销推广策略。

三、价格定位

1． 理论价格（达到销售目标）

2 ．实际价格（在预期内顺利达到销售目标的成交价格） 3． 租金价格（最能反映商品房实际售价的价格） 4． 价格策略

四、入市时机

入市时机并非指时间概念上的时机，而是指根据自身情况和市场状况来决定什么时候进入市场，是卖楼花还是卖现楼，是建到正负零还是等到封顶再卖，是抢到竞争对手前开卖还是等人家卖完了再说，所谓时机成不成熟即此之谓。

五、广告策略

1．广告的阶段性划分（准备期、导入期、推广期、成熟期、巩固期） 2．阶段性的广告主题 3．阶段性的广告创意表现 4．广告效果监控

六、媒介策略 1． 媒介组合

2．软性新闻主题 3．投放频率 4．费用估算

七、推广费用

1． 现场包装（VI设计、营销中心、示范单位、围板等） 2． 印刷品（销售文件、售楼书等） 3． 阶段性广告促销费用

八、营销管理 销售实务与人员培训

一、销售准备

1、项目审批资料：营业执照；资质等级证书；土地使用权证书；建设工程规划许可证；施工许可证；销售许可证 2、销售资料：

（1） 法律文件：建设工程规划许可证；土地使用权出让合同；销售许可证；房地产买卖合同

（2）宣传资料：形象楼书；功能楼书；折页、置业锦囊、单张

（3）销售文件准备：客户置业计划；认购合同；购楼须知；价目表；付款方式（一次性付款、按揭、分期付款）；其他

三、销售人员准备 （1）确定销售人员

（2）确定培训内容：公司背景和目标；物业详情；销售技巧；签订合同程序和手续；物业管理；其他

（3）确定培训方式：课程培训；销售模拟

4、销售现场准备：售楼处；看楼通道；样板房；想象墙、围墙；示范环境；施工环境；模型；广告牌、灯箱、导示牌、彩旗等

（二）销售实施的管理

1、划分销售阶段：销售时间；销售阶段（预热、强销、持续、尾盘）划分

2、各阶段的市场推广策略：见市场推广部分

3、各阶段的销售策略

4、销售工作流程：客户接待与谈判；定金收取及签订认购合同；交纳首期房款，签订商品房买卖合同；交纳余款或办理按揭；其他售后服务

5、销售管理：客户接待管理及步骤；销售现场管理；房号管理

6、销售控制：销售数量控制；销售价格控制；销售进程控制；销售质量控制；销售人员控

推荐第10篇：养老地产项目策划

养老地产项目策划

养老地产，从建筑设计、园林规划到装饰标准，这类老年地产的建筑产品开发接近于高端住宅产品开发的规律，创新核心在于适老化设计。

养老地产实现了品质地产和优良健管家服务的有机结合，从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护，增加设施设备和精心打造专业管理团队。养老地产主要的产品形态包括：保险资金推出的升级版的养老机构，如养老院，把养老地产视做商业地产项目长期经营；开发商推出的养老地产项目。

养老地产项目策划就是对养老地产项目进行的细致、周全的智慧解决方案。

第11篇：地产项目类广告语

皇家行宫，梦中怡园。 ——怡园别墅

暗恋桃花园。——昆山宝岛别墅

“玉垒山庄”，祝您福永继。——四川“玉垒山庄”

梦里寻它千百度，湖光山色见吾家。——杭州梦湖山庄

清幽如画的人间仙境，显赫富豪的梦想宅第。——湖景山庄

万年的丰盛，居住的梦土。——北京西郊花园

豁然开朗，卓尔不凡。——上海万科广场

碧影天然，桂香满园。——碧桂园高级花园别墅区

万众瞩目，京华瑰宝。——北京飞达玫瑰园高级别墅

拥有怡兴楼，一生已足够。——广州怡兴花园

世外桃源在此求，投资置业在您手。——上海东林花园住宅

千年梦幻成真。——上海世外桃源花园别墅区

外销规格，内销价格。——上海明泉苑

物业升值潜质高，投资自住两相宜。——天津紫金花园

安居乐业，兴隆花园。——上海兴隆花园别墅

拥有一座家园，感受一生幸福。——上海万科城市花园

千金易得，靓地难求。——梦湖山庄

傲视同群，唯我独尊。——上海怡景花园

昨日梦想，今日成真。——贵族名苑

住在贵族名苑，感受贵族气派。——贵族名苑

卿卿我我置家园，龙腾四海奔前程。——青龙田庄

郊外都市的完美结合。——建庭山庄

万年的丰盛，居住的梦土。——西郊花园

典雅豪华，明洁幽静。——龙涛阁花园别墅度假村

一个浪漫、温馨、幽静的爱巢。——深圳梅花新村

居千秋福地，兴万世家园。——上海侨友苑

别墅是您的，花园是您的，设施也是您的。——深圳市蛇口明泉苑广告

第12篇：绵阳地产项目分布

2014年绵阳地产项目分布

城东：红星美凯龙、聚福物流园、兴发龙溪谷、中华文化艺术广场、紫金城、博大紫金阁、朝阳创意产业园、富乐山国际酒店扩建、蜀汉三国城、康林水郡、桑林坝统建房、东原长洲、东原长岛、三汇人和逸景、兴发枫叶绿洲、富临三江城、同立项目、绵投控项目、绵阳植物园、笔架山公园、小枧湿地公园、东湖公园、游仙行政服务中心、兴发现代产业园、五里梁公园、凯越思源、凯越创意中心、石马统建房

城西：万向西界莎拉、科光厂旧改、3536厂旧改、远成物流旧改、赛特蓝钢构厂旧改、万向金沙天韵、608厂旧改、波鸿领奴国际、阳光西雅图、天天渔港、三汇金座、领航中心、樊华广场、美菱冰箱厂旧改、西南磁材厂旧改、尚高锦都、布鲁斯国际三期、光有粉丝厂旧改、轧钢厂旧改、尚高国际创意联邦、远大美域、新城二号、水韵丽都二期、方向机厂旧改、宜家美城市广场、永兴国际广场、水电校旧改、西城国际二期、伟腾西雅图、永兴统建房、科技城会展中心二期、新希望综合体、保利酒店、奥特莱斯商业街、置信会展城、苏宁广场、中航城市广场、中航产业园、绵阳火车货站、中国科技城物流园

城南：南山壹号、南山别院、树高威尼斯、三江国际丽城C区、海赋长兴、三汇城南逸景、金成项目、新恒惠项目、文泉项目、富临项目、五和城南新天地、神州南都、海润广场三期、万达CBD广场、城南壹号、卓信金楠天街、福泽源三江尚城、同立项目、经开置业项目、三江园林项目、九鼎项目、大成项目、万豪项目、长虹项目、科发项目、三江公园、城南公园、鸿宇葡萄园、原香香草园、杨家万和园、绵阳西部现代物流城（毅德商贸城）、剑南食品城、绵阳天堃五金机电市场、万盛小商品批发市场、欣宏物流港、山水苑、中恒基二手商品交易市场、伟经物流园、汇星商贸城、科伦医贸城、元瑞国际家居广场

城北：汇川综合体、福星上江城、高水蔬菜市场旧改、御景名城三期、凯越瑞天阳光、青义统建房、世开房产项目、富诚投资项目、天普龙门项目、中物院廉租房、天泰果品批发市场、绵阳农资批发市场、西部冷都、龙门古镇

城中：通安巷旧改、剑南市场旧改、党校地块旧改、市人大地块旧改、广电中心地块旧改、铁牛广场市职中旧改、南河体育馆旧改、兰亭港湾、家福来中心、冠城一品、东辰小学旧改、绵阳汽车总站旧改、市粮机厂旧改、御营广场、水榭香堤、烟草公司旧改、热电厂旧改、长虹国际城二期、跃进路1958二期、西城都市中心、富临大都会三期、金桥市场旧改、昌达国际广场

园艺次中心：铜锣湾环亚商业中心、乐荟城、深商投印象新城、万科科技新城、欧尚、迪卡侬、科技城创新中心、科技城规划展览馆、温莎国际、堂宏商业广场、长兴星城、远大综合体、奥特莱斯购物街及小商品城、华润中央公园四期、新行政中心组团、西山公园扩建、新庙总部基地、联汇广场、科技城青少年科技艺术中心、公安消防支队园艺指挥中心、国土调规所、西园新城、阳光清华D区、元通安置房、元通公园、半山溪谷、亿嘉合总部基地、万向君临天下、同立蓝山、兴隆社区统建房、长兴国际酒店、第三人民医院园艺分院、百信医院园艺分院、西园大学居、耀森西园、隆盛龙溪谷、荣华山庄三期、上马观花府邸、怡和山庄、广和停车场

第13篇：地产项目媒体见面会

地产项目媒体见面会

活动背景

由优品道控股旗下贵阳品筑置业有限公司发展的优品城邦项目媒体见面会将于2012年9月14日盛大举行，优品城邦、白云区政府、贵阳市设计院等相关领导都会出席此次发布会。此次发布会的举办，也将预示着项目正式向林城开放。

活动目的

1、通过媒体见面会宣布项目的正式对外开放

2、借势宣传优品城邦项目，扩大知名度，提升品牌影响力，为后期的销售助力。

活动时间：9月15日下午15:00

活动地点：金阳中天凯悦酒店一楼宴会厅 活动主题 \"领U林城 优享生活\"

策划思路

通过现场蓝色优雅简洁的布置，塑造符合项目风格的媒体见面会现场，通过暖场舞蹈、项目介绍、分享建筑理念等环节向世人告知项目的面世，达到宣传推广的目的。

活动时间安排

14:30-15:00迎宾签到 15:00-15:05暖场节目表演 15:05-15:10主持人开场 15:10-15:15领导致辞 15:15-16:00项目介绍、建筑理念讲解 16:00-16:05小提琴表演 16:05-16:10 领导合影留念 16:10- 活动结束

活动前期准备

活动方案、场地的确定 嘉宾的邀请，并确定人数 活动物料的设计、准备

现场工作人员、演绎人员的安排

活动内容

媒体、嘉宾签到，留影

精美暖场舞蹈，活跃现场气氛

主持人开场

领导致辞

项目介绍、分享建筑理念

小提琴表演

合影留念：特制的“U”造型上台，代表项目正式开放

现场布置

签到区设置特制的“U”造型，代表者这个项目，蓝色优雅自然

舞台铺设蓝色地毯，LED视频、灯光为舞台增光彩

现场设置蓝色优雅的吧台桌、吧台椅、沙发，鲜花装扮，为来宾提供一个舒适优雅的环境

活动风险评估

1、现场礼仪小姐的走位、站位需提前彩排，做好嘉宾的服务

2、现场所有AV设备（包括笔记本电脑）均需在活动进场前、进场后进行多次检查，以确保所有设备的良好运转。

本案例转自“580活动网”——专业活动预定商城！活动方案、活动策划、活动文案、活动攻略图文并茂，应有尽有！一网打尽！

第14篇：地产项目学习总结

房地产项目成本管理学习总结

自受邀参加中国专家学者协会组织的全过程房地产项目精细化管理研修学习，深感我们在工程管理方面存在不足，管理水平与技能急需有待提高；通过本次学习，体会认识及了解与掌握知识和技能，表现在今后工程管理方面学习与应用为：

学习体会认识方面

一、房地产业宏观大势---管理规范化：资源竟争、资本竞争、管理

竞争、向管理要效益；

二、房地产业微观大局---成本要领先：资本、土地、项目、项目开

发能力、资本增值能力；

三、成本管理根本之道---全过程管理精细化：成本领先战略是当前

房地产企业发展的最重要竞争手段；房地产企业的竞争由资源竞争转化为管理的竞争，进而成为成本管理的竞争，全过程精细化管理的核心是目标与责任成本管理体系；

四、房地产企业面临生存环境---新政：限购继续、现贷紧缩、保障

房投放、房产税扩大……发展压力加大；形式：通货膨胀压力增大、土地供应趋紧、消费观望加剧、行业内强强联合、外行企业进入……开发风险激增，生存与发展，冰火两重天。

五、房地产形势分析：综合以上所述，当越来越多的房地产企业大

佬表示在2012将迎来冬天时，“过冬术”也就成为了各家积极探讨的话题。依据中国董事局主席周析提出的“放缓开放、开源节流、苦练内功、加强管理、应对危机”也被众多企业奉为佳话。

但，不管形式如何多变，对房地产企业而言，要度过寒冬，生存下来，发展壮大，必须掌握政策变化的规律，找准市场需求释放的节奏，坚持管理的精细化和成本领先战略，是不二法门所在。

六、房地产开发项目成本全过程精细化管理的措施：前期发展环节

成本控制、规划设计环节成本控制、招投标环节成本控制、工程施工环节控制、材料设备采购环节控制、工程预决算环节控制、开发项目销售环节控制、开发项目期间环节控制、开发项目物业管理环节控制。即全员、全过程、全方位管理控制。

实务学习方面

房地产成本全过程精细化管理中三大管理宝典四大控制工具

操作实务：

三大管理宝典：宝典一工程合同管理实务：房地产项目合同精细化管理框架、房地产合同策划起草审查管理、工程合同对成本的跟踪与控制、房地产项目合同管理案例分享；宝典二价款支付管理实务：施工阶段工程价款构成、工程预付款支付、进度款支付程序、规避支付不及时承包商两类停工、支付管理节点程序规定、加强对工程支付款控制与对策；宝典三工程结算管理实务：国家计价规范对办理竣工结算的相关规定、工程结算争议处理的相关规定、当前房企竣工结算常见的结算计价模式、费率招标定额计价模式结算招术、清单招标图纸包干优缺点及结算招术、范例房结算节点程序集指引、结算重要事项。

四大管理控制价款调整控制工具操作要领：计价规范调整价款

的有关规定和操作要领、确认工程价款调整的程序、材料价差调整的策略、建设单位工程价格调整的应对策略；工程变更控制工具操作要领：工程变更的定义和范围、工程变更原因分析、工程变更发生后处理流程、业主对工程变更的控制、工程变更的价款计算与确定；现场签证控制工具操作要领：现场签证的含义及造价控制的意义、现场签证的主要内容、现场签证遇到的问题及处理方式、常见现场签证的项目、现场签证的核心—工程量与单价、处理现场签证注意事项、业主对现场签证的处理签发原则、现场签证案例分析；施工索赔控制工具操作要领：索赔的含义及其性质、索赔的原因、索赔与反索赔的首要关键问题---索赔成立的三个要件缺一不可（理由、证据及时间）、索赔的目的及计算方法、常见承包商索赔类型、常见发包商索赔类型、工期索赔的分析处经理与计算、费用索赔分析与计算、业主应对承包商索赔的策略、业主索赔管理的主要内容（防止承包商提出索赔的对策、反驳承包商索赔的对策）

以上是本次学习的体会与总结，努力在今后工作中做出更好业绩。

韩长贵

2012年10月12日

第15篇：地产新政沙龙策划书a

标题：专家沙龙大讲堂（暂定）

一、活动背景：

北京、上海、深圳等房地产交易数据、土地出让数据显示，进入2011年后，包括上述地区在内的一线城市和部分二三线城市楼市再次出现价量齐升现象，土地成交也日益火热。

在此背景下，今年国务院常务会议公布了房地产调控措施，即被业内称为“国八条”的新一轮措施。相比去年的多项房地产调控政策，“国八条”以其要从严制定和执行住房限购措施、二套房贷首付最少提至六成、5年内房产转让按全额征收营业税等内容而被称为最严厉的新一轮调控。“国八条”还因其明确要求各地在2月中旬前出台限购等细则而备受关注。“国八条”的出台到底影响了绿地集团什么？又会带来那些好的方向？我们带着这种种的疑问，走进了绿地集团的专家沙龙大讲堂。

二、活动宗旨：

我们绿地集团本着服务客户，让客户更深入的了解国家新出台的相关房产政策，其间缓解广大客户及受众人群对新出台政策的紧张心情，指导受众人群走出对新政的误区，特此邀请业内人士向客户及受众人群解读分析京版国八条，其间也扩大绿地集团的影响力。

三、具体内容：

主办单位： 绿地集团 协办单位：今久传播

时

间：2011年2月19日 14:00~16:00

地

点：新里西斯莱公馆

邀请媒体： 主讲嘉宾：

1、顾云昌

专家简介

1944年出生，教授级高级城市规划师。现任中国房地产及住宅研究会副会长，重庆房地产职业学院 客座教授。 20世纪80年代初着手住宅商品化研究，1985年开始研究土地问题，历任建设部城镇住宅研究所所长、建设部政策研究中心副主任。1998年进入中国房地产业协会工作，任副会长兼秘书长，曾多次参与国家房改政策的研究和制订，是国家房改方案的主要起草人之一。90年代参与2000年国家小康住宅科技项目，任产业政策组组长。主持完成了“跨世纪中国住宅产业政策的研究”“完善经济适用住房政策的研究”等重要课题。两次获得国家科技进步一等奖。

他是中国最权威的专家之一，是房地产理论研究届的泰斗级人物，同时，还享受“国家精神病研究项目”特殊津贴。===========================================

2、胡景晖

我爱我家房地产经纪公司控股公司副总经理兼北京公司副总裁

专家简介

出生时间：1971年4月3日

学 历：北京大学经济学院国际经济专业毕业；辅修北京大学法律系法律学专业

主要文学作品：《英雄莫问出处——从北大师资改革评中国的人才、教育观》等

主要工作经历：

1、1995年8月至1998年12月，在中国化工进出口总公司工作,任部门经理。

2、1999年1月至1999年5月，美国IDG公司任项目经理

3、1999年6月至2000年6月，ABB中国公司任市场主管

4、2000年6月至2001年2月，北京恒一视线影视策划公司任副总经理

5、2001年4月至10月，北京博雅阁广告公司副总经理，负责公司整体业务的开展。

6、2001年12月至今，我爱我家房地产经纪公司控股公司副总经理兼北京公司副总经理，负责北京和全国的市场与战略研究，企划与品牌、业务推广及企业文化建设等工作。

==========================================

3、陈志

北京市房地产业协会副秘书长、开发专业委员会秘书长 专家简介

多次参加全国各大媒体举办的房地产专业论坛，发表对房地产的见解，解读房地产新政，剖析新政细则；

出席中国房地产业协会、住房和城乡建设部住宅产业化促进中心共同设立的我国房地产开发项目的综合性大奖《广厦奖》，并担当评委与颁奖嘉宾。

参会对象：新里西斯莱公馆业主、绿地客户及受众人群

沙龙主题：“国八条”

沙龙形式：

1、邀请XX作为嘉宾，就当前京版国八条存在的问题和发展趋势等热门话题进行广泛的交流和探讨。

2、沙龙采用嘉宾演讲和听众互动交流的方式，既可共鸣，又可以现场解决一些参入者的疑问，同时可以帮助受众人群解决一些实际问题。

沙龙议题(房山项目会议节选)

1、绿地建议，城市中心之正式的副中心，方便都市新白领，产品需要。

2、产品内容，需要从产品的方面直接切入，产品的核心问题“出售”

