物业公司年度管理工作汇报（精选多篇）

推荐第1篇：物业公司工作汇报

公司物业管理工作总结

XXXX年度，物业管理工作本着以集团公司提出的“用心、热情、高效”指导思想，不断提高、修正、完善，追求物业管理服务的持续改进，服务品质得到了稳步提升。以下是全年物业管理工作情况汇报：

（一）加强培训，提高服务意识，统筹安排，提高客服质量

年初随着项目相继投入使用，在展开物业管理服务工作的同时，物业服务质量越发重要，物业客服工作作为物业管理中的核心环节更是不容忽视，它贯穿于整个物业管理过程。为提升物业服务水平，一是针对前期客服管理员做到“先培训，后上岗”。通过例会宣导、现场讲解、案例解析等形式，使得客服人员学习掌握了服务技能与意识，并倡导作为客服人员要端正思想做到负责不推诿、灵活不呆板、热情不冷漠、角色置换等服务意识，提升在处理问题的灵活性、对住户的耐心和宽容、根据情景不同而适时改变行为方式的能力和设身处地为住户着想的个人素养。提高了客服人员对物业服务工作的认识，树立“亲切服务、快乐服务”意识。二是结合现场客服工作量大，为调动客服人员的工作积极性，增加客服人员配置数量，并提高劳务薪资以及提供临时住宿，激励客服人员安心工作，更好的为住户提供优质服务。

（二）严把资产查验交付标准、完善物业维修事项

在接管的各项目现场涉及到的资产查验与维修，物业人员对资产移交把关，进一步促使了参与验收的单位主体对整个验收工作有了一

个统一的思想认识，根据公司领导多次强调的资产查验指导思路和标准开展工作，查验期间，尤其是工程由于规划、设计时考虑不周，造成功能不足、使用不便、运行管理不经济以及工程质量等问题，为使这些问题得到及时圆满的解决，在提出问题的同时，也提出相应的整改意见，便于施工单位进行针对性整改以及改造或增补相应设施。在整改实施的过程中进行现场跟踪，对整改完工的项目进行验收，办理查验手续。此举不仅体现了小区在前期验收接管物管参与的必要性，而且完成了大量工程遗留问题，保障了后期物业管理的顺利开展。

物业维修工作是物业管理的一个重要环节，现场也是把维修工作的及时率和完成率放在第一位，按照公司要求建立了有效运行维修机制。为更好方便、及时、规范服务于住户，面对住户报修项目与投诉，统一聘请专人及时维修，及时处理，并派专人查看、协商、耐心解释，保证了住户的正常使用。

（三）发挥物业服务特色、提升小区品质

优良的物业服务方式是提升品牌的有效途径之一，全年来，我们在提高服务质量、建立和谐关系、创造优质服务氛围中加大工作力度，为了更有效的给住户提供方便快捷的服务，专门在现场设置了物业服务中心值班制度，坚持24小时专人专项服务，提供多元化、全方位的服务，让住户切实体会到细致入微的物业服务给他们生活带来的便捷。为充实各小区人文活动，丰富各小区业余生活，密切邻里感情，促进小区安定团结与和谐，提高广大住户参与意识，举办了两次类型不同的音乐节娱乐活动，其他小区分别在小区电子屏幕、公告栏上张

贴精神文明建设、生活小常等温馨小提示宣传内容，现场开展义诊、春节送温暖、元宵节猜灯谜、端午节包粽子比赛活动，还针对老年住户开展居家养老等关爱贴心服务，进一步融洽了邻里关系。对于住户来说，住在小区不仅省心省力，而且能享受到温馨的人文化的服务。物业服务通过这些衍生活动的开展，不仅挖掘了自身物业服务潜能，又提升了小区居住品质。

（四）强化安全防范意识，提高秩序维护力度

安全防范是物业管理中的重中之重，对物业安全保障和住户满意度都起着重要的作用，现场物业管理中的安全保卫工作涉及内容多而且范围广，稍不注意，就有可能出现安全隐患或事故，我们积极组织对所服务项目现场燃气、消防、用电等设施隐患排查，不留死角，对小区张贴住户安全使用燃气通知、尤其对商业经营户发放灭火器与培训使用事项。全年来物业公司根据各自项目特点，在安全防范方面做到：一是合理布控，充分利用该项目视频监控及光电红外线防范、报警系统，建立以监控中心为主导，人防、物防为辅的防范体系，力求结构严密，无盲区、无死角，保安员监控实行24小时值班与巡视。二是人流、车流的控制，密切观察出入人员的神色、举止及携带物品，对可疑人员应礼貌地进行盘问，禁止无关人员进入小区。三是提高安保人员敬业精神和纪律性，培养“外树形象，内树素质”新气象，规范小区秩序,解决小区各种车辆乱停乱放现象的发生，加强了园区对车辆停放的引导和督促巡查,采取先友情提示和上锁提醒的方式，为此，大大改善了车主无序停放的不良习惯。四是积极配合在当地公安

机关，保持紧密互动，做好安全防范知识的宣传，强化小区安全工作、安全的意识，尤其在消防知识和技能掌握方面，取得了一定的效果。努力为住户、公司项目和自身创造平安和谐的工作和生活环境。

推荐第2篇：物业公司工作汇报

篇1：2014年度物业公司年终工作总结(最新) 2014年度物业公司工作总结

2014年是公司全体员工风雨兼程、齐心协力，不断创新的一年；是面对公司先后二次重大人事变革、人员调整、加快发展的一年；是公司管理目标、深化服务内容，紧跟形式发展步伐的一年。全年来，在总公司各级的正确领导下，在全体成员的勤奋努力、恪尽职守、不断更新中，公司始终坚持“源于心诚、止于完美”的公司宗旨，在上传下达、内外业务办理、服务质量、内部管理、服务业主等方面取得了丰硕成果。当你走进物业公司，看到由1栋错落有致、揉合欧陆元素的现代化建筑与整齐有序的服务人员相互衬映的情景时；当看到引领潮流的古罗马雕塑与欧式建筑风格的优雅环境交相辉映时；看到逐步完善的健身器材、儿童乐园、休闲会所、羽毛球场地、休闲座椅、公示栏、果皮箱等公共设施整齐配置时。你一定对独具匠心、灵动风情的环境所感染，一定对公司及公司全体成员的辛勤劳动所自豪，这一系列的成绩着实渗透着公司领导及全体成员的汗水与热血。现将全年工作简要总结如下：

一、基本情况

按照公司组织架构及新领导班子调整，物业公司现总经理1人、副总经理2人、工程技工5人、绿化技工2人、保洁技工10人、秩序维护部经理12人，增设办公楼大堂经理1名、会所经理1名，共计xx人。今年来，物业服务全体成员紧紧围绕为住户服务这一核心，扎扎实实、有声有色开展工作，针对xxxx花园服务特点、人文环境、居住人群、周边环境等不同特点，我们着重在解决新问题、抓落实上下功夫、求实效，全年来，共接待解决业主有效投诉8000余件、处理及时率达到100%，公共设施维修养护50余件，维修及时率70%。

二、工作思路及方法

（一）承接对外工程、完善对内基础建设、取得明显成效 从年初以来，在大家的共同努力中，先后承接对外工程建设，加大公司创收，效果显著。如：2008年3月份至5月份公司安排人员集中精力完成了xx小区电路改装、插线板的安装工程以及对各楼层照明线路重新布置工程、安装日光灯、牛眼灯、射灯3000余盏，并完成了大厦首次保洁任务，为公司赢得荣誉；2008年8月份至11月份完成了xxxx花园商务会所电路改造及安装工程，完成安装琉璃灯、日光灯、牛眼灯、射灯1000余盏。对内协助开发商完善了xxxx花园基础设施建设，改造

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6、9号楼水表箱及水表168户。尤其是自从新一届领导班子调整以来，进一步加大基础设施建设完善工程，全方位提升了xxxx花园物业服务品质及品牌效应，解决了长期以来小区的共性问题及事关广大业主居住的问题，取得了明显成效。如：先后对xxxx花园多层楼屋面防水工程进行整改，全面解决了19户业主入住屋面漏雨的问题，赢造了安居乐业的生活环境；加大了绿化养护不到位造成的大面积枯苗等问题，下大力植树、改造小区居住环境，利用一月时间补种、移植草坪约1万平方米，与此同时，调整绿化人员，加强管理，确保绿化浇水、修剪、施肥等环节到位，使部分干枯的草坪恢复了绿色，打造了优异的居住环境；在此基础上，还加大了小区配套设施建设，配置了健身器材、儿童乐园、休闲会所、羽毛球场地、休闲座椅、公示栏、果皮箱等公共设施；完善了欧陆会所设计、装修、器材配置等工程，实现了多年来业主的共同心愿；同时加大改造

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6、9号楼排水工程，全面解决了长期存在的排水不畅等问题；11月份，针对xxxx花园10号楼营业房内暖气片此前丢失未安装的问题，重新进行购置安装，达到了交房条件；并配合完成了高层楼天台门、地下室封闭、加锁、外墙补砖工程，一系列细致周到的整改，使环境有了明显改善，住户与物业之间的矛盾逐渐减小。同时，物业公司在公司领导的言传身教中，不断深化服务质量、提升服务理念，变被动服务为主动上门服务，先后着力解决了多层住户室内墙面起包、裂缝等问题18户，安装分水器12户，细致的服务，赢得了广大业主的认可和欢迎，诚信服务取得了明显成效。

（二）积极主动工作、诚心诚意服务、打牢服务基础 全年来，公司在日常业务处理，深化客户关系、提高业主满意率上发生了重大变化，变被动服务为主动服务、变投诉解决为主动跟进行处理。如物业公司在入伙业主打压、试水、交房验收等方面做到了不断联系提醒业主尽快收房工作，在业主收房过程中，手续办理、钥匙交接、费用收取、引领验房、办理装修等全套业务同期进展，达到了业主的满意。从年初以来公司安排人员先后共办理业主入伙45户，安装可视对讲82台、冷热水管、地暖管打压23户，冬季冷热水管排水（含空置房）150户，三凌电梯公司在日常保养的基础上处理应急故障10次，解决楼上漏水引发的矛盾5户，弱电维修、可视对讲调试、对讲门铃无声音、无图像125次；电压测试、壁挂炉调试、插座安装86户；联系更换平开窗扇塑钢窗合页28户；电话有线无信号处理14户；壁挂炉挂架6户。尤其是针对08年年初一场冷空气的侵袭，使室外环境温度降低到零下35度，xxxx花园面对带有地下室的楼层排水管全部封冻的情景，公司在公司领导的带领下，对所有地下室进行保温，加电热带、保温材料，在大家的共同的努力下，才使高层住户排水畅通、缓解了天气严寒给广大业主带来的不良影响，同时，针对xx公司尚未成立，户外管道井全部封冻的实际，又对小区水表、进户水管进行加保温、每单元添加珍珠盐等加强保温，在全体维修人员的长期坚持中，解决了井内冻结、水表防冻的困难，保障了广大业主的正常生活。

（三）发挥服务特色、提升物业品牌。

优良的服务方式是提升品牌的有效途径之一。全年来，物业公司在提高服务质量、建立和谐关系、创造优质服务氛围中加大工作力度，完善工作程序，先后协调解决了封闭式自行车棚外包、家政保洁服务外包、地上停车场办证、为小区结婚业主订购送鲜花等事宜，完成了元旦、春节小区节日装饰工作，08年3月份物业办组织银川新闻快报频道记者对小区进行了宣传报道；中房物业、西城物业及建校学生先后进入小区进行参观，进一步提升了品牌宣传。同时，为响应物业办号召，先后由公司抽调人员组成了篮球队参加了全市物业行业建身活动，荣获了“迎奥运、庆大庆”篮球比赛优秀组织奖；8月份，公司在参加物业服务技能大练兵活动中荣获集体三等奖、现主任xx同志荣获物业服务岗位技能大练兵理论竞赛优秀奖，《银川物业》优秀通讯员等称号，为公司赢得了荣誉，提高了物业服务对外业务联系和品牌推介。同时，为融洽业主与物业关系，创建和谐花园小区，公司在正月十五举办了业主“猜谜活动”，参加竞猜的业主达50余人，活动的开展有效促进了服务内容的深化。

三、加强内部管理，充分发挥团队作用

公司主要下设客服、维修、绿化、秩序维护部、保洁部五个主要职能部门及车场、会所、大厦、地上停车场等管理人员等特别部门与岗位。在服务中，我们注重发挥团队精神，大力倡导服务理念，提升服务水平，全年工作中显现出了出色的执行能力。

（一）客服部：客服部各项工作是公司的主线，面对广大业主服务、对外业务联系、对上工作安排、对下业务落实等全面工作，主要通过客服人员进行协调、解决。全年来，面对人员流动较大，岗位安排调整大的实际，公司加大内部管理，完善内部机制，对日常业务以区域为标准划分责任，在每片区装修巡检、空置房检查、业务处理、费用催缴上做到了责任到人；对内又进行业务联系，如：共同收取费用、共同处理投诉、报修，共同解决当天问题等，使工作效率明显提升。如：公司经过新班子调整后，在人员管理、业务管理、欠费催缴、塑钢门窗报修、维修、壁挂炉调试、屋面维修统计，室内起包住户解决等方面做出了积极努力，收到良好效果，在为期三个月工作中共催缴物业服务费约26万余元，解决长期欠费户25户，催缴营业房欠费达10余户。

（二）工程维修部：维修部是公司工作的重点，各项工作贯穿于小区的方方面面。全年来，维修部在对外业务承揽、对内工程维修、住户室内维修、公共设施维护等方面创出了骄人的业绩，尤其是在维修业务量大、任务重的前提下，全体人员加班加点，扎扎实实完成各项任务，为做好服务工作奠定了良好基础。如：在

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6、9水表安装改造中维修人员一身泥、一身汗，短短几分中，整个人被浮灰盖满全身；在大厦电路改装过程中，为了赶工期，维修人员加班加点，全月无休息，表现出了较高的觉悟和敬业精神；在改装多层排水工程中，面对高空作业难、险的特点，全体维修人员毫不犹豫想方设法进行改装，按时完成了工期，较强的团队精神表现出了较好业绩，为公司发展打下了良好基础。

（三）秩序维护部：秩序维护部是公司发展的窗口，人员形象及工作责任心彰显服务的特色。全年来，秩序维护部先后三次大范围调整人员，在思路篇2：物业管理服务工作报告 物业管理服务工作报告 同志们：

xxx年，在中心党委和中心的正确领导和大力支持下，我们玉山物业管理公司广大干部职工坚持以“三个代表”的重要思想为指导，认真学习贯彻十六大和十六届三中全会精神，以开拓更大的生存发展空间为目标，解放思想、热情服务、真抓实干、勇于创新，按照社区全年的工作部署和要求，文秘部落 围绕创新抓管理，圆满完成了中心布置的各项工作任务，使公司的整体工作上了一个大台阶。今天，我们在这里召开总结表彰大会，其中心议题是：总结公司xxxx年的工作，明确2004年的奋斗目标和主要任务，动员广大职工同心协力，顽强拼搏，进一步开创公司管理服务工作的新局面。下面，我将从四个方面做工作报告。

一、xxxx年主要工作成绩

1、440维修服务继续保持领先水平。一年来，综合维修队和办公物业管理队加班加点共完成各类维修任务33000余项，维修服务及时率为100%，服务满意率为99%。全年对15座箱式变、12座配电室、462个水阀池、283个地面箱进行了经常性的检修维护，并对152户室内雨污排进行了改造，确保了小区设施的完好和功能的正常发挥。

2、小区环境面貌发生了根本改变。为进一步改善老区居民的生活环境质量，我们多方争取资金，调整了小区绿化布局，新增绿化面积8000平方米，清洗粉刷了楼宇外墙18145平方米；为小区111栋楼房加装了彩钢屋顶，对小区86222平方米的楼道进行了重新刮瓷，并改造了小区的文化广场，新建了小区围墙和大门，实现了小区封闭，我们还改造了3个小区公厕和18个垃圾台，所有小区均实现了垃圾袋装化管理；为解决楼体外墙油污问题，我们制作了1228个窗外集油盒，收到了良好的效果。

3、环卫绿化工作成绩显著。为了使环境卫生得到有效的维护，公司环卫绿化队和各物业站在加大日常清扫、保洁力度的同时，一方面在小区内集中开展“生活垃圾定时定点投放管理周”活动，另一方面加大投入，全年共种植苗木71060棵，整理绿地6613平方米。环卫绿化队还实行了区片监管人等制度，都比较有效地提高了小区的环境卫生质量。公司xxxx年被推荐为“管理局造林绿化先进单位”和“社区卫生红旗单位”。

4、综合治理工作保持了稳中有升。一年来，工作在综治战线上的同志们恪尽职守，加班加点，昼巡夜伏，先后接处警217次，夜间蹲点365次，期间共抓获犯罪嫌疑人员10余名。面对严峻的治安形势，各物业站和家委会加大对治保员和门卫的管理，深入推行封闭式管理，积极争创无案件小区，较好地发挥了他们作为小区治安工作辅助力量的作用，促进了综治工作上水平。如雅苑物业站充分发挥小区相对较为封闭的优势，依然毫不松懈地加大防范力度，取得了在各区中发案率最低的好成绩。在打防过程中，我们不断加强群防群治的宣传动员，使居民的自我防范意识也不断增强，今年，我们为181个单元安装了楼宇防盗门，所属的14个小区均实现了封闭管理，全年小区发案率降到了0.9‰。

5、基层建设工作再创新高。去年以来，我们以“达标、创优、争强、夺牌”活动为契机，结合“学习型组织”的创建工作，扎扎实实的狠抓

了基层建设工作，取得了较好的成绩，实现了全面丰收。在公司9个基层单位中，雅苑物业站跻身于管理局“十佳示范队”的行列，综合维修队被推荐为管理局“名牌基层队”，治保队和办公物业管理队被推荐为管理局“行业一强”，在社区评出的“五面红旗”中，我们勇夺了3面，今年公司还被评为社区基层建设先进三级单位，同时被推荐为管理局基层建设先进单位。

6、思想政治工作得到了进一步加强。社区内部机构整合以后，公司的各级党组织始终围绕公司的中心工作和维护大局的稳定，开展了形式多样的形势任务教育，狠抓了基层党组织的建设，将思想政治工作贯穿到了公司的各项工作中，统一了思想，保持了队伍的稳定，实现了公司整合以后“队伍不散、思想不乱、服务质量不降”；xxxx年，公司有5项成果分别被社区评选为“思想政治工作”创新成果一等奖、三等奖和优秀奖，公司被评为社区“思想政治工作先进单位”。

7、开拓外部市场取得了新的突破。xxxx年，我们凭借着良好的市场信誉和品牌形象，在激烈的市场竞争中抢占先机，多渠道的拓展了服务项目，提升了队伍外闯市场的能力，为公司未来的生存与发展奠定了坚实的基础。目前我们已成功地接管了胜利日报社、东营区政府、辛店街道办事处、东营区检察院、建设银行、计算中心、油城广场等一批高标准的非住宅物业，创造了150多万元的外部市场收入。2003年底，我们还主动瞄准省内市场，实施“走出去”战略，先后组织人员对济南、青岛等地的物业管理市场进行了前期调研和考察，为公司今后进一步抢占省内市场提供了极具价值的参考。

8、成本费用得到了有效控制。

xxxx年，通过公司内部模拟市场机制的有效运作，逐步理顺了甲乙方关系，建立了一整套科学的、规范的成本管理机制和费用承包奖罚机制，使各基层单位的成本意识有了进一步增强，公司全年成本节约？万元。

9、家政服务领域进一步拓宽。xxxx年，我们坚持“既便民、利民又实现自身发展”的工作方针，在重点做好日常管理服务的同时，进一步拓宽家政服务领域，各物业站通过楼道内的“心连心信息板”和实行“首问负责制”等措施，方便了居民的生活，增进了与居民的沟通；舒苑物业站开展了“阳光亲情服务”活动，建立了65岁以上老人和病残等特殊家庭档案，增设了为行动不便的老人上门送电、输电、代买粮油、生活用品以及清洁室内卫生、中介服务等服务项目，受到了好评；家政服务中心积极调整发展方向，在提供送报、送奶等服务的基础上，努力向房屋修缮、门头装饰、室内装修等专业服务领域延伸，主动承揽业务，取得了100万元的市场创收，实现了由便民利民向便民创收的转变。

10、小区文化活动异彩纷呈。去年以来，我们积极响应上级的号召，狠抓了小区的文化阵地建设。筹办了“庆七一”、“九九重阳节”等较大规模的消夏晚会和群众性文化活动，举办了3场电影周活动，成立了老年艺术团等群众团体，定期开展文化活动；我们在雅苑小区建立了油田第一家社区图书馆和青少年“阳光网校”，组织了？？？启动仪式，开展了“学习型小区”、“学习型家庭”的创建活动，推动了小区文化建设的健康发展。

二、xxxx年的主要工作措施

回顾xxxx年的工作，主要采取了以下几个方面的措施：

（一）强化内部管理，完善

运行机制，进一步提高管理水平

xxxx年，我们将工作的重点放在了加强队伍的内部管理上，制定了各类服务标准，完善了考核运行机制，使公司的各项管理工作实现了高效有序的运行。在服务标准的制定上，我们依据iso9001体系的要求，分别制定了对基层单位的考核及服务标准，基层单位也针对公司的整体服务标准制定出了本单位操作性强的内部量化服务细则，公司领导通过定期对管理工作的运行状态进行绩效评估，使公司上下的管理形成了一个有效地闭环，确保了各项标准的切合实际及考核的真实有效。在运行机制方面，逐步建立并完善了内部模拟市场运行机制，明确了各单位之间的甲乙方关系，以物业站为甲方、专业队为乙方签订承包合同，让专业队到接受服务的物业站去挣取服务成本，通过一年的运作，增强了各单位的竞争意识、服务意识和成本意识。在监督考核机制方面，我们在建立健全“三级”检查考核机制的基础上，把每周物业部的自查与社区的周考核、双月考核相结合，把日常考核与集中考核相结合，对小区的治安、环卫绿化以及维修等工作进行全面检查考核，发现问题及时处理，真正做到了“罚不心软，奖不心疼”。成绩出在平时，出在严格的管理之中，在去年中心的四次双月考核中，我们取得了3次第一，1次第二的好成绩。

（二）加大创新力度，狠抓基层建设，进一步提高服务水平

创新是一个企业实现快速发展的动力源泉。一年来，为进一步加快公司的市场化步伐，满足参与市场竞争的需要，我们以创新为主题，积极开展了管理创新实践活动，打牢了基层建设的根基，逐步形成了自己的品牌特色，进一步提高了服务水平。 在440维修服务方面，我们组建了“彩虹服务队”，形成了独具特色的“彩虹315”管理模式，在同行业率先开展了以预防为核心的“主动式”维修服务，引进了“首席维修工制”，开展了“岗位明星”等评比，激发了职工劳动积极性。在治安工作方面我们全面推行了“准军事化管理”，采取了“点线连接法”、“固定岗与流动岗相结合的夜间蹲点法”、“电子巡更法”、“灯帽巡逻法”的四种治安巡逻法，设立了24小时报警值班室，扩大了小区治安的覆盖面，增强了快速处警能力，有效地降低了小区的发案率。在物业管理工作中，我们不断深化gin绿色物业管理模式并实行了“区块值守法”，赋予了职工充分的管理权，变执行者为管理着，提高了职工主动参与管理的积极性，同时有效地解决了点多、面广、线长、管理不便的问题，做到了事事有人抓，件件有落实；在思想政治工作领域我们探索出了一条“思想政治工作同企业管理相结合、同激励政策相结合、同解决实际问题相结合、同创新企业文化相结合”的新路子，从而使思想政治工作不断焕发出新的活力，保证和推动了各项工作的顺利进行。管理水平的不断提高，促进了服务不断上水平，并得到了比较广泛的赞誉。

（三）构筑企业文化，加强小区文明建设，进一步丰富小区的文化内涵

一是加强了公司的企业文化建设。我们以“企业文化建设年”活动为契机，在企业文化建设上进行了有益的探索与实践，精心提炼概括出了“挑战平凡、无限创新”的团队精神和“用心发现、诚心服务、无微不至、尽善尽美”的服务理念，各基层单位也总结形成了符合自身实际的团队文化，激发了广大员工的创新精神，构筑了较为完整的玉山文化体系。 二是依靠企业文化，加强了小区

的文明建设。xxxx年，我们依靠企业文化的影响力，以深化“gin”绿色物管为核心，从环境、服务、文化三个方面构筑了最佳的人居环境，变物化管理为人文关怀，进一步加强了小区的文明建设。我们通过建立“首问负责制”、“居民访谈日”等制度和异彩纷呈的黑板报、宣传栏，有效地促进了居民与社区之间的沟通与交流。我们还组织了戏曲票友队、书法艺术协会、腰鼓秧歌队、老年合唱团等群众团体，在小区内进行各种文化娱乐活动，丰富了小区居民的文化生活，形成了全员参与、携手共建美好家园的良好局面。公司各小区居民的文明居住意识已明显增强，基本实现了由指导性要求向自主性行为的转变。在xxxx年开展的文明楼、单元、家庭的评选活动中，共涌现出了？个文明楼栋、？个文明单元和?个文明家庭。目前，公司已拥有国家级示范住宅小区1个，省级优秀小区2个。 回顾xxxx年,社区机构整合、内部分配制度改革、费用补贴大幅压减等一些社区改革的热点、难点问题比较多，使我们在生产经营和管理服务中遇到了许多困难，但是我们始终发扬了不屈不挠、敢为人先的创新精神，始终保持了队伍的思想稳定。在大家一年来的共同努力和顽强拼搏下，最终夺取了各项工作的全面胜利，xxxx年公司被授予中心“文明建设先进单位”、“思想政治工作先进单位”、“安全生产优胜单位”、“宣传工作先进单位”、“计生工作红旗单位”、“工会工作先进单位”等荣誉称号，公司党委被评为管理局“先进基层党组织”、“基层建设先进单位”、“文明建设先进单位”、“社会治安综合治理模范单位”，今年公司还被山东省评为“职工职业道德先进单位”。以上这些成绩是中心党委和中心正确领导的结果，也是公司上下团结奋斗的结果。在此，我代表公司党委和公司向中心领导、向公司全体员工表示崇高的敬意和衷心的感谢！

三、xxxx年面临的形势与困难

在总结成绩的同时，我们必须要清醒的看到摆在我们面前的严峻形势、矛盾和问题，一是从油田改革发展的全局看，去年底管理局召开的党委全委扩大会议明确指出：今后3-5年,管理局将通过改制分流和移交办社会职能分流职工2.5万人以上,其中xxxx年分流职工5000人以上。同时管理局在五届二次职代会上也提出了实现“三大目标”的基本构想。社区二届二次职代会确立了努力实现“一个目标”，做到“两个率先”，达到“三个进一步显著提高”，力争实现“八个方面的新突破”的整体工作思路，为我们的改革与发展树立了旗帜、铺就了道路。作为正处于转轨期的油田社区物业管理，将要通过企业化经营、社会化服务、市场化运作，逐步实现社区物业与市场物业的接轨，并最终走向品牌化、规模化、集约化、规范化的经营发展之路。所有这些，都将意味着靠补贴求生存的时代将一去不复返，靠市场谋发展的局面已经摆在了我们的面前。二是从公司管理运作的实际看，随着油田改革所带来的严峻形势不断显现，一些阻碍运行结构调整，导致运营成本过高、改革措施不畅的深层次矛盾和问题也逐步暴露出来。首先是经营观念转变较慢，在服务理篇3：物业公司月度工作汇报 物业公司月度工作汇报 四月份主要做了以下工作:

1、对整个小区的公共设施和各个部位进行摸底清查。对于存在安全隐患和亏损浪费的地方积极给予解决。我们维修了暖气管道检查井,消除了安全隐患;对公厕管道进行了再维修,减少了水资源浪费;同时也对业主提出的一些公共部位维修进行积极解决,这也得到业主们的认可,为下一步的工作开展打下良好的基础。

2、积极与业主委员会成员沟通,广泛听取业主们的意见。物管条例即将公布,为了物业公司下一步发展,我们积极与业主的执行部门业主委员会联系,希望能在现行物业管理问题上达成谅解,寻求委员会的帮助,同时加深彼此之间的感情。

3、组织物业管理人员对新出台的《物管条例》进行学习、宣传。我们利用早上晨会的时间学习新条例和各种法律法规,以便在工作中有据可依有法可依,同时我们也要求大家转变观念,变管理为服务,做好宣传解释工作,相信困难只是暂时的,形势正向好的方向发展;在我们理解各种条例的基础上,我们加大了对外宣传力度,发放各类宣传单,让业主们建立起法制观念。

