房地产估价实习报告（精选多篇）

推荐第1篇：房地产估价实习报告

房地产估价实习报告

地产，是一种稀缺的资源、重要的生产要素和生活必需品，是人们最重视、最珍惜、最具体的财产形式。随着经济发展、社会进步、人口增加，对其需求日益增长。在市场经济中，房地产还是一种商品，成为人们投资置业的良好对象。由房地产的投资开发、咨询、估价、经纪、物业管理等组成的房地产业，是国民经济中的一个重要产业。房地产是一种特殊的商品，房地产业是一个特殊的产业。现代房地产业在我国的兴起，虽然是近一二十年的事，但其来势迅猛，一波三折，富有生命力，为世人瞩目。也可以说，房地产业，在我国社会主义市场经济的发展中扮演着越来越重要的角色。

房地产估价从表面上看，好像是估价人员在给房地产定价—估价人员认为值多少钱就值多少钱。但实际上，房地产估价不应是估价人员的主观随意定价，而应是估价人员模拟市场形成价格的机制和过程，将客观存在的房地产价格或价值揭示、显示出来，是科学与艺术的有机结合。要做好房地产估价，不仅需要通晓房地产估价的理论、方法和技巧，还需要具备房地产制度政策、开发经营，以及经济、建筑、城市规划、法律等多方面的知识，需要理论与实践高度结合。实习中，通过与万隆有关估价人员的接触，可以了解到，他们原来有的是学建筑设计的，有的是学建筑经济的，有的甚至是学会计的，但在实践中他们则必须各方面的知识融会贯通，只有这样，才能将估价工作做得尽可能的完善。

房地产、房地、土地和建筑物的含义有所不同，其中：房地产可指土地，也可指建筑物，还可指土地与建筑物的合成体；房地指土地与建筑物的合成体；土地仅指土地部分，如说土地价格时，此价格不含地上建筑物的价格；建筑物仅指建筑物部分。

在我国，有人习惯将房地产估价称为房地产评估，但这种叫法不够确切。因为评估一词的含义太广，不仅可以包含房地产价值评估，还可以包含房地产质量、等级评估，甚至可以包含房地产制度政策评估、房地产企业资信评估

等，所以，称为房地产价值评估、房地产价格评估，或者简称房地产估价，更为准确些。

从专业角度来讲，房地产估价是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

房地产估价应借助科学的估价方法，不能单纯依靠估价人员的经验。在房地产估价上产生了三大基本方法，即：比较法、成本法、收益法。除此之外，还有一些其大的估价方法，如假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法等。但在实习中，通过一些案例，以及与估价人员的交谈，可以看到，无论那种方法，最终还是由市场决定，任何一项房地产估价的案例，受市场这一因素的影响极大。

推荐第2篇：房地产估价实习报告

实习报 告

我实习的公司为辽宁华鼎房地产土地估价有限公司，实习时间从2012年4月份开始至今，所在的部门为房地产评估部，岗位是助理估价师。从本科到研究生一直学的都是房地产经营与管理，再加上研究生导师在房地产估价行业卓越的成就，让我对房地产估价产生了浓厚的兴趣。能到辽宁最大的房地产估价公司实习是我的荣幸，并且实习期间不仅巩固了学校学到的知识，更多的还是实践能力得到的提升。

首先来介绍一下我的实习单位。辽宁华鼎房地产土地估价有限公司于1998年11月成立，是我国房地产估价一级机构、土地估价A级机构，是大连市目前唯一一家同时具备房地产估价和土地估价最高级别的机构，并具备中国房地产估价师协会、中国土地估价师协会会员资格，是符合现代企业制度的专业评估公司。

2010年，华鼎公司获“辽宁省房地产估价30强”第一名，辽宁省房地产估价机构年营业收入第一名；2011年，大连市国家税务局、地方税务局授予“纳税信用等级A级企业”，获“大连市首批百项为中小企业服务的优秀服务产品”称号，中国房地产估价师与房地产经纪人学会授予“知名房地产估价机构”荣誉牌匾，中国共产党大连市委员会授予“先进基层党组织”荣誉牌匾；2012年，成为中国房地产估价师与房地产经纪人学会“理事单位会员”证书。

华鼎公司办公地址位于大连市核心区友好广场远洋大厦B座16层，办公面积达1300多平方米。华鼎公司工作业务涵盖了银行、政府、企业、个人等广大范围，评估目的涉及到抵押贷款、拆迁补偿、土地挂牌、资产转让、房地产课税、投资入股等类型。

华鼎公司自成立伊始，就建立了完善的评估业务质量控制制度、风险控制制度以及健全的内部管理制度，为公司的良好发展提供了全面的保障。随着不断的进步和发展，华鼎在实践中总结经验、吸收国际先进的评估机构管理理念，将质量控制、风险控制、内部管理制度化、科学化、先进化、专业化，为各种类型的客户提供了高质量服务。多年来华鼎一直保持着“独立、客观、公正、诚信”的执业原则，在业内有着良好的声誉。

经营范围：华鼎在全国范围内从事各类房地产评估、土地评估、房屋质量缺陷评估、房屋拆迁评估、项目管理、贷后监管、项目可行性研究、投资咨询、工程招标代理、房地产开发可行性研究、投资顾问，同时公司还可从事房屋交易代理及相关信息咨询等业务。

华鼎拥有专业评估人员60多人，以注册房地产估价师和注册土地估价师为

主，各专业技术人员结构合理，拥有注册房地产估价师18人，注册土地估价师11人，注册房地产经纪人4人，以及其他具有造价工程师、资产评估师等专业资质的人员。其中具有中高级职称的专业人员32人，从业人员所学专业涉及房地产、土地、建筑工程造价、机械、机电设备、会计等多个领域，并具有丰富的评估及咨询工作经验。

华鼎内部运行机制健全，每年完成房屋及土地估价项目千余份，评估金额数十亿元。从业人员所学专业涉及房地产、土地、建筑工程造价、机械、机电设备、会计等多个领域，并具有丰富的评估及咨询工作经验。

华鼎具有房地产估价一级资质，证书编号为建房估证字 [2010]025号；土地估价A级资质，注册编号为A201121009。公司组织机构健全，公司下设评估一部、评估二部、评估三部、信息技术部、市场部、综合部、财务部。

我的主要工作是现场查勘，下面我就对现场查勘谈谈我的体会。现场查勘最主要的工作就是记录，包括文字及影像记录。我认为现场查勘工作应该把握好以下要点：

1、估价人员去现场之前，可根据在签订估价委托协议时双方明确的估价基本事项，以及委托方提供的有关资料，先做好各项准备：（1）选择适用的现场查勘用表和现场工作装备（如笔记本电脑、照相机、地图、测距仪、卷尺、文件夹和书写板等）。（2）拟定现场查勘计划，确定参加现场查勘的估价人员组成和分工，预计所需工作时间和费用，以及采用的交通工具盒交通路线等。准备好相关表格，将需要了解的情况悉数记录，现场查勘表格应设计合理、使用方便和能够满足以后进行室内工作的要求。有一张好的现场查勘用表，估价人员在现场工作时就会比较从容，不至于忙乱和遗漏某些重要的查勘内容，对以后的资料整理及保存都会有利。

2、多看、多问、勤记。在现场查勘时，一定要多看、多问。一旦发现有疑问或者有搞不清的地方，一定要当场看清楚、问明白，千万不能因为图快、怕麻烦而轻易放过任何一个疑点。对于房屋结构比较复杂、装修比较高档的建筑物和在建工程，以及一些比较特殊的构筑物，应尽量要求委托方提供有关的设计、建造、采用进口设备和材料的比例以及竣工验收与财务决算等资料。在现场查勘时，一定要“勤记”，及时在现场查勘用表上和现场查勘底稿用纸上记下已了解清楚的各项情况。一些在现场弄不清楚、需要以后与有关方面查对核实的情况，也要及时记下来，以备日后再做工作、

3、进一步核实估价基本事项。在现场查勘过程中，估价人员往往有较多的机会与有关当事人（包括委托人、房地产权利人和租住人等）接触、沟通，应充

分利用这个机会，向他们了解核实有关估价对象（包括估价对象范围、实物状况和权利状况）等估价基本事项、在现场查勘过程中，有关当事人还可能会对估价结果提出自己的希望或要求，有的希望或要求明显不合理。对此，估价人员可以耐心倾听，但不要轻易表态，必要时应向他们解释我们的估价作业程序、估价原则和行业自律要求，取得他们的理解和配合。

4、核实房地产权属资料。委托方如提供估价对象房地产权证复印件的，估价人员一定要见到权证原件，并将复印件与原件逐页核对，确认是否完全一致。估价人员应在现场估价对象状况与产证记载的内容逐一进行比对、核实，详细摸清有关情况，并记录在案。

5、重现现场工作底稿和影像资料。估价人员在现场工作时，应高度重视现场工作底稿，认真填好现场查勘用表，认真写好现场查勘底稿，应尽量做到字迹工整、纸面清洁，有些记录内容如果需要有相关当事人确认，应让其当场签字为证。这些都是原始记录和估价工作证据，具体反映估价人员的估价思路脉络，一般都是要将这些原件归档保存。在现场工作时，估价人员应认真拍摄能够反映估价对象内外部状况的影像资料。如非因估价人员个人原因不能拍摄估价对象内部状况时，也要在估价报告中予以披露。

6、注意对估价对象类似房地产进行市场调查了解。现场查勘时，通过向当地房住户、租赁户、物业管理人员和房屋中介机构进行的市场调查询问，对有关估价对象类似房地产的市场价格（包括挂牌价和实际成交价）、成交难易程度（变现能力）、租金水平、入住单位档次以及租赁需求等情况，进行比较详细的了解，为以后正确合理地把握估价结果打下基础。

通过这一段时间的实习，我从中学到了很多课本上没有提及的知识，所获得的实践经验将终身受益，在以后的工作中将得到体现，我会不断地理解和体会实习中所学到的知识，把所学到的理论知识和实践经验用到实际工作中来。

总的来说，作为一个快要毕业的学生，经过这次实习我不仅仅学到了房地产估价相关的更多知识，把房地产估价的理论和实际紧密的联系起来，获得的更加宝贵的东西就是经验与自信，我不再害怕社会激烈竞争的到来，会真诚的对待以后的每一件事和每一个人，相信有了这次实习的经历，我会在以后的工作和生活中做得更好。

推荐第3篇：房地产估价实习报告

地产，是一种稀缺的资源、重要的生产要素和生活必需品，是人们最重视、最珍惜、最具体的财产形式。随着经济发展、社会进步、人口增加，对其需求日益增长。在市场经济中，房地产还是一种商品，成为人们投资置业的良好对象。由房地产的投资开发、咨询、估价、经纪、物业管理等组成的房地产业，是国民经济中的一个重要产业。房地产是一种特殊的商品，房地产业是一个特殊的产业。现代房地产业在我国的兴起，虽然是近一二十年的事，但其来势迅猛，一波三折，富有生命力，为世人瞩目。也可以说，房地产业，在我国社会主义市场经济的发展中扮演着越来越重要的角色。

房地产估价从表面上看，好像是估价人员在给房地产定价—估价人员认为值多少钱就值多少钱。但实际上，房地产估价不应是估价人员的主观随意定价，而应是估价人员模拟市场形成价格的机制和过程，将客观存在的房地产价格或价值揭示、显示出来，是科学与艺术的有机结合。要做好房地产估价，不仅需要通晓房地产估价的理论、方法和技巧，还需要具备房地产制度政策、开发经营，以及经济、建筑、城市规划、法律等多方面的知识，需要理论与实践高度结合。实习中，通过与万隆有关估价人员的接触，可以了解到，他们原来有的是学建筑设计的，有的是学建筑经济的，有的甚至是学会计的，但在实践中他们则必须各方面的知识融会贯通，只有这样，才能将估价工作做得尽可能的完善。

房地产、房地、土地和建筑物的含义有所不同，其中：房地产可指土地，也可指建筑物，还可指土地与建筑物的合成体；房地指土地与建筑物的合成体；土地仅指土地部分，如说土地价格时，此价格不含地上建筑物的价格；建筑物仅指建筑物部分。

在我国，有人习惯将房地产估价称为房地产评估，但这种叫法不够确切。因为评估一词的含义太广，不仅可以包含房地产价值评估，还可以包含房地产质量、等级评估，甚至可以包含房地产制度政策评估、房地产企业资信评估等，所以，称为房地产价值评估、房地产价格评估，或者简称房地产估价，更为准确些。

从专业角度来讲，房地产估价是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

房地产估价应借助科学的估价方法，不能单纯依靠估价人员的经验。在房地产估价上产生了三大基本方法，即：比较法、成本法、收益法。除此之外，还有一些其大的估价方法，如假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法等。但在实习中，通过一些案例，以及与估价人员的交谈，可以看到，无论那种方法，最终还是由市场决定，任何一项房地产估价的案例，受市场这一因素的影响极大。

推荐第4篇：房地产估价 实习报告

实习报 告

专业：班级：学号：姓名：

20** 年 **月 **日

一、实习目的：

1、学习与熟练房地产估价技能；

2、加深对房地产行业的认知；

3、学习房地产抵押估价报告的制作以及整个工作流程；

4、加强和巩固理论知识，发现问题并运用所学知识分析问题和解决问题的能力。

二、实习时间：

20**年**月**日起

三、实习内容：

1、学习与培训

地点为**房地产评估有限公司。主要学习与培训房地产抵押估价的方法、制作、规章以及相关道德法律。

2、住宅项目市场调研

分小组在外调研**区各楼盘信息以及成交和租金价格情况。

3、互相交流学习

地点为**。不定时交换信息，互相交流经验与相互学习。

四、实习公司介绍

略

五、实习收获与体会

在**评估有限公司实习这段时间中，我收获了很多，也锻炼了很多，不仅对学校中学到的知识进行实践中的升华，也在工作经历中取得了不少的实践心得，并且在同事和同学的帮助下逐渐成长。

“在大学里学的不是知识，而是一种学习的能力”。参加工作后才能深刻体会这句话的含义。在这个信息爆炸的时代，知识更新太快，靠原有的一点知识是肯定不行的。我们必须在工作中勤于动手慢慢琢磨，不断学习不断积累。遇到不懂得地方，自己先相当设法解决，实在不行可以虚心请教他人，而没有学习能力的人迟早要被企业和社会所淘汰。

刚开始来的时候是做市场调研，主要了解及熟悉**区的路段、房地产市场价格、各区域房产局的工作流程和手机相关信息等。事件安排是上午由经理对我们实习生进行理论知识及撰写报告方法和要求的一些可能培训下午出去做市场调研。刚开始觉得很辛苦，很累，但是这些工作不仅锻炼我与人沟通技巧也对我以后工作有很大的帮助，所以一直坚持着，不断的积累经验。经过数十个住宅项目调研表的制作，对朝阳区的楼盘和现在个价格状况有了深入的了解，我的人际交往和突发事件的处理能力有了很大提

升。

在这段时间的工作学习中，深刻体会到了团队精神的重要性。在这个大团队里大家都很友好，很有亲和力。在小组调查的过程中，我懂得了同事之间应该是最好的搭档，每个成员都是责任中的一体，只有互相帮助、耐心细心才能把这个团队搞好，只有互相学习，和谐相处才能使这个团队不断进步。

要做好房地产估价，不仅需要通晓房地产估价的理论、方法和技巧，还需要具备房地产制度政策、开发经营，以及经济、建筑、城市规划、法律等多方面的知识，需要理论与实践高度结合。在这段实习期间，我对自己的专业知识与专业相关的评估行业都有了深刻的认识，对社会的人际交往关系的复杂性也有了一定感触。经过实习，让我开始为自己的将来深深的思考，为生活的不易感叹，更催生了我学习的欲望以及坚定做个全面发展的工作者的决心。转眼间，自己马上走上工作的岗位了，我知道，实习知识一个前奏，未来的路还需要我更加踏实的去行走。

六、实习总结

实习中，我能够做到端正工作态度，并认真及时完成了工作，有吃苦耐劳的精神，并能在前辈的耐心指导下掌握有关房地产评估知识及实践操作技能，能运用办公软件以提高工作效率来应对工作。然而在此期间我也看到了自身的很多不足之处，如具备的专业知识不够扎实，对房地产的有关讯息关注度不高等问题。

从这次实习中我更清楚认识了理论与实践相结合的重要性，我决心在以后的学习工作中不断丰富自身的业务知识和素养，努力提升专业知识，掌握这也技能，做到在实践中不断发掘问题并总结经验。我会更加注意信息的获取，随时了解市场行情及变化，争取能更好更快的融入社会，在工作岗位上探视稳步前进，从而实现自己的人生价值追求。

推荐第5篇：房地产估价实习报告

附件一：

乌鲁木齐职业大学

毕业实习报告

题目：关于在************的实习报告

专业班级：资产评估与管理1113班学号：2011100217姓名：

指导教师：钟老师

成绩：

2014年5月5日

为了在2014年6月毕业后能顺利快速的找到一份与自己本专业相同的工作，，为了自己能尽快在这个社会上立足，我在2014年2月22日在新疆乌鲁木齐中鼎盛业房地产评估咨询有限责任公司实习，中鼎盛业评估公司的地址在青年路17号阳光花苑A座1006室，是一家拥有国家二级房地产评估资质的公司。刚去公司发现在学校所学的知识并没有用到多少，在去公司的前一个月都在进行培训，经过培训我成功的拿到了乌鲁木齐房地产协会颁发的房地产估价员证，在公司的职位是一名房地产评估人员。

在2月22日后培训了15天，在乌鲁木齐市博格达学习，经成绩合格获得估价员证，在3月12日在公司正式上班，被分到房地产征收组，经过师傅在办公室两天的讲解，初步的了解了房地产征收有哪些前期的准备，并进行了一些专门的拍照画图培训。在3月17日-4月7日，接触到我去公司的第一个业务，这个业务地点位于乌鲁木齐县托里乡白建沟村，为新农村改造做评估，在估价地点周围没有饭店，都是自己做饭，住在村委会，在去的前五天跟着师傅，负责测量房屋的外部拍照，顺便跟着师傅学习画房屋布局图，怎样书写现场勘察表，学习怎样使用红外线测量器。五天时间内，在每天工作完了之后，在晚饭之后自己在模拟的现场勘查表上练习，描绘师傅白天测量完的那些图。经过五天时间后，师傅给了我自己动手的机会，最开始画图歪歪扭扭的，画的不是很规整，在勘查表上的附属物记载上还有些遗漏，经过接下来的五天师傅不断给的机会，自己也逐渐改进，变细心，在上山10天后已经可以独自入户，现场勘查表的记录描述基本没有什么问题了，在山上呆了二十天后，瘦了3公斤，晒黑了不少，但是这些都是值得的，我已经学会了征收工作最基本的现场勘查。4月9日回到公

司后进行评估报告的书写，发现在学校所学的东西并没有用到多少，深感自己的经验不足，跟着师傅学习评估报告的书写，了解房地产定价的过程以及房地产估价报告的陈述内容，但是其中含有很多的经验成分在其中，我只学会了大概的内容，其中经验的部分还得在这个行业逐渐积累。但是对于房地产征收的全部流程已经全部了解了。回来之后，又接了几项个人贷款、房屋违建的评估报告。这与房屋征收事项大同小异，经常出现场。对房地产评估行业的整体现状有了基本的了解。随后跟随公司老总接了份红光山国际会展中心对面的咨询业务，做投资性分析，做市场调查。了解到房地产评估业务的另一分支，做投资性分析。在这个项目中我没有参与到评估报告的书写，仅仅是作为一名市场调研员，为估价对象寻找可比案例，老总给我们详述了这个估价业务所涉及的内容。发现作为一名估价师必须具有全方位的经验知识。不仅要有估价知识，还得拥有财务知识，市场预测等相关知识。这个估价案例到现在也没有完成，但它使我明白了这个行业的发展方向。使我确立了目标，不仅要做估价，更要做一名有经验的房地产咨询师。

通过三个月的实习，我获得了许多的收获，首先我对房地产估价这个行业有了基本的了解，知道了自身学习的不足，哪方面有欠缺，在出差的那段日子里，让我明白了有些事尽管你不会，但是你只要有一颗学习上进的心，那些都不是困难的事，在这段实习的日子里，我认识了我师父，交了一些朋友，在饭桌之间，也逐渐明白了一些社会的道理。通过这段日子的实习，经过师傅以及培训的老师指导，结合了自己的一番认识，知道了自己以后发展和努力的方向。

在获得收获的同时也发现了这个行业和公司所存在的问题。在这个行业，评估师的素质并没有想象的那么高，有百分之八十的估价师都是挂证，只有少部分真正从事这个行业，行业的名声和专业素养并没有得到百分百的认可，而且现在的评估公司很多都是挂靠资质，公司的人员不过关，写出的报告专业性不强，有很多的错误，如果再这么下去我们的地位将得不到保证，变成不是评估，而是受利益的驱使，在不公平的角度上进行估价。这样我们行业的地位将会逐渐下降。这将自掘坟墓，逐步把这个行业推向深渊。我们公司的制度和工作方式也有一些问题，工作效率并不高，所取得案例并没有建立数据库，而现在全国都在建立大数据库，争取每份评估报告所取案例都有很强的可靠性。

我希望公司能注意到这方面的问题，在自身作报告的同时建立数据库，使我们公司的每一份报告，都经得起考验，能做到正身正己，树立起行业榜样作用。同时提高工作效率。

在这段实习的日子里，让我对这个社会有了深刻的体会，尝到了人情冷暖，知道了生活的艰辛，让我知道天下没有免费的午餐，只有经过自己的努力，才会使自己的生活过的更好。

通过实习，让我在了解了房地产评估现在的主要业务来源和以后的发展方向，现在的常规业务就是做征收和个体贷款，但是这些都是传统业务，做起来费时费力，而现在全国兴起的咨询业务正是一个很好的发展方向，而且收入相对传统业务较高。但是它所需要的专业素养也要更高，这将激励我要更加的努力学习，争取在两年后考取房地产估价师证。

推荐第6篇：房地产估价公司实习报告

房地产估价公司实习报告

2006-06-30 10:03:40 作者：helen 来源： 浏览次数：471

2004年7月我在××房地产估价有限公司实习。虽然时间不长，但通过这一段时间的实习，我对房地产估价这一行业无论是理论上还是感性上，都有了一定的认识。

首先，我先来谈一谈对房地产估价在理论上的认识。房地产，是一种稀却的资源、重要的生产要素和生活必需品，是人们最重视、最珍惜、最具体的财产形式。随着经济发展、社会进步、人口增加，对其需求日益增长。在市场经济中，房地产还是一种商品，成为人们投资置业的良好对象。由房地产的投资开发、咨询、估价、经纪、物业管理等组成的房地产业，是国民经济中的一个重要产业。房地产是一种特殊的商品，房地产业是一个特殊的产业。现代房地产业在我国的兴起，虽然是近一二十年的事，但其来势迅猛，一波三折，富有生命力，为世人瞩目。特别是1992年和1993年我国曾一度出现“房地产热” ，1993年以后开始实施“宏观调控” ，1998年提出把住宅建设培育为新的经济增产点，等等。房地产业，在我国社会主义市场经济的发展中越来越重要。

房地产估价从表面上看，好像是估价人员在给房地产定价―估价人员认为值多少钱就值多少钱。但实际上，房地产估价不应是估价人员的主观随意定价，而应是估价人员模拟市场形成价格的机制和过程，将客观存在的房地产价格或价值揭示、显示出来，是科学与艺术的有机结合。要做好房地产估价，不仅需要通晓房地产估价的理论、方法和技巧，还需要具备房地产制度政策、开发经营，以及经济、建筑、城市规划、法律等多方面的知识，需要理论与实践高度结合。实习中，通过与科星有关估价人员的接触，可以了解到，他们原来有的是学建筑设计的，有的是学建筑经济的，有的甚至是学会计的，但在实践中他们则必须各方面的知识融会贯通，只有这样，才能将估价工作做得尽可能的完善。