3、关注“出售”的核心需求。

问题：直接思考销售，不应再次提出新的概念

销售的问题，应直面销售

4、优劣势问题：

劣势/ 50年产权

使用成本较高（高水高电）

如何克服燃气问题

（解决办法）食堂---生活形态

政策环境问题（二套房首付的问题，贷款问题的解决，新政策出台）

生活成本的问题

思索方式---从优劣势倒推出策略方案

客群：楼盘当地人群

5、思考核心问题的整理及梳理

四、具体流程安排：

13:00 参加活动的嘉宾入场 13:05 茶歇区开放

13:55 现场语音提示活动马上开始 14:00 沙龙活动开始 16:00 沙龙活动结束

第16篇：某地产某项目施工图设计任务书

【中海·凯旋门项目】 初步设计及施工图设计任务书

南京海润房地产开发有限公司

【中海·凯旋门项目】初步设计及施工图设计任务书

委托人（甲方）： 设计师（乙方）：

南京海润房地产开发有限公司 南京市建筑设计研究院有限责任公司 公司地址： 公司地址：

南京广州路189号民防大厦23楼 南京市中山南路189号 联系人：熊勃、李尧 联系人：路晓阳、樊嵘 联系电话：86-25-83338851 联系电话：86-25-84575751 86-25-83338859 联系传真：86-25-86899286 联系传真：86-25-84574742

1 项目概况：

1.1项目名称：【中海·凯旋门项目】

1.2项目地点：中国·南京市·鼓楼区·盐仓桥广场东侧

1.3周边环境：地块处于大桥南路-盐仓桥广场-中山北路以东，西妙峰庵路以北，东侧为旧区住宅

1.4工程概况：总用地：25080.3 m2

实际可建设用地：23077.2 m2 计容积率建筑面积：92308 m2

2 设计范围及设计依据

2.1【中海·凯旋门项目】初步设计及施工图设计范围：用地红线内（不包括代征用地）所有规划建筑

2.2【中海·凯旋门项目】设计依据：

国家及地方有关的规范、法规和文件 《南京市规划局建设项目规划设计要点》 《南京市城市规划条例实施细则》

【中海·凯旋门项目】方案设计成果及相应的电子文件 【中海·凯旋门项目】产品策划书中相关内容 甲方提供的其他相关资料

1 3 初步设计、施工图专业设计要求

注：本要求中除注明单位外，其余单位均为毫米 3.1建筑专业设计要求

3.1.1面积计算

建筑设计总说明中建筑面积的计算要精确，并随设计的加深不断核算直至最终结果，建筑面积计算应严格按照南京市有关规定执行。 3.1.2公共空间 A.消火栓位置

a) 消火栓采用内嵌式，尽量避开户内主墙面以及避免正对户门设置； b) 消火栓箱、电表箱等水电设备应避免设在首层大堂的主要视线范围内。可设于楼梯间内，但应避开人行主要通道。

B.幼儿园

a) 各项技术指标根据国家有关规范要求确定，室内外安全防护措施须严格按照国家规范要求实施，同时需满足教育部门相关要求； b) 幼儿园设食梯。 C.首层大堂

a) 须保证大堂空间的完整性，尽可能避免大堂内墙体形成的阳角； b) 从大堂至室外应设置残疾人坡道； D.商业

a) 首层商铺层高5000，须在2700处作结构预留，以满足日后增加夹层； b)

一、二商铺各自设置独立上下水，三层安排集中卫生间；c) 外围护门窗按非幕墙结构考虑。 3.1.3住宅及公寓、办公部分 A.厨房

a) 厨房内均设置排烟道，烟道外尺寸为600*300；

b) 注意各种管道，如给排水、煤气管不发生冲突，立管靠墙布置，不影响开门和开窗；

c) 厨具布置考虑煤气管走向，尽量减少煤气管道在户内的长度； d) 安排冰箱位，宽度不小于650，安排电饭煲、微波炉电气插座；

e) 降板处理：为防止厨房用水溢出，独立厨房采用结构降板的处理，降板高度为30； f) 厨房不设地漏

g) 与卫生间相邻或与卫生间之间不跨越厅、房的厨房下水管设置于卫生间管井内；与卫生间之间跨越厅、房的厨房下水管独立设置管井。

2 B.卫生间

a) 公用卫生间设置淋浴间、坐便器及洗面盆三件洁具，联排住宅主人卫生间设置浴缸，可考虑增设妇洗盆、淋浴间等洁具；

b) 洁具布置尤其是坐便器布置需与窗位、门位具有对位关系； c) 尽可能将淋浴沿一完整的墙面布置，宽度不小于700；

d) 尽可能将洗脸盆沿一完整的墙面布置，深度为550，高度800，宽度不小于600； e) 降板处理：为防止卫生间用水溢出，采用结构降板的处理，降板高度为50； f) 卫生间的门尽量不与卧室门相对；

g) 带有生活阳台的公寓卫生间内不设置箱式电热水器，每户设一个燃气热水器，安装于生活阳台。所有燃气热水器采取强排式，就近设插座，生活阳台梁上预留排烟孔；

h) 洗手盆上水口高度距地面550高；

i) 无生活阳台的公寓卫生间内设置箱式电热水器；

j) 明卫生间均设吸顶式排气扇，排烟管出口在梁上预留D150圆洞，排气扇设带开关插座，开关并联于门口处，暗卫生间采用管道排气；

k) 各种管线之间不发生冲突，立管不遮挡排气口，同时在开窗范围内不得有立管，不得影响美观与开启；

l) 卫生间污水横管坡向卫生间窗上梁时，应注意梁的高度须满足污水横管的穿出。

C.卧室及书房

a) 卧室开门、开窗位置须考虑家具布置合理，卧室内均应安排足够的衣柜位置； b) 避免主卧室卫生间开门对床头； c) 避免卧室开门对床头。

D.客厅

a) 客厅内不能露梁；

b) 客厅与餐厅若为通厅，则客厅与餐厅之间不能露梁；

c) 客厅须预留足够墙面长度摆放电视柜及沙发，沙发应布置于较长墙面一侧； E.阳台

a) 非封闭阳台（公寓生活阳台）栏杆或栏板自建筑完成面高度不低于1150，不高于1200，且不得设置可踏面；

b) 封闭阳台（公寓客厅阳台）若为落地窗封闭，则内栏杆或栏板自建筑完成面高度不低于1150，且不得设置可踏面；

c) 非封闭阳台相对客厅降板50，考虑遮雨设计，标明地漏定位并标示排水坡度；

3 d) 生活阳台轴线宽度不小于900，洗衣机安排在生活阳台，无生活阳台户型设置于厨房，洗衣机位不小于550*550，预留水龙头和地漏；

e) 燃气表、热水器安装在生活阳台，需考虑阳台各项设备的合理位置安排； f) 带有生活阳台的户型，燃气立管及煤气表位于生活阳台，煤气表出气管从生活阳台穿墙进入厨房；

g) 无生活阳台的户型，燃气立管于户内厨房靠近灶具的墙角处设置。 F.私家花园

a) 联排住宅首层设私家花园，总平面图中须表示花园范围，花园面积为25-30平米左右，有条件的可以最大化，花园面宽包括该户整个面宽。花园范围内不得设有公共管井，应分别设置有组织排水，上水系统从户内接入，花园标高需比环境标高略高；

b) 联排住宅私家花园外有人行道路的，花园可向人行道开门。 3.1.4门窗

A.尽量采用平开窗。在不影响使用的情况下扩大开窗面积，观景窗视线高度范围内避免出现横梃分格遮挡视线，窗分格的设计应合理减少五金件以控制成本，保证开启扇面积及数量，形成良好的通风条件；

B.公寓入户门洞口尺寸统一做到2200高，900宽，办公入户门洞口尺寸统一做到2200高，1000宽，联排住宅根据具体位置确定门洞尺寸；

C.办公、公寓户内门洞口高统一为2100。厨房、卫生间门宽750，卧室或书房门宽850；客厅到阳台为推拉门，若为2扇（2扇皆可推拉，正中不得有立梃），各扇宽度不小于600，最大至850，若为2扇（中间2扇可推拉，正中不得有立梃）各扇宽度不小于600，最大至800，卫生间门避免与卧室门相对，联拍住宅户内根据具体位置确定门洞尺寸；

D.卫生间开窗可尽量加大以改善采光通风条件，卫生间设平开窗，有对视情况的卫生间可采用毛玻璃避免对视；

E.公寓、办公均作落地窗，可设置不高于150的返坎。 3.1.5屋顶

A.屋面雨落水管的布置尽量考虑隐蔽设置，同时减少对立面的影响；

B.可上人屋顶女儿墙或栏杆自建筑完成面高度不小于1150，请注意屋面防水反坎会产生攀爬问题；

C.栏杆的设计应防止攀爬。 3.1.6防水工程

A.卫生间墙下做200高素砼墙，有埋墙管道的墙面须作至650；

B.屋顶出气管外要加钢管保护，钢管与结构层要有可靠连接，在出气管300范围内

4 多加一层柔性防水层；

C.屋顶花园及露台出门处的门槛要比屋顶花园及露台出门处建筑标高高出150，以防雨水倒灌；

D.房间四周外墙如与屋顶花园或露台相邻，则应改为混凝土浇筑，并高出地面或屋顶花园标高500； E.房屋首层不设置散水。 3.1.7电梯

A.电梯品牌为上海三菱，承载要求为1吨，具体设计要求详见电梯详图； B.电梯按钮预留孔位置和高度使用要尽量方便，预留孔的尺寸可比要求四周均宽出25；

C.电梯出入口门套范围内地面装修考虑防水应起坡，靠门一侧可比外侧高15-20； D.机房设备应有进出口，进出口尺寸应满足设备尺寸要求；

E.机房温度控制所需通风及空调设备的预留孔洞、电气管线、插座设计时一并考虑。 3.1.8立面

A.墙面分隔缝的划分距离和做法需在立面图或详图中表示，同时考虑不同楼栋的立面分隔缝要一致；

B.线角、构架等部位，需考虑其防盗问题。相邻两户之间为避免相互翻越，阳台分隔墙应比线角多伸出300；

C.凡是非结构构筑物的部位，需给其施工留有可能，并设计预埋件，注明预埋件尺寸、间距、材料；

D.结构与建筑施工图设计要充分考虑外立面的统一，对结构梁高度的不一致引起的外立面的效果影响进行综合考虑，以达到一致； E.空调位设计：

a) 空调室外机位应靠近窗洞口设置，尽量避免设置于不便于空调机的安装方位，距离过近而对吹的室外机位需相互错位；

b) 外墙除建筑凹槽处被遮挡位置以外的空调位均设百页（如有更好的材料、形式也可考虑）进行装饰，并设有活动扇以便安装；

c) 外装百页空调机位净尺寸不小于1100长*600宽*800高，无百页空调机位净尺寸不小于1000长*500宽；

d) 空调室内机的位置应与家具位置统一考虑，出风口不应直接对向床头; e) 空调冷凝管及冷媒管穿外墙的洞口为Ø80，洞口内做PVC套管，管中心距地2300，向外倾斜10°，并尽量减少内外墙面暴露空调管，具体位置须根据装修方案确定；

f) 空调冷凝水管预埋，标准层留三通，距地2000；三通口设于外墙紧邻空调管

5 洞口，具体位置须根据装修方案确定；

g) 联排住宅需同时满足分户空调和家庭中央空调两套方案； h) 户型放大图中应落实全部留洞设计。 3.1.9层高

A.高层塔楼首层5000，二层3600，三层4200（转换层）； B.独立商业同高层塔楼1-3层处理办法；

C.办公部分3050，上部标准层设置3层的4950挑高户型； D.酒店式公寓4-30层2800，31-34层2700； E.联排住宅标准层高3000，局部空间挑高特殊处理； F.幼儿园按照规范上该类建筑层高下限处理。 3.1.10节能设计要求 A.合理控制建筑体形系数；

B.设计过程中，乙方须根据节能计算结果，合理确定外墙保温材料、铝合金门窗节能级别，能够通过方案微调降低保温节能相关材料成本的，应积极配合调整。 3.1.11详图

女儿墙、檐口、顶棚、台阶、窗台、楼梯扶手、栏杆等节点构造应结合本项目绘制自用详图。 3.2结构专业设计要求

乙方应做到所有设计方案经济合理，并做到认真计算，关键控制点（如地下室、转换层等）应先提交甲方审查通过后再出图。如甲方认为乙方在设计过程中存在经济上的不合理现象，有权向乙方提出质疑，甚至要求乙方提供有关计算书，乙方应予以合理解释并积极配合。 3.2.1主体工程

A.综合楼结构的布置应按建筑所确定的具体位置考虑相邻两套房间连通的可能；

B.突出墙体外侧的悬挑构件如窗台板、空调机位及其它装饰挑檐应现浇，砼厚度80；

C.楼层梁布置要考虑到客厅的方正，梁的突出部位应尽量在厨房、卫生间或小卧房内，卫生间、厨房有降板时，四周结构梁标高应同卫生间地面板结构标高；

D.框架梁应满足梁底距本层结构标高不小于2300；

E.金属构件需固定之处，在主体施工时尽量预留预埋件，以避免事后打凿砼，如大面积通窗、幕墙、楼梯扶手部分、阳台金属栏杆及其它装饰构件等； F.现浇板长度超过规范要求时应有其它构造或施工措施；

6 G.住宅非承重外墙采用KM1粘土空心砖，容重小于11KN/M³，非承重内墙采用蒸压加气混凝土砌块，容重小于7.5KN/M³。厨房有橱柜一侧内隔墙及卫生间内隔墙采用KM1粘土空心砖。若乙方认为有更佳的材料选择，可向甲方推荐，经甲方确认后，可以使用；

H.所有结构构件留洞（包括空调及排气孔洞）均应在结构图上标注，应有水平和竖向尺寸标注；

I.设计同时需满足地方标准及规范要求，如《南京市住宅工程质量通病防治导则》等；

J.厨房、卫生间、阳台降板要求详见建筑专业设计要求。 3.2.2楼地面工程

A.半地下室做成砼全封闭；

B.结构层地面走管时应考虑对结构的影响，在配筋及构造上应给予加强； C.楼板中预留的穿线管不应有大量集中的地方及相互交差超过3层的情况，如有此情况应予以处理，防止砼开裂。

3.2.3结构设计管理

A.钢筋混凝土用量控制指标（以结构面积计算）

a) 结构钢筋用量要求

幼儿园 ≤57KG/M

高层转换层以上 ≤55KG/M

（注：四栋高层之间转换层以上指标可进行自平衡）

2 高层转换层 ≤260KG/M

高层转换层以下 ≤120KG/M

（注：转换层、转换层以下可进行自平衡）

2 全地下室多层住宅 ≤54KG/M

b) 混凝土用量要求

幼儿园 ≤0.35M /M

高层转换层以上 ≤0.37M /M

高层转换层 ≤1.0M /M

高层转换层以下 ≤0.6M /M

半地下室多层住宅 ≤0.35M /M

c) 设计中应考虑三级钢的应用，以减少结构用钢量。例如转换梁中直径大于16mm的钢筋可考虑采用三级钢；

B.设计单位在设计前应向甲方提供设计进度计划，并在进行以下工作前，提前三天与我司联系，以便双方相互沟通，安排技术交流。确保项目的结构设计

2 3

2 安全、经济。包括：

a) 桩基设计选型意见确定，施工图设计之前；

b) 结构布置方案完成，结构程序计算后，经调整基本满足规范要求的各项指标时；

c) 结构施工图正式设计之前；

d) 结构施工图设计过程中遇到特殊问题时。

3.3机电设备专业设计要求

3.3.1总图专业

A.电器部分

a) 室外总图电气管道应包括供电管道布置，弱电部分应包括智能化、消防报警、有线电视、电话网络等管道布置；

b) 室外管道应尽量布置于绿化带内，室外配电、电话、有线电视等室外箱体要求安装在隐蔽处，在图中明确标注；

c) 室外管道尽量减少设置管井，管井应设在绿化带内，不应设在住户花园、门厅门口、景观道路和水景等处，在图中作明确标注；

d) 室外管线应考虑小区公共配电房至建筑单体公共照明、电梯供电等的室外线缆的设计；

e) 室外电缆、弱电管道的布置应避开商业广场，在高层与联排住宅之间布置，入户管道不宜太长，管道埋深合理；

f) 应配合景观设计单位对室外景观园林照明的设计、景观动力的配电预留设计。

B.给排水部分

a) 室外总图给排水管道包括给水、污水、雨水的图纸，管道图中预留煤气管道位置；

b) 室外给排水干管应尽量在高层与住宅之间敷设，在商业广场位置不应设置管道；

c) 室外的给水井、污水井、雨水井应避免设计在住户花园内、道路上、住宅单元的入口处等主要公共位置，可考虑设计在绿化带上，在平面图中表示；

d) 室外消火栓一般放在人行道以外1.5米左右的位置，消火栓闸阀井不应放在道路或人行道上；

e) 除设置需要的闸阀外，尽量减少室外给水井的设置； f) 应配合景观设计单位做好室外园林绿化的给水和排水设计； g) 应配合室外给水设计单位做好室内室外给水的设计衔接工作。

8 C.总图设计要求

a) 室外管道总图设计范围不限于乙方设计内容，还应包括统筹协调供电设计、煤气、电信、有线电视、自来水管道、智能化等室外管道，并对设计质量负责，须在图中表示和定位；

b) 室外管道给排水、电力电缆、弱电电缆以及煤气管等管道间距应满足相应规范的安全要求；

c) 室外管道应以景观设计为蓝本，避开景观设计的道路、铺装地等位置，以保护景观效果；

d) 室外管道总图应提供平面布置图，各管道与建筑之间的定位尺寸； e) 室外管道总图需提供主要道路断面图； f) 室外管道总图需提供周边道路的管线现状； g) 室外管道总图需提管道交叉点的管道标高。

3.3.2电器部分

A.设计范围及指标

a) 设计范围：强电系统包括变配电系统、电力系统、照明系统、建筑物防雷保护系统、接地系统等；弱电系统包括可视对讲系统、有线电视系统、电话宽频网络系统、火灾消防报警、家居安防系统、停车场管理系统、门禁系统、周界防范系统、闭路电视监控系统、巡更管理系统等。 b) 设计指标

 用电负荷：按照南京地区规定：建筑面积120平米以下基本配置容量8KW, 建筑面积 120~150平米以内基本配置容量12KW, 建筑面积150平米以上基本配置容量16KW。商业部分照明及空调按120W/平米容量考虑。其余区域按照国标和南京地区的规定；

 负荷分配：住宅部分用电负荷取系数下限，预留公共商业部分、室外用电（水景动力、庭院照明等）、屋顶泛光等的负荷容量；  弱电系统：智能化系统设计深度为扩初部分，其它系统设计至施工图深度，具体系统甲方招标选购，请乙方按熟悉品牌设计，应考虑各品牌系统的通用性，重点考虑室内位置和室外弱电管网的布置。

B.设计注意事项

a) 系统部分

 整个配电系统要求按功能划分，各变压器负荷均匀，考虑各段母线均可联络。综合楼供电采用二次挂表，酒店式公寓、住宅、商业供电采用抄表到户；

 配电设计合理配备容量，预留室外环境水景动力、高层及沿主要道路

9 建筑的泛光照明、小区景观照明的容量及配电；

 强电系统设计应同时考虑消防的设计要求，如应急照明的控制；考虑弱电设计的供电要求，预留相应的回路以供弱电接入；

 配电开关设计选型要求如下：63A以下小型断路器参照梅兰日兰C65N参数设计（但不限于该品牌）；63A~630A塑壳开关参照施奈德NS参数设计（但不限于该品牌）；630A框架开关参照进口施奈德新型M系列设计（但不限于该品牌）。要求电表箱总开关及入户箱开关部分设漏电保护，并要求延时时间分级；

