商业街调查报告范文（精选多篇）

推荐第1篇：商业街调查报告

商业街调研报告

内容摘要：以景观意境为线索，遵循“以人为本”的原则，运用轴线布局，采用点，线，面成景的方式，参照所处位置及不同功能分割空间，营造一个多功能的，舒适的，令人愉悦的具浪漫气息的娱乐购物，文化休闲的街道环境。

关键词：空间商业街徜徉愉悦对称入口街道休闲 1 商业街现状

本商业街位于南阳市繁华区，主要满足市民及附近小区业主日常娱乐购物，文化休闲等活动。，南阳市鸿德步行街位于人民南路东侧，是人流聚集的一个主要场所。采用南北方向排列，建筑立面采用了塔楼，骑楼，雨罩的元素使空间产生新的划分，室内空间既设置了集中商业，又有零散店铺，是西方现代mall与中国传统商铺的有机组合。 这个聚集要解决的问题：

解决商业街的繁华气氛与商住小区、学校的宁静气氛之间的冲突问题。 解决商业街车行交通空间与步行交通空间的隔离的问题。

解决商业街的平直单调，感觉很长，很枯燥的问题。

解决商业街的历史人文记忆的缺乏。

总体构思：

以景观意境为线索，遵循“以人为本”的原则，运用南北轴线布局，采用点，线，面成景的方式，参照所处位置及不同功能分割空间，营造一个多功能的，舒适的，令人愉悦的具有浪漫气息的娱乐购物，文化休闲的街道环境。

构思的基础：

据心里进化论的观点，人类对大自然所作出的最表层，直接的，第一的反映是情感上的，不是认知上的，在情感反映的基础上，才有了思维与记忆、意识与行为。就像电影就是在创造一种场景感受，现代神经心理学也证明这一观点。

室外空间设计以传统古镇的模式来构筑整个商业街， 从历史发展中形成小镇商业街和传统因素及其相互关系作了深入分析，如人流和街道的关系，河与街与住宅的关系，总结出一个空间的模式，运用到我们的商业街中来。将一个古镇的街空间融合到我们的商业街中来，使其不仅有现代商业街的时代气息，又蕴含原始的在几十年、甚至几百年间长出的空间，这些空间承载着政治、经济、文化以及人的生活方式的信息。 我认为街是随着人们交换产生与贸易的发展而逐渐生长的，它是由人们的生活需要而产生的一种商业形态，我们通过将街切割、打碎、重组再造的，运用我们以景观意境为出发点，寻找适宜的尺度，通过空间变化的重组，营造一条生长出来的街，通过各种元素，铺地、雕塑、喷泉、植物来解决商业街的标识性。

我认为街是人们行走，徜徉、休息、交流的开放空间，我们避免西单大街改造的那样的误区（人可以自由徜徉的街巷被大大拓宽成便利车行的大街，人群从街上被挤到过街天桥，或人们已被车流逼迫到某个区域，已不可自由徜徉，人的愉悦心情也就消大半，一条街道变成了一条车的河流，所以我们区分空间，使人与车的矛盾得到最大解决，）我们方式是通过高差解决人车分流。 2． 交通分析

运动与通路：

设计中充分考虑人的运动心理，把紧张的运动与放松的运动有机的结合起来，沿河散步道给人们提供一个可以曲折，延长的运动线路，放松休闲的观赏景观。

采用坡道设计，提供带轮的步行交通，使设计更加人性化。确定适当距离的关键不仅是实际的自然距离，更重要的是感觉距离，通过景观节点的设置，景观设施来丰富人们的视觉

感受，单调平直呆板的街道虽然很短，人的心理感受距离却很长。 人车分流：

通过竖向的变化，使行车道路与人行处于不同高差，人在商业街的购物会感觉安全，真正营造一个休闲，自由徜徉的街道环境。 3． 空间分析

商业街的主要特点是因商业店铺的集中而形成了室外购物、休闲、餐饮等功能空间，基于商业街的店铺特色，决定了其设计的核心就是让空间有用而舒适。根据调查，一般商业街的尺度，都控制在8－12m左右，而这又是针对两侧都是店铺的商业街，鸿德商业街是单侧式的，在商业建筑前约20m宽的范围内，要满足停车，行车，还有步行的功能，所以商业街前面的步行街尺度定为5m宽，又考虑到车行对人流的影响，利用竖向高差的变化将其划分成两个不同的空间。在根据建筑的轴线在相关节点上设置种植坛形成景观序列，根据建筑的收放控制台阶的收放。 4． 景观节点

以景观意境为线索，按其所处位置的不同及功能的不同，大小设置三大景观区，它们既相互联系又具统一性，通过轴线的控制来实现。三大景观区为:入口广场与商业街区，南阳府衙，小吃城,分别满足人们的购物娱乐，休闲的功能，动静分区的过渡功能，人们交流休息思考冥想的静态活动功能。

5． 停留区域与心理学边界效应理论

边界效应理论指出：森林，海滩，树丛，林中空地，建筑广场的边缘，建筑的凹处，柱下等使人们喜爱停留的区域。我们在商业街设置休息的座椅，给人们提供驻足，停留，停下来与人交谈，停留一段时间的动作诱因。

爱德华?霍尔在《隐匿的尺度》中指出处于边缘或背靠建筑物的立面有助于个人，团体与他人保持距离，是人们安全心理的需求所致。我们要紧两创造多层的边缘。

人的活动是从内部和朝向公共空间的的中心的边界发展起来的，弯曲的街道使步行变得更加有趣，且再见少风力干扰方面是由益处的。

变换的接到空间，街区的穿插使步行网络的心理距离变短了。

人在步行时都爱抄近道，人们走捷径的愿望是非常强烈的。哥本哈根的一处广场记录，每一个人都沿最短的线路穿过广场。

开场空间中的步行线路，横穿空间中心是不舒服的，眼空间的边缘既可以体验到大空间的尺度，又能欣赏道街道或空间边界的细枝末节，令人赏心悦目。

台阶是打断步行节奏的破坏元素，我们采用平缓的坡道替代。

商业街入口广场

避免目的地路程的一览无余，更要避免可见目的地而不得不绕行。可见目的的时要遵从简捷的原则。我们规划的直角使用功能是不方便的。

鸿德商业街入口广场西侧是一条交通主干道人民南路，东侧是商用住宅、学校，这是人流聚集的一个主要场所，这个聚集包括购物，娱乐休闲和享受生活！

商业街的理想气氛应该是使人觉得亲切、放松、平易近人、有人情味，使人有愉悦的消费心情，而不是单纯的行走空间，人们在其中流连的过程本身也是一种体验和休闲！

入口广场除了应该烘托建筑的特色与气势，更应该是一个适合人们停留的、开放的，水与绿地交融的公共休憩场所。篇2：建筑学_商业街调研报告 购物中心调研报告

调研目的：通过搜集、查阅资料，以及实地调研，了解购物中心的设计要点如外

部空间布置、造型特点以及防火规范等等。

调研时间：2013年9月

调研地点：滨州市黄河五路银座商城 资料整理：

购物中心，作为城市化进程的产物，就好象名片一样，是城市人生活中必不可少的部分，是一个城市繁荣程度的体现。

【解释】

购物中心是指一群建筑，是组合在一起的商业设施，按商圈确定其位置、规模，将多种店铺作为一个整体来计划、开发和经营，并且拥有一定规模的停车场。

【购物中心的简述】

根据购物中心的建筑、设施和形态的不同，国际购物中心协会又将购物中心细分为“摩尔”(mall，停车场与店铺间有一定的距离，通常在整体建筑的地下或外围，而店铺间有专门的步行街连接，如区域型、超区域型购物中心)和带状中心(店铺前各有停车场，店铺间通常没有专门的步道连接，如邻里型、社区型等)。由此可见，从严格意义上讲，购物中心不是一种商业业态，而是一种有计划地实施的全新的商业聚集形式，有着较高的组织化程度，是业态不同的商店群和功能各异的文化、娱乐、金融、服务、会展等设施以一种全新的方式有计划地聚集在一起。它通常以零售业为主体。与自发形成的商业街相比，购物中心在其开发、建设、经营管理中，均是作为一个单体来操作：一般是物业公司建楼、出租场地，专业商业管理公司实行统一招租、管理、促销，承租户分散经营。 所以严格意义上来讲银座商城属于一个购物中心。

【购物中心的分类】 1．美国分类方式及标准 根据美国市场的实际情况，将购物中心分为邻里型、社区型、区域型、超区域型、主题型、时装精品型、大型量贩型、工厂直销型等八种。 2．国家标准对购物中心的分类 根据中国市场的实际情况，将购物中心分为社区型、市区型、城郊型三类。 3． 按照开发商背景及经营管理模式分类 分为物业型购物中心、百货公司型购物中心、连锁型购物中心三类。

4．按照购物中心规模分类

1．巨型/超级购物中心——24万㎡以上 2．大型购物中心——12--24万㎡ 3．中型购物中心——6--12万㎡ 4．小型购物中型——2--6万㎡

【购物中心的基本特征】

购物中心的五大特征：

（1）购物中心规划、开发设立、经营都在统一的组织体系下运作；

（2）适应统一管理的需要，产权要求统一，不可分割，不可出售；

（3）尊重顾客的选择权，使其实现一次购足的目的；

（4）拥有足够数量的停车场；

（5）有更新地区或创造新商圈的贡献。

通俗地讲购物中心具有三个特征：

一是大：占地面积大、绿地大、停车场大、建筑规模大。

二是多：行业多、店铺多、功能多（集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体）。三是高，购物环境要求高，档次高，顾客群购买力高。

【购物中心规划设计】

购物中心包含有着若干商店群和娱乐设施，它不仅是人们购物的场所，也是休闲娱乐的场所。因此购物中心设计的复杂性和综合性是异常明显的，必须精心地进行构思。

（一）购物中心的位置 购物中心的设置要考虑商圈内居民消费水准和购买习惯、交通、货物供应等情况。从选择地点来看，可选择城郊、城中和商业区。

（二）购物中心的规模

购物中心规模的确定要考虑平均消费水准与结构。一般地说，购物中心规模越大，功能越综合，反之则越单调。 １．城郊购物中心 总面积大约为２２万平方米以上，拥有６０家以上的商店，一般位于城郊。 ２．地区性购物中心 总面积大约１２万平方米以上，拥有２５－４０家商店，一般位于城郊及其边缘，或小城市之中。 ３．社区购物中心

总面积约为３－１２万平方米，拥有１０－２５家商店，一般位于住宅区或都市中。

（三）购物中心的形状

购物中心依地理位置和规模不同，可选择不同的建筑形状。 １．条形购物中心 条形购物中心是把商店沿着街道成一直线排开，建筑物面向主要街道，停车场在前。美国几乎所有的社区购物中心都是此种形状。 ２．庭院式购物中心 庭院式购物中心是建筑规划成庭院状，停车场在庭院外围，一般为四方型。 ３．室内街道型购物中心 室内街道型购物中心是将商店安排成像在街道上一样，但实际上是在室内，没有噪声和汽车往来，通常是在两端各设一个大型商店。 ４．街道连接型购物中心街道连接型购物中心，是通过将各个购物街道连接起来，鼓励人们在整个购物中心购物，而不是仅在靠近停车场的商店购物。面积超过３万平方主的购物中心常采用这种形状。 ５．花团锦簇式购物中心花团锦簇式购物中心，是将商店群围绕着一个大型中心商店进行设立。

（四）购物中心超级市场的位置

超级市场和大型量贩店是购物中心的核心，其位置所在相当重要。 １．超级市场应在一端 每一个商店都想占据顾客流量最大的地方，购物中心开发者必须进行统一安排。一般来说，超级市场应设置在购物中心的一端或周边地带，因为超级市场是顾客购物的重点区域，为方便顾客进出和提货，设在一端或周边地

带最为有利，但可能影响顾客在购物中心的滞留和购买的时间。 ２．超级市场应远离百货商场在购物中心里，如果有超级市场和百货商场，那么超级市场最好不要靠近百货商场。据统计，购物者通常花３分钟在超级市场购物，而花两三小时在百货商场里浏览。二者相邻而设，百货商场的顾客占据停车场时间很长，会妨碍超级市场顾客使用停车设施。

（五）停车设备

开车到购物中心，是大多数顾客采用的交通方式。停车设施是顾客选择购物中心的重要参考因素，购物中心一般设有停车场和相对的停车设施。西文国家城市中心商业之所以出

现萧条，就是由于停车困难，而郊区购物中心发展的一个重要原因则是停车便利。 无论大小购物中心都需要有停车设施，但其规模不同，停车设施的内容也各异。小型购物中心有停车场和加油站就可以了；中型购物中心除了有停车场和加油站外，通常配有洗车设备；大型购物中心需要更加完备的停车设施，应包括汽车维修中心。

【购物中心功能设计】

商业街建设目标是在完善商业街功能的基础上完善城市的功能。由于中国城市化的进程刚刚起步，购物中心功能的设计应该突出如下方面：

〖集散功能〗

集散功能主要是指购物中心所具有的在一定范围内集聚和扩散商品与各类生产要素的能力。特大城市的购物中心，必须在国内外经济活动中有效地实现商品和要素的集聚和扩散，成为国内外商品、资金、技术、人才和信息“五流”流动的中心，成为资金循环的吞吐中心，资金运转的调度中心，大宗商品交易中心，进出口货物中转枢纽。

〖生产功能〗

生产功能即商品制造功能。未来，许多购物中心可能不仅是销售基地，而且是工业基地，拥有比较完整的工业生产体系、较大的生产规模、较高的科技开发

水平。比如，现在北京中关村的电子一条街，就有比较强的综合性工业实力。随着高科技市场的不断开拓，以知识经济为主要特征的购物中心将不断涌现。但是，作为购物中心的生产功能在内涵上要有根本转变。

〖管理功能〗

管理功能是指购物中心通过汇集众多的大公司和跨国公司的总部，成为区域生产经营决策和企业战略策划中心的功能。跨国公司的集中程度成为衡量购物中心等级的重要指标。在世界一些特大城市，著名的购物中心由于是黄金地段，一般是跨国公司进驻的理想区域。

〖服务功能〗

服务功能是指购物中心所具有的为国内外的各种经济活动、商品和各类要素自由流动提供全面、高效、便捷服务的能力。购物中心必然是一个服务中心，拥有一套高效的服务系统。特大城市的购物中心既要为区域经济发展服务，也要为全国经济发展服务，要为中国经济与世界经济的接轨服务，必须强化服务功能。包括：交通运输服务、通讯信息服务、中介咨询服务、会务展示服务、娱乐休闲服务。

【购物中心发展模式设计】

〖纯销售模式〗

即出售商场的产权和经营权，业内人士称之为“产权式商铺”。它出现在国内shopping mall刚刚兴起时，曾经是商业地产商们手中屡试不爽的“法宝”。以广州为例，就有新中国大厦、名汇商业大厦、康王商业城、蓝色快线等采用此种模式。 一般而言，商业地产商在资金实力不足和追求短期利益的背景下，为迅速回笼资金，通常采取这种纯销售的模式，将商铺拆零、分割成诸多小产权卖给小业主，而商场后期管理缺乏统一的规划，导致了“先期销售火爆，后期经营惨败”的现象。由于卖散了业权，经营权无法集中，shopping mall成了一盘散沙式的篇3：合肥商业街的调查报告1 合肥商业街的调查报告

主要内容：商业街的发展和现状往往代表着一个城市的发展进步和停留阶段，它的规划的程度代表了城市的整体水平。所以，这一个星期对合肥商业街的调研，使我们更深入的了解了合肥的现代化发展，对城市的规划也有了一定的认识。街区历史的发展可以让我们引以为鉴，更好的学习和发展我们的城市，它的优点我们来传承，缺点和不足让以后的我们来改正。 关键词：商业街 历史 优点 不足 发展

淮河路步行街

合肥是历史文化名城，合肥的城市规划布局也曾是备受瞩目，作为大都市的人们逛街区逛市场是日常生活很重要的一部分，对于商业街人们更是接触颇多。于是这次调研我选择在合肥的几大商业街进行。

说到合肥的商业街，首当其

冲的就是淮河路步行街了。从方位上来讲，最为合肥商业第一街的淮河路商业步行街位于合肥城市核心地带，在合肥主要干道之一的长江路上。和很多国内外的商业步行街一样，其也是与城市历史核心区相重合。淮河路步行街北面是著名的逍遥津古战场遗址，街道北面还有闻名的李府和明教寺。这在国内外都有着相同的例子，如：伦敦牛津街，英国的首要购物街，是可以追溯到罗马时代的著名历史性古街；汉城的明洞大街，拥有明洞圣堂等国家级文物建筑；苏州观前街，是在古建筑玄妙观基础上发展起来的著名商业街；广州北京路商业街，是历史上最繁华的商业集散地，是广州城建之始的所在地。由此可以看出，绝大多数著名商业步行街的形成往往是在历史商业繁华街区的基础上发展而来的。

首到淮河路步行街的感觉对多的就是它的繁华，街道两侧店铺林立，有大型购物广场，

现代化的娱乐休闲场所，更有显示出合肥历史古城的历史 文物，让人确有游刃于古今之感。这条商业步行街东起环城路，西至宿州路，在设计上本着“以人为本”的原则，着重考虑人的视觉心理、生理感受，富于整个平面与空间变化和层次感。淮河路步行街上有许多雕塑，如体量很小的石雕“弈”，两个稚童对弈，一羽鸽子安详地观棋；铸铜雕塑“吉”，给人视觉上以极强的冲击力。这种让雕塑艺术走进人们日常生活的方式，不仅美化了城市也丰富了人们的生活。在这里只能步行，并且长度适中，很适合人们放松心情轻松购物。旁边的市府广场在建筑上充分体现了合肥是一座历史文化古城，同时又是一座新兴的科技、园林城这一特色，广场布局突出“一点三轴”，即以市政府办公楼为基点，引入体现合肥特色的“文化轴”、“科技轴”、和s型“自然轴”，有机地组合成一个中心广场。看起来很是大气也很现代，展示了大都市的感觉，也显示了其魅力的一面。广场的候车亭是合肥最大且最先进的一个，它的存在无疑为市府广场增色不少。但是事物没有完美的，有利必有弊。淮河路商业步行街的建筑难显整体，在布局上显得杂乱无章，从步行街入口开始，建筑物就高矮不均参差不齐，色彩上也是难以统一。每个建筑物的年代时间一览无余，商业街本来是应该突出城市的文化底蕴历史内涵，但是看到李府和明教寺以焕然一新的面貌呈现在原址上，在现代化的楼群中就显得很是突兀，非但没显示出历史的古韵，还减少商业街的城市感，这是商业街失败的地方。纵观整条商业街，所有的建筑都很现代，但是却没有一个建筑可以让人深深的记住，感叹它的别致与震撼，这是商业街的失误也是合肥的失误，因为合肥也是同样的弊病。

三孝口

三孝口是另一个来 合肥的人必定会去的地方，这里是合肥的起点，是合肥的标志，还是合肥人们感情最深的地方。它也是继淮河路步行街以后的第二商业街。

三孝口流传着这么一个故事：相传在西门街心路下埋有一块红糙石，下面压着大蜀山的钥匙，若取出这把钥匙，就能打开大蜀山的山门，取得大蜀山的金银财宝。但又传，若此红糙石一动，合肥城内就要遭火灾，故从未有人敢轻举妄动。孰料这一传说被合肥城内一贪财的无赖获悉，其乘夜深人静之时，悄悄将红糙石掀开，将大蜀山钥匙盗走。大蜀山的钥匙被盗走了，火灾也就招来了。一时间，西门一条街浓烟四起，火势越烧越旺，眼看大火已烧到那三子之家。为了护卫棺柩，三子竟以身伏于棺上，誓与棺柩同存亡。似乎是神灵被三子的虔诚举动所感动，大火竟跳过其家。

这场大火过后，整个城西门一条街房屋都被大火烧为灰烬，唯独那三子之家房子完好无损。由此，这个地方后来就被人们称为“三孝口”了。三孝口地址在今市区长江路西段。关于此传说，《合肥县志》有段记载：“张梅、祝、松兄弟三人亲丧，殡于室，邻火卒起，棺不及移，三人号恸伏棺上，誓与俱焚，三人皆死，棺独完好。初，母病疮甚重，梅吮之得愈。”人们都被这个故事感动，现在仍对其有很深的感情。

通过这个流传的故事，我们对三孝口 了解更深了一步，不仅仅是它的商业作用，还有它感人的过去。三孝口是最人性化的商业区，相对于淮河路步行街，它没有其商业感的那种冷漠，多了几份人文气息；不象步行街那么严

肃那么规整那么正式，多了几分温暖几分温馨。三孝口的女人街是逛街的女性特别喜爱的地方，因为它麻雀虽小五脏俱全，虽位于一个很窄的小巷里面但是能让每一个进去的人满载而归。在这里面你感受到的是小城里日常生活的琐碎，有种暖意在里面。但是它也存在很多问题，走进小巷的感觉除了很拥挤之外，也感受到了它的环境缺陷。完全没有大都市的亮丽，路面不平坦，路两侧的店面也陈旧古朴，看上去有些和城市格局不搭调。三孝口交通也很拥堵，很多市民都亲身体验过。三孝口和金寨路交叉口、蒙城路和安庆路交叉口每天都会拥堵数十次。在人流量如此大的街区，这种拥挤的状况着实让人们感到压抑不方便。 但是犹如现在长江中路的改造，三孝口将要被改建，三孝口商业圈的兴建在紧锣密鼓的筹备中，涉及金寨路、长江中路、六安路、安庆路和蒙城路范围的三孝口东北地段百余亩范围将被改造。建成后，市民完全可以自由通过未来的三层空中通道购物，不会出现在行进车流中穿行的情况。三孝口的明天绝对可以和淮河路步行街媲美，成为不仅有感人的过去也有光明的未来的街区。 三孝口改造，既是为了优化合肥市区道路，也是为了全力打造三孝口商贸圈，带动老城区经济发展。合肥市把众多的目光投向了四牌楼区域，此处的经济、商业的确值得开发和改造，但是三孝口的价值同样不容忽视。如果同时开发和打造三孝口和四牌楼两个经济商贸圈，让其相互竞争，相互促进，一定会加快发展速度。

元一时代广场

元一时代广场位于合肥市新站区胜利路与凤阳路交汇处西南角，占地44亩，建筑面积15万平方米，是目前安徽省最大的高层综合建筑群。

作为安徽首席体验式时代欢乐主题购物公园，元一时代广场集购物、休闲、娱乐、餐饮、会展、康体、旅游、商务八大功能于一体。元一时代广场南面有北京华联旗舰店，北京华联东北面是国美电器，里面有很多著名的电子商品，集合了众多的国内外数码科技。时代广场中部有东西走向的名店街，里面是很前沿的店铺商品。当人们逛累的时候，在步行街东侧入口的肯德基，可以供我们大餐一顿。另外在元一时代广场周围还排列着各种银行、ktv、美食城等方便人们生活的设施，更有以迪斯尼乐园为主题的大型欢乐谷游乐场和省内首家五星级标准的时代影城。因此，元一时代广场也成为人们娱乐休闲的必去只地。 元一时代广场不像淮河路步行街在商业的基础上多了些随意，它是充满着商业的严肃性。它见证了合肥商业化的进程，代表了合肥商业化的结果，是合肥不可缺少的商业中心区。其周围的建筑群，都是合肥最前沿，在其中我们可以明显的感受到大都市的感觉。 通过这次调研，我看到了合肥城市的变化，俨然一个大都市的感觉。但是在看到它快速而有序的发展的同时也凸显出其局部的不合理。没有其独一无二的特点，是合肥最不足的地方。希望以后合肥可以将自己的特点传承出去，创出一个属于自己的代名词。篇4：_商业街调研报告

商业街调研报告 调研目的：通过搜集、查阅资料，以及实地调研，了解长安曲江航天商业街商业现状及外

部空间的设计要点如群体布置、外部空间环境、城市景观和组织等。 调研时间：2011年11月

调研地点：回坊街、德福巷、骡马市、不夜城、书院门、西大街、雁塔西路、北长安街。 资料整理：

商业街，作为城市化进程的产物，就好象名片一样，是市容市貌中最繁华最绚丽的景观，是一个城市最引人注目的写真。

【解释】

商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。商业街商铺与商业街的发展紧密联系，其经营情况完全依赖于整个商业街的经营状况以及人气，运营良好的商业街，其投资者大多数已经收益丰厚；运营不好的商业街，自然令投资商、商铺租户、商铺经营者都面临损失。

【商业街的分类】

按照商业街经营的商品是专业类别，还是不加确定的复合形式，可将商业街分为专业商业街和复合商业街。专业商业街商铺往往集中经营某一类（种）商品，如建材商业街、汽车配件商业街、酒吧街、休闲娱乐街等；复合商业街商铺对经营的商品不加确定，经营者可以按照自己的设想去随意经营，如北京西单商业街，北京宣武区的大都市街等。 宏观上讲，不夜城、西大街都属于商业街，但事实上，它们都是由多个规模不同的购物中心、百货大楼、体育用品商店、娱乐、餐饮等各类商业房地产组成；微观上讲，常见的商业街有建材、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。上述以某类商品为经营内容的商业街，起步早的，大多数目前已经取得了成功。目前，也有不少商业街采取各类商品混业经营的方式，商业街的命名只体现地点特征，这类商业街取得成功的难度比较大，除非像北京王府井大街，它经过长期的发展，已经成为中国人普遍了解、认同的商业概念，其成功才可以实现。

按照商业街的建筑形式，也可将商业街分为单层商业街和多层商业街。单层商业街指采取单层建筑结构的商业街，多层商业街商铺自然指建筑形式为多层建筑的商业街。

另外也可以按商业街商铺的形式划分为完全采取铺面形式的商业街，完全采取铺位形式的商业街和采取铺位、铺面结合形式的商业街等。

【商业街的特点】 〖规模特点〗

商业街规模大小不一，和经营的商品的类型有关，比如，经营服装的商业街和经营建材的商业街其规模可能会有较大的差别。但商业街的规模必须体现市场需求和所经营的商品适合的经营规模。如果一个商业街盲目追求规模效应，那么商业街将会面临市场承接力不够引发的经营困境。

〖规划设计特点〗

沿街两侧布置商铺，单层建筑居多；商业街可以是一条街，也可以是一条主街，多条副街；商业街的长度不能太长，超过600米，消费者就可能产生疲劳、厌倦的感觉。一个商业街项目到底如何进行规划设计，如何把握规划设计准则，对于开发商来讲是一个重要的问题。

〖名称特点〗

专业商业街的名称往往体现商业街所在的位置和所经营的商品类型两大要素。专业商业街会节省商铺经营者的市场成本，例如德福巷酒吧一条街，消费者从其名称就可以得到他们所需要的信息，便于消费决策。

【商业街形象设计】

商业街的建设是现代城市的形象工程。北京的王府井商业街、上海的南京路商业街、天津的和平路商业街、武汉的江汉路商业街等等，既是消费者的购物中心，又是作为特大中心城市的标志性地段来设计的。

〖环境优美设计〗

购物环境既是吸引消费者主要因素，又是商业素质的组成部分。环境美包括区域环境美、街道环境美、店堂环境美等方面，也包括自然生态美、人造景观美以及传统美与现代美等方面。比如，商业街的雕塑、喷泉、草地、花坛等等。

【商业街功能设计】

商业街建设目标是在完善商业街功能的基础上完善城市的功能。由于中国城市化的进程刚刚起步，商业街功能的设计应该突出如下方面：

〖集散功能〗

集散功能主要是指商业街所具有的在一定范围内集聚和扩散商品与各类生产要素的能力。特大城市的商业街，必须在国内外经济活动中有效地实现商品和要素的集聚和扩散，成为国内外商品、资金、技术、人才和信息“五流”流动的中心，成为资金循环的吞吐中心，资金运转的调度中心，大宗商品交易中心，进出口货物中转枢纽。其中，北京王府井商业街、上海南京路商业街、武汉的汉正街商业街，都已经具备了这个功能。