房地产、房地、土地和建筑物的含义有所不同，其中：房地产可指土地，也可指建筑物，还可指土地与建筑物的合成体；房地指土地与建筑物的合成体；土地仅指土地部分，如说土地价格时，此价格不含地上建筑物的价格；建筑物仅指建筑物部分。

在我国有人习惯将房地产估价称为房地产评估，但这种叫法不够确切。因为评估一词的含义太广，不仅可以包含房地产价值评估，还可以包含房地产质量、等级评估，甚至可以包含房地产制度政策评估、房地产企业资信评估等，所以，称为房地产价值评估、房地产价格评估，或者简称房地产估价，更为准确些。

从专业角度来讲，房地产估价是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

房地产估价应借助科学的估价方法，不能单纯依靠估价人员的经验。在房地产估价上产生了三大基本方法，即：比较法、成本法、收益法。除此之外，还有一些其大的估价方法，如假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法等。但在实习中，通过一些案例，以及与估价人员的交谈，可以看到，无论那种方法，最终还是由市场决定，任何一项房地产估价的案例，受市场这一因素的影响极大。

影响房地产价格的因素多而复杂，估价人员必须熟练地掌握各种影响房地产价格的因素，以及它们是

如何，及在何种程度上影响房地产价格的。目前影响房地产价格的因素主要有以下9类：

1、自身因素；

2、环境因素；

3、人口因素；

4、经济因素；

5、社会因素；

6、行政因素；

7、心理因素；

8、国际因素；

9、其他因素。

房地产估价程序，是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按其内在联系性所排列出的先后进行次序。一般来说，从获取估价业务开始至完成估价后的资料归档时止，一宗房地产估价活动的全过程和步骤如下：

1、获取估价业务；

2、受理估价委托及明确估价基本事项；

3、拟订估价作业方案；

4、收集估价所需资料；

5、实地查勘估价对象；

6、选定估价方法计算；

7、确定估价结果；

8、撰写估价报告；

9、交付估价报告；

10、估价资料归档。房地产估价虽然应按照上述程序进行，但在实际估价中各个步骤之间并不是割裂的，相互之间回有一些交叉，甚至需要一定的反复。

房地产估价总的要求是独立、客观、公正，在具体估价作业中应遵循的原则主要有以下5项：

1、合法原则；

2、最高最佳使用原则；

3、替代原则；

4、估价时点原则；

5、公平原则。房地产估价原则是使不同的估价人员对估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的估价结果具有近似性。

专业估价人员，是经房地产估价人员资格考试合格，由有关主观部门审定注册，取得执业资格证书后专门从事房地产估价的人员。要成为一名合格的房地产专业估价人员，不但要符合一定的要求，还应遵循一定的职业道德。因为，估价人员的估价结果是否客观公正，不仅取决于他对估价理论和方法的掌握程度，他所具有的估价实践经验，还取决于他的职业道德修养。在实习过程中，我了解到科星的估价人员，他们不但有的具有注册房地产估价师的资格，有的具有土地估价师的资格，有的还具有注册会计师、注册资产评估师的资格。在与他们短暂的两个星期接触中，我发现他们工作态度非常认真，工作时极其仔细、专业，只有这样，才能对估价对象负责。

其次，我再来谈一谈对房地产估价在感性上的认识。虽然我和张老师只去两个星期，但科星的估价人员却说我们恰逢其时，因为这一阶段正是一年中他们业务较忙的时段，每年夏天他们都是“天大热，人大干”。每当他们有评估项目时，我们都随同一起去参观、了解。通过实际的接触，我对房地产估价的认识更深一层。以下是我在实习中接触到的几个案例。

案例一：2004年7月6日8点30分，我们随同项目经理**及其助手**，一同来到位于**的某工厂进行评估。这是科星受**区法院的委托进行的司法评估项目。该厂原先租用了**村的土地，由于该块土地被征管，在该厂尚未与**村及土地管理所关于厂房、办公楼等价值达成共识之前，对方就将该厂的厂房、办公楼、宿舍等推倒，因此，双方发生了争执，该厂将**村和土地管理所告上了法院。科星房地产估价有限公司受**法院的委托，对该厂已被拆除的厂房等的价值进行估价。当我们一行来到该厂的原址后，估价人员马上开始了取证工作。由于厂房、办公楼等已被拆除，他们一方面拍照取证，另一方面要求该厂及**村有关人员在场，进行相关询问，并按司法程序每一方签字作证。在取证时，楼房的高度、占地面积，造楼所用的材料是红砖还是空心砖，地基怎样铺垫的等内容他们都询问得非常仔细。关于厂房双方发生了争执，为此，我们一行又驱车来到距离该厂原址12公里的新址取证，拿到了原厂房的照片。当我们回到科星时，已是12点30分。

案例二：2004年7月8日13点，我们随同项目经理**等四人，一同来到位于**的**有限公司进行评估。该公司有办公楼一幢，厂房部分以及接待所部分三处地方委托**装潢公司进行装修，**装潢公司由于业务繁忙，将该装修工程再出包给其他公司，并预付给其10万元。在工程已进行了一段时间后，承包方提出资金不够，要求**装潢公司补付20万元，双方由此发生争执。科星房地产估价有限公司受**装潢公司的委托，对已装修的部分进行估价。在我们到达以后,估价人员先将三处地方的装修情况做了一个总的了解,进行了

现场勘察,对装修所用建材的种类、规格、数量等做到心里有底。然后，向对方索取了这三处地方的图纸。由于测量工作非常复杂、耗时，所以双方约定再安排时间测量。我们一行在晚上19点才回到了公司。

案例三：2004年7月9日12点，我们随同助理会计师**等三人，一同来到位于**镇的某套居民住宅进行评估。这是科星受**法院的委托进行的司法评估项目。这是一套建筑面积57平方米左右的居民住宅，楼层总的为6楼，该套住宅位于6楼，在1993年底进行了装修，至今已有十年左右的时间。当事人由于离婚，要求进行财产分割。科星房地产估价有限公司受**法院的委托，对该套住宅的房屋价值及房屋装修进行估价。我们来到6楼的住房内，估价人员首先查看了房产证等有关文件，然后对房屋面积进行测量，对装潢的新旧程度、所用的材料、装潢时投入的物品等进行记录，最后要求当事人过目并签字。本以为这个估价项目非常简单，但当我们回到公司时，也已是16点了。

案例四：实习的第一个星期，我们主要是随同科星的估价人员出去做项目。实习的第二个星期，由于天气炎热，公司的估价人员都没有出去做项目，我和张老师也就在公司了解一些情况，看他们对估价项目做出来的评估报告。期间，我看到了这样一个评估报告：科星房地产估价有限公司接受**法院的委托，对位于**路**号的**大厦806室、807室、808室进行拍卖底价估价。**大厦由于位于**路，这是一个比较成熟的地区，周边环境已较成熟，所以该次估价项目采用市场比较法。估价人员选取了**大厦150X室、40X室及位于**路263号的**公寓160X室作为比较，这三套房屋均在6月份成交，前两套都为二室一厅，成交价分别为7 008.10元/平方米和6 477.30元/平方米，后一套为三室一厅，成交价为6 248.90元/平方米。估价人员将**大厦806室作为基数，通过与这三套房屋一系列因素的对比、修正，得出估价对象，即**大厦806室、807室、808室在2004年6月29日的公允市场单价为6 374元/平方米。因为考虑这是要拍卖的房屋，要求快速、及时，所以再确定了一个拍卖变现系数为80%，则：6 374×80%=5 099（取整）。这样，最后确定了**大厦806室、807室、808室的单位建筑拍卖底价为5 099元/平方米。

最后，我再来谈一谈对房地产估价这一行业的感触。人们常说：“隔行如隔山。”原先我一直认为我们上课是非常得辛苦，但通过这一次短暂的实习，我认识到其实每行每业都是很辛苦的，只是形式上有所不同。像这次接触到的房地产估价业，他们经常要出去工作，或者在户外，或者要爬上爬下测量、观察。如案例一中，我们到了**工厂的原址，由于已被拆除，我们只能站着勘察，长时间的接受“日光浴”。

又如案例二中，从出门到回来，经历了6个小时，回到学校时，天已是乌黑了。再如案例三和案例四中，看似简单的项目，也需要花费大量的时间和精力，做好前期、中期和后期工作，才能将整个估价项目完成。同时，我也非常感谢科星房地产有限公司的所有人员，在实习期间，他们对张老师和我接待热情，有问必答，使我们的实习真正是达到了预期的目的。

两个星期的实习很快就结束了，虽然时间短暂，但从中获取的收益颇大。希望以后还能有这样的实习机会，并且时间能适当的长一些，这样取得的成效会更大、更多。

推荐第7篇：房地产估价报告

xxxx房地产估价报告范文一篇

目 录

致委托方函................2

估价师声明................4

估价的假设和限制条件...................5

房地产估价结果报告 ...............9

一、委托方 ..............9

二、估价方 ..............9

三、估价对象 ...........10

四、估价目的 ...........16

五、估价时点 ...........17

六、价值定义 ...........17

七、估价依据 ...........17

八、估价原则 ...........18

九、估价方法 ...........19

十、估价结果 ...........19

十一、估价人员 .........

21十二、估价作业日期 ............

21十三、估价报告应用的有效期 ...........21

第四部分附件...............22

报告编号：[2007]岳华中天[评]字第7号 1北京岳华中天房地产评估有限公司 房地产估价报告

致委托方函北京中关村科技发展（控股）股份有限公司、北京市自来水集团有限责任公司：

承蒙贵方委托，我公司对位于北京市海淀区中关村大街18 号的中关村科技贸易中心部分房地产（具体包括：15 层写字楼 2674.47平方米、18 层写字楼 2628.95平方米、5 层部分商铺 719.68平方米）进行房地产价格评估，目的是为了明确在估价时点上述房地产的市场价格，为贵方核定房地产价值提供价格参考依据。

评估人员本着客观、公正、合法的原则，根据国家有关房地产评估的规定，结合特定的评估

目的，采用适当的评估方法，评估得到估价对象在满足估价的假设和限制条件下，于估价时点 2007年 4月 3 日的评估结果如下：

估价对象总建筑面积:6023.1平方米

估价对象房地产总价:9135.6246 万元

大写：玖仟壹佰叁拾伍万陆仟贰佰肆拾陆元整

（货币单位：人民币元）

其中:

1、15 层写字楼

建筑面积: 2674.47平方米

房地产单价:13796 元/平方米

房地产总价:3689.6988 万元

大写:叁仟陆佰捌拾玖万陆仟玖佰捌拾捌元整

（货币单位：人民币元）报告编号：[2007]岳华中天[评]字第7号 2北京岳华中天房地产评估有限公司 房地产估价报告

2、18 层写字楼

建筑面积: 2628.95平方米

房地产单价:13809 元/平方米

房地产总价:3630.3171 万元

大写:叁仟陆佰叁拾万零叁仟壹佰柒拾壹元整

（货币单位：人民币元）

3、5 层部分商铺

建筑面积: 719.68平方米

房地产单价:25228 元/平方米

房地产总价:1815.6087 万元

大写:壹仟捌佰壹拾伍万陆仟零捌拾柒元整

（货币单位：人民币元）

以上内容摘自本房地产估价报告书。欲了解本次评估项目的全面情况，应认真阅读估价报告书全文。

法人代表：

北京岳华中天房地产评估有限公司

二○○七年四月十日报告编号：[2007]岳华中天[评]字第7号 3北京岳华中天房地产评估有限公司 房地产估价报告

估价师声明

我们郑重声明：

1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中所列的假设和限制条件的限制。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、估价人员已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘查。

6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。

7、本估价报告结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途，未经本估价机构书面同意，本报告的全部或者任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。

8、估价人员只对估价过程和结论合乎估价技术规范及职业规范负责，对委托方的最终定价决策不负直接责任。估价师签名：

姓 名 注册房地产估价师注册号 签 名

齐辉 11199701

41王键 1119980172报告编号：[2007]岳华中天[评]字第7号 4北京岳华中天房地产评估有限公司 房地产估价报告

估价的假设和限制条件

一、假设条件

1、本报告以委托方提供的资料真实、合法、完整为假设前提。

2、本报告估价结果为估价对象在估价时点的公开市场价格，不考虑短期变现因素的影响。所谓公开市场价格，是指估价对象满足以下条件的市场成交价格：

（1）房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场；

（2）房地产买卖程序符合法律规定；

（3）买卖双方不因任何特殊利益关系抬高或降低房地产交易值；

（4）有一段合理的交易时间；

（5）在交易期间房地产市场状况和物理状态保持相对稳定。

3、委托方合法取得现有产权资料。

4、委托方未欠缴土地出让金，有关估价对象的其他应缴税费均已全额缴纳。

5、在估价时点估价对象不存在任何产权纠纷，不受任何权利限制，可以在公开市场上进行合法转让。

6、根据委托方提供的相关资料，中关村科技贸易中心土地规划用途为“综合、配套（地下）及地下车库”，土地证登记用途为“综合楼及地下车库”。根据估价人员的现场勘查，估价对象实际用途为写字楼、商业配套（地上）。在评估过程中，评估人员未对地上商业配套是否符合规划进行深入考证，本次评估以估价对象地上建筑物符合规划为假设前提。报告编号：

[2007]岳华中天[评]字第7号 5北京岳华中天房地产评估有限公司 房地产估价报告

7、本报告估价结果以估价对象不改变用途并能保持目前的使用环境和条件为前提。

8、估价人员对估价对象的现场勘查仅限于估价对象的外观和使用状况，并未对结构等内在质量进行测试。本报告以估价对象内在质量符合国家有关标准并足以维持其正常使用为前提。

二、限制条件

1、本估价报告由北京中关村科技发展（控股）股份有限公司、北京市自来水集团有限责任公司共同委托，已取得双方书面同意。

2、本评估报告中所依据的有关资料系由委托方提供，并对其真实性负责。因委托方提供的资料失真造成评估结果有误，评估机构和评估人员不承担责任。

3、本报告使用者在应用本估价报告时，应明确本次评估的价格定义及本估价报告中的“估价的假设和限制条件”。本报告估价结果是估价对象在满足全部假设与限制条件下，于估价时点 2007年 4月 3 日、在现状利用条件下的房地产公开市场价格，若估价时点、土地利用方式、土地级别、房屋利用状况等影响房地产价格的因素发生变化，则评估价格应作相应调整。

4、本报告对估价对象市场价格的把握，仅相对于估价时点的假设条件、市场状况而言，并未考虑市场价格波动、国家经济政策发生变化、强制力因素以及其他不可抗力等因素对估价对象房地产价格的影响。

5、土地设定用途及设定年期的说明：估价时点估价对象现状用途为“写字楼、商铺”，土地登记用途为“综合楼及地下车库”，本次估价时以估价对象的现状用途符合规划及有关规定为前提，估报告编号：[2007]岳华中天[评]字第7号 6北京岳华中天房地产评估有限公司房地产估价报告价设定用途为综合。土地使用年限设定为自估价时点起的剩余出让年限。

6、关于估价对象建筑面积的说明：于估价时点，估价对象未单独办理《房屋所有权证》，此次评估中估价对象的建筑面积以海淀区国土资源和房屋管理局测绘队 2003 年 12月 24 出具的《房屋土地测绘技术报告书》为准，最终的建筑面积应以依法取得的《房屋所有权证》登记内容为准。

7、于估价时点，柜位号为 5A027～5A032 的商铺已设定抵押，抵押权人为中国光大银行北京海淀支行，抵押期限从 2005 年 4 月30 日至 2008 年 4 月 29 日。

根据本次估价目的，考虑到北京中关村科技发展（控股）股份有限公司拟在抵债行为实现之前先偿还对中国光大银行北京海淀支行的贷款，并注销该部分房地产的抵押登记。因此，本报告未考虑上述抵押权对估价对象房地产价格的影响。

8、于估价时点，纳入本次评估范围的

15、18 层写字楼及 5 层部分商铺已对外出租，根据《城市房屋租赁管理办法》（建设部令第 42 号）规定：“出租人在租赁期限内，确需提前收回房屋时，应当事先商得承租人同意，给承租人造成损失的，应当予以赔偿。”

“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。”另外，根据房地产估价规范的要求，采用收益法评估估价对象房地产价格时，“有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金”。报告编号：[2007]岳华中天[评]字第7号 7北京岳华中天房地产评估有限公司 房地产估价报告

本报告评估的是估价对象在不受租约限制条件下的公开市场价格，即本报告评估结果未考虑上述租赁权即承租方权益对估价对象房地产价格的影响。

9、于估价时点，估价对象

15、18 层写字楼中，部分房间已由承租人装修使用，本报告估

价结果包含该

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房地产估价报告模板

××市××区××广场×号××大厦 房地产估价报告

项目名称：位于 ×× 市 ×× 区 ×× 广场×号的××大厦 委 托 人：××大厦酒店有限公司 估价机构：××房地产估价公司 估价人员：××× ×××

估价作业日期： 二00八年十二月1日至 二00八年十一月六日 估价报告编号：××××××

目 录

一、致委托人函„„„„„„„„„„„„„„第×页

二、估价师声明„„„„„„„„„„„„„„第×页

三、估价的假设和限制条件„„„„„„„„„第×页

四、估价结果报告„„„„„„„„„„„„„第×页

五、估价技术报告„„„„„„„„„„„„„第×页

六、附件„„„„„„„„„„„„„„„„„第×页 致委托人函

×× 大厦酒店有限公司：

受贵公司委托，本估价机构秉着独立、客观、公正、科学的原则，对位于 ×× 市 ×× 区 ×× 广场×号大厦房地产进行价格评估。本报告估价对象于估价时点二○○四年十月二十九日状 态下的公开市场价格，估价目的是为估价对象转让提供公开市场价格参考。

在本报告中已说明的假设与限制条件下，要估价机构根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素进行分析，确定价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，于估价时点最可能实现的市场价格总值为人民币 ( 大写 ) 玖亿贰仟万圆整。 ×× 房地产估价公司 法定代表人： ×× × 二 ○ ○四年十一月六日

估价师声明 我们郑重声明：

⑴ 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 ⑵ 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。有关假设限制条件见“估价假设和限制条件”以及估价报告正文中相关说明。

⑶ 我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

⑷ 我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291-1999) 进行分析， 形成意见和结论， 撰写本估价报告。

⑸ 我们已对本估价报告中的估价对象进行了现场勘察，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托人提供的资料以及当前建筑行业一般标准或相关规范进行评估。

我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。 ⑹ 没有其他人对本估价报告提供了重要专业帮助。

⑺ 委托人以及相关部门在使用本估价报告时，对因忽视本估价报告提示的相关事实所引起的相关法律责任，本估价机构以及估价人员不承担相应责任。 ⑻ 本估价报告是本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素时行分析，为估价对象转让提供公开市场价格目的而出具的，但受本估价机构估价人员的职业水平和能力的影响。

⑼ 本估价报告中采用的专业术语的解释及定义适用《房地产估价规范》 (GB/T50291-1999) 相关规定。

⑽ 未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值均产生一定的影响，本报告未考虑抵押风险，抵押权人在办理抵押事宜时需全面考虑。 参加本次估价的注册房地产估价师 签名 盖章

×× 房地产估价公司 二○○四年十一月六日

估价的假设和限制条件 本估价报告中的分析、意见和结论受以下及本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制：

⑴ 合法性前提。合法性是指估价对象必须合法使用、合法交易或合法处分为前提。具体前提如下：

① 估价对象为在建工程，因委托人提供资料有限，本次评估以估价对象合法开发为所设前提。

② 估价对象为在建工程，尚未进行竣工测绘及产权登记。故本估价报告中估价对象建筑面积数据为委托人所提供的经批准的施工图纸数据，因设计变更等原因导致建筑面积变化时，应对估价结果进行调整。

③ 估价对象占用土地使用权性质为国有出让性质，出让使用年限为 40 年， 至 2038 年 9 月 19 日结束， 报告分析中以土地出让金已完全缴付为前提。 ⑵ 最高最佳使用假设。最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可靠，能使估价对象产生最大效应的使用。本次评估是以估价对象按设计文件中的设计方案建成为酒店、写字间、商场为一体的现代化综合性物业使用为最高最佳使用。

⑶ 估价时点假设。即要求估价结果是估价对象当前状态于估价时点当时市场状况下形成的客观合理价格。 估价时点后，估价报告有效期内，估价对象质量、使用功能布局、基础设施配套以及房地产市场状况等发生变化，均会对估价结果产生一定的影响。如果对估价对象评估价值产生明显影响时，应 对本估价结论进行必要的调整。

⑷ 公开市场假设。即估价结果是在公开市场条件下形成的价格。公开市场是指在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度的追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性。 ⑸ 报告使用限制条件如下：

① 本估价报告的估价结果仅为委托人在本估价目的——房地产转让下使用，不得做其他用途。

② 本估价报告不作为估价对象权属确认的依据。

③ 估价报告应用的有效期自完成并提交估价报告日起原则上规定为一年，当市场变化较大时，报告的有效期不超过半年。 ⑹ 其他假设与限制条件。对估价对象公开市场价格产生影响的因素是多方面的，具体规定如下：

① 估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对评估结论的影响。

② 本次评估未考虑特殊交易方式对估价结论的影响。

关于位于 ×× 市 ×× 区 ×× 广场×号 ××大厦 的估价结果报告

( 编号：×××××× ) 一 委托人：

××大厦酒店有限公司，法定代表人为××，住所为××市××区××广场×号。

二 估价机构：

××房地产估价公司，法定代表人为×××，住所为××市××区××街×号， 房地产价格评估资格等级为一级， 证书编号为 “建房估证字〔 2003 〕××号”。

三 估价对象

估价对象为位于 ×× 市 ×× 区 ×× 广场×号的××大厦，设计建成集酒店、写字间、商场为一体的现代化群体建筑，其地下设计为停车场、设备用房、酒店辅助以及娱乐设施用房， 地上由裙房及 A、B 两座塔楼组成；其中裙房设计功能为商场、餐饮、娱乐、服务用房； A 座地上 7 层～ 51 层，设计功能为五星级酒店及智能型写字间； B 座地上 7 层～ 29 层，设计功能为半智能写字间。

估价对象总建筑面积为 140274.34 ㎡，占用土地面积为7593.66 ㎡， 土地性质为国有出让性质， 土地使用权归××大厦酒店有限公司所有，使用年限为 40 年，至 2038 年 9 月 19 日结束。估价对象于估价时点土建工程及建筑外装修工程已经完工，电梯、扶梯设备以及中央空调机组等设备已运至施工现场。 四 估价目的： 为估价对象转让提供公开市场价格参考。 五 估价时点： 2004 年 10 月 29 日。 六 价值定义：

根据 《房地产估价规范》 第 6.2.2 关于 “房地产转让价格评估， 应采用公开市场价值标准”的规定，本报告评估估价对象于估价时 点状态下的公开市场价格。 七 估价依据：

⑴ 房地产价格评估委托协议书；

⑵ 《国有土地使用权证》证书编号：××××××； ⑶ 《施工许可证》，证书编号：××××××； ⑷ 《中华人民共和国土地管理法》；

⑸ 《中华人民共和国城市房地产管理法》； ⑹ 国家及地方的有关法律、法规；

⑺ 《房地产估价规范》 (GB/T50291-1999) ；

⑻ 估价人员对估价对象现场勘察记录以及掌握的房地产市场相关资料；； ⑼ 委托人提供的工程施工图纸等相关资料。 八 估价原则：

本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则： 合法原则；最高最佳使用原则；替代原则；估价时点原则。 ⑴ 合法原则。遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。

⑵ 最高最佳使用原则。遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。

⑶ 替代原则。遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

⑷ 估价时点原则。遵循估价时点原则，要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。 九 估价方法：

根据估价对象的特点，本报告将采用假设开发法和成本法对估价对象进行评估。

十 估价结果：

本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价值因素进行分析，确定估价对象在符合报告中的有关假设以及限制条件的基础上，在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，于估价时点可能实现的市场价格总值为人民币 ( 大写 ) 玖亿贰仟万圆整。 ( 十一 ) 估 价人员：××× ×××× ( 十二 ) 估 价作业日期：