 设计应提供详细供电配电干线图、配电柜联络带电缆及其电缆出线平面图，详细标注配电箱、断路器、线缆规格，系统线槽尺寸和穿线根数和规格、回路；

 设计应包括水泵、风机等设备控制原理图及消防应急电源起动时切断非消防电源的配电柜二次线路图等；

 接地系统采用TN-S，并标注重复接地的地方，卫生间和游泳池设计设置局部等电位连接；

 弱电系统设有一个智能化控制中心机房、消防控制中心、有线电视机房、带电信网络机房各一个；

 配电系统的设计应与供电部门紧密配合；  设计应提供详细设计计算书。 b) 商铺部分

 商铺供电采用集中计量，每户设置配电箱，基本照明，考虑预留室外广告灯箱配电回路；

 商铺设有电话、电信网络和有线电视信息点各一个。 c) 建筑公共部分

 公共部位如门厅不允许放置电表箱、配电箱等影响美观的设备，应考虑放在管井、首层楼梯下或地下室；

 首层门厅设置门禁系统、可视对讲系统、摄像机和背景音乐，监控摄像头、音箱应设计在隐蔽处；

 单元大厅部位不允许出现明露的电管，如有管井转换，建筑需要考虑封闭管井，避免电缆、桥架明露，电气设计需提供管井转换详图；  公共楼梯照明开关采用触摸式开关，应考虑消防要求；

 设计中应考虑高层屋顶和沿街面屋顶泛光照明配电，预留相应的回路；

 设计应对各个水池、水箱水位进行监控，对进水口电动阀门进行控

10 制；

 电气管道井应紧凑布置各种设备，提供管井综合布置图，图中应标注楼板预留洞位置；

 过道天花板中烟温感，灯具、扬声器等居中布置，应与水专业协调喷淋头位置，标注设备定位尺寸，提供典型走道管道综合剖面图；  请将走道内穿梁或剪力墙的洞详细标注在电气图中，并应在结构图中标注。

d) 居住建筑部分

 住户配有配电箱、多媒体信息箱一个，箱体应在隐蔽处集中设置；  室内弱电配备入户门禁，厨房设置燃气探测器，主卧设紧急呼叫按钮；

 厨房应设置电冰箱、抽油烟机、微波炉插座，阳台应设有洗衣机、电热水器插座；

 卫生间应设有剃须、排气扇插座，并预留一个插座，预留镜前灯；  其他电位设置参照丙方3提供的经过甲方确认的室内装修方案；  设计说明或图例中应明确表述，开关、插座等的详细规格，如带开关3孔插座，阳台和卫生间插座需选用防溅型，带防护门插座等；  按照丙方3提交的室内精装修方案，对室内开关、插座、电箱等预埋盒应在平面图中定位；  户内弱电信息点配置如下表；  联排住宅的楼梯处灯具应双控；

 厨房煤气抄表到户，煤气报警器位置应与弱电协调是否预留电源；  生活阳台需集中考虑煤气表、热水器、洗衣机位及其插座、水管、龙头、煤气管、排水管等的位置，详细绘制平、立面布置大样图。

3.3.3给排水专业

A.设计范围及指标

a) 设计范围：户内生活冷热水、消防给水、雨污水排水、室外绿化及景观给水排水；

b) 设计指标：给排水量及管网压力按国家规定的有关指标并结合南京实际情况进行计算。

B.设计注意事项

a) 系统部分

 整个小区生活用水地下室至5层采用市政管直接供水，5层以上由变频水泵供水（市政供水高度还应参考现场水压条件）；

11  住宅管材要求如下：户内给水管采用PPR；给水立管采用内涂塑钢复合管，接头采用压槽连接，大管径采用焊接；排水管采用UPVC，转换层横管采用加厚铸铁管；空调冷凝水管采用给水PVC，并要求暗埋在墙体内；

 居民生活用水和绿化用水应当分开设计，分别设表计量，物业和公共部分的用水应从绿化用水接入。住户用水计量采用抄表到户；  屋面不设置生活用的稳压调节水箱，仅在最高楼顶部设置消防水箱，消防加压泵设置在地下室；

 排水系统雨、污分流，主阳台排水进入污水系统；首层住宅污水及雨水均单独排放到水井内或横干管内；

 空调冷凝水管单独排放，干管道暗敷设在外墙体内，在空调排水点附近预留三通，有条件的利用管井进行排放；  设计应提供详细系统设计计算书。 b) 建筑公共部分

 住户水表应当暗装出户外的管道井中，给水入户管沿地面暗敷；  单元大堂或门厅内不允许明装任何给水排水管道，消火栓箱应当暗装；

 设计遇有管道转换，建筑需要考虑封闭管井，避免水井管道明露，管道设计需提供管井转换详图；

 建筑的管道井应布置紧凑，尽量减少管道井面积。提供管井综合布置图，图中应标注楼板预留洞位置；

 高层消防环管和喷淋干管应注意不应影响公共走道层高，应考虑穿梁；

 屋面斜天面应有组织排水，注意分水岭设置，尽量减少立管数量，主立面的不应布置排水立管（可隐蔽除外），立管布置在建筑物的凹槽内和隐蔽处，应适当考虑利用室内管井排屋顶雨水；

 给排水立管尽量减少在建筑物主立面敷设，法式小阳台排水立管建议暗埋DN50管，采用侧排地漏，以减少立面立管数量（须注意降低阳台挡水高度，确保堵塞时可以散排）；

 走道内穿梁或剪力墙的洞详细标注在给排水图中，并应在结构图中标注。

c) 商铺部分

 底层商铺供水分户计量；

 卫生间设置详见建筑专业设计要求。

12 d) 居住部分

 住户内应设计冷热水管道的敷设，热水从生活阳台的热水器接入；  应在给排水图中标识预留的排气扇洞、给排水洞、空调洞等洞口位置及尺寸，预留在剪力墙、柱、梁、板等洞口还应在结构图中标识；  厨房排水采用本层排放，厨房内不设置地漏，生活阳台应预留有洗衣机和热水器进水口；

 生活阳台需集中考虑煤气表、热水器、洗衣机位及其插座、水管、龙头、煤气管、排水管等的位置，绘制生活阳台平、立面大样布置图；

 非封闭阳台应设置地漏，排水立管设在户外的，支管与干管连接应考虑穿梁；

 卫生间内管道设计应提供卫生器具留洞尺寸，应根据对给水点进行定位。卫生间排水管道布置不应影响窗户的开启和采光等；  分体壁挂机插座应设计在隐蔽墙角侧，插座应高于分体机底，请详细出空调室内机位、室外机位、插座、洞口布置大样图。

e) 地下室部分

 配电房应高于地下室地面500~800，各电缆沟均考虑排；

 给排水应与通风、电气等专业仔细协调，确保地下室主通道高度大于2200，非主通道大于2000；

 地下室给排水预留通向室外或穿梁、穿剪力墙的洞或套管应详细标注在给排水图中，并要求同时标注在结构图中；  地下室考虑清扫水源；

 人防防爆波阀用大于1MPa普通闸阀代替；

 给水、消防和喷淋的干管可考虑沿侧墙安装，高度不做限制。

3.3.4暖通专业

A.设计范围及指标

a) 设计范围：建筑正压送风系统，家用空调系统； b) 设计指标：按国家相关规定和南京地方规定计算。 B.设计注意事项

a) 综合楼、酒店式公寓、住宅采用分体式家用空调，需提供预留洞位置详图。联排住宅应考虑分体空调及中央空调两套方案；

b) 楼梯间及电梯前室正压送风井要标明内部摸灰等做法，确保不漏风； c) 对住户或环境有影响的风机、冷却塔要考虑降噪；

d) 风管穿梁、穿剪力墙的洞应详细标注在图中，并要求同时标注在结构图

13 中；

e) 应提供系统详细设计计算书。

3.3.5设计管理

为保证图纸质量，下述设计中间资料需报甲方审核：

 安装专业所提供的条件，如留洞图（200以上）等须作为中间成果报甲方审核，各专业应会签，签单报甲方存档；

 水电管线穿越防水部位应有具体的施工说明，各专业须会签，会签单报甲方存档；

 水电管线布置应遵守本任务书的具体要求，注意管道不要与厨房卫生间的排气洞、排烟洞打架，各专业须会签，会签单报甲方存档；

 消防箱、电气设备箱的留洞、风管穿越墙体的留洞等建筑、结构、安装应会签，会签单报甲方存档；

 水电专业的系统设计成型后，须报甲方审核，同意后方可开展下一步工作；  小区的单体水电设计，在完成一栋的标准层后，须报甲方审核，审查是否符合规范和甲方的要求，同意后方可全面开展工作；  阶段性成果或出图前应报甲方审核；

 甲方对设计过程的管理与审核，并不代替设计单位的内部质量管理，设计单位对设计质量应全面负责；

 中间成品：电气插座的布置图应报甲方审核，同意后方可进行下道工序的工作；

 中间成品：排水立管的位置、消防箱的位置在报甲方审核后，方可进行下道工序的设计；

 在施工过程中，对于图纸中的问题，设计单位应及时解决；  空调的室内室外机位，插座与排水应报具体设计报甲方审核；  结构留洞图应有水电专业的会签。

4 各阶段设计时间及设计成果提交

4.1 初步设计：（2007年5月8日至2007年5月31日）

时

间：经甲乙双方讨论决定乙方应于2007年5月31日前提交初步设计图纸 设计内容：满足规范要求深度、内容的初步设计成果 成果要求：初步设计成果A3图册12本

初步设计成果CAD电子文件（含电子报建图） 4.2 施工图设计：（2007年6月1日至2007年7月20日）

时

间：经甲乙双方讨论决定乙方应于2007年6月7日前提交桩基施工图纸；2007

14 年7月20日提交全套施工图

设计内容：满足规范要求深度、内容的施工图设计成果 成果要求：施工图设计成果A3图册3本

施工图设计成果蓝图装订本12套

施工图设计成果CAD电子文件（含电子报建图）

4.3 各阶段工作时间，如因修改次数或内容过多，可在甲、乙双方商定后根据工作需要对时间进行调整。

5 工作文字

所有文件与图纸均用中文书写，可配英文。

6 备注

6.1 本任务书作为《【中海·凯旋门项目】初步设计及施工图设计补充协议》的有效组成部分，甲乙双方应严格遵守。

6.2 任务书未尽事宜，甲乙双方须及时沟通解决，必要时签订补充条款。

6.3 当本任务书与《【中海·凯旋门项目】初步设计及施工图设计补充协议》不一致时，应按补充协议的约定执行。

第17篇：力高地产项目简介

力高·滨湖国际项目简介

公司品牌介绍篇

力高滨湖国际是由力高集团和市政公用集团两强联合共同开发的，

力高是来至香港的集团性开发商，力高地产集团有限公司2014年1月30日在香港联交所主板挂牌上市。股票代码为0166.HK.力高地产进驻南昌6年，目前在南昌共开发有6个项目，分别是目前我们所在的澜湖郡项目、同在象湖新城的力高国际城、南昌大桥头的皇冠国际和皇冠假日酒店、朝阳洲的滨江国际和马上要启动的高新力高滨湖国际、莲塘的君御国际。力高地产集团在大陆发展二十多年，全国开共发地产项目30多个。力高的品质在业界是很受认可的， 2010年至2013年连续四年蝉联了中国房地产百强企业。具有国家一级开发资质。

市政公用集团是经营城市公交、自来水及污水处理、燃气、市政、地产和投资为一体的大型国有企业，为中国服务业500强。近年来，在南昌市委、市政府的正确领导下，集团取得了长足的发展，荣获中国“最具影响力企业”、“全国十佳企业管理案例”奖、江西省首批服务业龙头企业、江西省十大公益慈善单位等多项荣誉。

市政公用集团“地产”板块包括南昌市政公用房地产股份公司等。项目遍布全国，在南昌有蓝天碧水购物广场、御湖半山、抚生佳苑、中央香榭、金融大街、朝阳映象等多个项目，在北京、深圳、宁波、合肥等地均有项目。

力高滨湖国际的物业公司，江西恒丰行物业服务有限公司，属于二级资质。属于高品质、高服务的物业服务公司，在管项目分部多个城市如：天津、合肥、西安、深圳等，在南昌的项目有滨江国际、皇冠国际、国际城、澜湖郡等项目，并受到广大业主的肯定和好评。

项目承建单位是江西建工集团。规划设计单位是深圳市华炎建筑设计有限公司，景观设计单位是深圳市奥森环境景观有限公司，监理公司是南昌市建筑技术咨询监理有限公司。

力高滨湖国际位于南昌市最大的湿地公园——艾溪湖湿地公园东岸，创新一路西侧。项目西侧即为艾溪湖。售楼处位于创新一路小区人行出入口右侧。 项目西边三块地，分别有三个事业单位，由南至北，分别为省气象局、天然气总部、省科学院，可以预见以后小区里大部分业主将会是这三个单位的员工，相对于小区的业主素质将会有所保障。

同时，南昌国家高新区座落在风景秀丽的艾溪湖风景区,是江西省唯一的国家级高新区。南昌高新区创建于是1991年3月，辖区面积231平方公里，全区企业900余家，外资企业200余家，美国微软、美国科勒、美国耶兹、法国ABB、德国G&D、台湾东元等一批国际知名跨国公司。

南昌高新区交通网路四通八达，距南昌火车站3公里，距昌北国际机场25公里。公交出行也是十分便利，南昌市公共交通总公司已在高新区内建成全市最大的公交车总站，市区5路、13路、231路、209路、602路公共汽车直达区内，并贯通市区的所有主干道，其中5路、2

31、602路公共汽车从高新区始发，直达火车站,209路从高新区始发，直达红谷滩新区行政中心，另有地铁1号线和4号线，1号线于2015年开始运营。

作为南昌五大组团之一的瑶湖组团， 高起点规划建设现代新城，是高新发展的一个主调，瑶湖组团将学习借鉴上海碧云国际社区建设理念，快速启动南昌国际社区建设；学习借鉴法国香榭里舍大街、新加坡乌节路等知名商业街区的理念，着力把紫阳大道打造成国内一流的现代特色商业街区；学习借鉴纽约曼哈顿规划建设理念，高起点规划建设瑶湖岛中央商务区；学习借鉴天津、厦门、苏州等地发展总部经济的成功经验，高度重视总部经济发展，在主干道、沿湖周边等区位及环境好的区域，重点发展总部经济和楼宇经济。另外，加快推进绿地城市综合体、豫园老街、五湖大型商业改造、中电投总部、水主题公园、华贸城等标志性建设。与此同时，科学制定区内教育、医疗、商业网点布局规划，建设孺子学校等一批公办学校。引进实验中学、师大附中、市第一医院等一批知名学校和医院。到“十二五”末，瑶湖组团建成区将实现优质教育、社区医疗、便民商业、公共交通“四个全覆盖”，成为宜居科技新城区。

配套

目前由于高新区域处于开发成熟过程中，周边一些大型的市政配套如湿地公园，地铁，交通道路等已然建设好或是处于建设中，周边购物商业配套也十分完善，从项目沿着创新一路开车1分钟的到达紫阳大道的商业中心，像沃尔玛、华润都有入驻，满足您日常一站式购物需求，但由于周边楼盘也多为近期才交房，入住人群较少，一些较为小型的生活配套，目前周边较少，但由于区域发展潜力巨大，等我们项目交房时，周边居住人数上来后，配套肯定会齐会，有商机的地方商家肯定不会放过赚钱的机会。

1、项目的东南角有个110千伏的变电站，这电磁辐射肯定很大，会不会危害健康？

答：北京市规划委（2004规意字0638号）审批奥运信息中心大楼周边110千伏的地下高压变电站工程项目时，明确要求距离不得少于300米，变电站离本项目最南边的住宅的距离均已超过国家规定的安全标准

1．1 学区教育

1、你们项目的学校划分是在哪个学校读？

答：项目附近的学校有：（小学：高新小学、邓坊小学、艾溪湖一小、艾溪湖二小、昌东一小、、师大附小、孺子小学 ；中学：南昌外国语高新学校、昌东一中、少春国际学校、师大附中、南钢中学；大学：外国语职业学院、工业技术职业学院、工程学院、江西科技学院、江西师大学院、现代学院、江西师大）

2、距离学校有多远？有什么公交吗？

1．2 交通

1、项目周边的交通路况怎么样？

答：本案地处高新东岸中心区域，交通网络四通八达，从富大有堤路走英雄大桥或八一大桥可直达老城区或红谷滩，从昌东大道至昌南大道上生米大桥可直达昌南区域、红角洲、九龙湖区域，艾溪湖一路即将修建的湖底隧道可通往八一广场老城区等，项目周边交通网路十分便捷，无论您想去哪个区域，20分钟的车程都可以到达。

2、项目周边有几条公交线路，路线分别是经过哪的？

答：803，发车间隔为十分钟一班，发车时间为早七点至晚七点，出行十分便利 经过路线为：金圣路站——公交高新停车场站——京东大道北口站——火炬三路口站——万科北区西门站——艾溪湖西路口站——艾溪湖东路口站——昌东大道北口站——创新一路北口站——艾溪湖四路口站——南塘村站——艾溪湖二路口站——创新一路南口站——艾溪湖一路东口站——艾溪村站——紫阳大道口站——艾溪湖大桥东站

3、项目附近有没有地铁？有几号线？路线经过哪？什么时候可以运营？

答：本案南边有地铁一号线，约950米左右的距离，北侧约1600米有待建的地铁四号线，地铁一号线起讫站分别为双港大道和奥体中心，连接经开区、红谷滩新区、东湖区、青山湖区、高新区等，全长38公里，共设24座车站，新名称分别为：双港站、蛟桥站、长江路站、珠江路站、八一桥西站、绿茵路站、会展路站、地铁大厦站(换乘2号线）、秋水广场站、中山西路站、子固路站、八一馆站（换乘3号线）、八一广场站（换乘2号线）、丁公路北站（换乘4号线）、师大南路站、彭家桥站、谢家村站、青山湖大道站、高新大道站（换乘5号线）、艾溪湖西站、艾溪湖东站、太子殿站、天祥大道站、奥体中心站

地铁一号线通车预计为2015年，地铁四号线规划通车时间待定

1．3 户口

1、购买本案后，户籍归属地为哪？是否可以迁户口至此？

一、答：南昌市高新区，直系家庭成员可以迁户口至该处 项目规划篇

1、本案各项经济技术指标

答：项目总占地：102亩 总建面：150420平米 其中住宅面积：138031平米

商业用房面积：9316平米

规划建筑幢数：23幢住宅 规划总户数：1202 容积率：2.2 绿化率：35% 建筑密度：21.95% 车位配位：1:0.97

地下：996 车位个数：地上：176

2、本案物业形态及建筑结构形式？ 答：6层电梯洋房,11层小高层,45F超高层

3、项目开发周期？一共分几期开发？

答:项目共分为二期开发，整案于2017年7月竣工。

4、本案建筑风格是什么？有什么特色？

答:小区采用新亚洲风格, 新亚洲风格主张以具有浓厚地域特色的传统文化为根基，融入西方文化。把亚洲元素植入现代建筑语系，将传统意境和现代风格对称运用，用现代设计来隐喻中国的传统。在关注现代生活舒适性的同时，让亚洲传统文化得以传承和发扬。