4、加强电费、暧气费及其它费用的收缴力度。

对于电费的收取,我们在小区的醒目位置张贴公告,对不知情的业主我们把电费催交单送到业主家中,提高了电费收缴率,电费收缴情况很好;对于暧气费的收缴,我们对市委、印刷厂、报社进行了走访,各单位均承诺近期内解决,这也作为我们下一步的工作重点来抓。

5、树立形象,服务业主。

我们提出了责任体现人品、政绩证实能力的口号,在全体管理人员中贯彻,同时我们转变观念,变被动为主动,对各处卫生死角,安全隐患,及时解决;同业主近距离交流,换位思考,解释现状,互相谅解,缓解物业公司同业主的冲突,为物业公司健康发展铺平道路,树立起物业公司的新形象。

尽管近期内我们做了大量的工作,但是物业管理上还是有很多的不足。

1、缺少立法导致政府部门与物业公司及业主三方的权利义务不明确,给物业公司的管理带来不便。

2、我们物业管理的行为不规范,有时损害业主的合法权益,如服务不到位、收 费与服务不相符、擅自决定本该由业主决定的事项等。

3、业主大会、业主委员会的组成和运作形同虚设,业主委员会未能在各方面与物业公司达成共识。

4、建筑安装遗留的质量等问题,给物业管理带来很多的不便。

5、管理人员思想观念急需更新,多加强法律法规的学习,提高人员素质。针对以上存在的问题及物业行业的发展形势,下一月份我们计划做如下工作:

1、以《物管条例》发布为契机,加大宣传力度,增强社区和管理人员的法制观念,进一步提高小区的整体水平。

2、与业主委员会沟通,为条例的实施做前期准备。

3、做好各种费用的收缴工作,减少公司亏损。

4、对所辖小区内的草坪进行全面修剪,清除菜地,恢复草坪。

5、检查小区内安全用电问题。

推荐第3篇：物业公司工作汇报

物业公司对于交房后的工作汇报以及问题解答

致申润江涛苑的业主信

尊敬的各位业主：

自2008年3月16日申润-江涛苑进户开始至今，在目前装修期间我们就进户装修至今问题，向本物业小区的业主作汇报，具体就半个月来发现的问题向各位业主汇报如下：

一、本物业管理处地址：

上海宝德威物业管理有限公司申润江涛苑的管理中心地址为广州路55弄17号，位于小区东南角的平房内。2号楼下的临时接待处将于2008年3月31日交房结束时停止使用，请各位业主相互转告。

二、一楼居民烟道的破坏：

各位一楼的业主，目前本物业发现个别一楼的业主违章拆除烟道，该烟道属于本小区业主的公共财产，贵业主购房时并未缴付该烟道的费用，在装修时，一楼的居民违规拆除烟道的行为是未被允许的，而且一旦该拆除楼层的烟道在今后产生问题的时候该拆除居民将就负责因为拆除烟道而引起的连带责任。我物业已经就该行为报告杨浦区大桥房地办。

三、顶楼居民的违章：

接部分业主的投诉，我物业就该问题答复如下，由于部分业主发现顶楼搭建，原因其进行部分漏水现象的筑漏处理，目前筑漏修补尚未完成，如果如举报所说其业主利用筑漏的时候进行违章搭建，我物业的态度也是坚决进行拆除，并不会因本小区内任何业主有任何身份而进行不同的处理。希望大家能够进行监督。

四、装修公司的违章：

任何装修中因为装修公司明知故犯而违反上海市建筑装修管理条例进行的违规装修，本物业将上报区房地办以及上海市建筑行业协会，对违法单位进行查处，情节特别严重的有关部门将对其装修资质进行核审。

五、业主的违章：

任何违反《临时业主公约》和上海市物业管理条例的违章都是不被允许的，任何的违章都是违章业主对于守法业主权益的侵害。作为本小区的物业，深深知道小区是广大业主的，并不属于物业，物业只是作为前期管理被聘用，行使管理职能，目前我们物业在制止违章等的行动中，虽然受到了不理解业主的不公正待遇，但是为了维护广大业主的全体利益，我们认为理解是需要时间的，对于部分业主目前的不理解我们物业能够理解，同时我们也提醒广大守法业主，不要听信个别别有用心的业主和装修公司为了满足其多占多挣钱的目的而蓄意破坏小区的团结的行为，我们物业表示对其的不满，并严正的提出质疑。由于目前小区尚未正式入住，希望各位业主遵守小区的各项合理制度，为提升小区的品质和形象我们共同努力。 此致

敬礼

上海宝德威物业管理有限公司 2008年3月30日

推荐第4篇：物业公司纠纷工作汇报

一八八团物业公司纠风工作总结

按照团纠风办的统一安排，我单位结合工作实际，落实专门机构和固定人员，具体处理矛盾纠纷调解工作，依法有效地排查和调处了各类矛盾纠纷，维护了社会稳定。现将2014年纠风工作情况汇报如下：

一、物业公司基本情况

一八八团物业公司自2002年成立以来，管辖海川家园、新城花园、金穗小区楼宇共49座，191个单元，管理小区面积15.26万平方米。

公司管理人员1人，财务人员1人，设施设备维护人员4人，绿化班3人，收费人员2人，保洁人员51人，机电人员1人，客服人员1人。目前，公司人员配备不完善，现有人员工作量大，小区缺少保安人员及车辆管理人员，导致部分工作不能正常进行。

二、物业公司工作情况

物业管理工作社会性强、敏感度高，涉及到千家万户的切身利益。做好物业管理工作对于维护社会稳定、为广大人民群众和经济发展营造良好的环境、加快城市化步伐具有重要的作用。为了彻底改变小区业主对物业的看法，也为了彻底解决小区多年来存在的一些问题。公司主要做了以下工作：

经统计，自2014年1月至8月底，物业公司共计接到675件投诉问题并进行了处理。其中，解决水暖漏水、排污、室内供、排水管问题共351件；解决电源问题共253件；解决门窗损坏共29件；解决供暖不热共42件。保证了业主有一个舒适方便的生活环境。

4月，物业公司联合社区及城管工作人员，开始了对海川一期、二期、三期及新城花园三期私搭乱建的情况进行集中整治，取得了良好效果。

7月，我们统一了保洁员的服装，员工的外部形象的树立给公司形象增添了不少光彩。

自物业公司正式接手小区绿化工作以来，为了进一步改善小区环境，物业公司先后栽行道树6万多株，绿化面积达3万多平方米，安排绿化员对种上的花草树木进行除草、修剪，小区绿地播种、喷水各项工作及时到位，草坪长势良好，使小区面貌焕然一新。但由于小区部分居民（种菜的）和学生、小孩素质太差，人为破坏绿化管网设备的损坏程度较大，造成部分草坪干旱、树木枯死，导致小区部分绿化工作不能正常进行。

物业公司收费难一直是困扰公司发展的大问题，截至8月底，新城花园1号楼及金穗小区仍有189名业主未交物业费，其中包括15名本团机关、企事业单位工作人员。物业公司收费人员多次上门催缴费用，但业主普遍认为物业管理公司的工作主要是保洁、保安、绿化，同时还认为房屋出现质量问题也全部应由物业管理公司负责。所以一旦房屋出现质量问题，就以此为“借口”拒交、少交、欠交物业管理费。他们并不知道这些问题应由开发商解决，不属于物业管理公司的工作职责范围。

三、存在的主要问题

为了更好的服务居民，团行风评议小组采取发放调查问卷、走访职工、摸底调查等形式，向小区居民了解物业公司行风建设的情况。

1、存在个别工作人员服务态度欠佳现象。

2、小区整体环境、公共设施建设还有待提高。

3、居民对小区车辆停放管理感到普遍不满意。

4、存在对居民反映的物业情况，不解释、拖着不解决的现象。

5、维修人员还存在乱收费、收费不给票据的现象。

6、小区安全措施和对公共设施的维护不到位。针对团纠风办下发的整改通知单所反映的问题，部分问题是由于公司管理不到位造成的，但还有一部分问题是本公司解决不了的，如：新城花园三期及海川一期因初期建设规划原因，造成车位改造不能实施，目前，金穗小区屋顶、绿化、路面硬化监控公共设施改造工程及经费支出已向上级部门打报告，还未做出批示。

从总体看，物业管理作风是好的，但物业管理工作还存在着规划不完善、管理不规范、服务不周到等许多亟待研究解决的问题。如：员工的服务技能不够精熟，安全防范意识不够强烈，在企业内部管理方面还做的不够科学、规范，员工的整体素质还有待提高。针对团纠风办下发的整改通知单所反映的问题，一八八团物业公司虚心接受，加强整改，对存在的问题提出整改措施，由一八八团新城社区负责监督，降低小区业主与物业公司之间矛盾纠纷情况的发生。

一八八团新城社区 一八八团物业公司

2014年9月9日

推荐第5篇：物业公司月度工作汇报

物业公司月度工作汇报

四月份主要做了以下工作:

1、对整个小区的公共设施和各个部位进行摸底清查。

对于存在安全隐患和亏损浪费的地方积极给予解决。我们维修了暖气管道检查井,消除了安全隐患;对公厕管道进行了再维修,减少了水资源浪费;同时也对业主提出的一些公共部位维修进行积极解决,这也得到业主们的认可,为下一步的工作开展打下良好的基础。

2、积极与业主委员会成员沟通,广泛听取业主们的意见。

物管条例即将公布,为了物业公司下一步发展,我们积极与业主的执行部门业主委员会联系,希望能在现行物业管理问题上达成谅解,寻求委员会的帮助,同时加深彼此之间的感情。

3、组织物业管理人员对新出台的《物管条例》进行学习、宣传。

我们利用早上晨会的时间学习新条例和各种法律法规,以便在工作中有据可依有法可依,同时我们也要求大家转变观念,变管理为服务,做好宣传解释工作,相信困难只是暂时的,形势正向好的方向发展;在我们理解各种条例的基础上,我们加大了对外宣传力度,发放各类宣传单,让业主们建立起法制观念。

4、加强电费、暧气费及其它费用的收缴力度。

对于电费的收取,我们在小区的醒目位置张贴公告,对不知情的业主我们把电费催交单送到业主家中,提高了电费收缴率,电费收缴情况很好;对于暧气费的收缴,我们对市委、印刷厂、报社进行了走访,各单位均承诺近期内解决,这也作为我们下一步的工作重点来抓。

5、树立形象,服务业主。

我们提出了\"责任体现人品、政绩证实能力\"的口号,在全体管理人员中贯彻,同时我们转变观念,变被动为主动,对各处卫生死角,安全隐患,及时解决;同业主近距离交流,换位思考,解释现状,互相谅解,缓解物业公司同业主的冲突,为物业公司健康发展铺平道路,树立起物业公司的新形象。

尽管近期内我们做了大量的工作,但是物业管理上还是有很多的不足。

1、缺少立法导致政府部门与物业公司及业主三方的权利义务不明确,给物业公司的管理带来不便。

2、我们物业管理的行为不规范,有时损害业主的合法权益,如服务不到位、收

费与服务不相符、擅自决定本该由业主决定的事项等。

3、业主大会、业主委员会的组成和运作形同虚设,业主委员会未能在各方面与物业公司达成共识。

4、建筑安装遗留的质量等问题,给物业管理带来很多的不便。

5、管理人员思想观念急需更新,多加强法律法规的学习,提高人员素质。

针对以上存在的问题及物业行业的发展形势,下一月份我们计划做如下工作:

1、以《物管条例》发布为契机,加大宣传力度,增强社区和管理人员的法制观念,进一步提高小区的整体水平。

2、与业主委员会沟通,为条例的实施做前期准备。

3、做好各种费用的收缴工作,减少公司亏损。

4、对所辖小区内的草坪进行全面修剪,清除菜地,恢复草坪。

5、检查小区内安全用电问题。

推荐第6篇：物业公司政工工作汇报

各位领导：

上午好！

已过去的2002年上半年是百花村股份有限公司“两个调整、一个转移”初见成效的半年，也是为百花村7月10日一举摘掉PT帽子恢复上

市创造良好契机的关键半年。在这半年里，在百花村股份公司各级组

织和领导的关心帮助下、在各子（分）公司的大力支持下，物业公司

实现了年初预定的目标。百花村

物业公司党支部在为物业公司生产经

营工作提供可靠的政治保证方面做了大量的工作，现向各位领导、同

仁汇报如下：

一、完善组织机构

根据股份公司的要求和实际情况，物业公司于二００一年十一月

二十一日成立了物业公司党支部，由公司经理汪毅同志担任党支部书

记（后于二００二年二月六日由余玲同志任副书记并于同年六月负责

物业公司党组织工作），选出了党支部各委员，将现有26名党员划分

为四个党小组，使党组织的各项活动得到了有效开展。为了落实党风

廉政建设责任制、抓好物业公司稳定工作并及时处理违反政治纪律问

题，物业公司于二００二年二月五日成立了党风廉政领导小组，由公

司经理兼书记任组长、副书记任副组长，经营班子及各部（室）负责

人组成小组成员，并下设办公室，为积极有效的开展党风廉政建设工

作打下了坚实的基础。

二、认真开展各项学习、宣传和教育工作

物业公司党支部以江总书记关于“三个代表”的重要思想为指导，

认真学习十五届五中、六中全会精神，紧紧围绕经济建设这个中心和

公司“两个调整、一个转移”的工作核心，按照“三个代表”的要求

重点解决党员在理想、信念、宗旨、党性、党纪、作风和廉政建设方

面存在的问题，组织党员学习《中共中央新疆生产建设兵团委员会关

于贯彻〈中共中央关于加强和改进党的作风建设的决定〉的意见》，

通过三次学习，使加强和改进党的作风建设工作深入基层、深入群众，

^^

全心全意为群众谋利益，克服了工作中脱离群众、脱离实际、因循守

旧的思想作风，确立了解放思想、实事求是、锐意进取、与时俱进的

新的工作作风。在学习、宣传兵团“１＋８”文件、三项制度改革和

《公民道德实施纲要》活动中做到了有计划、有安排、有落实、有总

结，并以板报、横幅和宣传栏等形式在全体党员群众中深入开展了学习、宣传和教育活动，在参加《全国公民道德建设知识竞赛》和股份

公司组织的《公民道德实施纲要》、《１＋８》文件和三项制度改革

以及《公司法》、《劳动法》、新《工会法》知识竞赛中获得第二名

和考卷笔试一等奖、两个二等奖和三个三等奖。物业公司党支部还开

展了继续深入揭批法轮功的学习，教育和宣传活动，使全体、员工党

员进一步认清了法轮功的邪恶本质，认清了什么是“真善美”，什么

是“假恶丑”。通过这一系列活动，把物业公司的学习、宣传和教育

活动作为一项长期不懈的工作来抓，取得了应有的效果。

三、积极组织参加各项活动

物业公司党支部把活跃员工业余文化生活、努力开展全民健身活

动作为企业凝聚力、向心力的主要工作，不但积极参加股份公司举办

的各类文体活动，还主动开展了丰富多彩的业余文体活动。我们在人

手紧、工作多、任务重的情况下，积极组织、广泛动员员工们放弃了

休息时间，主动报名参加编排舞蹈、演唱歌曲，通过精心准备，物业

公司在股份公司组织的春节联谊会上节目《走进拉萨》获得了二等奖，

大合唱《走进新时代》获得了优秀奖。在物业公司自己举办的“迎新

春职工乒乓球比赛”中，共有５０人报名、４４人参加，经过４３

场１３１局激烈角逐评出了优胜者，在股份公司组织的迎“三.八”巾

帼建功演讲会上，物业公司选派了三名选手参加演讲，同时在“三.八”

节来临之际，组织、进行了“三.八”妇女座谈会，充分体现了物业公

司女员工的风彩，使女员工切实感到了企业的温暖，促进了女工工作

的深入开展。在股份公司组织的“学雷锋月”活动中，物业公司组织

团员、青年洗路标、路牌、广告牌、免费电器维修等活动。广大青年、

团员踊跃参加，表现出了奋发向上的精神。为了使广大员工切实感受

^^

企业的凝聚力，物业公司组织了６５人的参赛队伍，参加股份公司组

织的“五.一”趣味运动会，参赛选手经过奋力拼博取得了三项团体

活动第一名，三项单项第一名，四项单项第二名等的好成绩，使广大

员工对企业文化建设充满了参与感和成就感，同时我们还开展了两此

大规模的献爱心捐款活动，四此慰问特困职工、生病员工的活动，使

员工感受到了企业的温暖，自觉树立了为企业努力奉献的工作精神。

四

、努力加强思想政治工作

物业公司在刚成立时有１７３名员工，到上半年６月已减至１５６

人，在减员增效取得显著成绩的同时也在思想政治工作上付出了巨大

努力，也使得减员增效工作在职工情绪基本稳定、工作不受影响的情

况下得到了正常进行，未发生一起因减员而造成的不稳定行为，同时

也彻底转变了员工的思想观念，充分

体现了个人服从于集体，小局服

从于大局的观念。在培养和发展入党积极分子工作中，物业公司党支

部经常深入了解入党积极分子的思想状况、学习状况，采取帮教的方

式给入党积极分子提供受教育的机会。通过大量的思想政治工作，在

维护企业稳定、员工积极向上方面取得了较好的成绩。

五、加强精神文明建设工作

物业公司在“两个调整一个转移”工作中，在人员变化快、流动

大的情况下做了大量扎实、有效的工作。首先健全了组织机构，党支

部成立后，物业公司相继成立了工会组织、团组织和妇女组织、工会

委员会，由公司副书记任工会委员会副主席和女工委员会主任，真正

做到了领导重视、真抓实干，保障了各项工作的有效开展。在组织机

构成立后，重点完善了内部管理工作，并结合公司实际情况分别订立

了二００二年党支部、团支部和工会工作计划、工会制度等，并按要

求制定了职工代表大会制度、企务公开民主管理实施办法、企务公开

制度、劳动竞赛法等，并分别成立了相应的领导小组，切实做到了任

务层层落实、分工人人明确，各项工作人负其责、不留死角。为切实

体现职工的知情权和参与权物业公司各项规章制度的制定和企业重大

^^

决策都由职工代表大会上举手表决，切实维护了员工的合法权益；其

次，在综合治理、消防安全工作中健全了组织机构，完善了规章制度，

在维护企业稳定的同时大力开展打击违法犯罪、大力提倡见义勇为的

社会道德风尚，全年未发生一起重大责任事故和刑事案件，同时还涌

现了象马占江这样见义勇为、勇擒歹徒的先进人物，在物业公司全体

员工中掀起了学习先进的热潮；第

三、计划生育工作做得扎实有效、

准确无误，在领导的充分重视下做到了有计划、有检查、有落实、有

总结，汇编了比较全面、翔实的文件、材料，合理有序地归类建档，

全年未发生一起违反计划生育政策法规现象，在街道办事处组织的

检查中得到了好评；第

四、继续加强党的自身建设，进一步加强了对

党员的党性、党纪、党风教育以及对预备党员的培养和入党积极分子

的发展工作；第

五、紧紧围绕以经济建设为中心，积极开展优质服务、

降低物耗、节约成本、提高效益的劳动竞赛和岗位技术练兵活动，并

做到了有制度、有计划、有实施、有考核，通过这一系列活动，取得

了较好的经济效益和社会效益。我们在实际工作中总结了经验，吸取

了教训，继续坚持“两手抓、两手都要硬”，争取促进物业公司二０

０二年度精神文明建设工作上一个新台阶。

六、继续加强党风廉政建设工作

物业公司党支部从加强理想信念和廉洁从政教育方面认真落实党

风廉政建设责任制。在要求党员干部必须坚定共产主义远大理想和建

设和建设有中国特色社会主义的信念，坚持全心全意为人民服务的宗

旨，从思想上解决好“参加革命是为什么、现在当干部应该做什么、

将来身后留是什么”的问题，领导干部必须以身作则、廉洁自律，大

力宣传反腐倡廉的先进典型和模范事迹，动员和组织党员干部观看连

续剧《忠诚》、电影《决策》等反腐倡廉优秀影视剧，提高党员干部

的反腐败意识，增加群众反腐败的信心。在实际工作中，推进和完善

内部管理制度，在部门预算、采购环节、监督机制和费用公开等方面

做到了公开透明，各项软性费用得以大幅降低，赢得了员工的广泛赞

誉，树立了党风廉政形象，同时，加大企务公开工作力度，充分发挥

^^

职代会的监督作用，进一步改革和完善企务公开制度，举报制度，切

实加强党内监督、法律监督、行政监督、群众监督和舆论监督，切实

继承和发扬“热爱祖国、无私奉献、艰苦创业、开拓进取”为核心内

容的“兵团精神”。

七、深入基层了解员工思想动态

为了切实发挥员工的积极性、主动性和创造性，增强企业的凝聚

力、向心力，物业公司党员干部经常深入基层了解员工思想动态，主

要对几个方面工作做了深入了解：首先是企业减员增效力度的加大对

员工所产生的影响；其次是实行工资绩效考核后职工的真实想法；第

三是企务公开的内容是否与职工了解需求相一致；第四是公司重大决

策上职代会讨论职工有何意见等，并针对以上问题发了一百四拾多份

调查表，根据反映上来的情况逐条记录、整理，在物业公司一届一次

职代会上进行了解释、讨论和部分解决，充分发挥了职代会的作用，

解决了许多实质性问题，在员工中已形成“有问题找职工代表、上职

代会”的良好氛围。

目前，物业公司党支部有上级组织的领导和帮助下各项工作得以

有条不紊地开展，但在实际工作中我们还存在一些问题需要解决，表

现在：首先、在物业公司工资水平普遍较低情况下进行的减员工作因

公司没有能力使员工从减员后的收入上得到增效的体现，员工在思想

上有一定的想法，增加了进一步减员增效和做好员工思想工作的难度；

其次，在企务公开工作中因起步晚而有待于加强内涵和形式；第

三、

在培养和发展入党积极分子工作上需要做更多更细的工作；第

四、在

物业公司成立较晚、硬件设施先天不足的情况下，保证整个大厦正常

冷暖供应、水电供应工作中存在很大难度，加大了劳动力支出；第

五、

物业公司成立晚、起步低、员工队伍整体技术含量低、管理人员能力

较欠缺，这些都有待于股份公司各级领导大力帮助和协调和物业公司

自身不断努力去加以解决；最后，同其它子（分）公司相比，我们

还有许多工作存在一定的差距，希望各级领导、各位同仁多多给予我

们支持和帮助，我们也将加强沟通和交流、汲取经验和教训，相信在

股份公司党委和各级领导的指导帮助下，物业公司的各项工作尤其是

政治思想工作一定会做得更好，工作更上一个台阶。

谢谢大家！

推荐第7篇：物业公司政工工作汇报

各位领导：上午好！已过去的20xx年上半年是百花村股份有限公司“两个调整、一个转移”初见成效的半年，也是为百花村7月10日一举摘掉PT帽子恢复上市创造良好契机的关键半年。在这半年里，在百花村股份公司各级组织和领导的关心帮助下、在各子（分）公司的大力支持下，物业公司实现了年初预定的目标。百花村物业公司党支部在为物业公司生产经营工作提供可靠的政治保证方面做了大量的工作，现向各位领导、同仁汇报如下：

一、完善组织机构根据股份公司的要求和实际情况，物业公司于二００一年十一月二十一日成立了物业公司党支部，由公司经理汪毅同志担任党支部书记（后于二００二年二月六日由余玲同志任副书记并于同年六月负责物业公司党组织工作），选出了党支部各委员，将现有26名党员划分为四个党小组，使党组织的各项活动得到了有效开展。为了落实党风廉政建设责任制、抓好物业公司稳定工作并及时处理违反政治纪律问题，物业公司于二００二年二月五日成立了党风廉政领导小组，由公司经理兼书记任组长、副书记任副组长，经营班子及各部（室）负责人组成小组成员，并下设办公室，为积极有效的开展党风廉政建设工作打下了坚实的基础。

二、认真开展各项学习、宣传和教育工作物业公司党支部以江总书记关于“三个代表”的重要思想为指导，认真学习十五届五中、六中全会精神，紧紧围绕经济建设这个中心和公司“两个调整、一个转移”的工作核心，按照“三个代表”的要求重点解决党员在理想、信念、宗旨、党性、党纪、作风和廉政建设方面存在的问题，组织党员学习《中共中央新疆生产建设兵团委员会关于贯彻〈中共中央关于加强和改进党的作风建设的决定〉的意见》，通过三次学习，使加强和改进党的作风建设工作深入基层、深入群众，^^全心全意为群众谋利益，克服了工作中脱离群众、脱离实际、因循守旧的思想作风，确立了解放思想、实事求是、锐意进取、与时俱进的新的工作作风。在学习、宣传兵团“１＋８”文件、三项制度改革和《公民道德实施纲要》活动中做到了有计划、有安排、有落实、有总结，并以板报、横幅和宣传栏等形式在全体党员群众中深入开展了学习、宣传和教育活动，在参加《全国公民道德建设知识竞赛》和股份公司组织的《公民道德实施纲要》、《１＋８》文件和三项制度改革以及《公司法》、《劳动法》、新《工会法》知识竞赛中获得第二名和考卷笔试一等奖、两个二等奖和三个三等奖。物业公司党支部还开展了继续深入揭批xx功的学习，教育和宣传活动，使全体、员工党员进一步认清了xx功的邪恶本质，认清了什么是“真善美”，什么是“假恶丑”。通过这一系列活动，把物业公司的学习、宣传和教育活动作为一项长期不懈的工作来抓，取得了应有的效果。

三、积极组织参加各项活动物业公司党支部把活跃员工业余文化生活、努力开展全民健身活动作为企业凝聚力、向心力的主要工作，不但积极参加股份公司举办的各类文体活动，还主动开展了丰富多彩的业余文体活动。我们在人手紧、工作多、任务重的情况下，积极组织、广泛动员员工们放弃了休息时间，主动报名参加编排舞蹈、演唱歌曲，通过精心准备，物业公司在股份公司组织的春节联谊会上节目《走进拉萨》获得了二等奖，大合唱《走进新时代》获得了优秀奖。在物业公司自己举办的“迎新春职工乒乓球比赛”中，共有５０人报名、４４人参加，经过４３场１３１局激烈角逐评出了优胜者，在股份公司组织的迎“三.八”巾帼建功演讲会上，物业公司选派了三名选手参加演讲，同时在“三.八”节来临之际，组织、进行了“三.八”妇女座谈会，充分体现了物业公司女员工的风彩，使女员工切实感到了企业的温暖，促进了女工工作的深入开展。在股份公司组织的“学雷锋月”活动中，物业公司组织团员、青年洗路标、路牌、广告牌、免费电器维修等活动。广大青年、团员踊跃参加，表现出了奋发向上的精神。为了使广大员工切实感受^^企业的凝聚力，物业公司组织了６５人的参赛队伍，参加股份公司组织的“五.一”趣味运动会，参赛选手经过奋力拼博取得了三项团体活动第一名，三项单项第一名，四项单项第二名等的好成绩，使广大员工对企业文化建设充满了参与感和成就感，同时我们还开展了两此大规模的献爱心捐款活动，四此慰问特困职工、生病员工的活动，使员工感受到了企业的温暖，自觉树立了为企业努力奉献的工作精神。

推荐第8篇：物业公司年度工作汇报

物业公司年度工作汇报

一年以来德勒物业公司，在上级部门的全面支持和全体员工的共同努力下，本着一切为业主服务的遵旨，通过扎扎实实的努力，圆满的完成了一年以来的各项工作。

回顾这一年以来的工作，在取得成绩的同时，我们也找到了工作中不足和问题，在新的一年里，我们将继续努力，力争各项工作更上一个台阶。

2018年我们的工作重心：一是提升物业整体服务，实现我们的终极口号\"有问题、找物业\",二是积极开展扶贫帮扶工作，为我县脱贫攻坚尽献自己的微博之力，三是努力实现生态环境保护，大力宣传环境保护意识，增加各小区全体业主环境保护意识，倡导小区\"三禁四规\"活动。

以下是我公司的一年以来工作开展情况的部分影相，望各位领导和业主朋友指导：

1.加强思想建设。

公司多次进行红色教育学习，通过学习党的十九大工作报告以及国家、省州委相关政策，增强全体员工的党性意识。

2.积极投身扶贫帮扶活动。

2017年物业公司开展扶贫工作，先后慰问了我县五保老人和贫困家庭，并积极参与自发组织的各项帮扶工作。通过多次会议研究，对低收入群体在招聘条件中，开设了绿色通道，对我县低保户和建档绿卡贫困户优先录用。