二○○四年十月二十九日 至二○○年十一月六日 ( 十三 ) 估价报告应用的有效期：

估价报告应用的有效期自完成并提交估价报告日起原则上规定为一年，当市场变化较大时，报告的有效期应为半年。

×× 房地产估价公司 二 ○ ○四年十一月六日

关于位于 ×× 市 ×× 区 ×× 广场×号 ××大厦 的估价技术报告

估价对象为位于 ×× 市 ×× 区 ×× 广场×号的××大厦，设计建成集酒店、写字间、商场为一体的现代化群体建筑，其地下设计为停车场、设备用房、酒店辅助以及娱乐设施用房， 地上由裙房及 A、B 两座塔楼组成；其中裙房设计功能为商场、餐饮、娱乐、服务用房； A 座地上 7 层～ 51 层，设计功能为五星级酒店及智能型写字间； B 座地上 7 层～ 29 层，设计功能为半智能写字间。

估价对象总建筑面积为 140274.34 ㎡，占用土地面积为7593.66 ㎡， 土地性质为国有出让性质， 土地使用权归××大厦酒店有限公司所有，使用年限为 40 年，至 2038 年 9 月 19 日结束。估价对象于估价时点土建工程及建筑外装修工程已经完工，电梯、扶梯设备以及中央空调机组等设备已运至施工现场。 根据委托人要求的估价目的，本报告评估××大厦于二○ ○ 四年十月二十九日估价时点停止施 工状态的公开市场价格。因此，需要对估价时点条件下，影响估价对 象价格形成的各种因素进行分析。针对× × 大厦的建设标准和功能特点， 分析影响其价格形成的因素主要有以下方面。 一 实物状况分析

⑴ ××大厦主要技术经济指标说明

根据委托人提供的经批准的××大厦施工图纸，该大厦的主要技术经济指标说明如下：

⒈ 总用地面积 7593.66 ㎡

其中：酒店部分用地面积 3963.87 ㎡ 写字间部分用地面积 3629.79 ㎡

⒉ 土地使用期限 1998 年 9 月 20 日至 2038 年 9 月 19 日 ⒊ 建筑占地面积 5300.83 ㎡ ⒋ 总建筑面积 140274.34 ㎡ ⒌ 建筑层数： 地下部分 -4F~-1F 写字间部分 A 座 7F~13F B 座 7F~29F 酒店客房部分 A 座 14F~51F ⒍ 建筑容积率 1:18.47 ⒎ 建筑覆盖率 69.81% ⒏ 绿化率 9.22% ⒐ 建筑总高 A 座总高 200.80m B 座总高 112.45m ⒑ 总用水量 2162m3/ 日 复用水量 310 m3/ 日 实际用水量 1852 m3/ 日 ⒒ 空调冷量 3715RT ⒓ 过热蒸汽量 12.209MW ⒔ 设备总容量 10167KV A 变压器安装容量 9300KVA 发电机 1120KVA 和 400KV A 各一台 ⑵ ××大厦整体设计方案说明

依据“××大厦整体设计方案”，建成后的××大厦要达到如下标准： ⒈ 总平面布置

××大厦依原地势设计，充分利用有效的用地面积，保证退后××路道路红线 10m、××广场 12m 的规划要求。 根据用地形状，建筑物长轴与××街平行，且沿××街方向布置商场以及半智能型写字间，五星级酒店和智能型写字间则正对××广场。 ⒉ 建筑立面造型

根据规划设计要求，××大厦建筑采用欧洲新古典建筑风格，强调裙房的细部刻划，注重色彩配合、材质选择和比例的划分，在整体风格上显得浑厚、庄重。塔身部分线条简洁、流畅，塔顶向塔身的过渡自然，强调建筑轮廓线条完美。 对酒店主入口采用弧形金属棚架，大片弧形幕墙，使酒店大堂的中庭与××广场有机地融合起来；智能型写字间入口设计为半开敞的大台阶，与酒店入口相映衬，××街一侧的商场入口布置广告灯饰。 ⒊ 绿化及景观

根据规划设计要求，建筑用地红线内，临××广场一侧及沿××街、××街一侧尽量布置绿化面积，绿化风格与大厦的欧洲新古典风格相适应。 酒店入口轴线正对的绿地上设置铜合金雕塑标志，环绕酒店大堂设置五根不锈钢旗杆， 夜间辅以立面泛光照明， 形成鲜明、生动、清新的外部空间环境。 ⒋ 建筑功能分布 ① 地下部分

估价对象地下部分设四层地下室， 主要为地下停车场 (22 7 个车位 )、机电设备用房和酒店的辅助用房。地下四层按地下人防设计，地下一层设计有舞厅、保龄球室等娱乐服务设施，地下二层至地下四层为地下停车场。 ② 裙房

估价对象地上一至六层为裙房，主要用于商场、餐饮、商务等以及酒店的公共部分。××街一侧裙房的一层至四层设商场，面对××广场的酒店大堂设三层挑空的中庭，半圆形玻璃幕墙。一层设总服务台、电梯厅、瀑布流水，并设自动扶梯联结地下一层的娱乐设施和地上一层至五层裙房的餐饮、会议等公共空间，五层的多功能厅设有四国语言同声传译系统及声光控制室，六层设桑拿、游泳池、屋顶花园等休憩、健身设施。 ③ A 座塔楼

A 座塔楼七层至十三层为办公写字间，建筑面积 9910.64 ㎡。十五层至二十九层、三十一层至四十四层为按照五星级标准设计的酒店客房，四十六层至四十八层为屋顶餐厅，十四层、三十层、四十五层为避难层 ( 兼设备层 ) ， 四十九层至五十一层为设备层、机房，屋顶设直升飞机停机坪。 ④ B 座塔楼

B 座塔楼的设计功能为半智能型写字间。建筑面积为29016.44 。 七层为会议中心， 六层及八层至二十六层为写字间， 二十七层至二十九层为设备层、机房，屋顶设冷却塔。 ⒌ 装修

外墙：裙房采用暖灰色花岗岩板；塔楼外墙采用玻璃幕部分塑铝板挂面； 窗和局部玻璃幕墙采用铝合金框， 浅灰色隔热中空玻璃。

酒店大堂：花岗岩拼花地面，石材或木质墙面，金属吸音板装饰吊顶。 公共卫生间：高级防滑地砖，墙面装饰釉面砖贴至顶棚金属板吊顶，嵌入式灯具，大理石化妆台，进口卫生洁具。

高级写字间：地面铺高级地毯，木墙裙，吸音板吊顶，嵌入式灯具，镶包木门。

普通写字间：地面铺地毯，涂料或无框玻璃隔断，装饰吸音吊顶，嵌入式灯具，镶包木门。

会议室：地面铺高级地毯，木墙裙，装饰吸音吊顶，嵌入式灯具。

餐厅：地面石材或地毯、地砖，木质镶板墙面，装饰玻璃门，装饰吸音吊顶。厨房、备餐间：防滑地砖，釉面砖墙面，金属板吊顶。 客房：地面铺地毯，壁纸墙面，装饰吸音吊顶。

设备用房、库房等：细石混凝土地面，墙面、顶棚刷涂料。

其他：特殊要求的会议室、多功能厅做音质设计，有振动和噪音的机房做减振和防噪处理。

⒍ 设备及设施配置 ① 中央空调系统

××大厦采购美国“开利”牌中央空调系统，对不同的功能区分别采用空气系统和风机盘管加新风系统，地下室设 4 台 930RT的双效溴化锂吸收式水冷机组，由城市集中供热系统提供蒸汽，另在地下室设 2 台进口蒸汽发生器。 ② 电梯

××大厦共采用美国“ OTIS ”牌“ 506NCE ”型电扶梯共 16部，“ E411-VVVF ”型电梯 18 部。 ③ 楼宇自动化系统

综合布线系统：模块化的开发性布线系统，可进行语音、数据和图像传输。 通讯系统： 半智能型写字间设 400 对市话直通线路； 智能型写字间设 410 对市话直通线路和一台 450 门程控交换机， 45 条中继线；酒店设 110 对市话直通线路和一台 1750 门程控交换机， 175条中继线。 A 座屋顶平台设各种天线，接收设备在 A 座十三层。 机电设备自动控制系统： 采用计算机进行分散控制和集中管理。

酒店管理系统：前台和后台酒店管理系统、俱乐部管理系统、会议及宴会管理系统、管理信息系统、餐饮库存成本控制系统和电视综合服务系统。

智能型会议系统：设置于多功能厅的全套飞利浦公司的智能型会议系统。 广播音响系统：包括背景音乐系统、客房音响系统、业务广播系统、火灾事故广播系统。

保安系统：包括报警系统、监视系统、巡更系统。

车库管理系统：自动验卡、计费、卷闸、信息显示等设备。 智能型二总线火灾自动报警及联动控制系统。 ④ 给排水系统

包括给水、排水、热水及开水供应、循环供水、游泳池供水、消防和排水系统。

⑤ 动力系统

包括热力站、锅炉房、柴油发电机、油罐、油泵和泠库等设备。 ⑥ 供配电系统

10KVA 双回路供电系统、变电所、配电室等设备。 ⑶ 其它实物状况说明 ⒈ 用地面积及形状

估价对象用地面积 7593.66 ㎡， 为国有出让性质， 使用权人为××大厦酒店有限公司，使用期限由 1998 年 9 月 20 日至 2038年 9 月 19 日，形状为不规则矩形。 ⒉ 建造年代

估价对象于 2000 年 8 月开工建设， 2003 年 10 月建至目前状态停工至今。 ⒊ 建筑结构

估价对象为钢结构及钢筋混凝土结构。 ⒋ 建筑面积

本报告中根据使用功能，将××大厦分为三个功能部分，分摊 公共面积和附属面积后的建筑面积分别为：

酒店 ( 含客房、餐饮、娱乐、商务中心、地下车库等 ) ： 建筑面积 93584.80 ㎡

商场： 建筑面积 7763.46 ㎡

写字间： A 座 ( 智能型 ) 建筑面积 9910.64 ㎡ B 座 ( 半智能型 ) 建筑面积 29016.44 ㎡ ⒌ 地形及地质条件

估价对象所处地形由东南向西北倾斜， 高差约 5 米， 地质条件 良好。

⒍ 临街状态

估价对象三侧临街。南侧与宽约 30m 的××街等高相接，临街宽度约 50m ，西侧与宽约 20m 的××街等高相接，临街宽度约120m ， 北侧与宽约 50m 的××路等高相接， 临街宽度约 50m ，东侧临宽约 6m 的巷道。 二 区位状况分析 ⑴ 区域范围

估价对象所处区域为以估价对象为中心， 向东 50m 至××街，向西 300m 至××街， 向北 300m 至××街所围成的区域。 该区域按××市城市类区划分标准属一类一级区域，估价对象建设用地按××市土地级别标准属一级地一类区。估价对象所处区域景观条件良好，整个区域地势略向西北倾斜。 ⑵ 街路配置

估价对象所处区域南接宽约 30m 的××街， 西接宽约 20m 的××街，北接宽约 50m 的××路。××路、××路等城市主、次干道通过该区域， 以××广场为枢纽形成东连××广场、××广场、××广场，西连××广场、××广场××广场，南接××路，北接××路的完善的道路交通网络，道路通达条件较好。整个区域内路网发达，路况良好。 ⑶ 交通设施与接近条件

估价对象所处区域距火车站约 0.5km ，距 海 港 约 2km ， 距国际机构约 8km 。 经过该区域的 15 路、23 路、702 路、703 路等十余条公交联营线路，可通达市内各个区域，形成辐射能力极强的公共交通网络。 该区域东接××广场商贸金融区，西面和北面与市中心商业区相连接。 ⑷ 基础设施

在估价对象所处区域范围内，上下水、电力、煤气、供暖、电讯等基础设施配套齐全， 市政主管网可由××街、××街一侧接入，距离较近。 ⑸ 商服设施配置 估价对象所处区域内有××广场大厦、××大酒店、××大厦、××大厦等中高档酒店、办公服务设施，××电影城、××影剧院等娱乐设施，以及一定数量的中小型店铺、娱乐文化场所。 ⑹ 区域特征及变动趋势

估价对象所处区域是××市最繁华的文化娱乐中心区，以各种规模的影视厅、宾馆、酒店等娱乐服务设施为主，混杂少量居民住宅。该区域内目前以中、低层建筑为主，低层建筑建造年代较早，目前市政府正在分期进行拆迁改造。根据××市城市总体规划和分区规划，该区域未来的发展趋势是集聚程度更高的城市商贸娱乐中心区，建筑规模向中高层、大型化发展。 ⑺ 其他影响设施

估价对象所处区域内无污染、危险及其他使人心理上产生嫌恶感的设施。 三 市场背景分析

××市位于辽东半岛最南端，三面环海，一面与大陆相接，是我国东北地区对外开放的窗口和走向世界的桥梁，是我国北方开放度最高的城市。改革开放以来，特别是近十多年来，××市经济发展迅速。 2003 年，经济总量增速跃上 15% 的新台阶，成为近年来增长量最快的年份。初步核算，全市生产总值 1632.6 亿元，人均生产总值按户籍平均人口计算为 29206 元， 按年末汇率测算纵约合

3529 美元。××市已经在国内外特别是东亚地区形成了较高的知名度。近十年来，××市政府始终致力于加强城市建设与管理工作，城市面貌发生了巨大的改观，城市功能不断增强。良好的城市环境与基础设施建设，使得××市的投资环境不断改善，与此同时投资领域也不断拓宽，××市始终是中国北方的投资热点城市之一。几年来， ××市对外贸易持续快速增长。 全市新批外商投资企业 879家， 比上年增长 5.6% ； 合同外资金额 45.75 亿美元， 增长 51.6% ；实际使用外商直接投资 22.11 亿美元， 增长 37.9% 。 在新批外商投 资企业项目中，总投资超 1000 万美元的大项目有 118 项，趋超5000 万美的有 14 项。 全市外商投资企业共完成产值 790.6 亿元。目前，××市已有外商投资企业 7000 多家，来××市投资的国家和地区 50 多个，境外企业驻××市的代表机构 2000 多家。 国内外商家的不断进入，对高档商务用房产生了大量需求。同时整洁优美的城市环境，宜人的气候条件，以及美丽的自然风光，每年也吸引了大量的中外来宾观光旅游。每年“黄金周”期间、服装节期间， 市内的星级酒店入住率超过 80% ， 五星级酒店时常爆满。 因此，目前市中心商业区域、商务金融区域的高档酒店、写字楼的收益状况良好。可以预见，随着国家振兴东北老工业基地相关政策的落实与实施，作为东北亚航运中心以及国际航运中心的建设、东北亚金融中心、物流集散地的建设，会使××市的经济发展和对外开放的步伐进一步加快，国内外进入××市的投资、经商、旅游等活动将会持续增长。因此，在市中心商业区域或金融商务区域投资 兴建高档酒店和写字楼前景明朗，物业价格将保持在较高水平。 四 最高最佳使用分析

房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最有效使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。根据估价对象所处的地理位置、规模以及其设计方案，根据最高最佳使用原则，本估价报告中估价对象作为集酒店、写字间、商场为一体的现代化综合性物业使用为其最高最佳使用。 五 估价方法选用

根据委托人的估价目的和要求，并根据估价对象为在建工程这一特点，本估价报告采用假设开发法与成本法进行评估。 六 估价测算过程

⑴ 假设开发法估价过程

具体技术思路为：在合理估计建设期的基础上，首先运用市场比较法、收益法估算估价对象在未来建成状态的市场总值，扣减目前尚未投入的建安费，配套费以及管理费、销售税费等得出估价对象目前状态下的市场价格。由于估价对象建筑面积及建设的项目规模较大， 比较××市相同规模物业的建设期以及定额规定的建设期，确定其开发期为 18 个月。本报告在测算中考虑资金的时间价值， 将各期资金投入和销售收入折算为估价时点的现值，并基于如下假设进行折现：

所有投资均在各期期中一次性实现。销售收入在 2006 年 5 月31 日一次性变现。 报酬率确定为 7.55%( 详情见后 ) 。 故本报告采用动态方式进行测算。 基本计算公式为： P=P’-(A+B+C+D) 其中 ( 以下各个项目费用均为折现值 ) ： P ：估价对象目前状态价格

P’ ： 项目全部建成后销售价格 A ：续建成本 B ：管理费用 C ：销售税费

D ：买方购买在建工程应负担税费 具体分项核算如下：

⒈ 项目全部建成后的市场价格：

根据委托人的估价目的和估价对象功能上的特点，本报告采用不同的评估方法，分别对估价对象——××大厦在目前状态下各功能部分的价格进行评估，确定××大厦目前状态的市场总值。本报告中根据使用功能，将××大厦分为三个功能部分，分摊公共面积和附属面积后的建筑面积分别为： 酒店 ( 含客房、餐饮、娱乐、商务中心、地下车库等 ) ： 建筑面积 93584.80 ㎡

商场： 建筑面积 7763.46 ㎡

写字间： A 座 ( 智能型 ) 建筑面积 9910.64 ㎡ B 座 ( 半智能型 ) 建筑面积 29016.44 ㎡ ① 关于××大厦酒店部分的评估

××大厦的酒店部分按五星级酒店标准设计，预计在 2006 年5 月 31 日建成并投入使用。由于××市房地产市场上同类高档商业型房地产的市场实际交易案例很少，而此类房地产在使用过程中具有明显的收益性质，可以不断地获得经营收益。故本报告采用收益法评估其市场价格。

收益法称收益资本化法或收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。本次评估采用收益法当中的报酬资本化法。即根据估价对象在未来可使用年限 ( 经济收益年限 ) 内的经营、使用过程中获得净收益的能力，采用适当的报酬率 ( 折现率 ) 将估价对象在未来可使用年限 ( 经济收益年限 ) 内各年的净收益进折算到估价时点后累加，以此确定估价对象在估价时点的价值。 采用收益法评估房地产价格通常采用下列步骤：

Ⅰ 估算估价对象未来各年的潜在毛收入。即假设估价对象在充分利用、无空置时的年总收入。

Ⅱ 估算估价对象未来各年的有效毛收入。即在潜在毛收入的基础上，考虑商业物业在使用过程中的正常空置、拖欠租金等损失后，实际所能获得的年总收入。

Ⅲ 估算估价对象未来各年的运营费用。即在房地产的使用过程中为取得经营收益所花费的各种费用，包括：营业成本、营业费用、财务费用、税金及附加费以及经营者利润等。

Ⅳ 计算估价对象未来各年的净收益，即有效年收入中减去各种运营费用得到的，由使用房地产所产生的收益。

Ⅴ 确定报酬率。即投资者投资同类房地产所获得的投资回报与所投入的资本的比率。

Ⅵ 确定收益年限。即估价对象自估价时点起至未来可获收益的年数。

Ⅶ 选择报酬资本化公式。即将各年净收益采用适当方式进行资本化还原的具体公式。 本报告中假设估价对象在未来使用年限 ( 有限年 ) 内，每年可获得稳定的年净收益，且各年的报酬率保持不变，确定报酬资本化法的计算公式为：

A ——年净收益； Y ——报酬率；

n ——收益期限，自估价时点起至未来可获得收益时间。 A 酒店部分净收益测算：

预计××大厦于 2006 年 5 月 31 日才能建成交付使用，故本估价报告基于前述基本分析和××市高档酒店的客观收入和费用标准来预测计算其净收益。 酒店部分净收益由客房部分的净收益、餐饮娱乐部分的净收益和其他部分 ( 车库、商务中心、健身及出租柜台等 ) 的净收益构成。 分别测算如下：

A.1 客房部分净收益测算 a 客房年经营收入

××大厦酒店的客房部分分为： 15 ～ 42 层共有标准间 528 套；15 ～ 42 层，每层设两个套间，共 54 个套间； 44 层为 8 套豪华套间； 43 层为 1 套总统套房。根据本公司掌握的××市目前五星级酒店标准间收费标准， 并考虑估价对象酒店部分的设计及装修标准，确定××大厦的酒店标准间收费标准预计为 900 元 / 日 ( 人民币 ) ， 利用率为 70% ； 套间为 1800 元 / 日， 利用率为 65% ； 豪华套间为 2800元 / 日， 利用率为 50% ； 总统套房为 24500 元 / 日， 利用率为 35% 。每年按 360 个营业日计算。 客房年经营收入为：

(900 元 / 日•套× 528 套× 70%+1800 元 / 日•套× 54 套× 65% +2800 元 / 日•套× 8 套× 50%+24500 元 / 日•套× 1 套× 35%) × 360 日＝ 14961 万元 b 客房年运营费用 ○ 营业成本：

客房营业成本包括客房的各项服务成本、能源费、维修费用及每年的固定资产 ( 除房屋和与房屋不可分离的设备设施 ) 折旧等，根据可行性研究和初步设计中确定的酒店规模、技术经济指标、建设标准估算，客房年营业成本约 3120 万元。

○ 营业费用：

包括服务人员工资及福利、开办费摊销和广告、宣传、交际费，根据××市同类酒店 2000 ～ 2003 年此项费用平均水平估算， 客房年营业费用为 625 万元。

○ 管理费用：

包括房产税、保险费、管理人员工资及福利、差旅费等各种费用，估算客房部分年管理费用为 343 万元。 ○ 财务费用：

包括流动资金的利息、筹资成本、汇兑损益等， 估算为 257 万元。 ○ 营业税及附加：

按客房营业收入的 5.55% 计 算 ，为 830 万元。 ○ 经营者利润：

根据调查和 2003 年××市社会经济统计资料中宾馆酒店业财务状况报表，估算年经营者利润为 1496 万元。

● 年经营费用合计： 6671 万元。 c 客房部分净收益

客房部分净收益＝年经营收入－年经营费用 ＝ 14961 万元－ 6671 万元 ＝ 8190 万元

A.2 餐饮娱乐部分净收益 a 餐饮部分年营业收入

××大厦餐饮娱乐部分主要集中在地下一层，地上二层至六层和地上四十六至四十八层， 包括程式餐厅、包间等。 根据××广场、××广场、××路一带同类餐饮娱乐设施的经营情况，经营规模按建筑面积比例套算，估算餐饮娱乐部分年经营收入为 3650 万元。 b 餐饮部分年运营费用 ○ 营业成本

包括原材料和各项服务成本、能源费、维修费用及每年的固定固定资产 ( 除房屋和与房屋不可分离的设备设施 ) 折旧等，根据可行性研究和初步设计中确定的酒店规模、技术经济指标、建设标准估算，餐饮部分年营业成本为 1095 万元。

○ 营业费用：

包括服务人员工资及福利、开办费摊销和广告、宣传、交际费，根据××市同类酒店 2000 ～ 2003 年此项费用平均水平估算， 餐饮娱乐部分年营业费用为 200 万元。 ○ 管理费用：

包括房产税、保险费、管理人员工资及福利、差旅费等各种费用，估算年管理费用为 70 万元。 ○ 财务费用：

包括流动资金的利息、筹资成本等，估算为 53 万元。 ○ 营业税及附加： 按营业收入的 5.55% 计 算 ，为 203 万元。 ○ 经营者利润：

根据调查和 2003 年××市社会经济统计资料中宾馆酒店业财务状况报表，估算餐饮部分年经营者利润为 365 万元。 ● 年经营费用合计： 1986 万元。 c 餐饮娱乐部分净收益

餐饮娱乐部分净收益＝年经营收入－年经营费用 ＝ 3650 万元－ 1986 万元 ＝ 1664 万元

A.3 其他部分净收益

酒店的其他部分净收益包括通过地下停车场、商务中心、健身、娱乐等服务项目的收费获得的收入，减去相关费用获得的净收益。因××大厦尚在建设中，难以将各部分的经营收入、经营费用划分清楚，故本报告中考虑按同档次酒店经营中的一般比例进行估算，即以客房部分和餐饮部 分的年净收益之和的 10% 确定为其他部分的年净收益。

其他部分净收益＝ (81 9 0 ＋ 1664) × 10% ＝ 995 万元 A.4 酒店部分的净收益 (a) 以上三部分的净收益之和，即：

净收益 a ＝ 8290 ＋ 1664 ＋ 995 ＝ 10949 万元 B 报酬率的确定

本次评估采用市场提取法确定估价对象的报酬率，即投资回报与所投入的资本的比率。市场提取法是搜集同一市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化法公式，反求出报酬率。根据本估价机构掌握的有关资料，测算出类似房地产的报酬率为 7.55% 。 最终确定报酬率： Y ＝ 7.55% C 经济收益年限确定