〖管理功能〗

管理功能是指商业街通过汇集众多的大公司和跨国公司的总部，成为区域生产经营决策和企业战略策划中心的功能。跨国公司的集中程度成为衡量商业街等级的重要指标。在世界一些特大城市，著名的商业街由于是黄金地段，一般是跨国公司进驻的理想区域。比如上海陆家嘴商业街就成为一批全国大公司、大企业集团总部以及跨国公司总部或地区总部的汇集地，通过企业的指挥决策系统，发挥投资决策和产业配置、生产组织功能。

〖服务功能〗

服务功能是指商业街所具有的为国内外的各种经济活动、商品和各类要素自由流动提供全面、高效、便捷服务的能力。商业街必然是一个服务中心，拥有一套高效的服务系统。特大城市的商业街既要为区域经济发展服务，也要为全国经济发展服务，要为中国经济与世界经济的接轨服务，必须强化服务功能。包括：交通运输服务、通讯信息服务、中介咨询服务、会务展示服务、娱乐休闲服务。

〖创新功能〗

创新功能主要指商业街的制度创新的能力。商业街是推动城市经济发展的重要力量，必然聚集了众多的有创新能力的企业，不断推出新的企业形式、新的经营管理体制。同时，城市管理体制也不断创新，使城市充满生机和活力，并以创新产生的示范效应和带动作用，促进周围地区及全国的经济发展。创新功能是商业街发展的动力，如果丧失这一功能，城市必然会走向衰落。

【商业街发展模式设计】

〖综合商业街模式〗

现代商业街的功能从结构上来说一般是综合化的。过去以购物为主，现在则注重提供消费者所需要的综合服务。比如，上海南京路商业街、北京王府井商业街，其综合性都比较强。王府井商业街的新东安市场，建筑面积达到２２万平方米，集购物、餐饮、娱乐、旅游、写字楼多种功能于一体。其中地下一层的“生活园地”，突出生活情调，以食品、家用电器、生活用品为主。北区的仿古街市、老店、茶社等店面，给人以回归历史的感受。中华老字号食品一条街内，特色食品荟萃，令人留连忘返。 〖特色商业街模式〗

适应消费者个性化、多样化与差异化的要求，商业街最有竞争力的还是“特色”。１９９９年，上海市首次命名衡山路休闲娱乐街、威海路汽车配件街、福州路文化街、雁荡路休闲街、上海老街等１０条市级商业特色街，在中国形成比较大的冲击波。其实，多年来上海的商业街都在探索自己的经营特色，形成了以四街包括南京路 四城为中心的都市商业新格局。其中名牌商品荟萃的淮海路，最能体现上海现代商业文化商品价格相对低廉的四川路，是许多国内游客喜欢去的购物天地旅游小商品集中的西藏路，成了中外旅游购物中心，尤以销售各类特色小商品而著名，等等。

〖“扎堆”商业街模式〗

“扎堆”的概念是武汉商场提出的。基本意思是规模扩张，职能扩大（形成购物中心、价格中心、信息中心、休闲中心、旅游中心），产生向心力、凝聚力、辐射力效应，达到商流、物流、客流、信息流的高度集中。目前，在武汉已经有多种形式的“扎堆”商业街：一是“单体企业扎堆”，如武汉广场、世界贸易中心和武汉商场购物中心，营业面积接近２０万平方米二是“群体企业扎堆”，如在武汉商场旁边，又有协和广场、游子乡商厦、五洲商城以及大规模的展览馆改建工程三是“跨区企业扎堆”，如民意广场周边１０平方公里范围内集中了武商、武广、利济商场、上海商城、六渡桥、王府井、佳丽广场、中心百货等１０多家大型商场及灯具、家电等小型专业市场。

〖步行街模式〗 １９９９年９月２０日，南京路步行街开街。在此前后，北京、广州、武汉都建设了各具特色的步行街。它的核心是培养了人文环境，减少了交通干扰，使消费者购物时得到舒适、便利。但是，搞步行街不能“一窝蜂”。巴黎的香榭丽舍大街、奥斯曼大街和美国纽约第五大街，都不是步行街。

〖“销品茂”模式〗 “销品茂”取自英文shopping mall，俗称“带盖子的商业街”，商城中除传统的商品零售、餐饮外，还将容纳电信、邮政、美发等第三产业中服务业的一切内容，是一种集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化等多功能于一体的大型购物中心。从１９９９年起，上海、武汉就开始建设“销品茂”这种新业态。据了解，在“销品茂”的故乡——美国，也才刚刚创立几年时间。毫无疑问，“销品茂”是与世界市场接轨最快速的新兴业态。

实地调研分析

香漫回坊街·小吃一条街

特色它长约500米左右，南北走向，青石铺路，绿树成荫，路两旁一色仿明清建筑。街道两旁，上百种清真小吃琳琅满目，香飘四野。全街内或餐饮，或器物，均由回民经营，具有浓郁清真特色。

“钱”景融合西安文化、黄土文化、穆斯林文化特色为一体的旅游景点区，作为首批“西安特色商业街”之一，其名族特色浓郁，市场定位清晰，是商业与民族文化结合的亮点。

迷醉德福巷·酒吧一条街

特色德福巷如同北京的三里屯、上海的新天地一样，以自己特有的魅力潜移默化地影响着西安的夜生活，去德福巷成为追求时尚品位的西安年轻人休闲、会友的现代生活方式。

“钱”景德福巷咖啡屋的出现，既是市场的需求，同时也让人们领略到了西安古文化和现代气息相融和的魅力。德福巷的繁荣与发展，成为古城日益开放的一个写照。如今，德福巷与古色古香的书院门古文化街东西为照，遥相呼应，成了传统文化区中一条最有“洋味”的街道。篇5：商业街商业业态规划调研报告 商业街商业业态规划调研报告

目 录

一、引言

商业究竟是什么？是吃、住、行、游、购、娱吗，是喝茶、聊天、购物吗？带着这个疑问，首先让我们感受一下国内外最出名的四个商业街的气氛，用以寻找什么是商业，什么是我们xx项目将表达的商业。

二、案例分析

1、香港兰桂坊酒吧一条街

1) 名称：香港兰桂坊酒吧一条街 2) 简介：兰桂坊是香港的一道风景线了。平实的街道布置，两条平行的步行街，外加一小段连接两条步行街的大道，步行街不长，每条街步行不过七八分钟路程。街巷短小、狭窄、呈ｌ形并用鹅卵石铺成，街巷满布西式餐馆和酒吧，街道两旁的酒吧门面狭小。超过五十家餐厅和各样的消费埸所，名字和装饰十分西化，洋溢特有的欧陆风味和异国情调，被誉为香港特有的文化特区。

推荐第2篇：柳州商业街调查报告

柳州商业街调查报告

目 录

一、柳州商业街区位分析

1.柳州市地理位置简介

2.柳州市商业步行街分布

3.柳州市区公共交通分析

二、柳州市商业街业态分析

柳州，又称龙城，地形为“三江四合，抱城如壶”，亦称“壶城” 。是广西重要的区域中心城市，广西工业名城、历史名城、文化名城、旅游名城。全市辖6县4区，总面积1.8万平方公里，总人口372万。作为广西最大的工业城市，柳州工业总量约占广西的三分之一。柳州工业发达，2009年11月9日成为继北京、上海后第三个汽车年产量超过100万辆的城市。是中国第一个市区人均年生产汽车超过一辆，城市人均生产汽车最多的城市。其他支柱产业包括广西柳工机械股份有限公司为代表的机械业和广西柳州钢铁(集团)公司为代表的冶金业，轻工业也较发达。 2011年全年柳州工业总产值首次达到3000亿元，工业发展再创新高。

柳州是西南地区的商贸物流中心，也是中国西部区域性商贸物流中心，商业贸易活跃，素有“桂中商埠”之称，自古就是周边省区的重要商品集散地，拥有谷埠街国际商城、新时代商业港、温州商贸城及五星商业步行街等商贸中心，在2004年被世界著名杂志《福布斯》评为中国大陆最佳商业城市之一。

柳州已形成汽车及零部件、钢材、建材、农副产品、日用消费品等大型批发市场，商业网点服务功能完善，连锁经营、物流配送、电子商务发展迅速。食糖批发市场是全国最大的食糖实物交易市场。

推荐第3篇：商业街市场定位调查报告设计方案

四川理工学院调查报告

设计方案

《大学城商业街市场定位分析》

专

业：

统计学 班

级：

2011级1班 指导老师： 学

生：

学

号：

2014年12月13日

一、前言

商业街就是由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按一定结构比例规律排列的商业繁华街道，是城市商业的缩影和精华，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体。商业街规模大小不一，和经营的商品的类型有关，比如，经营服装的商业街和经营建材的商业街其规模可能会有较大的差别。但商业街的规模必须体现市场需求和所经营的商品适合的经营规模。如果一个商业街盲目追求规模效应，那么商业街将会面临市场承接力不够引发的经营困境，所以对于商业街的市场定位和结构设计是非常重要的。在大学城这种高消费人流量密集的商业街尤其要对顾客的需求有一个明确的了解。商业街的市场定位一旦出现偏差就会导致商业街的衰退所以我针对大学城商业街的市场定位，规划设计了一份调查报告。

二、调查目的

要求详细了解大学城商业街的消费者组成部分，消费者对其的认知程度以及大学城商业街内的店铺竞争及其销售情况，为大学城商业街做出准确的市场定位。

1.了解大学城商业街的消费者主要构成 2.对于主要消费人群有针对性的调查其消费结构 3.了解消费者对大学城商业街的各种店铺的评价

4.全面了解消费者对于大学城商业街的不同店铺的支持程度

三、调查内容

3.1 调查前分析

那么现在的商业街会出现了什么问题呢？经过了解大学城商业街作为一个商业街其商业气氛却是尚欠浓厚，无法与其他商业大街相比。不同年龄层次的消费人群具有不同的生活方式和消费偏好，从满足消费群体的需求出发，这是商业项目定位及业态组合设计的基本则。针对此原则列出了以下几个调查重点。

大学城商业街坐落于几所大学之间地理位置极佳，人流量巨大，对此次调查的重点是放在学生身上。大学生消费能力调查是主要的对此提出问题应了解附近大学生的消费比重进行了解。了解了消费比重之后我们还需要知道被调查者每次来到商业街的消费情况。这有助于我们对大学城商业街有更加准确的定位。学生整体消费能力并不是太强，消费层次划分比较明显。学生消费结构比较简单，对于各式各样的商品需求并不是那么巨大，但是学生对于服装，娱乐，餐饮的消费还是巨大的。还有一个不能忽视的方面就是现在学生的通讯消费，以及日用品支出。伙食及日用品支出排在学生消费支出的首位，交通、通讯（手机话费、上网等）支出排在第二位，绝大大部分学生用于服饰、学习、聚餐交际方面的支出不大。

在大学城商业街的店铺与学生日常生活配套越高那么对于这种商铺的发展应该是越来越好的因此我们还要调查大学生对于商业街的店铺的支持率以便更加准确的定位大学城商业街，根据以往的调查项目银行、水果店、超市、风味餐饮店的支持率排在前列，73%的项目的支持率超过

50%。支持率低于50%的项目是KTV、咖啡、体育用品、眼镜店、洗衣房、数码港，因为这些项目并不是必备性商业同时wi-fi也是吸引学生就餐或消费的重要手段。

当前吸引学生消费的主要因素也是我们所必须了解的，各种各样的商家吸引大学生购物，消费的手段不一样。但是在我看来吸引当前大学生消费的主要因素任然是价格，质量，潮流。讲求实体，理性消费任然是大多数大学生的消费观念。在购买商品的时候大学生多数是本着经济实惠的原则，在消费时也会兼顾到实惠的高标准。我们新建商业项目是满足学生的生活需要的配套设施，定位优先应该放置学生所需要的餐饮，商业零售，生活服务，引进大众品牌符合学生的消费特点，物美价廉，适合中低消费水平。

3.2调查对象

大学城商业街附近客人 分析单位：个人

3.3调查工具

问卷调查（见附件）

3.4调查程序及时间安排

1、准备阶段：调查报告设计，修改，论证 。确定调查人数，时间，安排调查人员名单，经费预算

2、实施阶段：培训调查员的语言举止， 打印调查报告，准备小礼物

3、研究阶段：将收集的信息进行汇总、归纳、整理和分析。

4、总结阶段：将调研结果以书面的形式——调研报告表述出来，并进行评估。 3.5调查时间评估：

调研方案、问卷的设计、修改、论证--------------1周左右

实地访问阶段-----------------------1周

数据统计分析阶段--------------------1周

调研报告撰写阶段-------------------------1周

3.6经费预算

材料费：调查问卷200份 20元

小礼物：100元

共计：120元

四、调查具体实施方案

调查主要以调查问卷为主：在完成市场调查问卷的设计与制作以及调查人员的培训等相关工作后，就可以开展具体的问卷调查了。把调查问卷平均分发给各调查人员，统一选择上午九点之后或傍晚这段时间开始进行调查（因为九点各大超市才开门营业，便于集中调查，能够给本次调查节约时间和成本）。调查员在对消费者调查时说明来意，并特别声明在调查结束后将赠送被调查者精美礼物一份以吸引被调查者的积极参与、得到正确有效的调查结果。调查过程中，调查员应耐心等待，切不可督促。记得一定要求其在调查问卷上写明姓名、电话号码，以便以后的问卷复核。调查员可以在当时收回问卷，也可以第二天收回这有力于被调查者充分考虑，得出更真实有效的结果。（调查问卷见附表）

大学城商业街调查问卷

姓名： 电话： （官方调查，绝不会泄露您的信息）

1.您是否是附近大学学生？

□是 □ 不是

2.您在大学城商业街的消费占你平时消费的比重是多少？

□5%以下 □5% □10% □15% 其他： 3.您平均一次在大学城商业街的消费情况？

□ 10元以下 □ 10-20元 □ 20-50元 □ 50元以上

4.您对大学城的各种商铺的满意程度？（不支持、支持、满意、非常满意）

小吃铺 电子数码店 服装店

餐 馆 酒 店 奶茶店

银 行 体育用品店 水果店

超 市 KTV 眼镜店

咖啡馆 洗衣店

其他： （请注明具体店铺名称）

5.您会去一家新店（或者从来没有去过的店铺）消费是有下面那种因素在决定？（多选） □免费wifi □店面招牌 □促销传单 □校园论坛/贴吧 □同学介绍 其他： 6.您对于那种店铺最感兴趣或者愿意消费？

□高端服装 □数码专卖 □特色小吃 □酒吧 □桌游吧 □奶茶店 其他： 7.您平时每一周会来商业街消费几次？

□1-2次 □3-4次 □4次以上

8.您在商业街逛街如果累了会去那里休息？

□街边长椅 □带有wifi的奶茶店或者小吃店 □咖啡馆 其他： 9.您觉得下面那种装修风格的店铺您更加愿意光顾？

□豪华高贵 □温馨小店 □简洁风格 □干净整洁 其他：

10.您对目前大学城商业街是否满意？请提出您宝贵的意见，您的意见是我们改正的动力：

推荐第4篇：高校商业街市场调查报告[优秀]

高校商业街市场调查报告

———以天津理工大学转门为例

班级

摘 要: 高校商业街已成为高校建设中一个很重要的组成部分, 而高校商业街是一个以学生作为消费者的市场, 除具有一般市场 的特点外, 也具有其自身的特点。根据对天津理工大学实地考察和对商家、学生、学校的问卷调查的结果, 分析了商业 街现状并建立其经济学模型, 对此进行评价, 以此得出商业街发展中的问题, 并就此提出解决方案。 关键词: 高校、;商业街、

一、研究背景 随着全国高校的大规模扩招, 各高校学生数量大幅度 增长, 一个很典型的消费群体备受关注———大学生消费群 体。这个消费群体有着人数众多, 消费需求巨大等特点。而 高校商业街作为这个群体进行消费活动最直接、最密切的 场所, 其经营模式和生存状况正越来越受到人们的关注和 重视。与此同时, 一些不和谐的声音却在全国的一些高校 中时有发生。商业街商品定价过高, 服务态度不尽人意等 问题一直存在。如何正确地处理商家、学生和学校三者的 关系, 使整个商业街市场和谐健康的运行和发展, 是大家 都很关心的问题。因此, 充分调查和研究校园内商业街的 运营现状, 并从中得出这些现状的原因, 已经十分必要而 迫切。在这种大背景下, 我们针对天津理工大学各商家进行了问卷调查, 并且进行了实地访问, 了解了理工大学内部商业现状。同时对校园内各年级学生 进行了有关校园商业街问题的问卷调查, 了解学生在“转门”商圈的消费现状和对目前商业街存在的问题的看法和 建议。在调查数据分析的基础上总结出目前天津理工大学“转门”运营模式的现状以及目前校园商业街的市场 特征, 指出目前商业街存在的优势与不足, 并提出改进的 意见和方案。

二、假设前提 高校商业街不同于一般意义上的市场, 在具有一般市 场的特点的同时, 还具有其独特性———高校商业街处于高 校的大环境下, 不仅遵循市场的一般规律, 而且也受到学 校各方面的影响。我们试图从经济学、管理学和市场营销 学的角度对其进行初步的研究。考虑到这些特点, 我们提 出如下假设前提: 把高校商业街市场作为一个相对独立、相对封闭的微 观市场来研究。 所谓市场, 从一般意义上讲, 就是指商品交易关系的 总和, 主要包括买方和卖方之间的关系, 同时也包括由买

卖关系引发出来的卖方与卖方之间的关系以及买方与买 方之间的关系, 它由人口、购买力和购买欲望三要素构成 的。高校商业街从其基础设施、人员构成、组织结构上来 看, 都具备一个市场所应有的买方卖方、商品交易活动、经 济关系的特点, 同时满足了市场的三要素构成, 所以高校 商业街可以看作一个严格意义上的市场。在这个市场上, 所包含的主体是商家、学生和学校, 它们之间存在着相互 关系。 由于只对高校商业街的内部情况进行研究, 因而将高 校商业街作为一个相对独立、相对封闭的微观环境来进行 研究是合理的。

三、高校商业街市场的经济学分析

1、商业街市场现状 我们选取天津理工大学转门作为研究样本, 对其进 行了调查。对部分家商店进行问卷调查, 发出40份问 卷, 回收 24 份, 有效问卷 24 份。调查问卷主要涉及了营业 面积、竞争对手主要来源、经营优势、竞争压力来源、消费 者组成、消费时间、对学校管理的意见等内容。向学生随机 发放问卷 60 份, 回收 48 份, 有效问卷 46 份。调查问卷主 要涉及月生活费、月商业街消费、满意度、消费频率等内容。从回收有效调查 问卷中, 分析了这些资料, 初步得到了商业街的市场状况, 表现为以下几个方面: (1)商家规模小。校园商家经营规模小, 其中营60%业主无固定摊位，32%有20平米以下固定摊位，可以看出, 商业街绝大多数商家的面积小于 20平方米, 经营规模小。 (2)管理宽松，卫生可靠度低。（3）消费潜力巨大，临近南门，生活区，商业街中每日客流量在 50 人以上的商家数占 88%。

四、

数据显示,74%的学生月生活费 在 400～800 元, 同时,70%的学生在商业街的月平均消费金 额在 100 以下, 即对大多数学生来说, 商业街消费额在他 们每月总消费额中所占的比例不到 1/4。另外, 还有 53%的 学生主要购物方式选择的是校外购买, 而他们所购买的商 品大

多数是可以在商业街获得的。

消费者满意度低调查数据显示, 学生对商业街 的总体满意度较好,50%都选择了比较满意。但是, 选择非 常满意的学生数量为零、非常不满意的达到了 5%。从总体 上看, 商业街还需要更多做出更多努力来提高学生满意 度。

A 学生对于商业街的各个指标的评定大部分集中在 “一般” , 可以理解为, 学生对商业街现状表现出一种较冷 漠态度。在所有指标中, “不满意”比例最大的是“价格” , 说 明价格的不合理最容易导致学生的不满。

B学生对价格的不满体现在学校商品价格偏高、同类 商家同种商品存在价格差距等方面。同时对于各项指标表 示非常满意的学生数量都很少, 也符合学生对商业街的总 体满意度情况。 表 1 消费者各项满意度

(1)商家内部竞争对手少、竞争不够充分。(2)学校对商业街的管理现状。对学校管理部门的调 查问卷显示, 学校对商业街的管理主要是结合学校的现状 和规划进行常规管理, 主要管理内容制定商业街政策、服 务监管、接收学生投诉、食品卫生监管、商品真假监管、治 安管理等。其管理存在一定的不均衡, 对从事的行业、商家 数量等管理比治安、卫生等更加严格。当然也存在一些空 缺, 比如价格的信息公开, 这也是一些问题产生的原因之一(1)高校商业街市场满足寡头垄断 从上面的现状, 可以概括出北区商业街市场的几个特 点: 第一, 商家数量少, 新的商家加入进入该商业街有困 难; 第二, 商品同质化程度高; 第三, 商家之间相互依存; 第 四, 商家行为具有不确定性。 在经济学中, 市场可分为四类: 完全竞争、完全垄断、垄断竞争和寡头垄断。寡头垄断是同时包含垄断因素和竞 争因素而更接近于完全垄断的一种市场结构。

政府法定的行政垄断, 即政府通过法律法规赋予行业中的 某个企业以垄断权力, 同时对其进行一定的管制, 以改善 效率。这种市场形态主要出现在一些具有自然垄断属性的 行业当中, 比如供水、管道煤气等。在我们研究的商业街市 场中, 学校通过政策限制商家的经营范围和同类商品的商 家数量, 同时对其进行一定的管制, 从这个层面上来看, 商 业街市场满足寡头垄断市场存在的一个条件。 现在从寡头垄断的特点上来分析高校商业街市场。寡 头垄断的市场既包含垄断因素, 也包含竞争因素。但相对 而言, 它更接近于垄断的市场结构, 因为少数几个企业在 市场中占有很大的份额, 使这些企业具有相当强的垄断势 力。在商业街市场的现状分析中, 数据也显示, 校园商业街 中的每个行业都只被几家商家占据, 这进一步说明, 商业 街市场满足寡头垄断的市场结构。 由于寡头垄断企业之间存在很强的相互依存性, 使其 在经营上有着与其它类型的企业不同的重要特点, 即寡头 垄断者的某项决策会产生什么结果取决于其对手的反应。 因此, 寡头垄断者的竞争结果具有很大的不确定性。这一 点在现状分析中也已经体现出来。 最后, 有必要指出一点, 商业街寡头垄断是特殊条件 下形成的寡头垄断, 与严格意义上的寡头垄断之间存在着 一定的差异。下面就来比较这种差异性。 第一, 对于高校商业街, 不能简单的看成一个行业来 研究, 因为其中包括多种商品种类, 也就是存在多个行业, 在分析寡头垄断时, 必须将商品分类, 再进行逐个讨论, 也 就是说, 在这个市场中, 同时存在着多个寡头垄断的模式。 这是后面进行经济学分析的基础。 第二, 在寡头垄断市场下, 寡头厂商可以通过各种方 式达成共谋或协作。而在高校商业街市场中, 由于受到学 校政策、店铺地理位置的影响, 商家行为的影响力减弱, 而 共谋或协作也可能通过学校这一主体间接实现。 第三, 寡头垄断的市场存在明显的进入障碍。其中最 重要也是最基本的因素是这些行业存在较明显的规模经 济性。而在商业街这种市场下, 规模经济不明显, 而更多的 是政策带来的进入障碍。

2、对商业街寡头垄断的评价商业街寡头垄断的形成有其合理性, 也有不足之处: (1)商业街寡头垄断有其合理性 市场的产生具有其客观条件, 寡头垄断作为市场的一 种形式, 必定具有其存在的价值。商业街市场以寡

头垄断 的形式存在, 依赖于其特殊的背景及特点, 校园商业街是 校园整体的一部分, 其发展必须受到校园整体规划的影 响, 也必须被学校所管理和限制, 因此, 校园商业街市场的 寡头垄断现象是也存在其合理性: 首先, 校园商业街的规模有限, 它必须依赖于校园的 整体规划, 其地理位置、面积大小、市场大小、商品种类等 都不能完全以一般的市场方式进行运作, 学校的管理和限 制是不可避免的, 这也是造成其寡头垄断的一个重要原 因。 其次, 调查显示, 学校的商家分布比较合理, 渗透到消 费者需求的方方面面, 基本能够满足消费者的日常需求,

如果学校对商业街不进行任何管制和限制, 势必导致某些 行业的过度拥挤现象发生, 这无疑是对店铺这一稀缺资源 的不合理利用, 也无法达到资源的优化配置。 (2)商业街寡头垄断的不足 由于寡头垄断, 导致了商品的价格普遍高于均衡价 格、商家的服务态度不尽人意等问题的存在。从现状分析 中也可以看出这一点, 消费者满意度低、商家服务态度差 等都已成为商业街不得不面对的问题, 改善其状况迫在眉 睫。如何解决这些问题成为商业街研究的一个重要方面。 考虑到商业街市场的模式更多的是因为政策原因而 形成, 这一模式目前无法改变, 而且还将继续存在很长一 段时间。对商业街进行改善不是改变寡头垄断这一模式, 而是优化商业街机制, 尽可能减少寡头垄断产生的不利影 响, 构建一个商家、学生、学校三方和谐有序、健康发展的 市场。

四、改善高校商业街的方案研究

1、高校商业街市场上商品的经济学分类 必须注意, 在商业街这一市场上存在多种商品, 不同 的商品也具有其各自的特点。因此, 在改善商业街的研究 中, 难以提出一个全面的研究手段来同时阐释它们的共同 特点。笔者找到了一个方法来避免这个问题, 考虑到学生 更关注商品的价格这一因素, 因此将商业街市场上的商品 按需求的价格弹性分类后, 针对分类后的商品进行不同的 研究并提出不同的解决方案。 需求的价格弹性通常被简称为需求弹性, 它是指一种 商品的需求量对其价格变动的反应程度 。根据这一定义, 容易得出影响需求的价格弹性的因素[7]:

(1)消费者对商品的需求程度。一般而言, 消费者对生 活必需品的需求强度大且比较稳定, 受价格变化的影响较 小, 因而需求弹性小; 反之。 (2)商品的替代品数目和可替代程度。一般说来, 一种 商品的替代品越多, 可替代程度越高, 其需求弹性就越大; 反之。 (3)商品用途的广泛性。一般而言, 一种商品的用途越 多, 其需求弹性就越大; 反之。 从以上因素来看, 商业街的商品是可以按需求弹性进 行分类的, 笔者在这里笼统地将其分成需求弹性较小和需 求弹性较大两类。 在商业街上, 其商品种类包括日常生活用品、饮食休 闲类商品、文体商品、数码产品、服饰等。其中日常生活用 品、饮食类商品等需求强度大, 替代商品少, 用途单一, 需 求弹性也相对较小。而数码产品、休闲娱乐、服饰、文体用 品等需求强度小, 替代商品较多, 用途广泛, 需求弹性相对 较大。按这种方式分类后, 有以下几个好处: 需求弹性较小的商品, 受价格变化影响较小, 研究改 进方案时, 其重心就不必放在价格因素上, 因为在一定范 围内, 不管价格如何改变学生都会消费。因此讨论的问题 就可以简化为如何提高消费者的满意度, 即如何使消费者 从“不满意”到“满意”。在这种情况下, 这个市场上的供需 曲线是无法改变, 笔者更多的采用管理学和市场营销学中 的相关原理来改善现状。

需求弹性较大的商品, 受价格变化影响较大, 研究改 进方案时, 其重心应放在价格因素上, 因为学生可以选择 是否消费、多消费还是少消费, 所要解决的问题就是如何 使消费者从“不消费”到“消费” , 从“少消费”到“多消费”。 在这种情况下, 我们的方案重点是如何刺激需求, 改变市 场供需, 同时减小价格因素对消费者购买决策的影响。