3.签订劳务协议及购买人身保险

公司成立以来解决就业24人，并签订劳务协议，解决了员工的后顾之忧、购买了员工人身保险，保障了员工的各项权益。

4.建立完善住户档案。

物业公司成立之前，各小区没有建立业主档案，为了尽快熟悉小区业主情况，办公室工作人员走访每户，掌握了大量的一手资料，建立健全了一套完备的房屋业主档案，制定了档案管理制度。建立住户档案为物业公司今后能够更便利的开展工作打下了坚实的基础。

5.加强业务能力培训。

为了提升员工技术水平，德勒物业与培训机构签订协议，对员工进行了水电维修、礼仪、财务等技能培训，共培训15天，在全体员工的认真学习下，整体员工技术水平得到了极大的提升。

6.制定物业公司应急预案及24小时值班制度。

我公司自建立以来，完善了各项应急预案制度，通过宣传栏，()微信群发，及时制定相关应急预案，公告了24值班人员及联系电话，保障任何时段都有值班人员，保障了我县各小区突发抢修体系。

7.改善小区环境卫生工作

环境卫生方面，我们针对小区环境的实际的情况，公司保洁人员定期、不定期组织进行清洁打扫，制定了严格的保洁程序与考核办法，并对装修垃圾实行袋装化定点堆放，集中清运管理，并加强小区卫生检查工作，保证了小区的卫生清洁美观，共清理生活垃圾50余吨，全体员工针对重点区域\"脏乱差\"问题，坚持每月大型整治清洁不少于两次，并实行监督制度。

8.维修服务和回访服务工作

维修服务工作是物业管理的一个重要环节，为此我们狠抓维修工作的及时率和完成率。为了搞好相关设施的维修工作，通过不断进行技能培训，做到了日常检查有登记、小型维护有记录，维修电话24小时有人接听，至今完成小型检修工作78次，应急维修工作5次，并解决了5件遗留多年未完成的维修任务。对小区公共设施，通过按时养护，保证了正常运作的要求。

9、开展员工表彰发并放员工福利，慰问春节应急值班人员

10、倡导共同环保意识

推荐第9篇：物业公司物业管理工作汇报

×××公司物业管理的工作汇报

×××公司自×××年月份成立并开始为

×××居民提供物业管理服务，在×××的坚强领导和各社居委的支持下，有各位居民对我们工作的支持、配合与厚爱，×××才得以有如此的环境与和谐。作为为广大居民提供服务的物业公司，这里面凝聚了我们无数的心血和汗水，种种滋味真的是无以言表，同时也与广大居民之间产生了深厚的感情，小区的一草一木及各种设施设备无不渗透着我们的心血，同时更得益于广大业主对它们的爱护，我们深知工作中还不同程度地存在着一些不足之处，但我们正在积极地改进工作，努力寻找切实可行的办法。我们一直努力在朝这方面发展。下面我们将×××的工作汇报如下：

一、小区综合环境治理方面

×××年 月，物业成立之初，由于×××回迁小区，居民由村民转变成为市民，很多生活习惯不能适应社区管理的要求，垃圾乱丢，楼道内、外乱堆乱放现象十分严重，商业街更是各类乱搭乱建的×××随处可见，垃圾遍地。为了能给广大业主提供一个干净整洁的商业街和生活环境，我们在×××坚强领导、支持下，采取了限期拆除、各个突破的办法，仅仅用了一个月的时间，完成×××工作，坚决取缔各类违章经营等行为，使原本杂乱无章、垃圾遍地的×××街变

得秩序井然、清洁有序的商业街，得到了上级领导肯定、表扬，同时得到了小区居民的认可。

二、卫生环境方面

×××小区在×××公司进入管理之前，小区卫生有回迁居民承担保洁工作，由于没有专业管理的经验，小区卫生环境十分恶劣到处是卫生死角，毁绿种菜现象也十分严重；面对种种困难，我们物业公司一班人心往一处想，劲往一处使，重新配备了卫生保洁人员，采取划片包干、责任到人的卫生区域保洁管理办法，铲除了小区毁绿种菜×××多地块，彻底改变了小区卫生环境，赢得了各方面的赞誉。

三、公共设施、设备及其房屋养护维修方面

由于×××是×××年 月回迁的，到物业公司进入管理×××时间，各类公建设施管理严重脱节。我们及时与建设、施工单位联系，对雨污水、小区路灯等公建设施进行交接，维护管理，先后利用×××个月时间对小区的楼道灯、路灯和雨污水井进行了及时维修、疏通。从根本上解决了小区白天污水横流、夜晚漆黑一片的现象。

小区房屋质量维修一直投诉不断，居民怨声载道；由于质量是由建筑施工单位负责维修的，我们结合实际情况，指派专人负责居民和建筑单位之间的协调工作，要求施工单位做到“有报必修”， 由专人监督维修质量，做到维修一家、完善一家。使居民对我们的工作由不理解到理解，有阻止到

支持的可喜局面

四、安全防范方面

由于×××区的设计特殊性，真的是没有一刻安宁过，为了减少被盗事件的发生，我们在管理之初采取了一系列治安措施：首先对治安队员进行了精简，充实了一批责任心强的队员；加强了治安人员安全防范意识的培训；增加了必要的治安设施；不断提高治安员工的待遇, 加上公司严格的监管奖惩制度, 门岗队员严格盘查出入小区的陌生人员，巡逻员晚上提醒住户关好门窗，请广大业主加强自防意识，以及物管部主任每周不定期深夜检查等等，大大降低了四防案件的发生，维护了小区居民的利益。

五、机动车辆停放管理

×××年 月 ，物业公司进入小区管理之时也是各类大型货车进出小区的猖狂之际，各类大型货车、渣土车、搅拌车在小区横冲直撞，小区的环境卫生、公共设施无法保障，严重影响居民的人身安全；我们结合回迁小区的实际情况，积极与相关部门联系，组织资金×××元，扩修了小区配套的大型车辆停车场，制定了切实有效的大车进小区的管理制度；在×××强有力的支持下，至×××年 月底，小区的近1×××大型车辆全部停放在小区外的大型停车场，彻底杜绝了大车进居民小区的现象。得到了广大居民的一致好评

虽然我们在×××区的物业管理取得了一定的成绩，

但我们在管理上也还存在很多困难，但我们相信：我们有一支精诚团结、充满爱心和高度责任心的团队，在×××坚强领导下，我们会在现有的基础上从物业管理方面狠下功夫，了解居民的需求，不断提高居民对我们物业管理的满意度，流转以物业管理为物业服务观念，牢记：优质管理、优质服务的宗旨；通过提高物业服务水平，宣传物业管理工作及公司的服务理念，想居民所想，为居民所为，来赢得广大居民一如继往地支持我们的工作，共同营造文明、和谐、美好×××

×××公司

推荐第10篇：物业公司政工工作汇报

各位领导：

上午好！

已过去的2002年上半年是百花村股份有限公司“两个调整、一个

转移”初见成效的半年，也是为百花村7月10日一举摘掉pT帽子恢复上

市创造良好契机的关键半年。在这半年里，在百花村股份公司各级组

织和领导的关心帮助下、在各子（分）公司的大力支持下，物业公司

实现了年初预定的目标。百花村物业公司党支部在为物业公司生产经

营工作提供可靠的政治保证方面做了大量的工作，现向各位领导、同

仁汇报如下：

一、完善组织机构

根据股份公司的要求和实际情况，物业公司于二００一年十一月

二十一日成立了物业公司党支部，由公司经理汪毅同志担任党支部书

记（后于二００二年二月六日由余玲同志任副书记并于同年六月负责

物业公司党组织工作），选出了党支部各委员，将现有26名党员划分

为四个党小组，使党组织的各项活动得到了有效开展。为了落实党风

廉政建设责任制、抓好物业公司稳定工作并及时处理违反政治纪律问

题，物业公司于二００二年二月五日成立了党风廉政领导小组，由公

司经理兼书记任组长、副书记任副组长，经营班子及各部（室）负责

人组成小组成员，并下设办公室，为积极有效的开展党风廉政建设工

作打下了坚实的基础。

二、认真开展各项学习、宣传和教育工作

物业公司党支部以江总书记关于“三个代表”的重要思想为指导，

认真学习十五届五中、六中全会精神，紧紧围绕经济建设这个中心和

公司“两个调整、一个转移”的工作核心，按照“三个代表”的要求

重点解决党员在理想、信念、宗旨、党性、党纪、作风和廉政建设方

面存在的问题，组织党员学习《中国共产党中央新疆生产建设兵团委员会关

于贯彻〈中国共产党中央关于加强和改进党的作风建设的决定〉的意见》，

通过三次学习，使加强和改进党的作风建设工作深入基层、深入群众，

^^

全心全意为群众谋利益，克服了工作中脱离群众、脱离实际、因循守

旧的思想作风，确立了解放思想、实事求是、锐意进取、与时俱进的

新的工作作风。在学习、宣传兵团“１＋８”文件、三项制度改革和

《公民道德实施纲要》活动中做到了有计划、有安排、有落实、有总

结，并以板报、横幅和宣传栏等形式在全体党员群众中深入开展了学习、宣传和教育活动，在参加《全国公民道德建设知识竞赛》和股份

公司组织的《公民道德实施纲要》、《１＋８》文件和三项制度改革

以及《公司法》、《劳动法》、新《工会法》知识竞赛中获得第二名

和考卷笔试一等奖、两个二等奖和三个三等奖。物业公司党支部还开

展了继续深入揭批FLG的学习，教育和宣传活动，使全体、员工党

员进一步认清了FLG的邪恶本质，认清了什么是“真善美”，什么

是“假恶丑”。通过这一系列活动，把物业公司的学习、宣传和教育

活动作为一项长期不懈的工作来抓，取得了应有的效果。

三、积极组织参加各项活动

物业公司党支部把活跃员工业余文化生活、努力开展全民健身活

动作为企业凝聚力、向心力的主要工作，不但积极参加股份公司举办

的各类文体活动，还主动开展了丰富多彩的业余文体活动。我们在人

手紧、工作多、任务重的情况下，积极组织、广泛动员员工们放弃了

休息时间，主动报名参加编排舞蹈、演唱歌曲，通过精心准备，物业

公司在股份公司组织的春节联谊会上节目《走进拉萨》获得了二等奖，

大合唱《走进新时代》获得了优秀奖。在物业公司自己举办的“迎新

春职工乒乓球比赛”中，共有５０人报名、４４人参加，经过４３

场１３１局激烈角逐评出了优胜者，在股份公司组织的迎“三.八”巾

帼建功演讲会上，物业

第11篇：物业公司稳定工作汇报材料

文章标题：物业公司稳定工作汇报材料

找文章到范文搜网更多原创-(http://www.daodoc.com)我们XX物业公司目前共有在职职工303人，协议解除劳动合同人员49人。2006年，公司将稳定工作作为发展的第一要务，结合油田改革发展中暴露出的新情况、新问题，积极探索好的思路和方法，做到思想教育灵活生动、工作超前主动、活动新颖深入，实现了全年各项工作的平稳运行，为改革发展凝聚了强大的思想动力。

一、思想教育灵活生动，构筑稳定工作的“第一道防线”

灵活生动的思想教育是凝聚力量、提高素质、激励队伍的有效途径。思想认识不到位，实际工作就很难做到家。去年，我们公司建立了预警机制，加强以发展为主题的形势任务教育，使稳定工作的触角延伸到每个职工家属心里，实现了思想教育由“声势型”向“实效性”、“灌输型”向“吸引型”的转变。

一是关口前移、源头控制。基层是政策落实的终点也是矛盾暴露的起点，在当前油田职工家属思想观念日趋多元化、布局更趋分散，热点难点问题更趋多样化的新形势下，公司将稳定工作纳入总体规划，依托“一个平台、两项制度”构建了稳定工作预警机制，变事后处理为事前预防。“一个平台”即建立稳定、高效、畅通的信息交流平台，将职工家属基本情况、家庭住址、联系电话、活动走向、思想状况五方面情况全部入档；“两项制度”即完善基层信息员责任承包、定期汇报等项制度，利用他们与职工家属密切接触、易于沟通的特点，及时发现苗头性和倾向性问题。对于反映上来的信息我们及时进行专题分析，制定阶段性工作重点，采取面对面谈心、家访等灵活多样的方法理顺情绪、化解矛盾、维护大局稳定。退养家属利息差发放是关系家属及部分职工切身利益的大事。由于部分家属听信传言，思想上出现了波动。公司通过预警机制及时了解了这方面情况，没有生硬地摆大道理，而是要求每名在职职工都当好“形势宣传员”、“气象预报员”，对亲属用她们熟悉的语言、熟悉的行为方式，以换位思考、个别谈心的方式谈形势、讲政策，帮助她们认真核对年限，解疑释惑，实现了平稳操作。由于各方面工作到位，圆满完成了任务。

二是灵活教育、沁人心脾。形势教育活动中，公司突出个性化、生活化的特点，结合创建“学习型组织”活动，利用班组小课堂、职工图书角、学习问答及参加职工生日宴等形式开展“一助一”、“多助一”的形势任务教育；并通过电视、报纸、网络扩大教育覆盖面，巩固、深化学习效果，使职工换了脑筋亮了心，逐步树立“四种意识”。即市场经济意识、开放竞争意识、创新创效意识和改革发展意识。物业公司内部整合后，由于组织结构、人员结构的重复，减员工作势在必行。综合维修队在队伍情况复杂、维修工作量加大的情况下，推行了维修工时制，引导职工正确衡量工作能力，挖掘自身潜力。随后，该队本着公开、公平、公正的原则组织职工进行了投票、竞岗，落聘的9名职工转到了环卫绿化岗位。这时，公司分管领导与环卫绿化队领导及时靠上去做工作,逐一交谈,分析个人优缺点,派专人一对一帮带，传授技艺；同时发挥思想政治工作的独有优势，在队内开展了“工作无贵贱、岗位无好坏”和“移岗不移志”的主题教育；并适时进行阶段总结，使转岗职工尽快适应了工作。如今，不少转岗职工不但成了技术能手，还在单位开展的“学技术、提素质”活动中自信地走上讲台，讲解绿化知识，成为同行中的佼佼者。谈起当初那段经历，他们深有感触：如果不是单位领导做通思想工作，自己绝不会有今天的成绩。

内退、协解人员等特殊群体由于居住分散、思想不统一，给稳定工作带来一定难度。对于他们，公司突出“小、活、快”的特点将形势任务教育贯穿于知识竞赛、集体探讨、小讲座、小课堂、书画比赛等形式多样的活动中，让他们在娱乐中接受教育。特别是老年工作站利用每天组织离退人员参加活动的有利时机，将形势任务教育融于歌曲、快板之中，唱者有板有眼，听者如痴如醉，收到良好效果。对于年迈体弱，不便参加活动的人员，各基层单位支部书记每月上门将学习材料送到他们手中、床前，及时征求他们的意见、建议和要求。一年来，公司党政领导班子切实维护和执行油田的各项政策决定，坚持“一碗水端平”，在人员数量较去年增加一倍，队伍结构也日趋复杂的情况下，面对油田重组改制、调资分房、福利补贴、有偿服务等热点难点问题思想统

一、步调一致，全年无违法乱纪及上访事件发生，为社区、公司的稳定做出了积极贡献。

二、解决问题主动务实，为稳定工作提供广泛的群众基础和力量源泉

主动务实地为职工家属解决实际问题是挖掘队伍深层次矛盾，维护大局稳定的有力保障。实际工作中，我们找准“温暖点”、理顺“温暖线”、铺开“温暖面”，全力解决

第12篇：物业公司管理策划书

企业计划书

一、企业创建条件

1、公司名称：深圳市铁卫保全物业管理有限公司

2、公司住所：深圳市龙华新区观澜街道福民路180号（福民茜坑新村斜对面，深信高科技工业城里面）

3、股东法定人数：X人

4、股东出资资本最低限额：XX万元人民币

5、股东共同制定公司章程：

第一章公司名称和住所

第二章公司经营范围

第三章公司注册资本

第四章公司股东姓名

第五章股东的出资额、出资时间、出资方式

第六章公司股东的权利与义务

第七章股东的股权转让

第八章公司的组织机构设置及其产生办法、职权职责、议事规则

第九章公司法人代表

第十章公司的财务会计管理及利润分配

第十一章 公司的解散与清算、终止

第十二章 其他事项规定

6、公司组织机构：

1）经理室：决策机构，总经理1名，副总经理2名。决策机构，总经理对公司全面

负责，对企业一切重大问题作出最后决策，负责协调各个副总经理的工

作；两名副总经理分管相应的工作，并负责处理分管工作，对下属机构

进行指导和管理，遇有重大问题请总经理处理。

2）办公室：总经理领导下的综合办事机构，负责人事和人员培训，负责文件、图纸、

产业产籍和档案管理，检查监督各类法规、文件执行情况等。

3) 财务部：参与企业经营管理，搞好财务核算。负责管理服务费的收缴，做好报表

纳税工作，经常向总经理报告公司财务状况。

4）业务管理部：总经理领导下的专职环境卫生、园林绿化、治安消防、车辆道路等

管理的部门，负责处理停水、停电、停煤气等应急业务并接受业主投诉。

5) 社区服务部：依法建立各类服务点，开展代办业务，为用户提供优质服务。

6) 工程部：总经理领导下的技术管理部门，主要负责工程预算，负责房屋、设备及

公共设施的管理和维修、保养，并根据国家及地方政府的有关规定对业

主入住后的装修改造进行检查监督。

7）保安部：检查、督促遵纪守法，处理业主、治安维护，协助有关部门查处违法犯

罪。

8）开发部：总经理领导下专职于物业管理业务开发的部门。主要负责确定目标，选

择物业，进行投标，拓展业务，参与市场竞争。

9）租赁经营部：负责对现有物业的租赁经营业务，提高物业的出租率。

二、企业设立程序

1、可行性研究

2、公司章程等文件准备：

1）公司董事长签署的设立登记申请书；

2）全体股东指定代表或共同委托代理人的证明；

3）法律、行政法规规定设立有限责任公司必须报经审批的，国家有关部门的批准文

件；

4）公司章程；

5）筹办公司的财务审计报告；

6）具有法定资格的验资机构出具的验资证明；

7）股东的法人资格证明

8）载明公司董事、监事、经理的姓名、住所的文件；

9）公司法定代表人任职文件和身份证明；

10）资金运作可性行报告；

11）资产评估报告书，国有资产评估确认书；

12）土地使用权评估报告书；国有土地使用权评估确认书。

13）发起人货币出资验证证明；

14）行业管理部门同意公司设立意见书；

15）企业名称预先核准通知书；

16）公司住所证明；

17）经营范围中有关法律、行政法规规定必须报经审批的项目的，国家有关部门的批

准文件。

3、人才储备：拥有在职员工58人，大学以上学历占72.8%以上，资深物业管理人才23

人，专业咨询顾问16人。

4、缴纳出资：本公司注册资本捌拾万元人民币，实收资本捌拾万元人民币，有三股东

出资。

5、注册登记：

1、公司法定代表人签署的《公司设立登记申请书》；

2、股东签署的《指定代表或者共同委托代理人的证明》及指定代表或委托代理人身

份证复印件并标明具体委托事项、被委托人的权限、委托期限。

3、股东签署的公司章程（股东为自然人的由本人签字，法人股东加盖公章）；

4、股东的法人资格证明或者自然人身份证明；

5、依法设立的验资机构出具的验资证明；

6、股东首次出资是非货币财产的，提交已办理财产权转移手续的证明文件；

7、董事、监事 和 经理的任职文件及身份证明复印件；

8、法定代表人任职文件及身份证明复印件；

9、住所使用证明；

10、《企业名称预先核准通知书》；

以上文件按有关规定已提交大连工商行政管理机关，并办理了注册登记手续。

6、资质审查时提供的资料

1、主管单位提请对物业管理企业经营资质进行审批的报告；

2、设立物业管理企业的可行性研究报告和上级主管单位的批准文件；

3、拥有或受托管理物业的证明资料；

4、验资证明；

5、具有专业技术职称的管理人员的资格证书或证明文件；

6、企业法定代表人任命书或聘任书；

7、管理章程或管理办法；

8、注册及经营地点证明；

9、业主身份证明、简历或雇员名单；

10、其他有关资料。

三、申请资质具备的条件

1、有合格的管理章程和管理办法；

2、有捌拾万元人民币的货币注册资金；

3、有固定的注册及经营地点：大连开发区铁山西路31号；

4、拥有或受托管理建筑面积达20万平方米的物业；

5、有管理物业所需的管理机构和各类人员，并已远远超过已有资质所规定的人员限度；

6、有完备的房屋管理、修缮与养护的保障措施。

四、企业目标

1、信誉目标：

企业良好的信誉是一个公司的无形资产，它可以提升产品的号召力，提高市场占有率，增强企业融资能力，减产交易成本。大连达泽物业管理有限公司至自打算成立之日，

就考虑到一个企业信誉的重要性，因此随后也制定了一些企业文化的内容。总之，一个企业的信誉要经时间来验证，更要经过公司全体人员的不懈努力与追求。公司力争五年之内获得“用户满意物业管理企业”、“重质量讲信誉物业管理企业”等荣誉称号。再一五年争取挤进中国物业管理100强企业。

2、盈利目标：

由于公司还没有正式运营，刚刚才算起步，所以并不把盈利看得太重。但是利润是一个公司生存的粮食，公司力争五年内利润能够逐年递增，争取年均营业额在一百万元。

3、发展目标：

当前拥有和受托的物业建筑面积达20万平方米，五年之后争取扩大至100万平方米。现公司为三级资质，五年之后努力升至二级资质。

4、服务目标：

公司坚持“以人为本”“全心全意为业主和客户服务”，认真履行物业公司应尽的义务。为业主创建一个健康、舒适、洁净的生活空间。争取顾客满意率98%，处理投诉率100%，处理报修率100%。

五、公司的经营计划

1、物业管理的目标和任务

1）创造安居乐业的生产、生活环境

2）对实现物业的保值和增值。

2、物业管理的主要内容

l）维护物业管理区域内的规划不受破坏

2）房屋装修监督管理

3）房屋的维护与修缮

4）设备、设施的管理及维修养护

5）安全保卫与消防

6）保洁、消毒、防疫管理

7）环境保护

8）绿化管理

9）车辆管理

10）综合经营服务

3、物业管理的基本原则

1）产权、经营权分离原则；

2）业主至上原则；

3）统一管理原则；

4）专业高效原则；

5）权、责分明原则；

6）经济合理原则；

7）公平竞争原则；

8）依法行事原则。

六、企业文化

企业精神：细节体现品味、细节决定成败

企业作风：诚信、务实、开拓、进取

服务宗旨：为您创造健康、舒适、洁净的生活空间

经营理念：用服务创造效益，以品质赢得信誉

质量方针：提供安全、卫生、舒适的环境，做到文明、热情、周到的服务，满足中外客

户的期望和需求。

四个创新：观念创新 体制创新 经营创新 服务创新

第13篇：物业公司管理章程

物业管理有限公司章程样本 第一章 总 则

第一条 依据《中华人民共和国公司法》和国家有关法律、行政法规及_____人民政府有关政策制定本章程。

第二条 本公司在____工商行政管理局登记注册，注册登记名称为：

_____________物业管理有限公司（以下简称公司）

公司法定代表人：__________；

公司住所：______________________。

第三条 公司宗旨是：依法管理，业主至上，服务第一。

第四条 公司依法登记注册，具有企业法人资格。公司股东以其出资额为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任。公司以其全部法人财产，依法自主经营，自负盈亏。

公司一切活动遵守国家法律法规规定。公司应当在登记的经营范围内从事活动。

公司的合法权益受法律保护，不受侵犯。 第二章 公司的注册资本和经营范围

第五条 公司的注册资本为人民币____万元。

第六条 公司经营范围是：主营房地产物业管理、维修、养护，楼宇机电配套设备管理维修，清洁卫生，庭园绿化及辖区内车辆停放管理。兼营与住宅（含大厦）相配套的商业、饮食业、便民服务业。

第三章 股东姓名（或名称）和住所 第七条 公司股东共__个，分别是： 第四章 股东的出资额和出资方式

第八条 公司的注册资本全部由股东自愿出资入股。

第九条 股东的出资方式和出资额： 第五章 股东的权利和义务 第十条 股东享有下列权利：

（一）享有选举和被选举权；

（二）按出资比例领取红利。公司新增资本时，原股东可以优先认缴出资；

（三）按规定转让和抵押所持有的股份；

（四）对公司的业务、经营和财务管理工作进行监督，提出建议或质询。有权查阅股东会议记录和公司财务会计报告。

（五）在公司办理清算完毕后时，按所出资比例分享剩余资产。

第十一条 股东履行下列义务：

（一）足额缴纳公司章程规定的各自认缴的出资额；

（二）在公司办理清算时，以认缴的出资额对公司承担债务；

（三）公司一经工商登记注册，不得抽回出资；

（四）遵守公司章程，保守公司秘密；

（五）支持公司的经营管理，提出合理化建议，促进公司业务发展；

（六）不按认缴期限出资或者不按规定出资额认缴的，应承担违约责任。第六章 股东转让出资和条件

第十二条 股东之间可以相互转让其全部出资或部分出资。股东向股东以外的人转让其出资时，必须经全体股东过半数同意(公司只有两名股东的，必须经全体股东同意)；不同意转让的股东应当购买该转让的出资，如果不购买该转让的出资，视为同意转让。经股东同意转让的出资，在同等的条件下，其他股东对该出资有优先购买权。股东转让出资后的公司股东人数必须符合法律规定。

第十三条 受让人必须遵守公司章程和有关规定。 第七章 公司的机构及其产生办法、职权、议事规则

第十四条 公司股东会由全体股东组成，股东会是公司的最高权力机构。

第十五条 股东会行使下列职权：

（一）决定公司的经营方针和投资计划；

（二）选举和更换执行董事，决定有关执行董事的报酬事项；

（三）选举和更换由股东代表出任的监事，决定有关监事的报酬事项；

（四）审议批准执行董事的报告；

（五）审议批准监事的报告；

（六）审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案；

（七）审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案；

（八）对公司增加或者减少注册资本作出决议；

（九）对股东向股东以外的人转让出资作出决议；

（十）对公司合并、分立、变更公司形式、解散和清算等事项作出决议；

（十一）修改公司章程。

第十六条 股东会的议事方式和表决程序按照本章程的规定执行。

股东会对公司增加或减少注册资本、分立、合并、解散或者变更公司形式以及公司章程的修改作出的决议，必须经代表三分之二以上表决权的股东通过。

股东会会议由股东按照出资比例行使表决权。

第十七条 股东会会议分为定期会议和临时会议。定期会议半年召开一次。

股东会的首次会议由出资最多的股东召集和主持，执行董事或者监事，可以提议召开临时会议。

第十八条 召开股东会议，应当于会议召开十五日以前通知全体股东。股东会应当对所议事项的决定作成会议记录，出席会议的股东应当在会议记录上签名。

第十九条 公司不设立董事会，设执行董事一人。

第二十条 执行董事为公司的法定代表人，其产生程序是由股东会选举产生。

第二十一条 执行董事对股东会负责，行使下列职权：

（一）负责召集股东会，并向股东会报告工作；

（二）执行股东会的决议；

（三）决定公司的经营计划和投资方案；

（四）制订公司的年度财务预算方案、决算方案；

（五）制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；

（六）制订公司的增加或减少注册资本的方案；

（七）拟订公司合并、分立、变更公司形式、解散的方案；

（八）决定公司内部管理机构的设置；

（九）聘任或者解聘公司副经理、财务负责人，决定其报酬事项；

（十）制定公司的基本管理制度。

第二十二条 执行董事任期３年。任期届满，可以连选连任。执行董事在任期届满前，股东会不得无故解除其职务。

第二十三条 公司设经理，由执行董事聘任。经理对股东会负责，行使下列职权：

（一）主持公司的生产经营管理工作，组织实施股东会决议；

（二）组织实施公司年度经营计划和投资方案；

（三）拟订公司内部管理机构设置方案；

（四）拟订公司的基本管理制度；

（五）制定公司的具体规章；

（六）公司章程和股东会授予的其他职权。

第二十四条 执行董事、经理、监事行使职权时，必须遵守下列规定。

（一）董事、经理、监事应当遵守公司章程，忠实履行职务，维护公司利益，不得利用在公司的地位和职权为自己谋取私利。

董事、经理、监事不得利用职权收受贿赂或者其他非法收入，不得侵占公司的财产。

（二）董事、经理不得挪用公司资金或者将公司资金借贷给他人。

董事、经理不得将公司资产以其个人名义或者以其他个人名义开立帐户存储。

董事、经理不得以公司资产为本公司的股东或者其他个人债务提供担保。

（三）董事、经理不得自营或者为他人经营与其所任职公司同类的营业或者从事损害本公司利益的活动。从事上述营业或者活动的，所得收入应当归公司所有。

董事、经理除公司章程规定或者股东会同意外，不得同本公司订立合同者进行交易。

（四）执行董事、经理、监事除依照法律规定或者股东会同意外，不得泄露公司秘密。

（五）执行董事、经理、监事执行公司职务时违反法律、行政法规或者公司章程的规定，给公司造成损害的，应当承担赔偿责任。

第二十五条 公司设监事一人，由股东会选举产生。执行董事、经理及财务负责人不得兼任监事。

第二十六条 监事行使下列职权：

（一）检查公司财务；

（二）对执行董事、经理执行公司职务时违反法律、法规或者公司章程的行为进行监督；

（三）当执行董事、经理的行为损害公司的利益时，要求执行董事、经理予以纠正；

（四）提议召开临时股东会；第八章 公司财务、会计

第二十七条 公司应建立、健全如下财务、会计制度：

（一）公司应在每一会计年度终了时制作财务会计报告，并依法经审查验证，并在每年的１月１日至１月15日送交各股东审阅。

财务会计报告应当包括下列财务会计报表及附属明细表：

①资产负债表；

②损益表；

③财务状况变动表；

④财务情况说明书；

⑤利润分配表；

（二）公司应当按照公司章程规定的期限将财务会计报告送交各股东。

（三）公司分配当年税后利润时，应当提取利润的百分之十列入公司法定公积金，并提取利润的百分之五至百分之十列入公司法定公益金。公司法定公积金累计额为公司注册资本的百分之五十以上的，可不再提取。