新亚洲设计风格,是目前比较受推崇的一种理念,它强调建筑与环境的和谐,强调开放的态度和内敛的性格;不事张扬,不为炫耀,充分尊重居住者内在的心理感受,新亚洲建筑表述的是一种天人合一，包容，内敛，和合等的亚洲价值观

5、本案园林风格是什么？有什么特色？

答：本案园林风格为新亚洲园林，新亚洲园林主张的是居住者与建筑与园林的和谐共生，在园林设计中表现最突出之一的特点就是，居住者对于园林的享受，而非再仅仅局限于是观赏，所以，我们小区园林最大的一个特色，在沙盘中也可以很明显的感觉到，小区景观组团众多但各组团间的空间联系非常紧密，通用建筑与园林的融合处理，以后你茶余饭后闲暇散步时不论走到哪个景观组团都会感到空间非常阔达，最大化的园林空间感将带给你更多的心灵舒适感，这种园林空间感觉就好比我们站在辽阔的海边、大草原时的感受。

6、小区内部有哪些配套？

答：小区内部配备有南昌首创的亚洲六国商业风情街，在满足日常生活购物需求的同时，让您在家门口就能感觉到国际化的文化与商业元素，

另外小区还配备有幼儿园，会所，运动场所等

7、小区户型设计分别有多大的？

答：超高层：约１０３，１１６平米的三房

小高层：约１０５，１０７平米的三房

小洋楼：１Ｆ：约１３７，１４５平米

３Ｆ：约１４４平米 ４Ｆ：约１４１平米 ５Ｆ：约１２８平米 ６Ｆ：约１１４平米

8、第一批房源将是哪些？

答：19＃，20＃，22＃，23＃稀缺电梯花园洋楼，仅108席

9、洋房、小高层、高层得房率是多少？层高是多少？

答：得房率以房管局最后测量数据为准，层高3米；

10、小区有几处入口？是否实行人车分流？其中哪几处为人行入口？其中哪几处为车行入口？

答：为保证小区业主高品质生活和家人安全，小区为人车分流设计，共有3处入口，其中北面和南面为车行入口，东面为小区主入口即人出入口。

11、小区园林有几个景观组团？ 答：小区共有6个景观组团及2条主景观带

12、小区园林绿化都用的是什么树种？

答：由于项目定位是区域高端项目，因此，小区的绿化也是做得非常好，树种均用成种名贵树种，如桂花树，银杏，香樟，紫玉兰，白玉兰等

13、小区小高层、高层是否有底层架空？架空高层多少？架空层将会作何用途？

答：小区超高层有局部底层架空，架空层以后可以供业主休闲娱乐使用，类似于泛会所的概念。

14、房屋内交房标准为？

答：交房标准见附表

15、入户大堂及公共部位交房标准为？

答：交房标准见附表

16、洋房最高是多少层？是否带电梯？

答：洋房最高为６层，带电梯，最大程度的提升了小区的品质与您的生活舒服度．

17、电梯品牌为？

答：待定

18、小区物管费为多少？

答：待定，物管费需上报物价局审批后给予公布，不过你可以参考一下周边楼盘的物管费（列举竞案的物管费）

19、小高层、高层的物管费是否统一标准还是分楼层收？ 答：会根据国家有关规定，分物业类别多层、高层、商铺区别收费

20、小区二次供水从几楼开始收？收费标准为多少？

答：一般5楼以上开始，收费为0．4元／吨，具体以政符部门规定为准

21、小区的朝向为？楼间距有多少米？

答，朝向为坐北朝南，洋房楼间距最小处21M. 楼间距为：楼间距多层1：1，高层1：0.8，最大的间距有约45米：小区楼体外墙为何种材质？ 答：真石漆、质感涂料、天然石材等

22、小区是否有做墙体保温隔热？如何处理的？

答：小区做外保温隔热，采用新型墙体节能材料，外墙采用膨胀玻化微珠

23、顶楼是否会漏水？是否有做防水隔热处理？

答：屋面均设有防水层及保温层；

24、屋顶是否做斜坡？如何处理雨水积流问题？

答：严格按照规范要求屋面找坡，屋面按要求设置地漏排水，且屋顶是做斜坡，局部平屋面，屋顶排水顺畅以解决积水渗透的问题。

25、阳台是否封闭？阳台栏杆采用何用材料？

答：阳台为非封闭，玻璃栏杆或铸铁栏杆

26、按揭银行有哪些？ 答：待定

27、有几种付款方式？各有什么优惠？

答：一般付款方式为一次性和按揭，具备优惠待定

28、现在均价多少？什么时候开盘？

答： 具体价格需要至开盘才会出来，开盘时间预计在9月份

29、交房时间是什么时候？

答：需工程部回答

整个项目于2017-6-31竣工

30、小区土地是什么时候拍卖的？使用年限为多少？

答：小区土块拍卖时间为：2013年9月

住宅使用年限为70年，商业使用年限为30年。

31、什么叫洋房？和普通多层比有什么优势？

答：洋房一般为外国建筑风格明显，与传统多层相比优势明显，

1、洋房与多层比景观性更好，绿化率比较高，最大化提升您以后生活的舒服度和生活品质，

2、洋房一般首层赠送花园，顶层赠送露台，最大化的将外绿化景观引入室内的同时加大户型的采光、通风，生活品质提升明显；

3、本案洋房为电梯花园洋房，让您生活出行更便利，解决老人小孩爬楼吃力的问题

32、洋房面积分别为多大？

答：１Ｆ：约１３７，１４５平米

３Ｆ：约１４４平米 ４Ｆ：约１４１平米 ５Ｆ：约１２８平米

６Ｆ：约１１４平米

33、洋房每层分别赠送多少？

答：洋房一层A1：

赠送面积合计：约255平米

其中花园约115平米，地下负一层约为66平米，挑空部分赠送面积约为24.78平米 洋房一层A2：

赠送面积合计：约150平米

其中花园面积约57平米，一层加建赠送面积约为11.69，二层加建赠送面积约为12.09，地下负一层约为66平米 洋房三层：

赠送面积合计：约为26平米 其中加建赠送面积约为10.23平米 洋房四层：

赠送面积合计：约为17平米 其中加建赠送面积约为10.23平米 洋房五层：

赠送面积合计：约为29平米 其中加建赠送面积约为10.23平米 洋房六层：

赠送面积合计：约为70平米

其中加建赠送面积约为8.37平米，阁楼赠送面积约为28平米

34、洋房的负一层是否可以用以停汽车？

答：墙体封闭空间作为赠送一楼业主，如后期在不影响其它车位使用的情况下，工程结构允许客户自行改造，用以停车。

35、洋房的负一层层高有多少米？如何采光？

答：5.8米，每个负一层均通过约为1.8米X3.3米的采光竖井采光通风，而且由于我们负一层层高5.6米，您可以隔成两层，其中一层可以用以设置成如家庭娱乐等功能，另一层在不影响外部其他停车位使用时，可以选择设置成停车库使用。

36、洋房的一楼，室内楼梯是否会做好？是否会计入面积？ 答：会做好，根据国家规定室内楼梯需计入面积

37、洋房的顶楼是否送阁楼？阁楼层高是多少米？

答：有送阁楼，阁楼层高2.2米以上，你可以根据家庭使用需要改造成娱乐室，健身房，储藏室等

38、洋房的顶楼与阁楼之间的楼梯是否做好？是否会计入面积？

答：楼板开洞及楼梯业主自理，阁楼不计入销售面积。

39、洋房的阁楼，是否能开门，将公共屋顶当作露台使用？

答：不允许。

40、公共面积和公共设施的使用权、所有权问题？

答：按国家及当地政府相关规定执行，《商品房买卖合同》中也有明文细则

41、隔墙材料装修时可否自拆？

答：一般非承重剪力墙都可以客户自理，装修时要以不损害房屋质量为原则

42、公摊面积主要包含哪些地方？

答：公摊建筑面积，建筑学术语。即公用分摊建筑面积，指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。

１、

电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积； ２、３、

套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）详见《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》及《商品墙体水平投影面积的一半。 房买卖合同》

43、室内门是否安装？

答：不安装室内门

44、入户门的类型？什么品牌？

答：待定

45、窗户采用什么材质？什么品牌？是否为中空玻璃？

答：铝合金双层中空玻璃

46、水泵位于何处？会否对居住有影响？

答：位于3#的地下室周边，由于水泵处于地下，所产生的噪音对居住完全没有任何干扰

47、如果小区停电，是否会影响电梯及二次供水的使用？

答：不会，给水泵及电梯（客梯）为二级负荷，停电后将由发电机提供电力。

48、室内上下水管采用何种品牌管道？口径尺寸为多少？

答：采用国标顾地管材。（请成控按合同确认）

49、小区排污、排水管道是否采用同一管道？何种材料？

答：采用国标顾地管材（请成控按合同确认） 50、每户的水表是户内还是户外？

答：现在绝大部分设计均将水电表设计在户外

51、落水管采用何种材料？小区内的污水、雨水如何排放？

答：采用顾地管材，小区污水、雨水采用集中化排放到市政雨污官网（请成控按合同确认）

52、进户的电线采用多少平方？是否有漏电保护装置？

答：进户一般选用10平或以上铜导线，具体根据套内面积进行调整，入户总断路器不设漏电保护装置，由箱内分回路保护断路器设置

53、水电是否入户？入户位置在哪？

答：水电入户，配电管线接至户内配电箱，箱后配出回路用户装修自理，供水接至室内试水龙头，业主自行根据需求引至各用水点；

54、小区赠送面积，是否能在《商品房买卖合同》中注明承诺？

答：不能

55、赠送面积是开发会做好吗？什么时候做？会不会影响交房时间？

答：赠送部分，板面现浇我们公司会帮客户做好，但是需要到房屋综合验收完后再进行二次施工

56、小区间距比例有多少？是否能保证一楼的日照？

答：小区间距比例完全满足规划规定，洋房间距达到约21米以上，小区最大的间距约有45米，一楼日照时间您完全不用担心

57、一楼所送花园，是否会做好绿化？是否可以用以种菜？

答：草坪交付；

花园内部，只要不违反相关物业规定，业主可以自主使用。

58、小区车位是租还是售？售价和租金各多少？

答：待定

59、地下停车场是否能有电梯到达？

答：可以直达 60、小区内部的生活垃圾集中处理点在何处？

答：交房后由物业指定位置

61、小区是否为封闭小区？安保、门禁、人员巡逻等问题如何安排？

答：小区为封闭式小区，采用24小时不间断固定加巡逻加监控人机相结合方式维护区域内安防工作。门禁设彩色可视对讲； 6

2、洋房的露台是否能自己搭建或用玻璃封成阳光房？

答：露台原则上的使用是不允许搭建；

63、购房相关税费为多少？购房后办理房产证房地产交易所代征费用？

契税：高档商品房为总房款的4%；普通商品房（单价不超过3600｛政府扶持该板块可能会改到4000｝元/㎡,容积率大于1．0，建筑面积小于144㎡）为总房款的2%；

住宅：144㎡以下，单价3600元以下，为总房款2%； 144㎡（含）以上，单价超3600元，为总房款4% 店面：总价款的4%；（财政局收）

2、维修基金:住宅总房款 1%

店面总房款2%

3、初始登记费：80元/户（地税局收取）;印花税：5元/户

4、工本费：10元/户；

5、房屋他项权证费：80元（按揭客户需要，非按揭客户不需要）；印花税: 5元/户.

6、查档费：1.2元/㎡

7、测量费: 1.36元/㎡

8、手续费: 3元/㎡

9、购房交纳的保险费：保险费＝借款额×相应年限的费率×贷款年限

备注：初定契税、维修基金费用交房时再缴纳。 6

4、阳台是否有地漏？是否有通水？

答：阳台有地漏，但不通水，根据后期装修，客户可再自己接水至阳台。

65、一楼所送花园是否有用围栏围好？是否能搭建？

答：有围栏，不可以搭建

66、正式的购房发票什么时候可以拿到？

答：正式的购房发票需等交房时才能拿到，但是你现在手上的票据也是国家正式的机打收据。 6

7、地土证什么时候可以办理？

答：地土证是在交房之后办理的，待大土地证完割完后，带上房产证、契税发票等前往办理即可。

68、赠送面积是否需要交缴物管费？

答：不需要，物管费通常均是按合同面积计算的 6

9、是否有看房车接送？

答：待定

二、销售政策相关 １、外省户口贷款写直属亲属的名字要提供哪些材料？写非直属亲属要提出什么材料

答：购房人如需贷款，必须是夫妻双方才可以共同承担，也可以是子女由父母做担保人进行贷款。

２、有过银行房屋抵押贷款已经还清，要提供哪些材料，如何操作

答：如果是住宅，再次贷款则首付七成，非住宅办理的抵押首付三成。提供贷款抵押合同。

３、非直性亲属的名字可以写在合同吗？

答：只要购买人或家庭不受限购限贷影响都可以写入合同里面，合同文本最多只可写四个名字。可以，按两个家庭购买同一套房子来操作

４、夫妻双方本地户口在南昌有一套住房，想再买第二套房需要做首套房付款要怎样操作

答：正常情况下首付需七成，如办理离婚，提供离婚相关材料用非主贷款人的名字买房可首付三成

５、本人在外地要做银行按揭要提供什么证明

答：如本人无法到场，需要出具县级及县级以上公证委托证明，由指定人员代为办理银行贷款手续。

６、７、身份证号和结婚证号不同，要怎样操作

两个家庭同买一套房，有一个家庭有过一次货款，如办理按揭还能答：在户口所在地开具为同一个人的证明（最好直接挂失补办结婚证）

否算首套房款？

答：两个家庭中如果有一方有过贷款记录，都必须提高首付，按两套房计算。

８、９、外地户口本人已退休，要购房需要提供哪些材料 银行贷款利率是否可以优惠？下浮基准利率？ 答：无法购买。

答：现在首套均要上浮百分之5，二套上浮百分之10.１０、外省户口在南昌经商多年，期间税务局对期免税，现若购房需提供什么材料

答：房管局只认个人所得税及社保。

１１、信用卡逾期超过几次后无法办理按揭

答：信用卡逾期非恶意拖欠并且次数较少的，提供逾期明细和证明即可贷款；若拖欠次数过多且连续逾期的，有可能需要上浮利率，情节严重者银行将不给予贷款；具体情况需咨询银行确定。 １２、如果客户对购房合同有疑问，如果处理，是否可以增加条款 答：商品房合同无法更改，只能尽量给可以解释。

１３、外地户口在本地购房本人已过退休年龄，无法提供二年社保，该如何买房

答：可以将户口迁入本市方可购买，但是无法贷款，需要一次性付清。

１４、两个家庭购房若有其中一个家庭附带未成年人要查监护人的人征信吗？

答：购房人如需要贷款，双方家庭都必须查询征售，未成年人征信一般都是空白，所以关系不大。

１５、如有客户机打收据已开，后要求更名应该如何处理 答：待定

１６、未成年子女不在父母的户口本上需要提供小孩户口本吗？要不要其它证明？

答：需要，如果无法从户口本上看出是父女等关系需开亲子证明

１７、夫妻双方有两套房改房。有一套有房产证，另一套没有，两套房改房均在市区，是否还能够购房

答：可以先收集购房人信息通过房管局网络进行限购申报查询，以最终的查询结果准。

１８、有过房屋抵押贷款，但已还清，现在再次购房首付能否算第一套 答：一般情况下都作为二套房处理，具体以银行答复为准。

１９、购房后需提取公积金，需要提供哪个材料，是否要夫妻双方到场 答：有公积金的一方带好购房合同以及首付款收据即可到公积金中心提取。

２０、合同备案后，购房人因为无法办理贷款选择用非直系亲属来购房该如何办理

答：不可更改。

２１、有过非房贷的其它贷款是否会影响住房贷款？

答：要根椐贷款数额，购房人的收入水平判断，如还有其它贷款未还清，贷款月供较高，会受到影响。提供贷款证明，如非住宅就不影响，住宅则属于二套

２２、夫妻双方其中有一方死亡，且死亡方有过按揭贷款，是否会影响另一方的贷款？

答：不会。提供死亡证明和丧偶未在婚证明。

２３、月供达到多少的标准，需要提供银行流水，或财力证明，要提供多长时间的？ 答：一般情况下个人收入超过5000人的需要提供银行流水，银行流水一般以一年为准。

２４、银行的贷款年限为多长？ 答：30年

２５、男女的最高年限如何规定

答：男：65岁，女：60岁。（每个银行政策有差异，部分银行男女均可贷到70岁，如农业银行等）

２６、年龄在60以上贷款受哪些方面的影响

答：一般年龄在60岁以上贷款年限非常短，并且比较难以办理贷款，若要贷款，必须提供直系亲属作为共同偿还人。

２７、南昌市区折迁客户之前有过两套或以上住房，但折扣迁手续未办理，如再次买房需要偍供什么材料

答：无法购买

２８、银行有不良记录，能否贷款？怎样操作？利率有无变化？多少？ 答：具体情况具体分析

２９、夫妻双方已有一套房，一次性付款的，在买房能否做首套？ 答：如在银行系统未查出购房人之前有过贷款记录，原则上可做首套房贷款，比率30%。

３０、夫妻双方以前有一套房子，按揭的，已经卖掉了，还有一套一次性付款的房子，再买房还能买吗？能否按揭？可否做首套？

答：只要以家庭为单位，不超过两套以及两套以上，都可以购房，之前有过贷款则按第二套计算，首付70% ３１、别墅首付多少？二套多少？ 答：30% 70%和同属住宅性质

３２、外地人购房的纳税需多少个月？是否按自然月算？ 答：纳税证明需要满2年或则2年以上。

３３、用单位的名义买房需提供什么资料？ 答：营业执照，组织机构代码、法人身份证复印件

３４、名下有套拆迁房，也有过贷款记录，再买属于几套？按揭算几套？ 答：再次购买算首套，贷款算2套

３５、办银行按揭时，哪种情况会被拒贷？

答：如恶意透支信用卡、之前有过房贷没有及时按月缴纳，都将受到影响。三套及以上无法办理 ３６、婚后买房子，按揭的，写的男方名字，离婚后判给女方，男方再买按揭算几套？