估价对象的土地出让使用年限为 1998 年 9 月至 2038 年 9 月共 40 年，而建筑物的耐用年限依据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》 (GB/T50291-1999) 条文说明中的参考值， 对于钢结构的非生产用房一般为 80 年；钢筋混凝土结构的非生产用房一般为 60 年。《房地产估价规范》第 4.3.8 条规定：“对于土地和建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限长于或等于土地使用权年限时，应根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限”。由于估价对象建筑物完全投入使用是 2006 年，已使用土地 8 年，尚余出让使用年限 32 年，故确定经济收益年限为 32 年.D 测算酒店部分价格

通过上述分析，将净收益、报酬率和收益年限代入公式

其中 A ＝ 10949 万元 Y ＝ 7.55% n ＝ 32 年

测算××大厦酒店部分价格为： V ＝ 130898 万元 ② 测算××大厦商场部分的价格 A 商场净收益测算

××大厦的商场主要位于大厦 B、C 区，临××街一侧裙房的二层至五层， 建筑面积约为 7763.46 ㎡， 估价人员根据估价对象所处区域内几家大型商场的商品销售利润及柜台出租水平，并对估价对象的规模、位置等个别及区位状况进行修正， 结合估价师的经验，预计 2006 年建成后，此类繁华地区高档次商场的年总收入扣除其经营成本、费用、税金、利润等， 确定该商场的年净收益约为 1500万元。 B 确定报酬率

根据估价对象的实际情况，确定商场部分年净收益的报酬率采 用与酒店部分相同的报酬率即 7.55% 的报酬率。 C 经济收益年限确定

商场部分的经济收益年限按酒店部分经济收益年限同样思路确定，本估价报告选定商场部分的经济收益年限为 32 年。

D 商场部分价格 将净收益、报酬率和经济收益年限代入计算公式(公式略) Y ＝ 7.55% n ＝ 32 年

测算商场部分价格为： V ＝ 17933 万元 ③ ××大厦写字楼部分的价格评估

根据委托人提供的规划设计图纸，××大厦写字楼部分建成后除 A 座部分自用外，其余 B 座写字楼全部向市场发售。近几年，××市的××广场、××广场、××路两侧开发了大量高档写字楼，如××大厦、××大厦、××大厦、××大厦、××大厦等，类似标准档次写字楼的实际交易案例较多，故选用市场比较法评估其市场价格。

市场比较法是以替代原理为理论基础，即将估价对象与同一地区或同一供求范围内的类似地区中在较近时期发生交易的类似房地产加以比较对照， 从其既知价格通过交易日期修正、交易情况修正、房地产状况因素修正、区位状况修正、实物状况修正而得出估价对象最有可能实现的合理价格的一种方法。 运用市场比较法评估房地产价格通常采用下列步骤： Ⅰ 广泛收集交易实例； Ⅱ 从中选取可比实例； Ⅲ 建立价格比较基础； Ⅳ 进行交易情况修正； Ⅴ 进行交易日期修正； Ⅵ 时行区位状况修正； Ⅶ 进行实物状况修正； Ⅷ 综合评估决定估价额。 A 选择类似交易案例 实例一：

位于××区××街，为一栋二十七层钢筋混凝土结构现代化大厦， 1998 年 10 月投入使用。 比较实例位于该大厦的二十一层， 南向， 成交面积 227 ㎡， 室内为初装修， 铝合金窗， 采用进口高速电梯两部， 设有烟雾报警、自动消防喷淋系统以及中央空调系统， 水、电、暖等配套设施齐全。成交价格为建筑面积每平方米 8400 元，交易日期为 2004 年 9 月 30 日。 实例二：

位于××区××路，临主干道，为一栋钢筋混凝土框架结构大厦， 2002 年投入使用， 共计 29 层。 比较实例位于该大厦的十九层，成交建筑面积约 99.73 ㎡， 室内为初装修， 铝合金窗， 采用 4 部进口高速电梯， 设有烟雾报警、自动消防喷淋系统以及中央空调系统，水、电、暖等配套设施齐全。 成交价格为建筑面积 9000 元 / ㎡， 交易日期为 2004 年 9 月 6 日。 实例三：

位于××区××路，为一栋框剪结构写字楼，设有进口高速电梯， 配套设施有中央空调、消防烟雾报警及自动喷淋、IDD 电话系统， 2003 年底交付使用。比较实例位于该写字楼的二十八层，建筑面积 348.26 ㎡，东南朝向，室内为初装修。成交价格为建筑面积 8800 元 / ㎡，交易日期为 2004 年 10 月 12 日。

B 比较实例与估价对象的比较因素见表 1 ： 比较实例 一 二 三 （此处未列表） 区 位 状 况

自然条件 相似 相似 相似 社会条件 相似 相似 相似 离市中心距离 相似 相似 相似 交通条件 相似 相似 相似 商业繁华程度 稍差 相似 稍差 公共设施配套情况 相似 相似 相似 规划条件 稍差 相似 相似 实 物 状 况

临街状态 相似 相似 相似 结构形式 相似 相似 相似平面布局 相似 相似 相似 建筑规模 相似 相似 相似 装修情况 稍差 相似 稍差 所处楼层 相似 相似 相似 成新度 十 十 十

外观 稍差 稍差 稍差 交易情况 正常 正常 正常 交易日期近期近期近期 C 确定修正系数 ○ 交易情况修正

实例

一、

二、三均为正常买卖不需进行交易情况修正。○ 交易日期修正

可比实例

一、

二、三的交易日期接近，且在该期间内，写字楼类房地产价格基本平稳， 因此可看作 100 。 由 于受经济发展及市场供需的影响，预计到 2006 年 5 月 31 日，类似房地产的价格将有5% 的下降幅度。 为简化分析， 本估价报告中假设在销售前提下， 全部销售收入在 2006 年 5 月 31 日一次性变现。因此估价对象交易日期修正系数为 95 。 ○ 区位状况修正

比较实例三处于估价对象同一区域，比较实例

一、二处于类似区域， 根据表 1 比较参照物与估价对象的区域进行的比较分析， 确定比较修正系数为： 设估价对象的区域价格为 100 ， 则实例一为 95 ，实例二为 100 ，实例三为 98 。 ○ 实物状况修正 根据表 1 比较参照物与估价对象实物状况进行的比较分析， 主要考虑装修标准、结构功能、规模和设施等因素进行修正，确定比较修正系数为： 设估价对象的价格为 100 ， 则实例一为 95 ， 实例二为 95 ，实例三为 95 。 D 根据以上各项修正系数，列表比准价格详见表 2 ： 项 目 一 二 三

成交单价 ( 元/㎡ ) 8400 9000 8800 区位状况修正 100/95 100/100 100/98 房地产状况因 素修正 实物状况修正 100/95 100/95 100/95 交易情况修正 100/100 100/100 100/100 交易日期修正 95/100 95/100 95/100 比准价格 8840 9000 8980 对调整后的比准价格进行综合平均，估价对象的市场单价为： (8840 ＋ 9000 ＋ 8980)/3 ≈ 8940( 元 / ㎡) E 写字楼部分的价格

估价对象写字楼部分的价格为：

(9910.64 ＋ 29016.44) × 8940 ＝ 34801( 万元 ) ④ ××大厦于 2006 年 5 月 31 日所能实现的整体价值为： 130898 ＋ 17933 ＋ 34801 ＝ 183632( 万元 ) 本报告采用动态方式进行计算测算。从估价时点至 2006 年 5月 31 日，尚有 19 个月的时间，即 1.58 年的时间。考虑目前行业报酬率水平并结合近期利率情况，确定折现率为 17% 。 则××大厦于估价时点的现值为143290万元 ⒉ 应扣除开发费用测算

① 尚未完成的建安工程费及装饰装修工程费 根据估价对象目前完成状况，根据委托人提供的资料结合本公司现场勘查掌握的有关资料，确定尚须投入的装修费、设备购置及安装工程费、智能工程 ( 含设备 )、通讯、变电所等合计约为每平方米建筑面积 2500 元左右，建设期为 19 个月，并假设此项费用均匀投入，则此项费用于估价时点的现值为：30978万元

② 管理费

管理费取建安费用的 4% ，则该项费用 B ＝ 1239 万元 ③ 销售税费

销售税费取总楼价的 2.5% ，营业税及附加费率取总楼价的 5.55% ，此项费用为 C ＝ 11535 万元 ④ 买方应负担的税费

确定买方购买时应负担的税费为购买价格的 5% ， 即Ｄ＝ 0.05P ⑤ 总计

A ＋ B ＋ C ＋ D ＝ 43752( 万元 ) ＋ 0.05P ⒊ 估价对象目前状态下价格： P ＝ P’ — (A ＋ B ＋ C ＋ D) ＝ 143290 — 43752 — 0.05P ＝ 94798( 万元 )

⑵ 成本法估价过程 具体技术思路为：假设在估价时点条件下重新取得建设用地，以现有设计、工艺、技术水平、现有原材料、施工方式，重新建设与估价对象具有同等效用的房地产，所需花费适当、必须的客观成本、费用，再加上正常的投资利润及税费，求取估价对象的积算价格，由于估价对象为在建工程不考虑折旧，最终确定估价对象的价格。

成本法使用公式：

P ＝ L ＋ A ＋ B ＋ C ＋ D ＋ E ＋ F ＋ G ＋ H 其中 P ：评估价格； L ：土地费用； A ：前期费用； B ：建安工程费； C ：基础设施配套费； D ：资源性费用； E ：管理费；

F ：利息及融资费用； G ：投资利润； H ：税费。

具体分项测算如下： ⒈ 取得土地的费用

根据估价对象所占用土地的性质，此项费用包括土地出让金、拆迁安置补偿费和城市基础设施配套费。 ① 土地出让金

估价对象所占用的土地为国有出让土地，根据有关部门提供的资料及本评估机构掌握的资料，该地块的土地出让金经平均修正后为每平方米建筑面积 900 元，计算该土地的土地出让金：

900 × 140274.34 ≈ 12600)( 万元 ) ② 拆迁安置补偿费

根据有关部门提供的资料及本评估机构掌握的资料，该地区拆迁安置补偿所需的费用为每平方米占地面积 7500 元左右，则计算拆迁安置补偿费为： 7500 × 7593.66 ≈ 5695( 万元 ) ③ 综合配套费

根据××市政府相关文件规定，××综合配套费为每平方米建筑面积 300 元左右，则计算此项费用为：

300 × 140274.34 ≈ 4200( 万元 ) ④ 土地费用合计： 12600 ＋ 5695 ＋ 4200 ＝ 22495 万元 ⒉ 前期费用

前期费用包括“三通一平”工程费和专业费用。 ① “三通一平”工程费约为 30 万元 ② 专业费用

包括规划、勘察设计、可行性研究等费用。参照同类房地产此项费用计算估价对象专业费用为 1120 万元。 ③ 前期费用合计： 1150 万元 ⒊ 建安工程费

根据委托人提供的资料并比照类似工程的造价，确定估价对象目前状态的建安工程费为每平方米建筑面积 2550 元左右，则此项费用为： 2550 × 140274.34 ＝ 35770( 万元 ) ⒋ 基础设施配套费

估价对象为在建工程，该项费用尚未发生，故本报告不计此项费用。 ⒌ 资源性费用

估价对象为在建工程，该项费用尚未发生，故本报告不计此项费用。 ⒍ 管理费

根据估价对象类型及规模， 管理费按总投资的 4% 计算： 2377万元。 ⒎ 投资利息

此项费用支出按××市近期平均水平计算，年利率按 7.02% ，建设期按 3 年进行计算，则计算利息总额约为 6500 万元。 ⒏ 投资利润

根据同类档次房地产同期平均投资利润率 20% 计算约为13658 万元。 ⒐ 销售费用及税金

按销售价格的 2.5% 计算销售费用，按销售价格的 5.55% 计算 营业税及附加，则此项费用约为 0.0805P 。 ⒑ 估价对象价格

估价对象重置成本总价为：

P ＝ 22465 ＋ 1150 ＋ 35770 ＋ 2377 ＋ 6500 ＋ 13658 ＋ 0.0805P P ＝ 89125( 万元 ) ⑶ 估价结果确定

假设开发法估价结果为 94798 万元， 成本法估价结果为 89125万元， 两估价结果相差比例为 6.37% 比较接近， 利用简单算术平均数法， 求得计算结果为 91962 万元。 评估人员经过综合分析上述结果，最终确定估价结果为 9.2 亿元。

七 估价结果

根据上述分析、测算，确定估价对象——××大厦于估价时点2004 年 10 月 29 日的市场总值约为大写 ( 人民币 ) 玖亿贰仟万圆整。

×× 房地产估价公司 二 ○ ○四年十一月六日

推荐第9篇：房地产估价报告

房地产估价理论与实务

姓

名：胡倩学

号：年

级：班

级：资源环境与城乡规划管理指导老师：彭贤伟

——课程结业作业 091002010015 2009级

房地产估价报告

估价项目名称：贵阳市云岩区宝山北路贵州师范大学图书馆转让价值评估

估价委托人：贵州师范大学

估价机构：贵阳市世纪房地产评估公司

估价人员：胡 倩（注册号：123456）、朱轶彬（注册号：456789）

估价作业日期：2012年5月15日至2012年5月20日

估价报告编号：世纪房估［2012］第80号

2

目 录

一、致委托方函………………………………………………………4

二、估价师声明………………………………………………………5

三、估价的假设和限制条件…………………………………………7

四、估价结果报告……………………………………………………9

五、估价技术报告……………………………………………………13

六、附件………………………………………………………………16

3 致 委 托 方 函

贵州师范大学：

本公司接受贵方的委托，我们对位于贵阳市宝山北路贵州师范大学的图书馆进行了评估，估价的目的是：为委托人转让估价对象提供市场价值参考，估价时点2012年5月15日。价值类型：估价对象的公开市场价值。

在整个估价过程中，本公司估价师遵循《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家标准《房地产估价规划》即国家相关法律、法规和政策规定，经过详细的现场勘查和市场调查，遵循客观、公正、科学、合理的原则，按照必要的估价程序，选用收益法和市场法进行了分析和测算，确定该估价对象在估价时点的公开市场价值为：19278783.15元，大写（人民币）：壹仟玖佰贰拾柒万捌仟柒佰捌捌拾叁点壹伍元，单价：1539.1元／M2。

贵阳市世纪房地产估价公司

法定代表人：胡倩 2012年5月20日

4 注册房地产估价师声明

对本报告我们特作如下郑重声明：

1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2、本估价报告中的分析，意见和结论是我们自己公正的专业 分析，意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关 当事人没有个人利害关系或偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进 行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、注册房地产估价师胡倩、全凯云已于估价时点对本估价报 告中的估价对象的建筑结构、室内外状况进行了失地查勘并进行记录，但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况，尤其因提供资料有限，我们不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担其他被掩盖，未暴露及难以接触到的部分进行检视的责任。

6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。

7、本估价报告中所依据的有关估价对象建筑面积和权益资 料由委托人提供，委托人应对资料的真实、可靠性负责。

8、本估价报告公是在报告中说明的假设条件下对估价对象 正常市场价格进行合理估算，报告中对估价对象权属情况的披露不能作为对其权属确认的依据，估价对象权属界定以权属管理部门认定为准。

注册房地产估价师：胡 倩（注册号：123456） 签名： 注册房地产估价师：朱轶彬（注册号：456789） 签名：

6 估价的假设和限制条件

1、本次估价的假设前提

（1）估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由 转让；

（2）洽谈交易期间房地产价值将保持稳定；

（3）市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化 或实质性改变；

（4）交易双方都具有完全市场信息，对交易对象有必要的 专业知识；

（5）不考虑特殊卖家的附加条件。

2、未经调查确认或无法调查确认的资料数据

（1）本次估价未对估价对象做建筑基础和结构上的测量和实验；本次评估假设其基础、结构等方面的重大质量问题；

（2）假设估价对象于估价时点无抵押情况或原有的抵押情况已注销；

3、估价中未考虑的因素及一些特殊处理

（1）估价结果是反映估价对象在本次估价目的下得市场价格参考，估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对评估价值的影响。当上述条件发生变化时，估价结果一般会发生变化。

7 （2）估价结果未考虑未来处置风险；

（3）估价结果未考虑估价对象及其运营企业已承担的债务、或有再无及经营决策失误或市场动作失当对其价值的影响；

4、本报告使用的限制条件

（1）本报告仅为委托人提供估价对象在估价时点转让房地产市场价值参考，不作他用；

（2）本报告使用期限为一年。即估价目的在报告完成后的一年内实现，估价结果可作对象的市场价值参考，超过一年，需生新进行估价；

（3）本报告专为委托人所使用，未经本公司同意，不得向委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供。报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。

5、其他说明

（1）估价过程中遇到的不确定因素、或有事项分估价人员执业水平和能力所能评定估算，估价人员和估价机构对此类事项不承担任何责任。

（2）委托人应对所提供资料的真实性、完整性、合法性负责，如因资料失真、不完整等原因引起的后果，估价人员和估价机构不承担任何责任。

8 估 价 结 果 报 告

一、估价委托人：贵州师范大学

二、估价机构：贵阳市世纪房地产评估公司 住所：贵阳市白云区大坝路36号 法定代表人：胡 倩 资质等级：一级

证书编号：建房估证字［2011］号

有效期限：2012年5月20日至2013年5月19日

三、估价对象

估价对象为贵阳市云岩区宝山北路贵州师范大学图书馆房地产，房屋建筑面积为 12526平方米，

四、估价目的

为委托方转让估价对象提供市场参考价值。

五、估价时点 2012年5月15日

六、价值定义

房地产转让价值，即为公开市场价值。

七、估价依据

本次估价依据了国家有关法律和国务院、建设部、国土资源部颁布的法律、法规和政策性文件，以及评估房地产的相关资料，主要有：

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；

2、《中华人民共和国土地管理法》；

3、国家标准GB/T50291——1999《房地产估价规范》；

4、本公司掌握的房地产市场信息资料；

5、本公司估价师现场勘察及市场调查所获得的有关资料；

6、委托方提供的《国有土地使用证》、《房屋所有权》复印件。

八、估价原则

1、合法原则

合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面，在合法产权方面，应以房地长权属证实和有关证件为依据；在合法使用方面，应以城市规划，土地用途管制等为依据；在合法处分方面，应以法律、法规或合同（如土地使用权出让合同 ）等允许的处分方式为依据；在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。

2、最高最佳使用原则

最高最佳李永刚是估价对象一种罪可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行、经过充分合理的论证，并能给予估价对象带来最高价值的使用。它的一种具体变现，是以能使估价对象获利最多的用途和开发强度来衡量。这是因为在房地产市场中，每位房地产拥有者在主观上都试图充分地发挥房地产的潜力，采用最高最佳利用方式，取得最大的收益。

3、替代原则

10 根据市场运行规律，在统一商品市场中，上平或提供的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即由两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格中经过互相影响与比较之后来决定的。房地产价格也同样遵循替代规律，受其他具有相同使用价值的房地产，即同类型具有替代可能的房地产价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的房地产之间，会相互影响和竞争，是价格相互牵制而趋于一致。

4、房地产市场是不断变化的，房地产价格具有很强的时间性，它是某一时点上的价格。在不同时点，同一宗房地产往往会有不同的价格。估价时点原则是指求取某一时点上，同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点时的状况为准。

5、独立、客观、公正原则

独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价格。

九、估价方法

根据《房地产估价规范》（GB/T50291——1999），通行的估价方 法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正等。因估价对象为较为完整房产，考虑到目前与估价对象类似的房地产交易市场比较活跃，且类似交易案例较多，宜采用市场法进行估价；有根据该类似房地产有出租收益，可以采用收益法、市场法进行估价。

市场法是在同一供求圈内选择三个与估价对象用途、规模、档次、建筑结构相同或相近的近期交易实例作为可比实例，对影响价格的各

11 项因素及其影响程度进行分析，建立估价对象与可比实例的价格可比基础，并分别进行交易状况修正、交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正，求取估价对象房地产比准价格。

收益法是预测估价对象未来收益，然后利用适合的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。

十、估价结果

注册估价师根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采 用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密、细致的测算，并结合估价经验，确定该房地产在估价时点2012年5月15日的公开市场价值为人民币：19278783.15元，大写（人民币）：壹仟玖佰贰拾柒万捌仟柒佰捌捌拾叁点壹伍元 单价：1539.1元／M2。

十一、估价人员

注册房地产估价师：胡 倩（注册号：123456） 注册房地产估价师：朱轶彬（注册号：456789） 十

二、估价作业日期

二零一二年五月十五日起至二零一二年五月二十日 十

三、估价报告应用的有效期

自二零一二年五月二十日起至二零一三年五月十九日止。

估 价 技 术 报 告

一、估价对象实物状况描述与分析

估价对象为贵阳市宝山北路贵州师范大学图书馆房地产，房屋建筑面积为12526平方米。 （1）房屋用途：教学 （2）建筑结构：框架结构

（3）外观：估价对象所处的整体建筑物呈连体式 （4）房屋楼层：五层

（5）平面布局：中央有大厅，在其周围有藏书的隔间 （6）配套设施：给水、排水、供电、通讯等配套设施完备 （7）装修状况：简单装修

二、估价对象描述与分析

位于贵阳市宝山北路116号，图书馆总层数为五层。距离喷水池800米；周边有师大附中、师大幼儿园等；11路、17路、4路、61路、253路、26路、69路、10路、42路、12路等，交通非常便捷。

三、估价对象权益描述与分析

完全产权房地产。

四、估价方法适用性分析

根据估价对象的具体状况，在对其进行实地勘察和类似房地产调查后，估价人员认真分析了影响估价对象价值的相关因素，考虑到目前与估价对象类似的房地产交易市场不活跃，且类似交易案例较少，

13 故确定采用成本法和假设开发法作为本次评估的方法。

成本法的理论依据是生产费用价值论：商品的价格是根据其生产所必要的费用决定的。

假设开发法是根据估价对象预期开发玩成后的价值来求取估价对象价值的方法。具体的说，假设开发法是预测估价兑现开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得的利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。

四、估价测算过程

（一）假设开发法

估图书馆2012年5月15日的建筑物重置价格。图书馆共五层，总建筑面积为12526M2，建筑结构为钢筋混凝土框架结构，并调查到该重置价格所需要的有挂数据如下：建筑安装工程费为1200元／M2，专业费用为建筑安装工程费的6%，管理费用为建筑安装工程费和专业费之和的3%，销售费用为售价的3%，投资利息：开发经营期为2年，费用第一年投入60%，第二年投入40%；年利率为5.76%，销售税费为售价的5.53%，开发利润为投资利润的20%。 解:设该图书馆的重新构建总价值为V，估算如下：

1、建筑安装工程费=1200*12526=15031200元

2、专业费用=15031200*6%=901872元

3、管理费=（901872+15031200）*3%=477992.16元

4、销售费=V*3%

5、以上4项之和=16411064.16+0.03V

6、投资利息=（15031200+901872+477992.16+0.03V）*［60%* （1+5.76%）＾1.5+40%*（1+5.76%）＾0.5-1］=（16411064.16+0.03V）*0.06=984663.85+0.0018V元

7、销售税费=V*5.53%

8、开发利润=（984663.85+0.0018V） *20%=196932.77+0.00036V元

9、V=16411064.16+0.03V+984663.85+0.0018V+0.0553V+1969 32.77+0.00036V元

V=19278783.15元

建筑物重置单价=1539.1元／M2

（二）收益法

图书馆是1989年建成的，假设使用期限为70年，那么到2012年已使用了23年，还剩47年，日过出租的话，预测图书馆正常情况下每年的净收益为563829.78元，该嘞房地产的报酬率为1.375%，计算图书馆的收益价值。