2、根据不同类商品提出高校商业街的改善方案 (1)让消费者从“不满意”到“满意” 如日常生活用品、饮食类商品等, 此类商品的需求量 随价格变动的反应程度小, 即在一定的定价范围以内, 商 家即使抬高价格, 在一定范围内, 学生仍然会选择在校园 商业街内进行购买。 笔者提出

以下几点方法来改善运营状况: A.此类商家不应该将改善运营状况的努力集中在价格 竞争上, 而更应注重提升商家的外部形象和内部素质, 从 改善服务态度, 营造优良的服务环境, 树立商家信誉等着 手。在这一点上, 通过人员推销策略、广告策略、公共关系 策略[8]等方法来提高自身的外部形象, 如海报或网络宣传 的广告策略、赞助学生社团的公共关系策略。至于内部, 提 高员工职业素质、采取激励方式改善服务态度, 如培训、服 务与工资挂钩。 B.针对学生选择商家这一点, 应努力增加顾客和留住 顾客。在这一点上, 可以通过人员推销策略、提高顾客让渡 价值[9]、强化顾客的习惯消费心理、利用感情因素拉进顾 客与商家的距离等方式增加和留住顾客。感情因素在顾客 购买中也起重要作用, 商家可通过很多方法拉进顾客, 增 进顾客与商家间的感情, 已降低其他影响购买因素对顾客 购买选择的影响, 来最大可能地留住现有顾客。 (2)让消费者从“不消费”到“消费”和“少消费”到“多 消费” 如数码产品、服饰等, 此类商品的需求量随价格变动 的反应程度大, 即在一定的定价范围以内, 商家抬高或者 降低价格, 对学生做出是否在校园商业街内进行购买活动 的决策影响很大。 笔者提出以下几点方法来改善运营状况: 此类商家应将竞争的重点放在学生较为敏感的价格 上, 采用促销与促销组合[9]的市场营销策略。如选择在学生 消费活动相对集中的下午和晚上在进行各类促销活动。 就商品的可替代性, 商家应首先在这类商品上做好市 场细分和市场定位, 只有成功的定位才能为后来的决策提 供依据。如, 饰品类可细分为女生饰品、男生饰品、礼品等。 积极努力打造自身店铺特色, 运用品牌策略, 并针对 学生群体追求个性化的特点, 销售个性化商品, 进行品牌 化战略经营。如商家根据学生提供的意见, 增加学生需要 的商品种类, 满足学生对不同形式和外观商品的需求。

3、高校商业街的整体改进方案 在提出各类商品的改进方案后, 我们再来提出商业街 的整体改进方案。这里我们把校园商业街看作一个整体, 从学生、商家、学校三个主体出发来考虑, 目的是为了让学 生得到更好的服务, 让商家更好的运作和发展, 让学校更 有效地管理, 我们有以下解决方案:

第一, 建立学生、商家、学校三者之间的信息交流反馈 体系, 加大三者间的沟通与交流(如图 6)。具体操作可由代 表学生的组织、代表商家的商会和学校资产公司的专门部 门具体实行。

第二, 在调查访问中了解到, 因为信息的不对称性, 使 学生经常无法在学校购买到他们所需要的商品, 而往往这 种商品可以在校园商业街某一商家即可购得。基于这一现 象, 我们提出在学校公共媒体(如校园网)建立一个可以让 商家公布其商品种类和价格等信息的平台, 如建立一条网 络商业街, 使商家从单纯的实体店向实体店与网店相结合 的新型商店过渡, 充分发挥网络在信息交流反馈上的优 势。 第三, 引入评比机制, 可由上面提及的代表学生的组 织来组织全校学生按照一定的标准对校园商业街的各个 商家进行评比, 选出最满意商店和最不满意商店, 由学校 资产管理公司和代表学生的组织在全校公布, 促使商家提 高服务质量, 降低产品价格, 丰富产品种类。 第四, 针对学生对商业街整体服务满意程度不高的现 状, 可以看出商店员工业务素质有待提高, 因此有必要进 行相关业务培训, 提高商业街员工的职业素养, 提高店员 服务质量, 使消费者更满意。同时由于商业街地处理工大学, 也可以就近充分利用学校的教师资源来完成。 第五, 加强学校对商业街的管理, 如治安管理、卫生清 理等, 营造和谐的校园消费环境。 第六, 进行“大学生创业创意店”试点, 我们在调查中 发现, 目前学校中存在两三家商铺因为经营不善, 处于停 业或者关闭状态。这无疑是对店铺这一校园商业街稀有资 源的浪费。而同时在调查中我们也发现, 在学校商业街所 有的店铺中符合个性化, 特色化特点的店铺几乎没有, 而 个性化消费, 特色化消费正是学生消费群体所崇尚的。因 此笔者认为学校可以对闲置的店铺进行试点, 将其以较低 的店租提供给学生, 并在政策上进行扶持, 如提供培训, 创 业贷款等, 充分利用学校的专业优势, 如生工、食品、设计、纺织等一批特色专业, 鼓励学生开办诸如个性服设、兴趣 烘培

等个性店面。在丰富学生课余生活同时, 增长社会经 验, 活跃校园气氛, 彰显学校特色, 为解决学生就业创业问 题开拓一条新的思路。

资本和优势, 让自身品牌强大起来。 准确定位, 实施差异化战略 差异化战略所体现的是产品或服务的不完全替代性, 也就是本企业的产品或服务在某方面是竞争对手不可替 代的。现阶段, 化妆品行业的产品同质化现象严重, 如何做 好市场营销这个文章, 已成为企业取胜的重中之重。要在 激烈的市场竞争中获得优势, 就要在产品、销售渠道、促 销、宣传、品牌等方面实施差异化战略。实施差异化战略的 前提是知己知彼, 准确定位, 抓住竞争对手的薄弱环节, 以 己之长攻彼之短, 从而在顾客心中塑造产品的特定形象, 使消费者了解产品的特质, 进而与竞品区别开来, 形成他 人难以复制的竞争优势。

推荐第5篇：关于漳州二路商业街的调查报告

关于漳州二路商业街的调查报告

青岛大学 2012级广告学

一、调研目的

通过搜集，查阅，实地调研等方式，了解漳州二路路的商业规划，商业形态，为自己的创业选址做准备。

二、调查准备

1、选择调查范围

漳州二路商业街——街道店铺及当天消费人群。

2、调查街区的选取原因

漳州二路是青岛很有名的一条商业街，其中以他的日韩料理店居多最为出名很多人会慕名而来。

漳州二路距离麦凯乐、佳世客商场很近，距离香港中路繁华路段也很近，人流量也较大。

交通也比较便利。可乘坐222路; 309路; 369路; 374路; 503路环线空调，在书城站下车。

可乘坐公交车：104路、110路仰口线、110路北九水线、110路卧龙线、125路、208路环线、222路、225路环线、232路环线、31路环线、33路、304路、309路、311路、316路、321路环线、363路、501路、604路环线，到辛家庄下车。都可以很方便的走到漳州二路。

且从上图地图可以看到，修建中的2号地铁线在运行之后更能大大的提高到漳州二路的方便性。青岛地铁2号线一期工程线路途经市北区、市南区、崂山区、李沧区四个区。全线共设车站22个 ，均为地下站。建设范围起自泰山路站，止于李村公园站。线路经泰山路站后，沿辽宁路、台东一路经海信立交桥后拐向延安三路南下；至香港路后线路向东过市政府、远洋广场、辛家庄、麦岛、青岛大学、啤酒城后，线路向北拐向深圳路，过汽车东站后线路沿规划路向北进入枣山路，过李村后线路沿夏庄路北上至李村公园。可以让距离漳州二路较远区的人也能方便到达。 漳州二路附近的学校也比较多，如青岛五十七中、青岛大学附属中学等。这点符合自己想要开办的店面要求。且离本校也不算太远，调查方便。

另外还从地图可以看出漳州二路周边有中环国际公寓、鹏程花园、绿岛花园、碧瑶湾、永乐花园等众多小区，消费水平较高。

三、调查过程

漳州二路大部分店面为餐饮店，而其中最为有名的是各类日韩料理店。还有部分便利店和极少数买衣服的店面。

通过走访漳州二路商业街，发现来到这里的消费者基本都是冲着这条街上的吃的来的。所以我认为漳州二路基本已让消费者形成固定模式——来这儿是因为要吃好吃的。而且这里的很多店面并不大。因此我想在这里再去开其他类型的店面并不合适，因为可能大家并不会特意记住这一个夹在饭店中的其他店，除非他做的很大，而这里店面较小，大的店面也基本都是固定的连锁店面。不一定能得到大店面是第一，想把店面做大需要时间金钱比较费力是第二。那么就需要再开一个餐饮类的店。但是漳州二路的饭店如此之多，而且很多还是具有很多回头客的打出名气了的日韩料理店。如果想再开一个，一定要具有特色，能让顾客记住并愿意再来吃或特意来吃。

那么，既然已经有了日韩料理的底子，就是说大家都知道吃和日韩料理有关的东西就可以来漳州二路，那我开的店也可以借这个名头。说道日本会想到动漫，说道韩国会想到韩剧。既然漳州二路附近也有不少学校，且交通便利很多其他地区的人可以方便到达，于是决定要开的是一个动漫主题的餐饮店。

网上资料搜索调查漳州二路的餐饮店的人均消费得到以下数据——

观察法调查漳州二路午餐时间就餐人群对饭店的选择情况——

20元以下的店基本都是如馄饨、小面店还有一些类似于丹香蛋糕店（由于单买面包的较多会算便宜）、某些小饮品店等，20-40的店是普通的饭店。40元以上甚至有100元以上的很多就是日韩料理店了，根据规模大小价格不同。

而在调查时间段即午餐时间内，大约三分之二去漳州二路吃饭的人都选择了日韩料理店。

说明真正想去漳州二路吃日韩料理（除了吃小的寿司店），价格并不是太低。如果针对于学生来说，来漳州二路吃日韩料理可能只是偶尔光顾。

问卷法调查漳州二路午餐时间就餐人群对饭店的选择主要考虑因素——

问卷要求最多可选两项。从上图调查结果可以看出，消费者对饭店的选择最主要看中的还是食物的美味程度和价格是否合适。其次就是餐厅的整洁干净程度，也就是食品安全问题。

问卷法调查漳州二路午餐时间就餐人群对动漫主题餐厅的接受程度——

从调查结果可以看出，能接受和态度无所谓的人占了大多数。能接受的人群大部分是调查当天去漳州二路吃饭的学生以及较年轻的群体。他们对动漫的了解程度和喜爱程度较大。而不接受的多为家长，询问他们理由的时候他们的回答是孩子太多时间放在这些与学习无关的事情上，已经够头疼的了，再有这种餐厅岂不是更要花钱做些没用的事。选择无所谓的人群表示只要东西好吃，或者有好玩的东西，来吃饭也是很好的。

问卷法调查漳州二路午餐时间就餐人群对动漫主题餐厅的人均消费预期——

通过调查结果可以看出，消费者较为接受价格40元以下人均消费。分析原因为大部分喜欢动漫主题餐厅的人是学生，消费能力不会太高，而成年人尤其是学生家长则认为没有必要花太多钱在动漫主题餐厅吃饭上。

四、调查后结合创业想法分析

（一）背景分析

1 主题餐厅的概念及发展

主题餐厅是以某个主题作为吸引标志而建设的饮食场所，在这个场所里，将这个主题融入到了餐厅的各个方面，从装修布置风格到餐具造型、餐饮名称等。其运作模式主要是依靠其独特的主题文化来吸引顾客，从而实现盈利。

主题餐厅最早是源于20世纪五六十年代的国外，一般而言，是以吸纳好奇心强的年轻消费群体为主。中国的主题餐厅则是兴起于20世纪90年代后期，以模仿国外成功模式为主。由于主题餐厅的创意非常吸引人，而且又是聚集了一群具有相同兴趣爱好的人，享受美食之余，更可以认识朋友，分享乐趣，因而收到了一部分特定消费群体的喜爱。

如今我国的餐饮市场非常庞大，新兴的主题餐厅也是很多投资者的理想加盟项目，一些有个性特色的主题餐厅越来越受欢迎。开一家主题餐厅是投资者不错的选择。

2 动漫主题餐厅的发展

与别的动漫衍生行业一样，动漫主题餐厅的是将动漫与餐饮相结合，赋予了餐饮业新的生命，因而动漫主题餐厅在国外也蓬勃的发展着。动漫餐厅是将动漫与餐饮相结合，因而，很多的动漫餐厅里设置动漫游戏竞技、动漫爱好者互动、定期举行各种各样的动漫活动等，动漫爱好者可以在满足兴趣爱好的同时，美美的进餐。

（二）整体分析

1、消费人群

不可否认动漫主题的主要消费人群是学生和年轻群体，但我们的眼光不能只放在他们身上。通过上面的调查，我们可以发现——第一，大部分人还是可以接受动漫主题餐厅的，如果餐品美味，那么即使是不喜欢动漫的人也可以考虑来吃饭。第二，家长对动漫主题有着极大的偏见，而我们却可以利用这一点，改善一下家长的固有观念，还可以从而缓解家长与喜欢动漫的孩子的关系。

2、竞争对手

青岛的动漫主题餐厅很少，竞争威胁并不是很大。

3、如何运行

动漫主题餐厅，顾名思义，是以动漫为特色文化主题来吸引消费者光顾，因而，餐厅内的绝大部分都应该与动漫有关。功能区已经与传统的餐厅有着天壤之别，会划分为漫游交流区、动漫最新杂志阅览区、动漫涂鸦区、动漫动态公告栏、漫友留言区、动漫展会信息等。这些特色功能区的划分设立充分考虑了于餐厅主旨相契合，与消费群体的定位相一致。除此之外，消费者还会考虑到动漫主题餐厅的产品价格、装修设计、服务水平、环境气氛、产品特色等等诸多的因素。

主要想法有一下几点：

（1）确定大主题时常变换小主题

说到动漫餐厅的主题，在大家的印象中，许多餐厅的格局一旦确定后，一般不会轻易改变，这对于消费者而言，就缺少了新鲜感。在策划动漫餐厅时，可以先确定一个大主题，比如是日系的动漫餐厅，然后再根据这个大主题不定期地对一些小主题做变换。举个例子来说，现在推出《火影忍者》的主题，那么餐厅内的餐具、菜式、装饰画等都以它为版本制作；差不多维持半年时间后，可以推出《海贼王》的主题，然后菜式、餐具等也都做相应的调整。 （2）特色菜品

除了装饰是动漫特色，还可以将动漫里画出来的菜还原出来，当然这个并不是所有的菜品都可以还原，要像还要味道好就需要研究，一旦研究出来就可以成为餐厅的特色菜品。 （3）动漫公告栏 这个公告栏是可以随时更新动漫资讯的，可以为动漫爱好者提供动漫更新、漫展信息等资讯的地方。 （4）动漫涂鸦区

动漫涂鸦区是为爱好动漫且爱好画画的人群提供的展示场所，可以现场涂鸦，也可以将自己完成的作品放在店里展示。 （5）动漫推荐区

这个区域是可以让动漫爱好者站在台上通过自己的演讲将自己喜爱或者想要推荐的动漫介绍给大家。

现在的很多的动漫爱好者是“宅”一族，他们不愿意出门，也不愿意和人交流，更别说站在台上演讲。而他们的父母也会因为这一点，不希望孩子继续喜欢动漫。通过这个活动区域，可以鼓励很多动漫爱好者锻炼自己的胆量能力和口才，毕竟和有共同语言的人聊自己喜欢的事情是每个人都愿意做的，说多了就一定会为以后在其他方面起到作用，什么东西也是通过时间积累、通过最简单的事情开始的。父母也可以陪着孩子来，看一看自己的孩子的表现，或许他们会因此了解自己的孩子为什么喜欢动漫，也会理解孩子的心情，不仅能让关系拉近，还有可能让父母也进入动漫的世界。 （6）周边推出

另外可以在餐厅内推出一些动漫主题的周边产品，包括动漫书、动漫影碟、动漫公仔、动漫文具等等。这样一来，应该会有越来越多的热爱动漫的消费者，愿意把聚会地点放自己喜爱的动漫主题餐厅里，店面的名声也就会越做越响

推荐第6篇：商业街景观设计

商业街景观设计

根据智地网上面余源鹏房地产大讲堂中相关资料整理得出商业街景观设计5大要诀:

【要诀1】台阶是破坏步行节奏的元素，要尽量采用平缓的坡道替代。

【要诀2】商业街在看重市场需求、看重客流量带来商业氛围的同时，更应该重视消费者的心理感受。

【要诀3】对于商业街来说，小的尺度会让人感觉舒服、亲切、有安全感。

【要诀4】只有有了使人轻松愉悦的气氛，才能使人能长时间留在商业街，如果消费者感觉压抑、冷冰冰的，则会迅速逃离。人的留驻会使商业气氛浓厚，否则会相反。

【要诀5】建设商业街，空间感觉应是人站在中间，知道自己所在位置，路程有多远，要让消费者充满安全感，感觉自己所处的环境充满人情味。

智地网出品

推荐第7篇：旅游商业街

组员：05080233詹俊义

05080232周昌利

05080229陈正茂

05080337张骏成

05080237陈润林

04080111周诚

旅游商业街

一

定义

源于国外，英文为Recreational Busine District，缩写为RBD，也可译为“旅游商业区”、“休闲商务区”等。建立在城镇与城市里，由各类纪念品商店、旅游吸引物、餐馆、小吃摊档等高度集中组成，吸引了大量旅游者的一个特定零售商业区。

国外相关定义

所谓的RBD就是为季节性涌入城市的游客的需要，城市内集中布置饭店、娱乐业、新奇物和礼品商店的街区。

二

旅游商业街的特点：

1.功能全。2.品种多。

3.分工细，专业化程度高。4.环境美。 5.服务优。

三

国内研究

在国内学术界，保继刚（1995）在探讨深圳华侨城城区发展模式时，提出以旅游业（主题公园）带动城区全面发展，使该区域发展为一个旅游商业区（RBD），这是第一次在国内的城市与旅游研究中运用RBD的概念，并预见它可能成为新的城市功能区。

四

中国目前已经形成城市RBD雏形的地段

1 青岛香港中路地段 2江苏南京夫子庙地段 3上海城隍庙地段 4广州天河城地段

5广东中山孙文西路步行街 6广东惠州步行街

7深圳华侨城及珠海九洲城地段等

参考文献：StephenL.J.Smith（1990） 《游憩与闲暇研究的概念词典》

C.Stansfield和J.E.Rickert （1970）国外定义 案例研究

北京王府井

一

简介及发展历史

王府井大街北起美术馆东街，南至东长安街。元称丁字街，街在当时属于最宽的一类，阔二十四步。明永乐十五年（公元一四一七年）街东侧曾建十王府，遂名十王府街。清称王府井大街，因临街曾有王府所用甜水井而得名，光绪三十一年修筑了石渣路。民国间此街分三段，北段称王府大街，中段称八面槽，因该段有清乾隆时为官员饮马而设的八个石槽而得名；南段称王府井大街。一九三五年修成了北京市第一条柏油马路，一九四九年中华人民共和国成立后沿用旧称，一九六五年更名人民路，一九七八年复名王府井大街。

二

整体规划

王府井大街的整治规划，将其定性为“北京商业第一街”，商业风格以“现代”、“新潮”为主，整治改造后的王府井大街，从金鱼胡同到与长安街相界的南口，810米长略呈波浪型的大街两侧分布着十二个大型商场，除原有的百货大楼、工艺美术大楼、穆斯林大厦、外文书店、协和商场、新东安商场外，还新建了百货大楼新楼、东华服装、明辉大厦、好友世界、丹耀大厦、东方广场等六个大型购物娱乐商务综合性商厦，大型商场一条街的格局在北京可谓是独一无二的。

三

王府井商业街区功能分区

王府井商业街将划分为文化艺术区、旅游服务区和购物休闲区三大特色区域。 1文化艺术区

拟建王府井商业博物馆

【范围】灯市口大街以北至美术馆、三联书店一侧。 2旅游服务区

引进知名旅游服务机构

【范围】王府井大街以东，灯市口大街南北两侧。 3购物休闲区

中低档专卖店逐步退出

【范围】从东华门大街到王府井小吃街，从金鱼胡同到东单三条。

参考文献：《王府井商业规划》

上海南京路步行街

一 历史沿革及建设背景

南京路已有100多年的历史，它的前身是“派克弄”，1865年正式命名为南京路。1908年，南京路开通有轨电车，路面采用铁藜木铺设，其后的20~30年间，南京路迎来了历史上第一个发展高潮，即由原来的小商摊、小商店转向大型百货商厦，相继建成了和平饭店、四大公司、国际饭店等建筑，为南京路日后的发展奠定了基础。90年代，随着我国的改革开放，南京路出现了第二次发展高潮，纷纷建起新型的综合性商业楼，使南京路的面貌有了翻天覆地的变化。1995年7月15日，南京路实施周末步行街，拉开了南京路功能开发的序幕。

南京路步行街的设想已经形成了多年，但由于南京路是上海市主要的东西向交通干道，其周围又没有相应的道路取代其交通功能，因此该设想一直未能实现。1997年，黄浦区人民政府斥资完成了九江路河南路—西藏路的拓宽工程，继而于1998年拓宽辟通了天津路四川路—浙江路，1999年又将九江路辟通延伸至南京西路黄河路口，另外大容量公共交通地铁二号线当时也即将竣工通车，步行街正位于地铁河南路站和西藏路（人民公园）站的区间段上，这些都为南京路步行街的实施创造了条件。

二 设计简介

1指导思想 学习借鉴国外商业街建设的成功经验，充分展现上海作为国际大都市的形象特色，继承和延续南京路商业街的历史文脉，以人为本，用现代的设计理念和技术手段创造出具有鲜明时代特征的城市商业环境。

2功能定位 南京路步行街的建设要体现时代特征、中国特色、上海特点，要把南京路建成集购物、旅游、商务、展示和文化五大功能为一体的全天候步行街。

3设计原则 南京路在100多年的发展过程中，造就了各种风格的建筑，而且建筑物高低错落，建筑界面凹凸不齐，广告招牌大小不

一、形式各异，由于道路拓宽，还留下一段骑楼。但正是这种无序中的有序，为南京路带来了其特有的生动场景。因此，在步行街设计中应尽量保持和发挥这种特性，步行街的路面铺设、家具小品布置应简洁有序，使无序和有序有机地结合。

三 完善和发展

南京路步行街一期工程完成后，规划向东延伸至外滩、向西延伸至黄河路，全长1.9km，分两期实施。

附：上海南京路功能结构分析图

参考文献：严伟

刘艳

《上海南京路步行街设计》

功能结构分析图来自：赵冰

广州北京路步行街

简介：北京路位于广州市传统城市中轴线上，是历史上最繁华的商业集散地，属于市级商业中心区，是商业网点（包括商业街和大型零售网点）人流最密集的地区之一，聚集了千年御苑、千年船台、千年古道、千年水闸、千年古寺等5个千年以上、具有极高历史文化价值的旅游资源。

一 规划原则

(一) 以人为本原则

(二) 与城市规划相协调原则

(三) 提升区域综合竞争力原则

(四) 规划的指导作用和市场配置资源的基础作用相结合原则 (五) 突出历史文化特色原则

(六) 经济、文化、生态效益统一原则

二 空间布局

（一）布局原则

1．延续传统历史文脉，商贸旅游与文化和谐发展的原则 2．构筑大北京路商圈，培育“内精外强”商圈格局的原则

3．尊重现有街区风格，科学引导功能分区的原则4．重视现代休闲体验，传统、时尚与品牌并举的原则

（二）功能分区

（1）北京路步行街段（省财厅－文明路口以“千年古风”为规划设计理念。以北京路步行街及其延长段为核心，依托千年文化遗址和骑楼建筑特色，展示商街传统文化风貌，力争打造成为5A旅游景区的精华部分。

（2）北京路中段（文明路口－万福路口）以“时尚先锋”为规划设计理念。利用地铁交通快捷、人流量大的特点，依托大型项目引入若干时尚购物娱乐的旗舰店，同时复兴高第街的文化和商业内涵。

（3）北京路南段至沿江路（万福路口－沿江中路）以“珠江风情”为规划设计理念。依托珠江水文化和近代文物遗址，引导都市夜间游憩休闲活动，打造沿江特色休闲游憩带。

参考文献：广州市越秀区信息网

附件：

北京王府井功能布局分区示意图

相关图片

上海南京路功能结构分析图

广州北京路步行街相关图片：

推荐第8篇：商业街调查

商业街调查

亲爱的同学： 你

好！我是设计与艺术学院产品设计专业的学生。为了更好的了解消费者需求，明确时代广场商业街的发展方向，特别展开这次调查。非常感谢您抽出时间填写这份调查问卷！

1.您的性别？ [单选题] [必答题] ○ 男

○ 女

2.您的年级 [单选题] [必答题] ○ 大一

○ 大二

○ 大三

○ 大四

3.在商家的各种促销方式中，你最喜欢的三种是？ [多选题] [必答题] □ 直接打折

□ 满一定金额送代金券

□ 满一定金额直接减现金

□ 满一定金额送会员卡或积分

□ 满一定金额抽奖一次

□ “买一送一”的活动

□ 满一定金额送赠品

□ 其他

4.你认为商家在节日进行促销的原因是什么？ [多选题] [必答题] □ 所售商品快过有效期

□ 节假日拉动消费

□ 商家为了清理库存

□ 回馈顾客

□ 薄利多销，赚取更大的利润

5.你通常在商业街购买什么类型的商品？ [多选题] [必答题] □ 饰品

□ 化妆、护肤品

□ 衣服

□ 其他

6.你多久会去一次商业街购买物品？ [单选题] [必答题] ○ 一周2-3次

○ 半个月2-3次

○ 一个月2-3次

○ 几乎不购买

7.你到商业街购买商品，主要看什么？ [单选题] [必答题] ○ 质量

○ 价格

○ 服务态度

○ 其他

8.你如何评价商业街？ [单选题] [必答题] ○ 优秀

○ 满意

○ 一般

○ 比较差

9.你认为商业街的价格合理吗？ [单选题] [必答题] ○ 合理

○ 一般

○ 不合理

10.你认为商业街内商品种类选择性如何？ [单选题] [必答题] ○ 比较多，想买的都有 ○ 一般，有些想买的没有

○ 比较少，想买的常找不到

○ 很少，想买的东西都没有

11.在商业街消费，你能接收的价格范围是？ [单选题] [必答题] ○ 50元以下

○ 50-100元

○ 100元以上

12.您觉得商业街有什么需要改进的？ [多选题] [必答题] □ 员工的服务态度

□ 店铺的环境

□ 营业时间

□ 商品种类及数量

□ 价格

□ 质量

推荐第9篇：商业街定义

商业街的基本思路

要解决的问题

解决商业街的繁华气氛与别墅的宁静气氛之间的冲突问题。

解决商业街车行交通空间与步行交通空间的隔离问题。

解决商业街的平直单调，感觉很长，很枯燥的问题。

解决商业街的历史人文记忆的缺乏。 总体构思

以景观意境为线索，遵循“以人为本”的原则，运用轴线对称布局，采用点，线，面成景的方式，参照所处位置及不同功能分割空间，营造一个多功能的，舒适的，令人愉悦的具有浪漫气息的娱乐购物，文化休闲的街道环境。 构思的基础

运用以景观意境为出发点，寻找适宜的尺度，通过空间变化的重组，营造一条生长出来的街，通过各种元素，铺地、雕塑、喷泉、植物来解决商业街的标识性。

街是人们行走，徜徉、休息、交流的开放空间，所以区分空间，使人与车的矛盾得到最大解决，通过高差解决人车分流。 交通分析

运动与通路：

设计中充分考虑人的运动心理，把紧张的运动与放松的运动有机的结合起来，沿散步道给人们提供一个可以曲折，延长的运动线路，放松休闲的观赏景观。

使设计更加人性化。确定适当距离的关键不仅是实际的自然距离，更重要的是感觉距离，通过景观节点的设置，景观设施来丰富人们的视觉感受，单调平直呆板的街道虽然很短，人的心理感受距离却很长。