公司的法定公积金不足以弥补上一年度公司亏损的，在依照前款规定提取法定公积金和法定公益金之前，应当先用当年利润弥补亏损。

公司在从税后利润中提取法定公积金后，经股东会决议，可以提取任意公积金。

公司弥补亏损和提取公积金、法定公益金后，所余利润，公司可按照股东的出资比例分配。

股东会违反前款规定，在公司弥补亏损和提取法定公积金、法定公益金之前向股东分配利润的，必须将违反规定分配的利润退还公司。

（四）公司的公积金用于弥补公司的亏损，扩大公司生产经营或者转为增加公司资本。

（五）公司提取的法定公益金用于本公司职工的集体福利。

（六）公司除法定的会计帐册外，不得另立会计帐册。

对公司资产，不得以任何个人名义开立帐户存储。 第九章 公司的合并、分立

第二十八条 公司合并或者分立，由公司股东会作出决议。

（一）公司合并可以采取吸收合并和新设合并两种形式。

本公司吸收其他公司为吸收合并，被吸收的公司解散。本公司如与其他公司合并设立一个新的公司为新设合并，合并各方解散。公司合并，应当由合并各方签订合并协议，并编制资产负债表及财产清单。公司应当自作出合并决议之日起十日内通知债权人，并于三十日内在报纸上至少公告三次。债权人自接到通知书之日起三十日，未接到通知书的自第一次公告之日起九十日内，有权要求公司清偿债务或者提供相应的担保，不清偿债务或者不提供相应的担保的，公司不得合并。

公司合并时，合并各方的债权、债务，应当由合并后存续的公司或者新设的公司承继。

（二）公司分立，其财产作相应的分割。

公司分立时，应当编制资产负债表及财产清单。公司应当自作出分立决议之日起十日内通知债权人，并于三十日内在报纸上至少公告三次。债权人自接到通知书之日起三十日内，未接到通知书的自第一次公告之日起九十日内，有权要求公司清偿债务或者提供相应的担保。不清偿债务或者不提供相应的担保的，公司不得分立。

公司分立前的债务按所达成的协议由分立后的公司承担。

第二十九条 公司需要减少注册资本时，必须编制资产负债表及财产清单。

当公司作出减少注册资本决议之日起十日内通知债权人，并于三十日内在报纸上至少公告三次。

公司减少资本后的注册资本不得低于法定的最低限额。 第十章 公司解散与清算

第三十条 公司有下列情形之一的，可以解散：

（一）公司章程规定的营业期限届满；

（二）股东会决议解散；

（三）因公司合并或者分立需要解散；

（四）遇自然灾害或外界不可抗拒的原因需要解散。

第三十一条 公司解散，应在十五日内由股东、有关主管机关或有关专业人员成立清算组，进行清算。逾期不成立清算组进行清算的，债权人可以申请人民法院指定有关人员组成清算组进行清算。

清算组在清算期间行使下列职权：

（一）清理公司财产，分别编制资产负债表和财产清单，同时制定清算方案并报股东会确认；

（二）通知或者公告债权人，应在清算组成立之日起十日内通知债权人，并于六十日内在报纸上至少公告三次；

（三）处理与清算有关的公司未了结的业务；

（四）清理所欠税款；

（五）清理债权、债务；

（六）处理公司清偿债务后的剩余财产；

（七）代表公司参与民事诉讼活动。

第三十二条 公司财产能够清偿公司债务的，分别支付清算费用、职工工资和劳动保险费用，缴纳所欠税款，清偿公司债务。

公司财产按前款规定清偿后剩余财产，公司按照股东出资比例分配。 第三十三条 公司清算结束后，清算组应当制作清算报告，报股东会或者有关主管机关确认，并报送公司登记机关，申请注销公司登记，公告公司终止。 附 则

一、本章程于二零零 年 月 日订立。自______工商行政管理局登记注册之日起生效。

二、由全体股东签名、盖章确认。

全体股东签名：

200 年 月 日

第14篇：物业公司管理规章制度

惠民物业公司管理规章制度

第一部分 岗位职责

一、公司总经理岗位职责

1、严格执行国家、省、市有关物业管理的方针、政策。

2、带领全体员工对物业辖区实行全方位管理，保证物业完好状态，提高使用效益。

3、注意经济效益，精心理财，开源节流，满足业主需求。

4、抓好精神文明建设，维护业主合法权益，树立良好的企业形象。

5、制订和完善公司各项规章制度，建立良好的工作秩序。

6、制订年度工作计划，明确目标、任务，督促所属部门履行岗位职责，坚持年终考核。

7、重视人才，合理使用干部，按照德、勤、能、绩定期进行考核。

8、调动各方积极因素，共同管好物业。定期向总公司汇报工作及经营收支情况，以各种方式听取业主和使用人的建议、意见和要求，并及时答复，认真解决。

9、关心员工生活，努力提高员工工资福利，改善工作条件。

10、经常与上级公司和政府相关部门沟通，理顺关系，创造良好的外部环境。

二、公司副总经理岗位职责

1、在总经理领导下，协助总经理抓好全面工作。

2、主要抓好各物业服务中心对管理方案的制订和落实工作。带领全体员工对物业辖区实行全方位管理，保证物业完好状态，提高使用效益。

3、制订和完善公司各项规章制度，建立良好的工作秩序。

4、制订年度工作计划，明确目标、任务，督促所属部门履行岗位职责，坚持年终考核。

5、调动各方积极因素、共同管好物业。定期向总经理汇报分管工作情况，以各种方式听取业主和使用的建议、意见和要求，并及时答复、认真解决。

6、关心员工生活，努力提高员工工资福利，改善工作条件。

7、积极与上级公司和政府相关部门理顺关系，创造良好的外部环境。

三、项目经理岗位职责

在总经理直接领导下，贯彻执行公司各项方针、政策，全面负责各项目点日常事务和管理工作。

1、建立、健全各项规章制度，检查督促岗位责任制的执行情况，不断提高服务质量，落实奖惩制度。

2、安排和调整本项目人员工作，负责制定本项目的工作计划，并组织编写管理报告和各种通知、公函。

3、负责传达公司文件、通知及会议精神。

4、检查监督本辖区工程维修、公共秩序维护清卫人员以及管理员工作情况并进行考核，按公司要求抓好管理。

5、熟悉国家有关法规和物业管理规定，掌握各业主情况，检查督促各责任区管理的实际操作。

6、随时掌握租金、管理费、水电费等交纳情况，及时做好物业管理费催交的组织工作，并组织解决好有关投诉，不断改进服务质量。

7、抓好本部门的组织工作和思想工作，主持日常和定期工作会议，研究拟定下一步工作计划。

8、加强各班的团结合作，树立整体思想，密切与其他部门的联系，互相沟通、协调。

9、认真完成公司交给的其他任务。

四、后勤人员岗位职责

后勤人员在项目经理统一安排下，负责文档资料的保存和管理，做好各项基础性工作。

1、按照物业服务的需要，编制采购计划，并实施采购。

2、对仓库物资和其他物资进行管理，建立物资台帐。

3、协助物业经理组织开展社区文化服务。

第 2 页

4、做好本部门员工的考勤、考核管理。

5、负责管理辖区内业主档案和物业档案，做好保密工作，防止遗失、损坏。

6、负责接听服务电话，属于业主投诉及报修的要做好记录，并及时转交处理，对于紧急突发事件及时向本部门负责人或公司领导汇报。

7、熟悉各种收费程序，负责接待上门的交费的业主，并做好收费记录。

8、热情接待来访的业主及其他人士，对他们的咨询事项给予热情、周到的答复和解释。

9、检查保安、保洁在岗位上的工作情况（着装、佩证及有无其他违反有关规章制度的行为）。

10、在巡视过程中，做好记录。发现问题，能处理的应及时处理，对重大问题和不能处理的事项应及时汇报。

11、完成本部门安排的其他工作。

五、文员岗位职责

1、负责部门的文件撰写、整理工作。

2、负责员工考勤、收发传达文件等日常工作，妥善保管各类来文。

3、协助物业经理组织由物业服务中心发起的会议，并做好会议记录。

4、接待来访的业主，对其提出的问题及意见，予以解释解答，并将详细内容记录在案。

5、负责做好文件、记录、卡的管理工作，并保证档案完整、齐全、保密。

6、向各业主发出书面缴交各项费用的通知书。

7、负责组织业主意见征询活动和社区文化活动。

六、出纳岗位职责

1、清点汇总部门交来的款项。

2、审核原始凭证是否完整。

3、发放工资、奖金，支付符合手续的费用。

4、处理银行存款收入和支出业务。

第 3 页

5、填制记帐凭证，交会计记帐。

6、正确使用发票，保证现金和银行支票使用安全。

七、财务人员岗位职责

1．建立并完善企业财务管理体系，对财务部门的日常管理、财务预算、资金运作等各项工作进行总体控制，提升企业财务管理水平。

2．根据企业中、长期经营计划，组织编制企业年度财务工作计划与控制标准。 3．根据企业相关制度，组织各部门编制财务预算并汇总，上报财务总监、总经理审核，审批后组织执行，并监督检查各部门预算的执行情况。

4．组织会计人员进行会计核算和账务处理工作，编制、汇总财务报告并及时上报。 5．监控、预测现金流量，监测企业各项财务比率，确定合理的资产负债结构，建立有效的风险控制机制。

6．负责组织企业成本管理工作，进行成本预测、控制、核算、分析和考核工作。 7．及时汇报企业经营状况、财务收支及各项财务计划的具体执行情况，为企业决策层提供财务分析与预测报告，并提出支持性的建议。

8．根据企业经营方针和财务工作需要，合理设置财务部组织结构，优化工作流程，开发和培养员工能力，提升部门工作效率和员工满意度。

八、保安队长岗位职责

保安队长在物业服务中心项目经理的直接领导下，全面负责全部保安人员的各项管理工作。

1、了解和掌握公共秩序的情况，根据物业服务中心领导的要求和意图，结合实际，建立和健全各项工作细则的奖惩条例，抓好实施组织和监督工作，对物业辖区的治安、消防、车辆交通工作全面实施管理。

2、主持公共秩序维护业务工作会议，督促检查各项规章制度的落实，及公共秩序维护相关规定的落实情况，组织队员学习业务知识和形体仪表训练，认真做好培养和业务训练，提高

第 4 页 全体队员的整体素质。

3、经常定期不定期检查全体保安队员的工作情况，做好监督、检查和考评工作，落实岗位责任制和奖惩条例。

4、掌握队员的思想动态，认真做好思想工作，抓好公共秩序维护队伍的思想建设，关心队员的生活状况和业务水平，做好全体队员的思想教育、法制教育和职业精神教育，帮助下属正确处理好工作中的各种问题，为下属解决实际问题。

5、教育培养所属班长，不断培养他们的组织指挥能力和管理水平。

6、处理有关公共秩序维护方面的事务，重大治安问题和事故及时向领导汇报，并采取果断措施，控制事态发展。

九、保安班长岗位职责

保安班长在保安队长的直接领导下，负责公共秩序维护队日常事务的实施工作。

1、负责组织当班的公共秩序维护工作，监督和指导认真做好执勤工作，及时纠正和登记违纪违章现象。

2、检查本班人员的着装仪容、内务卫生，保管好配备的通讯器材、公共秩序维护设施、自卫武器等物品。

3、负责填写《值班记录》，登记本班奖罚情况，检查各巡逻点情况。

4、按公司要求搞好组织实施工作，定期召开班务会，经常对队员进行具体的业务指导和岗位培训，提高本人和全班的整体素质和业务水平，能及时解决当班时间内的各种突发事件。

5、及时做好上传下达和请示汇报工作，与辖区业主搞好关系。

6、熟悉在紧急情况下本班的组织指挥，处理好一般性的治安事件和业主的投诉，落实安全措施，预防各种事故，工作中有处理不当的事应及时向上级请示汇报。

7、团结本班人员，坚持做好经常性思想工作，熟悉和掌握队员的思想动态、工作表现和工作能力。

8、完成公司下达的其他任务。

第 5 页

十、保安岗位职责

1、贯彻执行公安机关和上级部门制订的各项法规和制度，努力维护好物业辖区内的治安安全。

2、遵守公司规章制度，服从领导，完成公司交给的其它工作任务。

3、负责做好对辖区内的巡逻、值班工作，做好物品出入物业辖区的登记工作。

4、熟悉楼宇情况、以动态、巡查等方式预防、发现、制止各类事故如：打架斗殴、盗窃等事件，提高应急处理能力。

5、按规定着装，文明值勤，严格交接班手续，认真做好值班记录和交接班记录。

6、讲究文明、礼貌待人，耐心说服、教育住户遵守物业辖区各项管理规定。（1）、门岗

① 熟悉物业辖区的概况、平面布局及楼幢分布情况。 ② 保持威严可敬的仪表仪容，树立良好的精神风貌。

③ 负责做好物品出入物业辖区的管理工作，对住户装修人员及装修物品的出入进行管理，制止闲杂人员随意进入物业辖区。

④ 负责做好对机动车辆的出入管理和收费工作。

⑤ 熟悉公共秩序维护设施设备的操作规程及报警设施的使用方法。 ⑥ 做好本岗位的清洁卫生和交接班工作。

⑦ 负责回答解决住户及来访人员提出属于本岗职责内的问题。 ⑧ 对任何有损物业辖区物业管理的行为，及时进行规劝和制止。 (2)、巡逻岗

① 严格遵守公司规章制度，实行24巡视巡逻制度，严格执行队列行走标准，树立公司良好形象和个人道德风范。

② 树立强烈的责任感，全面做好物业辖区的治安、消防、车辆、收费、以及住户求援、报警等工作，确保物业辖区治安安全，秩序井然。

第 6 页 ③ 熟知本人责任区域内住户情况，了解物业辖区内其它区域房屋的地形以及各条通道的布局，做到勤巡逻、勤检查，发现问题及时处理。

④ 熟悉物业辖区消防设施的配置，并能熟练使用各种消防器材，掌握防火自救知识。 ⑤ 巡查公共设备设施使用和公共卫生保洁情况，发现设施受损及时上报，对任何有损物业辖区物业管理的行为，及时进行规劝和制止。

⑥ 加强对物业辖区的机动车辆管理，维持车辆停放秩序。 ⑦ 积极参加职业道德和业务、消防培训，努力提高自身素质。

十一、消防员（保安兼）岗位职责

1、切实贯彻“预防为主，防消结合”的指导方针，认真学习有关消防知识，掌握各种灭火器的使用方法。

2、积极做好防火宣传和教育，建立消防值班和消防设施台帐定期进行安全检查，一旦发现火警即可投入使用。

3、物业辖区一旦发生火警，全体员工必须全力投入抢险工作，履行义务消防员的职责，不得临阵借故逃避。

4、发生火警事故时，迅速报告有关领导，拨打火警电话119，向消防部门报警，组织人员抢救险情，组织住户撤离危险地带，并做好妥善安排，做好现场安全保卫工作，严防趁火打劫捞取不义之财，协助有关部门查清起火原因。

5、加强辖区内动用明火的控制和管理。

十二、监控值班员岗位职责

1、严密监视公共秩序维护对象的各种情况，发现可疑或不安全迹象，及时通知值班公共秩序维护处理，并及时通过对讲机或电话向队长报告，且随时汇报变动情况直到问题处理完毕。

2、熟悉所管理设备的性能、操作程序，能独立进行操作。

3、出现异常情况时，坚持、确认、汇报，并做好情况记录。

4、负责设备的日常巡视、情况记录。

第 7 页

5、保持机房干净、整洁；做好交接班工作。

十三、工程部员工岗位职责

1、执行公司决定，服从管理、遵守纪律，树立良好的服务意识。

2、熟悉物业辖区内楼宇的楼幢号、单元、户数和房屋结构、水施、电施等管线走向。

3、严格遵守服务内容与服务标准，及时受理业主提出的各种报修。

4、积极为业主提供多项便民服务，并做到服务周到、热情、规范，无投诉。

5、工作时间按规定着装，佩戴工作牌，严格遵守操作规程以确公共秩序维护全，预防意外事故的发生。

6、工作完毕及时清理施工现场杂物，服务过程须请业主签字认可。

7、爱护工具，杜绝浪费，按规定领用工具和维修材料。

8、负责对共用部位设施的巡视和保养。

9、按月做好报修、维修记录的汇总和材料采购的计划编制。

十四、保洁队长岗位职责

保洁队长在物业服务中心项目经理的直接领导下，全面负责全部保洁人员的各项管理工作。

1、了解和掌握公共秩序的情况，根据物业服务中心领导的要求和意图，结合实际，建立和健全各项工作细则的奖惩条例，抓好实施组织和监督工作，对物业辖区的保洁工作全面实施管理。

2、督促检查各项规章制度的落实，及公共秩序维护相关规定的落实情况，组织队员学习业务知识，认真做好培养和业务训练，提高全体队员的整体素质。

3、经常定期不定期检查所负责区域的卫生工作情况，做好监督、检查和考评工作，落实岗位责任制和奖惩条例。

4、掌握队员的思想动态，认真做好思想工作，抓好保洁队员的思想建设，关心队员的生活状况和业务水平，做好全体队员的思想教育、法制教育和职业精神教育，帮助下属正确处理

第 8 页 好工作中的各种问题，为下属解决实际问题。

5、处理有关保洁工作的事务，发现重大卫生问题及时向领导汇报，并采取果断措施，控制事态发展。

十五、保洁人员岗位职责

1、遵守公司制定的各类规章制度。

2、尊重领导，服从分配，及时完成工作任务。

3、上岗佩戴好工作证，穿戴好服装，并保持整洁。

4、文明服务，作风廉洁，拾金不昧。

5、按照服务内容和服务标准对物业辖区进行清洁卫生打扫，维护物业辖区的良好的卫生环境秩序。

6、及时清洗公共部位的乱涂、乱画、乱张贴的广告、标语等。

7、对保洁范围内物业的异常情况及时行保安或管理员汇报。

8、对乱扔废弃物的现象应予以制止，并及时清除。

9、妥善使用并保管好清扫、保洁的工具，做到勤俭节约、以旧换新，对无故损坏的酌情赔偿。

十六、绿化人员岗位职责

1、遵守公司的规章制度。

2、服从公司领导和管理人员的检查监督，工作时佩戴好上岗证。

3、对负责区域绿化进行养护做到整洁有序，无危及车辆、行人的现象。

4、对住户说话和劝阻有损绿化的行为要温和有礼。

5、正确并熟练操作使用园林器械，妥善保管好绿化工具设施、农药、化肥及其他用品，严格使用化肥和农药。

6、花草树木及时浇水，防止过旱和过涝。

7、对花草树木定期培土、施肥、除杂草和除病虫害，对新栽的花草树木要及时修剪、补

第 9 页 苗、浇水，保证成活率达90％以上。

8、熟悉物业辖区内的绿化概况，充分利用绿地面积，合理布局、种植花草、树木。

9、对工作过程中发现的物业辖区的异常情况及时向公共秩序维护或管理员汇报。

十七、宿管人员岗位职责

1、根据学校整体工作的要求科学合理的安排学生进行住宿。

2、制定学生宿舍区各项卫生标准，督促该标准的执行，组织对学生宿舍的卫生检查评比，公布、反馈检查评比结果。

3、负责对专、兼职楼管员工作情况的检查督促和考评。

4、负责宿舍管理各学生组织的管理和培养。

5、协助学校安全负责人员做好宿舍安全管理。

6、协助学校后勤工作人员做好宿舍物品管理。

7、经常保持与各级领导和班主任老师间的工作沟通，以确保宿舍管理工作有序开展。

8、做好各相关人员的考核工作。

第二部分 公共制度

全体员工均为公司物业辖区的管理人员，无论其工作岗位、分工，需共同遵循以下制度。

一、接待来信来访来电投诉制度

为了实现“管理无盲点，服务无挑剔，业主无怨言”的管理目标，不断完善管理体系，提高员工素质，不断改进服务质量，严格认真对待业主（住户）反馈的每一信息，特制定本制度：

1、实行“首问责任制”，公司每一位员工，无论其部门分工，均有义务接受业主的任何来访来电、投诉，属于自己职权范围内或能够给予解决的，应当场予以解决；不属于自己职权范围内或不能予以解决的，不得任何理由推托、回避，应将业主（住户）反应的问题当场予以接待，而后转告相应部门。

2、每一位员工都有责任收集来自业主（住户）关于小区、行政办公楼管理的看法、建议、

第 10 页 意见等。

3、公司员工接听所有来电时，第一句必须为：“您好，某某物业”。

4、受理投诉时，必须热情接待，主动询问，面带微笑，不得推诿、无理拒绝，并做到一视同仁。

5、当被投诉者受理投诉时，受理者必须如实记录，不得提出回避。

6、对投诉内容要认真记录，及时派人处理或向主管汇报做到事事有着落，件件有回音。

7、凡由市政设施如水、电、气、道路、邮电、通讯等所引起的住户投诉，应努力做好解释工作,积极同市政有关部门办理交涉,尽早为业主排忧解难,决不允许推托了事。

8、员工应认真做好本职工作，积极为业主提供满意管理服务，减小投诉，把矛盾消灭在投诉之前。

9、对业主的投诉应及时进行分析总结，对反复出现的问题，应组织有关部门进行深入探讨并找出解决办法，防止重复发生。

10、对投诉要记录，投诉资料要存档。

二、管理人员文明服务标准

1、热爱本职工作，努力学习管理技术，提高管理水平，树立“业主至上，服务第一”理念。

2、统一着装，佩戴工作牌，保持仪表端庄，精神饱满，不得有不雅观的举止。

3、主动向来访客人问好，待人彬彬有礼，端庄大方，解答提问掌握适度。

4、工作中坚持原则，秉公办事，不徇私情，自觉抵制不正之风，严守法纪，不以权谋私。

5、遵守制度，精简办事程序，团结协作，互相配合，互相监督，按质按量完成本职工作。

6、对业主应热情，遇个别业主无理言行时，做到耐心说服，晓之以理，动之以情，不以恶言相待，不得与业主发生打骂行为。

7、热情处理业主来信、来访，积极为他们排忧解难。对业主的投诉、批评、建议，要及时进行调查处理或向上级汇报。做到事事有着落，件件有回音。不推诿、更不允许有打击报复

第 11 页 的现象发生。

三、员工文明服务要求

1、热爱本职工作：

①、要树立干好服务工作的职业志向，热爱本职工作。 ②、刻苦学习，不断完善和提高管理和专业技术水平。 ③、待业主如亲人，热情服务，尽职尽责做好工作。

2、文明管理：

①、仪态端庄：衣着打扮端庄、整洁，给业主有一个美的感觉，使人感到亲切、和蔼。 ②、语言谦逊：在接待业主过程中，语言要力求文雅、谦恭准确，务必做到“四个不讲”即：“不讲低级庸俗的口头语、不讲脏话、不讲讽刺挖苦话、不讲与管理无关的闲话”。不能取笑人、不能训斥人、不报复人。

③、主动热情：在服务过程中要做到：“三个一样”即：“对待生人与熟人一个样，大人与小孩一个样，忙时闲时一个样”。

④、优质服务：对业主负责就是对公司负责，处处应多为业主着想，为业主提供各种便民服务。

⑤、讲诚信：诚信无欺是公司每一位员工应有的工作作风，也是我们经营管理中职业道德的一个重要内容，为此在工作中要实事求是，做到言而有信，严守信用。

四、员工廉洁工作制度

1、在工作中坚持原则，秉公办事，不徇私情。

2、自觉抵制不正之风，严守法纪。

3、不以权谋私，不利用工作之便占公司和业主的便宜。

4、不在上班时间干私活，不用公司通讯设备进行私人活动和聊天等。

5、业余时间，不利用公司机具、材料向业主承揽私活。

6、不乱收费或收费不开收据。

第 12 页

7、不利用工作的特殊性质，对流动、外来人员进行敲诈勒索。

8、不以次充好，弄虚作假，欺骗业主，赚取物价差额。

9、维护公司利益，遵守公司机密。

10、不利用公款拉私人关系请、吃、喝。

11、不挪用、拖欠和侵吞公款。

12、不索取或收受贿赂、好处，要洁身自好。

13、节约用水、用电，不浪费公司用品，坚持勤俭节约。

14、不得利用工作之便，要求享受商业网点提供优惠服务和物价。

15、不在报销凭据中作假、谎报、多报。

16、不利用工作之便和业主对公司的信任，私下向业主推销产品，赚取外快。

五、对外服务工作管理制度

1、思想面貌：细心、周到，要体现本公司高尚的精神面貌。

2、上班纪律：上班时间根据公司工作安排，每天必须先到公司报到，然后外出工作；工作结束后，必须及时到公司签到；上班时必须佩戴工作证，以便接受业主、住户监督。

3、服务质量：根据客户的要求，按质、按量、按时完成，以保证业主、住户满意。在工作中严禁向住户索取财物、吃、拿等不良行为，一经发现，立即作辞退处理，情节严重者还将追究法律责任。

4、工作人员如损坏住户财产，视损坏程度，扣奖金或照价赔偿。

5、凡业主、住户付给服务费一律交公司，并开具收据或发票，若私自收取小费者，一经发现，扣工资或奖金，情节严重者作辞退处理。

第三部分 安全、消防、车辆管理制度

第一章 安全管理制度

一、保安守则

第 13 页

一、着装仪表

1、工作或执勤时，必须身着制服，穿皮鞋，佩证上岗，制服不准混穿。

2、制服要保持整洁、平整，上岗前皮鞋要擦拭干净，打好领带，戴好帽子，不得敞胸露怀、卷袖子、挽裤腿。

二、行为规范

1、上班时间必须精神振作、精力集中，不得袖手、插手、背手。

2、站岗时姿态严整，保持立正姿势，不得东摇西晃。不得坐卧、倚靠、打盹、吸烟、与人闲聊、吃东西、看书报、乱打电话和听收、录音机等。

3、值班室内时不得躺卧、打盹、看书报、吃零食、下棋、玩弄手机，不得听收、录音机，不得两、三人聊天。

4、巡逻中无情况处理时不得进入住户楼内，不得边走边玩手机，不得听收、录音机，不得与无关人员闲聊。

5、上班人员必须提前十五分钟达到各执勤点，做好交接班手续；不得迟到早退，不得擅自离开岗位。

6、值班人员就餐必须在值班室内就餐，不得离开岗位到快餐店就餐。

7、不得脱离岗位，按照规定时间、指定地点站岗，在岗时不得睡觉。

8、对住户要有礼有节，热情受理住户各种问题，特别是夜间值班，对住户提出的问题要及时解决，解决不了的作好登记。

三、日常管理

1、不得迟到早退，严格按照规定时间站岗或巡逻。

2、认真做好交接班，做好值班记录和实物出入登记。

2、严格执行对讲机管理规定和警棍使用规定。

4、做好本班岗亭的清洁卫生，不得随意张贴、悬挂与堆放与工作无关的物品。

5、门岗值班室不得会客。

第 14 页

四、罚则

1、按公司相关制度进行处罚。

二、值班管理规定

1、保安实行24小时轮流值班制度，定时进行巡逻。

2、各班保安必须按照编排的值班表上岗工作，并严格履行岗位责任制的要求，坚守岗位，巡逻人员要按时巡查，提高警惕，及时处理各种突发事件。

3、当值班人员发现情况时，应做好控制工作，并及时报告当班班长、队长或部门负责人。①、报告时简要说明事发地点、性质、人数和特征等。 ②、及时劝阻和处理在物业区域违法管理规定的人员和事件。 ③、遇紧急事件及重大事故应报告相关领导。