解：该图书馆的收益价值计算如下： V=A／Y［1-1／(1+Y)^n］

V=563829.78／1.375%*［1-1／(1+1.375%)^47］=19272727.27元

建筑物重置单价=1538.62元／M2

附 件

1、估价对象《房屋所有权证》（复印件）

2、估价对象《国有土地使用权证》（复印件）

3、委托人身份证（复印件）

4、失地查勘相片（原件）

推荐第10篇：房地产估价报告

房地产估价报告

估价项目名称：成都百货大楼××店房地产在建工程抵押价值评估 委托方：广汉市××房地产开发有限公司 估价方：广汉市丰泰房地产评估有限责任公司 估价人员：××××××

估价作业日期：二OO五年六月十四日至二OO五年六月十九日 估价报告编号：××××××

目 录

一、致委托方函

二、估价师和估价员声明

三、估价的假设和限制条件

四、估价结果报告

五、估价技术报告

六、附件：

房地产估价委托书、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》及估价方《营业执照》、《房地产价格评估机构资格证书》等复印件。

、《建设工程规划许可证》致委托估价方函

广汉市××房地产开发有限公司：

本公司受贵公司的委托，对位于广汉市中山大道南一段的成都百货大楼××店在建工程进行市场价格评估，作为贵公司办理抵押贷款的价格参考依据。估价对象于2004年10月10 日动工修建，总建筑面积为 26934．74平方米，其土地使用权类型为出让，终止日期为2044年，使用权总面积为6436．90平方米。

本公司根据估价目的，在认真分析委托方提供的资料以及估价人现场查勘和市场调查取得的资料基础上，遵循估价原则，采用假设开发法、收益法对影响房地产价格因素进行了分析，结合估价经验，经过测算，确定估价对象成都百货大楼××店在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，在估价时点二O O五年六月十四日可能实现的市场价格为：

人民币小写：l1160．O0万元

人民币大写：壹亿壹仟壹佰陆拾万元整

估价结果报告随函发送，如有异议，请贵公司于十五日内向我公司提出。 此函。

广汉市丰泰房地产评估有限责任公司

二OO五年六月十九日

估价师声明

我们郑重声明：

1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2．本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3．我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4．我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5．我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。 6．没有人对本估价报告提供重要专业帮助。

7．委托方提供的资料和陈述的情况直接影响我们的分析和结论，委托方对提供的资料和陈述的情况的合法性、真实性、完整性及其引起的后果负责，因资料失实造成评估结果有误的，评估机构和评估人员不承担相应责任。

8．报告使用人应全面阅读本报告，并特别注意本报告“估价的假设和限制条件”、“价值定义”中所载明的内容，参考本估价报告结果，合理使用本报告，否则我公司估价人员不承担相应责任。

参加本次估价的注册房地产估价师签名、盖章

估价的假设和限制条件

一、本估价报告基于以下的假设条件得出结论：

1．在估价时点估价对象未设定抵押担保等他项权力，且不存在司法和行政机关依法裁决查封和其他限制该资产权利的情形。这些事项未经我们调查确认；

2．本报告假定估价对象的处置不受可能影响其价值的权限制和负有法律义务性质的开支所约束；

3．本报告假设估价对象保持估价时点时产权记载用途继续使用，且为估价对象合法的最高最佳使用用途；

4．估价人员对估价对象的现场查勘仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，本报告假设估价对象符合国家有关技术、质量、验收规范；

5．估价对象的过去、现在和未来处于公开的市场环境中，未受特殊因素的影响；

6．委托方向本公司提供的有关资料和陈述的情况是真实，合法和完整的。

二、说明和限制条件

1．本报告估价结果是根据本次估价目的做出的，仅作为委托方办理抵押贷款的市场价格参考依据，不得用于其它用途；

2．本报告所采用的房屋建筑面积和土地使用面积以委托方提供的资料为依据；

3．本估价结果包括房屋、构筑物及其附属设施设备和占用范围内的土地使用权的价格。若以上估价对象分割处置，本估价结果无效；

4．根据国家规范的要求和本报告的估价目的，本次估价结果为公开市场条件下的以其产权用途持续使用确定的估价时点上的公开市场价格，该价格仅适用于协商作价处置方式，若采用其他处置方式(如强制处分等)，该价格无效；

5．根据本报告的估价目的，在运用本报告时应在考虑产权性质、未来市场波动风险、物业变现的不确定性(估价对象可能存在不易变现或快速变现的风险)和变现的费用、物业转让时应缴纳的有关税费等因素对估价对象价值的影响和考虑本估价结果报告中对估价对象的价格定义后，参考估价结果确定担保额(担保额应低于估价结果)。抵押权利双方应按规定到有关管理部门进行抵押登记；

6．估价结果自完成估价报告起半年内有效(2005年6月19日至2005年l2月l8日)，若在此期间内由于国家政策、经济环境及物业本身的物理状况等因素和本报告假设条件发生重大变动，这些变动对估价结果产生重大影响时，本估价结果无效，须委托我公司重新估价；

7．如发现本报告内的文字或数字因校印或其它原因出现误差时，请通知本公司进行更正。否则，报告误差部分无效；

8．本报告未经我公司书面同意，不得向委托方及使用相关方以外的单位或个人提供，其报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上以及任何宣传资料中，报告解释权为本公司所有；

9．本报告经注册房地产估价师、本公司签章，并作为一个整体时有效；

l0．必须在本报告有效期内，正确合理地运用本报告估价结果，否则责任由委托人自负。

广汉市丰泰房地产评估有限责任公司

二OO五年六月十九日

房地产估价结果报告

一、委托方

机构名称：广汉市××房地产开发有限公司 机构地址：略 法定代表人：略 身份证号码：略 住址：略

二、估价方

机构名称：四川省广汉市丰泰房地产评估有限责任公司 机构地址：广汉市金雁广场2幢综合楼底层北面1号 资格等级：房地产价格评估(资格证号：510600P006)

三、估价对象 1．估价对象范围：

估价对象位于广汉市中山大道南一段一成都百货大楼××店(××××)在建工程，现已办理了编号为××××××《建筑工程施工许可证》；广建编号2004一××号《建设工程规划许可证》；广建编号2003一××号《建设用地规划许可证》；广国用(2004)字第××号《国有土地使用证》；

2．估价对象权属：

根据委托方提供的资料显示，估价对象为广汉市××房地产开发有限公司所有。

3．估价对象建筑物使用情况：估价对象现为在建工程，未投入使用； 4．估价对象建筑及装饰情况：该商业中心建筑总楼层为地面七层、地下一层，为整幢钢混结构多层建筑，主体结构为框架剪力墙，其容积率为3．

49、建筑密度为0．62。于2004年l0月动工修建，2005年2月主楼四层断水，目前该大楼主体已完工，地面一至七层外装已完成一半，内装已开始贴地面砖。其水、电、电话管线已预埋，已安装主要设施、设备有：中央空调、高、低区生活给水箱、火灾自动报警系统及自动喷洒灭火

系统、地下室通风系统、消防通风系统等设施设备均已安装。正在进行前期安装准备的设施、设备有：客用垂直升降梯两部、观光电梯一部、货用垂直升降梯一部、商场内自动扶梯六部。其中，第一层建筑面积3963．50平方米，第二层建筑面积3661．26平方米，第三层建筑面积3865．65平方米，第四层建筑面积4087．62平方米，第五层建筑面积3511．13平方米，第六层建筑面积1893．32平方米，第七层建筑面积1810．04平方米，地下层建筑面积4142．22平方米；

5．估价对象土地使用情况：

土地使用权类型为出让、用途为商服，终止日期为2044年6月22日，使用权总面积为6346．90平方米。土地面积较大，地势平整，地块内已铺设好砼路面等其它附属设施设备。

四、估价目的

为抵押贷款提供价格参考依据

五、估价时点 2005年6月14日

六、价值定义

1．本报告所确定的房地产价值，是根据国家规范的要求和本报告的估价目的，本次估价结果为公开市场条件下的以其产权用途持续使用确定的估价时点上的公开市场价格，该价格仅适用于协商作价处置方式，若采用其他处置方式(如强制处分等)，该价格无效。如估价目的变更，须另行估价；

2．本估价结果包括如下价值： ①房屋及其附属设施设备； ②房屋占用范围内的土地使用权。 3．币种为人民币。

七、估价依据

1．《中华人民共和国城市房地产管理法》； 2．《中华人民共和国土地管理法》；

3．建设部发《城市房地产价格管理暂行办法》； 4．《中华人民共和国担保法》；

5．《房地产估价规范》(GB／TS0291—1999)；

6．广汉市人民政府颁发(2000)l6号《关于调整我市基准地价标准及有关问题的通知》；

7．委托人提供的资料；

8．估价人员通过调查及现场查勘获得的资料；

9．广汉市房地产交易市场提供的有关房地产市场资料； lO．评估机构掌握的资料。

八、估价原则

I．合法原则。要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行； 2．最高最佳使用原则。要求房地产应以估价对象的最高最佳使用为前提进行；

3。替代原则。要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格；

4．估价时点原则。要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值；

5．公平原则。要求房地产估价人员站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。

九、估价方法．

根据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》的规定，房地产估价方法主要有市场比较法、收益法、成本法、假设开发法四种方法。我们根据特定的估价目的、估价对象的市场情况等选择适宜的估价方法。

1．估价方法的选择 因该区域同类房地产交易实例较少，可比实例选择困难，和估价对象具有收益性的特点，结合实际情况，我们选择房地合一评估的方法对其客观合理价值进行估算，估价方法为：假设开发法，其应用方式为：采用收益法确定续建完成后的房地产价值；

2．估价方法的定义 ①假设开发法的定义：

预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

②收益法的定义

预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

十、估价结果

本公司根据估价目的，在认真分析委托方提供的资料以及估价人员现场查勘和市场调查取得的资料基础上，遵循估价原则，采用假设开发法、收益法对影响房地产价格因素进行了分析，结合估价经验，经过测算，确定估价对象成都百货大楼××店在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，在估价时点二○○年六月十四日可能 实现的市场价格为：

人民币小写：II160．00万元

人民币大写：壹亿壹仟壹佰陆拾万元整 十

一、估价人员××××××

十二、估价作业日期 2005年6月14日至2005年6月19日 十

三、估价报告应用的有效期

本报告有效期为6个月，即2005年6月19日至2005年l2月18日。

广汉市丰泰房地产评估有限责任公司

二OO五年六月十九日

房地产估价技术报告

一、个别因素分析：

成都百货大楼××店是由成都百货大楼集团公司强势投资、打造的广汉市第一时尚购物高地。该商业中心用地面积6436．90平方米，建筑总楼层为地面七层、地下一层，为整幢钢混结构多层建筑，主体结构为框架剪力墙，其容积率为3．

49、建筑密度为0．62。该幢大楼由广汉市建筑勘测设计院设计，于2004年1O月动工修建，2005年2月主楼四层断水，目前该大楼主体已完工，地面一至七层外装已完成一半，内装已开始贴地面砖。其水、电、电话管线已预埋，已安装主要设施、设备有：中央空调、高、低区生活给水箱、火灾自动报警系统及自动喷洒灭火系统、地下室通风系统、消防通风系统等设施设备均已安装。正在进行前期安装准备的设施、设备有：客用垂直升降梯两部、观光电梯一部、货用垂直升降梯一部、商场内自动扶梯六部。

该商业中心各层的主要功能分述如下：

第一层：建筑面积3963．50平方米，为精品百货。 第二层：建筑面积3661．26平方米，为精品百货。 第三层：建筑面积3865．65平方米，为大型主力超市。 第四层：建筑面积4087．62平方米，为餐饮娱乐。 第五层：建筑面积3511．13平方米，为办公用房。 第六层：建筑面积1893．32平方米，为办公用房。 第七层：建筑面积1810．04平方米，为办公用房。 地下层：建筑面积4142．22平方米，为停车库。

二、区域因素分析

估价房地产位于广汉市中山大道南一段与西湖路交汇处，其四面均临城市主干道，市政设施齐全、密布的道路网络连接城市四面八方，方便快捷的交通带来如织人流。故该地段具有地理位置优越、人口流动量大、经济区位好、交通条件十分便利等特点。

三、市场背景分析

广汉市经济将继续保持高增长的势头，未来的房地产市场前景良好。而估价对象所处地段中山大道，人潮涌动、车水马龙己天然形成不可限量的投资价值。加上××国际商业中心，充分满足城市规划和使用功能，以现代简约的建筑风格，充分张扬大都市商业建筑特色的外立面造型，必将成为广汉市的标志性建筑。成都百货大楼人住××国际，以强大的商业运营能力和品牌号召力，打造20000平方米的大型综合性商业卖场，开创广汉商业百货之先河。故这些因素将会给估价房地产的市场价值带来不可估量的正面影响。

四、最高最佳使用分析

房地产估价应当以估价对象的最有效使用为前提进行估价。最有效使用是指法律上允许，技术上可能，经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。估价对象设计用途：地下层为停车库，

一、二层为精品百货，三层为大型主力超市，四层为餐饮娱乐，五至七层为办公用房。从房屋位置结构、套型、设施状况来看不适宜用于住宅等其它用途，故估价对象以保持其设计用途使用为最高最佳使用。

五、估价方法选用

根据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》的规定，估价方法有市场比较法、收益法、成本法及假设开发法等四种估价方法。因该区域同类房地产交易实例较少，可比实例选择困难，和估价对象具有收益性的特点，结合实际情况，我们选择房地合一评估的方法对其客观合理价值进行估算，估价方法为：假设开发法，其应用方式为：采用收益 法确定续建完成后的房地产价值。

六、估价测算过程 1．假设开发法公式

在建工程价格=续建完成后的房地产价值一续建成本一管理费用一投资利息一销售费用一续建投资利润一买方购买在建工程的税费； 2．采用收益法确定续建完成后的房地产价值 收益法基本数据情况简介： ①基本假定：

a、房地产每年收益额相同； b、资本化率每年不变且大于零； C．有限年期为n。 ②收益法公式：

3．估价测算：

(1)续建完成后的房地产价值 ①总收益：

根据估价人员现场调查，认真分析了评估对象的实际情况，结合广汉市房地产交易市场的交易资料，比较德阳岷江路成都百货大楼、都江堰成都百货大楼、龙果成都百货大楼、南充成都百货大楼，考虑到一至四层及地下层可出租面积和不可出租面积的权重，确定该房地产的社会平均租金水平为：

一层每平方米建筑面积月租金为6O．00元，则年总收益为：720．00平方米；

二层每平方米建筑面积月租金为55．00元，则年总收益为：660．00元／平方米； 三层每平方米建筑面积月租金为45．00元，则年总收益为：540．007r_／~z方米；

四层每平方米建筑面积月租金为4O．00元，则年总收益为：480．00平方米；

五层每平方米建筑面积月租金为2O．00元，则年总收益为：240．00元／平方米；

六层每平方米建筑面积月租金为18．00元，则年总收益为：216．00元／平方米；

七层每平方米建筑面积月租金为16．00元，则年总收益为：192．00平方米；

地下层每平方米建筑面积月租金为16．00元，则年总收益为：192．00平方米；

②总支出： A．折旧费

根据川建厅发[2000]013号文《四川省建筑工程计价定额》(SGD1—2000)以及分析、比较与估价对象相同区位、结构、用途和设施、设备的建筑物，确定该宗物业现行工程造价1800元／平方米。根据估价对象土地使用权终止日期为2044年6月的期限和中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》第五章第四节第十一条“建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限折旧”的规定，确定其建筑物的经济耐用年限为39年，残值率为O。

则年折旧费=1800÷39=46．15元／平方米 B．维修费

按我市惯例，维修费为房屋现行造价的1．5％ ． 则年维修费=1800×1．5％=27．00元／平方米 C．管理费

年管理费=(46．15+27．00)×10％= 7．32元／平方米 D．保险费

年保险费=1800×2％o= 3．6O元／平方米 E．房产税

年房产税=1800×1．2％= 21．60元／平方米 F．其它税及不可预见费

年其它税及不可预见费为1．86元／平方米 G．土地使用税

年土地使用税约为O．72元／平方米,故年总支出：

46.15 + 27.0O + 7.32 + 3.6O + 21.60 + 1.86 + 0.72 = 108.25元／平方米

③纯收益：

一层：720.O0 – 108.25 = 611.75 元／平方米 二层：660.O0 – 108.25 = 551.75 元／平方米 三层：540.O0 – 108.25 = 431.75 元／平方米 四层：480.O0 – 108.25 = 371.75 元／平方米 五层：240.O0 – 108.25 = 131.75 元／平方米 六层：216.O0 – 108.25 = 107.75 元／平方米 七层：192.O0 – 108.25 = 83.75 元／平方米 地下层：192.O0 – 108.25 = 83.75 元／平方米 ④资本化率的确定：

资本化率的确定采用投资复合收益率法和安全利率加风险调整值法。

A．投资复合收益率法

假设委估房地产的取得是一种房地产投资行为，取得该房地产的资金来源可分为抵押贷款和和自由资本两种，通常抵押贷款占七成，自有资本占三成。目前中长期贷款的年贷款利率为5.49％，自有资本所有者一般要求的年收益率为10％。则：

资本化率=70％ × 5.49％ + 30％ × 10％ = 6．843％ B．安全利率加风险调整值法

根据国家的现行银行存款利率及有价证券的利率分析，目前货币的安全利率在2％～ 3％ 之间，取其中间值2.5％作为安全利率。根据我市的经济状况及未来预测，委估对象的用途和房屋成新分析，取风险补偿率为2.5％。则：

资本化率 = 安全利率 + 风险补偿率 = 2.5％ + 2.5％ = 5％ C．资本化率的确定

因委估房地产的标的额较大，所以资本化率的确定用投资复合收益率法更符合评估目的，故取两种方法得出资本化率的权数分别为0．75和0．25。则：

最终资本化率为：

6.843％ ×0.75+5.0％ ×0.25=6.38％ ⑤收益年限的确定：

估价对象土地使用权类型为出让，终止日期为2044年6月，故确定其收益年限为39年。

⑥将上述数据代人公式

(2)续建成本

根据对施工现场的勘察，以委托方提供的在建工程工程量完成情况表为依据，经测算确定：整个工程续建成本为11000000．O0元。

(3)管理费用

按续建成本的3％计：

11000000.O0 × 3％ = 330000.O0 元 (4)投资利息

根据委托方提供的在建工程施工进度来看，其续建周期为3个月，利息以一年期贷款利率：6.93％o／月为推。则，

(5)销售费用

按续建成本的5％计：

11000000.O0 × 5％ = 550000.O0 元 (6)续建投资利润 按续建成本的10％计：

11000000.O0 × 10％ = 1100000.O0 元 (7)买方购买在建工程的税费

按续建成本的6.5％计：11000000.O0 × 6.5％ = 715000.O0 元 (8)在建工程的评估值

在建工程价格 = 125513399.73 – 11000000550000 -1100000—715000 = 111588121.O0 元 则：在建工程价格总额为：11160.O0万元

七、估价结果确定

本公司根据估价目的，在认真分析委托方提供的资料以及估价人员现场查勘和市场调查取得的资料基础上，遵循估价原则，采用假设开发法、收益法对影响房地产价格因素进行了分析，结合估价经验，经过测算，确定估价对象成都百货大楼××店在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，在估价时点二○○五年六月十四日可 能实现的市场价格为：

人民币小写：11160．O0万元

人民币大写：壹亿壹仟壹佰陆拾万元整

第11篇：房地产估价报告

中 关 村:房地产估价报告

日期：2011-09-09附件下载

北京经济技术开发区 65 号街区永昌南路 2 号房地产估价报告

房地产估价报告

估价项目名称:北京市房山区良乡金光北街 1 号北京华素制

药股份有限公司工业房地产抵押估价报告

委 托 方:北京华素制药股份有限公司

估 价 机 构:杜鸣联合房地产评估(北京)有限公司

估 价 人 员:刘晓娣、于红、武秒珍、杨丽颖

估价作业日期:2011 年 8 月 5 日至 2011 年 8 月 8 日

估价报告编号:京杜鸣估 G 字[2011]

北京市房山区良乡金光北街 1 号北京华素制药股份有限公司工业房地产抵押估价报告

目 录

致

委

托

方

函........................................................................................1 估

价

师

声

明........................................................................................3 估价

的

假

设

和

限

制

条件 ...........................................................................4 估

价

结

果

报

告 .................................................................................6 一

、

委

托方..........................................................................................6 二

、

估

价

机构......................................................................................6 三

、

估

价

对象......................................................................................6 四

、

估

价

目的....................................................................................10 五

、

估

价

时点....................................................................................11 六

、

价

值

定义....................................................................................11 七

、

估

价

原则....................................................................................11 八

、

估

价

依据....................................................................................11 九

、

估

价

方法....................................................................................12 十

、

估

价

结果....................................................................................13 十一

、

估

价

人员 ...............................................................................13 十二

、

估

价

作

业期 ...........................................................................14 十

三、估价报告应用的有效期 .......................................................14 十

四、变现能力分析 .......................................................................14 十

五、有关说明与建议 ...................................................................15 估

价

技

术

报

告 ...............................................................................16

一、

个

别

因

素

分析 ...........................................................................16

二、

区

域

因

素

分析 ...........................................................................16

三、

市

场

背

景

分析 ...........................................................................19

四、最高最佳使用分析 ...................................................................24

五、

估

价

方

法

选用 ...........................................................................25

六、

估

价

测

算

过程 ...........................................................................25 七

、

估

价

结果....................................................................................32 附

件......................................................................................................34 第0页共 34 页

北京市房山区良乡金光北街 1 号北京华素制药股份有限公司工业房地产抵押估价报告

致 委 托 方 函

北京华素制药股份有限公司: 受贵公司委托,我公司对位于北京市房山区良乡金光北街 1 号北

京华素制药股份有限公司工业房地产 (以下简称估价对象)的抵押价

值进行了估价。

估价对象:北京华素制药股份有限公司(以下简称委托方)拥有

的位于北京市房山区良乡金光北街 1 号北京华素制药股份有限公司

工业房地产,即建筑面积 18787.80平方米的房屋所有权及相应的剩

余土地使用年限为 34.13 年的 37213.70平方米工业用途出让国有土地 使用权。

估价目的:为确定房地产拟抵押贷款额度提供参考依据而评估估

价对象房地产抵押价值。

估价时点:2011 年 7 月 28 日。

估价依据:全国人大常委会、国务院、建设部、国土资源部以及

北京市人民政府有关部门颁布的有关法律、法规和政策文件;中华人

民共和国国家标准 GB/T50291—1999《房地产估价规范》;建设部、

人行、银监会发布的《房地产抵押估价指导意见》;委托方提供的有

关资料;我公司所掌握的北京市房地产市场的有关资料及估价人员实

地查勘、调查所获取的资料。

估价结果:估价人员根据特定的估价目的,遵循公认的估价原则, 按照严谨的估价程序,选用适宜的估价方法,在对影响估价对象价值

因素进行综合分析的基础上,确定:北京市房山区良乡金光北街 1 号北京华素制药股份有限公司工业房地产,即建筑面积 18787.80平方米的房屋所有权及相应的剩余土地使用年限为 34.13 年的

37213.70 平方米工业用途出让国有土地使用权在 2011 年 7 月 28 日的

估价结果:

1、市场价值估价结果

市场价值估价结果总价为 7324 万元人民币。

第1页共 34 页

北京市房山区良乡金光北街 1 号北京华素制药股份有限公司工业房地产抵押估价报告

2、估价人员所知悉的法定优先受偿款

根据委托方提供的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》及相关

人员介绍,估价对象设定有抵押权,权利人为中国建设银行股份有限

公司北京石景山支行,权利价值为人民币 7120 万元整,设定日期为 2010 年 12 月 9 日。截至估价时点,上述抵押登记尚未注销。本次估

价未考虑抵押权对估价结果的影响,估价对象再次抵押时以上述抵押

登记已注销为假设前提。

截至估价时点,除上述抵押权外,估价人员未知悉估价对象可能 存在的其他优先于抵押权的法定优先受偿款。

3、抵押价值估价结果

抵押价值总价为人民币7324万元(大写:人民币柒仟叁佰贰拾肆

万元整)。具体见表: 估价结果一览表

土地使用权价值 建筑物所有权价值 房地产价值

总建筑 土地使

平均地平均楼面平均楼

抵押物名称 面积 用权面 总价 总价

面单价 单价(元/ 面单价 (㎡) 积(㎡) (万元) (万元) (万元) (元/㎡) ㎡) (元/㎡) 北京市房山区良

总价 乡金光北街 1 号

北京华素制药股 18787.80 37213.70

3585

963

3739

1990 7324 3898 份有限公司工业

房地产

估价报告应用有效期:2011 年 8 月 8 日至 2012 年 8 月 7 日

提交估价报告的份数:共 4 份

杜鸣联合房地产评估(北京)有限公司

法定代表人签字: 2011 年 8 月 8 日

第2页共 34 页

北京市房山区良乡金光北街 1 号北京华素制药股份有限公司工业房地产抵押估价报告

估 价 师 声 明

我们保证,在我们的职业道德、专业知识和经验的最佳范围内:

1、本估价报告的内容是真实、准确、完整的,没有虚假记录、

误导性陈述和重大遗漏。

2、本估价报告的分析、意见和结论,是我们独立、客观、公正

的专业分析、意见和结论,但要受到本估价报告中已说明的假设和限

制条件的限制和影响。

3、我们与本估价报告的估价对象没有任何利害关系;对与该估

价对象相关的各方当事人没有任何偏见,也没有任何个人利害关系。

4、我们是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》 (GB/T50291—1999)的规定进行分析,形成意见和结论,撰写本估

价报告。

5、我们已对本估价报告的估价对象进行了实地查勘。

6、我们在本估价项目中没有得到本公司以外的他人的重要专业

帮助。

报告编制人员 资格及证号 签名盖章

刘晓娣 中国注册房地产估价师

估价师注册证号:1120040062 于 红 中国注册房地产估价师

估价师注册证号:1120050057 武秒珍

杨丽颖

第3页共 34 页

北京市房山区良乡金光北街 1 号北京华素制药股份有限公司工业房地产抵押估价报告

估价的假设和限制条件

1、本次估价是以估价对象能够按照法定用途和现状最高最佳用

途持续有效使用为假设前提。

2、本次估价是以提供给估价机构的估价对象房屋所有权及相应

的出让国有土地使用权不存在共有权人,且无权属纠纷为假设前提。

3、根据抵押当事人提供给估价机构的有关资料,并经估价师了 解知悉的估价对象房屋所有权及出让国有土地使用权在估价时点存

在抵押权,本次估价以估价对象再次抵押前该抵押登记注销为假设前

提。截至估价时点,除上述抵押权外,估价人员未知悉估价对象可能

存在的其他优先于抵押权的法定优先受偿款。

4、本报告以委托方不存在欠缴营业税、城市维护建设税及教育

费附加、增值税、房产税、土地使用税等税费和拖欠职工工资及劳动

保险为假设前提。

5、以依法取得的国有土地上的房屋抵押的,该房屋占用范围内

的国有土地使用权同时抵押。

6、本次估价是以估价对象在估价时点及抵押期间未有任何方式

的租售情况为假设前提。

7、本报告所得出的估价结果内涵包含房地产、附着于房地产内

部不可移动或为满足使用功能必须配备的设施、设备的价值,不包含

可移动的家具等生活物品的价值。

8、设定估价对象为符合法律、法规规定,在市场上可转让和可

进行抵押登记的房地产为限制条件。

9、估价结果为估价对象在 2011 年 7 月 28 日的公开市场价值减

去估价师已知悉的法定优先受偿款,其公开市场价值为在估价时点时

的下列交易条件下最可能实现的价格: (1)交易双方是自愿地进行交易的; (2)交易双方进行交易的目的是追求自身利益的最大化; (3)交易双方具有必要的专业知识,并了解交易对象; (4)交易双方掌握必要的市场信息; 第4页共 34 页

北京市房山区良乡金光北街 1 号北京华素制药股份有限公司工业房地产抵押估价报告 (5)交易双方有较充裕的时间进行交易; (6)不存在特殊买者的附加出价。

10、一旦发生抵押人不能履行债务,抵押权人须将抵押物拍卖清

第12篇：房地产估价报告

房地产估价报告

估价项目名称：济南市历下区甸柳新村三区11号楼2单元202室

委托方：吴锡仁

估价方：

估价人员：

估价作业日期：2010年10月14日至2010年10月14日

估价报告编号：

１

目 录

一、致委托方函

二、估价师声明

三、估价的假设和限制条件

四、估价结果报告

五、附件

２

致 委 托 方 函

吴锡仁：

受您委托，我们秉承独立、客观、公正、科学的原则，对济南市历下区甸柳新村三区11号楼2单元202室房地产（建筑面积为46.27平方米）的市场价值进行了评估测算，最终确定估价对象在估价时点2010年10月14日的市场价值为 元，人民币大写: 万元整；单位建筑面积价格为 元/平方米。

此致

随函附奉评估报告

济南世纪华邦房产信息咨询有限公司

二0一0年十月十四日

３

估 价 师 声 明

我们郑重声明：

1 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4 我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5 我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘并作了记录。

6 没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 7 委托方对其所提供资料的真实性、准确性负责。

8、使用本报告，请注意估价的假设和限制条件及报告说明。

估价师签名

４

估价的假设和限制条件

1、委托估价方对其所提供的申报资料及相关资料、各种数据的真实性和可靠性负责，并承担相应的法律责任。若由于委托估价方提供虚假的情况和资料致使房地产估价结果失实，委托估价方应负完全责任。

2、本估价报告中所采用计算的土地使用权面积、房屋建筑面积是依据委托方所提供的资料中所显示的，其真实性准确性由委托方负责。

3、任何有关估价对象的运作方式，程序应符合国家、地方的有关法律。法规、文件、政策等，特别是符合建设、规划、房地产主管部门所颁布的法律、法规、文件、政策等。在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。

4、本报告所估价的房地产抵押价值，是在估价时点时的正常的经济环境下，在正常的市场价格的基础上的估价价格。但由于房地产抵押担保的时间的延续性，本报告未考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对房地产抵押价值的不利影响。在短期强制处分的情况下，房地产的处分价格一般要低于房地产正常的市场价格。

5、本报告仅供所述评估目的提供参考依据，未经同意，不得用作其他用途。

５

6、本房地产估价结果报告及其相关的房地产估价技术报告有效期为一年，即从2010年10月14日至2010年10月13日。在报告有效期内，如果房地产的作价标准发生重大变化，并对房地产价值产生明显影响时，应重新进行估价。

６

房地产估价结果报告

一、委托方：吴锡仁

二、估价方：济南世纪华邦房产信息咨询有限公司

三、估价对象：

1、权属状况

估价对象为历下区甸柳新村三区11号楼2单元202室房地产，《房屋所有权证》号为：济房权证 字第 号；产别：私有房产；设计用途为住宅；房屋所有人为

2、建筑物状况

历下区甸柳新村三区11号楼为混合结构6层建筑，建成于1985年，外墙为水刷石，设计用途为住宅。

3、估价对象房屋状况

估价对象为历下区甸柳新村三区11号楼2单元202室房地产，建筑面积为46.27平方米。室内未装修，水、电齐全，煤气入户

4、地理位置与周围环境

估价对象位于历下区甸柳新村三区11号楼，周边有三庆燕柳园、中润世纪城、吉祥苑小区等高档社区，以及银座超市、东外环小

７ 商品市场、甸柳吉祥苑菜市场、山东银座圣洋物流中心、鲁全农贸市场等场所。项目文化教育配套条件优越。周边有燕山小学、甸柳一小、甸柳一中、燕山中学、以及省旅游学校和山东政法学院、山东经济学院等各大知名高校。18路、49路、K50、K9

6、119路公交车通达，交通方便。

四、估价目的：为房地产赠与及买卖提供价值参考依据

五、估价时点：2010年10月14日

六、价值定义：

本报告中所称的房地产的市场价格是指委估房地产在估价时点对应于本报告书所列估价目的及估价的假设和限制条件下的市场价格。房地产的市场价格是指房地产的交换和买卖是在公开和竞争的市场上进行的，而且买卖双方都是慎重、平等、自愿的行为，其价格是公允的。

由于委估房地产是由土地和房屋两部分组成，本报告书所称的房地产市场价格是指该房地产的综合价值，包括房屋建筑占用土地使用权的分摊价值、房屋建筑的价值及基础配套设施的分摊价值。对于土地是按住宅用地土地使用权限价值进行评估的，而房屋建筑则是按所有权价值进行评估的。

七、估价依据：

1、国家建设部、国土资源部及济南市人民政府颁发的有关政策、

８ 法规文件；

2、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》；

3、委托方提供的房屋所有权证；

4、济南市基准地价等相关资料；

5、评估人员现场勘察获取的数据和资料。

八、估价原则：

本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：

合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。

九、估价方法：

根据估价目的及估价对象的状况，分别采取不同的估价方法。估价方法通常有市场比较法、成本法、收益法、假设开发法四种。本次对房地产抵押价值进行评估，宜采用 法估价。先求取假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，然后再减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

成本法是在估价时点以开发或建造估价对象所需要的各项成本费用之和为基础，再加上正常利润和税金，得出估价对象的重置价格，然后再扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

十、估价结果：

估价人员根据估价规范，采用了科学的估价方法，在现场勘察的

９ 基础上，经过认真测算，最终确定估价对象在估价时点2010年10月14日的市场价值为 元，人民币大写: 万元整；单位建筑面积价格为 元/平方米。

十

一、估价人员

十二、估价作业日期：

2010年10月14日至2010年10月14日 十

三、估价报告应用的有效期： 2010年10月14日—2011年10月13日

济南世纪华邦房产信息咨询有限公司

二0一0年十月十四日

１０

附件

１１ 《房屋所有权证》复印件

第13篇：房地产估价报告

《房地产估价》课程设计任务书

二、估价调查对象：

本次课程设计内容为合肥大溪地某层办公场所的估价。项目位于合肥蜀山区黄山路以北，岳西路以西，西临永久绿化带“大溪地”项目开发充分利用了坡地的地形优势，各组团空间错落有致，层次丰富，力求为置业者营造一个舒适、安全、生态、时尚的居住区。 大溪地国际BLOCK街区，是以大溪地人文精神与理想人居的全新构想，创建的一种符合国际文明居住标准的新型居住模式，包括花园洋房、多层、小高层、高层等多种住宅形态，SOHO公寓、IEO型总部办公楼、酒店、主力商业店、步行街、体育馆、艺术馆、儿童游乐中心、幼儿园、中小学等完善设施，是一个超大型开放式综合国际街区，充分体现未来居住标准。小区内部有百米风情步行街，9300多平米的艺术馆、体育馆、名牌小学、合肥50中、2所幼儿园、综合商场有家乐福超市、好又多超市、合肥协和医院、中西医院结合医院、炮院医院、105医院、合肥脑科医院等基本配套设施。园林景观:9300多平米的艺术馆、“大溪地”项目开发将充分利用坡地的地形优势，各组团空间错落有致，层次丰富，力求为置业者营造一个舒适、安全、生态、时尚的居住区。

三、课程设计进度计划：

2011年12月

19、20日————收集资料 2011年12月21日——— 计算

2011年12月

22、23日————撰写估价报告

四、课程设计实施途径：

（一）、运用收益法估价应按下列步骤进行：

1、搜集有关收入和费用的资料;

2、估算潜在毛收入;

3、估算有效毛收入;

4、估算运营费用;

5、估算净收益;

6、选用适当的资本比率;

7、选用适宜的计算公式求出收益价格。

（二）、净收益应根据估价对象的具体情况，按下列规定求取：

出租型房地产，应根据租赁资料计算净收益，净收益为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费和税金。租赁收入包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入。维修费、管理费、保险费和税金应根据租赁契约规定的租金涵义决定取舍。若保证合法、安全、正常使用所需的费用都由出租方承担，应将四项费用全部扣除;若维修、管理等费用全部或部分由承租方负担，应对四项费用中的部分项目作相应调整。

（三）、估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，除有租约限制的之外，都应采用正常客观的数据。有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金。利用估价对象本身的资料直接推算出的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，应与类似房地产的正常情况下的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益进行比较。若与正常客观的情况不符，应进行适当的调整修正，使其成为正常客观的。

（四）、在求取净收益时，应根据净收益过去、现在、未来的变动情况及可获收益的年限，确定未来净收益流量，并判断该未来净收益流量属于下列哪种类型：1每年基本上固定不变;2每年基本上按某个固走的数额递增或递减; 3每年基本上按某个固定的比率递增或递减;4其他有规则的变动情形。

（五）、资本化率应按下列方法分析确定：

l市场提取法：应搜集市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出资本化率。

2安全利率加风险调整值法：以安全利率加上风险调整值作为资本化率。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率;风险调整值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测、估价对象的用途及新旧程度等确定。

3复合投资收益率法：将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为资本化率，按下式计算：R= M·Rm +(1-M )Re(5)式中R ——资本化率(% );M——贷款价值比率(%)，低押贷款额占房地产价值的比率;Rm——抵押贷款资本化率(%)，第一年还本息额与抵押贷款额的比率;Re——自有资本要求的正常收益率(%)。

2

4投资收益率排序插入法：找出相关投资类型及其收益率、风险程度，按风险大小排序，将估价对象与这些投资的风险程度进行比较，判断、确定资本化率。

（六）、资本化率分为综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率，他们之间的关系应按下式确定：RO=L*RL+B*RB(6)式中RO——综合资本化率(%)，适用于土地与建筑物合一的估价;RL——土地资本化率(%)，适用于土地资本估价;RB——建筑物资本化率(%)，适用于建筑物估价;L——土地价值占房地产价值的比率(%);B——建筑物价值占房地价值的比率(%)，L+B+100%.

（七）、计算收益价格时应根据未来净收益流量的类型，选用对应的收益法计算公式。

（八）、对于单独土地和单独建筑物的估价，应分别根据土地使用权年限和建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有效年限收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限长于或等于土地使用权年限时，应根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有效年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧的土地取得费用的摊销。对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限短于使用权年限时，可采用下列方式之一处理：1先根据建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有效年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销;然后再加上土地使用权年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限价值的折现值。2将未来可获收益的年限设想为无限年，选用无限年的收益法计算公式，净收益中应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。

房地产估价报告

估价项目名称：合肥大溪地某层办公场所 委托方：合肥某大溪地客户经理 估价方： 估价人员：

3

估价作业日期

第一篇 前言

致委托方函 ××客户经理：

根据委托，我们对您合肥大溪地某层办公场所在估价时点2011-12-21的房地产价值进行了评估。评估的目的是为您的住房者提供价格参考。

估价人员根据估计目的，遵循估价原则，经过市场调查和实地查勘，遵照《中华人民共和国房地产管理法》、《房地产估价规范》及其他相关法规，选用收益法和市场比较法进行了评定估算，确定估价对象在估价时点的公开市场价值总额为849911.64元，平均市场单价4721元/m2。

此致

2011-12-20

模拟法定代表人： 估价师声明 我们郑重声明：

1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限

3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有利害关系和偏见。

4.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告

5.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。6.没有人对本估价报告提供重要专业帮助。

7.如未得本公司的书面许可，本估值报告书的全文或任何部份内容或任何注释，均不能以任何形式刊载于任何文件、通函或声明。

8.最后，根据本公司的一贯做法，我们必须申明，本估值报告书仅供委托

4

方使用，本公司不承担对任何第三者对本报告书的全文或任何部份内容的任何责任。

模拟房地产估价师： 估价的假设和限制条件

1.鉴于同一估价对象，估价目的不同，估价依据以及采用的价值标准会有所不同，评估出的客观合理价格或价值也会有所不同。本次估价报告的估价结果所体现的是估价对象在完整权利状态下的现有价值，为委托方地产转让提供参考依据。因此，本估价报告的估价结果仅作为委托方确定估价对象在没有他项权利约束条件下现有价值的参考依据。

2.本次估价基于委托方所提供的全部资料具备真实性和合法性，且该估价对象具有完整和合法的产权之前提进行估价。仅在此前提下，本估价报告的估价结果才能有效地体现估价对象在估价时点的实有的公开市场价值。委托方保证所提供的全部资料具备真实性与合法性，并对此承担全部责任。

3.本次估价基于目前及未来的社会政治经济环境和房地产市场是正常稳定的前提进行估价，即本次估价中所涉及的房地产之价格、成本、税额等都是根据当前市场状况确定的，均不考虑未来的变动。对于估价对象的年收益视为恒定不变，且不考虑资本化率每年的波动。

4.房地产估价结果具有很强的时效性，因此，本次估价的估价结果是估价对象在估价时点的价格，不能将该估价结果作为估价对象在其他时点的价格。

5.根据《房地产估价规范》，本报告的估价结果体现估价对象在估价时点的实有的公开市场价值。

6.未经估价方书面同意，任何单位或个人不得将本估价报告的全部或部分及任何参考资料于公开发表的文件、通告或报告中引用，亦不得以任何形式公开发表。

7.报告中所使用的货币为人民币。

第二篇

估价结果报告

委托方：合肥大溪地客户经理

5

模拟法定代表人：×××

写字楼：合肥国大溪地××层××号 估价方： 模拟法定代表人： 住所 估价对象

名称：合肥大溪地某层办公场所 坐落：合肥大溪地 建筑面积：180平方米； 建筑结构：框架剪力墙结构

装修情况：外墙： 涂料，干挂石材 供暖： 无 大堂： 无 内墙： 毛坯 门： 暂无资料 窗： 双层真空玻璃

设施设备：供气： 天然气 供电： 市政供电，一户一表 厨房： 毛坯 有线(数字)电视： 有有线电视接口 供水： 市政供水 通讯： 电信 卫生间： 毛坯 消防： 按国家标准 宽带： 电信。 工程质量：经验收合格 竣工日期：2009年×月×日

维修保养情况：物业维护及住户保养情况良好 基础设施：水电、煤气、有线电视、网络等齐全

周边设施：合肥大溪地某层办公场所位于合肥蜀山区黄山路以北，岳西路以西，西临永久绿化带“大溪地”项目开发充分利用了坡地的地形优势，各组团空间错落有致，层次丰富，力求为置业者营造一个舒适、安全、生态、时尚的居住区。估价目的

为该业主出租办公楼提供有效参考。 估价时点

2011年12月21日 价值定义

本次估价采用收益法来确定其市场价值。 估价依据

6

1．国家和合肥市有关的法律法规

（1）《中华人民共和国城市房地产管理办法》 （2）《中华人民共和国土地管理法》 （3）《合肥市土地管理办法》 2．合肥市蜀山区规划详图 3． 委托方提供的有关资料 （1）估价委托书 （2）购房合同 （3）产权证明

4．估价人员向有关部门查询、市场调查和现场勘查收集的资料。 估价原则

本次房地产估价遵循以下原则: 1．合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。 2．最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。 3．替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

估价方法

根据收益法对本栋办公场所进行估计，最终得到待估房地产的价格。 估价结果

合肥大溪地某层办公场所于估价时点2011-12-21在价值定义设定条件下房地产的价值为：市场价值总额为849911.64元，平均市场单价4721元/m2。

估价人员： 估价作业日期：

第三篇 估价技术报告

一、估价方法选用：

由于有较多的可比对象，本次估价选用的是收益法。

二、估价测算过程：

（一）、根据估价对象状况：

合肥大溪地某层办公场所180平米，框架剪力墙结构，土地使用年限为50

7

年，从2004年12月22日算起。

估价需要：评估该商铺2011年12月22日的购买价格。 估价过程：

1、选择估价方法：

该宗房地产是出租的写字楼，为收益型房地产，适用收益法估价，故选用收益法。具体是选用收益法中的报酬资本化法，公式为：V=∑Ai／(1+Y)i

2、搜集有关资料。通过调查了解，并与类似写字楼的正常租金、出租率、经常费进行比较分析，得出了估价对象的有关情况和正常客观的数据如下：

（1）可供出租的面积为180㎡.（2）月租金为50元/㎡.（3）出租率年平均为100%。

（4）经常费平均每月210元，包括人员工资、水、电、空调、维修、清洁、保安等费用。

（5）房产税以房产租金收入为计税依据，税率为12%。 （6）其他税费为租金收入的6%。

3、测算年有效毛收入：

年有效毛收入=180*50*12*100%=108000元

4、测算年运营费用： （1）经常费：210*12=2012元 （2）房产税：

年房产税=1108000*12%=12960元 （3）其他税费：

年其他税费：108000 *6%=6480元

（4）年运营总费用=2012+12960+6480=21425元

5、计算年净收益：

年净收益=年有效毛收入-年运营费用 =108000-21425

8

=86572元

6、确定报酬率：在调查市场上想似风险的投资所要求的报酬率的基础上，确定报酬率为10%。

7、计算房地产价格：根据过去的收益变动情况，判断未来的净收益基本上每年不变，且因收益期限为有限年，故选用公式为：V=A/Y[1-1/(1+Y)^n] 上述公式中的收益期限n为45年（建筑物经济寿命为60年，长于土地使用年限。土地使用年限从2004年12月起计为50年，2004年到2012年12月为8年，此后的收益期限为42年），因此：

V=86572/10%[1-1/(1+10%)^42]=849911.64元

估价结果：根据计算结果，并参考房地产估价师的估价经验，确定本估价对象与2011年12月21日的总价为849911.64元，平均市场单价4721元/m2。

9

第14篇：房地产估价报告

房地产估价报告

评估项目名称： 丽江花园

委托方:华森地产

评估方：五人资产评估小组

评估人员：赖亦栋 孙坚 吴庆喻 胡荣江 苏乘

评估作业日期：2005/06/12--2005/06/30

评估报告编号：赣估字号第20050630号

目 录

一、致委托方函 ……………………………………3

二、估价师声明 ……………………………………4

三、估价的假设和限制条件 ………………………5

四、估价结果报告 …………………………………6

五、估价技术报告 …………………………………9

致委托方函 华森地产 ：

受贵方委托，我所组织估价人员，于2005年6月12日至2005年6

月30日，根据委托目的，遵循国家标准《房地产估价规范》，经现

场勘验和社会调查，采用市场比较法对所在滨江大道与五洲大道交

汇处东侧的丽江花园市场现值进行了评估。

经评估，估价对象建筑面积5326平方米，占地面积8953平方米。

总建筑面积36688平方米,在估价时点2005年6月30日每套的市场价

评估总值为219380.38元，人民币大写：贰拾壹万玖仟叁百捌拾元左 右，平均每平方米建筑面积1755.043元。

现将评估情况及结果报告给你们。

五人资产评估小组

法人代表：赖亦栋 2005年6月23日

估价师声明

我们郑重声明：

1 我们在本评估报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2 本评估报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本评估报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3 我们与本评估报告中的评估对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4 我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本评估报告。

5 我们已对本评估报告中的评估对象进行了实地查勘 6 没有人对本评估报告提供了重要专业帮助

参加估价的注册房地产估价师：吴庆喻 孙坚

2005/06/30 估价的假设和限制条件

1、本次估价以估价对象为合法房地产，即已依法取得房屋所有

权和土地使用权，且未设定他项权利为假设前提。

2、估价对象所占土地使用权类别为划拨，估价中是以出让方式 获得（即已向政府补交了土地出让金）为假设前提。

3、本次估价是以估价对象现状和转让后用途不确定，但受当地政府对本地段城市规划政策的限制为前提。

4、本次估价是以委托方提供的全部资料和数据是真实有效的为假设前提。

5、本次估价结果为估价对象在估价时点上的本地区社会正常交易的市场价格，是以市场上存在着自愿购买者为假设前提。

6、估价对象具体交易额在市场相对稳定即价格不会发生较大变动的一定时间内交易时，由转让双方依据本结果协商确定。

7、本估价报告仅为估价目的之用，不得他用。未经本所许可，本报告不得公开发表。

房地产估价结果报告

（一）委托方：江西华森房地产开发有限公司

法定代表人：黄振森先生

地 址：滨江大道与五洲大道交汇处东侧

（二）估价方

单位名称：五人资产评估小组

法人代表：赖亦栋

资格等级：国家壹级

地 址：***************

（三）估价对象

本次估价对象为赣州市丽江花园的一栋商品楼，该房地产坐落于滨江大道与五洲大道交汇处东侧，属华森地产所有，建成于2004年，建筑面积5326平方米，占地面积8953平方米。总建筑面积36688平方米，建筑密度36.2%，容积率5，绿化率30.3%，使用年限为70年，小区由3栋12层、3栋15层高层组合，全部采用框架结构，户户坐北朝南、坐拥江景，高速电梯直达到户，周边配套完善，交通便捷，一面临街，又面临章江.具体位置比较优越，是江西华森房地产开发有限公司为成功人士倾心打造的赣州首家小高层花园住宅区。