答：男方购房属于第二套，首付比率提高70%。

３７、合同备案后，退房流程是怎样的？需提供什么资料？

答：客户提供身份证结婚证户口本原件及复印件 开发商工作人员前去办理

３８、合同备案后，加名减名怎样操作？提供什么材料？

答：提供直系亲属证明，营销部经理和总经理签字的更名单，更名字客户的身份证户口本。

３９、合同备案后，加名减名直系亲属和非直系亲属的区别吗？区别是什么？分别需提供什么材料

答：直系亲属须提供具有公安部门提供的法律证明，非直系亲属不能进行直接更名，要撤消合同，以退房程系进行再次购买。

４０、增加首付需不需要更改合同？为什么？ 答：无需

根据发票办理银行按揭额度

４１、夫妻双方都是外地户口，均为65周岁，在南昌有一套房子，现在想再买一套，并且一次性付款，怎样才能买？夫妻都在南昌工作，有社保，并且按时纳税。

答：外地户口家庭在南昌只能拥有一套住宅，除非将户口迁入南昌，则可以购买第二套。（未办退休且缴纳了两年以上的社保或则纳税证明的人均可购买）

４２、购房人为外地户口在南昌有过婚姻。但本地户口的人已经死亡，现在想买一套，年龄65岁，一次性能否购买？

答：可以，提供未婚证明及配偶死亡证明和丧偶未再婚证明。

４３、夫妻名下有两套房，怎么操作可以再买一套？

答：首先了解两套房产权证上的信息，如果都只有一方，购房人可以通过解除婚姻的行式，将房产全部判决一方，而另一方可获得购房权力。原则上销售人员不得主动教唆购房人如何操作，可通过第三方的口述告知客户可以尝试。

４４、夫妻在婚前都有一套房改房，他们还可以购房吗？ 答：不可以

４５、外地有两套房，一套按揭，一套一次性，现在在南昌买房算二套利率吗？上调多少？

答：算二套购房首付提高，基准利率浮10 % ４６、地铁拆迁户，为支持工作，他们现在在我们楼盘买房，契税是几个点？ 答：原则上是一样的，除非客户能够出具相关部门出具的免税证明，可按证明上的征税标准实施

４７、如果丧偶，需提供那些材料，如在家中死亡，没有火化。

答：购房人需出具：身份证，户口本，已故一方的死亡证明，安葬或火化证明，丧偶未再证明，（死亡情况为二种：一：在医院死亡可以医院出具医学死亡证明，二：如在家死亡可由当地派出所或居委会出具死亡证明并加盖公章）

４８、如果信用卡逾期多次，每次都是金额不大，贷款利率会上调吗？ 答：会 上浮5%-10%。

４９、家庭名下有两套房，之前的房产都写了孩子的名字，但孩子现在满了18周岁，父妻还可以再买吗？

答：可以，如果合同上都只有小孩的名字，现在夫妻方属无房家庭可以再次购房。

５０、如果夫妻双方之前有两套房，都有孩子的名字，而且两套都是贷款，孩子现在满18周岁，他该如何购房？可否做首套贷款？

答：年满18岁，可成为单独购买资格，本地户口可以拥有两套住宅，但必须将之前的两套住房的名字去除，只要不是主贷人，银行贷款未记录，还可以算首套。

５１、本省外地户口和外省户口在南昌市购房所提供材料是否一致，如需要办理银行贷款材料是否一致？

答：基本一致，个别银行需要本省外地户口不需要提供社保或则纳税。

第18篇：地产项目考察学习汇报

沈阳、大连地产项目考察学习汇报

为了提升营销操盘管理水平，为新项目做知识储备， 6月1日至5日我们先后赴沈阳、大连考察了龙湖天璞、华润长安里、龙湖天宸原著、金地旭辉九韵风华、融创、万科西华府、美的时代城、华润二十四城、保利天玺、亿达河口湾、龙湖天琅、华润半山悦景等地产项目。通过这次学习的机会，使我开拓了视野，拓宽了思路，丰富了自己房地产知识。

此次考察学习的项目处于不同推盘节点，分别处于开盘蓄客、强销期、日常销售等阶段，推盘策略及营销方式各不相同，全文将根据项目的售楼处设计规划、景观园林、产品亮点、物业服务等方面吸取经验，寻找值得借鉴学习的东西。

一、售楼处

1、售楼处设计

随着新中式建筑风格受到追捧，此次考察的地产项目建筑风格多数以新中式为主，售楼处与项目风格保持高度一致，成为了解项目的第一印象。

新中式既保持了传统建筑的精髓，又有效地融合了现代建筑元素与现代设计因素，改变了传统建筑的功能使用的同时，增强了建筑的识别性和个性，用传统建筑语言书写现代时尚生活。 （1）外立面

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龙湖天璞效果图

龙湖天璞

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华润长安里

龙湖天琅

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华润半山悦景

临街商业与售楼处保持一致

2内部功能分区

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区位图、沙盘整体组成项目介绍区域

水吧、洽谈区，保持私密性

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单独划分出活动区域

整个华润长安里售楼处一轴相连使各个功能区相互独立却又有机结合。

大堂挑高、大气得体

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中国画、多宝阁、博古架的运用体现项目的中式风格

3、示范区景观、园林

新中式建筑园林吸取北方皇家园林墙院围合方式，材质上多选用地域色彩浓厚的灰砖，形成雄浑、宏大的气势，空间结构上则是尽可能多地设计庭院空间，以追求全包围形式；还借鉴了南方以苏州园林为主\"天人合一\"的造园理念、精致的景观和空间处理手法。亭、台、楼、阁、轩借鉴园林中常见的如借景、漏景、对景、隔景等景观处理方法，淡丽清雅，诗意油然而生。

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借鉴传统影壁

使用琉璃景观

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4、细节体现

龙湖天璞别墅对客户进行筛选，参观样板间需验资；

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周边地价提示

标出各项目拿地低价，凸显本项目的区位优势及性价比

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匾额可定制

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风险提示

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示范区指示

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二、产品亮点 1户型设计

项目产品与其它产品对比

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全城唯一的90平米三房两卫设计，注重了户型的功能性

某项目125㎡四室两卫

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2人性化考量

为每一户业主赠送定制玺印

可收放墙凳

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地面无滑道推拉门可开放封闭厨房

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3居住科技

龙湖天璞

美的时代城

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三、服务 物业服务规程

龙湖物业人性化细节

（1）夜间小区灯光调暗三分之一，保安换软底鞋巡逻，不影响低层业主休息；

（2）雨后半小时，及时清理小区凳子上水渍，方便业主雨后散步休息；

（3）科学调研建议业主上午十点后晒被子，下午四点前收被子，并帮助业主收晒被子。

四、文化体系

无论是近两年走红的新中式、还是现代简约、托斯卡纳等风格地产项目，开发商都赋予了项目具有深刻内涵的文化体系，并将其与企业理念和愿景联系在一起。

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三璞：尊璞、礼璞、文璞

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五、启示和借鉴

1、售楼处借鉴

售楼处设计契合项目整体风格，恢弘大气，易于形成购买成交气氛。

注重售楼处各功能分区划分，项目信息区、洽谈区、活动区相互区分又有机结合，形成自然动线，尽量避免设置与客户无关分区（如会议室、办公室）

先进的销售、展示方式值得我们学习。

通过“售楼宝”等向客户全方位展示项目的规划概况，土地、规划、施工有效证件，不同立体户型欣赏，小区的绿化、景观布局，物业管理等。使客户快速了解整个项目。

2、产品启示

产品定制，精装趋势、户型产品全功能切换

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景观设计上科学的景观、绿化设计理念：社区中央花园、专业花卉花园等多重绿化空间贯穿，做到“三季有花，四季有绿”满足业主需求。景观做到坡地起伏，有小桥溪水，能达到业主休闲的效果，这样又能节省建筑垃圾外运成本。

坚持全人车分流规划设计理念：有效避免噪音、光源等污染，大大提升社区的安全性，保障孩童在园区内自由玩耍嬉戏，关键是在提高小区容积率的同时让人感觉不到小区的拥挤。

3、物业改进

服务是重中之重

服务到了，物业费不是问题

充分尊重业主的私密性，为业主提供更加灵活的服务内容，使业主在不知不觉中享受到高品位的服务。

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（1）提升物业管理水平，社区清洁、安防达到标准 提早完成小区内的垃圾清运、清洁工作，然后进行楼宇内部的清洁工作和随时随地的保洁。

配置完善的安防系统和训练有素的保安队伍，避免过多的盘问、繁琐的登记、严格的控制，尽量淡化保安的视觉紧迫感，因地制宜地设置形象型保安、服务型保安和流动型保安来担负起区内的安全防范工作，恰如其分的做到安全又方便，又能充分尊重住户的个人空间，营造一个尊贵和谐安逸的安居环境

（2）提高物业报修及时率

物业维修班轮休倒班，接到报修及时维修，划定时间保准 （3）维系物业业主关系 （4）恰到好处的人性化服务

定期关爱老人（如测量血压），举办社区活动（如元宵节灯谜、端午节送艾蒿葫芦、母亲节送鲜花等），方便业主（结婚立彩虹门、高考送考等）。

4、项目内涵文化赋予

根据项目风格定位文化品位并结合企业愿景精神，开发系列产品，并在项目命名、分区案名上体现，而不是一个项目换一个名字，分区简单称为南北区或A、B区等。

恒心所选 宇众不同

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匠心-工匠精神 给予业主文化归属感

总之，通过此次考察学习，有许多值得我们学习和借鉴的东西，所以在以后的工作中应转变观念，扬长避短，努力学习先进房地产项目管理经验，逐步提升项目设计建设、操盘营销管理水平。

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孙艳龙 2018.06

第19篇：养老地产项目全程策划

一、养老地产策划内涵

养老地产策划是贯穿养老地产项目开发整个过程的一项极为重要的工作。一般由开发商聘请专业的养老地产策划公司来执行。从广义来说，养老地产策划主要包括：项目的前期定位策划（即养老地产开发项目的可行性研究，包括市场调研，项目定位，项目的经济效益分析等）、项目的整合推广策划（包括项目的VI设计，项目推广期、促销期、强销期、收盘期投放多种媒体的广告方案设计和各种促销活动的策划方案等等）、项目的销售招商策划（包括售楼人员培训，销售手册的编制，分阶段销售价格的确定等，项目的商业部分还要进行业态定位策划和招商策划）等。

二、养老地产项目策划的重要意义

（一）养老地产策划能使企业决策准确，避免项目运作出现偏差。

养老地产策划是在对养老地产项目市场调研后形成的，它是策划人不断地面对市场而总结出来的智慧结晶。因此，它可以作为养老地产企业的参谋，使企业及企业家决策更为准确，避免项目在运作中出现的偏差。

（二）养老地产策划能使养老地产开发项目增强竞争能力。

养老地产企业重新“洗牌”，概念不断创新，开发模式不断突破，一个个近千亩的大楼盘相继出现，竞争越来越激烈，决定者大有“四面楚歌”的感慨。在这种情况下，养老地产策划就更能发挥它的特长，增强项目的竞争能力，赢得主动地位。

（三）能探索解决企业管理问题，增强企业的管理创新能力。

养老地产企业要赢得市场，商品房要卖得出去，重点是管理创新。策划人帮助养老地产开发企业管理创新，就是遵循科学的策划程序，从寻求养老地产开发项目的问题入手，探索解决管理问题的有效途径。

（四）能有效地整合养老地产项目资源，使之形成优势。

要开发好一个养老地产项目，需要调动很多资源协调发展，如概念资源、人力资源、物力资源、社会资源等。这些资源在养老地产策划还没参与以前，是分散的、凌乱的，甚至是没有中心的。养老地产策划参与到各种资源中去，理清它们的关系，分析他们的功能，帮助它们团结一起，围绕中心，形成共同的目标。

此外，养老地产策划还有预测未来市场，满足居民居住具体要求等作用。

三、总体策划流程详解

（一）项目可行性分析

可行性分析的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。可行性分析按5个步骤进行：(1)接受委托；(2)调查研究；(3)方案选择与优化；(4)财务评价和国民经济评价；(5)编制可行性分析报告。

可行性分析的主要内容有：

1．项目自身条件分析

1）项目地块解析：在项目市场发展趋势研究的基础上，本部分将从项目条件分析入手，从地块角度判断适合发展的物业形态，并对项目周边环境地块的状况性质进行研究，分析其对本地块可能之影响。

2）项目区位分析：主要针对项目周边地块的现状以及未来发展状况进行分析，了解项目发展的环境及影响因素。

3）项目地块条件分析：主要针对项目地块的开发条件进行透彻分析，找出影响项目发展的因素。

4）项目SWOT分析(优势、劣势、发展机会、竞争威胁)：分析项目发展的重要及难点，明确项目本身的优势、劣势、发展机会、竞争威胁等。

2．投资机会分析

该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。投资机会分析相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的0.2%～0.8%。如果机会分析认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。

3．初步可行性分析，亦称“预可行性分析”

在机会分析的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。初步可行性分析阶段投资估算精度可达±20%，所需费用约占总投资的0.25%～1.5%。

4．详细可行性分析，即通常所说的可行性分析

详细可行性分析是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。这一阶段对建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型复杂的工程约占0.2%~1.0%.

5．项目的评估和决策

按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。

（二）项目定位

项目定位是指对养老地产项目投资开发中涉及的诸多要素（经济、政策、法规、规划、国土、市场、消费者、人文、地理、环境、交通、商业、市政配套等）进行客观调查，并通过科学系统的定量定性分析和逻辑判断，寻找到满足项目众多元素的结合点（城市规划条件的满足、养老地产开发商经济合理回报的需要、消费者的有效需求等）。简言之，项目定位是养老地产市场策划的基础，项目定位的成果及结论（项目总体定位、客群定位、产品定位建议）对后续各阶段策划具有方向性和指导性，是养老地产策划的首要环节之一。

项目定位包含以下内容：

定位范畴

1．项目客群定位

主要确定项目各功能物业的客户阶层、消费群体，为项目后期开发方案提供依据。即什么样的人会买项目的产品和服务。

2．项目发展形象定位及概念定位

确定项目的发展形象，为项目定位与规划设计提供方向。

3．项目功能组合及业态配比定位

主要包括项目内部主要物业类型的功能确定、组合方案定位、功能布局及各功能间的关联性控制。就是利用对建设目标所处社会环境及相关因素的逻辑数理分析与相关定性分析，研究项目任务书对设计的合理导向，制定和论证建筑设计依据，科学地确定设计内容，并寻找达到这一目标的科学方法。其主要内容包括如下：

项目总平规划、套型、户型及户型比、户型面积、交通系数、公摊系数、使用系数、配置标准、环境景观设计等等，产品本身的品质是最主要的策划内容。功能定位是介于城市规划与建筑设计（设计院所）之间的一项重要“断层”工作，也是我国目前养老地产业发展过程中最薄弱的环节，是养老地产市场经济发展到今天的必然产物。

4．项目开发规模与档次定位

根据项目发展主题，并结合项目所处市场背景环境，确定项目主要物业类型的开发规模与档次。

5．项目价值定位(含财务分析)

根据项目自身条件、总体定位、市场供需状况、市场现有物业供应价格水平、潜在购买水平，以及项目所在区域未来发展趋势等因素，明确项目各功能物业的价格水平。

6．价格定位

养老项目的开发、销售往往是一个时期的或跨年度的。而消费市场变化莫测，项目的定价要能被市场接受，需要一定的超前意识和科学预测，可以说定价部分是艺术，部分是科学。影响价格的因素有很多，主要包括：成本、项目品质、顾客承受的价格、同类产品的竞争因素等。产品的可变成本是定价的下限，上限是顾客所愿意支付的价格。市场中消费者总想以适中的价格获得最高的价值，因此不应把价格和价值混为一谈。定价之后，运行中可以做适当的调整，但不能做大幅度的或否定性的调整，否则会带来非常恶劣的影响。

定位方法

从定价来讲，主要有几个方法：

1．类比法：所推出的项目，应清楚在同等产品中属上、中、下哪种。

2．成本法：物业包括税金、推广费等在内的综合成本及利润期望值的幅度，是微利多销或高价高利润，这要根据开发商自身和市场情况确定。

3．评估法：由专业地产评估师对项目进行全方位的评估后作出定价。无论哪种，均应随行就市，最大限度地获取市场份额。

定价策略

根据市场情况，合理分布各销售阶段，并制定平均销售价格表；实施后，在销售过程中视实际情况调整销售价格；推出优惠活动的时机及数量建议；楼层、朝向、配套差价；付款方式建议；售价调整与销售率及工程进度的关系。

在弄清方法之后，具体执行有低价、高价、内部价、一口价、优惠价等战略。采用低价战略：入市时比较轻松，容易进入，能较快地启动市场。采用高价策略：为了标榜物业的出类拔萃、身份象征、完善功能、优良环境等，可用高价吸引高消费者入市，但不是盲目漫天要价，要物有所值。此法风险较大。

（三）运营规划设计

运营管理就是养老运营商接受委托以商业经营的手段管理养老项目，为投资商和入住客户提供高效、优质和经济的服务。

物业管理策划的主要内容包括以下三点：

1．商业模式设计

商业模式设计应该注意以下八大事项：

a.要把国家产业导向和具体政策结合起来发展。

b.要把近期盈利和中长远盈利结合起来做好战略设计。商业模式的底线是不能亏，所谓“买卖千宗万种，只要不赔，剩下的就是赚的”，故避开赔本风险就是应有之义，但关键是要分开近期和中远期在盈利上的时间错置。现在，一些房地产商以卖房思维经营养老地产，只考虑短期收回投入的商业模式将后患无穷。一些险资投入养老社区的思路是好的，但仍然是短期获取巨额保单以收回巨额投入，且没有找到保险这种长期资本和养老社区这种长期投入的结合点。这就需要老龄房地产开发商找到近期盈利和中长期盈利增长的逻辑链条。

c.要把有效刚性需求和有效弹性需求结合起来做好盈利模式基础构建。许多养老地产开发商一上来就把商业模式的基础，也就是把客户定位于高端。即使是非企业界人士都知道，高端人群有钱，但他们的需求特性虽然有效但却最具弹性，这种定位往往容易出现商业模式运行风险。例如，大多数高收入老年群体都有住房，有的甚至有多套住房，这种情况是抑制养老地产需求的一个直接障碍。对此，现有开发项目少有对策。有时候，我们甚至怀疑少数企业家的基本判断力。不可否认，少数行业定位高端不乏成功案例，但长远看，设计这个新生业态的商业模式的前提是，抓牢有效刚性需求即中产阶级中那些老龄服务需求迫切者。

d.要把盈利方式和盈利结构结合起来做好经营运筹。

e.要把共性盈利来源和唯一性盈利来源结合起来做好模块安排。谈到商业模式，许多老龄房地产开发者几乎千篇1律，有讲医养结合模式的，也有谈医护结合模式的，还有以老年教育引领的医护模式的以及异地养老、分时养老等等。但却忽视了多元化的现金流来源，这是值得深思的。好的方式是着力设计商业模式的唯一性，以此牵动其他现金流来源，在形成稳定收入来源的基础上找到盈利模式。

f.要把战略协作与独立经营结合起来做好长远打算。许多开发商是从传统房地产行业转型而来，在开发初期，由于不熟悉养老地产新业态，自己建设项目，把服务委托给服务商。但从长远来说，这只是权宜之计。原因十分简单，和传统房地产行业不同，养老地产项目建成并开始运营，仅仅只是盈利的起步，此后的运营及其形成网络才是巨大的金矿。成就多元成长性盈利结构的关键在于一条龙全方位运营。

g.要把国外先进做法与本土现实需求结合起来做好商业模式创制。

h.要把商业模式创新和法律规制结合起来确保商业模式稳健成长。

2．运营管理

主要是掌握养老地产的变动和使用情况，使房屋得到及时修缮，保持房屋的使用功能，使房屋的数量、产权、建筑形式、完好程度、设备使用情况等及时准确地记录下来，及时变更有关记录；此外，管理工作还包括物业管理公司内部财务、人事上的综合管理，以保证经营、服务的正常运行的策划。

3．服务产品内容

是指准确、及时地满足用户要求，如康复、护理、照料、文化娱乐及各种特约服务的策划。

（四）营销策划

营销策划就是将市场策划、产品策划两阶段的策划成果，通过系统而形象的表现手法将产品的各种优势（卖点）淋漓尽致地诉求给锁定的目标客户群。营销策划包括营销推广、营销执行两大部分。营销策划是最终实现产品飞跃为商品的过程和手段。

营销策划内容包括区域市场动态分析（市场供求状况、周边竞争性楼盘调查---市场调查，销售控制，推广策划，公关活动，usp）、项目主卖点荟萃及物业强势、弱视分析与对策、目标客户群定位分析（客户群细分、目标市场、客户特征、生活习惯）、价格定位及策略（利润目标、楼层差价、价格升幅比例）、入市时机规划（宏观经济运行状况分析）、广告策略（广告主题、创意表现、效果评估及修正）、媒介策略（媒体选择、投放频率及规模、费用估计）、推广费用计划（现场展会包装、公关活动）、公关活动策划和现场包装（动态）、营销推广效果。

1．销售费用及资金流量调控建议

内容包括：营销全过程中各阶段销售费用（包括广告设计、制作及发布，售楼处及样板房装修，销售人员奖金，各类促销活动等费用）的数额建议；销售资金回笼与工程进度关系建议。

2．开盘时间及销售阶段的划分

内容包括：开盘时机建议（根据市场、项目、竞争对手状况综合起来考虑）；销售阶段的划分及周期。

3．销售控制

内容包括：推盘手法建议；各销售阶段及销售人员职级的成交折扣建议；价格调控与促销手段建议；签署认购书与合同的注意事项

4．人员培训

内容包括：开发商与运营商简介；养老地产特性与养老地产价值；项目环境资料说明；项目规划介绍；公共设施介绍；整体理念介绍表表达；营销理念；营销技巧；逼定技巧；案名表达；广告定位；广告表现；市场客源定位；业务计划介绍；买方心理障碍排除；现场接待流程及规定；守价技巧；准客户资料收集及分类方法；电话拜访与演练；DM寄发及促销活动计划说明；自我促销及组合促销介绍；现场买气制造；认购书、售价与付款办法介绍；相关法务及税务介绍；仪态、仪表与商业礼仪；答客问演练与课程验收。

第20篇：地产项目立项备案报告

元亨雅园（2#地块）项目 核准备案申请报告 编制单位：宁波市恒厚房地产开发有限公司 二 0 一四年八月

目 录

第 1 章

申报单位及项目概况

1.1 申报单位概况 1.2 项目概况

第 2 章

发展规划、相关政策和行业准入分析

2.1 发展规划分析 2.