人车分流：

通过竖向的变化，使行车道路与人行处于不同高差，人在商业街的购物会感觉安全，真正营造一个休闲，自由徜徉的街道环境。

空间分析

一般商业街的尺度，都控制在8－12m左右，而这又是针对两侧都是店铺的商业街，在商业建筑前约19m宽的范围内，要满足停车，行车，还有步行的功能，所以商业街前面的步行街尺度定为5m宽，又考虑到车行对人流的影响，利用竖向高差的变化将其划分成两个不同的空间。在根据建筑的轴线在相关节点上设置种植坛形成景观序列，根据建筑的收放控制台阶的收放。 景观节点

以景观意境为线索，按其所处位置的不同及功能的不同，大小设置三大景观区，它们既相互联系又具统一性，通过轴线的控制来实现。三大景观区为:入口广场与商业街区，旱喷泉广场区，邻水大草坪区,分别满足人们的购物娱乐，休闲的功能，动静分区的过渡功能，人们交流休息思考冥想的静态活动功能。 色彩分析

建筑的立面以梨黄（明亮）为主色调，门窗饰线，铁艺栏杆用白色或木色，建筑功能入口用骑楼来区别，色彩为红色砖墙（仿红色砖墙瓷砖），其整体为明亮的暖色调。设计的铺装，小品，附属设施等都采用暖色调设计，形成从色彩上达到统一的效果。 停留区域与心理学

边界效应理论指出：森林，海滩，树丛，林中空地，建筑广场的边缘，建筑的凹处，柱下等使人们喜爱停留的区域。我们在商业街设置休息的座椅，给人们提供驻足，停留，停下来与人交谈，停留一段时间的动作诱因。 处于边缘或背靠建筑物的立面有助于个人，团体与他人保持距离，是人们安全心理的需求所致。我们要尽量创造多层的边缘。

人的活动是从内部和朝向公共空间的的中心的边界发展起来的，通过孩子们总是现在门前聚集一会，然后在开始游戏并占有整个空间。

弯曲的街道使步行变得更加有趣，且对于减少少风力干扰方面是有益处的。 变换的街道空间，小型广场的穿插使步行网络的心理距离变短了。 人在步行时都爱抄近道，人们走捷径的愿望是非常强烈的。 哥本哈根的一处广场记录，每一个人都沿最短的线路穿过广场。 开场空间中的步行线路，横穿空间中心是不舒服的，空间的边缘既可以体验到大空间的尺度，又能欣赏道街道或空间边界的细枝末节，令人赏心悦目。台阶是打断步行节奏的破坏元素，我们采用平缓的坡道替代。

商业街入口广场

避免目的地路程的一览无余，更要避免可见目的地而不得不绕行。可见目的的时要遵从简捷的原则。规划的直角使用功能是不方便的。这个聚集包括购物，娱乐休闲和享受生活！

商业街的理想气氛应该是使人觉得亲切、放松、平易近人、有人情味，使人有愉悦的消费心情，而不是单纯的行走空间，人们在其中流连的过程本身也是一种体验和休闲！

入口广场除了应该烘托建筑的特色与气势，更应该是一个适合人们停留的、开放的，水与绿地交融的公共休憩场所。 规模特点

商业街规模大小不一，和经营的商品的类型有关，比如，经营服装的商业街和经营建材的商业街其规模可能会有较大的差别。但商业街的规模必须体现市场需求和所经营的商品适合的经营规模。如果一个商业街盲目追求规模效应，那么商业街将会面临市场承接力不够引发的经营困境。 规划设计特点

沿街两侧布置商铺，单层建筑居多；商业街可以是一条街，也可以是一条主街，多条副街；商业街的长度不能太长，超过600米，消费者就可能产生疲劳、厌倦的感觉。一个商业街项目到底如何进行规划设计，如何把握规划设计准则，对于开发商来讲是一个重要的问题。 名称特点

专业商业街的名称往往体现商业街所在的位置和所经营的商品类型两大要素。专业商业街会节省商铺经营者的市场成本，例如北京三里屯酒吧街，消费者从其名称就可以得到他们所需要的信息，便于消费决策。

推荐第10篇：商业街管委会

商业街管委会“四抓”促党建工作上新台阶

（栾超）

商业街管委会，在上级党组织的正确领导下，积极探索新形势下机关党组织围绕中心、服务大局，发挥作用、体现优势的新途径新办法，努力丰富创建工作的内涵，推动创建工作实现新发展，开创新局面。

一、抓配强配优党务干部队伍，着力为党建工作提供组织保证。做好机关党建工作，关键在人，关键在建立一支精于业务、善于协调、乐于奉献的党务干部队伍。一是选准用准党务干部。党务干部是党务工作的“领头人”。 “领头人”选好了，党务工作就有了充分的保证；反之，就有可能软弱涣散。在配备党务干部时做到三个结合，即组织意图与个人意愿的结合，能力素质与专业特长的结合，工作经历与发展方向的结合，把最优、最好、最合适的同志选拔到党务工作岗位上。目前，机关共有党务干部4名，占机关干部的33%，初步形成了一支坚强有力的党务干部队伍。二是培训提高党务干部。针对党务工作的重点、难点问题，“请进来、走出去”，学习借鉴兄弟部门的先进经验，积极开展形式多样、生动有效的党务工作培训，进一步坚定党务工作信心、拓宽党务工作视野、增强党务工作能力。三是培养用好党务干部。把党务工作作为培养锻炼干部的平台。在配备党务干部时，有意识把优秀年轻干部放到党务工作岗位上去磨练、去摔打，增强组织协调能力，丰富全面工作经验；有计划地实行党务干部与行政岗位干部进行轮岗交流，让党务干部得到多方面锻炼，成为多面手的复合型人才。在提拔使用干部时，优先考虑具有党务工作经历的干部。近两年提拔的干部中有80%从事过党务工作。

二、抓建立完善党建工作机制，着力为党建工作提供制度保证。做好机关党建工作，很重要的一点就是建立健全一套具有地方特色、适应监管工作，责任明确、领导有力、运转有序、保障到位的工作机制，推动机关党建工作又好又快发展。一是落实领导负责制。始终把机关党建工作摆在突出位置，实行“一把手”工程，党组对本单位党建工作负总责，党组书记担任机关党委书记，分管领导担任机关党委副书记，配备专职机关党委副书记。定期召开党组会议，听取机关党建工作情况汇报，研究解决机关党建工作问题，督促完成党建工作各项任务。二是完善目标责任制。按照上级党组织的要求，结合自身实际，每年确定党建工作重点任务，列入各单位、各处室工作目标责任书，明确责任主体，实行目标管理。党组在研究确定全年重点工作推进目标时，坚持把机关党建工作列为重要内容，并实行“一票否决”。三是实施党建巡查制。每个季度，组织开展对基层单位、机关处室党建工作的巡查，重点是对执行上级指示决定、落实党建工作制度、推进党建重点工作等进行检查，及时纠正不规范行为，确保各项工作落到实处。

三、抓探索创新党建工作模式，着力为党建工作提供活力保证。做好机关党建工作，就是要以改革创新精神不断研究新情况、解决新问题、总结新经验、创造新业绩，使党建工作始终充满生机与活力。一是在“融”上下工夫，创新共建模式。打破垂直管理部门的思想束缚，主动融入地方，做到思想上靠近，行动上接近，工作上贴近，主动接受地方党建工作部门的领导，积极寻求地方党建工作部门的支持，大力加强与横向地方部门的沟通联系，组织开展与社区学校的共建共创，取长补短，共同进步。二是在“合”上下功夫，创新组织模式。在人员较多、力量较强的处室单独组建党支部，将职责相近、任务相似的处室组成综合党支部，切实解决党建工作和业务工作的矛盾，保证了党建工作的开展。人员配备实行一人多职、交叉兼职，整合人力资源，达到齐抓共管的效果，提高了党建工作的执行力。坚持将党的建设与业务工作同步规划、同步实施、同步考核，形成了党政工作合力。三是在“新”上下工夫，创新监管方式。在全省系统率先建成并使用行政执法电子监察系统，实现了对行政执法行为的事前、事中、事后的全程、实时监控，有效规范了各类行政执法行为，筑起了反腐倡廉的铜墙铁壁。大力开展“清廉药监事、清正药监人”主题廉政文化活动。组织党员干部读廉文、唱廉歌、写廉语、看廉片、建廉政墙，在办公平台上开设廉政文化专栏，实现廉政文化建设与机关文化建设的良性互动、无缝对接，营造了无处不在的廉政氛围。四是在“实”上下功夫，创新活动形式。开展“学习型、创新型、服务型”党组织创建，扎实推进强基工程，提高了党组织的战斗力；组织“实践科学监管、实现创新发展”思想解放大讨论，在思想上实现了从“为谁监管”到“怎样监管”的转变；开展“机关作风与效能建设自省日”活动，组织党员干部走进“南京路上好八连”，体验了军营生活，锤炼了过硬作风；实施内部管理集中整顿活动，强化了内部管理，提升了机关的整体形象；部署“争当学习型监管干部”活动，组织以讲促学、周末讲堂，营造了良好的学习氛围；选树党建工作示范点和共产党员先锋岗，以身边的人、身边的事教育人、影响人，发挥了先进典型的示范引领作用；深化和谐机关创建，坚持领导与群众结对谈心，深入细致做好思想政治工作，形成了聚精会神抓监管、一心一意谋发展的生动局面。

四、抓改善民生服务发展，着力为食品药品监管提供和谐环境。做好机关党建工作，就是要把改善民生、服务发展作为机关党建工作的重要内容，作为党建工作围绕中心、服务大局的切入点和突破口，抓紧抓好，抓出成效。一是全力以赴服务群众。近年来相继开展了“清理家庭小药箱、为民服务送健康”、“饮食用药、安全伴你行”和“党员志愿服务日”等活动，得到了广大群众的认可，连续获得无锡市优质服务品牌。在全市100多个城市社区、农村乡镇建立固定的服务基地，定期开展活动。发挥部门优势，帮助结对扶贫村创办药品生产企业、发展科学养殖项目。党员领导干部率先垂范，与贫困家庭、贫困学子结对助困、助学。二是恪尽职守服务企业。组织党员干部开展“进企业为企业服务、帮企业解难”活动。领导带队深入企业、深入一线，听取意见建议，了解发展难点，全力排忧解难。三是竭尽全力服务发展。围绕改善发展环境，组织机关党员干部深入讨论“社会大发展、我们怎么办”、“实现新跨越、机关怎么办”，进一步增强了为经济社会发展服务的意识，改进了机关作风、提高了服务水平、增强了机关效能。

第11篇：商业街策划

[center]第一部分 市场分析[/center]

一、项目概况：

本项目地处繁华的大西路及斜桥街的交界口，地理优势明显，其总占地面积17093m2,由两栋18层电梯公寓和临街商铺围合而成。

二、项目SWOT分析：

优势分析：

1） 区位优势： 位于商业繁华地，其商业资源优势无可比拟；

2） 配套优势：周边商业、教育、医疗等生活配套一应俱全；

3） 交通优势：本项目交通便利、车流量及人流量较大

劣势分析：

1） 消费群劣势：高层物业还没有被大部分人认可，如何转变消费观点是关键；

机会分析：

1） 市场机会：高层建筑是未来发展的趋势，通过新闻媒体的推广能将此理念灌输于消费群体，从而

为营销造势；

2） 稀缺性：本案为镇江第二个高层电梯公寓，对于树立项目品牌是一次绝好的机会；

3） 隐性机会（引导消费）：对于镇江本地，已有开发商修建高层，而本项目对于消费者的引导也

就会更加容易一些（采用跟进战术，对于自己而言降低了成本）；

威胁分析：

1） 潜在竞争威胁：潜在存在一些地块，其开发商拟修建高层，而对于市场存观望态势。而一旦本项

目的成功推出，其可能会一哄而上，从而构成竞争威胁。

2） 消费者的认知程度不高：如何引导消费，让更多的人予以关注是化解本风险的唯一途径（可以通

过新闻媒介、广告宣传推广）。

通过上述分析，在本项目中优势和劣势共存，机会和威胁同在，如何化劣势为优势，如何最大限度的规避风险，并挖掘本项目所具有的所有机会，如何将本项目的各种资源全面整合将成为本项目成功的关键。

三、项目定位及USP导向

我司经过多年的实践，并对于各地项目进行的深入研究，认为本项目前景良好，且本案也已具备定位高档的基础；同时这作为高层电梯公寓的发展也是一条途径，如万科在深圳开发的目前中国最为豪华的“俊园“的成功正是基于对成功人士这种新的住房需求的准确判断。

因此本案定位的总原则是：塑造镇江标志性住宅

以下是具体的市场定位实施：

① 形象定位

1） 优良的建筑品质---------以建造镇江高档电梯公寓为目标，品质自然有保证；

2） 品位CLD生活---------概念创新

3） 情感享受---------高档生活社区满足你情感的需要（成就感）

4） 文化社区---------位于众多学校的环抱之中，其文化教育氛围浓郁

② 功能定位

1） 自由空间、自由组合---------框架结构设计

2） 投资潜力大---------地处繁华地段，未来的“湖南路”

3） 生活的便利---------电梯为小孩、老人的出入带来了方便

4） 尽享都市繁华---------坐拥繁华景象（高层建筑）

③ 品牌定位

通过对本项目的整合推广，使本项目成为镇江市品牌项目，而使开发商也成为明星企业，从

而达到双赢的目的。

项目“USP”的提炼

通过对于项目的分析以及市场定位，我司认为如何提升项目的“USP” （Unique Selling Proposition，即独特销售主张）是关键。

● 突出功能诉求，以项目功能特点来提升USP；（黄金地段、全框架结构，任意分割组合）

● 高位嫁接，从形象上提升USP；

时尚性（外观设计的前瞻性）

舒适性（远离了城市的喧嚣，独享宁静生活）

高贵性（生活品质的全面提升）

文化性（将教育嫁接于本项目）

便利性（交通的便利，生活的便捷）

四、项目推广思路

总的思路：以商铺的旺销带动住宅的销售，同时通过住宅的销售促进商铺的最大价值化。

具体的推广思路：

商铺：对于大西路商铺采用整体销售或分体销售两种进行（操作方法见推广策略）；对于斜桥路商铺采

用市场营销，对于单个投资者进行（操作方法见推广策略）

周边的教育文化同本案联合，通过教育产业来显现本案的文化底蕴，并深层次挖掘镇江的历史文化，将本案打造成一个文化社区，从而使得项目的形象以及品质得以更高的提升。

[center]第二部分 整合推广策略[/center]

（一）商铺推广策略

一、商铺功能策划：

1）对于斜桥街商铺，建议以“服饰一条街”、“小吃一条街”、“文化一条街”来作为招商重点宣传；主要基

于该区位人流量大，且招商对象可以扩大为各地的商人。

2）对于大西路商铺；

整体推出；如银行、证券所等金融机构；大型的商场、连锁店等商业设施；大型的餐饮娱乐设施；主

要通过关系营销予以推广。

分体推出：将商铺的功能细分化，并且予以分隔推出。可以将其分隔为以下几个功能区，时尚坊（通

讯器材、音响制品等），童趣坊（儿童服饰、玩具、文化用品等）、丽人坊（服饰、化妆品、

时装包等）

二、定价原则： 针对于斜桥街商铺采用变动定价原则，对于销售的不同阶段采用不同的价格进行销控；针对于大西路商铺：

1）如果整体推出，可以采用最高定价策略，而后可以进行调整；

2）如果进行分割招商可以采用价格系数定价原则，不同商位采用不同定价策略，从而避免了死角的产

生；并且对于营销造势也不无裨益。

三、价格策略

1）“低开高走”策略：即以优惠甚至以震撼价入市，以优质优价的形象打入市场，抢占人份额，获得市场

关注，聚集人气。实践证明，这种策略是最为保险而且容易造成楼盘热销效果的方法。

2）不宜将好的铺位一窝蜂推出，应结合价格低开高走的策略，先以较有吸引力的价格推出位置相对较差

的铺位，再随着市场的响应推出相对较好的铺位，价格亦做相应提升。

3）“特价单位”策略：以部分位置极差且面积较大的铺面以最低起价出售，作为“特价单位”，以超低价造

成热销、抢购场面。

4）消化风险单位促销策略：在一定阶段对质素较差的单位制定一套促销方法，以低价限时、限量的形式

轰动推出，达到畅销的目的。

四、行销推广策略：

1、通过关系营销及市场营销分阶段进行推广

关系营销主要通过新闻等方式将项目整体形象传播出去，吸引目标客户通过各种渠道前来洽谈，培养市场饥渴感，以利于销售的主动性，而市场营销则是以单个铺面销售为主。

2、先关系营销，后市场营销

关系营销主要是针对于大宗的购买客户，而市场营销则是针对于单个客户。

3、以卖为主，以租为辅

对于本案的商铺可以采用以卖为主，而以租为辅，当市场旺销时全力销售，而市场反应冷清则可采用租赁为主（应急策略）。

其具体的定价及销售价格策略、销售执行策略及广告策略详见整合推广方案

（二）本案的全程推广方案

1、策略的选择

我司认为采用“概念策划”的策略较为适宜本项目定位于镇江的高档社区，通过概念炒作来吸引目标客户群体,并且通过概念策划能够成就项目品牌。

特点：推荐项目优点，对于销售起引导作用，购房者容易产生对概念有一个直观的认识，而楼盘

的品牌同时得以提高；其能够达到促销的目的，减少开发商的成本。

缺点：其概念较为单一，延续性较差。

概念设计之一：以“首席高档电梯公寓”进行设计

概念设计之二：以“品位CLD生活”为主题进行宣传设计

概念设计之三：以“新生活、新主张”为主题设计

概念设计之四：以“教育、文化社区”为主题设计

概念设计之五：以“商住两用的SOHO社区”为主题设计

2、媒体分析及策划

媒体选择：

报纸媒体：大众传媒，具有覆盖面广的特点；

电视媒体：通过镇江“金山聚焦”新闻栏目（收视率遥居榜首）

灯箱广告：给人以视觉冲击（多为形象广告）

媒体策划：（报纸广告项目卖点宣传）通过销售进度进行调整，以市场的变化为导向；

（电视广告以概念、事件宣传为主）体现楼盘形象，展现楼盘品质；

DM单广告：具有快速、便捷的渗透效果，同时节约成本。

3、广告推广策略、

●备注：以下为简要策划，各阶段广告策划见详细整合推广方案

主导思想：以商铺的旺销来成名，而后通过造势来进行广告宣传；

广告诉求点“以倡导新生活方式”为主线设计）

诉求；主要表现手法通过同“南京的湖南路，成都的春熙路”进行类比，来说明本案所具备的升值

潜力；

新生活方式诉求：首倡CLD生活品质，而后通过“金山聚焦”栏目进行推广；

教育文化诉求，展现本案的文化底蕴；

商业的附中心和教育文化中心的完美结合；

各阶段广告策略的简要实施：

一、筹备期：宣传重点为地段宣传，宣传其商业氛围的浓厚，为商铺的推出埋下伏笔；提出新的生活

方式等概念；

二、公开期：以倡导新生活方式为主题进行宣传，同时配以“新闻媒体”的宣传来进行造势，如解密

“CLD”生活为主线进行宣传；

三、热销期：通过文化社区、商业社区的完美结合进行推广

四、持续期：针对于主诉求点进行宣传

1、SP活动方案

SP活动方案思路

新闻追踪（充分发挥“金山聚焦”栏目优势）

通过探讨镇江的次商业圈为主题系列新闻跟踪报道

通过探讨城市“CLD”为主线的系列新闻活动

2、开盘庆典活动

举行开盘庆典仪式

排队抽签摸奖活动

节假日复合促销活动

④ 中秋节以“月圆、家圆”为主题的庆典活动

⑤ 国庆节以普天同庆为主题的文艺活动

公关促销

名人代言

以上方案具体实施还须进行深入的探讨后进行具体事项的策划。

i.基本原则：

1、强化项目卖点；

2、规避项目劣势；

ii.推广实施步骤：

实施的第一步，楼盘VI形象的全面整合，采用楼盘基本色调，统一主题，运用POP广告、

户外广告，制造视觉冲击，配以少量报纸形象广告造势。开通电话咨询热线。 实施的第二步，售楼部形象展示，直接咨询排号。实施的第三步，开盘左右时期的广告强势出击。 实施的第四步，采用低成本广告保持热度。 实施的第五步，强势尾盘清理。

[center]前期工作[/center]

1、项目VI系统包装

（1） 特惠分期付款方式不对外公布，但如果客户有这方面的要求，亦可根据实际情况个别处理；

（2） 银行按揭

（二）付款方式要求20%入住前一次性付清。

7、物业管理策略

物业管理可能会成为本案的一个抗性，而反之也可以成为本案的一个卖点，因为一旦物业管理公司同贵公司强强联合，对于本案无论是销售还是品牌的树立都大有裨益，以下是对于几种物业管理模式的分析：

优 势：充分发挥物业公司专业服务功能，提高项目的服务档次；减少发展商的管理人员数量；劣 势：费用较高，因而业主负担增加；如果服务质量差，则会直接影响发展商的声誉；

聘请专业的物业管理公司作顾问；如戴德粱行

优 势：经验丰富，能够解决各种突发事件，其对于项目宣传也是一个卖点；能够为本公司培养一批人才，对于发展商的长远发展有战略意义；

劣 势：能否同发展商的管理体制接轨是一个最大问题

一、自行管理

优 势：充分发挥对项目开发建设、管理、服务的一条龙作用，实现高效率服务；

劣 势：缺乏经验，容易走弯路；对于突发事件没有及时处理的能力，缺乏创新思想；

考虑到高层的维护费用较高，且比一般的多层较难管理，因而我司建议贵公司以第二种管理方式进行操作，我司负责联系、并协调贵公司同物业管理公司的关系。

第12篇：石家庄商业街

石家庄特色商业街盘点

有人说，一条商业街就是一部人文历史，每个街区都流传着许多动人的传说，每块街区的石砖上都镌刻着一个故事，建筑文化与人文的完美结合就成了历史。同样的，石家庄的每一条特色商街都承载着一段关于石家庄的历史记忆，一条商街，一个城市的缩影。随着石家庄夜经济的发展，小编带你逛一逛石家庄的16条特色商街，让我们一起品读石家庄的特色和文化。

南小街——酒吧街

南小街北起中山路、南至裕华路，全长858米，东有火车站，西有新百广场、南有省艺术中心，北有东方购物中心，位于城市中央，地理位置优越。历来是商家必争之地，又是外地来客落脚的第一站，堪称石家庄的重要门户。南小街有着悠久的历史、繁闹的昨天、靓丽的今天，即将呈现出精彩的明天。随着商业及城市经济逐渐沿中山路辐射散开，南小街的地理位置显得更加重要，特别是自强路发展成省会唯一一条金融街后，南小街自然成为白领、金领光顾的重要场所。河北省艺术中心一年一度的国际杂技节，也把南小街带入了国际轨道。

南小街酒吧一条街的定位是城市中央区时尚休闲特色的酒吧街区，整个商业街区将融合艺术、酒吧与购物三种不同的亮点，是集“青春活力”、“艺术文化”、“金海商富”、“异域风情”、“尊贵品位”为一体的酒吧休闲一条街。其中，“青春活力”以“迪吧”、“慢摇吧”、“演艺吧”为主，目标客群为年轻一族；“艺术文化”以“清吧”、“音乐吧”、“艺术吧”为主，目标客群为热爱艺术，追求高雅格调一族；“金海商富”以“交友吧”、“放松吧”为主，目标客群为金融精英、商人、投资客一族；“异域风情”以外国风格的酒吧为主，目标客群为喜欢异域风情、国际交流一族；“尊贵品位”以豪华、奢华的酒吧、咖啡、茶座为主，目标客群为有身份、有地位，追求尊贵享受一族。

商街特色：城市中央区时尚休闲特色的酒吧街区 热闹指数：★★★★ 新石中路——夜市街

两座七彩LED数码景观牌楼、4棵6米高的椰子树霓虹灯、长达1200米的行道树LED霓虹灯长廊……七彩灯光的交相辉映下是一派热闹繁忙的景象，一条集旅游、购物、美食、休闲为一体的高标准灯光夜市——桥西区新石中路夜市盛装迎宾。

夜市总长660米，入市商户710家，营业面积达到4800平方米，日客流量从1万多人增加到近2万人，日营业额也由改造前的几万元增加到十

五、六万元。夜市引入了东西南北50余种风味小吃和150多个服饰、小商品经营品种，划分为美食小吃区、服装饰品区、百货商品区、图书文化用品区、夜间景观区五个区域。经营业态由以购物、餐饮为主的单一功能夜市转化为集购物、餐饮、休闲、文化、娱乐为一体的多功能综合夜市，成为桥西区发展“夜经济”的一张靓丽名片。 商街特色：少男少女的淘宝胜地 热闹指数：★★★★ 东风路——华夏服饰街

位于石家庄市桥东区东风路上的华夏服装一条街于2010年年底正式开街。这条商业街位于东风路西段，东起平安大街，西至桥头街。据悉，这是石家庄开业的首条服装特色街。

东风路华夏服装一条街是石家庄市政府确定建设的13条特色商业街区、夜市之一，全长900米，由桥东区筹资520万元兴建。经过整体规划后的东风路华夏服装街，沿街商户达150余家，其中服装业约占88%，主要经营男装、女装、童装、运动休闲装等。据悉，在经营服装的商户中，有40%经营一线知名品牌，包括李宁、安踏、特步、卡帕、耐克、乔丹、匹克、CBA、七匹狼、海澜之家、增致牛仔、红豆等众多知名品牌。 家住华夏家园的刘女士也对服装一条街很感兴趣。“晚上遛弯儿的时候逛逛，在家门口就有可能买上称心如意的衣服，真的很方便。” 商街特色：石家庄首条服装特色街 热闹指数：★★★ 广安街——不夜街

广安街是石家庄一条非常有历史和文化积淀的街区，中心线·广安商业街作为省会商业建设的重点工程，要打造具有专业特色、产业特色、地方特色、文化特色的商业街。中心线这一韩国主题商业街，也是唯一一条由国际水准的国外商业管理公司运营管理的主题商业街。因此，她不仅可以给石家庄人民带来许许多多韩国商品，而且还可以给省会商业界带来韩国商业文化。

在约1000米的大街上，有十几座高层建筑，而且仍在不断拆迁兴建中。北连和平东路，南临中山东路，广安街的交通也非常便捷。这两点让广安街具备了商务发展的基础条件。 商街特色：韩流来袭 韩国特色商品任你选 热闹指数：★★★★

石门1925——国际文化创意街区

不肯歇息的味觉，将我的脚步拽到石门1925。1925年，是石家庄建市元年，这处蕴藉的建筑群，用青灰色，用翘檐斗拱，用错落不一，写下与周边不一样的天际线。

坐在一家大碗茶铺里，磨漆的桌子像存下了历史的手泽，农家太师椅轻摇，如摇荡着百年的城市历史，茶香清清、琴声铮铮，帮你完成一次梦回唐朝的瞬间穿越。推开温哥华酒吧的门，雾岚一般的桔黄色调，细雨一样的轻歌慢曲，红酒中折射依稀的星光，突然间只想变成一只小猫，慵懒地蜷缩在这里等待天色泛白。 走进石门1925特色商街，会强烈感受到市井文化与流行元素的结合。一进入大门，就是一幅石家庄百年城市发展历程图，城市的年轮在上面被形象地标注。街区建筑借鉴早期北方民居的建筑风格，有着古朴的色彩风韵。街区内店铺的墙壁上，张贴着石家庄市民早期的老照片，处处还可见街角雕塑。充满中国元素的大碗茶铺、具有异域情调的温哥华酒吧，时尚的红酒一条街…… 商街特色：存下历史的手泽 积淀几世的文化 热闹指数：★★★★ 民生路——民俗文化街