④、在当班期间发生的问题及处理经过，在《值班记录》做好记录。

三、交接班制度

为认真做好岗位的工作交接和公共秩序维护器材交接，减少因交接不清引起的工作失误及公共秩序维护器材损失，特制定本制度。

1、本班相互转换岗位时，须认真做好岗位交接。

2、接班人须提前15分钟签到上班，接班人未到，交班人不得离岗，否则由此产生的一切后果由交班人负责。

3、本班与下班交接时，要将本班工作情况详细交待给下一班，以便下一班开展工作。

2、保安交接班时，必须认真填写《交接班登记表》，并签名确认，发现问题，交接双方必须当面说明，如果交班人离开后，接班人才发现属于上一班的问题，应立即报告领班或部门负责人处理。

3、交接班须正点、守时，非特殊情况，不得超时接班。

四、保安培训制度

1、岗前培训：上岗前向每位新入职的保安介绍物业辖区情况、工作纪律、操作要求和岗

第 15 页 位职责。

①、上岗前必须掌握公共秩序维护、通讯及消防设备器材的使用和操作。

②、新入职的保安须进行3－5天时间进行培训实习，掌握本职工作和基本技能，然后开始正式上岗。

2、岗位培训

①、根据公司制定的规章制度进行培训计划，通过实际操作，分月、季定期进行培训，从而提高保安的警惕性、“四防”意识、应变能力和身体素质，使其掌握基本技能。

②、消防培训：根据公司制定的规章制度进行培训计划，通过实际操作，分月、季定期进行培训，从而达到提高保安的防火意识、掌握灭火抢救能力的目的。

3、培训课程设置

①、培训目的：通过培训，提高保安的综合素质和服务水平，培养一支训练有素、纪律严明、文明执勤的公共秩序维护队伍。

②、培训项目：

A、应知、应会部分，公司制度与规定，公共秩序维护常识，服务意识教育，辖区设施（设备）介绍，消防常识

B、岗位工作规范，岗位礼貌用语、工作方法与技巧，岗位工作职责与细则，辖区突发事件的处理

4、培训要求：

①、培训期间，不得迟到、早退、旷课，违者按上班同等情况处理。 ②、理论培训时，自带笔和笔记本，认真做好记录。 ③、队列训练时，按正规化军事要求操作。

五、警棍使用制度

为严格规范警棍使用，特制定如下规定：

1、警棍是保安执行公务时佩戴的自卫防暴器械，保安应严格保管和使用，不得将警棍转

第 16 页 借给他人。

2、当班保安应将警棍挂在腰带后右侧。

3、不得在岗位上随便玩耍或挥舞警棍。

4、处理一般问题时，不得手持警棍或用警棍指着住户或来人讲话。

5、非紧急情况或人身安全未受到威胁的情况下，保安不得以任何借口或理由使用警棍攻击他人。

6、当班保安要妥善保管所佩戴的警棍，如有意识或损坏，要照价赔偿。

7、交接班时要检查清除后再交接，接受人发现警棍被损坏而不报告，应负责赔偿。

六、对讲机使用制度

对讲机是保安必备的重要通讯工具，全体人员必须执行对讲机使用规定，熟悉对讲机的使用功能，爱护并熟练使用对讲机。

1、使用规定

①、使用对讲机要本着“爱护设备、小心轻放，妥善保管、正确操作”的原则，不得磕、碰、扔、摔以及玩弄对讲机，保持对讲机清洁，定期进行擦拭、维护。

②、持机人负责保管和使用对讲机，禁止转借他人或拆卸机器，各治安人员的对讲机一律挂在腰带右后侧，站岗、巡逻时不得拿在手中。

③、发现对讲机有损坏或通讯失灵，持机人应立即向直属上级报告，由部门主管检查后进行处理，严禁自行拆修。

④、严格按规定频率使用，严禁乱按或乱调其他频率。

⑤、严格按照对讲机充电程序充电，不得待机充电，电池使用完毕后方可进行充电，以保障电池的性能、寿命和使用效果。

⑥、交接班时，交机人要讲明对讲机当班使用状况，接机者当场检查，发现损坏或通讯失灵，立即报告当班班长。

2、对话要求

第 17 页 ①、呼叫对方，先报自己岗位，再呼对方，为：“我是×××，呼叫×××，收到请回话”。 ②、收接方回话后，呼方要简明扼要地情况讲清除，收接方收到情况或信号后，应回答“清楚”或“明白”。

③、对讲机仅限于进行公事联络，用对讲机讲话应使用规范礼貌用语，严禁用对讲机讲粗言秽语、开玩笑或谈工作无关的事情。

凡违反以上规定者将严肃处理。对讲机丢失、损坏的，视情节追究相关人员的责任，赔偿损失，并处以相应的经济处罚。

七、监控系统操作制度

1、加强学习，不断提高业务技能，熟练掌握监控系统的操作。

2、值班员必须严格按照操作规程监控录像，爱护设备，不得擅自修改系统各种设置、删除资料和进行非法操作，严禁私自在电脑上安装各种软件，不得进行玩游戏、打字等其他操作，确保其正常运作，违者从严处理，并承担所造成的一切后果。

3、未经上级部门主管批准，不得随意播放监控录像的录像内容。

4、未经上级部门主管批准，无关人员不得进入监控室。

5、保持监控设备的清洁，定期进行擦拭、维护。

6、确保监控室的卫生和秩序，营造良好的工作环境。

八、物品出入登记制度

1、为维护物业管理区域业主的财产安全，确保辖区的公共秩序，辖区内的业主或住用人携带物品出入辖区时必须进行登记。

2、值班人员对携带进入物业辖区的可疑物品应进行盘查、询问，属于易燃、易爆、剧毒等危险性物品严禁进入辖区。

3、值班人员对携带大件物品出物业辖区的：

①、属业主的，值班人员确属熟悉、认识的登记其情况，并承担由此可能引发的后果后放行。

第 18 页 ②、对自称是业主，值班人员不熟悉、认识的，必须核对其业主资料或登记其身份证件后方可放行。

③、属外来人员的必须登记其身份证件号码等相关内容，进行相关的联系，认证其携带物品合法后方可放行。

4、值班人员应严格检查所携带物品的性质，可以进行适当的盘问，对未能执行物品出入登记，将给予相应的处罚，造成后果的视情节追究相关责任。

九、重大事件报告制度

（一）重大事件报告制度

为及时妥善处理重大事件或突发事件，避免和控制事件发生，特制定重大事件处理报告制度。

1、重大或突发事件包括：火灾、电梯困人、爆炸、突发停电、水浸、盗窃、械斗等破坏性行为；刑事案件：用户集体投诉（5户以上）；中央空调主机、发电机、高低压电柜、通讯设备等商场主要设备施舍故障；房屋主体结构遭受破坏等。

2、发生重大或突发事件，参与事件处理的部门或当值主管立即到现场处理，同时尽快口头向公司领导报告，并根据事发情节决定是否报告公安、消防等机构协助处理。

（二）紧急事件处理程序

1、突发事件处理程序

①、凡遇突发事件（指凶杀、抢劫、盗窃、勒索、打架、闹事、伤亡或重大纠纷等），必须保持冷静，立即采取措施，并报告物业服务中心负责人、公共秩序维护部。

②、简要说明事发的地点、性质、人数、特征及损失价值。 ③、驱散无关人员，保护好现场，留意现场周围的情况。

④、查看本辖区各类记录、出入登记和监控录像，检查有无可疑情况和人员。 ⑤、对勒索、打架事件，监控中心应密切注意事发现场的情况变化。 ⑥、对纠纷事件应及时了解具体原因，积极协调，劝阻争吵，平息事态。

第 19 页 ⑦、对伤亡事件应做好现场保护和通知抢救工作，对明确死亡的，应报告派出所处理。 ⑧、对涉及刑事及重大责任事故或因治安、刑事案件导致的伤亡事故，应立即报告物业服务中心负责人并由公安机关调查处理。

⑨、相关责任人在接到突发事件后应立即赶到现场，做好疏通控制工作，防止事态扩大。 ⑩、保安人员除维护现场外，还需负责指挥调派人员做好布控堵截，根据事态的大小程度报公安机关有关部门及公司总经理。

2、斗殴等暴力事件的处理程序

①、处理斗殴等暴力事件应保持客观、克制的态度，除正当防卫，一般情况下应尽量避免与人发生武力冲突或争吵。

②、巡查发现或接报有斗殴等暴力事件，应马上用对讲机、电话或其他方式向上汇报，简要说明现场的情况（地点、人数、斗殴程度、有无使用武器等），入能处理的，及时处理，否则监视现场，等待上级指令。

③、接到上报视情况派适当数量的保安立即到现场制止，将肇事者移交相关部门，如场面无法控制，应尽快报告公安机关。

④、斗殴事件中物业辖区的财产或人员受到损害，应保护好现场，并留下目击者，扣下肇事者，作详细调查以明确责任和落实赔偿。

⑤、如涉及刑事案件，应交公安机关处理。

⑥、事件中如有人员受伤要及时组织抢救，并尽快送医院抢救。 ⑦、如嫌疑人逃跑，应跟踪截击追捕，随时报告罪犯犯动向。

3、盗窃等破坏事件的处理程序

①、巡查发现或接报物业辖区有人盗窃，应马上抓获现场嫌疑人，如人力不够，用对讲机、电话或其他方式尽快向其他值班人员求助，简要说明情况，并进行监视。

②、上级部门接报后，应迅速排适当数量保安到现场制止，设法抓获肇事者。 ③、如有财产或人员受到损害，应保护现场，留下目击者，不要触动现场一切物品，特别

第 20 页 是罪犯留下来的指印、脚印、烟头等物品；做好详细记录，以明确责任、落实赔偿。

④、如涉及刑事责任，应交公安机关处理。

4、电梯困人的处理程序

①、值班人员接到电梯应急电话或巡查发现电梯，立即报告主管，组织相关人员到现场协助控制和解救被困人员，同时将被困电梯的具体方位、停留楼层通知电梯维保单位进行处理。

②、监控中心通过电视监控观察电梯内人员情况，使用电梯应急电话与被困者联系，做好解释安慰工作。

③、如遇特殊情况无法消除故障或被困人员有严重不适时，应立即报消防部门或求助有关部门解决。

5、停电停水的处理程序

①、接通知物业辖区在短时间停电停水，应在停电前通知辖区内的业主。

②、未预知的情况下物业辖区内突然发生停电停水，应启动应急水源，尽快采取措施恢复供电供水，并对业主做好解释工作。

③、保安应维护秩序，以防有人趁机制造事端。

6、发现有人触电的处理

①、立即赶赴现场，切断电源。

②、在未切断电源之前，切不可用人体接触电源，以防自己也触电，要用绝缘的东西把人拉开。

③、立即进行人工急救，并送医院急救。

第二章 消防管理制度

一、消防安全检查制度

为规范物业辖区的消防工作，检查和防止消防隐患，特制定如下制度：

1、每月结合综合管理考评对物业辖区公共区域、设施进行安全检查。

2、检查项目：

第 21 页 ①、各部门（物业服务中心）配备的消防器材、消防栓设施是否齐全、有效。 ②、房间所使用的电器是否符合安全规定。

③、设有消防报警系统的物业辖区指示灯、烟感及报警系统是否正常。

3、检查中发现物业辖区内各种设施设备有变异，或违反消防规定的问题，要立即查明原因，及时处理，不能立即解决的。

二、消防培训制度

为贯彻落实“预防为主、防消结合”的消防工作方针，特制定本制度。

1、培训内容包括: ①、学习消防理论知识 ②、熟悉使用常用灭火器材 ③、开展消防综合演练

三、灭火器管理规定

1、灭火器是物业辖区内消防器材之一，在紧急情况及消防状态下使用。

2、公共秩序维护部负责灭火器的管理工作。

3、员工不得乱动、办理或非紧急情况下使用存放的灭火器。

4、灭火器购回后，公共秩序维护部应灭火器上贴明购入时间或充气日期。

5、在每次的消防检查中，要灭火器进行检查，及时更换失效或损坏的灭火器，并在瓶身标签上注明失效日期。

四、火灾处理制度

1、发现初期火警，在场人员应该：

①、及时报告物业辖区当值主管，报告内容包括火警具体地点、燃烧物性质、火势蔓延方向。

②、立即利用附近的灭火器器械扑救，尽量控制火势发展。

2、物业辖区当值主管接到现场报告后：

第 22 页 ①、拨打校方报警电话，携带消防人员以最快速度到达火警现场。 ②、立即指挥在场人员进行灭火扑救。

③、指挥火警现场及可能受影响范围的人员疏散。

3、当扑救无效，当值主管及时决定： ①、将灭火人员撤离至安全距离内。 ②、立即向上级汇报。

③、情况如本部门或本公司无法处理，火情失去控制，应立即报告消防部门。

第三章 车辆管理制度

一、停车管理制度

1、凡装有易燃、易爆、剧毒等危险性物品的车辆，以及2吨位以上的货车，严禁进入小区。

2、非管理区域的车辆进入小区时，门卫应严格检查其证件，问清进入原因，符合条件的方可放行，并作好登记。出小区时，应对其进行检查，并按规定收取停车费。

3、管理人员对在小区内超速行驶、鸣号、不按指定位置停放的车辆要及时纠正。

4、提高责任意识，加强责任心。对出入本小区的可疑车辆要进行盘查，防止车辆的丢失、损坏。对损坏区域路面和公共设施的车辆要令其赔偿损失，并视情节处以罚款。对冲闯大门的要记下车牌号码，记清去向，及时报告上级。

5、管理人员必须坚持原则，严格执行车辆出入、停放规定和收费标准，不得徇私舞弊，不得利用工作之便与车主乱拉关系，收受贿赂，放松管理，违者从严处理。

二、小区车辆停放、出入管理规定

为加强对出入、停放本小区车辆的管理，维护小区正常生活秩序，确保住户的生命财产安全，特对出入、停放本小区的车辆作如下规定：

1、凡装有易燃、易爆、剧毒等危险性物品的车辆，严禁驶入小区。2吨以上的卡车一律不得进入小区，特殊情况除外。

第 23 页

2、本小区有车辆的住户，应向本公司申请办理通行IC卡，凭IC卡通行大门，及在小区停放，按规定收取IC卡工本费、停车费。

3、本小区住户车辆进入小区后，必须将车停放在指定停车位置，严禁乱停乱放。

4、非本小区住户的车辆，进入大门时应主动向门卫出示证件，讲明进入原因，符合进入条件的领取临时通行IC卡，并做好登记，方可进入小区，严禁冲闯大门。出小区时收回IC卡，并按停车时间收取停车费。遗失、损坏IC卡，照价赔偿。

5、进入本小区的货车，卸完货物后应及时离开小区，因故不能离开的，应将车停放在指定停车位置。

6、进出、停放车辆必须服从小区管理人员的管理。驶入小区的车辆应减速行驶，不得鸣号。如车辆损坏路面或公用设施，应照价赔偿损失，并视情节处以罚款。

7、管理人员必须坚持原则，严格执行车辆出入、停放管理规定，发现可疑情况及时报告。不得利用工作之便与车主拉关系，收受贿赂，放松管理，违者从严处理。

8、违反以上规定者按小区有关规定办理，情节特别严重的，移交公安部门处理。

9、车道堵塞

①、在不违背公司原则的情况下，以最快捷的方式疏通车道。 ②、如遇“问题车辆”应将车辆安排到不堵塞车道的地方再进行处理。

第四部分 工程维修类制度

一、工程维修管理制度

1、工程部门人员按照规定进行例行巡查，在例行巡查中发现物业维修有关问题，记录在案，及时汇报，以便维修。

2、每一维修工程，事先应分析原因，区分责任，做好解释工作。

3、每一维修工程，工程部门应在区分责任之后，及时制定维修方案，指定专人负责，并明确修复时间，不得无故拖延。

第 24 页

4、工程部门在确定每件维修工作时，应填写物业维修申报单，做好维修存档工作。

5、每逢中大雨以上，工程部门人员应及时检查排水、排污设施状况，以防止意外。

6、每年汛期期间（5—10月），应每月安排一次排水、排污设施例行清理检查，以防堵塞。

二、维修材料管理制度

1、为加强维修材料的管理，使维修材料在维修过程中得到合理的使用，避免材料的浪费，特制订本规定。

2、采购员根据工程维修部的材料计划单采购材料，所采购的材料必须合乎维修使用的要求。

3、仓库材料必须分类堆放，并做好材料入账登记，以便备查。

4、发放材料时，材料保管员应审核维修单的项目要求，合理发放材料，作好签领记录。

5、维修工领到材料后，必须如实按申报单使用，维修完毕后将实际耗用材料的名称及数量，填报进维修单，并要求住户签证，对未用完的材料必须退还材料库。

6、材料保管员必须对材料的出、入库负责，不能私自转卖材料，不能将材料转送给他人，一经查实，按情节给予罚款或辞退处理。

7、当月的维修材料采购情况以及材料的耗用情况，由材料保管员以表格的形式，在当月底送交办公室及财务部。

三、上门维修服务的规范要求

1、敲门：轻叩门三响，无人应答再次叩门，叩门节奏渐快、力度渐强。若无人应答，等候三分钟，若主人仍未返回，应与宿管联系了解相关情况。

2、介绍：主人闻声开门或在门内询问时，首先自我介绍：“对不起，打扰了，我是XX物业服务中心维修人员ⅩⅩⅩ，前来为您服务。”

3、进门：应穿好自备鞋套，进入室内步子要轻，工具袋背在肩上，如拎在手中，则应高于地面一定距离，不能在地上拖着工具袋。走到工作地点后，将干净的帆布或塑料布铺在主人选定的位置，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能将工具和拆卸下来的零件直接放在地上。

第 25 页

4、维修：维修工作中手脚要轻，尽可能不发出噪声。

5、整理：修理完毕，进行场清。

6、收费：按规定标准收费。

7、填单：如实填写《维修单》，请用户对修理质量、服务态度与行为进行评价并签名。

8、辞别：向用户告辞，走出房间，步子要轻，工具袋背在肩上，如拎在手中，则应离开地面一定距离，止门口时，应转身面对房间主人说：“今后有问题，请随时联系，再见”。

9、整个工作期间不得收受业主送的物品，尽量不借用主人家里的工具、抹布等。

第五部分 清洁卫生、绿化类制度

一、清洁卫生实施细则

1、负责区域内的主干道、支道、人行道每天保洁，不定时循环打扫，确保整洁，无污垢、杂物、积水。

2、散水及排水沟每天不定时循环打扫，确保干净、无杂物、积灰。

3、垃圾筒每天清理至少1次，筒外每天至少一次用抹布擦洗干净，确保筒外观清洁、内无异味。

4、清运垃圾每天至少2次，上、下午至少各一次。

5、墙、门、梯级扶手、楼道玻璃窗、窗平台，每天至少清扫、清抹一次，确保干净、无积灰、污渍、乱贴。

6、广场、停车场及其通道每天保洁，不定时循环打扫，确保整洁、无污垢、无杂物、无垃圾、无积水、无明显沙石。

7、公共卫生间务必每天清洁，确保无污渍、积灰、杂物、无严重臭味，地面无积水。

8、草坪、绿化带务必每天清扫，确保绿化带无明显果壳纸屑、大片树叶、垃圾袋等杂物及明显杂石。

第 26 页

9、喷水池、水（鱼）池每天至少清理一次，确保水面无漂浮物、虫子，无明显沉淀；应定期更换池水，确保池水不变色、不产生异味。

10、楼道楼梯清洁每天至少清洁一次，确保无杂物、明显积灰、污渍、明显纸屑。

11、电子防盗门、电表箱、电信箱、宣传栏（玻璃及其周边）、消防橱，每天清洁一次，确保无污渍、无明显积灰、无乱张贴。

12、天花板及一楼前后阳台底部，每周清刷一次，确保无蜘蛛网、积灰。

13、标识牌、路灯确保无积灰、污渍、乱张贴。

14、公共通道、楼道灯具、开关每月清抹一次，确保无积尘、透明度好。

15、露天健身休闲器材每月清抹一次，保持干净，无积灰、乱张贴。

16、雨蓬、落水沟每两个月清扫一次，特殊情况（如梅雨季节）可另行增加，确保无杂物、垃圾、污垢、排水畅通。

第 27 页

第15篇：物业公司管理规章制度

佳迪物业管理规章制度

第一章 董事会职权

一、议定本公司的长远规划和经营方针。

二、依据公司的长远规划与经营范围，讨论和决定本公司的机构设置、人员编制和职责范围。

三、讨论和通过公司的年度工作计划和财务预算。

四、审定和通过公司的年度工作报告与财务决算。

五、讨论和议定公司的重要规章制度和职工队伍的组织建设、思想建设等重大问题。

六、根据工作需要作出授权的决议和讨论其他重大问题。

第二章 经理岗位职责

经理是对公司负有全面服务的管理者，处于中心地位，起领导核心作用，负责公司的全盘工作。

一、认真学习和贯彻执行党和国家对物业管理部门制定的方针、政策，法令和上级领导的指示决定及工作安排。

二、充分发挥和调动手下管理人员和各职能部门的作用，建立健全强有力的管理机构和行之有效的规章制度，不断进行和提高公司管理水平。

三、负责编制和审定本公司的经营决策，年度计划、员工培训计划和员工工资调整方案，及时提出各个时期的中心工作，确保各项计划和工作任务的顺利完成，使公司得到不断的发展。

四、贯彻执行安全经营管理和劳动保护条例，保证员工生命安全和身心健康。

五、加强财务管理和经济核算，不断提高经济效益。

六、抓好员工队伍建设、懂技术、会管理的领导队伍和技术骨干。

七、认真做好工作考核，鼓励先进、树立典型，发扬成绩、纠正错误，充分发挥员工的积极性和创造性。

八、以公司经营宗旨为使命，以业主满意为目的，搞好实质工作。

第三章 办公室职责

一、认真学习贯彻相关法律、法规，制定各项管理制度和工作计划，并检查落实。

二、负责住户的入住、装修手续办理及档案管理，严格执行文件管理程序和文档资料的分类存档以及报刊杂志的征订和发放。

三、负责员工考勤工作，建立考勤制度，搞好绩效考核。

四、做好所有实物与设备的等级与库存管理以及所需物品的购买计划和发放，做到“帐帐相符、帐物相投”，物品存放及保管安全妥善。

五、组织召开例会、会议，撰拟相关材料，做好会议记录。

六、拟订员工培训计划，并定期或不定期的对员工工作进行总结，如强对员工的培训学习和业务考核。

七、负责小区的环境绿化和卫生保洁工作。

八、负责对内对外及对上对下的正常业务，保持公司形象搞好值班工作，监督其他部门工作。

九、负责筹办各种庆典及接待活动的准备工作，搞好小区文化活动。

十、负责完成公司交办其它各项工作任务。

第四章 管理部职责

一、在物业公司经理的领导下，认真贯彻相关法律、法规和公司的规章制度，主管客服和小区治安工作。

二、负责小区物业的接管验收工作。

三、负责协调处理业主的各种投诉事件，并对其进行认证解释，做好投诉记录。

四、负责检查住户的装修、入住。保证和维护业主水、电、暖的正常使用，发生故障应及时进行维修。

五、负责公共设施、设备的管理和维修保养，保证其正常运行。

六、负责催交业主的物业管理费；水，电、暖费。

七、负责业主钥匙的管理。

八、完成公司交给的其它工作任务。

第五章 保安员岗位职责

一、门卫岗位职责

1、着装整齐、佩戴齐全，按时上岗交接班。

2、值班时不准擅自离岗、嬉笑打闹、看书报、吃东西、睡觉、不准收听录音机等敢与工作无关的事。

3、值勤中要讲文明、讲礼貌，不刁难业主和客户，处理问题要讲原则、讲方法，态度和蔼不急不燥。

4、认真填写各种登记，要求字迹清楚，内容详细准确。

5、对外来人员一律进行出入登记，来访的客人得到业主或公司领导同意后方可进入。

6、严谨各类修补、买卖、收旧及搞传销的人员进入小区。

7、装修材料及专业安装队进入时应检查相关手续，未办理装修和安装手续的不允许进入。

8、业主进入小区时应检查《临时业主卡》，装修人员进入小区须检查《临时出入证》。

9、对运出小区的物品必须有物业公司签字后方可放行。

10、进入小区的车辆要详细检查，如发现有问题时应请车主（司机）在检查表上签字确认。

二、巡逻岗岗位职责

1、巡逻员要着装整洁、语言文明、礼貌待人，不喝酒、不吸烟、不闲谈。

2、负责对进入小区的可疑和闲杂人员进行盘查，并及时请其离开小区，制止小区内的打假斗殴事件。

3、严禁搞传销及做广告的人员在小区内各种公共场所、设施上散发和张贴传单。

4、熟悉小区内的楼宇结构、单元户数、人口数量、楼座排列以及小区内区间道路走向，车辆和人员流动规律，系统掌握住宅区的整体情况。

5、劝说院内的过往行人不要乱丢纸屑、烟头，维护好公共区域的环境卫生。

6、指挥小区内的车辆顺序停放整齐，优先保证业主的车位。

7、装修方式时要不定时巡查试施工现场，垃圾必须及时清运，倾倒到指定位置，严禁向窗外、阳台外、楼梯过道、天台等公共场所抛洒和堆放。

8、要与队友团结协作、密切配合、互相照应、共同完成巡逻任务。

第六章 保洁员岗位职责

一、室外岗位职责

1、准时到岗，每天清扫分区道路、绿化带、楼宇间硬化部分及坐台两次。

2、垃圾随时清理，倒置垃圾中转站。

3、熟悉各自分工及所负责范围内的清洁卫生情况，对其负全部责任，发现问题及时解决。

4、热爱本职工作，养成良好的卫生习惯、不怕脏、不怕累。

5、积极参加业务培训，提高业务水平，自觉学习有关清洁卫生知识，提高个人素质。

6、维护小区清洁卫生，对不讲卫生、不文明的现象要及时劝阻和制止。

7、完成公司交办的其它临时性工作。

三、室内岗位职责

①每日对楼道清扫、保洁、单元门、楼梯扶手清擦、保洁。 ②每周对楼梯内标志牌、信箱、消防栓、可视对讲机、防盗门、电表等公用部位进行保洁，并不断巡视保持干净。

③每月对楼道灯具、楼道门窗等公用部位进行保洁，并不断巡视保持干净。

④当班时间遇到楼内有可疑情况时，即时与保安人员联系。 ⑤巡视楼内公共设施设备，发现问题做好登记并上报部门。 ⑥定期对楼道蚊虫等进行消杀，确保无“四害”。 ⑦积极完成上级交办的临时任务。