（四）估价目的

委托方拟将估价对象进行市场转让，委托评估其市场现值，为委托方提供市场交易价格参考依据。

（五）估价基准日 2005年06月

（六）价值定义

估价房地产的市场买卖价值，采用公开市场价值标准。

（七）估价依据

1、国家标准《房地产估价规范》；

2、房地产估价委托书；

3、房地产估价合同书；

4、政府部门有关计价和税费标准及目前本地区房地产价格信息；

5、委托方提供和估价人员现场勘验调查取得的全部资料。

（八）估价原则

1、合法原则

2、替代原则

3、最高最佳使用原则；

4、估价时点原则；

5、客观、公正、公平原则。

（九）估价方法

（根据估价目的和估价对象实况及本地区房地产交易市场情况，确定采用市场比较

进行本次估价。

1、估价基本思路：分别按照上述两种方法对估价对象的价值进行估算，然后对两种方法分别求取的估价结果进行加权平均，求得最终评估值。

2、市场法的技术思路是：搜集多个市场上类似房地产交易实例，选取可比实例与评估对象进行比较，对其交易时间、交易情况、区域因素、个别因素等进行修正后测算出比准价格，求取估价对象的评估值。

（十）估价结果

估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价方法和工作程序，结合估价经验对估价对象进行分析、测算，确定赣州市丽江花园（建筑面积5326平方米，占地面积8953平方米)，在估价时点2005年6月30日每套的市场价评估总值为219380.38元，人民币大写：贰拾壹万玖仟叁百捌拾元左右，平均每平方米建筑面积1755.043元。

（十一）估价人员

参加估价人员：赖亦栋 孙坚 吴庆喻 胡荣江 苏乘 项目评估负责人：赖亦栋(组长) 领导审签：黄敬宝老师

（十二）估价作业日期

2005年06月12日至2005年06月30日

（十三）估价报告应用的有效期

本估价报告有效期为一年，即自2005年06月30日至2006年07月1

日止。在有效期内如房地产价格发生较大变动，该结果应随之调整。 房地产估价技术报告

（一）个别因素分析

该房地产建筑为框架结构，按小高层花园住宅设计，外形设计花园小区，一层正面为全玻门窗，二至四层正面与西面为蓝色玻璃幕墙。一层为大厅，装修档次比较高，艺术吊顶，装有豪华装饰灯，大厅内柱、隔断、楼梯扶手均为不锈钢或金箔板装饰；内墙、楼梯踏步为大理石贴面，一层地面及二层走廊地面为花岗岩；磨光地面砖，办公用房为木质墙裙、门窗套，磨光瓷砖地面；二层以上均为双层保温铝合金窗，夹板门；水、电、暖、空调配套。三层以上都用彩色涂料粉刷，窗为铝合金窗，临街卧室窗为双层隔音玻璃，闭路电视，双电话、宽带网、电源入户，有安全防范系统：红外线防范系统、可视楼宇对讲系统、小区一卡通系统，而且是赣州市唯一有公共垂直交通工具--电梯。

（二）区域因素分析

估价对象地处赣州市五洲大道与八一四大道交汇处，系赣州市城郊地段范围，交通便利，周围商业环境较好。估价对象具体位于赣州市五洲大道与八一四大道交汇处，往南与赣州火车站相交，东面是东环市路，西侧为八一四大道和章江，北侧为赣南摩托车到市场和赣南贸易广场，南临赣州火车站和赣州大桥。该房地产坐落位置优越，特别是随着赣州市城市改造建设，该处将成为本城区比较舒舍的居住地段。

（三）市场背景分析

赣州市五洲大道与八一四大道是九十年代后逐步开发出来的，该地方的商业用房交易市场逐步活跃，随着赣州市行政中心的南移，其价格也不断上涨，但增长的幅度一直比较平稳。毕竟该地段是近几年开发出来，随新城区的建设，预计明后两年随着城市的建设加快，其房地产价值还会进一步增值。根据城市的规划设计，估价对象正好在新城区建设范围之内，所以房地产的价格将会不段的攀升，房产交易更加的活跃。

（四）最高最佳使用分析

估价对象为中型建筑，其商品房为中高档规模，就估价时点现状而言，商品房和一层店面是其设计的最高最佳使用用途，目前其规模档次在这一地段附近独此一家，而且是赣州市唯一有家有公共垂直交通----电梯的花园小区，加之坐落位置比较优越，如城市的扩建改造，八一四大道、五洲大道、滨江大道、赣州大桥从这里通过。估价对象扩建设计比较有创意，这些将会更加显示其各方面的优越性。

（五）估价方法选用

根据估价目的和估价对象类型，因评估对象未来的净收益无法获知，难以用其他的方法，而且有些涉及到房地产公司的商业机密，资料难以搜集。即：所以寻找在用途所处地区等方面与被估房地产相同或类似的房地产进行比较修正，以求的该房产的价格，因此估价应遵循相对保守的原则，故采用市场比较法和成本法进行评估，以市场比较法为主，以成本法为辅，然后将两种方法估价的结果进行加权平均，求取最终评估值。

（六）估价测算过程

1、市场比较法

（1）选取可比实例（见下表） 实例代号 坐落位置 用 途 建筑面积 成交单价 交易日期 交易类型 竣工时间 建筑结构 层 数 装修档次 设 施 临街状况 A 文明大道 商住房 153 1500/㎡ 2004年7月 市场转让 2003年 混合 三层 中档 中档无暖 临街

B

八一四大道 商住房 120㎡ 1450元/㎡ 2004年6月 市场转让 2003年 混合 二层 中档 中档无暖 临街

C

滨江大道 商住房 110㎡

1650元/㎡ 2004年5月 市场转让 2004年 混合 二层 中档

中档无暖 临街

使用年限 35 30 35 容积率 5 4.8 4.6 （2）确定修正系数 ①交易情况 经评估调查，未发现交易实例的交易有什么特殊，均做正常交易看待，故无需修正。

②交易日期修正

根据调查，2003年以来，赣州商品房价格平均每月上涨1%，得出： 交易实例A交易时间修正系数=110/100=1.1 交易实例B交易时间修正系数=111/100=1.11 交易实例C交易时间修正系数=112/100=1.12

③区域因素修正

假设待估对象区域分值为100，A的分值为96，B的为94，C为105，则： 交易实例A区域修正系数=100/96=1.04 交易实例B区域修正系数=100/94=1.06 交易实例C区域修正系数=100/105=0.952

④个别因素修正

三个实例分别为

二、三层，结构、装饰等情况比较接近，估价对象建成时间略早于可比实例，但在建筑结构、建筑规模、设计用途、装修标准、配套设施等方面有不同于可比实例，故需作较大修正，则（假定折现率为8%）

交易实例A，C的年限修正系数=[1-1/（1+8%）]/[1-1/（1+8%）]=0.9659

因为BC的容积率和待估对象的容积率不相同，假设容积率增加0.1，则房价增加2%，则：

交易实例B的容积率修正系数= 104/100=1.04

交易实例C的容积率修正系数=108/100=1.08

计算交易实例个别因素修正系数：

交易实例A的个别因素修正系数=0.9659*1.0=0.9659 交易实例B的个别因素修正系数=1.0*1.1=1.1

交易实例C的个别因素修正系数=0.9659*1.08=1.043

（3）计算比准价格（见下表） 项目

交易价格 1.交易日期 区域因素 个别因素 比准价格（ A 1500 1.0 1.1 1.04 0.9659 1657.048

B 1450 1.0 1.11 1.06 1.04 1774.31

C 1650 1.0 1.12 0.952 1.043 1834.95 评估单价=（1657.048+1774.3+1834.95）÷3 =1755.043 评估总值=1755.043*125=219380.38元

（七）估价结果确定

经以上估价测算，结合市场调查和估价经验分析，认为上述估价结果公正、合理、切合市场实际，故确定：赣州市丽江花园（建筑面积5326平方米，占地面积8953平方米)，在估价时点2005年6月30日每套的市场价评估总值为219380.38元，人民币大写：贰拾壹万玖仟叁百捌拾元左右，平均每平方米建筑面积1755.043元。

第15篇：房地产估价报告

房地产估价报告

Real

Estate Appraisal Report

估价项目名称：*****中段（工业品市场）东二排31#、

33#、34#、35#，1-2层*****业用房低押价值评估

委

托

方：***** 估

价

方：*****房地产评估有限公司

估

价 人 员：***** ***** *****估价作业日期：

20*****年3月6日

至20*****年3月13日

估价报告编号：*****估字（20*****）第03-5号

目

录

一、致委托方函

二、估价师声明

三、估价的假设和限制条件

四、估价结果报告

五、附件

1 2-3 4 5-*****

致 委 托 方 函

*****：

受您委托，我公司于20*****年3月6日—3月13日，本着公平、公正、客观、独立、科学的原则对您拥有的位于*****中段（工业品市场）*****065*****、建筑总面积为353.60㎡的（东二排31号、33号34号、35号）1-2层*****业用房及应分摊的土地使用权进行了抵押价值评估。

估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。。

估价时点：20*****年3月6日 估价结果：

估价人员根据估价目的，遵循估价原则，采用科学的估价方法，在认真分析掌握资料与影响估价对象价值诸因素的基础上，最后确定估价对象在估价时点的房地产抵押价值为人民币2920736元，大写：人民币贰佰玖拾贰万零柒佰叁拾陆元整，折合建筑面积单价为：8260元/平方米。估价对象在估价时点无法定优先受偿款。

*****房地产评估有限公司

法定代表人：*****二○*****年三月十日

估价师声明

我们郑重声明：

1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。本估价报告的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

2、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与当事人没有个人利害关系或偏见。

3、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》和《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

4、我们已对估价报告中的估价对象进行了实地查勘、拍照，但仅限于对评估标的物外观和使用情况。估价人员不承担对评估标的物建筑结构、质量进行调查的责任和其他被遮盖、未暴露及对于接触到部分进行检视的责任。实地查勘及初稿人：

5、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。

6、本估价报告需经估价人员签字（盖章），估价机构盖章并作为一个整体时有效，复印件无效。

7、如发现本估价报告内的文字或数字因校对其他类似原因出现差错时，请通知本公司进行更正。

8、本报告以委托方提供的资料的真实性、合法性、完整性为前提，本公司未向有关政府部门核实，这些资料的真实性、合法性、完整性由委托方负责，我们只对估价对象本身的房地产抵押价值发表意见。若因资料失实或有隐匿而导致评估结果失实的，本公司不承担相应的责任。

9、本估价报告结果仅供委托方在本次估价目的下使用，不得用作其他用途。本估价报告书必须完整使用，对仅使用其中部分内容所导致的可能的损失，我们不承担责任。

10、建议金融机构在估价对象状况和房地产市场状况出现较大变化时，对拟抵押房地产或已抵押房地产的抵押价值进行再评估。

11、本估价报告分为“房地产抵押估价结果报告”和“估价技术报告”两种。“房地产抵押估价结果报告”提供给委托方，“估价技术报告”部分内容根据有关规定存档。

12、未经估价机构书面同意，本估价报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，亦不得以其它任何方式公开发表。

中国注册房地产估价师签章：

*****（注册证号*****）

*****（注册证号*****） 估价的假设和限制条件

一、估价报告结论成立的假设前提：

1、委托方提供资料属实，估价对象为全部产权。

2、估价对象在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。

3、本估价报告估价结果是在公开市场前提下求取的房地产抵押价值，未考虑快速变现等处分方式带来的影响。

4、假定估价对象在估价点状况与在完成实地查勘之日的状况一致。（估价时点不是完成实地查勘之日时用）

二、估价报告使用的限制条件：

1、估价结论为满足全部假设与限制条件下的价值。

2、本估价报告按照既定目的提供给委托方使用，若改变估价目的及使用条件，需向本公司咨询后作必要修正甚至重新估价。

3、本估价报告的有效期限为壹 年。如超过有效，或估价时点之后、有效期之内估价对象或国家经济形势、城市规划、房地产税费政策等发生变化，对估价结果产生明显影响时，委托方应及时聘请房地产评估机构对估价结果作相应调整或重新估价。

4、为保障抵押双方的合法权益，在确定贷款额时，估价报告使用者应充分关注：“房地产抵押估价报告使用提示”及“房地产变现能力分析”。

5、未经估价机构书面同意，本估价报告的全部或 部分及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表。

6、如发现本估价报告文字或数字因校对基其他类似原因出现差错时，请通知本公司进行更正。

估价结果报告

一、委托方

名称：***** 住所：*****南睢阳路西

二、估价方

估价机构名称：*****房地产评估有限公司 法定代表人：*****机构地址：*****区中山北一街 资格等级：叁级

证书编号：建房估证字*****号

三、估价对象

1、估价对象区位状况：

估价对象坐落于*****东二环西*****贸城*****065*****，（东二排31#、33#、34#、35#）1-2层门面，*****贸城是*****市1998年重点项目之一，以批发、零售*****、*****为主。东临睢阳大道，北是*****路，地处繁华地段，交通便利，16路、60路、58路、*****路、13路、小3路公交线由此经过，距离*****市火车南站约2km，地理位置优越，环境较好，是理想的经*****之地。该地段城市公共配套设施健全，城市基础设施（上、下水、电、通讯、天然气等）完备。

2、估价对象实物状况

估价对象建于1998年，总屋数两层，估价对象为第1-2屋，设计用途为*****业，共分为三部分，即*****065*****，现已全部租赁，做为*****、*****批发使用。实物状况如下：混合结构，一砖厚填充墙，层高底层为4.20米，二层为3.20米，预应力钢筋混凝土空心板楼面及楼盖，卷材屋面，部分陶瓷面砖地坪，部分水泥砂浆，刷仿瓷涂料，铝合金卷闸门，内门为木质门，铝合金窗，卫生间瓷片墙面，设备为水、电、卫。至估价时点，估价对象产权清晰，未设定抵押权，无其他优先受偿权利。

该宗地地质条件良好，土地承载力高，宗地开发程度已达“七通一平”，即通路、通上水、通下水、通电、通讯、暖气、天然气、场地平整。

3、估价对象权益状况

估价对象产权为*****所有，建筑总面积353.60㎡，房产证为*****市房权证2003字第*****065*****号，设计用途为*****业。

土地使用权证号为*****国用（1999）字第04791号，使用权类型为划拨，用途*****业。土地使用权总面积为45335.8㎡。本次评估仅评估价对象应分摊的土地使用权面积。

四、估价目的

为确定房地产抵押贷款额度提供参考伋据而评估房地产抵押价值。

五、估价时点 二○*****年三月十日

六、价值定义

房地产抵押价值，为抵押房地产在估价点的公开市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

七、估价依据

（一） 本次估价机构所依据的有关法律、法规和部门规章

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》

2、《中华人民共和国土地管理法》

3、《中华人民共和国担保法》

4、《城市房地产抵押管理办法》

（二）本次估价采用的技术规程

1、中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》

2、建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布《房地产抵押估价指导意见》

（三）委托方提供的有关资料

1、《房屋所有权证》

2、《国有土地使用证》

3、身份证件

（四）估价机构所搜集掌握的有关资料和估价人员现场查勘时所搜集的有关资料。

八、估价原则 本估价报告遵循下列原则：

1、独立、客观、公正原则：

要求估价机构有完全独立性，估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系，不受外部干扰因素影响，从实际出发，公平合理地进行估价。

2、合法原则

应以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定，其权益才能受法律保护，并体现其权益价值。

3、谨慎原则

在面临不确定因素的情况下做出判断时，应保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失、不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。

4、最高最佳使用原则

应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。在合法使用前提下，房地产只有在最高最佳使用状态下才能发挥最大效用。最高最佳使用应是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用方式。

5、估价时点原则

估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。

6、替代原则

估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。同一供求范围内，在用途、规模、档次、建筑结构等方面类似的房地产之间具有相互影响作用，其价格会相互牵掣而趋于一致。

九、估价方法

根据估价目的及估价对象的状况，分别采取不同估价方法，估价方法通常有市场比较法、成本法、收益法、假设开发四种。本次估价对象为*****业用房，市场上类似房地产交易实例较多，宜采用市场比较法进行评估。先求取假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，然后再减去房地估价师知悉的法定优先受偿款。

市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以估算对象的客观合理价格或价值的方法。

十、估价结果

估价人员根据估价目的，遵循估价原则，采用科学的估价方法，在认真分析所掌握资料与影响估价对象价值诸因素的基础上，最后确定估价对象在估价时点的房地产抵押价值为：

单位价值8260元/㎡ 总价值：292.736万元

大写：贰佰玖拾贰万零柒佰叁拾陆元整 十

一、房地产变现能力分析

变现能力是指假定在估价时实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。

（1） 估价对象合法用途为*****业，环境较好，易变现，独立使用性强，不宜分割使用、转让，除非当事人协*****一致并处理好共用部分及设施的使用权利，达到各自独立使用条件。

（2） 假设在估价时点拍卖或者变卖估价对象时，因存在短期内强制处分、潜在购买群体受到限制及心理排斥影响，最可能实现的价格一般比公开市场价格要低，与评估的市场价值的差异程度大约在70％——80％。

（3） 处置房地产时，其变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序与处置方式和营销策略等因素有关。一般说来，以拍卖方式处置房地产时，变现时间较短，但变现价格一般较低，变现成本较高，要支会拍卖佣金、营业税及部分手续费。

十二、预期可能导致抵押价值下跌的因素分析。（1） 政府政策：政府通过土地供应计划的调控、城市规划的指导、地价、税收、金融政策、住房政策等手段对房地产市场及房地产价格进行调控，以保证房地产市场健康发展。

（2） 消费观念的变更、设计更新、技术进步等原因而导致原有房地产出现功能折旧，而使其价值下跌。 （3） 房地产供给量、需求不足、社会经济位置变化等因素导致房地产出现经济折旧，而使其价值下降。

十三、房地产抵押估价报告使用提示

（1） 估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生影响，在估价对象实物及区域因素不受意外损害，能正常维护和使用，且未增加法定优先受偿款，房地产市场没有大的波动的情况下，预计估价报告使用有效期内，房地产抵押价值基本保持稳定。

（2） 对抵押期间可能产生的房地产信贷风险，估价报告使用者应给予关注：估价对象房屋是否出现现状变更、环境变化、政策变化等引起的房地产价值减损；是否出现了新的法定优先受偿权利。

（3） 本估价结果为估价对象在估价时点的客观合价值。房地产具有不可移动和价值较大等特性，宏观经济形势、通货膨胀、金融政策、法律法规、市场供求等因素对其价格影响较大；其次，由于地震、台风、水灾、战争及其他不能预见并且对发生后果不能防止或避免的不可抗力因素，可能造成房地产严重损坏或灭失，使其价值急剧跌落甚至消失；而且，由于房地产具有不易变现的特点，在对房地产进行短期强制处分时，可能出现处置价格远远低于其正常市场价值。因此：金融机构在确定房地产抵押贷款额度时应充分考虑上述各种因素的影响，做出综合决策，以防范房地产信贷风险。 （4） 定期或者在房地产市场价格变化比较快时对房地产抵押价值进行再评估。

十四、估价人员 注册房地产估价师： *****（注册证号*****）

*****（注册证号*****）

十五、估价作业日期

20*****年3月6日

至20*****年3月13日

十六、估价报告有效期

估价报告应用的有效期不应超过壹年，自报告出具之日起计

附件：

1、估价对象内外部照片

2、房屋所有权证复印件

3、国有土地使用证复印件

4、委托方身份证复印件

5、估价机构营业执照复印件

6、估价机构资质证书复印件

7、房地产估价师资格证书复印件

第16篇：房地产估价报告

房地产估价报告

估价项目名称：岳麓区桐梓坡路579号谋房公寓A、B、C栋1132室

房地产价格评估

目 录

一.致委托方函 二.估价师声明

三.估价的假设和限制条件

四.房地产估价结果报告 五.有关附件

六.房地产估价技术报告（不提供委托方，供评估机构存档及有关管理部门查阅）

致委托方函

湖南省长沙市芙蓉区人民法院：

受贵院委托，我公司秉着客观、公正、科学、独立的原则，对位于岳麓区桐梓坡路579号谋房公寓A、B、C栋1132室 （房屋所有权证编号为长房权证岳麓字第710274296号，房屋建筑面积为124.35平方米，其中分摊面积为31.93平方米。）的房地产现值进行了评估。

估价时点为2012年9月5日。

估价目的为委托方司法办案而了解房地产现值提供价值参考。

本公司根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素进行分析，确定在估价对象于市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，于估价时点的市场价值单价为6246元/平方米，总价为78万元(大写：人民币柒拾捌万元整)。估价的详细结果及有关说明，请见后附的《估价结果报告》。

注：1.本估价报告结论仅适用于湖南省长沙市芙蓉区人民法院司法办案而了解房地产现值提供价值参考。

2.本评估报告经委托方（人民法院）送达双方当事人后，当事人对本评估报告有异议的，可以在收到评估报告后10日内以书面形式向人民法院提出，逾期视为认可评估结论。

3.此房系经适货补房，货币补贴金额为捌万元。

4.经在估价时点查询获悉，估价对象已设立抵押权，即估价对象已抵押数额为35万元，抵押权人为中信银行股份有限公司长沙分行。

此致

湖南经典房地产评估咨询有限公司

法定代表人：

二○一二年九月六日

估价师声明

我们郑重声明：

1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有利害关系或偏见。4.我们依照国家质量技术监督局及中华人民共和国建设部1999年2月12 日联合发布的中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5.我公司已派专业估价人员黄球、向红在长沙市芙蓉区人民法院法官陪同下对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。

6.没有人对本估价报告提供重要专业帮助。

7.本估价报告依据了委托方提供的相关资料，委托方对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，评估机构和估价人员不承担相应的责任。

8.本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本评估机构和估价人员的同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，评估机构和估价人员不承担相应的责任。

9.本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。

10.本报告应用有效期为报告出具之日起壹年，如果使用本估价结果报告的时间超过了报告应用的有效期，我们对此结果造成的损失不承担责任。

建议报告使用人在房地产市场变化较大情况下适时对委评房地产价值进行再评估。

注册房地产估价师： （注册号4320040057）

注册房地产估价师： （注册号4319980052）

估价的假设和限制条件

1.本报告以委托方提供的房屋权属资料真实合法有效，房地产权属无纠纷，土地使用权符合法定的转让条件为假设前提。

2.本次房地产评估的估价时点为完成估价对象实地查勘之日。估价对象在估价时点不存在房屋结构问题与安全隐患。

3.估价时点后，估价报告有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象产生明显影响时，不能直接使用本估价结论。

4.报告中估价结果为估价对象在估价时点的市场价格，即在估价时点预期在公开市场条件下能够成交的最为合理的价格。

5.本次评估未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。

6.本次估价外勘时已通知被申请人，但其未予配合，法官陪同入户，提请委托方注意。

7.评估报告结论系为委托方提供专业化估价意见，这个意见本身并无强制执行的效力，评估者只对结论本身合乎规范要求负责，而不对资产业务的定价决策负责，本评估结果仅用于本次估价目的，不得用于其他用途。

8.本次评估委托方未提供估价对象的权属证书，但提供了房屋产权情况复印件，本次评估结论以该房屋产权情况所载明的内容为评估依据。未考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响，估价目的仅为委托方司法办案而了解房地产现值提供价值参考。

9.根据目前委托方所提供的资料，估价人员无法确定估价对象的土地使用权性质，评估结果假定其性质为出让地进行评估，而未考虑其作为划拨用地时须交纳土地出让金等因素对评估价值产生的影响，该点提请报告使用人注意。