青砖灰瓦的建筑里，看画展、历史展，让人们能够在脑海中捡拾民国时期石家庄的点点滴滴。如果再从这灰砖青瓦中看场旧电影、听听民国时期的叫卖声、品品茶香，将会让更多的市民爱上这条古文化街，他就是民生路。很多老年人相聚于此大摆龙门阵，那些敦厚的石凳，那些无言的民国风情建筑，那些在民国小院里歇憩的窗棂、门雕、水景，确是老人会友畅聊的绝佳处所。

听闻这里会经常开办一些历史文化主题展览，展出过往的石家庄，石家庄人，石家庄事，我想，年轻朋友谈恋爱也可以来这里，品位不凡，话题不俗，成就一段爱情不在话下。正想着，一对情侣推门而入…… 民生路文化长廊是石家庄最早的城区，由于大经街西区特有的历史地位，这里记载了石家庄的历史，见证了石家庄的发展。

主要建筑为“米家楼”、“煤市路小角楼”、“万字会楼”、“常家院”、“民生客栈”、“常家楼”、“日本宪兵司令部”、“济仁堂”、日本兵营等。 商街特色：青砖灰瓦重温民国旧梦 热闹指数：★★★ 北大街——海鲜特色街

海鲜价值不菲，却跃上廉价的大排档餐桌？不是开玩笑，从车水马龙的新华路转到不算宽敞的北大街，看到一溜儿整齐的大排档，每一个门前都放着一盆盆鲜活的海物，螃蟹、牡蛎、海螺、海蛏子、左口鱼、多宝鱼、平鱼、生蚝、银鱼、香螺，这是叫上名的，叫不上来的还多着呢。一个摊位前，两位写字楼的白领，正放松了衣领，互相碰碰扎啤的杯子，“为这个夜晚干个杯”。

打望这条街，灯笼高悬，灯光明媚，街深处，除了数十家整齐划一的海鲜小吃车、海鲜大排档，还聚集了大大小小20多家经营海鲜的餐馆。一个人三五元就可尝尝海鲜，十来个朋友，三四百元即可来个海鲜大全宴。平民价位吃到代表高档的海鲜，当然会吸引到里一层外一层的老饕，他们从这个城市的各个角落聚到这里，享受海货，享受夜晚。 商街特色：品尝海的味道 热闹指数：★★★

——休闲餐饮风情街

位于高新区的闽江道餐饮风情一条街，最大的特色是类型齐全，您说得出来的口味，这里99%都有，那1%在往这赶呢。

“我们一家人每个周末都过来，每次换个口味，总重不了样。”住在附近的段女士的话，挺能说明这个特点，如果您不知道吃什么好，没的说，就上闽江道吧。 商街特色：想吃什么您说话 热闹指数：★★★ 绿荫广场夜市

夜市全长200米，全部进行亮化美化，南北两端建设了两座标志性街标，设置了治安厅，安装了电子监控，为附近市民提供了夜间消闲消费的场所。

绿荫广场位于中华大街北端，呈三角形，宁安街将其分为南北两部分 石家庄市绿荫广场。广场总面积1.9公顷，2002年5月11日建成并对市民开放。主要景观有：16米高的“燕赵雄风”大型雕塑，使市民在娱乐休闲之时不忘却对历史的追忆；镂空墙、扇面景架为广场增添几分优雅之气，景架下摆放的象棋桌、椅，吸引了许多象棋爱好者来此对奕。广场北部以种植各种高大乔木为主，在炎炎烈日下为游人撑出一片绿荫。广场南部安放48组健身器材，吸引众多游人在此锻炼健身。 商街特色：遛弯“淘宝”好去处 热闹指数：★★★ 联邦明珠商业街

西风洋货，异国情韵，总有一种让人倾慕的冲动。东方明珠地下二层的国际名品洋货街，特适合这种情结的挥洒。

从石家庄翟营南大街与塔北路交口处，乘上通往地下的自动扶梯，就进入了联邦东方明珠地下国际商业街。穿行在这条地下商业街上，四周洋溢的异国风情，以及各种绿色植被，让人没有那种身处“地下”的憋闷感。整条街道两边的灯饰充满了时尚气息，而外墙上的壁绘、雕塑也透露着一种神秘色彩。

这条街的规模很大，总长大约近千米。进出口更是四通八达，除了在翟营大街上的三个室外进出口外，从北国超市、北国商城、天元名品均能进入步行街内。步行街自东向西就有三条街道，街道并不全是笔直的，街道里又套着街道，街道两侧的店面荟萃了国外名表、箱包、服饰、艺术品、户外用品等国际名品，同时也有不少时尚服装，记者注意到，这里经营童装童鞋的店铺很多。而除了服装服饰，这里还汇集了豆浆、麻辣烫、米线等各种中式快餐小吃，还有酒吧等娱乐休闲场所。

这条步行街全天24小时迎客，不过，步行街内的各种业态各有自己“休息”的时间，大部分零售业营业时间到晚上21点、22点，小吃餐饮店一般营业到凌晨零时左右。而酒吧、俱乐部等休闲业态则营业时间最晚到了早上4时左右。

商街特色：西风洋货 异国风情 热闹指数：★★★★ 怀特富强商业街

怀特富强商业街位于河北省省会石家庄市体育南大街（北起槐安路南至东岗路），商业服务一条街全长约800米，两侧汇集餐饮、保健、休闲、娱乐等门店近30家。怀特商业服务一条街是由河北怀特集团股份有限公司2008年适应石家庄“三年大变样”改造升级的一条街道，并把它定位为广大消费者服务的一条专业街，硬件设施高档典雅，造型各异，追求个性化；力求营造一个良好的治安环境、最佳的经营环境、宽松的投资环境、健康的发展环境、整洁的卫生环境、深厚的人文环境。

巧夺天工的欧式建筑，环境优美的步行街道。怀特富强商业街两侧店铺为两层建筑，北起槐中路，南至槐安路，建筑面积25000平方米，总投资9500万元。在400多米长的路段中聚集了宠物、绿植、鱼类、玉器、服装、电子、餐饮等多种经营品类共300余家商户，用花鸟鱼虫、根雕盆景、古玩字画、民俗工艺等打造出一条规模性、综合性的“文化一条街”，孕育出一派生机勃勃的平民化人文气息。 商街特色：花鸟鱼虫 古玩字画 巧夺天工的人文情怀 热闹指数：★★★ 滨河街夜市

东明桥头是石家庄市民传统的纳凉消夏胜地，变身夜市，人气怎会不旺？在这里，常常能收获意外的惊喜。譬如一家经营牦牛骨饰品的小摊儿，用牦牛骨做成的貔貅、观音及各式各样的动物图案，细腻的做工传递出的是一种粗犷的味道。价格很便宜，十多块就能买到。还有一个摊位卖得也够特——韩国许愿豆，少男少女没有不动心的。人工最值钱，但一个卖手工品的小摊儿，卖的是小沙包、大沙包和纳底鞋垫、婴儿鞋，每一样都下了大工夫，价格却很便宜，从几毛钱到十元不等。 商街特色：休闲之余总有意外惊喜 热闹指数：★★★ 人民广场夜市

着北国商圈，占尽天时、地利与人和，随着人流穿行在人民广场休闲文化夜市里，我的第一反应就是这个。 人民广场休闲文化夜市将设置摊位350个，主要集中在人民会堂周边和广场西入口，其中设置娱乐区、文化用品区和服装饰品区；夜市依托人民广场、长安公园和民心河规划设置，完全不占用道路空间，同时为保证公园广场景观效果，还将设置与园林风格相适应的售货亭，而考虑到人民广场的特殊地位，该夜市将暂不设置餐饮摊位。 商街特色：夜市里的正规军 热闹指数：★★★

除了以上石家庄为发展夜经济打造的13条商业街区以外，热情好客的石家庄人还盘点了一些其他的特色商街。风格迥异、匠心独具的精品特色街道，定会让广大网友们不虚一行。 北人字街名品时尚购物一条街

北人字街是石家庄旧城区的东西向主街道之一，他是条长约600米的小街，位于中山路以南约200米，西起休门街，东到建设大街，由于紧邻北国商圈，无论白天还是晚上，这里人气非常的旺，走在北人字街上两边的特色小店总是能够吸引路人注意。服装，餐饮，各色小吃应有尽有，逛完大商场再逛逛这里，不仅能填饱肚子，而且没准还能淘到商场没有的东西。 清真寺街民族商业文化特色街

清真寺街位于石家庄市新华区，是石家庄具有代表性的一条特色美食街。周围多回族居民和商户，街上汇集多家清真饭店、小吃店、烧烤店、牛羊肉铺，石家庄市唯一的一座清真寺也坐落在该街。清真寺街的美食包括正宗的羊肉串、羊杂汤、扒糕和钢炉烧饼等等，价钱公道，味道好。

高东古玩珍宝一条街

石家庄燕赵古玩市场坐落在市区城北的高东街上,占地面积近万平方米。市场四周是一圈二层楼,都是长期经营古董珍玩、瓷器字画的商家,余下的场地一半是在大棚下经营的商户,一半是只有双休日才开张的“地摊儿”。

石家庄环城水系仿古商业 环城水系仿古街项目规划为南北两区。其中南区仿古商业街位于石家庄市裕翔街码头东侧，其余三侧为规划路。仿古街以仿明清时期徽派建筑风格为主，贯穿徽商文化精神的主轴线于其中，总建筑面积10.5万平方米。北区仿古商业街位于石家庄市107国道北段，汊河景区南段，建筑风格主要仿明清时期北方地区官式建筑为主，体现燕赵地区缙绅文化。总建筑面积约18.2万平方米。

仿古商业街项目拟打造成集文化、商业、购物、娱乐为一体的多功能的高档次商业街，通过商业街的规划建设，提升水系的文化内涵，带动相关产业发展。会议要求，商业街建设要突出创新实用，力求降低成本。

第13篇：商业街管理制度

商业街服务承诺：

1、维持商业街经营秩序，保证商业街正常活动的顺利开展。

2、维护商户合法正当利益，及时处理商户的投诉。

3、急*所需，帮商户所需，解商户所难，提供力所能及的服务。

4、及时公正解决商户之间的争议或纠纷。

5、保持商业街内公共区域及周边环境的清洁卫生。

6、定期征询商户的意见，不断改进工作方法，提高服务工作质量。

7、对商户开展的正常经营活动给予大力的支持和帮助。

为树立商业街的品牌形象，营造一个良好有序的经营环境，保护各商户及广大消费者的正当权益，商户需自觉遵守国家及政府的法律法规和商业街各项管理规定，配合商业街管理工作，依法经营，文明经商；自觉维护商业街的经营秩序，不进行与经营无关的活动；认真贯彻执行各项消防法规，自觉做好消防安全工作；自觉维护本商铺及公共区域的卫生清洁。

现制定以下管理条例，望广大商户共同严格执行：

一、依法经营、文明经商的规定

1、商户必须遵守国家及市政府的相关法律法规及本商业街的各项管理规章制度，及时处理相关证照，亮证经营，服从商业街管理人员的管理，维护商业街信誉。如有违反，本商业街有权采取相应措施严肃处理，直至解除合同。

2、商户须按工商、税务等行政相关工作人员门的规定要求，自觉缴纳相关费用。

3、商户须按合同规定按时足额缴纳各项费用，逾期，甲方有权依照合同约定，采取相应的措施严肃处理，直至解除合同。

4、为保护广大消费者的利益，本商业街商户必须严格遵守国家、省、市关于不准销售假冒伪劣商品的各项规定。凡发现销售假冒伪劣商品者，除按有关规定处理外，本商业街有权解除其合同。

5、严禁商户违法经营，一经查实，无论其情节轻重，甲方都将立即终止合同，没收履约保证金，并由司法机关追究其法律责任。

6、为维护商业街的经营秩序，切实维护广大消费者及商户的利益，商业街销售的商品一律实行明码标价，各商户必须服从商业街统一协调管理。凡有不服从商业街统一协调，强买强卖、恶性压价、欺行霸市、扰乱商业街经营秩序者，本商业街按规定给予相应处罚，直至解除合同。

7、商业街内各商户必须自觉维护广大消费者的正当利益，确保销售商品的品质优良。如确属商品质量不良而出现顾客退货的情况，商户有责任退换或赔偿，严禁因顾客退换而辱骂、殴打顾客，如有发生，本商业街除责令当事人赔偿道歉、赔偿损失外，视情节轻重，影响大小，给予当事人警告、罚款、停业整顿、直至解除合同等处分。

8、商户应在贵重易损产品上或商铺内显眼处贴出警示语，以免引起不必要的纠纷，避免造成不必要的损失。

9、商户之间或商户与顾客间如遇问题或纠纷，应积极协商解决，如协商不成，应告知商业街管理员协助解决，不可采取积怨报复等伤害手段。

10、商业街将定期或不定期举办“文明商铺”的评比活动。

二、

消防安全管理规定

1、商铺的防火责任人为商户。各商户必须遵守国家、省、市关于安全防火的各项规定，须与商业街签订并严格履行《防火责任书》，保证经营场所的消防安全。

2、严禁在商铺内乱拉、乱接电线及插座，电源插座旁禁止乱放纸盒、塑料、泡沫等易燃物品。

3、各通道严禁堆放货物、纸箱、等，保证商业街各通道畅通无阻。

4、各商户及从业人员必须爱护商业街内的消防设施，如烟感器、花洒头、灭火器等，必须掌握消防知识及防护措施，学会正确使用消防器械，杜绝火灾隐患。

5、商铺内必须按有关规定配备有效的灭火器具（ABC干粉灭火器）。

三、

卫生管理规定

1、商业街公共区域的清洁卫生由清洁公司负责，商铺内的清洁卫生工作由商户自行负责。本商业街管理人员有责任监督管理。

2、各商户有义务保持其铺位内和铺位附近公共区域的卫生整洁，遵守商业街的卫生管理规定，服从商业街管理人员的监督管理，配合清洁人员共同搞好商业街卫生，做到不乱吐痰、乱扔杂物等，自觉把垃圾放到指定地点，以便统一清扫。

3、各商户必须负责本商业街及前面区域的卫生，保持整洁干净。须在每天关铺前清扫卫生，并把垃圾放在指定地点，以便统一清扫。严禁在正常营业时间内把铺位垃圾堆放在通道内或其他公共场地上。

4、商户因进货或装修形成的包装物等垃圾应及时自行清理，若需清洁部门帮忙的，由双方自行协商解决。

5、各商户有责任提醒自己的客户在商业街内不乱吐乱扔，遵守商业街的卫生规定。

6、对于违反卫生规定的行为，商业街管理人员、清洁人员有权制止、指正。

7、商户若发现卫生不合要求，应及时向本商业街管理人员反映，有权要求清洁部门改正。

8、各商户应自觉遵守卫生管理的有关规定，如有违反，商业街管理人员有权采取责令清洁、书面警告、罚款等措施进行处罚，情节严重的，将解除合同。

四、

商户场内管理规范

1、销售规定：本商业街交易必须遵守国家及政府的法律法规和商业街各项管理规定，依法经营，服从管理；必须本着“顾客为上、信誉第一”的经营宗旨，文明经营，、各商户必须遵守各项消防安全规定，如有违反，甲方有权要求商户限期礼貌待客；本着“公平竞争”的经营原则，不搞恶性竞争，严禁强买强卖，严禁欺行霸市。

2、商品规定：商户必须严格按合同约定的品牌经营，所上货品必须与合同所签订的品牌相符，商户不得将合同约定以外的品牌拿进商业街销售，同时所提供商品不得有假冒伪劣及私自更换商标的商品。

3、装修规定：商户柜位装修必须按照商业街规定进行，货架高度、摆放位置、柜内动线等必须严格按照商业街的装修规范执行。

4、经营规定：商户在本商业街统一规划管理之下自主经营，自主承担经营盈亏与风险。本商业街产权为本开发商所有，双方按照合同约定进行合作，商户不得私自转让、转租。

5、广告招牌、商品标识的管理规定：

1）需要张贴宣传广告、商品标识、悬挂招牌的商户，必须事先向商业街相关工作人员提出书面申请，经批准后方可动工，并在规定的时间内按照商业街要求完成，相关费用由商户自行承担。未经批准自行张贴宣传广告、商品标识或悬挂招牌的，商业街有权制止并根据情况予以警告、拆除没收相关物品等处罚，由此所产生的费用和损失均由商户自行承担。

2）为维护商业街形象，未经商业街相关工作人员书面许可，不得在商业街外墙及玻璃上张贴任何宣传广告、商品标识以及堆放箱、柜、椅、台、商品等杂物，如有违反，商业街相关工作人员有权制止并根据情况予以相应处罚。

3）为维护商业街形象，营造良好的经营环境，未经商业街相关工作人员许可，严禁在商铺内外张贴任何有损商业街和其他商户利益，影响商业街正常经营的标识，如铺位转让等。

4）为维护商业街形象，营造良好的经营环境，未经商业街相关工作人员许可，严禁在商铺内外张贴商品促销广告标识。如需进行促销活动的，必须提前向商业街相关工作人员提出书面申请，经批准后方可张贴，张贴不得影响商业街的整体美观。如有违反，商业街有权给予警告、清除、罚款等处罚。

5）为维护商业街的整体形象，商业街相关工作人员有权对需要制作灯箱广告（商铺招牌）的商户进行统一规划指导，商户需在规定时间内按照商业街要求制作安装，相关费用由商户自行承担。如有违反，商业街相关工作人员有权根据情况予以相应处罚。

6）商户在商业街内外张贴、悬挂的招牌、广告和标识，其制作内容和形式必须符合有关法律法规规定及商业街管理规定。如有违反，商业街有权进行监督整改，由此产生的费用和责任均由商户自行承担。

10、通道、公共区域的管理规定

1）不得堵塞公共通道及电梯出口，不得乱堆乱放，以免影响商业街的整体美观及购物环境。如有违反，商业街有权提出警告，要求限期整改，有权清理、没收、封存违章摆放商品，由此所引致的一切损失和费用由商户自行承担。屡劝不改者，商业街将给予罚解除合同等处分。

2）商户不得私自占用公共场地。如有特殊情况，需临时利用其铺位周边场地的，需事先向商业街相关工作人员提出书面申请（需注明使用面积、时间），经批准后，商业街将根据情况收取一定的费用。擅自占用公共场地的，商业街有权处以相关的处罚。

3）商业街通道严禁摆放纸箱、杂物、桌椅，严禁在消防通道摆放任何物品。

第14篇：商业街设计

商业街设计

一、商业街形象设计

商业街的建设是现代城市的形象工程。北京的王府井商业街、上海的南京路商业街、天津的和平路商业街、武汉的江汉路商业街等等，既是消费者的购物中心，又是作为特大中心城市的标志性地段来设计的。

１．环境美的设计。购物环境既是吸引消费者主要因素，又是商业素质的组成部分。环境美包括区域环境美、街道环境美、店堂环境美等方面，也包括自然生态美、人造景观美以及传统美与现代美等方面。比如，商业街的雕塑、喷泉、草地、花坛等等。

２．建筑美的设计。商业街的建筑美包括设计美、材料美、装饰美、效果美、组合美，使消费者在购物活动中得到美的享受。比如，北京的东方广场总建筑面积达８０万平方米、为亚洲最大建筑群，集商业、购物、消闲、娱乐、商务办公于一体。又如，被誉为“新中国第一店”的王府井百货大楼，其建筑风格堪称一个时期的代表作。为了适应新形势，重新装修时对部分结构进行加固和对现有的内部管线全部进行更换，增加了６部自动扶梯、自动消防系统、音响系统，展现在顾客面前的是一座漂亮、舒适、宽敞的现代购物中心。

３．商业美的设计。商业街姓“商”，商业美必须为“商”服务。在商业街，“美”是一种广告，是一个招牌，是一种资源，是巨大的号召力。商业美的设计，包括商业氛围、商业规模、商业时尚、商业流行、商业资源等等方面。比如，天津和平路商业街上的仿古一条街，街道两侧均为仿明清风格的砖木结构两层建筑，沿街有出售“泥人张”作品的“华宝斋”、“杨柳青”画店以及出售文房四宝、名人字画、戏装古玩的“天一阁”、“艺林阁”、“古纺阁”等店铺８０余家。各家店铺的匾额均由当今的书法家和名人书写。南北街口各有牌坊一座，上书“津门故里”和“沽上艺苑”。整个街道古色古香、富丽堂皇，商业美气氛特别浓厚。

４．文化美的设计。商业文化是综合的文化现象。它包括产品文化服饰文化、饮食文化、品牌文化、消费文化等等。文化美既是历史的积累，又是现实的创造。比如，上海的淮海中路是驰名海内外的特色商业文化街，高楼林立，绿树成荫，道路坦直，车水马龙，闹静成趣。早在２０

世纪３０年代其商业文化特色就初具雏型，４０年代便以经营外货闻名，５０年代国营大店成为商业街中心支柱。当时全国商业餐饮服务的一批新潮从这里开始流行，其中第一条小裤脚管的裤子，第一个波浪型发型，第一张婚纱照等都是从这里开始走向市面的。进入９０年代，淮海路经过大规模的建设改造，已初具现代化国际性商业街区的风貌，品牌专卖店、专业店、特色店和综合性大商厦交相辉映，历史文化底蕴和现代商业文明相融成独具高雅特色的商业文化第一街。

二、商业街功能设计

商业街建设目标是在完善商业街功能的基础上完善城市的功能。由于中国城市化的进程刚刚起步，商业街功能的设计应该突出如下方面：

１．集散功能。集散功能主要是指商业街所具有的在一定范围内集聚和扩散商品与各类生产要素的能力。特大城市的商业街，必须在国内外经济活动中有效地实现商品和要素的集聚和扩散，成为国内外商品、资金、技术、人才和信息“五流”流动的中心，成为资金循环的吞吐中心，资金运转的调度中心，大宗商品交易中心，进出口货物中转枢纽。其中，北京王府井商业街、上海南京路商业街、武汉的汉正街商业街，都已经具备了这个功能。

２．生产功能。生产功能即商品制造功能。在中国，许多商业街不仅是销售基地，而且是工业基地，拥有比较完整的工业生产体系、较大的生产规模、较高的科技开发水平。比如，北京中关村的电子一条街，就有比较强的综合性工业实力。随着高科技市场的不断开拓，以知识经济为主要特征的商业街将不断涌现。但是，作为商业街的生产功能在内涵上要有根本转变。商业街要充分利用原有的工业基础，从数量的扩张转向质量的提高，着重强化技术创新、产品开发和加工制造功能，生产高附加值、高技术含量、高出口率的产品。

３．管理功能。管理功能是指商业街通过汇集众多的大公司和跨国公司的总部，成为区域生产经营决策和企业战略策划中心的功能。跨国公司的集中程度成为衡量商业街等级的重要指标。在世界一些特大城市，著名的商业街由于是黄金地段，一般是跨国公司进驻的理想区域。比如上海陆家嘴商业街就成为一批全国大公司、大企业集团总部以及跨国公司总部或地区总部的汇集地，通过企业的指挥决策系统，发挥投资决策和产业配置、生产组织功能。

４．服务功能。服务功能是指商业街所具有的为国内外的各种经济活动、商品和各类要素自由流动提供全面、高效、便捷服务的能力。商业街必然是一个服务中心，拥有一套高效的服务系统。特大城市的商业街既要为区域经济发展服务，也要为全国经济发展服务，要为中国经济与世界经

济的接轨服务，必须强化服务功能。包括：交通运输服务、通讯信息服务、中介咨询服务、会务展示服务、娱乐休闲服务。

５．创新功能。创新功能主要指商业街的制度创新的能力。商业街是推动城市经济发展的重要力量，必然聚集了众多的有创新能力的企业，不断推出新的企业形式、新的经营管理体制。同时，城市管理体制也不断创新，使城市充满生机和活力，并以创新产生的示范效应和带动作用，促进周围地区及全国的经济发展。创新功能是商业街发展的动力，如果丧失这一功能，城市必然会走向衰落。

三、商业街发展模式设计

１．综合商业街模式。现代商业街的功能从结构上来说一般是综合化的。过去以购物为主，现在则注重提供消费者所需要的综合服务。比如，上海南京路商业街、北京王府井商业街，其综合性都比较强。王府井商业街的新东安市场，建筑面积达到２２万平方米，集购物、餐饮、娱乐、旅游、写字楼多种功能于一体。其中地下一层的“生活园地”，突出生活情调，以食品、家用电器、生活用品为主。北区的仿古街市、老店、茶社等店面，给人以回归历史的感受。中华老字号食品一条街内，特色食品荟萃，令人留连忘返。

２．特色商业街模式。适应消费者个性化、多样化与差异化的要求，商业街最有竞争力的还是“特色”。１９９９年，上海市首次命名衡山路休闲娱乐街、威海路汽车配件街、福州路文化街、雁荡路休闲街、上海老街等１０条市级商业特色街，在中国形成比较大的冲击波。其实，多年来上海的商业街都在探索自己的经营特色，形成了以四街包括南京路 四城为中心的都市商业新格

商品价格相对低廉的四川路，是局。其中名牌商品荟萃的淮海路，最能体现上海现代商业文化

许多国内游客喜欢去的购物天地

各类特色小商品而著名，等等。

旅游小商品集中的西藏路，成了中外旅游购物中心，尤以销售

３．“扎堆”商业街模式。“扎堆”的概念是武汉商场提出的。基本意思是规模扩张，职能扩大（形成购物中心、价格中心、信息中心、休闲中心、旅游中心），产生向心力、凝聚力、辐射力效应，达到商流、物流、客流、信息流的高度集中。目前，在武汉已经有多种形式的“扎堆”商业街：一是“单体企业扎堆”，如武汉广场、世界贸易中心和武汉商场购物中心，营业面积接近２０万平方米二是“群体企业扎堆”，如在武汉商场旁边，又有协和广场、游子乡商厦、五洲商城以及大规

模的展览馆改建工程三是“跨区企业扎堆”，如民意广场周边１０平方公里范围内集中了武商、武广、利济商场、上海商城、六渡桥、王府井、佳丽广场、中心百货等１０多家大型商场及灯具、家电等小型专业市场。

４．步行街模式。１９９９年９月２０日，由总书记题名的南京路步行街开街。在此前后，北京、广州、武汉都建设了各具特色的步行街。它的核心是培养了人文环境，减少了交通干扰，使消费者购物时得到舒适、便利。但是，搞步行街不能“一窝蜂”。巴黎的香榭丽舍大街、奥斯曼大街和美国纽约第五大街，都不是步行街。

５．“销品茂”模式。“销品茂”取自英文ｓｈｏｐｉｎｇｍａｌｌ，俗称“带盖子的商业街”，商城中除传统的商品零售、餐饮外，还将容纳电信、邮政、美发等第三产业中服务业的一切内容，是一种集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化等多功能于一体的大型购物中心。从１９９９年起，上海、武汉就开始建设“销品茂”这种新业态。据了解，在“销品茂”的故乡——美国，也才刚刚创立几年时间。毫无疑问，“销品茂”是与世界市场接轨最快速的新兴业态。

第15篇：商业街设计说明

一、规划背景

规划地区地处淮安城市商业中心区东北部，南临城市东西向轴线淮海东路，西临城市南北向轴线淮海北路，东临城市次干道银川路，北临交通路及市体育健身广场。规划用地总面积9.3公顷（不含保留现状部分）。

该地区交通条件优越，商业金融地位十分突出，是全市最重要的黄金地段。为促进淮安社会经济的健康快速发展，加快城市化和现代化城市进程，加快中心城市建设步伐，改善人居环境，提高城市品位，树立良好城市形象，淮安市委、市政府决定启动淮安市商业中心区的规划建设，先对其东北片区进行城市意向设计方案竞选。