第七章 物业管理员岗位职责

一、管理员在物业管理部经理的领导下进行工作，对业主实行全面服务。

二、熟悉小区内的楼宇结构、单元户数、人口数量、楼座排列，各种公共设施、设备的分布位置，各类公共场所的使用性质和服务对象，系统掌握住宅的整体情况。

三、主动与业主进行交流和沟通，建立良好的人际关系。

四、处理业主/用户日常业务联系，问讯、咨询、投诉等事宜。

五、业主办理入住、装修手续后，负责对房屋进行交接验收，对存在的问题及时时行整改。

六、负责业主装修前交底和装修过程的检查，以及存在问题的处理。

七、负责小区太阳能、空调安装手续的办理，和检果验收。

八、负责对小区公共部位的设施/设备的检查和保修。

九、负责对小区的空置房时行检果和管理。

十、负责小区钥匙的管理和使用。

第八章 水电工岗位职责

一、认真学习业务知识，明确供电系统，熟悉设备性能保证安全用电。

二、遵守公司一切规章制度服从命令、听从指挥，不迟到早退，严格履行请假制度，坚守岗位，服从用户随叫随到，不拖拉扯皮。

三、对用电设备要定时或不定时的巡回检查，发现问题及时处理，填写好工作日志，并及时向上级详细汇报。

四、严格遵守操作规程，做到“送电时先高压再氐压，停电时先低压再高压”严禁扎刀开关带负荷停送电。

五、坚持劳保上岗，带电作业时，必须有人监护，确保工作人员人身安全。

六、节约用电，做到不该开的灯不开，不该送的电不送，按时开关路灯及一切用电设备严禁私自乱挂违章用电。

七、搞好岗位卫生，做到随脏随打扫，保持配电室内外干净、干燥、整洁，禁止闲杂人员进入配电室。

八、及进搞好业主用电的充电工作。

第九章 监控室规章制度

为了加强闭路电视监控系统操作室的管理，确保监控系统的正常使用和安全运作，充分发挥其作用，特制定本规则。

一、监控室值班登记制度

（一）监控人员必须具有高度的工作责任心，认真落实公司赋予的安全监控任务，及时掌握各种监控信息，对监控过程中发现的情况及时进行处理和上报。

（二）值班人员必须严格按照规定时间上下班，不准随意离岗离位，个人需处理事务时，应征得值班领导的同意并在有人顶岗时方可离开。

（三）对监控到的可疑情况，及时通知巡逻人员进行跟踪，确保园区的治安稳定。

（四）每天对监控的情况进行登记，并对值班登记本保留存档。

二、监控系统使用管理制度

（一）监控人员服从值班领导的安排，认真落实值班期间的各项工作任务。

（二）监控人员应爱护和管理好监控室的各项装配和设施，严格操作规程，确保监控系统的正常运作。

（三）非工作人员未经许可不得进入监控室。公司员工和外来人员需到监控室查询情况和观访者必须经值班领导同意方可进入。

（四）禁止在监控室聊天、游戏，按操作规程使用，不得随意拆装设备，做好设备日常维护保养，保持室内卫生清洁。

（五）公司领导及有关部门领导需到监控室查询情况，值班人员应及时报告值班领导，并热情做好接待工作和给予积极配合。

（六）必须保守秘密，不得在监控室以外的场所议论有关录像的内容。

三、发现案件线索登记存档制度

（一）监控人员每天对监控录像进行翻看，发现有价值案件线索及时另存入U盘保留，并作好标记，为业务部门破案提供有效线索。

（二）监控人员对园区的打架、斗殴及盗窃、交通事故、火灾等录像进行另存入U盘存档保留，并做好标记。

（三）对公司领导要求保留的录像进行另存入U盘，制作光盘长期存档保留，并做好标记。

第十章 财务管理制度

一、认真贯彻执行国家各项财经制度和纪律，用新型的财务管理对本公司的经济管理进行全面、准确的核算、反映、监督和控制，为提高本公司的经济效益而发挥以财务管理为龙头的作用。

二、加强财务管理核算，按期编报会计报表，全面反映公司经营活动和资金变化情况，为公司领导提供真实的会计核算资料，使公司领导经营决策有可靠的数字依据。

三、加强财务管理，认真编制执行财务计划，按时收缴小区业主的水、电、暖气费及物业管理费，管好财产、管好财务资料，合理使用资金。加强现金管理和支用，及时清理债权债务，精打细算、增收节支，提高管理经济效益。

四、搞好会计监督，严格履行公司赋予的工作职权，尊重宣传和维护国家有关财经制度、法令和纪律在本公司的执行情况。

五、加强财务工作人员的专业知识学习，提高业务水平，要求每位财务人员忠于职守、秉公办事，按财务制度办事，杜绝业务差错。

六、小区内有关重大经济协议或有关经济文件拟定要以财务参与和核算为依据，进行准确分析和管理。

七、所有财务现金支出必须有经理签字后，报总公司主管理领导及总经理审批。

第16篇：物业公司管理方案

*******物业管理方案

总公司：

根据总公司要求，我对******管理公司（****区）2010年的管理做如下安排：

一、人员编制及工资标准

1、机构人员编制

丘北片区管理部人员共计25人，具体安排如下：

（1） 片区经理1人李英富

（2） 安保管理部主任1人吕齐风

（3） 盛德花园小区12设：主任1人、管理兼收费员1人、花工

1人、保洁2人、保安7人（含保安队长1人）；

盛德花园物管部主任杨秀友

（4） 上品天成小区11人设：主任1人、管理兼收费员1人、保

洁2人、保安7人（含保安队长1人）；

上品天成物管部主任兼维修部主任谢发祥

2、人员工资标准

（1） 片区经理3000元/月

（2） 维修部主任1500元/月

（3） 小区主任、安保管理部主任1200元/月

（4） 花工、管理员、收费员、保安800元/月

（5） 保安队长900元/月

（6） 保洁人员650元/月

3、工资发放

（1） 工资分基本工资和考核工资两部分：每月每个管理人员扣

100元、主任以上人员扣200元作为年终考核工资，其余部

分作基本工资按月发放。

（2） 考核分两个层次：管理人员、收费员、保安队长及各部门主

任进行月度和年度双考核；保安、保洁、花工等只进行月度

考核。

二、主要工作及考核内容

（一） 盛德花园项目主要工作及考核内容

1、物管服务工作的完成情况，业主的投诉率；

2、安保工作执行情况，盗窃案件发生率；

3、绿化维护情况；

4、保洁工作情况。

（二） 上品天成项目主要工作及考核内容

1、物管服务工作的完成情况，业主的投诉率；

2、安保工作执行情况，盗窃案件发生率；

3、保修期维护维修情况，维修及时率；

4、保洁工作情况。

三、需要公司给予的支持

（一） 完善小区相关配套设施。（详细内容以后专题报告）

（二） 配齐上品天成相关办公设施。（详细内容已经上报办公室）

（三） 为了保证保修期内维修工作及时性，减少与业主的冲突，对施

工单位工程余款的支付必须由物业公司签字后方可支付。

（四） 上品天成维修，通知建筑单位3天内未完成维修工作的，我部

直接请人维修，维修费支出（在维修费用基础上加收30%罚金）

由物管部经理签字后，天成公司财务垫付，在费用支付时扣除。

当否，请批示。

########管理有限公司

2010年3月23日

第17篇：物业公司管理规章制度

第一部分 岗位职责

公司总经理岗位职责

1、严格执行国家、省、市有关物业管理的方针、政策。

2、带领全体员工对物业辖区实行全方位管理，保证物业完好状态，提高使用效益。

3、注意经济效益，精心理财，开源节流，满足业主需求。

4、抓好精神文明建设，维护业主合法权益，树立良好的企业形象。

5、制订和完善公司各项规章制度，建立良好的工作秩序。

6、制订年度工作计划，明确目标、任务，督促所属部门履行岗位职责，坚持年终考核。

7、重视人才，合理使用干部，按照德、勤、能、绩定期进行考核。

8、调动各方积极因素，共同管好物业。定期向总公司汇报工作及经营收支情况，以各种方式听取业主和使用人的建议、意见和要求，并及时答复，认真解决。

9、关心员工生活，努力提高员工工资福利，改善工作条件。

10、经常与上级公司和政府相关部门沟通，理顺关系，创造良好的外部环境。

公司副总经理（总经理助理）岗位职责

1、在总经理领导下，协助总经理抓好全面工作。

2、主要抓好各物业服务中心对管理项目的管理方案的制订和落实工作。带领全体员工对物业辖区实行全方位管理，保证物业完好状态，提高使用效益。

3、制订和完善公司各项规章制度，建立良好的工作秩序。

4、制订年度工作计划，明确目标、任务，督促所属部门履行岗位职责，坚持年终考核。

5、调动各方积极因素、共同管好物业。定期向总经理汇报分管工作情况，以各种方式听取业主和使用的建议、意见和要求，并及时答复、认真解决。

6、关心员工生活，努力提高员工工资福利，改善工作条件。

7、积极与上级公司和政府相关部门理顺关系，创造良好的外部环境。

公司各职能部门经理岗位职责

1、在公司总经理室的领导下，全面实施本部门的各项工作。

2、负责制定本部门的工作计划，组织各项工作的开展。

3、负责配合办公室进行本部门员工的招聘。

4、负责制定本部门员工的业务培训计划，定期开展员工培训。

5、负责指导、监督、检查本部门及公司辖下各物业服务中心的各项工作，定期对本部门员工进行考核。

物业服务中心物业经理岗位职责

在总经理直接领导下，贯彻执行公司各项方针、政策，全面负责物业服务中心的日常事务和管理工作。

1、建立、健全各项规章制度，检查督促岗位责任制的执行情况，不断提高服务质量，落实奖惩制度；

2、安排和调整本部门人员工作，负责制定本部门的工作计划，并组织编写管理报告和各种通知、公函；

3、负责传达公司文件、通知及会议精神；

4、检查监督本辖区工程维修、公共秩序维护清卫人员以及管理员工作情况并进行考核，按《员工手册》的要求抓好管理；

5、熟悉国家有关法规和物业管理规定，掌握各业主情况，检查督促各责任区管理的实际操作；

6、随时掌握租金、管理费、水电费等交纳情况，及时做好物业管理费催交的组织工作，并组织解决好有关投诉，不断改进服务质量；

7、抓好本部门的组织工作和思想工作，主持日常和定期工作会议，研究拟定下一步工作计划；

8、加强各班的团结合作，树立整体思想，密切与其他部门的联系，互相沟通、协调；

9、认真完成公司交给的其他任务。

内勤员岗位职责

内勤员在物业服务中心物业经理统一安排下，负责文档资料的保存和管理，做好各项基础性工作。

1、按照物业服务的需要，编制采购计划，并实施采购；

2、对仓库物资和其他物资进行管理，建立物资台帐；

3、协助物业经理组织开展社区文化服务；

4、做好本部门员工的考勤、考核管理；

5、负责管理辖区内业主档案和物业档案，做好保密工作，防止遗失、损坏；

6、负责本部门各类通知、公函、报告的收发；

7、负责接听服务电话，属于业主投诉及报修的要做好记录，并及时转交处理，对于紧急突发事件及时向本部门负责人或公司领导汇报；

8、熟悉各种收费程序，负责接待上门的交费的业主，并做好收费记录；

9、热情接待来访的业主及其他人士，对他们的咨询事项给予热情、周到的答复和解释；

10、完成本部门安排的其他工作。

管理员岗位职责

在物业服务中心物业经理的直接领导下开展日常管理服务工作。

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1、熟悉掌握物业辖区业主和物业的基本情况；

2、建立收费台帐，掌握收费动态，及时收取、催交各项应收费用；

3、负责办理业主入住、迁出手续，监督管理装修事务；

4、负责巡视物业使用情况，以及公共秩序维护、清洁、维修人员的工作情况；

5、负责对外包服务过程进行监督管理；

6、负责与业主沟通、回访，有效处理业主的投诉。

文员岗位职责

1、负责部门的文件撰写、整理工作；

2、负责员工考勤、收发传达文件等日常工作，妥善保管物业服务中心的各类来文；

3、负责办理各类外来人员的出入证件；

4、协助物业经理组织由物业服务中心发起的会议，并做好会议记录；

5、接待来访的业主，对其提出的问题及意见，予以解释解答，并将详细内容记录在案；

6、负责做好文件、记录、卡的管理工作，并保证档案完整、齐全、保密；

7、向各业主发出书面缴交各项费用的通知书；

8、通过各种媒介做好宣传工作；

9、负责组织业主意见征询活动和社区文化活动；

出纳岗位职责

1、清点汇总部门交来的款项；

2、审核原始凭证是否完整；

3、发放工资、奖金，支付符合手续的费用；

4、处理银行存款收入和支出业务；

5、填制记帐凭证，交会计记帐；

6、正确使用发票，保证现金和银行支票使用安全。

公共秩序维护人员岗位职责

（一）、总则

1、贯彻执行公安机关和上级部门制订的各项法规和制度，努力维护好物业辖区内的治安安全；

2、遵守公司规章制度和《员工手册》，服从领导，完成公司交给的其它工作任务；

3、负责做好对辖区内的巡逻、值班工作，做好大宗物品出物业辖区的登记工作；

4、负责做好机动车辆的管理和收费工作；

第 3 页

5、负责做好综合管理费收取工作；

6、熟悉楼宇情况、以动态、巡查等方式预防、发现、制止各类事故如：打架斗殴、盗窃等事件，提高应急处理能力；

7、按规定着装，文明值勤，严格交接班手续，认真做好值班记录和交接班记录；

8、讲究文明、礼貌待人，耐心说服、教育住户遵守物业辖区各项管理规定。

（二）、公共秩序维护队长岗位职责

公共秩序维护队长在物业服务中心物业经理的直接领导下，全面负责公共秩序维护队的各项管理工作。

1、了解和掌握公共秩序维护队的情况，根据物业服务中心领导的要求和意图，结合实际，建立和健全各项工作细则的奖惩条例，抓好实施组织和监督工作，对物业辖区的治安、消防、车辆交通工作全面实施管理；

2、主持公共秩序维护业务工作会议，督促检查各项规章制度的落实，重点是《员工手册》及公共秩序维护相关规定的落实情况，组织队员学习业务知识和形体仪表训练，认真做好培养和业务训练，提高全体队员的整体素质。；

3、经常定期不定期检查公共秩序维护队员的工作情况，做好监督、检查和考评工作，落实岗位责任制和奖惩条例；

4、掌握队员的思想动态，认真做好思想工作，抓好公共秩序维护队伍的思想建设，关心队员的生活状况和业务水平，做好全体队员的思想教育、法制教育和职业精神教育，帮助下属正确处理好工作中的各种问题，为下属解决实际问题；

5、教育培养所属班长，不断培养他们的组织指挥能力和管理水平；

6、处理有关公共秩序维护方面的事务，重大治安问题和事故及时向领导汇报，并采取果断措施，控制事态发展。

7、完成公司交办的收费等其它工作任务。

（三）、公共秩序维护班长岗位职责

公共秩序维护班长在公共秩序维护队长的直接领导下，负责公共秩序维护队日常事务的实施工作。

1、负责组织当班的公共秩序维护工作，监督和指导认真做好执勤工作，及时纠正和登记违纪违章现象；

2、检查本班人员的着装仪容、内务卫生，保管好配备的通讯器材、公共秩序维护设施、自卫武器等物品；

3、负责填写《值班记录》，登记本班奖罚情况，检查各巡逻点情况；

4、按照公共秩序维护部（队）制定的培训计划搞好组织实施工作，定期召开班务会，经常对队员进行具体的业务指导和岗位培训，提高本人和全班的整体素质和业务水平，能及时解决当班时间内的各种突

第 4 页 发事件。

5、及时做好上传下达和请示汇报工作，与辖区业主搞好关系；

6、熟悉在紧急情况下本班的组织指挥，处理好一般性的治安事件和业主的投诉，落实安全措施，预防各种事故，工作中有处理不当的事应及时向上级请示汇报；

7、团结本班人员，坚持做好经常性思想工作，熟悉和掌握队员的思想动态、工作表现和工作能力。

8、完成公司下达的其他任务。

（四）公共秩序维护员岗位职责

1、门岗

① 熟悉物业辖区的概况、平面布局及楼幢分布情况； ② 保持威严可敬的仪表仪容，树立良好的精神风貌；

③ 负责做好大宗物品出物业辖区的管理工作，对住户装修人员及装修物品的出入进行管理，制止闲杂人员随意进入物业辖区；

④ 负责做好对机动车辆的出入管理和收费工作。

⑤ 熟悉公共秩序维护设施设备的操作规程及报警设施的使用方法； ⑥ 做好本岗位的清洁卫生和交接班工作。

⑦ 负责回答解决住户及来访人员提出属于本岗职责内的问题； ⑧ 对任何有损物业辖区物业管理的行为，及时进行规劝和制止。

2、巡逻岗

① 严格遵守公司规章制度，实行24巡视巡逻制度，严格执行队列行走标准，树立公司良好形象和个人道德风范；

② 树立强烈的责任感，全面做好物业辖区的治安、消防、车辆、收费、以及住户求援、报警等工作，确保物业辖区治安安全，秩序井然；

③ 熟知本人责任区域内住户情况，了解物业辖区内其它区域房屋的地形以及各条通道的布局，做到勤巡逻、勤检查，发现问题及时处理；

④ 熟悉物业辖区消防设施的配置，并能熟练使用各种消防器材，掌握防火自救知识；

⑤ 巡查公共设备设施使用和公共卫生保洁情况，发现设施受损及时上报，对任何有损物业辖区物业管理的行为，及时进行规劝和制止；

⑥ 加强对物业辖区的机动车辆管理，维持车辆停放秩序； ⑦ 积极参加职业道德和业务、消防培训，努力提高自身素质。

第 5 页 消防员（公共秩序维护员兼）岗位职责

1、切实贯彻“预防为主，防消结合”的指导方针，认真学习有关消防知识，掌握各种灭火器的使用方法；

2、积极做好防火宣传和教育，建立消防值班和消防设施台帐定期进行安全检查，一旦发现火警即可投入使用；

3、物业辖区一旦发生火警，全体员工必须全力投入抢险工作，履行义务消防员的职责，不得临阵借故逃避；

4、发生火警事故时，迅速报告有关领导，拨打火警电话119，向消防部门报警，组织人员抢救险情，组织住户撤离危险地带，并做好妥善安排，做好现场安全保卫工作，严防趁火打劫捞取不义之财，协助有关部门查清起火原因；

5、加强辖区内动用明火的控制和管理。

监控值班员岗位职责

1、严密监视公共秩序维护对象的各种情况，发现可疑或不安全迹象，及时通知值班公共秩序维护处理，并及时通过对讲机或电话向队长报告，且随时汇报变动情况直到问题处理完毕。

2、熟悉所管理设备的性能、操作程序，能独立进行操作，并能进行简单的维修；

3、出现异常情况时，坚持、确认、汇报，并做好情况记录；

4、负责设备的日常巡视、情况记录；

5、保持机房干净、整洁；做好交接班工作。

维修人员岗位职责

1、执行公司决定，服从管理、遵守纪律，树立良好的服务意识；

2、熟悉物业辖区内楼宇的楼幢号、单元、户数和房屋结构、水施、电施等管线走向；

3、严格遵守服务内容与服务标准，及时受理业主提出的各种报修；

4、积极为业主提供多项便民服务，并做到服务周到、热情、规范，无投诉；

5、工作时间按规定着装，佩戴工作牌，严格遵守操作规程以确公共秩序维护全，预防意外事故的发生；

6、工作完毕及时清理施工现场杂物，服务过程须请业主签字认可；

7、爱护工具，杜绝浪费，按规定领用工具和维修材料。

8、负责对共用部位设施的巡视和保养。

9、按月做好报修、维修记录的汇总和材料采购的计划编制。

清洁工岗位职责

1、遵守公司制定的各类规章制度和《员工手册》；

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2、尊重领导，服从分配，及时完成工作任务；

3、上岗佩戴好工作证，穿戴好服装，并保持整洁；

4、文明服务，作风廉洁，拾金不昧；

5、按照服务内容和服务标准对物业辖区进行清洁卫生打扫，维护物业辖区的良好的卫生环境秩序；

6、及时清洗公共部位的乱涂、乱画、乱张贴的广告、标语等；

7、对保洁范围内物业的异常情况及时行公共秩序维护员或管理员汇报；

8、对乱扔废弃物的现象应予以制止，并及时清除；

9、妥善使用并保管好清扫、保洁的工具，做到勤俭节约、以旧换新，对无故损坏的酌情赔偿。

绿化工岗位职责

1、遵守公司的规章制度和《员工手册》；

2、服从公司领导和管理人员的检查监督，工作时佩戴好上岗证；

3、绿化养护操作场地及道路两旁整洁有序，无危及车辆、行人的现象；

4、对住户说话和劝阻有损绿化的行为要温和有礼；

5、正确并熟练操作使用园林器械，妥善保管好绿化工具设施、农药、化肥及其他用品，严格使用化肥和农药；

6、花草树木及时浇水，防止过旱和过涝；

7、对花草树木定期培土、施肥、除杂草和除病虫害，对新栽的花草树木要及时修剪、补苗、浇水，保证成活率达90％以上；

8、熟悉物业辖区内的绿化概况，充分利用绿地面积，合理布局、种植花草、树木；

9、对工作过程中发现的物业辖区的异常情况及时向公共秩序维护或管理员汇报。

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第二部分 公共制度

全体员工均为公司物业辖区的管理人员，无论其工作岗位、分工，需共同遵循以下制度。

接待来信来访来电投诉制度

为了实现“管理无盲点，服务无挑剔，业主无怨言”的管理目标，不断完善管理体系，提高员工素质，不断改进服务质量，严格认真对待业主（住户）反馈的每一信息，特制定本制度：

1、实行“首问责任制”，公司每一位员工，无论其部门分工，均有义务接受业主的任何来访来电、投诉，属于自己职权范围内或能够给予解决的，应当场予以解决；不属于自己职权范围内或不能予以解决的，不得任何理由推托、回避，应将业主（住户）反应的问题当场予以接待，而后转告相应部门。

2、每一位员工都有责任收集来自业主（住户）关于小区管理的看法、建议、意见等。

3、公司员工接听所有来电时，第一句必须为：“您好，某某物业”。

4、受理投诉时，必须热情接待，主动询问，面带微笑，不得推诿、无理拒绝，并做到一视同仁。

5、当被投诉者受理投诉时，受理者必须如实记录，不得提出回避。

6、对投诉内容要认真记录，及时派人处理或向主管汇报并在24小时内予以解决或答复，做到事事有着落，件件有回音。

7、凡由市政设施如水、电、气、道路、邮电、通讯等所引起的住户投诉，应努力做好解释工作,积极同市政有关部门办理交涉,尽早为业主排忧解难,决不允许推托了事.

8、员工应认真做好本职工作，积极为业主提供满意管理服务，减小投诉，把矛盾消灭在投诉之前。

9、对业主的投诉应及时进行分析总结，对反复出现的问题，应组织有关部门进行深入探讨并找出解决办法，防止重复发生。

10、对投诉要记录，投诉资料要存档。

管理人员文明服务标准

1、热爱本职工作，努力学习管理技术，提高管理水平，树立“业主至上，服务第一”理念。

2、上班时间统一着装，佩戴工作牌，保持仪表端庄，精神饱满，不得有不雅观的举止。

3、主动向来访客人问好，待人彬彬有礼，端庄大方，解答提问掌握适度。

4、工作中坚持原则，秉公办事，不徇私情，自觉抵制不正之风，严守法纪，不以权谋私。

5、遵守制度，精简办事程序，团结协作，互相配合，互相监督，按质按量完成本职工作。

6、对业主应热情，遇个别业主无理言行时，做到耐心说服，晓之以理，动之以情，不以恶言相待，不得与业主发生打骂行为。

7、真热情处理业主来信、来访，积极为他们排忧解难。对业主的投诉、批评、建议，要及时进行调查处

第 8 页 理或向上级汇报。做到事事有着落，件件有回音。不推诿、扯皮、更不允许有打击报复的现象发生。

员工文明服务要求

1、热爱本职工作：

① 要树立干好服务工作的职业志向，热爱本职工作。 ② 刻苦学习，不断完善和提高管理和专业技术水平。 ③ 待业主如亲人，热情服务，尽职尽责做好工作。

2、文明管理：

① 仪态端庄：衣着打扮端庄、整洁，给业主有一个美的感觉，使人感到亲切、和蔼。

② 语言谦逊：在接待业主过程中，语言要力求文雅、谦恭准确，务必做到“四个不讲”即：“不讲低级庸俗的口头语、不讲脏话、不讲讽刺挖苦话、不讲与管理无关的闲话”。不能取笑人、不能训斥人、不报复人。

③ 主动热情：在服务过程中要做到：“三个一样”即：“对待生人与熟人一个样，大人与小孩一个样，忙时闲时一个样”。

④ 优质服务：对业主负责就是对公司负责，处处应多为业主着想，为业主提供各种便民服务。 ⑤ 讲诚信：诚信无欺是公司每一位员工应有的工作作风，也是我们经营管理中职业道德的一个重要内容，为此在工作中要实事求是，做到言而有信，严守信用。

员工廉洁工作制度

1、在工作中坚持原则，秉公办事，不徇私情。

2、自觉抵制不正之风，严守法纪。

3、不以权谋私，不利用工作之便占公司和业主的便宜。

4、不在上班时间干私活，不用公司通讯设备进行私人活动和聊天等。

5、业余时间，不利用公司机具、材料向业主承揽私活。

6、不乱收费或收费不开收据。

7、不利用工作的特殊性质，对流动、外来人员进行敲诈勒索。

8、不以次充好，弄虚作假，欺骗业主，赚取物价差额。

9、维护公司利益，遵守公司机密。

10、不利用公款拉私人关系请、吃、喝。

11、不挪用、拖欠和侵吞公款。

12、不索取或收受贿赂、好处，要洁身自好。

13、节约用水、用电，不浪费公司用品，坚持勤俭节约。

第 9 页

14、不得利用工作之便，要求享受商业网点提供优惠服务和物价。

15、不在报销凭据中作假、谎报、多报。

16、不利用工作之便和业主对公司的信任，私下向业主推销产品，赚取外快。

对外服务工作管理制度

1、思想面貌：细心、周到，要体现本公司高尚的精神面貌。

2、上班纪律：上班时间根据公司工作安排，每天必须先到公司报到，然后外出工作；工作结束后，必须及时到公司签到；上班时必须佩戴工作证，以便接受业主、住户监督。

3、服务质量：根据客户的要求，按质、按量、按时完成，以保证业主、住户满意。在工作中严禁向住户索取财物、吃、拿等不良行为，一经发现，立即作辞退处理，情节严重者还将追究法律责任。

4、工作检查：公司将不定期的进行工作检查，听取业主、住户反映，如业主、住户反映该工作人员不能胜任时，公司通过核实后，将作辞退处理。

5、工作人员如损坏住户财产，视损坏程度，扣奖金或照价赔偿。

6、凡业主、住户付给服务费一律交公司，并开具发票，若私自收取小费者，一经发现，扣工资或奖金，情节严重者作辞退处理。

鼓励员工和业主参与管理制度

1、为了改进服务质量，提高工作效率，公司鼓励各级员工和业主、住户提出各种合理化建议，建议采纳后视施行效果对建议人进行物资奖励。

2、员工和业主、住户的建议范围包括物业管理方法和手段，改进服务质量的措施，各种设备的使用与养护方法，节约能源与原材料的方式和如何增加经济收益等方面，所有建议均可直接递交公司经理或上级主管领导。

3、公司适时召集有关人员开会讲座各项建议，如有合理化建议即由相关部门负责人定出试行方案，并交公司领导审批后执行。

4、合理化建议试行期根据具体情况分别定为15天和30天，期满后由公司领导会同各部门负责人共同考证该项建议的实际运用效果，并核定奖励等级，确定奖金数额。如合理化建议有明显的建设性和实际效果，可不经试行期直接奖励建议人。

5、奖励等级分300元、200元、100元、50元、30元五个等级，考证结束后立即发放，并记入员工档案。

6、员工的合理化建议记录为员工晋级、年终评比和奖励的重要依据，多次提出优质合理化建议的员工将被晋升提拔或给予特别奖励。

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第三部分 物业服务中心类制度

管理员工作责任监督区日巡视制度

1、各物业服务中心必须为每个管理岗位员工划分一定范围的工作责任监督区。

2、每个工作日必须到各自的监督区域巡视两遍，并做好巡视记录，无纪录视作未巡视。

3、巡视监督要求：

① 检查小区公共秩序维护员、卫生员在岗位工作情况（着装、佩证及有无其他违反有关规章制度的行为）；

② 检查小区是否有违章行为（有无乱搭建、违章装修、墙面有无乱涂、乱画、张贴广告，小区内有无乱设摊及跨门营业）；

③ 小区是否有不安全隐患（窨井盖是否完好，消防通道是否被堵，室外输电线路是否完好，小区内有无可疑人员活动）；

④ 小区内环境管理是否符合要求（树木花草有无损坏，公共场所、绿化带、楼梯道卫生情况，垃圾亭管理是否符合要求，道路上是否有乱停车辆，乱晒衣物等、小区内是否有影响正常休息的噪声源）； ⑤ 基础设施是否完整（路面有无破损，室外上下管道是否渗漏，路口＊栏杆是否完好）； ⑥ 留意倾听业主对物业管理的意见反映。

4、在巡视过程中，做好记录。发现问题，能处理的应及时处理，对重大问题和不能处理的事项应向主管汇报。

物业服务中心走（回）访制度

为加强物业物业服务中心与广大业主（住户）的联系，使物业服务中心各项工作置身于业主（住户）监督之中，从而集思广益，及时总结经验、教训，不断改进管理工作，提高服务质量，特制定对住户走（回）访制度。