2相关政策分析 2.

3行业准入分析

第 3 章

资源开发及综合利用分析 第 4 章

节能分析

4.

1合理用能标准和节能规范 4.2

能耗状况和能耗指标分析 4.3

节能措施和节能效果分析

第 5 章

建设用地、征地拆迁及移民安置分析

5.

1项目选址

5.

2项目选址合理性分析 5.3 土地利用合理性分析 5.

4征地拆迁及移民安置分析 第 6 章

环境与生态影响分析

6.1

环境和生态现状 6.2

生态环境影响分析 6.

3环境保护措施 6.4

地质灾害影响分析 6.

5特殊环境影响 第 7 章

经济影响分析

7.1 财务效益分析 7.2

行业影响分析 7.3

区域经济影响分析 第 8 章

社会影响分析

8.1

社会效果影响分析 8.2

社会适应性分析 8.3

社会风险分析 附表 1 投资估算表 附表 2 投资计划与资金筹措表 附表 3 营业收入及税金估算表 附表 4 成本费用估算表 附表 5 借款还本付息计划表 附表 6 项目利润和利润分配表 附表 7 项目投资现金流量表

第1章 申报单位及项目概况 1.1 申报单位概况

企 业 名 称：宁波市恒厚房地产开发有限公司 法定代表人：郑士灶

企 业 地 址：慈溪市白沙路街道三北大街2348号-2352号（一楼）

联 系 人：蔡 晓 联 系 电 话：13819820122

经 营 范 围：慈溪市白沙路街道前应路南 1#地块以及南 2#地块的房地产开发经营和金属材料批发等。

宁波市恒厚房地产开发有限公司成立于 2012 年 11 月，是由恒舒投资（香港）有限公司和中国自然人郑士灶共同出资注册设立的有限责任公司（台港澳与境内合资），注册资本为 64000 万元人民币。其中恒舒投资（香港）有限公司出资 59100万元人民币，占注册资本的 92.34%；郑士灶出资 4900 万元人民币，占注册资本的 7.66%。目前，公司主要致力于慈溪市白沙路街道前应路南 1#地块以及南 2#地块的房地产开发经营和金属材料批发等。

本项目地块——前应路南 1#地块是由宁波市恒厚实业公司于 2012 年 7 月 30日通过国有土地挂牌出让方式取得，《国有建设用地使用权出让合同》合同编号为 3302822012A21103（详见附件 3）；2012 年 11 月 23 日宁波市恒厚实业公司通过与宁波市恒厚房地产开发有限公司签署《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，将该地块的使用权变更为宁波市恒厚房地产开发有限公司（详见附件 4）。

1.2 项目概况

1.2.1 项目背景

（1）项目名称

恒厚•阳光城（2#地块）项目 （2）项目性质

新建 （3）项目提出理由 慈溪市是全国百强县之一，经济发达，城市化程度较高。随着杭州湾跨海大桥的建成通车，慈溪市一跃成为连接上海、宁波两大都市的“黄金节点”，其交通和区位优势更加凸显，为慈溪经济发展注入新的活力。

近年来慈溪市中心城区不断改造提升，城市基础设施日益完善，城市品质逐 步提升，为房地产业发展带来巨大的市场机遇，众多大型房地产企业前来投资兴业。目前，华润、绿城、金地、保利、联盛等全国知名房地产企业已相继进驻慈溪，慈溪市房地产行业呈现出一派欣欣向荣的景象。

白沙路街道随着慈溪市中心城区的加快发展，城市化进程不断加快，致力于打造慈溪市的城市新中心、具有水乡特色的宜居宜业新区等。目前，白沙路街道有多个在建楼盘，其中最有影响力的是绿城城南项目。随着绿城城南项目的启动以及前应路南1#、2#地块的相继开发，未来慈溪市中心城区城南片区的房地产竞争力不容小觑，这也将吸引更多的房地产企业前来投资开发建设。可见，白沙路街道区域价值和区域认同度将会得到进一步提升，从而吸引慈溪本地居民及外来中小企业主、白领阶层来此置业。

为此，宁波市恒厚房地产开发有限公司紧紧抓住市场机遇，经过深入的市场调研，决定在中心城区白沙路街道前应路南 1#地块开发建设普通商品住宅项目，符合慈溪市中心城区发展规划，市场前景看好。

（4）报告编制依据

1）《中华人民共和国土地管理法》

2）《国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通知》（发改投资【2007】1169号）

3）《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；

4）《浙江省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》； 5）《宁波市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》； 6）《慈溪市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》； 7）《慈溪市城市总体规划（2002-2020）》；

8）《浙江省慈溪市中心片区规划（2006-2020 年）》；

9）《慈溪市中心城区白沙路街道分区规划及控制性详细规划（ 2009-2020年）》 10）《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18 号）； 11）《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》 (国办发[2010]4 号)；

12） 《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》 (国办发[2011]1 号)；

13） 《关于国务院常务会议研究部署加强房地产市场调控的通知》（新“国五条”）； 14）《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》（国发〔2009〕 27 号）。 15）《外商投资项目核准和备案管理办法》中华人民共和国国家发展和改革委员会令第 12 号

1.2.2 项目基本情况 （1）建设地点

本项目地块为前应路南 2#地块，位于慈溪市前应路与彭民公路交叉口附近东临规划道路，西临新城河东路防护绿地，南侧为白彭安置区，北临前应路防护绿地。

（2）建设工期

项目建设工期 42 个月， 2014 年10月开始动工建设，2018 年 04 月底竣工验收。 （3）项目总投资与资金筹措

项目总投资为 128000万元，项目所需资金由宁波市恒厚房地产开发有限公司项目资本金 88000万元和银行贷款 40000 万元解决。

1.2.3 主要建设内容及规模

项目主要建设内容包括高层住宅、多层住宅、配套商业、物业管理用房、物业经营用房、社区用房及绿化景观、道路广场、围墙、大门等室外工程。 项目总用地面积88984㎡，总建筑面积233840 ㎡，其中地上总建筑面积135992.4 ㎡，住宅总建筑面积 133336 ㎡（包括高层住宅和多层住宅），公建配套 2656.4 ㎡（包括物业管理用房、物业经营用房、社区用房和其他配套设备用房），地下总建筑面积 63519.5 ㎡，绿地面积 22767.9 ㎡，机动车停车位共 1364个（其中地下 1234 个，地面 130 个），非机动车停车位 1531 个。

1.2.4 技术经济指标

本项目主要技术经济指标见表 1-1。 表 1-1 主要技术经济指标表

序号

指标名称

单位 数量

备注 1 工程技术指标 1.1 1.2 1.3 1.4 用地面积 m2 总建筑面积 m2

88984 233840

30 1.8 建筑密度 % 容积率 1.5 绿地率 % 30 2 投资与资金筹措 2.1 项目总投资 万元 128000 2.1.建设投资

万元 119507 2.1.2 建设期利息

万元 1968 2.1.3 铺底流动资金

万元 0 2.2 总资金及筹措

万元

128000 88000 2.2.1 项目资本金

万元

2.2.2 银行贷款 万元 40000 3 效益与费用 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 营业收入

万元

营业税金及附加额 万元

土地增值税 万元

所得税 万元

税后利润

万元

207140 11600 16012 13135 52541 4 盈利能力指标 4.1 项目财务内部收益率 % 27.16 税前

% 18.27 税后

4.2 项目财务净现值 万元 18910 税前（12%）

万元 7793 税后（12%）

4.3 项目投资回收期 年 3.69 税前

年 3.94 税后

1.2.5 建设方案 （1）总平面布置 1）平面布置

项目地块东西方向长约 260m，南北方向长约 320m，用地整体呈梯形状。项目在总图布局中采用高层区与多层区分开布局的形式，强调组团关系，地块北侧布置高层区，以围合型中心大花园为核心；南侧布置多层区，以各单体自有绿地为主体分散布置。在高层区和多层区之间布置一条东西向区内主干道，连接东西两侧的城市道路并形成小区出入口。其中，高层区分为两排，北侧为 32 层板式高层 3 幢，南侧为 2 幢 18 层点式高层和 2 幢 14 层板式高层，并在北侧高层底部设置一些小区配套功能用房；多层区分为 8 排，均为 4 层的多层住宅，每排长短不一，且互有错落，并在多层中心区形成一条南北向的绿化景观带。

2）出入口设置

项目设置 4 个出入口，均为行人、车流出入口。其中，2 个主出入口设置于 项目区块内一条东西向主干道上，2 个次出入口设置于项目区块最南侧，方便行 人和车辆进出。

（2）建筑单体设计

本项目由高层区和多层区组成，底部为整体一层地下车库。项目的物业经营、物业管理、社区服务等功能用房主要集中在高层区底部两层。

1）高层住宅

项目高层区共建高层住宅 7 幢，包括 3 幢 32 层住宅（1#-3#）、2 幢 18 层 住宅（4#和 7#）和 2 幢 14 层住宅（5#和 6#）。其中，1#-3#楼包括 5 种户型， 分别为 A、B、B

1、C、C1 户型，各户型面积大小不一；其中，A 户型为三室两厅 一厨两卫，设置起居室、玄厅、卧室、厨房、卫生间、阳台等；B、B

1、C 户型 为三室两厅一厨一卫，C1 户型为两室两厅一厨一卫。4#、7#楼户型为三室两厅 一厨一卫，5#和 6#楼户型为三室两厅一厨两卫。

2）多层住宅

项目多层区共建多层住宅 32 幢，地上四层设置客厅、餐厅、厨房、卧室、厨房、家庭室、起居室、活动室及其他附属用房。 （3）建筑结构设计 ①结构设计要求

工程结构设计使用年限为 50 年，结构安全等级二级，抗震设防烈度为 6度。 ②基础选型本项目基础设计等级为甲级，采用桩基础。 ③地上结构选型

项目 32 层住宅采用剪力墙结构，14 层、18 层住宅采用框架－剪力墙结构， 4 层住宅采用钢筋混凝土框架结构。

（4）给排水设计 1）给水设计

本项目由分别从前应路、东侧规划路市政给水管接入给水管，与项目内的给 水管网相连接，供给项目室内外生活给水及消防用水。

2）排水设计

该项目排水采用雨污分流制排水系统，主要分设生活污废水和雨水两套排水 系统。 ① 生活污废水系统

本项目生活污废水系统主要包括室外地面及车位冲洗排水和住宅的生活污 废水，污废水排水管经管道收集后排入室外污水管网，经化粪池处理达标后分两 路排入前应路市政污水排水管网。

② 雨水排放系统

本项目区块内雨水经管网收集后分两路均排入前应路市政雨水管网。 （5）供电设计

本项目由市政电网引入 10kV 电源。区内低压配电系统采用放射式与树干式 相结合方式由变配电房引至各配电点。

（6）消防设计 1）消火栓系统

水源：由市政给水管网供应。

室外消火栓给水系统采用直供式，与室外生活给水管道在基地内形成环状，其水量、水压由市政管网保证。环状管网上设 DN100 地上式消火栓，间距不大于120 米。消火栓距离水泵接合器在 15-40 米的范围内。室内消火栓系统采用临时加压供水系统，室内消火栓给水系统的设计流量为 20L/s，火灾延续时间按 2h 计。

2）自动喷水灭火系统

水源：由地下一层消防水池和消防泵房供给本项目地下室及 32F 楼前室设置自动喷水灭火系统，采用临时加压供水系 统。自动喷水灭火系统的设计流量为 30L/s，火灾延续时间按 1h 计。 （7）防雷设计

项目利用建筑物内的金属构件作防雷装置。屋面敷设避雷针避雷带，利用建筑物结构钢筋作引下线，并利用建筑物混凝土基础钢做自然接地体。为防侧击雷， 建筑各表面上的尖物、墙角、边缘、设备以及显著突出的部位，应按屋顶上的保护措施处理。

本项目用的工作（系统）接地、保护性接地、雷电保护接地、防静电接地、信息系统接地等需要接地的设备，采用联合接地装置，其冲击接地电阻不应大于1 欧姆。

（8）弱电设计

项目拟配置入侵报警系统、视频安防监控系统、电子巡查系统、可视对讲门 禁及住户报警系统、停车库管理系统、监控中心建设、有线电视系统、网络及电 话通信系统、综合管路系统等。

第2章 发展规划、相关政策和行业准入分析

2.1 发展规划分析

2.1.1 国民经济和社会发展规划及专项规划符合性分析

《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要）》指出：完善土地供应政策，增加住房用地供应总量，优先安排保障性住房用地，有效扩大普通商品住房供给。健全差别化住房信贷、税收政策，合理引导自住和改善性住房需求。

《浙江省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》指出：加强规划引导， 加快发展房地产等重点行业。此外，《浙江省国民经济和社会发展第十二个五年 规划纲要》与《宁波市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》均指出：要 加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体 系，合理引导和发展商品房市场，促进房地产业平稳健康发展。

本项目位于慈溪市中心城区东南部，属白沙路街道辖域，是慈溪中心城区重 点发展的区域。项目产品主要包括多层和高层住宅及少量的配套商业，能够为慈 溪市民提供中高端商品住宅。项目符合上述各项规划提出的关于加快房地产行业 尤其是商品房发展，扩大普通商品住房供给，合理引导自住和改善性住房需求， 促进房地产业平稳健康发展等有关内容。

2.1.2 区域空间发展规划符合性分析

《慈溪市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》提出：全面推进新型城市化，促进城乡统筹发展。加强中心城区的规划、建设和管理，进一步优化城区空间布局，提升城市建设品位，全力打造“绿色生态、宜业乐居”的一流幸福家园。

《慈溪市城市总体规划（2002-2020）》中指出：慈溪城市发展定位于长江三 角洲南翼地区工商名城、宁波大都市北部中心城市。其中心片区的功能定位为： 慈溪政治、经济、文化中心，市域商业贸易、现代服务、知识创新、居住生活的 中心地区和带动全市其他片区经济快速增长的龙头先导地区。

《浙江省慈溪市中心片区规划（2006-2020 年）》指出：以浒山街道为基础打造片区中心组团，周边以各镇为基础打造横河、宗汉、坎墩、逍林、匡堰、胜 山组团。其中中心组团应加强对前应路沿线地段的旧村改造以及北三环路至中横 线之间、新城河至杭甬高速慈溪连接线及延伸段之间用地的居住功能开发，并按 照 3-5 万人标准划分为 16 个居住区。

《慈溪市中心城区白沙路街道分区规划及控制性详细规划（2009-2020 年）》指出将白沙路街道打造成为慈溪市的城市新中心、具有水乡特色的宜居宜业新区等，未来将形成“三轴三廊双核五住区”的空间布局。其中“五住区”即从南至北将居住区分为五大片区，每一片区安排居住及社区中心、创造富有特色的滨河居住。

本项目位于慈溪市中心城区东南部，慈溪市前应路与彭民公路交叉口附近，西临新城河东路防护绿地，南侧为白彭安置区，北临前应路防护绿地。项目属中心城区白沙路街道规划居住区，是慈溪市中心城区重点发展的区域之一。项目符合上述规划关于加强慈溪市中心城区的规划、建设，加强中心组团居住功能开发，白沙路街道从南至北安排居住及社区中心、创造富有特色的滨河居住等有关内容。

2.2 相关政策分析

近年来，我国房地产市场价格持续上涨，部分城市出现了房价上涨过快等问 题。为进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳 健康发展，自 2010 年初开始，国家出台了一系列房地产宏观调控政策。

2010 年，为遏制部分城市房价过快上涨的势头，《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发[2010]4 号)提出：增加保障性住房和普通商品住房有效供给；合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求。此后，部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃，为坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国办发[2010]10 号)（以下简称国十条）出台，提出：坚决抑制不合理住房需求、要严格限制各种名目的炒房和投机性购、增加居住用地有效供应。

2011年，房价上涨势头得到初步控制，为进一步巩固调控成果，国务院继续出台《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国 办发[2011]1 号)，提出：把二套房贷比例首付提至 60%、第三套房及以上房不发 放贷款。2011 年 7 月，国务院召开会议部署房地产调控，称部分城市房价上涨 压力仍然较大，要求继续严格执行限购政策，上涨过快的

二、三线城市也要采取 限购。2011 年 12 月 4 日，住建部政策研究中心房地产处处长赵路兴明确表示， 房地产调控政策从严落实的方向不会改变，并将延续至明年。2011 年 12 月 9 日， 胡锦涛主持政治局会议，要求明年实施积极财政政策和稳健货币政策，根据形势 变化做出预调、微调；坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。同时， 2011 年连续 6 次上调存款准备金率。

