房地产估价报告
（1）封面 （2）目录 （3）致委托方函 （4）估价师声明
（5）估价的假设和限制条件
（6）估价结果报告 （7）估价技术报告 （8）附件
估价项目名称：武汉关山三路华中科技大学文华学院新食堂房地产抵押贷款评估
委 托 方：武汉华中科技大学文华学院 估 价 方：湖北XX房地产评估咨询有限公司 估 价 人 员：邓婵娟
估价作业日期：二○一○年十一月二十日至十一月二十六
日
估价报告编号：（鄂）XX[2008]估字第XXX号
目录
一、致委托方函
武汉华中科技大学文华学院：
我公司于2010年9月20日受贵公司的委托，对贵公司所拥有的位于武昌关山三路文华学院食堂的房地产进行评估，估价时点为2010年11月20日，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
估价人员在现场查勘的基础上，根据《房地产估价规范》、相关法律法规和我公司掌握的市场资料及长期积累的房地产估价经验，结合贵方所提供的资料和本次估价目的，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，按照估价程序，选取科学的估价方法，综合分析影响房地产价格的各项因素，经过仔细的分析测算，最终确定估价对象房地产食堂建筑面积4200m2 ，于2004年5月20日建成竣工验收合格。土地使用权面积1788平方米，在估价时点20010年11月20日, 经调查未发现各项法定优先受偿款的房地产抵押价值为4568.14万元，大写：人民币肆仟伍佰陆拾捌万壹仟肆佰元整，单价为：2164.84元/平方米。其中：土地使用权价值为3929.76万元，大写：人民币叁仟玖佰贰拾玖万柒仟陆佰元整，房屋建筑物的价值为638.38万元，大写：人民币陆佰叁拾捌万叁仟捌佰元整。详细情况请见《房地产估价结果报告》。
特此函告！ ！
法定代表人：
湖北XX房地产评估咨询有限公司
二○一○年十一月二十二日
二、估价师声明
我们郑重声明：
1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告书中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4、我们依据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、估价人员雷小军、江洁对估价对象进行了实地查勘。
6、没有本估价机构以外的人对本报告提供重要专业帮助。
7、如委托方以隐瞒、欺骗等不正当手段，致使评估人员在报告书中选用了错误的数据，相应责任由委托方承担。
注册房地产估价师签字：邓婵娟
三、估价的假设、限制条件以及报告使用提示
1、估价假设条件
（1）假设估价对象处于完全公开市场条件下进行。
（2）假设估价对象是合法产权下的房地产，不存在任何产权纠纷及他项权利。
（3）估价对象土地登记用途为教育用地，房屋登记用途为食堂、办公，估价对象实际用途为教育业，本次评估假设估价对象按照现状用途持续使用的状态下进行。
（4）假设估价对象产权人合法取得房屋所有权及土地使用权，并支付相关费用。
（5）任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。
2、估价限制条件
（1）本报告评估目的仅为武汉XX有限公司确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，不适用于其它任何目的。
（2）本次估价的土地使用权性质为国有划拨，估价中首先设定为教育用地法定最高年限评估，再扣除出让金，出让金总额为522.00万元。本次评估土地出让金扣除标准以武汉市人民政府关于公布《武汉市市区土地出让金租金标准的通知》（武政[2004]39号）为准，最终扣除标准由武汉市国土资源管理局确定，如与本估价报告扣除标准不一致，本报告估价结果需作相应调整。
（3）本报告估价结果是估价对象在估价时点的状况、假设和限制条件下的结论，如估价对象状况或估价假设和限制条件发生变化，估价结果应做相应调整或失效。
（4）本报告结果是对估价对象于估价时点和估价目的下房地产价值的正常与公允的反映，没有考虑估价时点之后国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对房地产价值的影响。
（5）本次估价报告书未经估价机构同意，不得向委托方及本次
4 估价目的条件下的报告使用者以外的任何单位和个人提供，报告的部分或全部内容不得发表于任何公开媒体之上。
（6）委托方必须完整使用本报告，对仅使用报告中的部分内容或片面使用导致的有关损失，估价机构不承担责任。
（7）本报告解释权最终归湖北永业行房地产评估咨询有限公司。
3、估价报告使用提示
（1）本次估价结果是估价对象于估价时点的状况以及估价时点的房地产市场状况下的价格，因为时间的变化，估价对象的状况可能发生改变，房地产市场状况也可能发生改变，估价对象状况的改变以及房地产市场状况的改变都会对估价对象的价格产生相应影响。
（2）抵押期间可能产生的房地产信贷风险有：
市场风险：房地产项目的市场定位往往成为市场风险的主要决定因素，其中价格和当地对该同类项目的供需情况是衡量的主要参考指标，易受房地产行业经济“泡沫”的影响。目前，我国20009年至2010年连续出台的调控政策让市场经受了洗礼，不断推动行业转型，提高对开发企业资金要求、加强对市场产品结构的控制，从而导致未来房地产竞争将更趋细化，房地产市场进一步稳定，故未来几年尚不会出现大的市场风险，房地产市场不会急剧下滑，也不会造成估价对象的大幅贬值。
信用风险:又称违约风险，是指贷款因借款人不按约按时还贷款本息而遭受的损失。借款人的违约行为分主动违约和被迫违约，通常出现在借款人和银行自身两个方面。从银行角度讲，信用风险是抵押贷款的最大风险，也是最难处理的一种风险。本次项目抵押贷款主体为武汉XX有限公司，在贷款期间银行对武汉XX有限公司的经营状况难以预测，因此，银行应当尤其注意借款人的信用风险，应当委托专门的机构对抵押物的价值进行评估。
抵押物风险:是指因抵押物价值灭失或下降或处理成本太高而使 5 贷款人遭受的损失。例如，本次估价对象可能会因各种自然灾害和人为灾害而遭到损毁，从而导致抵押住房价值灭失或下降，该因素大多时侯人为无法控制，也难以预料。故本次估价对象本身的风险在其抵押期间应适当予以考虑。
流动性风险：是指贷款人持有的抵押资产不易变现而可能遭受的损失。它包括两个方面，一方面是贷款人因抵押资产不易变现而丧失金融市场上所出现的更有利可图的投资机会，增加机会成本而带来的损失；另一方面是贷款人因抵押资产及时变现而在贷款人的债权人要求其清偿所欠债务时出现资金周转的困难，最严重的后果是贷款人因资金周转不灵而破产或倒闭。
（3）委托方应该遵循谨慎原则，在对以上信贷风险进行必要的预测的基础上，合理使用本报告评估值。
（4）由于房地产抵押贷款周期较长，房地产市场不断变化，委托方在抵押期内，应定期对估价对象抵押价值重新评估；在房地产市场出现明显波动时，也应该对估价对象抵押价值重新评估。 ４、估价对象抵押价估价对象抵押价值下跌的风险分析
主要是来自房地产市场本身的风险，包括市场自身的周期性波动带来的需求供给关系的失衡和价格水平的波动、市场供给发生变化如供给大量增加带来的竞争性风险和产品销售困难的风险、消费者需求变化导致的自己的产品不能完全满足市场需求的风险等等。
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