1、走（回）访要求

① 物业服务中心正、副物业经理把对业主（住户）的走（回）访列入职责范围，并落实到每年的工作计划和总结评比中；

② 走（回）访时，虚心听取意见，诚恳接受批评，采纳合理化建议，作好走（回）访记录； ③ 走（回）访中，对业主（住户）的询问、意见，如不能当即答复，应告知预约时间回复； ④ 走（回）访后反馈的意见、要求、建议、投诉，及时逐条整理综合、研究、妥善解决，重大问题向上级领导请示解决，业主（住户）反映的问题，做到件件有着落，事事有回音。走（回）访处理率达100%，投诉率力争控制在1%以下。

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2、走（回）访时间及形式

① 物业服务中心物业经理、管理员每月登门走（回）访4次； ② 每季度参加一次居委会召开的墙门组长会议，广泛征求意见； ③ 有针对性地对业主（住户）作专题调查，听取意见； ④ 物业服务中心设立投诉信箱，投诉电话； ⑤ 随时热情接待来访，作好登记。

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第四部分 安全、消防、车辆管理制度

第一章 安全管理制度 公共秩序维护人员守则

一、着装仪表

1、工作或执勤时，必须身着制服，穿皮鞋，佩证上岗，制服不准混穿；

2、制服要保持整洁、平整，上岗前皮鞋要擦拭干净，打好领带，戴好帽子，不得敞胸露怀、卷袖子、挽裤腿。

二、行为规范

1、上班时间必须精神振作、精力集中，不得袖手、插手、背手；

2、站岗时姿态严整，保持立正姿势，不得东摇西晃。不得坐卧、倚靠、打盹、吸烟、与人闲聊、吃东西、看书报、乱打电话和听收、录音机等；

3、值班室内时不得躺卧、打盹、看书报、吃零食、下棋、玩弄手机，不得听收、录音机，不得两、三人聊天；

4、巡逻中无情况处理时不得进入住户楼内，不得边走边玩手机，不得听收、录音机，不得与无关人员闲聊；

5、上班人员必须提前十五分钟达到各执勤点，做好交接班手续；不得迟到早退，不得擅自离开岗位；

6、值班人员就餐必须在值班室内就餐，不得离开岗位到快餐店就餐；

7、不得脱离岗位，按照规定时间、指定地点站岗；

8、不得睡觉；

9、对住户要有礼有节，热情受理住户各种问题，特别是夜间值班，对住户提出的问题要及时解决，解决不了的作好登记，

三、日常管理

1、不得迟到早退，严格按照规定时间站岗或巡逻；

2、认真做好交接班，做好值班记录和实物出入登记；

2、严格执行对讲机管理规定和警棍使用规定；

4、做好本班岗亭的清洁卫生，不得随意张贴、悬挂与堆放与工作无关的物品；

5、门岗值班室不得会客。

四、罚则

1、违反本规定第一条、第二条（第八点除外）、第三条的记行政批评一次，累计记批评五次（含五次）以上者作辞退处理；

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2、违反第二条第八点的，第一次记行政批评一次，第二次记行政警告一次，第三次辞退；

3、本守则不尽之处，按《公司管理规定》相关条款执行。

值班管理规定

1、公共秩序维护人员实行24小时轮流值班制度。

2、值班人员分3个班，3个班分为早、中、晚三班，早班为：7：30－16：00，中班为：16：00－0：00，晚班：0：00－7：30。

3、各班公共秩序维护员必须按照编排的值班表上岗工作，并严格履行岗位责任制的要求，坚守岗位，巡逻人员要按时巡查，提高警惕，及时处理各种突发事件。

4、当值班人员发现情况时，应做好控制工作，并及时报告当班班长、队长或部门负责人。① 报告时简要说明事发地点、性质、人数和特征等； ② 及1时劝阻和处理在物业区域违法管理规定的人员和事件； ③ 遇紧急事件及重大事故应报告相关领导；

④ 在当班期间发生的问题及处理经过，在《值班记录》做好记录。

公共秩序维护人员值班制度

1、公共秩序维护人员实行24小时值班室值班制度，定时或不定时进行巡逻。

2、工作时间为：（略）

18：00－22：00期间，不站岗时，公共秩序维护人员采取在门口游动方式进行值班，不得进入值班室，违者按脱岗处理。

3、各物业服务中心必须为巡逻人员划分责任片区，实行24小时不间断巡逻。

交接班制度

为认真做好岗位的工作交接和公共秩序维护器材交接，减少因交接不清引起的工作失误及公共秩序维护器材损失，特制定本制度。

1、本班相互转换岗位时，须认真做好岗位交接。

2、接班人须提前15分钟签到上班，接班人未到，交班人不得离岗，否则由此产生的一切后果由交班人负责。

3、接班班长在正点时组织全班人员集合，讲明注意事项，然后各公共秩序维护员到各自岗位换班；

2、本班与下班交接时，要将本班工作情况详细交待给下一班，以便下一班开展工作；

3、公共秩序维护人员交接班时，必须认真填写《上海洋誉物业有限公司公共秩序维护交接班登记表》，并签名确认，发现问题，交接双方必须当面说明，如果交班人离开后，接班人才发现属于上一班的问

第 14 页 题，应立即报告领班或部门负责人处理；

4、交接班须正点、守时，非特殊情况，不得超时接班；

公共秩序维护员培训制度

1、岗前培训

上岗前向每位新入职的公共秩序维护员介绍物业辖区情况、工作纪律、操作要求和岗位职责。 ① 上岗前必须掌握公共秩序维护、通讯及消防设备器材的使用和操作；

② 新入职的公共秩序维护员须进行3－5天时间进行培训实习，掌握本职工作和基本技能，然后开始正式上岗；

2、岗位培训

① 公共秩序维护培训：根据每年制定的公共秩序维护部制定的培训计划，拟订公共秩序维护培训方案，通过授课与实际操作相结合的方式，分月、季定期进行培训，从而提高公共秩序维护员的警惕性、“四防”意识、应变能力和身体素质，使其掌握基本技能；

② 消防培训：根据每年制定的公共秩序维护部内部制定的培训计划，拟订消防培训方案、年度消防演习计划安排及灭火等培训内容，通过授课与实际操作相结合的方式，分月、季定期进行培训，从而达到提高公共秩序维护员的防火意识、掌握灭火抢救能力的目的；

③ 每位公共秩序维护员必须根据培训计划参加公司和部门组织课程，培训前进行书面通知，并要求每位参加培训的人员在员工培训签到表上签到。

3、培训课程设置

① 培训目的：通过培训，提高公共秩序维护员的综合素质和服务水平，培养一支训练有素、纪律严明、文明执勤的公共秩序维护队伍； ② 培训项目： A、应知、应会部分 公司制度与规定 部门制度与规定 公共秩序维护常识 服务意识教育

礼节、礼貌及员工的行为规范、个人修养 辖区设施、设备介绍 消防常识 B、岗位工作规范

岗位礼貌用语、工作方法与技巧

第 15 页 岗位工作职责与细则 辖区突发事件的处理 C、消防培训 D、法律常识 ③ 培训要求

A、培训期间，不得迟到、早退、旷课，违者按上班同等情况处理； B、理论培训时，自带笔和笔记本，认真做好记录； C、队列训练时，按正规化军事要求操作； D、拳术训练时，不得随便开玩笑，防止训练事故。 ④ 考评方式

A、理论培训在结束后采取笔试闭卷方式进行，85分以上为优，75－84为良，60－74分为中，60分以下为差；

B、军事培训由教员在一个训练阶段结束后进行考核，成绩分为优、良、中、差四个等级，具体评分标准由培训教员拟定；

C、根据考评等级给予相应的奖励和处罚。

警棍使用制度

为严格规范警棍使用，特制定如下规定：

1、警棍是公共秩序维护人员执行公务时佩戴的自卫防暴器械，公共秩序维护员应严格保管和使用，不得将警棍转借给他人。

2、当班公共秩序维护员应将警棍挂在腰带后右侧。

3、不得在岗位上随便玩耍或挥舞警棍。

4、处理一般问题时，不得手持警棍或用警棍指着住户或来人讲话。

5、非紧急情况或人身安全未受到威胁的情况下，公共秩序维护员不得以任何借口或理由使用警棍攻击他人。

6、当班公共秩序维护员要妥善保管所佩戴的警棍，如有意识或损坏，要照价赔偿。

7、交接班时要检查清除后再交接，接受人发现警棍被损坏而不报告，应负责赔偿。

对讲机使用制度

对讲机是公共秩序维护人员必备的重要通讯工具，全体人员必须执行对讲机使用规定，熟悉对讲机的使用功能，爱护并熟练使用对讲机。

1、使用规定

第 16 页 ① 使用对讲机要本着“爱护设备、小心轻放，妥善保管、正确操作”的原则，不得磕、碰、扔、摔以及玩弄对讲机，保持对讲机清洁，定期进行擦拭、维护；

② 持机人负责保管和使用对讲机，禁止转借他人或拆卸机器，各治安人员的对讲机一律挂在腰带右后侧，站岗、巡逻时不得拿在手中；

③ 发现对讲机有损坏或通讯失灵，持机人应立即向直属上级报告，由部门主管检查后进行处理，严禁自行拆修；

④ 严格按规定频率使用，严禁乱按或乱调其他频率（平常使用1频道，停电时使用2频道）； ⑤ 严格按照对讲机充电程序充电，不得待机充电，电池使用完毕后方可进行充电，以保障电池的性能、寿命和使用效果；

⑥ 交接班时，交机人要讲明对讲机当班使用状况，接机者当场检查，发现损坏或通讯失灵，立即报告当班班长。

2、对话要求

① 呼叫对方，先报自己岗位，再呼对方，为：“我是×××，呼叫×××，收到请回话”； ② 收接方回话后，呼方要简明扼要地情况讲清除，收接方收到情况或信号后，应回答“清楚”或“明白”；

③ 对讲机仅限于进行公事联络，用对讲机讲话应使用规范礼貌用语，严禁用对讲机讲粗言秽语、开玩笑或谈工作无关的事情；

凡违反以上规定者将严肃处理。对讲机丢失、损坏的，视情节追究相关人员的责任，赔偿损失，并处以相应的经济处罚。 监控系统操作制度

1、加强学习，不断提高业务技能，熟练掌握监控系统的操作。

2、值班员必须严格按照操作规程监控录像，爱护设备，不得擅自修改系统各种设置、删除资料和进行非法操作，严禁私自在电脑上安装各种软件，不得进行玩游戏、打字等其他操作，确保其正常运作，违者从严处理，并承担所造成的一切后果。

3、未经上级部门主管批准，不得随意播放监控录像的录像内容；

4、未经上级部门主管批准，无关人员不得进入监控室；

5、保持监控设备的清洁，定期进行擦拭、维护；

6、确保监控室的卫生和秩序，营造良好的工作环境；

背景音乐播放制度

1、加强学习，不断提高业务技能，熟练掌握背景音乐系统的操作；

2、值班员必须严格按照操作背景音乐系统，不得私自拆卸或更改设置，确保其正常运作；

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3、严格按照规定的时间和规定的内容播放音乐；

4、非公司制定的操作人员不得擅自动用设备，一经发现，将追究当班人员相关责任；

5、保持背景音乐设备的清洁，定期进行擦拭、维护，营造良好的工作环境。

物品出入登记制度

1、为维护物业管理区域业主的财产安全，确保辖区的公共秩序，辖区内的业主或住用人携带物品出入辖区时必须进行登记；

2、值班人员对携带进入物业辖区的可疑物品应进行盘查、询问，属于易燃、易爆、剧毒等危险性物品严禁进入辖区；

3、值班人员对携带大件物品出物业辖区的：

① 属业主的，值班人员确属熟悉、认识的登记其情况，并承担由此可能引发的后果后放行； ② 对自称是业主，值班人员不熟悉、认识的，必须核对其业主资料或登记其身份证件后方可放行； ③ 属外来人员的必须登记其身份证件号码等相关内容，进行相关的联系，认证其携带物品合法后方可放行；

4、值班人员应严格检查所携带物品的性质，可以进行适当的盘问，对未能执行物品出入登记，将给予相应的处罚，造成后果的视情节追究相关责任。重大事件报告制度

一、重大事件报告制度

为及时妥善处理重大事件或突发事件，避免和控制事件发生，特制定重大事件处理报告制度。

1、重大或突发事件包括：火灾、电梯困人、爆炸、突发停电、水浸、盗窃、械斗等破坏性行为；刑事案件：用户集体投诉（5户以上）；中央空调主机、发电机、高低压电柜、通讯设备等商场主要设备施舍故障；房屋主体结构遭受破坏等；

2、发生重大或突发事件，参与事件处理的部门或当值主管立即到现场处理，同时尽快口头向公司领导报告，并根据事发情节决定是否报告公安、消防等机构协助处理；

3、参与事件处理的部门经理或部门主管在事件处理后立即填写重大事件报告表，于12小时内以书面形式递交公司领导，详细记录事件发生的时间、地点、经过，以及事件发生的初步原因和处理经过；

4、重大事件报告表由部门经理签名后上报，入部门经理不在而事情紧急时，可由当值主管签名上报；

5、参与事件处理的部门应在事件处理完毕后24小时填写重大事件总结表上报公司领导，如实汇报事件的详细处理过程及结果，找出事件发生的主要原因，提出避免类似情况发生的预防措施。

二、紧急事件处理程序

1、突发事件处理程序

第 18 页 ① 凡遇突发事件（指凶杀、抢劫、盗窃、勒索、打架、闹事、伤亡或重大纠纷等），必须保持冷静，立即采取措施，并报告物业服务中心负责人、公共秩序维护部； ② 简要说明事发的地点、性质、人数、特征及损失价值； ③ 驱散无关人员，保护好现场，留意现场周围的情况；

④ 查看本辖区各类记录、出入登记和监控录像，检查有无可疑情况和人员； ⑤ 对勒索、打架事件，监控中心应密切注意事发现场的情况变化； ⑥ 对纠纷事件应及时了解具体原因，积极协调，劝阻争吵，平息事态；

⑦ 对伤亡事件应做好现场保护和通知抢救工作，对明确死亡的，应报告派出所处理；

⑧ 对涉及刑事及重大责任事故或因治安、刑事案件导致的伤亡事故，应立即报告物业服务中心负责人、公共秩序维护部，并由公安机关调查处理；

⑨ 相关责任人在接到突发事件后应立即赶到现场，做好疏通控制工作，防止事态扩大；

⑩ 公共秩序维护部组织人员除维护现场外，还需负责指挥调派人员做好布控堵截，根据事态的大小程度报公安机关、有关部门及公司总经理。

2、斗殴等暴力事件的处理程序

① 处理斗殴等暴力事件应保持客观、克制的态度，除正当防卫，一般情况下应尽量避免与人发生武力冲突或争吵；

② 巡查发现或接报有斗殴等暴力事件，应马上用对讲机、电话或其他方式报告公共秩序维护部，简要说明现场的情况（地点、人数、斗殴程度、有无使用武器等），入能处理的，及时处理，否则监视现场，等待公共秩序维护部指令；

③ 公共秩序维护部接报后视情况派适当数量的公共秩序维护员立即到现场制止，将肇事者带往公共秩序维护部接受调查，如场面无法控制，应尽快报告公安机关；

④ 斗殴事件中物业辖区的财产或人员受到损害，应保护好现场，并留下目击者，扣下肇事者，作详细调查以明确责任和落实赔偿； ⑤ 如涉及刑事案件，应交公安机关处理；

⑥ 事件中如有人员受伤要及时组织抢救，并尽快送医院抢救； ⑦ 如嫌疑人逃跑，应跟踪截击追捕，随时报告罪犯犯动向

3、盗窃等破坏事件的处理程序

① 巡查发现或接报物业辖区有人盗窃，应马上抓获现场嫌疑人，如人力不够，用对讲机、电话或其他方式尽快向其他值班人员求助，简要说明情况，并监视现场等待公共秩序维护部的指令； ② 公共秩序维护部接报后，应迅速排适当数量公共秩序维护人员到现场制止，设法抓获肇事者，带往

第 19 页 公共秩序维护部接受调查；

③ 事件如有财产或人员受到损害，应保护现场，留下目击者，不要触动现场一切物品，特别是罪犯留下来的指印、脚印、烟头等物品；做好详细记录，以明确责任、落实赔偿； ④ 如涉及刑事责任，应交公安机关处理。

4、电梯困人的处理程序

① 值班人员接到电梯应急电话或巡查发现电梯，立即报告主管，组织相关人员到现场协助控制和解救被困人员，同时将被困电梯的具体方位、停留楼层通知过程维修部；

② 监控中心通过电视监控观察电梯内人员情况，使用电梯应急电话与被困者联系，做好解释安慰工作； ③ 如遇特殊情况无法消除故障或被困人员有严重不适时，应立即报消防部门或求助有关部门解决； ④ 部门经理填写重大事件报告表，详细记录故障及处理经过。

5、停电停水的处理程序

① 接通知物业辖区在短时间停电停水，应在停电前通知辖区内的业主；

② 未预知的情况下物业辖区内突然发生停电停水，立即联系工程维修部，启动应急水源，尽快采取措施恢复供电供水，并对业主做好解释工作；

③ 公共秩序维护部派出适当的公共秩序维护人员维护秩序，以防有人趁机制造事端。

6、发现有人触电的处理 ① 立即赶赴现场，切断电源；

② 在未切断电源之前，切不可用人体接触电源，以防自己也触电，要用绝缘的东西把人拉开； ③ 立即进行人工急救，并送医院急救。

第二章 消防管理制度 消防安全检查制度

为规范物业辖区的消防工作，检查和防止消防隐患，特制定如下制度：

1、每月末及节日前，结合综合管理考评对物业辖区公共区域、设施进行安全检查；

2、检查工作由公司组织，工程、公共秩序维护、物业服务中心物业经理参与；

3、检查项目：

① 各部门（物业服务中心）配备的消防器材、消防栓设施是否齐全、有效； ② 房间所使用的电器是否符合安全规定；

③ 设有消防报警系统的物业辖区指示灯、烟感及报警系统是否正常。

第 20 页

3、检查中发现物业辖区内各种设施设备有变异，或违反消防规定的问题，要立即查明原因，及时处理，不能立即解决的，由公司出具整改通知书，限期整改。

消防培训制度

为贯彻落实“预防为主、防消结合”的消防工作方针，特制定本制度。

1、公司对在职员工的消防知识培训每年不少于一次；

2、公司对新入职的员工的消防培训，培训率要达到100％；

3、培训内容包括: ① 学习消防理论知识 ② 熟悉使用常用灭火器材 ③ 开展消防综合演练

4、公司每年至少对业主开展消防宣传教育培训，包括： ① 物业辖区防火的各种规定

② 消防应急通道的位置及紧急情况的疏散方法

灭火器管理规定

1、灭火器是物业辖区内消防器材之一，在紧急情况及消防状态下使用；

2、公共秩序维护部负责灭火器的管理工作；

3、员工不得乱动、办理或非紧急情况下使用存放的灭火器；

4、灭火器购回后，公共秩序维护部应灭火器上贴明购入时间或充气日期；

5、在每次的消防检查中，要灭火器进行检查，及时更换失效或损坏的灭火器，并在瓶身标签上注明失效日期。

火灾处理制度

1、发现初期火警，在场人员应该：

① 及时报告物业辖区当值主管，报告内容包括火警具体地点、燃烧物性质、火势蔓延方向； ② 立即利用附近的灭火器器械扑救，尽量控制火势发展；

2、物业辖区当值主管接到现场报告后：

① 带领消防人员，携带消防人员以最快速度到达火警现场； ② 立即指挥在场人员进行灭火扑救；

③ 指挥火警现场及可能受影响范围的人员疏散；

3、当扑救无效，当值主管及时决定：

第 21 页 ① 将灭火人员撤离至安全距离内； ② 立即向上级汇报；

③ 情况如本部门或本公司无法处理，火情失去控制，应立即报告消防部门。

第三章 车辆管理制度 停车管理制度

1、凡装有易燃、易爆、剧毒等危险性物品的车辆，以及2吨位以上的货车，严禁进入小区。

2、非小区住户的车辆进入小区时，门卫应严格检查其证件，问清进入原因，符合条件的方可放行，并作好登记。出小区时，应对其进行检查，并按规定收取停车费。

3、管理人员对在小区内超速行驶、鸣号、不按指定位置停放的车辆要及时纠正。

4、提高责任意识，加强责任心。对出入本小区的可疑车辆要进行盘查，防止车辆的丢失、损坏。对损坏小区路面和公共设施的车辆要令其赔偿损失，并视情节处以罚款。对冲闯大门的要记下车牌号码，记清去向，及时报告上级。

5、管理人员必须坚持原则，严格执行车辆出入、停放规定和收费标准，不得徇私舞弊，不得利用工作之便与车主乱拉关系，收受贿赂，放松管理，违者从严处理。

小区车辆停放、出入管理规定

为加强对出入、停放本小区车辆的管理，维护小区正常生活秩序，确保住户的生命财产安全，特对出入、停放本小区的车辆作如下规定：

1、凡装有易燃、易爆、剧毒等危险性物品的车辆，严禁驶入小区。2吨以上的卡车一律不得进入小区，特殊情况除外。

2、本小区有车辆的住户，应向本公司申请办理通行IC卡，凭IC卡通行大门，及在小区停放，按规定收取IC卡工本费、停车费。

3、本小区住户车辆进入小区后，有车库的住户必须将车停放在车库内，无车库住户必须将车停放在指定停车位置，严禁乱停乱放。

4、非本小区住户的车辆，进入大门时应主动向门卫出示证件，讲明进入原因，符合进入条件的领取临时通行IC卡，并做好登记，方可进入小区，严禁冲闯大门。出小区时收回IC卡，并按停车时间收取停车费。遗失、损坏IC卡，照价赔偿（每卡30元）。

5、进入本小区的货车，卸完货物后应及时离开小区，因故不能离开的，应将车停放在指定停车位置。

6、进出、停放车辆必须服从小区管理人员的管理。驶入小区的车辆应减速行驶，时速不得超过5公里，不得鸣号。如车辆损坏路面或公用设施，应照价赔偿损失，并视情节处以罚款。

7、管理人员必须坚持原则，严格执行车辆出入、停放管理规定，发现可疑情况及时报告。不得利用工作

第 22 页 之便与车主拉关系，收受贿赂，放松管理，违者从严处理。

8、违反以上规定者按小区有关规定办理，情节特别严重的，移交公安部门处理。

车辆停放收费标准

按物价部门的核价或批文收取（略）

收费人员管理制度

1、举止文明，姿态端正；热情服务，礼貌待人，耐心解释用户提出的各种问题，树立公司的良好形象。

2、加强学习，不断提高业务技能，熟练掌握收费系统的操作。

3、坚守岗位，认真履行职责，做好车辆出入登记，尤其对临时出入本小区的车辆要严格进行对比检查，收回IC卡后方可放行。若IC卡丢失，值班人员要照价赔偿；如遇车辆丢失，根据电脑资料要追究当班值班人员的责任。

4、坚持原则，严格执行收费标准，按照票额开具发票，不得徇私舞弊，不得利用工作之便与车主乱拉关系，收受贿赂，放松管理，严格控制出口人工抬闸，违者从严处理。

5、爱护设备，不得擅自修改系统各种设置、删除资料和进行非法操作，严禁私自在电脑上安装各种软件，不得进行玩游戏、打字等其他操作，违者从严处理，并承担所造成的一切后果。

6、如遇停电或设备出现故障，应及时报告上级，维持好车辆出入秩序，认真做好登记，防止IC卡丢失。对此期间所收回的未付款IC 卡应分类保管，交收费管理员处理。

7、认真交接班，如实做好各项登记。

8、维持收费岗亭良好秩序，保持收费岗亭及出入车道的卫生整洁。

出口人工抬闸管理制度

1、当车主持月租卡、贵宾卡不能自动抬闸时，收费员应检查该卡资料与其车辆牌号是否相符，资料相符的人工抬闸放行；持时租卡不能读取数据时，应检查其驾驶证、身份证，并做好登记后方可人工抬闸放行。

2、其他特殊情况需要进行人工抬闸时，须经当班班长或物业服务中心负责人同意后方可人工抬闸放行。

3、出小区的车辆无卡时应详细询问原因，如确属丢失停车卡的，应出示其驾驶证、身份证等相关证件，登记后方可出小区，以免造成车辆丢失。

3、每次人工抬闸，须做好《人工抬闸登记表》的记录。

4、未执行以上规定，造成车辆丢失等事故，将追究当事人相关责任。

月租卡管理规定

第 23 页

1、月租卡为月租车辆出入小区的凭证，持卡人须妥善保存，因持卡人使用或保存不善造成月租卡失效、丢失的，由公司补办，并由原持有人交纳制作工本费。

2、月租卡仅限本车使用，不得转借，如发现使用月租卡的车号与登记在册的月租车辆牌号不符的，公司有权将IC卡收回，借用IC卡者须按停车时长交纳停车费，该月租卡持有者须到物业服务中心申请补办，并交纳制作工本费。

3、月租卡用户应在月租卡到期前3日内到物业服务中心续交停车费，交回月租卡，发给临时通行卡，月租卡续费发放时收回临时通行卡。逾期未交，按临时停车收取停车费。

4、月租卡在车辆在出入小区时应随身携带，因忘记带月租卡或丢失月租卡而不能出小区的车辆应提供身份证明材料方可出小区。不能入场时，应在入场前同物业服务中心联系，并服从公共秩序维护收费人员的指挥，不得阻塞车道。

车辆免费制度

1、本公司的车辆可免费，但驾驶员必须在《车辆免费登记表》签名，以备财务部查核。

2、军警车辆除执行公务时免费外，其他一律不得免费。

3、如遇特殊情况需免费的，必须经物业服务中心物业经理以上级别人员批准后方可免费，并做好相关登记。

收费人员交接班制度

1、交接班时，交班人员应按照《收费人员交接班登记表》如实填写相关内容，并在交班人一栏签名，接班人核对无误后在接班人一栏签名确认。

2、接班人接班时，应当面点清发票号码、收费金额、时租卡数量、设备运行状况等，交班后发现错误，由接班人负责。

收费人员财务结算制度

1、每周五为收费管理员收取停车费时间。

2、财务部指定专人负责核算收费员收费情况。

特殊事件制度

1、停电处理制度

① 如遇停电，收费员应立即关闭入口，打开出口，设立相关警示并做好解释工作。

② 停电期间，收费员应对进入小区的车辆进行人工登记，填写《车辆出入登记表》，按照时长收取停车费，做好停电前所发放的时租卡的回收工作，免收停车费，该时租卡另行放置，由收费系统管理员

第 24 页 处理。

③ 停电期间应严防时租卡流失，如时租卡丢失，其损失按照30元\\张由全体收费人员共同均摊。 ④ 电力供应后，应立即恢复停车收费系统的正常使用，对在停电期间进入小区的车辆根据《车 辆出入登记表》按照停车时长收取停车费，人工抬闸出小区，做好《人工抬闸登记表》的记录。 ⑤ 停电期间如遇交接班，交班人应向接班人做好相关交接。

2、设备故障

① 如属自身短时间能够排除的，应向受阻车辆做好解释工作，请其稍候，迅速恢复设备正常使用状态。 ② 如属自身无法排除或短时间无法排除的，应立即通知收费系统管理员处理，同时执行按照《停电处理制度》，做好车辆出入。