二、规划依据

1、淮安市城市总体规划（2001－2020年）。

2、淮安市“十五”计划及2003年淮安市中心城市建设目标。

3、淮安市中心商业区东北片区概念规划设计任务书。

4、建设部《城市规划编制办法》。

三、规划区现状分析与定位策划

1、现状概括与分析

（1）用地现状与构成

地块现状有商业设施、宾馆、办公、小学、新建小区以及旧住宅楼。

沿淮海东路从西向东依次为淮海宾馆，新亚商城（建设中），水利局勘察设计院宿舍，时代超市。

沿淮海北路从南向北依次为淮海宾馆，淮海永红商厦，新华书店（已设计待改建），东港大酒店，市公交公司，路灯管理处、万国物业，工商银行。

沿银川路向北到交通路依次为时代超市，时代花园小区，零散住宅的（底层沿街为小店面），清河小学。

地块内部多为住宅，多为低层（2-3层），也有少量多层（5-7层）。沿师专路两侧为店面。

（2）建筑质量与风貌

淮海宾馆主楼为八十年代常见造型的15层大厦，略显陈旧，地处城市中心最重要的交通节点，难以体现时代感，达不到标志性建筑的要求。

沿淮海东路：新亚商城在改建中，体量庞大。可以由过街天桥直接进入。

水利局勘察设计院宿舍外观较陈旧。

时代超市新完成立面改造，用色鲜艳、明快。

沿淮海北路：淮海永红商厦外观较陈旧，建筑质量一般；体量上类似于淮海大厦的裙房。

新华书店已经过建筑设计，待重新开发为书城，功能不变；附带宾馆住宿。

东港大酒店与市公交公司紧连，建筑外观质量一般；公交公司占地较大，容量极低。

路灯管理处与万国物业的外装饰为涂料饰面，仿古典欧式风格，与作为城市主干道建筑所要求的品位形象不甚相符。

工商银行主立面新做完外装饰，用材良好，能体现一定的时代感；但是次立面改善不大。

沿银川路： 时代花园小区面貌较新，质量良好。

清河小学建筑外观一般。 其它建筑质量较差。

（3）空间肌理与街巷

沿街建筑大都与相邻道路保持平行或垂直，并将机理往地块内部延伸。

师专路对向淮安师专大门，基本与银川路垂直相交；对内部房屋的机理和朝向有较大作用，并形成街巷空间。

淮海宾馆的布局略显突兀，与周边道路没有明确关系。

（4）道路交通与设施

区内道路网络不成系统，流线组织紊乱，人车混行，可达性不佳，机动车行进困难，停车无序；导致城市中心交通压力增大。

（5）周边环境与景观

地处中心区，西南角与城市中心雕塑___ 淮海明珠相邻，参与围合城市节点，景象繁荣。

地块侧为体育健身广场，开阔美观。

路灯管理处的马路对面为昌盛路，要考虑对景。

银川路对面为淮安师专，景观绿化良好，文化氛围浓郁。

2、发展优势

（1）区位优势显著

地处城市中心的黄金地带，交通便利，人气旺盛。

（2）文化底蕴与资源丰富

与师专和体育馆、健身广场相邻，发掘城市底蕴，人们易于共鸣。

（3）经济形势好

目前正好是经济飞速发展、人们生活水平提高的时代，人们对于商业开发有迫切要求，当然对开发形式的多样化也有要求。利用中心区的原有基础，有条件建设成高品位、现代化、多样化的商业区。

（4）开发整体化、系统化

整合地块的一体化规划，便于引入新概念，形成功能、流线、商业模式、空间形式的系统；满足人们现代休闲娱乐的需求，树立城市新形象。

3、发展定位

该地区可以发展成最有活力和吸引力的商业中心区部分，包括大型商场和小型零售商业街结合的形式，兼有餐饮、娱乐、休闲；并且附带宾馆、办公、金融等功能。

四、规划原则与目标

（1）规划坚持社会效益、经济效益与环境效益的统一，将近期开发与城市长远发展目标结合起来，实现可持续发展的战略目标。

（2）营造一个具有现代化气息和地方化特色的新中心商业区形象，提高城市品位，改善城市形象，增强城市竞争力。

（3）贯彻“以人为本”原则，为本地市民和游客创造一个休闲购物、娱乐游憩的现代化场所；改善该地块的城市窗口形象，增强淮安人民的自豪感。

（4）规划力求可操作性，要求既具有整体控制的刚性原则，统一规划，集中管理，分期实施；又肯有适应性，应对不确定开发需求。

五、功能区划与用地布局

功能以商业为主，兼顾各种互补功能。

功能组织根据任务书要求结合现有商业布局和地段条件考虑，强调功能多样化，使用时段尽量覆盖较长时间，使核心区保持热闹氛围。

地块内功能以商业为主，兼顾各种互补功能是国际步行商业街开发建设的重要经验。城市步行商业街可以整合商店零售业、办公、酒店、文化娱乐设施等多种功能，发挥多元性市场综合效益。商业设施的效益主要建立在人流聚集的基础上，如果把城市休闲娱乐活动引进商业步行街。必将加强步行街的吸引力，聚集更多的人流，并延长其逗留时间。休闲娱乐活动和设施所吸引的人流。也将部分转化为步行街的购物及餐饮消费人流。步行街的繁荣又将促进上述行业兴旺，起到多种物业相互促进，共同发展的效果，成为淮安最具吸引力的商业及文化娱乐场所。

地块内的办公，金融等功能相对集中，便于车辆分流，并共享部分公共设施。商业布置充分考虑人流的行进路线，在平面和空间层次上保持人流行进的连贯性。

在银川路一侧布置地块集中地面停车缓解城市主界面的停车压力，停车与绿化相结合可与周边的住宅小区以及大学、花园等相互渗透，充分共享。

地下层主要布置停车、商业和设备等辅助用房，地下车库主要分布在沿街高层建筑地块，解决办公与商业的部分停车，保证商业步行不受干扰。另在地块南侧设集中地下停车与物流中心以解决现状新亚商城与时代超市的大量停车与物流的需要。

六、道路与交通组织

街区内道路与交通组织原则：人车分流是首要的。同时，要各主要人流入口安排了必要的机动车和自行车停车场位。车行路与步行街交路口实行步行优先原则，尽量保证步行街的连续性，货流与人流分流，互不交叉。

具体的措施如下：

（1）车行流线布置在建筑背面避开主要人流，在部分地段采用尽端式道路，便于卸货与工作性人流出入的需要。机动车流尽量控制在街区入口附近，减少对步行的干扰。

（2）自行车停车在入口处设集中停放处，在淮海北路与银川路沿街结合花坛分组设置部分小型停放处。

（3）为使步行系统连续化，通过地下商场，二层过街道连廊加强不同层面的行为连续。等淮海明珠转盘改造后，地下商业可以与城市的地下步行人流衔接。

（4）货运：大量集中货运可通过地下层解决，少量常规货运可通过与步行街垂直的支路解决。

七、空间组织与环境设计

1、空间景观网络与轴线系统

商业街区的布局以线性的步行系统为主，同时与大型公共空间，庭院，以及广场绿化相结合，形成人性化的现代购物空间。

街区的空间景观轴线城市景观相结合，形成城市景观视廊，同虹将城市绿带引入街区，构成有机的形态。根据美国经验，好的商业步行街不仅能吸引顾客，也能引来商家，根据经验，他们愿出高于平均价格20-25%的租金来租用这些零售空间。步行街属于在一根轴线上水平展开的空间，本街区拟在步行轴线上选择若干节点，将空间局部放大形成小型广场，打破线性空间的单调，有节奏地营造出空间的高潮点，如西段入口广场、南段市民广场和中心广场等。通过不同形式和气氛的广场，营造丰富变化的外部空间。沿街店铺形成尺度宜人、符合中国人购物心理的“骑楼”空间。

核心区内东西向人行路线的组织主要有两种空间形式，一种是宽度10M左右的步行商业街，一种是结合建筑的中庭空间。

上述的东西向人行路线以步行街为轴组织在一起，限定了主要外部空间形式以此为基础，结合总平面规划中建筑形态的考虑，核心区（步行街区）两侧以四－五层为主，街区延淮海北路布置一组小高层，形成城市

街区的标志性景观，在中心广场布置小高层宾馆，弧形的形态进一步完善空间构成，成为重要的地标，同时也在寸土土金的中心区保证一定的容积率。通过联廊，天桥，整个街区形成紧凑的组织结构。

2、空间节点与标志性建筑

（1）淮海东路入口广场：

该广场集功能性与休闲性与一体，从交通上缓解新亚商城和时代超市人流集散的压力，同时地下物流与停车也保证了周边正常运转的需要。广场上建设少量的餐饮服务（处理为景观建筑的形式），形成一定的空间围合，同时对时代小区起一定的遮挡作用，完善城市主界面的景观层次。广场用喷泉引导人流路线，对景为街区的中心广场，加强景观的纵深感，绿化设计考虑隐蔽地下设施的出入口，同时形成一定的区域系统。

（2）淮海北路入口广场

广场与淮海北路沿街绿带结合，形成连续的步行景观界面的节点，广场成为商业街区西面的主入口，半圆的形态增强入口的标志性，水景由中心广场延伸而来，两者通过线性的水流联系，对人流起一定的导向性。主对景为街区的中心广场的张拉膜结构，加强景观的纵深感，吸引人流进入。

（3）银川路入口节点

广场与银川路沿街绿带结合，地块沿银川路一侧留处较多的过渡空间，一方面考虑到地面停车的需要，同时也考虑到降低对淮安师专的环境压力，提供充分的缓冲空间。广场以硬地结合绿化，与周边环境融为一体，与淮安师专形成对景。

（4）中心广场

中心广场为该区域最重要的空间节点，是整个街区的“核”，空间组织的最高潮，中心广场采用圆形的形态，揉合了由于街道走向而形成的复杂多向性，广场上的建筑这充分呼应广场形态，强化特定的空间气氛，张拉膜结构下为地下商业的出入口中，同时其自身也成为重要的标志性景观，广场水体和绿化设计打破各向均质的圆形构图，体现现代空间的多重涵义，暗示多元的城市生活和市民文化。

3、环境构成要素

（1）基面要素，即构成环境底面的要素

车行道设置在建筑相对游客的背面，表面铺装不做过多装饰，根据需要可以选择混凝土板成品、混凝土或优质沥青路面。

步行结合购物街道和广场处理，地面铺装设计得既能对人流起到引领和停留的暗示作用，又富有商业气氛和休闲情趣。

广场地面结合绿化布置，通过细致的环境设计，根据人群的多种行为模式，选择相应的材料。

适当布置小块水池，结合喷泉，动态的给予活跃因素。

建筑的顶部也可以适当布置环境，形成休闲平台。

地面停车场结合绿荫带，选用植草砖和透气混凝土材料。

（2）围护要素，即构成围护面的要素

步行街两侧的建筑立面，以店面、灯箱、广告、橱窗等混杂的语言，表明了街道的性质，烘托出商业氛围。围护机与街面的高宽比例，符合商业行为模式，对商业气氛起重要作用。

连廊、绿篱、树木等延续的界面也对空间的限定有重要作用。

（3）设施小品、城市家具要素 设施小品和城市家具是商业空间不可或缺的组成部分，能方便人们使用，满足心理和实用需求，创造舒适环境，增加文化氛围，保障安全。商业区内的设置包括以下几类：

信息设施：指路标志、方位导游图、广告牌、信息栏、时钟、扩音器、电话 亭等。

卫生设施：垃圾箱、烟蒂箱、痰盂、洗手器、公共厕所等。

娱乐服务设施：室外坐具、桌子、太阳伞、游乐器械、休息廊、售货亭、自动售货机等。

照明安全设施：室外灯具、消火栓、火灾报警器等。

艺术景观设施：雕塑、艺术小品、壁画等。

无障碍环境设施：包括为残疾人设置的各项设施。

4、夜景照明

中心商业区作为淮安市的公共活动场所，为满足日益丰富的夜生活需求，须实施夜景亮化工程，运用各类灯光照明器具，精心设计得多姿多彩，成为城市中名副其实的一道亮丽的风景线。

夜景照明可根据商业区的具体环境进行合理布局及灯具选择，计算照度，色调搭配。其中泛光灯使用最多，灯具类型也较丰富，且随部位的不同作相应的隐蔽处理。

花坛部位选用灯形小巧的彩色投光灯，绿色光可以使花坛中的植物显得更加郁郁葱葱；草坪上布置低矮的庭院灯作点缀，高干型的树木下采和地埋性筒关射灯，在不影响通行的情况下，将树木照亮；而在次入口等处对称成组布置杆状装饰灯，起到人流导向作用。广场开阔部位设置大照度高杆灯，便于人群活动；为烘托气氛，于喷泉等处布置低照度彩灯，结合建筑顶部布置的彩色激光射灯，光柱摇曳，音控喷泉水柱组合不断变化，交织成完美的动感空间。通过灯饰照明体系组合，形成疏密有致、主从分明的连续性夜间景观。

八、规划实施策略建议

1、公共开发为主，与严格统一规划要求和控制下的私人开发相结合。

2、统筹安排开发设计与建设周期

（1）首期整体建设

4、

5、

6、

7、

8、13地块，使商业中心区初具规模。

（2）沿淮海北路的2号地块也可先行开发。

（3）原为清河小学所在的3号地块，鉴于小学搬迁的周期相对长于一般地块，作为第二步建设。

（4）原工商银行所在的1号地块，相对独立完整，开发时间对整个商业区影响稍小。

（5）淮海大厦附带永红商厦，是城市交通焦点的首要围合界面，建议结合淮海明珠转盘统一规划，包括结合地下步行系统，将商业区的地下商业与城市地下步行系统形成连接。

九、经济技术指标

主要规划技术经济指标：

总建筑面积：162507.4平方米（不含保留现状部分）

地下建筑面积：48471.3平方米（地下商业：12647不含保留现状部分）

总用地面积：9.3公顷（不含保留现状部分）

停车： 地面：115辆 地下：400辆

容积率：1.8（不含保留现状部分）

绿化率：31.6%（不含保留现状部分）

建筑密度：34%（不含保留现状部分）

投资估算： 土建部分按1000元/平方米计算，约16250万元。

水电部分按180元/平方米计算，约2925万元。

广场绿化另计。

都市传统商业街的再创造——武汉市江汉路步行街规划设计 随着我国城市建设的快速发展，城市空间布局在新的经济形势下发生了结构性的调整。由于诸多历史原因，旧城商业街在现代生活中矛盾日益突出，导致其在新的时代浪潮中逐渐走向衰落。然而，这些历经沧桑的老街却往往是最具本土文化特色和深厚地方人文思想精髓，最能唤起长期生活于此的人们认同感和归属感的城市空间。如何延续这些老街传统文化特色并赋予它们新的时代内涵是许多历史文化城市面临的课题。近年来，步行街这一城市设计概念在我国一经引入，立即如雨后春笋般迅速发展起来，为保护和延续城市历史文化资源注入了新的活力。

一 建设步行街的意义

步行街起源于欧洲，它的出现实质上是一场“步行者的革命”，倡导的是人在城市空间中的主导地位，并通过对环境的更新，重新审定了历史悠久的商业街在现代化城市中的巨大价值，其现实意义在于：

社会效益——步行街在高密度的旧城中为市民提供了富于人情味的高品质空间环境，增强了人与人交往的乐趣。在自由、轻松的环境中培养市民自我约束力，从而增进社会凝聚力。此外，步行街通常是由传统商业街改建的，那些熟悉且具有独特魅力的历史文化建筑环境最能激发人们对自己城市的认同感和归属感，从而引发对其的深切热爱。

环境效益——步行街建设本身就是整体环境的再创造，是立体的、全方位的景观设计。通过对汽车交通的限制，空气更清新自然，街道上增添了富于人性化的服务设施，创造出一切为“人”服务的和谐、优美的都市环境。

经济效益——步行街建设使商业老街从原来单纯商业零售功能拓展为综合购物、休闲、娱乐一体化、全方位经营服务。随着环境质量的改善，促进周边地区的经济发展，带动地区地价、房租升值，能为更多的人提供就业机会，成为新的经济增长点。

二

江汉路步行街建设背景

近年来，武汉市提出创建山水园林城市的建设目标，将突出滨江滨湖自然景观特色，挖掘城市文化内涵作为江城建设指导方针，逐年实施环境创新计划。继１９９９年中山大道改造整治后，建设江汉路步行街成为市政府在新千年塑造城市形象的重要举措。百年老街江汉路是武汉市民的骄傲，８０年代初曾被誉为“华中第一商业文明街”，进入９０年代，尽管市政府多次组织力量对其进行环境改造，但由于每次均限于局部的改建和整治，因而并未从根本上解决江汉路面临的诸多矛盾：道路上人车拥挤不堪；曾一度为解决职工下岗就业被辟为摆摊夜市，以致小商贩长期占道经营现象屡禁不止；许多历史风貌建筑缺乏统一管理，被商家装修得不伦不类，加之市政基础设施老化，整体环境杂乱无序，导致近年来商业街零售业在激烈的竞争中呈逐年下滑趋势。在进入新世纪的第一个市政府办公会议上，市政府决定投资兴建江汉路步行街，建成后同中山大道一起共同构成中心城区商业十字轴，加强地区金融商业辐射功能。建设范围南起沿江大道，北至江汉四路，全长１２１０ｍ，按全步行街方式建设。相对于毗邻的中山大道，江汉路具有更为深厚的文化底蕴和优越的商业环境。

江汉路原名歆生路，是武汉市著名的百年商业老街。在近代史上，曾是华界和原英租界商业金融区衔接地带，至今道路两侧仍存留着１３幢近代优秀历史建筑和许多具有风貌特色的建筑，成为江汉路繁华商市的历史见证。目前，江汉路上不仅拥有许多百年老店，更涌现出一大批国内外知名的商业连锁店，是武汉市民心中最负盛名的商业街。

在区位上，江汉路将沿江大道、中山大道、京汉大道这三条横贯汉口城区的主道路串联起来。京汉大道轻轨正在建设，并且市政府已于今年展开对沿江大道环境整治，重现汉口江滩滨江景观风采。随着三条道路建设工程的实施，将创造出汉口中心城区历史传统与现代生活互为融合的都市景观。

三 江汉路步行街规划设计理念

１ 保护优秀的历史建筑和景观风貌

传统商业街是城市历史与文化最核心的载体，是最具独特风格的都市景观。通过分析，本次设计对江汉路上的建筑做了三级分类：第一类为１３幢优秀历史建筑，设计原则是通过整旧如旧、修复破损残缺等保护措施，恢复建筑原貌，保证历史建筑的原真性、可读性和可续性；第二类为有风貌特色的一般性建筑，改造重点为力争保持原有风貌，但在外墙色彩方面允许做修改；第三类为现代建筑，处理原则是粉刷涂新，与环境相协调统一。

２ 挖掘历史文化内涵，创造高品质的空间景象

街道景观是由不同的环境要素共同构成的空间艺术形象。在人的视域中所感觉的各种元素的组合，反映出街道的形象特征和文化特质。在江汉路这条跨越百年的老街上，我们希望能通过设计引发人们对往昔的追忆，对未来的畅想。

与江汉路相邻的交通路上原有一段青石板路，后因道路扩宽而拆除，在这次方案中，我们特在与该处相近的花楼街口地面按原尺度设计一段青石板路面，以唤起对这段历史的回忆，可惜当年的青石板已难寻觅，只能以灰色花岗岩来替代。

骑楼是江汉路作为传统商业街的空间特色，我们原希望通过本次的改造，恢复这一传统特色，但由于许多商家已将骑楼侵占，牵涉诸多经济利益，因而未能实现。

３ 开辟公共活动空间，促进都市更新

在封闭、线形的街道上，利用建筑界面的围合开辟几处开敞的活动小广场，让空间产生张弛交替的节奏变化，增添了街道的趣味和生机，为旧城市民提供了难得的休憩、交流、聚会场地。

通过对江汉路景观特点的分析，利用拆迁近１万ｍ２破旧建筑的场地，在商业最集中繁华的区段创造三个主要空间节点和二个次要空间节点，为狭长街道带来节奏的变化。南端以海关大楼为背景，由古典建筑围合的江汉关广场隐喻着江汉路的过去，与北端展示着未来的现代化喷泉中百广场遥相呼应，其间串连着三个风格各异的街道广场，成为街道上最具活力和吸引力的场所。

４ 创建“以人为本”的空间环境

步行街将人从喧嚣的城市交通中解放出来，树立的是人在空间中的主导地位，环境中的一景一物均以人的心理和生理感受进行设置。为人们提供可小憩的坐椅，设立“人性化”的“街头家具”（小品、电话亭、钟架等），提供为现代人资讯服务的电子咨询设施，一切建设活动以“人”为服务对象，力争创造舒适、优美、富于情趣的街道环境。 四 江汉路步行街的设计要素

步行街是一种由两侧建筑和街道地面围合而成的街道式都市空间，只有把握步行街各组成要素的特性和功能，满足人们物质和精神的需求，才能创造出步行街的环境艺术个性，江汉路步行街的设施，大致可分为以下几类：

１ 铺地

标准路段：将平均１５ｍ宽的道路分为３块板，中部４．５ｍ宽，用６００ｍｍ×６００ｍｍ×６００ｍｍ的印度红花岗岩铺设，两侧铺以同型号灰色火烧花岗岩，每隔３．６ ｍ做石板打磨，地面色彩与整体环境在统一中求变化。

节点：为营造步行街丰富多彩的商业繁华气氛，在江汉路与各垂直交叉路口处均做统一图案化设计，另在三个主要广场节点（江汉关、鄱阳街、中百）进行了突出环境特征的地面图案设计与所在环境相呼应，增添街道的趣味，吸引人们在此驻足观赏、逗留。

２ 街道设施

丰富、精致的街景离不开“街道家具”的设置，主要包括：坐椅、ＩＣ电话亭、时钟、垃圾筒、路标等设施。由于江汉路路面狭窄，在布置中将可组合的设施整体设计，如坐椅和花池、路标与指示牌结合形成统一的小品形象。一些高新技术也在改造中得以应用，坐椅下安置了高质量的音响设备，给人们送来悠扬的中外名曲。中百广场上设立大型电子显示屏，即时传送信息，每天都吸引大量人流在此观赏。

３ 景观小品

雕塑、喷泉、小品是点缀街道的饰品，可增添商业街的文化历史意蕴。在江汉路的三个广场节点上创作了以代表武汉文化生活特色的仿真铸铜雕塑——“热干面”、“竹床”、“挑水”，这些反映老武汉市民真实生活场景的雕塑，市民们百看不厌。回想当时对这些雕塑设计方案定案时，我们专业设计人员存在不同观点，认为这些代表普通市民写真的雕塑与金融商业街的环境特征不相符合，经过激烈讨论并确定实施后，不想市民们这么喜爱，以致开街不久铜塑被抚摸得发亮。这一理想与现实的差距，引发了我们的深思：在设计中如何做到既能体现我们的设计理念又能满足大众的审美情趣是值得研究的课题。

４ 商业招牌广告

商业信息的传递离不开招牌广告，但不加统一设计、管理的广告又会给街道造成视觉的污染。本次改造中，将招牌、广告纳入街景的统一设计中，商家招牌限定在距地４ｍ 处设置，禁止在建筑立面随意悬挂广告。路面广告器布置按３０ｍ间距设置，在空间较开敞的地方设置了大型电动广告器，色彩鲜艳的广告成为灰色街景的点缀。

５ 亮化

步行街的建设为周围居民和游人提供了日常活动的都市空间，专业照明设计为江汉路营造出夜间多彩的街景意象。街道两侧建筑立面亮化，烘托出优美的建筑细部。路灯依据人的尺度并结合地段环境特征进行特别造型设计。广场节点、重点地带精心布置庭院灯、地灯，营造出祥和的气息，与底层商铺橱窗界面共同构筑流光溢彩的夜间景象。

６ 绿化

因江汉路路面狭窄，地下市政管线密布，不利于树木种植。为了给街道带来更多的绿色，沿街基本采用按行道树间距布置栽植器，在黄陂街、花楼街道口小广场上布置了乔木及花、草相配的绿化体系，丰富了街道的空间景观。

五 对江汉路步行街的反思

发生巨变的江汉路在新世纪掀开了新的一章。开街至今已半年有余。作为专业规划人员，通过对其实施效应的体验，重新审视我们在设计工作中的得失，有益于进一步理解和探讨步行街这一特定都市空间的人文内涵。

通过调查，我们发现一些需改进的方面： ①沿街商业经营项目单一。经过对沿街商家服务对象的分析，我们认为现在江汉路上购物品种缺少多样性，服饰销售占经营项目７３％，且多为年轻人休闲装专卖店，在一定程度上制约了商业功能的发挥，通过商业结构调整，应适当增加书店、旅游商店等多品种的经营项目，这样，既可强化购物功能，又能提升商业街的文化精神品位。 ②加强休闲娱乐服务内容。虽然开辟了公共开放空间，但娱乐活动内容相对缺少，如能将空间进行精心组织，提供一些专为儿童、老年人、青年人等不同群体服务的场所，步行街将会增添更多的生机和活力。

文化中心规划建设项目位于河西区，区域西侧与迎宾馆和天津大礼堂毗邻，东至隆昌路、南至平江道、西至友谊路、北至乐园道，用地总面积90公顷。该区域环境优势明显，现状有中华剧院、科学技术馆、博物馆、银河公园等重要公共设施。2008年，通过城市设计方案国际征集比选，确定了文化中心区域的整体布局。

文化中心区域的总体城市设计是，利用银河公园与现状乐园的绿化、湖面形成开敞空间，从天津大礼堂向东延伸景观轴线，在轴线底景布置天津大剧院，面向湖面，与水景相映成趣。在湖面南侧，结合现状保留的天津博物馆(改建为自然博物馆)与中华剧院，自西向东依次布置天津博物馆、天津美术馆、天津图书馆，形成文化带；在湖面北侧，布置天津青少年活动中心、天津乐园。规划中的南侧文化带建筑端庄典雅，北侧天津青少年活动中心、天津乐园活力动感，两侧建筑的尺度设计和材质运用相互协调、呼应，烘托出天津大剧院清新大气的主体地位。

在交通组织方面，设计方案充分考虑区域人流集散特点，依据区域道路交通网络，中心城区4条轨道交通线路将服务于文化中心，实现便捷高效的公共交通服务，保证人流的快速集散；同时，完善周边地区道路网络，并结合地下空间开发，为项目提供有力的交通保障。

文化中心以“文化、人本、生态”为主题，充分展示天津大气、洋气、和谐、现代的靓丽形象。

1、天津青少年活动中心

天津青少年活动中心沿乐园道效果图

天津青少年活动中心局部效果图

目前，青少年活动中心用于青少年活动部分的建筑面积约为3.4万平方米，大量的青少年活动空间都设在室外，受天气影响很大，而且设施老化，不能满足我市青少年活动的需求。

新建的天津青少年活动中心在规模、功能和设施等方面均有较大的提升和完善。在建筑规模方面，新的青少年活动中心建筑面积6.5万平方米。在使用功能方面，儿童城、欢乐水城、地震教育馆、拓展训练馆、数码艺廊等场所能满足青少年活动中心全天候教育、培训和娱乐等综合服务的需要。同时，文化中心区域内的图书馆、美术馆、博物馆和大剧院都将成为本市青少年儿童教育学习活动场所。

天津青少年活动中心建筑造型完整简洁，与城市周边呼应，在北侧乐园道形成富有活力的城市界面。其南立面以现代经典柱廊营造城市的空间氛围，与南侧天津博物馆、天津美术馆、天津图书馆和天津大剧院建筑相呼应，共同构成清新、靓丽、富有活力的文化区域。设计结合规划地铁站点，将使用功能延伸到地下一层，形成形态丰富的内部商业街，能满足多种活动需求。