2012 年，国务院及各个相关部门多次强调：坚持房地产调控政策方向不改 变、态度不动摇、力度不放松，在促进房价合理回归。同时，还提出：严格执行 并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果、促进房价合理回归。 2013 年初，国务院常务会议出台五项调控政策措施（即新“国五条”），再 次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房；同 时还提出了增加普通商品住房及用地供应等。

从以上政策分析，自 2011 年 1 月底“新国八条” 政策出台以来，房地产 调控不断深入、货币政策持续收紧、政府调控周期拉长、限购限贷限价等行政手 段和货币工具叠加使用，使得房地产投资性需求显著下降，多数城市房产成交明 显下滑，调控效应日趋显现，房地产市场总体比较低迷。2012 年上半年，政府 继续保持对房地产行业“调控不放松”的基调，在明确“把稳增长放在更加重要 位置”的同时，进一步要求稳定和严格执行房地产市场调控政策，房地产调控政策也由重点强调“抑制投机投资性需求”逐步转变为“抑制投机投资性需求与 鼓励刚性需求并举”。受到国家货币政策放松的影响，二季度以来房地产市场逐 渐呈现淡季不淡，商品房销售恢复性回暖的迹象。2013 年新“国五条”的出台 释放出国家坚持对房地产市场调控政策不动摇、力度不放松的信号，表明中央政 府坚持调控楼市的决心，对扭转市场预期，保持房地产市场稳定将产生极大作用。

本项目为普通商品住宅开发建设项目，项目开发符合慈溪市不断增长的住房 市场需求，顺应国家政策导向，符合国家相关的房地产政策。

2.3 行业准入分析

本项目为普通商品房开发建设项目，目前国家对该行业尚未设置准入条件。 本项目参照国家及地区商品房建设相关规划和产业政策，主要从以下几个方面作 行业准入分析：

项目建设单位宁波市恒厚房地产开发有限公司经宁波市工商行政管理局批 准登记注册，注册资本 6.4 亿元人民币，主要致力于慈溪市白沙路街道前应路南 1#地块以及南 2#地块的房地产开发经营和金属材料批发等。本项目——慈溪恒 厚•阳光城（1#地块）项目为普通商品住宅开发建设项目，属于房地产开发领域， 符合公司的经营范围。

根据《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》（国发〔2009〕 27 号），保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为 20%，本项目总投 资为 121475 万元，项目资本金为 81475 万元，占总投资的 67.07%，符合国家对 固定资产投资项目资本金比例的要求。

此外，项目在土地的取得、规划、环保等手续上，完全按国家相关程序办理。 综上所述，本项目符合行业准入要求。 恒厚•阳光城（2#地块）项目核准申请报告

第3章 资源开发及综合利用分析

本项目为房地产开发项目，不属于资源开发类项目，资源开发方案在此不分 析；所需主要资源是土地资源，项目土地通过慈溪市国有建设用地使用权出让取 得。在项目建设过程中将消耗的资源主要是钢材、水泥、木材等材料，通过市场 采购取得，不属于需要占用重要资源的建设项目；不涉及多金属、多用途化学元 素共生矿、伴生矿以及油气混合矿等情况；也不涉及到资源利用会对地表(下) 水等其它资源造成不利影响，不直接消耗一次性的原始资源。涉及资源主要为水 资源。对于水资源的利用方案及主要资源消耗指标将在“第 4 章 节能分析”中 做详细介绍，在此不做赘述。

14 恒厚•阳光城（2#地块）项目核准申请报告

第4章 节能分析

4.1 合理用能标准和节能规范

项目以合理利用能源、提高能源利用效率为原则，重视采用各种先进的节能技术和 节能管理措施。项目在设计、建设与运营过程中主要遵循以下节能规范。

4.1.1 相关法律、法规和规划

（1）《中华人民共和国节约能源法》； （2）《中华人民共和国可再生能源法》； （3）《中华人民共和国电力法》； （4）《中华人民共和国建筑法》； （5）《中华人民共和国计量法》；

（6）《国务院关于加强节能工作的决定》（国务院令 28 号）； （7）《节约用电管理办法》（国经贸资源[2000]1256 号）； （8）《民用建筑节能管理规定》（建设部令第 143 号）；

（9）《建设部关于贯彻〈国务院关于加强节能工作的决定〉的实施意见》。 4.1.2 产业政策和准入条件

（1）《中国节能技术政策大纲》（2006 年）；

（2）《国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术》（国家发改委、科技部、环保总局[2005 年第 65 号]）。

4.1.3 相关标准及规范

（1）浙江省《公共建筑节能设计标准》（DB33/1036-2007）； （2）《民用建筑热工设计标准》（GB50176-93）； （3）《建筑照明设计标准》（GB500034-2004）； （4）《建筑采光设计标准》（GB/T50033-2001）； （5）《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）； （6）《采暖通风与空调设计规范》（GB50019-2003）； （7）《外墙外保温工程技术规程》（JGJ144-2004）； （8）《民用建筑电气设计规范》（JGJ16-2008）；

（9）《建筑给水及采暖工程质量验收规范》（GB50242-2002）；

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（10）《综合能耗计算通则》（GB/T2589-2008）； （11）《全国民用建筑工程设计技术措施-节能专篇》。 4.2 能耗状况和能耗指标分析 4.2.1 项目能源品种选用及使用分布 （1）选用原则

项目在选择能源品种时，本着因地制宜，就地取能，使用清洁能源和可再生能源的 原则，减少能源转换，避免能源转换带来的能源消耗，环保、高效地使用能源；考虑项 目周边能源供应条件。

（2）能源品种选用

项目建设用地周边市政基础设施基本齐全，电力、给水、排水等市政设施已完善， 燃气供应设施未来将规划建设，可以满足项目需要。

（3）所需能源种类

项目所需能源主要有水、电和天然气，其使用分布情况如下： 水:生活用水、绿化道路用水。 电:照明、各类电器等耗电设备。 天然气：热水器、灶具等燃气设备。 4.2.2 项目能源供应状况 （1）供水条件

由于慈溪特殊的地理位置，人口众多，工业发达，但水资源并不充足。近年坚持“外 引内治”战略，加快实施境外引水、境内调蓄。城区内现有城北水厂、城西水厂、新城 水厂，规划建设城南水厂。目前城区日用水量为 20 万 m3/天，现供水能力为 31 万 m3/天， 规划供水能力达到 46 万 m3/天，城区内供水压力为 0.22-0.25MPa。本项目供水由城西水 厂宗汉街道给水站供水，能够满足项目用水需求。

（2）供电条件

至 2012 年 3 月，慈溪市电网共有 500kV 变电所 1 座，装机容量 300 万 kVA;220kV 变电所 7 座，装机容量 294 万 kVA；110kV 公用变电所 25 座，用户变 2 座，装机容量 219.5 万 kVA；35kV 变电所 12 座，总装机容量 34.35 万 kVA。本项目靠近110kV 城西变（原 金轮厂宗汉用户变），优先考虑由该变电所供电，供电条件可以满足项目用电需求。

（3）天然气供应条件

2008年1月，由慈溪市自主投资建设的杭甬天然气输气管道慈溪支线建成通气，慈 溪市成为省内首批加入杭甬天然气输气管道网的县级市。杭甬天然气输气管道慈溪支线 设计的日最大供

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气量56万m3，可为全市40万户家庭供气。慈溪市2011实际使用量为7万 m3/天，实际供气能力可满足50万m3/天，本项目采用市政天然气管道作为燃气气源，燃 气引自三北西大街。

4.2.3 能源消耗总量 （1） 年用电量

表 4-3 项目年能源消耗量汇总表 序号 能源 单位 消耗量 备注 1 电 kwh 9149616 2 水 m3 176867 未预见用水量按 10%计

3 天然气 m3 182523 未预见用气量按居民用气量的 5%计

4.2.4 能耗指标分析

（1）年综合能耗 表 4-4年综合能耗

序号 能源品种 单 位 消耗量 折标煤系数 折标煤（tce) 1 电 万kWh 914.962 3.330 19.37 2 水 万 m3 17.687 0.857 15.16 3 天然气 万 m3 18.252 12.143 221.64 合 计 3256.17 （2）单位建筑面积能耗指标 表 4-5 年单位建筑面积能耗

序号 指 标 单 位 数 值 1 年单位建筑面积电耗 kWh/m2 45.860 2 年单位建筑面积水耗 m3/m2 0.985 3 年单位建筑面积天然气耗 m3/m2 0.963 4 年单位建筑面积综合能耗 tce/m2 0.016 （2） 单位投资能耗指标 年单位投资能耗

序号 指 标 单 位 数 值

1 年单位投资综合能耗 tce/万元 0.027

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4.3节能措施和节能效果分析 4.3.1 节能措施

（1）建议项目建筑外窗采用断热铝合金中空玻璃窗的保温方式，提高建筑物使用 舒适度的同时，有效降低能耗。

（2）建议项目建筑外墙采用蒸压加气混凝土砌块自保温做法，形成舒适的室内热 环境。 （3）建议项目建筑屋面采用岩棉板的保温方式。

（4）建议项目给水系统充分利用市政压力，3 层及 3 层以下区域采用市政给水直接 供给；4 层及以上区域采用变频水泵供给。

（5）建议项目给水管材采用水阻力损失小、强度好、耐腐蚀、使用寿命长的新型 管材（立管及干管采用衬塑钢管，支管采用 PP-R 管）。

（6）选用低噪声、低损耗的 SCB10 型干式变压器，变压器绕组采用 D,yn11 型接线。 （7）变压器供电半径尽量控制在 200 米范围内，以减少电缆负荷损耗。 （8）变压器低压侧设置集中无功补偿装置，补偿后功率因数不小于 0.9。 4.3.2 节能效果分析

本项目符合国家产业政策和省市有关规定；符合国家节能技术政策大纲和行业节能设计规范；使用的能源及能源来源合理可行；不采用国家明令禁止或淘汰的落后技术、工艺、设备、材料，积极采用节能新技术、新工艺、新设备和新材料，符合节能要求。

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第5章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析

5.1 项目选址 5.1.1 项目建设地点

本项目位于浙江省慈溪市前应路与彭民公路交叉口附近，东至规划路、南至白彭安 置区、西至新城河东路防护绿地、北至前应路防护绿地。详见附图一。

5.1.2 项目用地现状

项目总用地面积为 75641 ㎡,项目土地通过国有建设用地出让取得。项目用地现状为空地，地势平坦，交通较为便利，项目场地地质条件稳定，具备开发建设条件。

5.2 项目选址合理性分析

项目选址合理性分析主要从场址地质状况、周边环境、交通状况、社会经济条件四 个方面进行分析。

（1）地质状况

本项目建设区不属于慈溪市明确的突发性地质灾害重点防治区，项目为一般工程建 设项目。项目区不存在压覆矿床和文物情况，对防洪、排涝、通航及军事设施没有影响。 可见，项目所在区块地质状况良好。

（2）场址周边环境

本项目位于慈溪市城区东南方向的白沙路街道，在教育配套方面，项目毗邻慈吉小学，慈吉中学，临近白云小学；生活配套方面，前应路西段配套相对成熟，健身馆、华润万家超市等便于生活，项目地块对面将规划建设明光眼科医院；此外，项目周边有东方明珠、恒元新境等相对较为成熟的小区居住带。可见项目周边环境宜人，是不可多得的宜居佳所。

（3）交通状况

项目周边基础设施较为完善，地块西面为慈溪市交通主干道新城大道，东面距离另 一交通要道东三环路较近，地块北面是前应路，东至规划路。无论来往市区，还是去杭 州、宁波或者绕道去 329 国道和中横线都很方便。加之项目周边车流量相对较少，因此， 项目地块周边交通状况良好。

（4）社会经济条件

白沙路街道隶属于慈溪市，2012 年慈溪市市实现地区生产总值(GDP) 948.29 亿元，按可比价格计算，比上年增长 9.4%，增速居宁波各县（市、区）首位。分产业看，第一产业实现增加值 46.54 亿元，同比增长 2.0%；第二产业实现增加值 553.34 亿元，同比增长 8.5%，其中工

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业实现增加值 510.36 亿元，同比增长 7.7%；第三产业实现增加值348.41 亿元，同比增长 12.0%。三次产业之比由 2011 年的 5.0：60.0：35.0 优化为 4.9：58.4：36.7。三次产业分别拉动经济增长 0.1、5.1 和 4.2 个百分点（其中工业为 4.3个百分点）。2012 年全市城镇居民人均可支配收入 37711 元，同比增长 10.5%；农村居民人均纯收入 20383 元，同比增长 11.6%。可见，慈溪市社会经济基础较好，经济发展较快，人民生活富裕，具备追求高品质生活的物质条件，其社会经济条件能够支撑本项目建设。

综合以上分析，项目所在区域地质条件良好，周边环境优越，交通便捷，社会经济 条件能够满足本项目建设。因此，本项目选址合理。

5.3 土地利用合理性分析

依据《慈溪市规划局规划条件通知书》（慈规条字【2011】55 号），该项目所在地慈 溪前应路南 1#地块用地规划建设主要经济指标为容积率 1.2-1.8、建筑密度≤30%、绿 化率为 30%，用地性质为二类居住用地（R2）。本项目用地方案详见表 5-1。

表 5-1 项目用地方案

名称 用地面积（㎡） 用地比例（%） 建筑物 22658 30 道路、广场 30215.1 40 绿化 22767.9 30 小计 75641 100

由表 5-1 可知，本项目总用地面积 75641 ㎡，其中，建筑物占地面积为 22658 ㎡， 道路、广场占地面积为 30215.1 ㎡，绿化面积为 22767.9 ㎡。项目容积率 1.8，建筑密度 30%，绿地率 30%，项目主要建设住宅项目，符合项目地块用地规划条件和集约使用土地的要求。

5.4 征地拆迁及移民安置分析

本项目地块是通过国有土地招拍挂出让方式取得，为净地出让，现状为空地，地上 无建筑物及附属物，故不涉及拆迁移民安置问题，在此不作分析。

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第6章 环境与生态影响分析

6.1 环境和生态现状 6.1.1 自然环境条件 （1）气象气候

慈溪全境属亚热带季风性湿润气候区，四季分明，季风明显，雨水充沛，光热条件较优。夏季 7-8 月份常有强台风影响，台风、暴雨、干旱、低温成灾较为频繁。台风平均每年一次，暴雨多在

6、

8、9 月。建筑气候分区为ⅢA 类。境内年平均气温 16℃，最热月（7 月）平均气温 28.3℃，最冷月（1 月）平均气温 3.9℃；最热月平均相对湿度83%，最冷月平均相对湿度 75%；年均降雨量 1272.2mm，最大年降雨量 1821.3mm，最大积雪 17cm。全境冬夏风向不同，全年主导风向为东南风，夏季主导风向为东南风，冬季西北风。

（2）地形地貌

慈溪地势南高北低，呈丘陵、平原、滩涂三级台阶状朝杭州湾展开。南部丘陵属翠屏山丘陵区，系四明山余脉，东西走向，绵延 40 余公里，约占全境面积的十分之二。中部平原为宁绍平原之一部，东西长 55 公里，面积约占总面积的十分之七。南部近山平原成陆于 900～2500 年前，由全新世晚期湖海相沉积物淤积而成，组成物质多为粘土及亚粘土，局部夹有泥炭。北部滨海平原，系 900 年以来新成陆土地，组成物质为亚粘土、亚沙土和粉砂。平原以北为凸入杭州湾的扇形三北浅滩,滩涂沉积物以粉细砂和沙质泥等细颗粒物质为主，东部地区颗粒较粗。境内主要山峰有大蓬山、五磊山、大霖山、老鸦山、东栲栳山，最高峰老鸦山塌脑岗海拔 446 米。全境地层成因单一，属侵蚀剥蚀地貌。

（3）水文

慈溪雨量充足，降水时空分布不均，地表水拦蓄能力弱，年人均水占有量仅 578 立方米，为浙江全省人均占有量的 24％，系严重缺水地区。慈溪境内没有大江、大河流过，外来水源贫乏。慈溪内陆水域共 61.75平方公里，约占总面积的十分之一。境内大小河渠总长 5400 公里，正常水位蓄水量 3776 万立方米。境内现有湖库主要有凤浦湖、灵湖、窑湖、长溪水库、外杜湖、里杜湖、白洋湖、上林湖、梅湖、邵岙湖等，全境总库容 7838.56万立方。地下水资源贫乏，可开采淡水资源为 782 万立方米／年。

6.1.2 生态环境现状

慈溪自 2007 年着力推进“碧水”、“蓝天”、“绿色”、“清静”、“素质”五大生态环境治理保护工程，并重点突出水环境整治的中心地位。根据《2010 年宁波市环境状况公报》，慈溪环境空气质量优良率自 2006 年的 78.1%上升至 90.4%，慈溪市生态环境质量等级为良（EQI

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≥55）。近年来，慈溪在“森林慈溪”创建、推进城区生态造林、森林城镇、森林村庄、森林单位和森林家庭建设等工作方面取得一定的成绩。截至 2010 年，完成废弃矿山治理 5 座，完成前应路东延绿化等工程，新增城区绿地面积 40470平方米。建成区绿化覆盖率达 38.5%，城区人均公绿面积达 9.6平方米。目前慈溪已创建国家级生态镇 4 个、省级生态镇 12 个、宁波市生态镇 14 个、宁波市生态村 158 个。全境生态环境向好趋势明显。

6.2 生态环境影响分析 6.2.1 施工期环境影响分析 （1）对大气的影响

工程建设中使用施工机械设备有挖掘机、搅拌机、各种运输车辆等。在施工过程中土方开挖、弃土和砂石等建材的汽车装卸可能会产生扬尘，对环境空气质量带来影响；汽车运输中可能产生二次扬尘，在运输道路沿线造成污染，使得环境空气中的 TSP 浓度增大；在施工中有大量土方、砂料等需临时堆放，堆放的沙土在干燥、大风天气会产生扬尘。

可见，本项目施工期可能会产生较大量扬尘，对所在地及工程车运输沿线的空气环 境产生影响。

（2）对地表水的影响

主要为生活污水和施工过程中的土方阶段降排水、冲车水、混凝土养护水及路面清 洗水。施工活动产生的污水主要污染物为泥沙悬浮颗粒和矿物油。

（3）噪声对环境的影响

施工过程中使用的运输车辆及各种施工机械,如打桩机、挖掘机、推土机、混凝土搅拌机等,都是噪声污染源。现场单个的施工机械设备噪音较高，且在实际施工过程中，多种机械同时工作，各种噪声源辐射的相互叠加将使噪声级别更高，辐射范围更大。

（4）固废对环境的影响

施工期间产生的固体废弃物主要是各种建筑垃圾及生活垃圾。建筑垃圾如果随处堆 置，下雨天会造成较严重的水土流失，遇干燥、大风天气会造成扬尘污染，对堆置地的 生态环境也会造成较大危害。生活垃圾如果随处堆置，会导致空气恶臭。

6.2.2 运营期间环境影响分析 （1）对大气的影响

本项目排放的废气主要为厨房油烟废气和进出机动车产生的汽车尾气。

本项目将有车辆进出，机动车进出停车场时有尾气排放，汽车尾气污染主要指汽车 怠速运行时的尾气排放和路面正常行驶时产生的废气，其主要污染因子为 CO、HC、NOx 和 Pb等。