3、盗窃等破坏事件

① 立即向物业服务中心负责人或公共秩序维护部报告，简要说明现场情况（地点、人员数量、人员财产损失等）。

② 保持冷静，如能处理可将有关人员带往物业服务中心协助调查，如不能及时处理，应严密监视现场，等候上级处理。

③ 保护现场不受破坏，以待有关单位取证。

4、拒不交费或失卡、卡损坏车辆 ① 耐心向其解释有关文件和公司规定。

② 如其蛮不讲理，应通知当班班长或部门主管处理。 ③ 做好期间车道的疏通工作。

5、车道堵塞

① 在不违背公司原则的情况下，以最快捷的方式疏通车道。 ② 如遇“问题车辆”应将车辆安排到不堵塞车道的地方再进行处理。

6、军警车辆不按规定停放或不交停车费 ① 向驾驶员解释公司的规定。

② 如难以独自处理，应尽快通知当班班长或部门主管处理，或向上级请示处理。 ③ 尽力将驾驶员留在现场。

④ 保持冷静、克制、有礼，不使用过激的语言及不礼貌的行为与驾驶员发生争执。

第 25 页 第五部分 工程维修类制度

工程维修管理制度

1、工程部门人员按照规定进行例行巡查，在例行巡查中发现物业维修有关问题，记录在案，及时汇报，以便维修。

2、每一维修工程，事先应分析原因，区分责任，做好解释工作。

3、每一维修工程，工程部门应在区分责任之后，及时制定维修方案，指定专人负责，并明确修复时间，不得无故拖延。

4、工程部门在确定每件维修工作时，应填写物业维修申报单，做好维修存档工作。

5、每逢中大雨以上，工程部门人员应及时检查排水、排污设施状况，以防止意外。

6、每年汛期期间（5—10月），应每月安排一次排水、排污设施例行清理检查，以防堵塞。

7、住户的房屋装修工作，工程部门要做好施工监督，严禁违章装修行为。

8、工程部门应在年初做好年度维修预算、季度维修计划及年底维修物业专题报告。

维修材料管理制度

1、为加强维修材料的管理，使维修材料在维修过程中得到合理的使用，避免材料的浪费，特制订本规定。

2、采购员根据工程维修部的材料计划单采购材料，所采购的材料必须合乎维修使用的要求。

3、仓库材料必须分类堆放，并做好材料入账登记，以便备查。

4、发放材料时，材料保管员应审核维修单的项目要求，合理发放材料，作好签领记录。

5、维修工领到材料后，必须如实按申报单使用，维修完毕后将实际耗用材料的名称及数量，填报进维修单，并要求住户签证，对未用完的材料必须退还材料库。

6、材料保管员必须对材料的出、入库负责，不能私自转卖材料，不能将材料转送给他人，一经查实，按情节给予罚款或辞退处理。

7、工程维修部经理每周要对维修过的住户进行材料的使用抽查回访，检核材料使用情况，回访中如发现维修工虚报领取材料，必须向物业经理及上级领导汇报，按其情节轻重将给予罚款、警告或辞退处理。

8、当月的维修材料采购情况以及材料的耗用情况，由材料保管员以表格的形式，在当月底送交办公室及财务部。

上门维修服务的规范要求

1、敲门

有门铃时，轻按门铃，按铃时间不要过长，无人应答再次按铃，按铃时间加长。没有门铃时，则轻叩门三响，无人应答再次叩门，叩门节奏渐快、力度渐强。若无人应答，等候三分钟，若主人仍未返回，

第 26 页 写留言条塞入用户门内。

2、介绍

主人闻声开门或在门内询问时，首先自我介绍：“对不起，打扰了，我是XX物业服务中心维修人员ⅩⅩⅩ，前来为您服务。”

3、进门

如进入十分整洁的房间，员工应将鞋子脱在门外，赤脚进入、或穿好自备鞋套，经主人许可，进门可不必套鞋套，进入室内步子要轻，工具袋背在肩上，如拎在手中，则应高于地面一定距离，不能在地上拖着工具袋。走到工作地点后，将干净的帆布或塑料布铺在主人选定的位置，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能将工具和拆卸下来的零件直接放在地上。

4、维修

维修工作中手脚要轻，尽可能不发出噪声。实在无法避免时，应事先向房间主人打招呼。

5、整理

修理完毕，做到工完场清。

6、收费

按规定标准收费。

7、填单

如实填写《维修单》，请用户对修理质量、服务态度与行为进行评价并签名。

8、辞别

向用户告辞，走出房间，步子要轻，工具袋背在肩上，如拎在手中，则应离开地面一定距离，止门口时，应转身面对房间主人说：“今后有问题，请随时联系，再见。”

9、整个工作期间不得收受业主送的物品，尽量不借用主人家里的工具、抹布等。

有偿服务收费制度

1、公司开展有偿服务活动，以提高服务水平，便民利民为宗旨，不以赢利为目的。

2、收费的原则是保本微利、略有盈余，其收入能保证维持服务机构正常动作，在条件许可的情况下添置设备，增强企业发展后劲，提高服务水平和档次。

3、做到服务项目、收费标准、服务质量“三公开”自觉接受住户监督和上级检查。

4、服务人员在收取各项费用时，必须开具统一的发票，严禁收钱不开票或打白条，所收款项最迟在次周周一上午缴财务部，不得挪用。

5、接受有偿服务的业主，有权监督公司收费标准的执行，如果交款后不开发票的，业主有权拒绝交费或向公司投诉。

6、严禁服务人员直接或变相索要小费，严禁收受红包、礼品，否则一经发现严肃处理。

第 27 页

7、业主提出有关服务的要求时，如果是属于有偿服务方面的，公司必须向业主解释清楚收费的原则，避免服务后因收费而产生不必要的麻烦。

8、公司设立投诉电话和投诉信箱，接受业主举报或投诉。

维修回访工作制度

1、维修回访由办公室、工程负责人及维修责任人担任。其中办公室回访率不低于5%，工程维修部负责人回访率不低于10%，维修责任人回访率不低于20%，并做好相关登记。

2、回访时间安排在维修后一星期之内。其中：安全设施维修两天内回访；漏水项目维修三天内回访。

3、回访内容

① 实地查看维修项目；

② 向在维修现场的业主（住户）或家人了解维修人员服务情况； ③ 征询改进意见； ④ 核对收费情况； ⑤ 请被回访人签名。

4、对回访中发现的问题，24小时内书面通知维修人员进行整改。

第 28 页

第六部分 清洁卫生、绿化类制度

清洁卫生实施细则

1、小区内的主干道、支道、人行道每天保洁，不定时循环打扫，确保整洁，无污垢、杂物、积水。

2、散水及排水沟每天不定时循环打扫，确保干净、无杂物、积灰。

3、垃圾筒每天清理至少1次，筒外每天至少一次用抹布擦洗干净，确保筒外观清洁、内无异味。

4、清运垃圾每天至少2次，上、下午至少各一次；

5、墙门及车棚走廊每周至少清扫一次，确保干净、无垃圾、积灰、堆放杂物。

6、广场、停车场及其通道每天保洁，不定时循环打扫，确保整洁、无污垢、无杂物、无垃圾、无积水、无明显沙石。

7、公共卫生间务必每天清洁，确保无污渍、积灰、杂物、无严重臭味，地面无积水。

8、草坪、绿化带务必每天清扫，确保绿化带无明显果壳纸屑、大片树叶、垃圾袋等杂物及明显杂石。

9、喷水池、水（鱼）池每天至少清理一次，确保水面无漂浮物、虫子，无明显沉淀；应定期更换池水，确保池水不变色、不产生异味。

10、楼道梯级清洁每周一次，三星级小区每周拖洗一次，确保无杂物、明显积灰、污渍、明显纸屑。

11、梯级扶手、楼道玻璃窗、窗平台，每周至少清扫、清抹一次，确保干净、无积灰、污渍、乱张贴。

12、电子防盗门、信箱、电表箱、电信箱、宣传栏（玻璃及其周边）、消防橱，每半月清洁一次，确保无污渍、无明显积灰、无乱张贴。

13、楼道墙面、天花板及一楼前后阳台底部，每三个月清刷一次（三星级小区每两个月清刷一次），确保无蜘蛛网、积灰。

14、标识牌、路灯确保无积灰、污渍、乱张贴。

15、公共通道、楼道灯具、开关每月清抹一次，确保无积尘、透明度好。

16、露天健身休闲器材每月清抹一次，保持干净，无积灰、乱张贴。

17、雕饰每月清洁一次，确保无污渍、明显积灰、乱张贴；

18、雨蓬、落水沟每两个月清扫一次，特殊情况（如台风、梅雨季节）可另行增加，确保无杂物、垃圾、污垢、排水畅通。

19、消杀工作：

（1）灭鼠工作应上下半年各进行一次，期间应注意： A、操作人员必须带上手套，口罩，禁止裸手作业；

B、事先务必作好宣传工作，必要时在投掷地挂上明显的标识； C、投放鼠药尽量放在隐蔽或角落处；

（2）灭蚊蝇工作在5-10月份应每月一次，注意事项：

第 29 页 A、使用高效低毒消杀品，按比例配制，用背式喷雾器按要求喷洒； B、喷洒时应作好自身安全措施，穿长衣裤，带口罩；

C、在公共场所喷药时，尽量在顺风处喷药，以减少对行人的影响。

（3）消杀工作如遇特殊情况可增加次数，每次消杀及事后的检查都应记录在《消杀记录表》上。

病虫害防治规范

1、绿化负责人应根据季节、气候及病虫活动规律制定出详细的防治计划，防治计划应包括： A、年度及季度的病虫害预防计划； B、病虫害发生时的治疗计划及用药计划； C、病虫害防治的费用预算计划。

2、应坚持预防为主防治结合的原则。当病虫害发生时应及时给予有效治疗，尽可能的防止其蔓延和扩散。

3、绿化负责人应熟悉小区中经常出现虫类和病原菌。

4、对园林植物病虫害的防治方法应采用减少病虫来源，选用抗虫性品种、选择化学药剂防治等；

5、绿化工在喷农药时必须穿长衣、长裤、戴手套及口罩，站在上风口严格按说明书规定进行操作，喷农药时要求均匀，以防多次出现药害、少药处病虫未除，喷药时低压并压低枪口，农花必须妥善保管，以防出现意外事故。

6、植物用药后，不要定期观察防治效果，对于出现药害或无效的治疗结果，应归结原因并作相应的补救措施，同时做好相关记录，见《病虫害防治登记表》，并上交档案科管理。

7、物业事务部应对小区内的病虫害防治情况每月检查一次，并对防治结果作相应评价。

花木养护规范

1、绿化工每天上班后巡查一遍室内外花草，及时清除残花黄叶、断枝、盆内杂物，并调整好花盆，对个别提前谢的花草要及时抽换，以保护整个花坛的整体效果；对室外种地的花应每周修一次边，以防边上的草坪侵入，并且每半个月松一次土及除杂草。

2、室内花淋水应视盆泥的湿度而定，淋水时应注意不能溢出盆外；室外花夏秋季一般要求早晚各淋一次水，春冬季视天气情况每1至2天淋水一次。

3、花摆放应先喷一次广谱性杀虫、杀菌剂杀死花盆泥内的蚊虫，对摆出去的花要注意巡查，发现病虫害应及时喷药，没有特别病虫害时，花坛要求每周喷一次药。

4、对花应每年施肥3-4次，肥料由绿化负责人定。

5、盆花摆放后期，若花盆内时花处于最佳观赏状态的花朵不超过最佳观赏期的1/3时应定为待换花，若某个花坛中待换花的比例超过1/2时要求全部更换。

6、应做好爱花工作，如有损坏的现象应责成其照价赔偿。

第 30 页

草坪养护规范

1、草坪淋水视天气情况而定，以不出现缺水枯萎为原则。

2、当草坪需要改良时，应在铲去草坪的地方松土，施土地改良肥，铺上同等面积、同一品种的好草坪块并淋水。

3、按施肥周期、施肥方法根据草种、肥料不同进行施肥，为草坪提供必要的养料。

4、在雨停、草干的情况下对草坪进行修剪，一般春夏季3个月剪一次，秋冬季4个月剪一次，同时作好记录。

5、视草坪的生长情况，对草坪进行喷洒农药（对突发性的病虫害应及时喷农药），用何种农药应由绿化化视实际情况再作决定，绿化工作在进行喷药时要戴好保护装置，以防出现事故。

6、通过人工除草和除草器除草，定期对草坪进行除虫，使整块草坪没有明显的杂草。

7、每年应对草坪打孔一次，并视草坪生长密度每1-2年疏草一次，同时清除土地杂物及草渣。

8、草坪上严禁车辆停放和嬉戏打闹。

9、严禁在草坪上泼污水、倒垃圾及焚烧物品。

乔灌木养护规范

1、运用枝剪、绿篱剪等工具于每年12月-2月对乔木进行修剪，剪除徒长枝、并生枝、下垂枝、枯枝等，并对树冠适当的整形以保持形状，对造型树应每两个月修剪一次外形以保持外形。

2、运用绿篱机、绿篱剪等工具在每年冬季进行一次枯枝、弱枝、徒长枝清剪及枝型修剪工作；对造型灌木生长季应每25天进行一次修剪以保持树冠丰满、枝型美观。

3、乔木应每年施有机肥或复合肥一次；观赏用的小灌木每年冬季应施肥一次，每年5-6月应追施一次复合肥。

4、小区内乔灌木每月应喷一次杀虫剂（对突发性病虫害应及时针对性地喷农药），喷农药时应注意喷在树木的叶背面和根茎部位，喷药时应注意风向，保护员工及周围人员安全。

5、不得在乔灌木上晾晒衣物等东西即压垮树枝又影响小区的容貌。

第 31 页

第18篇：物业公司管理规章制度

安阳市**物业服务有限公司

管理规章制度

一、目的：

规范全体员工行为，加强本公司员工队伍的建设，提高员工的基本素质。

二、适用范围：

安阳市纬地物业服务有限公司所有工作人员。

三、职责：

3.1物业管理公司的所有员工有义务严守规章制度、为公司利益而做出贡献。

3.2各部门负责人要对员工进行规章制度教育，并全面贯彻。员工考勤和休假的规定

为了维持良好的生产秩序，提高劳动生产率，保证生产工作的顺利进行，为了使员工保持良好的身体素质和旺盛的精力，努力做好本职工作，并考虑员工与家属团聚的问题，根据国家有关规定，结合公司的实际情况，特制定本规定

(一) 考勤

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六.爱护公共财物，节约用水用电。

七.重视防水、防盗和安全生产。

八.办公时间要保持肃静，不准串岗聊天;嘻闹、高声喧哗和争吵。

九.严格要求自己，遵守公司的各项规章制度。

十.以上规定，有违者将按管理处规定，予以经济处罚。 办公室值班制度

为及时处理突发事件，维护小区正常的生产、生活秩序，制定本制度：

一.值班人员：公司各部门经理以下人员，均应参加值班。

二.值班地点：公司客户服务中心。

三.值班时间：星期一至星期日18：00—20：30。

四.值班人员应填写值班登记表，注明值班人、值班起止时间、值班情况等。

五.值班人员必须及时处理各类突发事件。如遇重大事件，难以处理的，应及时报告公司经理，并请求有关部门协助处理。

六.值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗。若因此而造成损失的，追究当事人的责任。

七.值班人因事、因病无法参加值班的，应事先安排调班，并报办公室。事先无法安排的，应找机动人员暂替，并在值班登记表上注明。

用户投诉处理制度

一.用户投诉的接收

1.凡用户对公司服务方面的投诉，不论采取何种方式，如信函、电话、传真或来人面谈，统一由管理处物管员集中登记、组织处理、向客户反馈处理结果。

2.管理处建立《客户投诉登记表》，对每一份投诉或意见均予以记录。记录的内容包括客户名称、投诉文件(信件、传真、电话及面谈的正式记录)的编号、投诉性质或内容摘要、处理结果等。

3.管理处亲自或指定人员根据客户投诉或意见，填写《客户投诉处理通知单》。为了便于跟踪、检索，每一份《客户投诉处理通知单》应进行编号，并与《客户投诉登记表》中的编号以及对客户投诉或意见原件所作的编号保持一致。

二.用户意见的处理(必须满足公司对用户的承诺要求处理)

1.管理处将《客户投诉处理通知单》连同用户投诉或意见原件责成相应班组进行处理。

(1) 由有关班组负责作出补救措施。

(2) 作出补救措施的同时，还需采取纠正措施，在预定时间完成。

2.对重大问题的投诉，管理处不能处理的需统一协调的问题，直接报经理，由经理作出处理决定。

3.对需采取纠正措施的问题要在《客户投诉处理通知单》中记录，以便跟踪检索。

4.在完成补救措施后，应将处理结果反馈给管理处，由管理处负责与用户联系，报告处理结果，直到用户满意为止。业主意见调查和回访制度

一.客服中心每年至少进行一次业主意见调查，业主意见调查应列明业主对以下方面的满意程度：

a) 供电管理;

b) 供水管理;

c) 消防治安管理;

d) 卫生管理;

- 78

3.负责组织各部门编制收支预算草案,根据总经理的指令,结合公司的情况进行综合平衡。编制公司年度的财务预算草案,定期对执行情况进行分析,并作出书面报告送总经理。

4.管理和控制各部门编制收支计划,平衡工作,严格检查备用金的使用,严格执行库存现金限额制度,负责全公司资金运作的组织和调动,定期把资金变化情况向总经理汇报。

5.遵循权责发生制原则及时完成收支核算,做好财务记载,正确核算,按时准确编报会计报表。

6.每月按时向各商铺收取租金及管理费,做好收支结算表、欠缴管理费情况表,编制月、季、年度损益表和资产负债表。

7.负责公司的各项财产登记、核对工作,保证资产更新的资金来源,保障资产的更新换代。

8.对公司的各项开支力求做到严格审核、合理开支,对违反规定,未经审批的开支一律不得报销。

违反以上规章制度将严肃处理。望各位员工严格遵守。

安阳市纬地物业服务有限公司

2014年4月28日

第19篇：物业公司管理发言稿

物业公司管理发言稿范文（精选3篇）

在社会一步步向前发展的今天，我们都可能会用到发言稿，发言稿的格式由称谓、开场白、主干、结尾等几部分组成。那么你有了解过发言稿吗？下面是小编收集整理的物业公司管理发言稿，欢迎阅读与收藏。

物业公司管理发言稿1

尊敬的各位领导、各位同事：

你们好!

首先，感谢公司领导以及各位同事对我们xx一年的工作成绩给予肯定，在此，请允许我代表xxx管理处全体员工，向关心和支持我们的各级领导表示衷心的感谢!

今天是xx公司一年一度的新年晚会，也是我们公司第五个年会，也是农历的小年，从五年前的今天开始，xx公司定下了每年的农历腊月二十三小年定为公司的年会期，以此来表达对各位来宾和各位同事的祝福。在此我代表xxx公司提前向各位来宾、各位同事先拜个早年，祝各位来宾、各位同事在新的一年里虎虎生威，万事顺心，健康和睦，平平安安发大财。

在过去的五年里，xx公司经历了很多波折起伏，中间经历过三次xx公司的搬迁，四次工厂的搬迁，加上去年xx，xx工厂的搬迁，经历多达十次以上，每次搬迁都是公司的一次灾难，可喜的是每次的搬迁背后都有一次公司的高成长，在开始的几年里高速成长曾经是我们引以为傲的一个企业口碑，在这个高速成长的过程当中也确确实实的给企业发展奠定了今天的基础，使公司能够迅速的成长起来，这是我们xx人的艰苦奋斗的结果，在此我向曾经为xx的成长作出贡献的人们致谢，感谢我们的员工辛勤劳动铸就xx公司今日的成就，感谢我们的客户，使我们得以发展，感谢我们的供应商， 使我们的发展有了坚强的后盾，感谢我们员工的家属为我们企业的发展在背后默默的支持。

在我们感到欣慰的同时，高速发展也掩盖了我们的很多的不足，粗旷的管理，使我们的产品质量总是有很多不尽人意的瑕疵，人情化的`管理是我们的员工失去很多公平晋升的机会，以至于流失人才的事时有发生，没有一个系统化的管理，造成我们的成本逐年逐月在不合常理的增高，没有数据化的管理是我们的浪费超乎寻常的增加，这些弊端都在我们的高速成长的过程当中给掩盖了下去，直到xx年在经济危机和市场竞争加剧，客户要求提高时全面的爆发出来，在xx年的上半年企业出现了从未有过的巨额亏损，在xx年的上半年员工流失率居高不下，材料损坏和产品返工消耗掉我们的所有利润，以至于我们的销售额未降低的情况下出现近xx的亏损，加上公司没有系统的治理方案，一时间束手无策。感谢我们魏总在企业最为艰难时期挺身而出，力挽狂澜，使企业在下半年出现明显好转，在下半年短短的几个月时间里使企业扭亏为盈。

展望未来，我们公司的发展会在短暂的停滞后，在魏总的带领下经过治理再次高速的成长起来，努力实现我们的新的五年规划。新年伊始万象更新，在春节后xx人将以满腔的热情，激情投入到新的环境当中来，将以全新的管理理念来治理公司，以全新的工作态度来安排工作，让我们共同努力，共创xxx辉煌的明天。再次感谢各位来宾各位同事，预祝大家新年快乐、幸福美满、合家安康。

xx在20xx年被公司评为物业管理优秀项目，这是xx管理处全体员工的努力和贡献，当然我们能取得良好的成绩，也离不开分公司、总公司各级领导的支持和关心。

回顾一年以来的工作，诸多方面值得分享和肯定，也有诸多方面给我们留下了不足之处，为了在新的一年里更好地扬长避短，共同打造“xx”品牌，树立良好的服务口碑，管理处感到有如下几个方面取得了比较好的成效。

物业公司管理发言稿2

尊敬的各位领导、各位同事：

你们好!

我叫xxx，来自xxx。我很荣幸能够参加此次年会。首先，我代表新员工向大家致以诚挚的祝福，祝大家在新的一年里，工作顺利、心想事成。希望公司的业绩在新的一年里蒸蒸日上!

我是一名刚走出校园的大学生，我自认为我的大学生活是充实，因为我在那里学到了很多知识，但我也清楚地知道，社会的教科书要比学校里的残酷的多，对刚迈向社会的我来说还有好多好多要学习的东西。

时至今日，我已经来公司实习一个多月了，在这段时间里我学习了很多技术方面的知识，我感到很充实，同时也让我想起了这样一个例子：如果将一个人知识量看成一个圆，园里面的是他了解的知识，园外面的是他从未涉及的方面，那么随着他知识的增长，这个圆的周长就会越来越大，所以他就会越发的觉得自己无知，我觉得我现在正是这种感觉。我知道，这些知识对我的工作来讲都很重要，但细细地盘点一下这一个多月的收获，我突然发现我学到的不只是这些知识，还学到了更重要的，那便是为人处事的态度。

最后，我要代表新员工感谢大家这一个多月以来对我们的照顾与迁就。来公司这么久，最吸引我的是公司的文化氛围，这一点是出乎我意料的，因为在记者团的时候，我们最讲究团队凝聚力，最注重培养团队的文化氛围，我们都把那当成我们的家，而且是一个非常温馨的家。我以为当我走出学校后再也不会找到一个公司能给我这么温馨的感觉，但是我却在咱们公司遇到了，公司的每一个人都是那么和睦，整个公司个人的感觉就是团结、上进。我非常荣幸能加入这么温馨、和睦的大家庭，我一定会尽快融入到公司的大环境中，与大家和睦相处、互帮互助，共同进步。

我的发言到此结束，谢谢。

物业公司管理发言稿3

尊敬的各位领导、各位同事：

你们好!

今天在这里能代表优秀员工发言，着实有点激动，很多年都没这么激动过了，激动中又夹带了些欣喜和压力。就这两天评选的结果还没最终宣布，就有人调侃的不称呼我名字了，直接叫我“先进”，弄得我在这新年的伊始就觉得这2018给人倍感压力。当然了，有压力就是动力，有动力就有更多的能力提升空间，也就能更快的成长起来。

虽然今年的优秀员工只评选了六位，但是，我们肯定不能简单的说这六位就比其他人要优秀什么，或者多做了什么，可能只是他在专心的做一件正确的事情的时候，正好被领导们看见了，加深了很好的印象，而这样的次数多了，自然也就优秀了。又或者仅仅是一种处事态度和方式得到了广泛的肯定。

所以那些低调勤劳，埋头苦干，把公司当家的同事们，在这里更需要我们向他们看齐，就比如高工从早上一上班就开始奋笔疾书，不知疲倦一直写到下班，有时候还会因为工作而累倒;我们潘总把车间当办公室，每天督战在生产第一线，遇到重点难点问题都是亲自指挥战斗;我们强哥每天都是忙里忙外的，把车子当床铺，把泡面做三餐，不管大事小事，事事亲力亲为;我们计工也是忙上忙下，保质保量，严把着公司质量关;还有我们车间主任张师傅，技术部唐工，朱工，各班班长等等，都是为工作殚精竭虑。当然如果这些中层领导不在优秀员工的评选之列，那么来年是不是应该增加一项优秀干部的评选?领导中也有竞争，那样会有一个更好的良性循环。

时间就如白驹过隙般冲冲而过，来公司都有三个年头，对于自身的成长，和对公司发展也有了自己的理解，为了不影响同事们用餐时间，就把这些理解留到明年发言时再说吧。

总之，总结为一句话就是：在新的一年里，我们公司上下要紧密的团结在周总和曾总周围，高举着我们思创那实干、创新的精神，努力为公司的发展抒写新的篇章。

最后给同事们拜个早年，祝愿大伙都平平安安快快乐乐的过一个祥和的春节!

第20篇：物业公司管理发言稿

物业公司管理发言稿范文

在现实社会中，很多地方都会使用到发言稿，好的发言稿可以引导听众，使听众能更好地理解演讲的内容。怎样写发言稿才能更好地发挥其做用呢？以下是小编整理的物业公司管理发言稿范文，供大家参考借鉴，希望可以帮助到有需要的朋友。

各位领导、各位业主、各位嘉宾：

大家好!

受业主委员会的委托，阳光物业管理公司今天正式成立了。现在我宣布，挂牌仪式开始!

我们阳光物业管理公司，具有独立法人的资质，有一支高素质、专业化的服务队伍。我们完全有能力履行阳光小区的物业管理工作。我们严格执行国务院颁布的《物业管理条例》，严格执行与业主签订的各项合同条款，我们将不断地强化自身队伍建设，不断地细化自身的职责，不断地提高服务和管理的水平。

在保安工作方面，我们具体的措施是：

1.建立三级保安(大门、巡逻)体系并设有紧急出击系统，全天候维护小区的治安。

2.盘查闲杂人员，拒绝小贩进入小区。

3.在具备条件时对来访客人办理访问手续。

4.维持小区的交通秩序。

5.对于地震、地陷、火灾等突发事件，采取组织疏导和救治行动。

6.防止任何人违规占用、变更或者损害公共服务设施。

关于维修工作，我们将做到：

1.检查、巡视、记录管区的物业质量情况。

2.建立管区公共建筑、设备及业主房屋基本状况、维修和产权变动档案。

3.保持公共区域的水、电、气、通讯、共用天线、机电设备、电梯、消防装置、路灯、道路、排污排水系统处于良好的运行状态。在发生损坏时及时修复。

4.为业主提供墙体、水、电、通讯、共用天线、排污等建筑体系的有偿维修服务。

5.如需要，经业主委员会同意，负责更改配套系统及组织相关设备的大修工作。

关于保洁工作：

1.保持管区内所有公共区域的清洁卫生，定时收取垃圾并将所有垃圾运出管区。保证垃圾收集设施处于良好的工作状态。

2.清除任何不符合公约规定的建筑物和附属物，并向有关业主收取因清除而引起的损害赔偿和费用。

3.严格按照政府有关部门的要求，对绿化区予以维护、保养，使之处于良好状态。

日常的管理工作：

1.对管区所有公共场所进行管理。

2.业主信件、报纸杂志递送的管理。

3，负责与有关的政府职能部门、新闻媒体的接洽工作。

4.接受业主委员会的监督，及时征求意见和建议，双方协调运作。

5.在所有有关辖区物业的法律诉讼中，可作为全体业主的代表。

关于社区交流和组织工作：

设立管区内的通讯、资讯等宣传媒介，加强业主间的沟通和文化交流。譬如：设置信息发布栏，加强与业主的联系和消息的发布。

关于特殊服务的工作：

适时设立以下服务项目，并合理收费：房屋代管代租、代售;代装电话、传真;代购商品;代定餐;代育花木;搬家;送鲜花;代叫出租;代购机船车票以及装修等与业主商议的服务内容。

关于监察工作：

监察各业主遵守及履行双方公约条款的情况，并采取一切必要措施(包括罚款、张榜告知、停止供电、中止服务、提起诉讼等)，制止各业主违反、不遵守或不履行公约规定的行为。

关于财务工作：

就物业管理公司的.一切酬金及为履行本公约规定的职责而支出的一切款项，制定明确无误的账目记录，并在业主委员会监督下，每一财政年度向全体业主公布一次。

关于其他工作：

物业管理公司有权在不违背业主权益的基础上，制定、修改管理规则，并公布于大厦告示栏，对各业主均有约束力。但必须提前与业主委员会进行讨论，获得通过，并且予以备案。

我们认识到，物业管理要体现人性化、科学化的理念。我们服务的对象不仅是一套套的房子，更是一个个有血有肉的人。为他们提供最好的服务，是我们义不容辞的责任。物业管理公司每年要在小区进行两次业主满意度调查，力争业主们对小区物业管理的满意度达到90%以上。

谢谢大家。

《物业公司年度管理工作汇报.doc》

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