2、天津图书馆

天津图书馆沿湖面主入口效果图

天津图书馆效果图

天津图书馆中庭效果图

天津图书馆现有建筑面积3万平方米，藏书400万册，面积相对较小，功能不够完善。规划建设的新天津图书馆可藏书1000万册(件)，阅览座席4000个，日接纳读者8000人次。现坐落于高校科研区的复康路图书馆，将作为以科研、学术、教育为主要功能的专业图书馆。

新建天津图书馆占地约3.78万平方米，建筑面积5.05万平方米，馆藏以文化艺术类和大众读物类图书资料为主，主要功能为借阅、数字图书、藏书、学术交流、社会教育、古籍保护和修复等，是一座为广大市民提供知识型借阅服务的现代化图书馆。

天津图书馆建筑设计立意构思为“智慧乐园”。设计强调图书馆是承载智慧的建筑，在功能上实现了老年和青少年阅览共享，使其成为市民热爱知识的乐园。建筑内部结合阅览功能设置了七个采光中庭，寓意图书馆是知识的天堂。该建筑造型简洁、大气、现代；布局合理、层次清晰，对防灾、节能、书本流线等技术问题均有独到的设计；构思创意新颖，定位准确。

3、天津美术馆

天津美术馆沿湖面主入口效果图

天津美术馆效果图

天津美术馆艺术大厅效果图

美术馆是保护、积累人类文化精神和艺术财富并使之绵延传世的艺术殿堂，也是国家、民族文化发展水平的重要标志。我市现存美术作品数量多，档次高，品相好，在全国名列前茅。达到国家级收藏标准的有2万余件，其中一级品500余件，二级品2000余件。但是，我市至今没有市级专业美术馆。为了繁荣我市美术创作，积累文化财富，将规划建设集收藏、展览、征集和研究功能为一体的大型专业美术馆。

天津美术馆占地约2.98万平方米，建筑面积2.5万平方米，主要功能为展览近现代美术作品，进行美术作品的展示、培训、研究和美术作品收藏。馆内将建设0.16万平方米前厅和0.7万平方米展厅。其中，固定展厅包括中国字画厅、西洋美术厅、雕塑厅和现代艺术厅；交流性展厅包括主展厅和一般展厅。此外，建有约0.5万平方米的室外展区、0.36万平方米的创作展示培训室等功能区。

天津美术馆建筑设计通过精心布置参观流线，实现从自然到文化，从文化到自然的空间转换，强化了公众从外部环境进入建筑内部的体验过程。在建筑内部，别具匠心地设置了一个通向所有楼层的艺术大厅，公众能充分体验浓厚的艺术氛围。该方案设计外观大气、简洁、内敛；内部空间丰富，流线组织顺畅，中庭效果生动，内外空间融合。

4、天津博物馆

天津博物馆效果图

天津博物馆沿湖面主入口效果图

天津博物馆历史大厅效果图

天津博物馆现有建筑面积3.2万平方米，馆藏文物20万件、馆藏图书20万册。由于博物馆面积不足，目前天津博物馆只能对外展出十分之一的藏品。由于没有地库的功能，大量藏品只能在馆外另辟地方收藏，不利文物保护。为提升我市博物展览、文物保护工作水平，满足广大市民文化生活的需要，将规划建设新的天津博物馆。现有自然博物馆建筑面积1.2万平方米，已不能满足现代功能的需求，将现有博物馆改建为自然博物馆。

新建的天津博物馆占地面积约3.2万平方米，建筑面积5.5万平方米，主要功能包括基本陈列、引进展览、学术交流、文物库房及办公等，年接待能力150万人次。馆内将建设1个序厅和16个独立展厅，同时，1.4万平方米的文物库房能充分满足馆藏需要。

新的天津博物馆不仅仅是文物的收藏与展示场所，更是传播文化、交流共享的城市殿堂。建筑设计以“世纪之窗”为空间主题，尝试再现天津悠久历史和重要地位。“世纪之窗”是“回顾天津设卫建城600年的文明之窗”、“再现中华百年看天津的历史之窗”和“展望天津美好前景的未来之窗”。该方案设计创意新颖，整体效果独特，设计手法简洁、大气。建筑内部空间富有特色，特别是历史大厅以逐级上升、层叠错落的中庭空间，形成强烈的纵深感，仿佛时光隧道，依次连接古代、近代、现代展厅，带领公众游历天津的文明和历史发展。

5、天津大剧院

天津大剧院沿湖面主入口效果图

天津大剧院效果图

天津大剧院夜景效果图

天津是一座文化多元的国际港口城市，但至今没有一座综合性的专业大剧院，缺少对外文化艺术交流的重要平台。为了加大中外文化交流，扩大天津影响，为我市经济社会发展服务，将规划建设一座代表天津艺术表演水平，能满足接待国际一流大型歌舞剧、综合文艺和经典话剧演出需要的天津大剧院。

天津大剧院由综艺剧场、曹禺剧院和小剧场组成。其中，综艺剧场以歌舞类演出为主，座位约1600个；曹禺剧院以话剧演出为主，座位约800个；小剧场以乐器独奏欣赏和小话剧表演为主，同时具有表演艺术研讨等使用功能，可容纳观众300人。

天津大剧院建筑设计立意构思为“城市舞台”。大剧院面向湖面，利用亲水台阶创造出宽敞的公共空间，形成开放的城市舞台，既可供市民休憩、观景、交流，也能满足室外多功能表演的需求。大剧院的建筑形式很好地处理了与周边建筑形态的关系，起到了文化中心区域主导作用。通透手法的运用以及亲水台阶，加强了文化中心东西向人流的联系，扩大了市民的活动空间，增强了建筑的城市功能。其内部空间紧凑便捷，使用功能合理，三个剧场可分别独立使用，便于经营管理。该建筑很好地协调与周边环境的关系，设计理念体现中国传统文化思想，建筑形式简洁大气、和谐圆润，大剧院将会成为城市亲和、开放的艺术殿堂。

第16篇：商业街设计说明

和创天地步行街项目

方案设计说明 第一章 总 则

1.1 项目背景

项目地处四川省开江县新宁镇西大街片，建设用地紧邻新宁河，拥有绝佳的地理环境和休闲娱乐氛围，城市道路交错于此，交通十分便利，地型所处位置极佳，属于典型的主城开发核心片区。

地块一为不规则多边型，红线范围内南北最长约371米，东西最宽约356米。建设用地面积约为104320平方米。规划建设为商业、住宅、市民广场等配套一体的新型住宅区。地块为不规则条形，小区地块外用地你建地面积为33960平方米.湿地公园带、晨练步道、音乐广场、两条桥为一体的沿河景观带，长约2公里。 1.2 设计依据

（1）四川省开江县和创天地步行街项目规划、建筑设计任务书以及甲方要求。

（2）用地红线图

（3）甲方提供的该区域地形图及相关电子文件。 （4）工程建设标准强制性条文—房屋建筑部分 （5）《建筑设计防火规范》（GB 50016--2006）

（6）《高层民用建筑设计防火规范》（GB 50045—95）(2005年版)

（7）《城市居住区规划设计规范》（GB—50180—93）(2002年版) （8）《汽车库建筑设计规范》（JGJ100—98）

（9）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB5067—97） （10）《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50—2001） （11）《住宅设计规范》（GB50096—2011） （12）《民用建筑设计通则》（GB50352-2005） （13）《住宅建筑规范》（GB50386—2005） 1.3 设计指导思想和主要原则

1.3.1 强调“以人为本”的设计思想，处理好人与建筑、人与环境、人与交通、人与空间以及人与人之间的关系。从总体上统筹考虑建筑、道路、绿化空间之间的和谐，创造一个宜于人居的环境空间。

1.3.2 坚持社会效益、环境效益、经济效益统一的原则，合理配置自然资源，优化用地结构，配套建设各项目设施。

1.3.3 坚持实用、经济、美观的原则，积极采用新材料、新设备、推广新技术。

1.3.4 贯彻环保、安全卫生、绿化、消防、节能、节约用地的设计原则。1.4 建设场地及自然条件

⑴ 该项目地处四川省开江县新宁镇西大街片，拥有绝佳的商业氛围，城市道路交错于此，交通十分便利。

第二章

总体规划设计

2.1 项目背景

而本案位于四川省开江县新宁镇西大街片，区域位置好。而且地块紧邻新宁河，有着极佳的地理环境和休闲娱乐氛围，随着县城的开发进程的日益加紧，城市化建设的日益加快，就要求有新型的住宅区形式的出现，综上几点，无疑也大大的推动了本案的大力发展。

作为拥有优越条件的本案，用地条件的日益看好，本案不仅是开江县新宁镇未来的中心，而且因其重要的区域位置，其发展建设更是有带动、辐射整个城区的重要战略作用。

2.2 项目的区位及功能定位

本项目位于开江县新宁镇西大街片，紧邻新宁河，优越的地势条件为本项目的规划发展提供了广阔的发展空间。建成后的本案将是未来开江县的新型标志大型住宅小区。

项目功能定位：本案是集商业、居住、观景休闲为主，规划建成以商业、购物、居住为一体的新型住宅小区。服务于周边区域。

2.3 规划布局

本案的规划布局定位为：“一心、二景、两纽带”

“一心”是指以大型商业体为中心。

“二景”是指以新宁河沿河景观与小区内景观相呼应。

“两纽带”是指以沿河景观带和商业内街作为纽带。

2.4 建筑设计理念

商业中心区设计体现时尚商业风格，打造旗舰商业风情街。

本案旨在打造具有建筑特色的商业步行街。营造引领集时尚、购物、餐饮、娱乐于一体的新型住宅小区。建筑通过大型商业体与临街商铺相组合，形成了

一个大型休闲娱乐空间，在此人与人、人与环境得到充分的交流，建筑总体以

欧式风格为主，强调了建筑体量及简洁大方的造型手法，鲜明的张力，也使本

案拥有了相应的居住及商业价值。

2.5 交通组织

为保证地块内交通有序，在总体的设计中，坚持了人车分流、商业与居住

的分流。由于地块一的三方紧邻为城市道路网，西北侧以大型广场作为商业内

街入口，商业综合体及部分住宅下均设有地下停车库。人行入口设于东西两侧

中心地带方便行人出入。简单的处理则实现了人车分流的效果。

2.6 设计目标

本案利用了现有的地势地貌与环境来塑造新型住宅小区特有的城市空间

形象，同时强调了生态环境，提高环境质量与生活品质。并且为当地居民提供

了多样化的都市活动场所，创造出独具特色的城市住宅小区，将本项目设计成

未来的开江的标志性的新型的充满活力的居住区和商务休闲区。

2.7 设计原则

2.7.1强调城市的标志性。

2.7.2塑造独具特色的建筑群体形式。

2.7.3可持续发展性：结合城市的发展特色，尺度与形式突出表现自然健

康的风格，确保城市的标志性。

2.7.4人文社会：建筑形态，土地的利用以及活动区域的设计与安排，必

2 须考虑有利于提升人文精神的尺度，同时有利于促进和谐社会的建设发展。

2.7.5优势互补：开发的形式与特色应该事先区域内活动的彼此优势互补以及周边土地的延伸利用，使之充分地完成服务全区的重要中心作用。

2.7.6协调性：结构与活动空间按照相关的技术法规，并保留设计的特色与趣味性。2.8 规划远景

建设集住宅、商业、休闲、娱乐、观景、购物、餐饮与一体的可持续发展的新型住宅小区。

注重可持续发展，周边土地的延伸利用。

高质量的城市建设，高尚的住宅社区——发展城市的形象。高端的商业——城市的活力与成就。多元化的城市片段——健康、娱乐、休闲等多元化的居住生活。

2.9 技术经济指标

第三章 建筑设计

3.1 设计依据: ⑴ 民用建筑设计通则GB50352-2005 ⑵ 城市居住区规划设计规范GB 50180—93(2002 年版）

⑶ 住宅设计规范GB 50096-1999（2003年版）

⑷ 住宅建筑规范GB 50386—2005 ⑸ 高层民用建筑设计防火规范GB 50045-95（2005年版）

（6）商店建筑设计规范 JGJ-88 （7）汽车库建筑设计规范JGJ 100-98 3.2 建筑设计构思

1）衔接城市干道处，设计多功能的临街商业门面及大型商业综合体，为城市倡导一种具有绿色、时尚、个性突出的崭新的生活方式，并体现出鲜明的时代特征。

2）构筑中心居住社区，曲折运动、张弛有度，为住户提供多功能服务，体现建筑与众不同的个性。

3）建筑结合周边及组团内绿化，力求达到景观均好，沿河打造大型景观带及休闲娱乐广场。

4）单体造型与环境均整体协调考量，产生流动的景观效果，满足人们视觉上的需求。

3.3 建筑单体设计

平面设计

住宅部分户型以中等套型为主，适合本小区所在位置的总体需求。在基本户型的基础上，进行了多种方式的演化，以满足各类不同户主的需求。房间面积分配合理，且合理利用空间。

立面设计

立面风格为现代简欧风格，装饰采用米黄色墙面漆与浅灰色屋顶，省略的

雕琢和装饰，强调线条的简单浑圆，在阳台、空调机位等处配有装饰百叶，同

时利用露台和简单线条作为立面点缀。所有建筑单体均采用一种统一的设计风

格，具体设计中将现代建筑语汇精简提炼后，加以灵活运用，并和现代建筑材

料有机的结合在一起，配以明快的色彩，形成一种细腻典雅、虚实相间富有韵

律感的立面和空间效果。

第四章 环境景观、灯饰工程与绿化设计

4.1 环境、景观、绿化设计

设计的绿地总面积满足要求，景观设计由甲方委托专业的景观设计公司另

行设计。

第五章 结构设计

5.1 场地特征及适宜性：场地适宜建筑

5.2 基本风载：风载0.3KN/㎡

5.3 抗震设防烈度：基本烈度：6度，设防烈度：6度

5.4 建筑结构安全等级：二级

4 5.5 结构特征及选型：住宅:框肢剪力墙结构，商业综合体：框架结构 5.6 拟采用主要基础类型：挖孔桩基础 5.7 伸缩缝设置根据规范及建筑平面设置

5.8 主要结构材料：混凝土C30—C50，钢材HPB300，HRB400

第六章 给排水设计

6.1 给水

6.1.1 用水量 用水标准：

住宅：250L/人·d K=2.5 商业：5L/平方营业厅面积·d K=1.5 道路及绿化2L/m2·d 用水量：2700m3/d。 最大小时用水量：265.46m3/h.6.1.2 水源

本工程属城市供水厂供水范围，供水压力达海拔高度480m，地块进水管从城市管网接入，管径DN200mm。

6.1.3 给水系统

根据市政供水压力情况采取分区供水，市政压力不够的采用加压供水。 6.1.4 排水

1.排水制度：采用生活污水和雨水分流制。2.排水量

污水量：按生活给水量的90%计算，每天排放污水量为约2500m3。 雨水量：按四川省暴雨公式计算，即：

q=2822(10.775lgp)/(t+12.8p0.076)0.77(升/秒·公顷) 其中P=2年，地面径流系统取0.65。 小区雨水量为1911.56L/S。

3.雨污水均采用暗管（沟）组织排放，污水管管径为d300mm～d400mm，

雨水管管径为d300～d800mm，分别排入市政雨污水管。

6.1.5 污水处理

在地块内设置1座生活污水处理装置，日处理能力为2400m3。

第七章 采暖通风与空气调节

7.1 设计范围

地下车库及设备用房的通风防排烟设计，防烟楼梯间及其前室、合用前室的加压送风设计。 7.2 设计依据

（1）《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95，2005年版）。 （2）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）。

（3）《民用建筑供暖通风与空气调节设计规范》GB50736-2012。 （4）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）。 （5）《全国民用建筑工程设计技术措施 暖通空调·动力》2009年版。 7.3 空气调节

本工程采用分体式空调机制冷。空调机室外统一隐蔽安装，空调室内机的凝结水专设管道，实现有组织排放。 7.4 通风

1）、厨房、卫生间设竖向通风道，通风道采用国家认可的能自动防止串8.4 天然气的来源及参数

8.4.1 天然气由城市天然气管道供应，接管管径分别为DN200mm。 8.4.2 天然气供应压力为0.2-0.4Mpa。 8.5.设计原则

烟、串味优质产品。

2）、公共建筑的厨房、更衣室、卫生间设机械通风系统。

3）、地下泵房、变压器室、配电房等机电设备房间设置机械通风系统，其换气次数按消除设备余热计算。

4）、地下车库设机械通风系统。

第八章 燃气

8.1 设计依据

8.1.1 本专业现行的国家和地方有关规范、条例、规定和标准： 1）《城镇燃气设计规范》GB50028-2006；

2）《全国民用建筑工程设计技术措施 暖通空调.动力》(2009年版)。 2.由总图和建筑专业提供的设计资料； 3.建设单位提供的本专业初步阶段的设计要求。

8.2 设计范围

8.2.1 室内、外天然气管道。

8.3 天然气用量

8.3.1 天然气用量按1.5Nm3/户.日计，并考虑30%的餐饮及不可预见用气量。本工程共3016户，用气量5881.2Nm3/d，小时计算流量为612.6m3/h。

用；8.6 8.7 9.1 6

8.5.1 室外天然气管道采用树枝状系统；

8.5.2 室外中压天然气经调压箱后经庭院天然气管道送至住宅用户使8.5.3 住宅用户每户设置流量计单独计量。 管道敷设方式及防腐

8.6.1 室外天然气管道直接埋地敷设。管道采用加强级防护涂层；

8.6.2 室内天然气管道不需防腐。

管材及附件

8.7.1 室外埋地天然气管道采用无缝钢管。室内管道采用铝塑复合管。

第九章 电气设计

设计范围

9.1.1供、配电系统及公共用房照明设计；

9.1.2商业、住宅设计到配电箱为止；

9.1.3火灾报警及消防联动系统设计；

9.1.4弱电系统设计；

9.1.5建筑物防雷接地设计；

9.1.6配合室外照明专业设计单位予留照明电源设计。9.2 负荷指标及负荷估算 9.3 电源

拟在地下车库设一间开闭所、一间10kV配电所，高压电源由市政10kV电源引来，供电容量为11400kVA。10kV电源电缆沿电缆沟敷设至小区前，再埋地引入小区开闭所，再引入10kV配电所。 9.4 备用电源

本工程消防负荷等级为一级，由一台600KW柴油发电机提供。 9.5 变电所

地块内设6个变配电所，4个公用变电所，1个专用变电所，1个商用变电所，设于地下车库，公用变电所，变压器总容量为6400kVA，供本项目住宅用电。专用变电所，变压器总容量为2500kVA，供本项目配套设施用电。商用变电所，变压器总容量为3000kVA，供本项目配套设施用电。 9.6 电力线路敷设

室外电力线路以电缆沟敷设为主，辅以部分直埋地敷设。穿越道路和接入地块时穿钢管保护。 9.7 防雷、接地

建筑均为二类防雷建筑,按规范对各建筑设置防雷设施。保护地型式采用TN-S制。 9.8 消防

车库设置消防报警联动系统。

9.9 通信

普通住宅每户考虑一门电话，公建用房按0.01门/m2计算，另考虑15%裕量，小区约需电话4200门。电话电缆由东侧规划市政线路引入，电话设备间设在地下车库内。数据通讯采用宽带接入，设备间与电话设备间共用。 9.10 电视

普通住宅每户考虑一个电视接口，小区约需电视用户点4200个。电视系统采用城市有线电视网，有线电视电缆由市政线路引入。 9.11 弱电线路敷设

弱电线路室外敷设采用波纹管埋地敷。

第十章 建筑消防设计

10.1 总图消防

在总体布局方面，建筑的间距保证每幢楼周边有足够的防火间距，每幢楼保证有符合要求的补救面和环形车道设置情况。当为坡地时，作为补救面的坡度应≤5%，消防道路转弯半径，R=12m。 10.2 结构防火

建筑内的防火墙采用页岩砖，设备用房、通风、空调机房的墙体均采用页岩空心砖砌筑，其它内外墙体采用页岩砖。电缆井、管道井每隔2层，楼板用混凝土封堵（钢构件面层喷涂防火涂料）。耐火极限不小于1.5h.10.3 消防给水

10.3.1 用水量

室外：30/s；室内：40/s；自动喷洒：40l/s。

7 10.3.2 室外消防给水系统

水源为城市自来水，采用生活和消防分设制供水，消防进水管各1条，管径为DN150m 室外管网呈环状形敷设，干管管径为DN150mm。 消火栓沿道路布置，间距不大于120m。 10.4 化学消防

建筑根据其面积和耐火等级及功能配置一定数量的化学灭火器。在发电机房、储油间、变配电房设S型气溶胶气体灭火装置。 10.5 防、排烟

地下车库设机械通风及排烟系统，排烟系统与通风系统合用。

地上需排烟房间均采用自然排烟，房间可开启外窗面积不小于房间面积的2%。

变配电房、发电机房及储油间等设有气体灭火的房间，起火时，应关闭平时排风用排风机，同时由消防控制中心关闭排风机出口上的电动防火阀，以保证气体灭火的顺利进行。

不具备自然排烟条件防烟楼梯间及前室、合用前室均设置机械加压送风系统。防烟楼梯间加压送风口采用自垂百叶风口，隔层设置，由消防控制中心启动加压送风机；合用前室加压送风口采用多叶送风口，每层设置，风口与风机联锁，当火灾时，由消防控制中心启动加压送风机，开启着火层及相邻上下两层风口进行加压送风。

加压送风系统楼梯间保持余压值50Pa，合用前室保持余压值25~30Pa，当楼梯间、合用前室门开启时应保证门洞处的风速不小于0.7m/s。

通风系统的风管均采用不燃材料制作，风管、设备的保温材料采用不燃或难燃材料制作。

排烟风机应保证在280℃时能连续工作不少于30min。风机设置于屋面上时，应有防护措施，防止雨水、虫、鸟等异物等进入。 10.6 消防电气

本工程设置火灾报警及消防联动系统，消防中心设在一层值班室内。在地下车库设置消防报警联动控制设备。本工程消防负荷等级为一类，由一台发电机提供备用电源。报警系统另配UPS电源。

第十一章 环境保护

11.1 场地内采用雨污分流制,厨房废水经隔油器处理后排入小区的污水管,与生活污水一起排入污水处理装置，经生化处理达标后再排入城市下水道。 11.2 生活垃圾：每户采用袋装，由物管公司定时收集送入垃圾收集站。 11.3 地下汽车库采用机械排风，发电机房的油烟气采用管道高空排放，厨房的油烟采用变压式排气道高空排放。

11.4 设计中所选用的设备均选用低噪声设备，并采取相应的减震措施。 11.5 建筑和装饰材料严格按国家规定的标准选用不散发污染物的材料。

第十二章 建筑节能

12.1建筑节能设计

8 （1）根据夏季主导风对小区内建筑进行了合理的布置。用地内尽可能设置绿化，减少硬化地面。建筑前后布置依照相应规范设置间距，有利于自然通风、采光及日照。隔热层采用难燃型挤塑聚苯板保温板,。

（2）住宅大多数的卫生间、厨房均能得到较好的采光和通风，公共交通区域均能得到采光和通风，避免了使用人工照明和通风设备造成的能源浪费。 （3）屋面:屋面采用难燃型挤塑聚苯板作为保温层，设500宽的岩棉板作为防火隔离带,地下车库屋面作屋顶绿化处理,减少了太阳对房间的热辐射,同时也减少了夏季房间制冷、冬季房间采暖的热损失。

（4）墙体:外墙采用200厚烧结页岩空心砖作为围护墙,保温层为30厚岩棉板， （5）门窗:门窗选用密闭性能好的节能型铝合金中空玻璃门窗（6+12+6）,采用密闭材料对门窗缝隙进行封闭,减少了空气对流造成的热损失。 12.2结构节能设计

在选择墙体材料时,尽量优先采用新型材料,充分考虑其保温隔热性能以达到节约能源的目的。 12.3 给排水节能设计

（1）合理进行给水系统分区，充分利用市政给水水压供水； （2）建议住宅采用节水型卫生洁具； （3）选用高效率，超低噪声型冷却塔。 （4）水压超过0.35Mpa的入户管设支管减压。 12.4电气节能设计

（1）室内照明优先采用节能荧光灯具照明，室外照明原则上使用金属卤化物灯具。

（2）住宅走道及楼梯间除应急灯的控制外，其他灯具均采用声光控延时开关控制。

12.5 暖通节能设计

（1）所有送、排风机均采用高效节能产品。 （2）建议住宅空调采用变频户式中央空调系统。

（3）所选用的空调设备均采用符合国家现行标准规定的节能型产品，各设备的能效比及性能系数均符合国家现行标准中之规定值。

（4）按照建筑节能设计要求，确定各功能房间冬、夏季室内热环境设计选用指标。

第十三章 防灾减灾

13.1 总图

场地四周自然状况无洪水浸蚀可能。基地周边不存在安全隐患的加油站、气站等。

13.2 地质炎害防治

根据地质评估报告无地质灾害。 13.3 抗震防治

本项目所在地地震烈度按6度设防进行相关设计。 13.4 电气安全

小区内建筑均为二类防雷建筑，按规范对各建筑设置防雷设施。

第17篇：十大商业街

东部

北京最理想的购物区域，时尚的聚集地。

■秀水2号

秀水2号在建国门赛特对面，国际俱乐部、国际邮电局后面，上岛咖啡旁边，停车很便利。就是如停在国际俱乐部里稍贵些。院内有南北两栋楼。北楼商铺开的年头儿较长，南楼新开没两年。不过我基本都是在北楼的几家店里转转，进门右手101的货不错，店主何宁，我是通过精品购物指南的搜店介绍知道她的店的，有部分欧洲货，T恤、仔裤、很多是从厂家来的原单货，留下电话，新货到店会短信通知，很方便。一楼另外一家主营礼服裙等，各种华丽的裙装绝对吸引人。楼上有家男装店，售卖多种品牌原单衬衫，几百元就可买到市售千元以上的衬衫。听说许多演艺圈人士也经常光顾这里。有些好东西，但价格较贵一些。看你和店主怎么往下谈了。。。。。。还有个新秀水2号，在光华路上，据说不行，有个朋友在里面招商，看她痛苦的工作状态就不想去了。

■秀水街

基本上不去了，都是浙皮子的天下，很多衣服仿的极差，偶尔只能买件男装衬衣和裤子。漫天要价，与东西的品质相去甚远。需狂侃价。主要逛的都是刚来中国不久的、被旅行社大巴拉来的或是死心眼的老外。

■女人街

女人街在燕莎桥东300米向北，主要是韩日风格的服装，去的比较少，因为逛的人很多是衣着古怪的韩国人，还有不少旁边麦子店工作的小姐，很怕买了后穿在身上和她们“撞衫”。不过这里价格不贵，哈韩哈日的还是可以来转转。有名的有 “MP3韩国服装”和“安惠子”“叶狄纳”“素人”皮具等。旁边批发市场的鲜花和水族很棒，每次都会去看看。有卖各种香草的摊位，10元一盆的柠檬香草、罗勒、迷迭香，摆在厨房窗台上，既能佐菜又能驱虫。

■三里屯雅秀

老外很多，也都比逛秀水的有品位，我也很爱推荐国外的朋友来这儿。一楼楼梯旁的几家滑雪服不错，价格也略贵，得多杀价。一层最西侧一排摊位里有家专卖不错的POLO等牌子的原单、追单品，面料版型都不错。摊位号记不清了，不过路过一眼就能看出来。二层的摊位部分男女装T恤、衬衫、裤子等都不错，每家的货品款式及质地基本雷同，转一圈看好了货就找一家使劲杀价（不论男款女款衬衫我基本都是以四十元出头不超四十五的价格买到的），摊主不卖就走人，一般准会把你喊回去。二楼南边（滚梯对面）有两家精品店，衣服、包、鞋都有，有些好东西，但不好讲价。最北边通道往西转弯后有一较大的男装店。店比其它家大，衣服款式不错，但尺码也较大。三楼的丝绸，内衣、袜子很多。南边有一溜童装的小店，外单童装、布玩具等玩意儿很多，我经常买来送给朋友们的孩子，很多东西是商店里见不到的。楼上卖饰品什么的。溜边开了一排美甲店，人也巨多，不过感觉有点粗糙，不少老黑坐在里面，想想和他们共用一套工具，有点怕怕。