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（2）对地表水的影响

本项目营运期的废水主要为项目区域内的生活污水。生活污水的主要污染因子为CODCr、BOD

5、NH3-N，一般生活污水 CODCr 约 400 mg/L，BOD5 约 200mg/L，氨氮约 35mg/L 左右。

（3）噪声对环境的影响

本项目噪声主要是中央空调系统的制冷机组、冷库及冷柜用冷凝机组、分体冷凝风机吊 顶式空调机组、风机、车辆出入、配电设备、水泵等产生的噪音。 （4）固废对环境的影响

本项目固废主要为生活垃圾。 6.3 环境保护措施

6.3.1 施工期间环境治理措施 （1）对大气环境的治理措施

施工期间加强管理，文明施工，建筑材料轻装轻卸；车辆出工地前应尽可能清除表面粘附的泥土等；运输砂石料、水泥、渣土等易产生扬尘的车辆上应覆盖篷布；临时堆放的土方、砂料等表面应定期洒水，防止干燥而产生大量扬尘，渣土应尽早清运。

（2）对水环境的治理措施

场所应建设临时的简易生活设施，如临时食堂、简易隔油池、临时厕所、化粪池。食堂 厨房废水含有油类等污染物，须经隔油处理后再汇同生活污水，经预处理达标后排入附近市政污水管网。

（3）对噪声的治理措施

为降低施工期间对周边环境的影响，项目将采用以下措施减少噪音污染：尽量选用 低噪声机械设备或带隔声、消声的设备；施工部门合理安排好施工时间和施工场所，高 噪声作业区应远离声环境敏感区，并对设备定期保养，严格操作规范。同时，应搞好施 工安排，尽量不在夜间施工，如确须夜间施工的，应报请环境保护管理部门同意。并且 必须按许可证的要求作业，使噪声影响减少到最低程度。

（4）对固废的治理措施

施工期间对建筑垃圾处置，应与当地渣土办联系，慎重妥善处置，建议采用以下处置方法：与有关需用土的单位联系，用作绿化工程底层土等；也可用于回填有些采石场等开采后留下的空缺，这样，既可处置弃土，又可改善山体景观，但在回填后为防止水土流失，应重视其表面的植被培养。对于其它废弃物则及时外运处理，不得排入内河、湖泊。

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在建设期间要对生活垃圾进行专门收集，由环卫部门定期清运处置。严禁乱堆乱扔， 防止产生二次污染。

6.3.2 运营期环境治理措施 （1）废气处理

厨房烹饪油烟气可通过吸排油烟机将油气分离后经专用烟道引至楼顶部排入空中； 汽车尾气对本项目影响较小。

（2）污水处理

项目排出的污水主要来源于生活污水，生活污水的种类有洗浴污水、生活用水、冲 厕水及厨房污水，其排水特点为 BOB5/COD 较高，还含有一定量的阴离子合成洗涤剂。 项目排水拟采用分流制排放生活污水和雨水，生活污水经化粪池处理后再行排放，对排 放出的含油污水，选用有相当处理能力的隔油池处理后排出。

（3）对噪声的治理措施

为了减少噪声的影响，本项目排风机房、水泵房都设于地下室内，为避免水泵噪声、排气风机噪声影响周边环境，要求水泵、排气风机选购低噪声设备。对水泵、地下室排气风机噪声较大的情况，则采取安装消声器等隔声防噪措施。并将冷凝机组安装在的辅 房内，辅房采用隔声效果良好的隔音材料。同时运营期间应加强设备维修和日常维护， 使各设备均处于正常良好状态运行。交通噪声防治应加强区内交通车辆的管理，减少交 通噪声的影响。

（4）固体废弃物处理

该项目固体废弃物主要为生活垃圾。所有生活垃圾将纳入该地区的环卫垃圾消纳系 统，将生活垃圾采用封闭式垃圾袋和垃圾箱分类收集，由环卫部门利用密闭垃圾桶运输 至垃圾处理场处理。

6.4 地质灾害影响分析

项目所处区域不属于地质灾害易发地区，且为房地产开发项目，项目建设不会引起 地质灾害，不需采取特殊地质灾害保护措施。

6.5 特殊环境影响

项目范围内无文物古迹，不存在对历史文化遗产、自然遗产、风景名胜和自然景观 等产生的不利影响。

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第7章 经济影响分析

7.1 财务效益分析 7.1.1 财务效益分析的依据

（1）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）； （2）《投资项目可行性研究指南（试用版）》；

（3）建设工程参照类似工程预结算指标、《浙江省工程建设其它费用定额》估 算；

（4）收入与成本估算参照市场价格与类似项目运营数据确定； （5）相关税费按国家及地方税法实际规定确定；

（6）项目税前基准折现率取 12%，税后基准折现率取 12%。 7.1.2 投资估算与资金筹措 （1）投资估算范围和说明

按照《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）的规定，将建设投资的估算分 为工程费用、工程建设其他费用和预备费三部分，分别估算。

1）工程费用

工程费用包括主体工程、公用工程和室外工程。

其中，主体工程包括高层住宅、多层住宅、物业管理用房、物业经营用房、社 区用房、其他配套设备用房等地上建筑及地下建筑；

公用工程包括给排水、电气、消防、电梯、暖通工程、智能化工程和燃气工程； 室外工程包括绿化及景观小品、道路广场、室外管网、围墙、大门工程。 2）工程建设其他费用

参照《浙江省工程建设其它费用定额》与实际市场价格确定。

①建设管理费

建设单位管理费：按财建[2002]394 号文采用差额分档累进制计算；

建设管理其他费：按计标[1985]352 号、浙价服[2003]77 号、计价格[2002]1980 号、浙价服[2003]112 号、浙价服[2001]262 号文采用差额分档累进制计算； 工程监理费：按发改价格[2007]670 号文采用插入法确定。

②建设用地费

本项目土地费用根据国有土地使用权出让合同计，按照 7509 元/㎡计。

③项目前期咨询费

25 恒厚•阳光城（2#地块）项目核准申请报告

主要包括项目申请报告、交评报告、节能评估报告编制费，按市场价格计算。

④勘察设计费

主要包括勘察费和工程设计费，按计价格[2002]10 号《工程勘察设计收费管理 规定》采用插入法计算。

⑤环境影响评价费

主要包括环评报告编制费，按计价格[2002]125 号文采用插入法计算。 ⑥场地准备及临时设施费

按建安工程费和项目所在地区别费率计取，本项目按 0.8%计算。

⑦工程保险费

包括物质损失和第三者责任险，按中国人民银行 1995 年 1 月 1 日颁布文件，物 质损失险按工程费用的 0.18%确定，第三者责任险按工程费用的 0.25%确定。 ⑧市政公用设施费

包括白蚁防治费、新型墙体材料专项资金、散装水泥专项资金，分别按 2 元/m

2、10 元/m

2、1.5 元/m2 计算，计算基数为总建筑面积。

3）预备费

项目基本预备费按 3%计算，涨价预备费暂不列支。 4）建设期利息

本项目银行贷款 40000 万元，建设期利息合计为 1968 万元。 5）流动资金估算

本项目物业全部出售，故不估算流动资金。铺底流动资金=流动资金*30%，故 无铺底流动资金。

（2）项目总投资和分年投入计划

本项目总投资＝建设投资+建设期利息+铺底流动资金，其中建设投资128000万元，无铺底流动资金，因此，本项目总投资为128000万元。详见表 7-1。

表 7-1 项目总投资汇总表 投资额 121475 1 建设投资 121475 1.1 工程建设费用 56594 1.2 工程建设其他费用 59432 1.3 预备费 3481

26 恒厚•阳光城（2#地块）项目核准申请报告

2 建设期利息 1968 3 铺底流动资金 0

详见附表 1“投资估算表”和附表 2“投资计划与资金筹措”。 （3）资金筹措

本项目总投资为128000万元，项目所需资金由宁波市恒厚房地产开发有限公司 项目资本金88000万元和银行贷款 40000 万元解决。项目分年投资计划详见附表 2 “投资计划与资金筹措表”。

7.1.3 财务效益计算 （1）计算期限

项目计算期按 5 年计算，（第 1 年为 2012 年 12 月到 2013 年 12 月，以后计算期 按此类推。）其中包括建设期 48 个月（包括前期），运营期 4 年（建设期最后 1 年与 运营期第 1 年复合）。 项目建设起止时间为 2012 年 12 月到 2016 年 12 月。

（2）营业收入

项目总收入主要为高层、多层住宅及机动车车位出售收入。参照项目周边地区 现有住宅、售价及发展趋势，本项目确定营业收入如表 7-2。

表 7-2 项目营业收入

项目 数量（㎡、个） 单价（元/㎡、元/个） 收入（万元） 高层住宅 84825 13000 110273

多层住宅 48511 18000 87320

机动车位 1364 70000 9548

合计 207140 （3）成本费用

项目成本费用包括运营费用、财务费用和建设成本。

1）运营费用包括管理费用和营销费用，分别按照销售收入的 2%、3%估算； 2）财务费用按银行贷款利率按实计算；

3）建设成本即建设投资。详见附表 4“成本费用估算表”。 经估算，项目总成本费用为 129864

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恒厚•阳光城（2#地块）项目核准申请报告

万元。

（4）利润估算

从利润估算表来看，项目利润总额 65676 万元，税后利润 52541 万元。详见附 表 6“项目利润和利润分配表”。

（5）相关税费

本项目缴纳的相关税费包括营业税金、城市维护建设税、教育费附加、土地使 用税和所得税。

1）营业税：按营业收入的 5%计取；

2）城市维护建设税、教育费附加：分别按营业税的 7%、5%计取； 3）土地增值税：根据项目的土地增值额计算。 4）企业所得税：税率为 25%。

根据以上取费标准，经估算，项目营业税金及附加为 11600 万元，土地增值税 16012 万元，所得税 13135 元。详见附表 3“营业收入及税金估算表”和附表 6“项 目利润和利润分配表”。

（6）盈利能力分析

经“项目投资现金流量表（全部投资）”计算，项目现金盈利指标如下： 表 7-3 项目盈利能力分析指标表

指标 税前 税后 项目投资财务内部收益率（%） 27.16% 项目投资财务净现值（I=12%）（万元） 18910 项目投资回收期（年） 3.69 详见附表 7“项目投资现金流量表”。

项目财务内部收益率（税后）为 18.27％，大于财务基准收益率。因此，项目在财务上是可行的。

7.2 行业影响分析 7.2.1 房地产行业发展现状

（1）我国房地产行业发展现状

中国房地产业自 1998 年进一步深化城镇住房制度改革以来，伴随着城镇化进程 得到了快速发展，房地产业对促进消费、扩大内需、拉动投资、改善居民居住条件 和城镇面貌，发挥着重要的作用。但同时，部分城市房价上涨过快、中低价位、中 小套型住房供应不足，住房保障

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18.27% 7793 3.94 恒厚•阳光城（2#地块）项目核准申请报告

制度仍相对滞后等问题也不断显现。尤其是一些地 方房价过高的问题，已成为社会关注的焦点。为了促进房地产业平稳健康发展，国 家近几年来加大了对房地产市场的调控力度。

2003 年开始，中国房地产市场在历经调控和众多争议中螺旋式发展。尤其在经 历了 2008 年的低迷后，楼市在 2009 年有的是报复性的反弹。2010 年，为遏制部分 城市房价过快上涨的势头，国务院三次部署调控工作。尤其是 2010 年 4 月《国务院 关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房价同比涨幅持续回落，环 比涨幅回落后在低位波动，投资投机性购房需求得到一定抑制。但是，在通胀预期 等多种原因的推动下，2010 年 11 月以来，一些地方高价地再度出现，部分未实施 限购的中心城市，住房成交量价齐升，限购城市周边地区的房价出现较快上涨。因 此，为继续巩固和扩大调控成果，国务院办公厅于 2011 年 1 月 26 日印发《关于进 一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（即国 8 条）。同时 2012 年上半年政 府明确强调：坚持房价调控坚持不放松。2013 年年初国务院常务会议再次部署一系 列房地产调控措施，表明了政府坚持调控楼市的决心。

在政府严厉的宏观调控政策下，房地产销量增速开始明显下滑、房地产新开工 也明显减速，房地产投资明显减少，房价涨幅持续回落。对于房产企业来说，庞大 的资金压力，导致企业利润大幅下降，部分中小企业开始退出市场，房地产市场总 体进入平稳发展的阶段。

（2）慈溪市房地产发展现状

随着杭州湾跨海大桥的开通，慈溪成为连接上海、宁波、杭州三地黄金节点，加之中心城区不断改造提升、政府对余慈规划区的重点打造，华润、绿城、金地、合生、保利、联盛等全国知名房地产企业开始进驻慈溪，慈溪房地产经济得到迅猛发展，楼盘品质不断提升，需求大力释放，房价不断攀升。根据统计数据显示，从2005 年至 2010 年，除 2008 年和 2009 年由于金融危机呈下跌趋势，五年间房价涨幅大于40%。

近年来，在国家房地产宏观调控政策的影响下，慈溪房地产市场也几经跌宕。 但由于慈溪市民营经济发达、居民消费能力强，加之庞大的购房需求，房价依然坚挺。

慈溪市房地产楼盘以大户型为主，品质也较高。随着中心城区的逐渐饱和，目 前部分开发商开始进军城西、城东及周边乡镇，周边地区的区域价值不断攀升。总 体来说，根据慈溪市居民的消费需求，高性价比、中高档产品将成为未来慈溪市房 地产市场的主流。

7.2.2 企业在行业中所处的地位

宁波市恒厚房地产开发有限公司是一家有限责任公司（台港澳与境内合资），主 要致力于慈溪市白沙路街道前应路南 1#地块（慈溪恒厚•阳光城项目）以及南 2#地 块的房地产开发经营和金属材料批发等。公司在宁波地区尚处于发展阶段，慈溪前 应路南 1#地块为公司在慈溪市开

29 恒厚•阳光城（2#地块）项目核准申请报告

发的第一个房地产项目，项目体量虽然较大，但是 不会对房地产行业产生垄断。

7.2.3 项目对所在行业和关联产业发展的影响 （1）项目对所在行业的影响

本项目位于慈溪市中心城区东南部，总投资 121475 万元，总建筑面积 199511.9 ㎡，在房地产开发投资领域，建设规模适中，不会对房地产行业造成垄断，也不会扰乱房地产行业的竞争格局，反而有利于促进当地房地产市场的发展和繁荣。

同时，项目整体户型大气舒适、景观设计精致、立面设计大气典雅、休闲配套 设置完善，有利于提升公司在慈溪市本地房地产企业中的影响力。 （2）项目对关联产业发展的影响

房地产业与国民经济的许多行业都有着密切的关系，具有很强的产业关联性。 本项目建设除了可以带动上游的水泥、机械、钢铁、木材、玻璃等行业发展外，还 可带动下游塑料、汽车、家电消费等派生需求。此外，项目建成后需专业的物业管 理团队对项目进行日常维护管理，从而带动当地物业管理行业的发展。

7.3 区域经济影响分析

（1）房地产行业属于资金密集型行业，对资金的需求量大，在国民经济中占有重要地位。本项目建设有利于拉动慈溪市 GDP，对区域经济发展具有重要作用。

（2）项目建设有利于促进慈溪市中心片区房地产行业发展；房地产业关联度高，项目建设有利于促进慈溪、宁波地区的钢材、水泥等建材的发展，同时也有利于带动慈溪市家电、纺织等传统优势产业的发展；再者，对促进周边商贸服务业发展也具有重要作用。

（3）本项目建成后能够有利于全面推动慈溪市中心城区建设，提升慈溪中心片 区区域品质，吸引更多的人流集聚，带动城南经济快速发展。

（4）项目建成后，将实现上缴项目营业税金及附加为 11600 万元，土地增值税 16012 万元，所得税 13135 元，可增加慈溪地方财政收入。

30 恒厚•阳光城（2#地块）项目核准申请报告

第8章 社会影响分析

8.1 社会效果影响分析 8.1.1 正面社会影响效果分析

（1）有助于推动慈溪中心片区发展建设，提升城市形象。本项目为中高档高层 住宅和多层住宅项目，其建设景观设计精致、立面设计大气典雅、休闲配套设置完 善，有利于带动慈溪中心城区的城市建设，提升城市形象。

（2）完善居住功能、改善居民居住环境。白沙路街道位于中心城区东南部，主要承担城市居住的重要功能，拟打造成为慈溪市的城市新中心、具有水乡特色的宜居宜业新区等。本项目通过新建高品质住房，有利于完善白沙路街道现有住房功能布局，可为慈溪市居民提供环境舒适、拥有中高端享受的居住环境、提高居民生活水平。

8.1.2 负面社会影响效果分析

本项目在建设期间，施工产生的噪声、扬尘等污染源可能会对当地居民造成一 定的影响。建设单位将通过加强施工管理，倡导文明施工，在符合国家有关法规的前提下，将产生的不利影响降至最低。

8.2 社会适应性分析

8.2.1 当地居民和企业团体对项目的适应性和可接受程度分析

本项目建设可以为当地居民提供高档、舒适的居住环境等；同时项目的实施可 以增加就业机会，能得到当地广大民众的支持。

此外，从产业链的角度看，本项目作为普通商品住宅开发项目，可以拉动建材、钢铁、家具、电器等 50 多个其他相关行业的发展，因此，本项目建设也能得慈溪市 广大企业团体的支持。

8.2.2 政府部门对项目的适应性和可接受程度分析

对于政府部门来说，首先，房地产在我国国民经济中占有重要地位，对 GDP 的贡献大；其次，房地产业的发展对推动区域城镇化建设有重要作用，还可增加地方 财政收入；最后，本项目能增加就业机会，对减轻社会就业压力有一定帮助。因此，本项目作为普通商品住宅开发项目，在符合国家有关法规的前提下，慈溪市各级政 府部门对本项目持积极态度。

8.2.3 当地社会基础设施对项目的适应性和可接受程度分析

本项目建设规模适中，建成后对水、电、燃气等能源和公交等社会公共服务不 会造成较大的影响。水、电、燃气等能源供给统一由慈溪市城市基础设施系统供给， 城市供应能力充足。而且项目所在地位于慈溪市中心城区内，生活配套完善，交通 便利。因此，当地社会基础设施

31 恒厚•阳光城（2#地块）项目核准申请报告

对项目具有良好的支持作用。

8.2.4 当地技术文化条件与项目的适应性和可接受程度分析

本项目的工程设计、监理、施工均具有较强的专业性，要保证工程质量和进度， 需要通过招投标选择优秀专业的设计、监理、施工单位，而慈溪市及宁波当地的技 术条件可满足项目所需。因此，当地的技术文化条件能够保障项目的实施。

综上，本项目的建设符合当地各利益群体的意愿，能够得到各类组织的支持， 适合现有的技术条件和地区文化条件，具有良好的社会适应性。

8.3 社会风险分析

本项目的建设具有显著的社会效益。项目建设和运营过程中，不会产生或者引 发民族矛盾、宗教矛盾；项目用地现状为空地，不涉及征地拆迁工程，也不触及历 史文物等社会敏感点，项目不属于对社会产生重大影响的投资项目，基本不存在社 会风险。因此，在此不需作社会风险分析。

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