■日坛商务楼

在日坛公园南门东面50米处，是栋中式仿古建筑，店面挺多，有点贵，但东西有代表性的店不多了。人不算太多（可能是附近类似的商务楼太多的缘故），闲暇时逛逛消遣一下，没准儿能挑到中意的东西。

■东四小店

这里九十年代初中期是北京小店最集中的区域之一，火过一些年，现在去的感觉是些年龄偏大的怀旧族或是学生，以休闲类的为主，那些职业装就一般了，很难想象能穿进像样的办公楼，鞋类经常是常年打折。摊主服务意识整体较差，外地人为主。

■佳艺时尚广场

就在昆仑饭店对面，东侧往北经过数家美甲店后有两排精品店铺的货还不错，但价格高，动辄上千，还不好讲价。毕竟这里的房租租金很高，经营成本高呀。其它那些普通摊位的东西和秀水的差不多。但人不少，看来位置和名气还是优势啊！呵呵！

■三里屯3.3

在酒吧北街上，开了应有两年了，是一购物、餐厅、休闲综合的场所。环境不错，但人气不太旺。一楼有几家欧洲名品店，东西喊价很高，可有的确实值得去侃价，最终还是要看杀价水平了，高手的话去了还是会满意而归的。二楼的店铺就显得冷清些了，有些偏僻位置已经撤店了。但北侧通道中间有家化妆品店，所售东西都是“美容大王”和“美丽教主”两书中推荐的。和网上售价差不多。但是能见到实物，好挑选。

■三里屯同里

酒吧街西侧的胡同里，后现代派的一栋小楼，里面的东西民族、个性风格都很浓郁，喜欢的会真喜欢，看不上的会扭头就出来。

西部

北京西面的时尚店群能达到秀水2号、雅秀等水平的少之又少，恐怕和西部的消费环境有关，消费群体不像CBD区，都是中产阶级白领和老外，去购物就是发现时尚展示时尚的过程，西部不是大学生就是年龄偏大的中年人，还有老土的中关村IT精英。所以为了迎合这样的消费群体，那些衣衣的档次差别就很大了。你看看金源燕莎的东西再看看亮马燕莎的东西就知道什么是东西差距了。所以西面的购物环境除了西单外，也只有双安、当代、华宇这一个小三角还成规模，有一些时尚货品。其它都以批发城为主。

■动物园天乐

最理想的淘外贸货圣地，很多服装店的货都是从这里上的。不幸的是07年春节前就要拆除了，商户以后搬去哪里还没定音。和这里齐名还有雅宝路批发市场和木樨园批发市场，雅宝路的很多商家很牛，店里的东西遮遮掩掩，基本不对零售，看见俄国胖老太太才打招呼。木樨园的东西过杂，鞋类批发多在那里，想挑出好东西需要极好的眼力和体力。便宜是有代价的呀。

■天意

阜外大街路北，这里是北京最早期的批发城之一，现在居然越来越火，停车很难，不过衣服、化妆品等真是便宜，如果你能耐住拥挤，屏住呼吸，从上千个摊中精挑细选的话，一定有意想不到的收获。可惜我不行，逛这种批发城没一小时就头晕目眩，四肢无力了。晕！

■万通

阜成门桥西南角，便易货的天堂，木樨园货的西部代理。人流极大，尤其是周末，居家过日子的理想购物所在。

■双安旁精品购物走廊

双安商场西面肯德基楼上。精品廊是无意中发现的，

二、三楼有多家服装小店。二楼东侧的韩国服装店很火，旁边的美甲店也一样人多。还有家情侣T恤店和各种休闲及精品店，以日韩风格为主。价格稍贵，要会淘货和讲价啊！不过推荐三楼的店，有几家经营欧洲货的店，还有香港女装的折扣店。东西都是从香港深圳来的，常能淘到点好东西。有家日韩货店也换货很勤，店主眼光还不错。很爱逛一家批零巴基斯坦服饰的店，里面的东西是老板每月从巴基斯坦背来的，许多东西我在金源里的一家印度饰品店里见过，这里价格可是低的多，作礼品很合适，上次百多元淘了个水烟袋送给一德国朋友，把老头乐疯了。三楼中间有家新开的美甲店，环境舒适，最近和朋友来这儿附近逛街办事都把这当歇脚点，顺便做个法式、手护之类，感觉服务不错，还有老板从欧洲带回的护肤品卖，价格较公道。

北部

■五道口

五道口电影院再往西,主要是日韩货。韩国货粗糙点，一些日版货还是不错的。五道口综合市场里还有一个服装市场，没去过，这里的常来都是韩日留学生为主，带些追韩追日的消费。

■和平街北口附近有几家小店

和平东桥附近，特别是路口向北，路西的美浓派通店，开了得有十年了，都是休闲装，很适合学生和刚工作不久，收入不高的小资。

■亚运村阳光广场2楼

新开了一层都是外贸店，没仔细转过，有几家据说还可以。

■新街口

从新街口丁字路口向北，路两侧。东西较粗糙，适合工薪、学生，价格也便宜。倒是路西有家卖毛绒玩具的店推荐一下，很多仿真的和迪士尼的玩具超棒，还便宜，上次去过嘉年华后来这儿一看就后悔了。

南部

■搜秀

在崇文门新世界对面，去过一次，里面的东西整体比东面的低了很多档次，离时尚较远。

第18篇：老北京特色商业街

北京商场打折：http:///beijing/mall

隆福寺街

如果您是美术爱好者，可以穿过隆福寺街到达美术馆后街，这里有中国美术馆，还有美术馆对面的美术用品商店等着您的光临。这里从画笔颜料到纸张书籍 应有尽 有，不管您是从事什么画种的创作，这里的商品都能满足您的需求，价格方面高中低档都有。这里的画框店品种齐全，还可来样定做。位于这条街西侧的竹 尾纸家值 得您一看，很多纸张是由日本进口的，到了这里您会概叹原来造纸也可以作成一门艺术。高高的柜台之后，倚墙顶天而立的两排架子上聚集了上千种的 纸，这些纸颜 色，肌理，克重均不相同，能够在满足您的创作需求的同时，激发您更多的创作灵感。用这里的特种肌理纸张做壁纸或灯罩来布置您的家也是不错的 主意。

地址：东城区美术馆后街

新街口南大街

沿着新街口南大街开始游览，这条街的小店似乎是按商品分类的。功能相同的商品聚集在集中的店里。乐器一条街，卖的都是各式各样的乐器，提琴，吉 他，钢琴等 一应俱全，店家更是行家，热情的演示介绍各类乐器，逛完这条街您不亚于上了一节音乐课，喜欢摆弄乐器的朋友一定要来这里切磋一下呦？还有很多 小店卖随身 听、MP3等小家电为主，也有部分音响出售，品牌有SONY、AIWA、PANISONIC等。价钱有商量。这里有很多音像商店，CD、VCD、DVD等 均有出售，价格方面相对合理，种类齐全。很多玩音乐的行家都喜欢到这里。

地址：西城区新街口

莱太花街

地处CBD商业区的莱太花街全长300米，1000平方米的交易大厅和近百个店铺都将用于经营鲜花和与花卉相关的业务。这里是花的世界，人在这里似乎只是配角，喜欢花的朋友可以来这里看看。花的价格也会令爱花人欣喜不已。地址：朝阳区麦子店

东单银街

从东单路口向北（东方广场东北侧）就是银街了。银街道路两旁商店一个挨一个，以专卖店和外贸店居多，不管是店面装修，装饰布局还是商品都很有特色，很适合喜爱个性服饰的年轻人。

地址：东城区东单

秀水商业街

秀水街紧挨着友谊商店和使馆区，这里是外国游客喜欢光顾的地方，倘佯在狭窄的小街里，琳琅的服装制品很快就会激发您的购物热情。在这个近三百米的胡

同内，个体小店鳞次栉比，经营的多为服装饰品和丝织品，来这里“淘金”，砍价是必修课。您还可以看到许多来自俄罗斯和东欧的小商贩们在与摊主用不太流利的英语谈 生意。

地址：朝阳区建外

朝外大街

这也是近年来热度逐年升高的商业聚集地之一，汇聚了丰联广场，华普商厦，蓝岛大厦，蓝岛西区商城等大型综合商场，新修的雅宝市场也在这里，有时能 淘到一些 物美价廉的好东西。近来还新开业了旺市百利超市，但凡您家居建设所需要的用品都可在这里一次购齐，超市开架自选型购物让您可以慢慢细细琢磨着挑 选，不用讨 价还价，唇枪舌箭。即使不买东西随便转转也能发现很多装扮家居的新鲜玩意。

地址：朝阳门外大街

建国门外大街商业区

富于国际色彩的建国门外大街有著名的友谊商店，如果您因旅行时间短暂想要将所买物品一次购齐，来这里吧！这里商品质量好品种繁多，而且还可以买到 许多中国 的传统特色商品，纺织品，珠宝，手工地毯，工艺品等。店内热情洋溢的店员都经过专业培训，可用多国语言接待您，回答外国朋友在购物之余的各种疑 问，这种无 障碍沟通也是您了解中国了解北京的好机会。穿过马路对面就是赛特购物中心，附近就是外籍人士情有独钟的秀水街市场。东行不远是贵友大厦，续向 东行就是国贸 商城，世界诸多知名大牌都在此设有专卖店。这一带是星级酒店、高级写字楼、使馆区和外交公寓聚集地，很热很热的黄金地段呦！地址：朝阳区建国门外大街

琉璃厂

几年来，西城区通过重点开发建设西单西侧和西单东南侧，西单国际大厦、中银大厦、首都时代广场等一批大型商业、金融大厦相继建成，著名的西单商 场、西单购物中心、西单赛特商城、中友百货等大型现代化商厦与\"桂香村\"食品店、万里鞋店、\"元长厚\"茶庄等京城\"老字号\"竞展风采。总建筑面积为３.５ 万多平方米的西单文化广场是目前京城中心地区规模最大、环境良好和集休闲、娱乐、购物为一体的综合文化活动场所。

琉璃厂，始建于元代，明清时期发展成书市和古玩市场，大批文化名人与它结下不解之缘，许多历史烟云都曾在这里聚散。琉璃厂历尽沧桑，逐渐演变成具有浓郁民族特色的文化市场。

地址：长安街小型街26胡同

大栅栏

“大栅栏”是北京最古老、最著名且又别具一格的古老街市和繁华的商业闹市区，在1.26平方公里的范围内，保存着大量原汁原味的古老建筑。这些古老的建筑和发生在它们中间的\"城南旧事\"，都是古都北京重要的人文瑰宝和文化资源。

大栅栏处在古老北京中心地段，是南中轴线的一个重要组成部分，历史上就是一个繁华的商业区。大栅栏已有580年的历史。这条街的由来，要追溯到明代孝宗 弘治元年。当时，北京有“霄禁”，为了防止盗贼隐藏在大街小巷之内，由朝迁批准，在北京很多街巷道口，建立了木栅栏。据清代《钦定令典事例》中记载，雍正 七年批准的外城栅栏440座，乾隆18年批准的内城栅栏1919座，皇城内栏196座。大栅栏原是廊房四条，因为这条胡同的栅栏制作出色，保留长久，而且 又大一些而逐渐为京城所瞩目，所以，大栅栏就成为这条胡同的名称了。

大栅栏位于**广场以南，前门大街西侧，从东口至西口全长275米。自明朝永乐18年（1420年）以来，经过500多年的沿革，逐渐发展成 为店铺林立的商业街了。现在，在这条街上，分布着11个行业的36家商店，平均客流量15-16人，节假日20多万人。国内提起北京前门大栅栏几乎无人不 晓，就是在国际上也很有名气，可以说是闻名遐迩。在历史上，虽有沉浮，但这条古老的商业街之所以能经受580多年的历史风雨而不败，自有它独特的地方。老 北京有句顺口溜叫“看玩意上天桥，买东西到大栅栏。”“头顶马聚元，脚踩内联升，身穿八大祥，腰缠四大恒”说的都是早年间大栅栏的地位和繁华景象。

如今，除了喧嚣一切都已改变，大栅栏在清除了封建糟粕后，出现的是一片商业街的景象，除了旧址老房的北京丝绸商店、瑞蚨祥绸布店、内联升鞋店、六必 居酱菜店、荣宝斋文房四宝还徐徐透出百年的光泽之外，同仁堂、张一元茶庄、长春堂、月盛斋熟肉店都已经门庭更新了；诸多外来的风味饮食也各据一方，形 成 了新型的饮食文化特色。

在这里你可以买到一些传统古朴的手工艺品，逛一逛别具情趣的百年老店，感受一下北京旧时的市井特色。当然，买东西时可别忘了砍价。

地址：前门大街南

西单商业街

西单大街位于**的西侧，宣武门的北侧，与王府井、大栅栏并称北京三大最著名的传统商业区。 南起宣武门，北至灵境胡同，东临横二条东侧，西达西辅路，覆盖整个西单十字路，核心地段880米，延伸长度5400米。这里‘商贾云集，人气高涨’，日均 客流量20万以上，行业涉及百货、餐饮、娱乐、金融等各个行业，年社会消费品零售额60多亿元，在北京市商业格局中具有举足轻重的地位。西单在历史上曾存 在过很多著名的文化场所和大型寺庙。现北京图书大厦和民航大楼一带曾北京最古老的寺庙之一--双塔庆寿寺的基地。

西单商业街位于北京城市的几何中心位置。这条街南起宣武门，北至新街口豁口，全长５.４公里，贯穿西单市级商业中心和西

四、新街口两个区级商业 中心，是西城区商业、服务业最为集中、最为发达的地区。西单商业街商贸企业的社会消费品零售额目前占全区总量的６０％以上，是北京市最繁华的商业街之

一。 西单商业区目前有大型商场8家，占全市十分之一。其中西单商场销售额居北京市大型商场之首，列全国前五名，西单商业区年销售额45亿 元以上。在这条寸土寸 金的土地上，先是建起了北京图书大厦，成为了京城书迷的云集之地，接着有拆除了百花市场建成了地面为休闲场所，地下设有餐厅、市 场、电影院、保龄球馆、游 泳池、攀岩和国内最大的镜宫的西单文化广场，成为了长安街沿线面积最大的文化娱乐场所。西单以商业为主，各种服务业同步配套发 展，呈现出交错经营的趋势， 市场定位按消费群体划分，商品档次以中高档为主，突出了“专”而“全”的特色，能满足各阶层人士的需要。

王府井大街

王府井大街，南起东长安街，北至中国美术馆，全长约三华里，是北京最有名的商业区。自1996年开始对王府井进行扩建改造，如今投资10亿多元改造的王府井大街已重新亮相，东方广场成为它的另一大景观。

第19篇：商业街商业策划书

前 言

一、二期工程全部竣工后，商业建筑面积将达2万平方米，拥有大小店面房120个，成為集购物、休闲、办公為一体的综合商业街区。目前，一期商街刚刚开市，店铺出租率偏低，商街的商业氛围偏冷，商户入驻经营热情不高。据调查，一期商街的65家店铺中，目前出租率仅為52.3％，有近一半的店铺闲置待租；已入驻的商户中有7家正在寻求转租、退租或改行。这种状况，不仅对一期店铺的继续招租、出租產生了不利影响，而且对二期店铺的预售、销售带来了潜在威胁。因此，我们必须采取有效手段，炒热××一期的商街气氛，大力提升其商业价值，增强业主和商户的投资信心，并以此拉动××二期的店铺出售。鉴于营造一期商街气氛、迅速催生人气的任务迫在眉睫，本案将主要对××一期商街如何突破商业现状和形成旺盛人气进行策划。

一、背景分析××一期商街位于濠河之畔，处于城市商业中心，与繁华的南大街北段仅一步之遥。这样具有“鉆石级”市口的商业街，当前缘何一时难“热”?在我们拿出策划方案之前，首先必须对此进行研究分析，以便找準“病灶”对癥下药。据考察和分析，××一期商业步行街主要存在“先天”与“后天”两方面原因。(一)、商街设计“先天不足”

1、大广场难搞大活动。步行街北广场扼××街、××路交匯处，西邻五星级大酒店，原本属于最能吸引公眾“眼球”、最宜举办大型活动的商业舞臺，能给商街源源不断注入人气。由于当初仅从景观角度设计广场的“旱式喷泉”、“简易花坛”，而没有考虑广场的商业价值，如今的广场狠难发挥聚集人流、吸纳大 型活动的功能。广场热不起来，商街自然冷落。

2、“假山”成了“绊脚石”。步行街南入口处的“假山景观”，既无观赏价值，又横亙在道路中央，事实上成了阻碍游人进入内街的“绊脚石”。此外，南入口的臺阶亦与商街道路平坦要求不相符，也没有考虑人性化的地面设计如残疾人、盲人通道等。

3、内外街连接通道商用功能缺失。××街通往内街的三个通道，从商业功能设计上看实属败笔。按照商业街区的布局要求，街区内主干道、副通道两侧均应為店面房，以便使街区形成鳞次櫛比的商店群。这不仅能有效吸引顾客逛街购物，易于催生和聚集客流，而且能把土地资源利用率发挥到极致，如同上海豫园商街那样条条路上有店铺，每寸地皮生银子。遗憾的是，××一期外街通向内街的三个通道，两条是没有任何店铺的“幽巷”，顾客在街口看不到商业气氛，甚至不知道里面还有内街；一期与二期之间的通道，同样因一期建筑南侧没有设计店面房，走在南大街的顾客看不出街口的商业氛围而止步于此。

4、××街一侧临街绿化带的设计过长，阻挡店门，不少顾客入店购物因此要绕一大圈，于是放弃了购买动机，导致临街店铺生意清淡。(二)、商街策划“后天失调”

1、××广场商业街处于核心商圈，在市场竞争特别强调个性化的今天，商街必须有自己的“灵魂”，即战略定位和商业主题。××广场商业街最早定位是“××街”(狠好)，后来又定位于“×××”（狠好，只是推广狠费力)，如今準备冠以“××广场步行街”(老土，没有鲜明个性、目标顾客也不清晰)。由于没有精确、精準的市场定位，关于商业上“我是谁”、“我為谁服务”的问题没有首先解决好，其它问题也就难以解决了。

2、××广场是一处狠好的“市民广场”，但要吸引广大市民聚集到这里，还需要有浓郁的“广场文化”，例如象×××路、×××广场、×××步行街那样的广场雕塑。此外，还需要有体现人文关怀的指引牌、休闲椅、售报亭、公用电话亭、垃圾筒、商品广告牌、露天茶座等。目前，由于上述设施没有配套，××广场的“磁场效应”不佳，所以商街难“热”。

3、打造商街，服务“缺位”。开发商开发一片商铺销售出去，再由物业管理公司去打理，这是开发商业房產的“老皇歷”。事实上，经营××广场商业街，“物业管理”代替不了“商业管理”，商业街由“冷”到“热”需要专业策划管理机构来“操盘”运作，此所谓“泛商业地產运作”。××广场起步阶段缺少商业策划管理机构的全程介入，商铺的出租与经营全由业主与商户“婚姻自主”，双方又都缺乏成熟的理性，商街本身也没有搞啟动和培育市场的形象“炒作”，这就无法形成火爆的商业氛围。此外，我们对业主购买店铺后的关注程度不够，没有从尽快啟动商街运营和提升商业价值的角度予以指导和服务，例如，商街北口的66号(圆形)、68号(尖顶)两家首席店面房一直空关，这对内街商户的经营及整个商街的气氛便构成较大影响。

二、商街定位××广场商业街的战略定位至关重要，针对其所处的地理位置和商业环境，根据城市消费群体的消费趋势和消费偏好，我们作如下战略定位：

1、街名：××广场时尚丽人街

2、概念：××广场 ———— ××街观光旅游的门户，国际品牌匯聚的商街，都市丽人寻梦的×××。

3、广告语：××广场／时尚丽人街 ———— 与××相约，与××同行

4、商业门类：购物、休闲、餐饮、美容、娱乐

5、商品：主营国际国内名牌服装、服饰、化妆品、珠宝、眼镜、手表、休闲食品、工艺品等。

6、顾客定位：都市中追求时尚的女性及国内外的旅游观光者。

7、经营理念：站在城市经营的高度打造一条闻名长三角的商业街。

三、招商策划××广场时尚丽人街的招商，属于“突破困局”的举措，招商需从下列几个方面入手：(一)、发布招商公告我们计划于4月中旬在《××晚报》、××电视臺发布招商公告，突出介绍××广场时尚丽人街的市口优势、市场定位和潜在的巨大商机，吸引商户预约登记承租店铺。(二)、举办招商信息发布会该招商信息发布会拟于4月20日在毗邻的××饭店举行，出席的商户為××及周边城市的时尚品牌经销商，以及××国贸市场有意入驻××广场经营的服装、珠宝、化妆品商户。参会商户的人数拟控制在100人左右。会上将发布的主要信息是：

1、××广场时尚丽人街的总体规划、市场定位、独特优势和前景展望；

2、×××××街可供商户购买或租赁的店铺资源状况，包括售价、租金、物管的优惠政策。(三)、整合店铺资源××一期的店铺均已出售，投资者是否愿意委托我公司代理招商和出租?是否同意接受我公司提出的代理租金价格(或称返租报价)?举办招商信息发布会和对外发布招商公告之前，须由××房屋销售公司与业主首先商定委托招商的意向、租金价格等问题。一旦确定了哪些店铺可供委托招商，我们便可以对外开展招商活动和引入商户、洽谈租金。為了使××一期商街尽快形成良好的商业氛围，我们应争取所有空关店铺纳入招商范围，并按照商街的市场定位有的放矢地展开招商。如果有的业主采取等待店铺升值的态度，寧可闲置也不愿出租，我们应当认真加以引导，动员其站在全局利益、长远利益的高度尽快出租，以便消除商街中的店面空关现象。对目前正在寻求转租、退租的商户，我们应当积极宣传本公司為繁荣商街正在采取的举措，动员他们打消念头和恢復信心。如果商户仍然要转租、退租，由于业主与商户之间有约定，我们可在双方解除合同后再将该店铺纳入招商范围。(四)、有关租金政策××一期商街的商业气氛清淡，其中原因之一，是店铺投资者急于高回报开出高租金，让许多欲入驻经营的商户望而却步。因此，我们在為业主代理招商前，必须做好两项重要工作：第一，我们必须向业主说明南大街南北两端存在的区位差异，说明××一期商街处于入市初期，繁荣兴旺需要有一个培育过程，不能无视市场承受能力开“天价”。向业主说清道理狠重要，高租金导致店铺无人承租，业主照常要背负购房贷款利息，店铺价值也狠难提升。第二，我们要从业主与商户的双方利益，设计比较符合市场行情和商街现状的租金政策。当前，××一期店铺比较合适的租金是：

1、内街店铺：租金600～700元／m2／年(经测算，内街店铺平均售价8500元，平均面积110m2，购房投资额约94万元，购房贷款利率按4.7％计算，年利息為4.4万元。如该类店铺以600～700元／m2／年租金计算，年收益為6.6～7．7万元，剔除利息后的收益2.2～3.3万元。这样的租金对商户来说，在目前情况下尚有吸引力，易于接受。)

2、外街店铺：租金800-900元／m2／年(经测算，外街店铺平均售价12500元，平均面积200 m2，购房投资约250万元，购房贷款利率按4.7％计算，年利息為儿75万元。如该类店铺以800～900 元／m2／年租金计算，年收益為16～18万元，剔除利息后的收益4.25～6.25万元。这样的租金对商户来说， 目前情况下尚易于接受。)(五)、商户入驻优惠措施為了有效啟动市场和给商户入驻经营树立信心，我们将“放水养鱼”，从尽快繁荣市场的高度，适时推出必要的优惠措施：第一，商户入驻商街经营一年以内，我们将免费提供一个灯箱广告位(由我方制作灯箱，灯片制作及电费由商户负责)，供其做商品或品牌宣传；第二，凡商户举办品牌宣传、商品促销活动，一年内允许在北广场上每季免费举办一次活动，鼓励举办有较大影响力的广场“时尚秀”活动；第三，凡商户入驻经营一年内，店铺物业管理费将按八折优惠收取；第四，為降低入驻商户的经营成本，我们将协调工商、税务部门，给予××广场商业街以集贸市场的税收优惠政策，同时在工商管理费的收取上适当减免。

四、商业氛围营造(1)、商街指示识别系统布置(详见××广告公司设计效果图)(2)、设计制作广场、内街雕塑作品(参见×××步行街雕塑照片)，以增添××广场的文化底韵，吸引游人前来休闲。(3)、广场、内街将有序设立景观式落地广告灯箱、欧式休闲椅、公用电话亭、报刊出售亭、饮料及冰淇淋售卖亭等，广场上采用鲜花盆景搭建可移动立体景观花坛，增加视觉看点，扩大商街的休闲与服务功能。(4)、邀请政府部门、社会团体前来举办广场主题活动，借力炒热广场、活跃气氛、吸引眼球。尤其要抓住“五一”前后活动频繁，联系总工会、文联、群艺馆、新华书店等单位举办广场活动，借助媒体推波助澜，巧妙宣传××广场。(5)、与市摄影家协会和新闻媒体联合举办《××风韵》优秀摄影作品广场展示活动，用文化手段提升××广场的时尚品位。(6)、5月份起，争取举办几次《××之夏》广场音乐欣赏会，用高雅艺术推高××广场在市民心目中的地位，提升广场的“聚流”效应。

五、商街硬件改造建议

1、××北广场实施改造，以适合举办大型活动。

2、××一期南入口的假山拆除，地面实施人性化、商业化改造。

3、临××街一侧的店前花圃实施改造，便于顾客无阻碍进店。

4、内街的地面进行排水改造，防止夏季雨水倒灌进入店铺。

5、××一期南侧花圃争取拆除，最好建造一排店面房，既可街口开店吸引顾客步入内街，又可创收。上述方案，经董事长批準后组织实施。xiexiebang小编为你推荐相关文章：超市商业策划书商业策划书主要内容商业策划书怎么写

第20篇：长沙最美商业街

长沙最美商业街——梅澜坊

长沙最美商业街——梅澜坊位于梅溪湖北岸中段，由世界500强企业中建地产旗下唯一运营平台中建信和地产精心打造，绝优的地理位置和强大的企业创造力铸就了梅澜坊的美。

美在山水

梅澜坊位于梅溪湖畔，是梅溪湖唯一滨水商业街，拥有梅溪湖最精华的一公里。商业街临江而立，南瞰3000亩梅溪湖，北望桃花岭森林公园，山水兼具，风光旖旎。游客每至于此，清风拂面，满眼绿意，可尽情享受自然之美。这种山水之美在城市污染日益严重的今天显得愈发珍贵。

美在建筑

梅澜坊商业街由18栋3层现代建筑组成，中建信和地产以“现代与时尚”“文化与商业”的理念对商业街进行整体设计和建设。商业街拥有的下沉式商业广场零距离对接地铁2号线麓云路站，商业街的内部与外部实现了完美无缝结合；商业广场上的室外钢结构连廊与自动扶梯使相互独立的建筑连为主题不同、品牌丰富的3个商业街区。极具设计感的梅澜坊建筑将城市文化之美展现得淋漓尽致。

美在文化

梅澜坊商业街以“东情西韵”为文化特色，无论是在商业街的景观布置还是在商业街所引入的品牌中，都将中西方文化有机地融合在一起。在梅澜坊商业街，你既能体悟到中庸朴实的东方文化，又能感受时尚的西方文化，世界文化之美在此完美呈现。

《商业街调查报告范文.doc》

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