10.本次评估是在产权人取得对估价对象合法完全产权的前提下进行的，未考虑产权瑕疵对评估价值的影响。

11.对本次评估涉及的估价对象的实地查勘是在长沙市芙蓉区人民法院法官的陪同下进行的，被告未予配合。

12.此房系经适货补房，货币补贴金额为捌万元。

13.经在估价时点查询获悉，估价对象已设立抵押权，即估价对象已抵押数额为35万元，抵押权人为中信银行股份有限公司长沙分行。

14.本评估报告经委托方（人民法院）送达双方当事人后，当事人对本评估报告有异议的，可以在收到评估报告后10日内以书面形式向人民法院提出，逾期视为认可评估结论。

房地产估价结果报告

一、委 托 方：湖南省长沙市芙蓉区人民法院

二、估 价 方：湖南经典房地产评估咨询有限公司

法定代表人：李登科

住

所：长沙市芙蓉区芙蓉中路80号顺天财富中心16楼 资质等级：建设部一级

行政许可决定书号：建住房许（2012）347 证书编号：建房估证字(2012)064号 营业执照：430000000054672号

联系电话：0731-8225567

4、8225567

5、84455233

三、估价对象：

1、估价对象区位描述：

估价对象为岳麓区桐梓坡路579号谋房公寓A、B、C栋1132室房地产，该处东临望岳路，南邻住宅，西邻湖南商学院，北临桐梓坡路。该区域市政配套设施及生活服务设施完备，学校、医院、超市等生活服务设施齐全，商业繁华度较好，居住环境较好,交通便利,附近有66路、149路、913路等多路公交车通达该地。

2、估价对象实物描述：

估价对象位于总层数为32层的钢混结构的住宅第11层，坐北朝南，层高为3米，建于2010年，房屋设计用途为住宅与实际用途为住宅。钢混结构，工程质量合格，基础设施完备度高，土地平整。

估价对象装修情况：外墙面为瓷砖；在法官的陪同下入室，观其室内为毛坯。入户门为防盗门，通风、采光条件较好。

3、估价对象权益描述：

估价对象房屋所有权人为张先丽，共有人张涛（占有份额50%），房屋所有权证编号分别为长房权证岳麓字第710274296号；长房权证岳麓字第710274297号，钢混结构，建筑面积124.35平方米，共有分摊面积31.93平方米，设计用途为住宅。本次评估委托方未提供国有土地使用证，土地权益状况不明。

四、估价目的：为委托方司法办案而了解房地产现值提供价值参考。

五、估价时点：2012年9月5日

六、价值定义：指估价对象在估价时点的公开市场价值。

七、估价依据：

1.中华人民共和国城市房地产管理法 2.中华人民共和国土地管理法

3.中华人民共和国物权法

4.中华人民共和国土地管理法实施条例 5.中华人民共和国城市房屋权属登记管理办法 6.房地产估价规范

7.人民法院司法鉴定工作暂行规定

8.长沙市法院系统对外委托社会机构鉴定、审计、评估、拍卖等工作实施细则

9.委托方提供的有关待估房地产产权情况资料

10.受托估价方实地勘察获取的资料及收集的价格信息

八、估价原则：

1.合法原则：房地产估价必须以房地产的合法使用为前提。

2.最高最佳使用原则：房地产估价要以房地产的最高最佳使用为前提。也就是说，房地产评估价格应是在合法使用方式下，各种可能的使用方式中，能获得最大收益的使用方式的估价结果。

3.替代原则：同一个市场中的具有相近效用的房地产，其价格应当相近。在同一市场供需圈内，可以通过调查近期发生交易的、与待估房地产有替代可能的房地产的价格和条件，通过与待估房地产进行比较来确定待估房地产价格。

4.估价时点原则：估价实际上是求取某一时点上的价格。估价时点是责任交待的界限和评估房地产时值的界限。房地产的价格具有很强的时间性。在不同时点，同一宗房地产往往会有不同的价格。

5.公平原则：房地产估价必须站在公正的立场上，估价的目标在于求得一个客观合理的价格。

九、估价方法：

根据《房地产估价规范》，通常的房地产估价方法有市场比较法、收益法、假设开发法、成本法几种。

1.有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法作为主要估价方法。首先遵循市场比较法可比实例的选取原则，根据估价人员掌握的房地产交易市场资料，在估价对象同一供求圈内选择三个与估价对象用途、规模、档次、建筑结构相同或相似的近期交易实例作为可比实例，对影响价格的各项因素及其影响程度进行分析，建立估价对象与可比实例的价格可比基础，并分别进行交易情况修正、交易日期修正、房地产状况修正，求取估价对象房地产的比准价格。

2.收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法，由于估价对象具有客观收益，因此可用适当的资本化率，将其未来各年的净收益折算到估价时点上，计算出估价对象房地产收益价格。

3.成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

4.假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出和应得利润来求取估价对象价值的方法。

估价对象位于岳麓区桐梓坡路579号谋房公寓A、B、C栋1132室 ，经现场调查，估价对象为已开发建成房产，建成于2010年06月，成新率较高，经过分析确定其保持现状继续使用为其最高最佳使用途径，故不采用假设开发法评估。由于同类房屋的造价资料难收集齐全，且未提供土地使用证，土地使用期限、分摊面积、容积率等未知，地价难以确定，成本法缺乏必要的数据，因此不宜采用成本法评估。

估价对象位于商住小区集临路地段，考虑到估价对象房地产所在区域房地产交易市场成熟，商住市场交易案例较多且容易收集，故可选用市场比较法进行评估。

十、估价结果：

本公司根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素进行分析，确定在估价对象于市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，于估价时点的市场价值单价为6246元/平方米，总价为78万元(大写：人民币柒拾捌万元整) 十

一、估价人员签字：

注册房地产估价师： （注册号4320040057）

注册房地产估价师： （注册号4319980052）

十二、估价作业日期：2012年9月5日至2012年9月6日 十

三、估价报告应用的有效期：

有效期为壹年，自报告完成之日开始计算。

第17篇：房地产估价实习心得

房地产估价实习心得

2011年7月1日，我们全班去了位于武汉市江夏区庙山开发区江夏大道汤逊湖工业园（庙山村）房地产进行了评估的实习，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据而评估房地产抵押价值。虽然我们具体没有做出最真实的估价金额，但是收获颇丰。下面我就谈一下自己对房地产的一些简单认识。

房地产，是一种稀却的资源、重要的生产要素和生活必需品，是人们最重视、最珍惜、最具体的财产形式。随着经济发展、社会进步、人口增加，对其需求日益增长。在市场经济中，房地产还是一种商品，成为人们投资置业的良好对象。由房地产的投资开发、咨询、估价、经纪、物业管理等组成的房地产业，是国民经济中的一个重要产业。房地产是一种特殊的商品，房地产业是一个特殊的产业。现代房地产业在我国的兴起，虽然是近一二十年的事，但其来势迅猛，一波三折，富有生命力，为世人瞩目。特别是1992年和1993年我国曾一度出现“房地产热” ，1993年以后开始实施“宏观调控” ，1998年提出把住宅建设培育为新的经济增产点，等等。房地产业，在我国社会主义市场经济的发展中越来越重要。

房地产估价从表面上看，好像是估价人员在给房地产定价—估价人员认为值多少钱就值多少钱。但实际上，房地产估价不应是估价人员的主观随意定价，而应是估价人员模拟市场形成价格的机制和过程，将客观存在的房地产价格或价值揭示、显示出来，是科学与艺术的有机结合。要做好房地产估价，不仅需要通晓房地产估价的理论、方法和技巧，还需要具备房地产制度政策、开发经营，以及经济、建筑、城市规划、法律等多方面的知识，需要理论与实践高度结合。实习中，通过与万隆有关估价人员的接触，可以了解到，他们原来有的是学建筑设计的，有的是学建筑经济的，有的甚至是学会计的，但在实践中他们则必须各方面的知识融会贯通，只有这样，才能将估价工作做得尽可能的完善。

房地产、房地、土地和建筑物的含义有所不同，其中：房地产可指土地，也可指建筑物，还可指土地与建筑物的合成体；房地指土地与建筑物的合成体；土地仅指土地部分，如说土地价格时，此价格不含地上建筑物的价格；建筑物仅指建筑物部分。

在我国有人习惯将房地产估价称为房地产评估，但这种叫法不够确切。因为评估一词的含义太广，不仅可以包含房地产价值评估，还可以包含房地产质量、等级评估，甚至可以包含房地产制度政策评估、房地产企业资信评估等，所以，称为房地产价值评估、房地产价格评估，或者简称房地产估价，更为准确些。

从专业角度来讲，房地产估价是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

房地产估价应借助科学的估价方法，不能单纯依靠估价人员的经验。在房地产估价上产生了三大基本方法，即：比较法、成本法、收益法。除此之外，还有一些其大的估价方法，如假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法等。但在实习中，通过一些案例，以及与估价人员的交谈，可以看到，无论那种方法，最终还是由市场决定，任何一项房地产估价的案例，受市场这一因素的影响极大。

影响房地产价格的因素多而复杂，估价人员必须熟练地掌握各种影响房地产价格的因素，以及它们是如何，及在何种程度上影响房地产价格的。目前影响房地产价格的因素主要有以下9类：

1、自身因素；

2、环境因素；

3、人口因素；

4、经济因素；

5、社会因素；

6、行政因素；

7、心理因素；

8、国际因素；

9、其他因素。

房地产估价程序，是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按其内在联系性所排列出的先后进行次序。一般来说，从获取估价业务开始至完成估价后的资料归档时止，一宗房地产估价活动的全过程和步骤如下：

1、获取估价业务；

2、受理估价委托及明确估价基本事项；

3、拟订估价作业方案；

4、收集估价所需资料；

5、实地查勘估价对象；

6、选定估价方法计算；

7、确定估价结果；

8、撰写估价报告；

9、交付估价报告；

10、估价资料归档。房地产估价虽然应按照上述程序进行，但在实际估价中各个步骤之间并不是割裂的，相互之间回有一些交叉，甚至需要一定的反复。

房地产估价总的要求是独立、客观、公正，在具体估价作业中应遵循的原则主要有以下5项：

1、合法原则；

2、最高最佳使用原则；

3、替代原则；

4、估价时点原则；

5、公平原则。房地产估价原则是使不同的估价人员对估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的估价结果具有近似性。

专业估价人员，是经房地产估价人员资格考试合格，由有关主观部门审定注册，取得执业资格证书后专门从事房地产估价的人员。要成为一名合格的房地产专业估价人员，不但要符合一定的要求，还应遵循一定的职业道德。因为，估价人员的估价结果是否客观公正，不仅取决于他对估价理论和方法的掌握程度，他所具有的估价实践经验，还取决于他的职业道德修养。在实习过程中，我了解到万隆的估价人员，他们不但有的具有注册房地产估价师的资格，有的具有土地估价师的资格，有的还具有注册会计师、注册资产评估师的资格。在与他们短暂的两个星期接触中，我发现他们工作态度非常认真，工作时极其仔细、专业，只有这样，才能对估价对象负责。

其次，我再来谈一谈对房地产估价在感性上的认识。虽然我们只实习了一天，但这一天我们认识了很多房地产估价的前辈，也知道给予你一座房子你清楚用什么样的步骤去估价。因为这一阶段正是一年中他们业务较忙的时段，每年夏天他们都是“天大热，人大干”。在这一天中，虽然大家都很疲乏，但却感觉充实了很多。我想如果我们在多几次这样的实习估价，我们的专业水平一定更加上升一个档次。

第18篇：房地产估价报告心得

房地产估价心得

本学期我们工程管理专业对《房地产估价》这门课程进行了学习，课程结束后，在杨老师的指导下我们自己动手完成了一份房地产估价报告。所谓“一份耕耘，一份收获”，虽然编制报告的过程并非我想象中那么顺利，但是总的来说在这整个过程中的确让我获益良多。对此，我将自己的心得作如下总结。

一、房地产估价报告的组成

起初，我以为要完成一份房地产估价报告是一件很简单的事，只需要选择一个待估对象和一种估价方法，最后得出一个结论就行了，左右不过三两页稿纸就可以完成任务了。但是当自己真正对一份完整的房地产估价报告实例进行详细地分析后才发现自己当时的想法究竟有多么简单，原来一份完整的估价报告是包括以下几项内容的：1.封面 2.目录 3.致委托方函 4.估价师声明 5.估价假设和限制条件 6.估价结果报告 7.估价技术报告 8.附件。

二、对房地产估价的要素的理解

1、估价目的：土地使用权出让、房地产转让、租赁、抵押、征收、征用、分割、损害赔偿、税收、保险、争议调处、司法鉴定、出资、投资、合资、合作、合并、分立、改制、重组、产权转让租赁、清算。

2、估价对象，当估价对象仅为房地产权益时，可称为被估价权益。估价对象有在建工程、期房、已经灭失的房地产、房屋装饰装修部分。概括起来有：土地、房屋、构筑物、在建工程、以房地产为主的整体资产、整体资产中的房地产。

3、估价时点：估价时点不是随意确定的，应根据估价目的来确定，估价时点在先，价值估算在后。

4、估价假设：是房地产估价师所必要、但不能肯定而又必须予以明确的前提条件做出的假定。在估价中要防止出现3种情况：滥用估价假设；不明确估价假设；无针对性列举一些与本估价项目无关的估价假设。对于确定性因素，一般不得进行假设。

5、估价程序：获取估价业务；受理估价委托；拟定估价作业方案；搜集估价所需资料；实地查看估价对象；分析估价对象及房地产市场上；选定估价方法进行测算；确定估价结果；撰写估价报告；内部审核估价报告；出具估价报告；估价资料归档。

6、估价结果：估价师不宜在完成估价之前与委托人或任何其他与该估价业务有利害关系人讨论估价结果。否则会影响估价独立、客观、公正地进行。

三、几种房地产估价方法的详解

估价方法主要有市场比较法、成本法、收益法、假设开发法、长期趋势法、路线价法等。

1、市场比较法

市场比较法是指将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，采用比较法求得的房地产价格又称比准价格。 市场比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。市场经济中经济主体的行为普遍遵循理性原则，追求效用最大化。主要适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区，而且有广泛市场交易的房地产类型。通俗来讲就是同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产。如：住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地。而那些很少发生交易的房地产，如特殊厂房、学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺庙等，则难以采用市场比较法。应用市场比较法所需具备的条件是在同一供求范围内并在估价时点近期，存在者较多类似房地产的交易。如果在房地产市场发育不够或者类似房地产交易实例较少的地区，就难以采用市场比较法估价。运用市场比较法求取房地产价格一般分为下列7个步骤：①搜集交易实例；②选取可比实例；③建立价格可比基础；④进行交易情况修正；⑤进行交易日期修正；⑥进行房地产状况修正；⑦求取比准价格。

2、收益法

收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益系数将其转换为价值，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。

收益法是以预期原理为基础的。将估价时点视为现在，那么，在现在购买一宗有一定年限收益的房地产，预示着在其未来的收益年限内可源源不断地获取净收益，如果现有某一货币额可与这未来源源不断的净收益的现值之和等值，则一货币额就是该宗房地产的价格。主要适用于有收益或有潜在收益的房地产，包括住宅、写字楼、商店、旅店、餐馆、停车场等，一般不适用于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价。运用收益法求取房地产价格一般分为下列4个步骤：①搜集有关房地产收入和费用的资料；②预测估价对象的未来收益；③求取报酬率、资本化率、收益乘数；④选用适宜的收益法计算公式。

3、成本法

成本法是根据估价对象的重置成本来求取估价对象价值的方法。具体来说，成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。

成本法的理论基础依据是资产价值时间等价原理。其理论论证主要表现为:价值时间等价及其变换、多期价格时间等价变换和资产历史成本法估价模式。从卖方的角度来看，房地产的价格是基于其过去的“生产费用”，重在过去的投入，具体一点讲，是卖方愿意接受的最低价格，不能低于他为开发建设该房地产已花费的代价，如果低于该代价，他就要亏本。从买方的角度来看，房地产的价格是基于社会上的“生产费用”，类似于“替代原理”，具体一点讲，是买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建设该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建设。一般适用于评估可独立开发的整体房地产的价值，包括新开发的房地产、可以假设重新开发的现有房地产、正在开发的房地产、计划开发的房地产等。例如：学校、体育馆、公园、行政办公楼等。运用成本法求取房地产价格一般分为下列4个步骤：①弄清估价对象的价格构成，搜集相关资料；②测算估价对象的重新构建价格；③测算估价对象的折旧；④求取估价对象的计算价值。

4、假设开发法法

假设开发法，又称剩余法、倒算法或残余法，是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除未来不动产正常的开发成本（如造地费、建筑物建造费等）、利息、利润、税收等费用后，以剩余之数来确定估价对象不动产价格的一种方法。

假设开发法的基本理论依据与收益法相同，是预期原理。在实际工作中运用假设开发法估价的结果的可靠性如何，关键取决于下列两个预测：①是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发方式（包括用途、规模、档次等）。②是否根据当地房地产行情或供求状况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，如待开发的土地（包括生地、毛地、熟地）、在建工程（包括房地产开发项目）、可装修改造或可改变用途的旧房（包括装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴）等。运用假设开发法法求取房地产价格一般分为下列6个步骤进行：①调查待开发房地产的基本情况；②选择最佳的开发利用方式；③估计开发经营期；④预测开发完成后的房地产价值；⑤测算开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费；⑥进行具体计算，求出待开发房地产的价值。

5、长期趋势法 长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析和回归分析，来推测、判断房地产的未来价格作出的方法。 长期趋势法的理论依据是房地产价格通常有上下波动，在短期内难以看出其变动规律和发展趋势，但从长期来看，会显现出一定的变动规律和发展趋势。因此，当需要评估(通常是预测)某宗(或某类)房地产的价格时，可以搜集该宗(或该类)房地产过去较长时期的价格资料，并按照时间的先后顺序将其编排成时间序列，从而找出该宗(或该类)房地产的价格随时间变化而变动的过程、方向、程度和趋势，然后进行外延或类推，这样就可以作出对该宗(或该类)房地产的价格在估价时点(通常为未来)比较肯定的推测和科学的判断，即评估出了该宗(或该类)房地产的价格。

长期趋势法适用的对象和条件，长期趋势法适用的对象是价格无明显季节波动的房地产，适用的条件是拥有估价对象或类似房地产的较长时期的历史价格资料，而且所拥有的历史价格资料要真实。拥有越长时期、越真实的历史价格资料，作出的推测、判断就越准确、可信。操作步骤分为下列4个步骤进行：①搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别，以保证其真实、可靠；②整理上述搜集到的历史价格资料，将其化为同一标准，并按照时间的先后顺序将它们编排成时间序列，画出时间序列图；③观察、分析这个时间序列，根据其特征选择适当、具体的长期趋势法，找出估价对象的价格随时间变化而出现的变动规律，得出一定的模式(或数学模型)；④以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格。具体的长期趋势法主要有数学曲线拟合法、平均增减量法、平均发展速度法、移动平均法和指数修匀法。

6、路线价法

路线价法是在特定的街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格，将此平均价格称为路线价，然后再配合深度价格修正率表和其他价格修正率来测算该街道其他临街土地价值的一种估价方法。实质上是市场比较法的派生方法，其理论依据与市场比较法相同，是房地产价格形成的替代原理。在路线价法中，“标准临街宗地”可视为市场法中的“可比实例”；“路线价”是若干“标准临街宗地”的平均价格，可视为市场法中的“可比实例价格”，临接同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基准，考虑其临街深度、土地形状、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为“房地产状况调整”。

路线价法与一般的市场法的主要不同之处，一是不做“交易情况修正”和“交易日期调整”。二是先对多个“可比实例价格”进行综合，然后再进行“房地产状况调整”；而不是先对“可比实例价格”进行有关修正、调整，然后再进行综合。三是利用相同的“可比实例价格”——路线价，同时评估出许多“估价对象”——临接同一道路的其他土地的价格；而不是仅评估出一个“估价对象”的价格。在路线价法中不做“交易情况修正”和“交易日期调整”的原因是：①求得的路线价——若干标准宗地的平均价格，已是正常价格；②求得的路线价所对应的日期，与欲求取的其他土地价格的日期一致，都是估价时点时的价格。

路线价法适用的对象和条件，路线价法主要适用于城市商业街道两侧土地的估价。一般的土地估价方法主要适用于单宗土地的估价，而且需要花费较长的时间。路线价法则被认为是一种快速、相对公平合理，能节省人力、财力，可以同时对大量土地进行估价的方法，特别适用于房地产税收、市地重划(城市土地整理)、城市房屋拆迁补偿或者其他需要在大范围内同时对大量土地进行的估价。运用路线价法估价的前提条件是街道较规整，临街各宗土地的排列较整齐。运用路线价法估价一般分为下列6个步骤进行：①划分路线价区段；②设定标准临街深度；③选取标准临街宗地；④调查评估路线价；⑤制作价格修正率表；⑥计算临街土地的价格。

四、本次估价内容的描述

在本估价报告中，估价项目为河南省虞城县西湖春天住宅区

1 号楼二层西户房屋，估价目的是为了能够对所学知识进行灵活运用， 估价时点2013年6月5日，价值类型是估价对象的公开市场价值。因估价对象为完整房产，虑到目前与估价对象类似的房地产交易市场 比较活跃，且类似交易案例较多，我采用了市场法进行估价，根据替 代原则，在此我选择了选取近期同一供需圈内邻近区域的三个住宅交 易案例，它们分别是西湖春天、木兰国际、响河大街进行比较。根据 可比案例与估价对象实际状况，选用影响房地产价格的比较因素，主 要包括：交易情况、交易方式、交易日期、区域因素和个别因素。将 可比案例与估价对象进行比较，从交易情况、交易方式、交易日期、区域因素和个别因素等方面进行系数修正，得出估价对象的比准价格 为2285.84元/m2，估价对象评估总值为297159元（取整）。

又根据该类似房地产有出租收益，又采用了收益法进行估价，计算公式为V=A* [1-1/(1+Y)^n] /Y，其中 资本化率依据安全利率加风险调整值法确定,安全利率采用银行存款利率3% ,风险、管理等补偿按5.34%，年房屋出租总费用为6507.2（元），年房地纯收益为1892.8（元），最后确

V=A *[1-1/(1+r)^n] /Y =1892.8/8.34%[1-1/(1+8.34 %)^66]= 22580.66 （元）。 以上是我对房地产估价报告的体会，在此和大家分享。

第19篇：房地产拆迁估价报告

房地产拆迁估价报告

内蒙古双环房地产估价事务所 2004年12月9日

一、致委托方函 （匿名）：

受你委托，我所对拟用于拆迁补偿之目的，你所拥有的位于包头市固阳县阿拉塔大街西侧的商住房地产进行了估价，本着独立、公正、科学、客观的工作原则，经过详细的现场勘察与认真的估价、测算，确定该房地产在估价时点为2004年9月20日的估价总值为人民币407585元（人民币大写肆拾万零柒仟伍佰捌拾伍元）。

特发此函

内蒙古双环房地产估价事务所 2004年12月9日

1

评估师声明 我们郑重声明：

一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。

二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，蛋受到估价报告中一说明的假设和限制条件的限制。

三、估价人员与估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系和偏见。

四、估价人员是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写估价报告。

五、估价人员已对估价对象进行了实地勘察

六、没有人对估价报告提供了重要专业帮助。 2004年12月9日

2 评估的假设和限制条件

一、我们评估的是估价对象的现时市场价格，是指在估价时点对估价对象进行销售的正常合理价格，他依据如下假设：

1、任何有关估价对象运作方式、程序符合国家和地方有关法律、法规，并支付了应缴税费。

2、在估价时点估价对象不存在任何产权纠纷，不收任何权利限制，可以在公开市场上合法的进行转让。

3、在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。

4、有一段合理的洽谈时间，可以通盘考虑房地产性质和市场情形进行议价。

二、本报告仅为房屋拆迁补偿服务的，估价结果仅作为房屋拆迁补偿的参考，不得用于其他用途。

三、本报告对估价对象市场价格的把握，仅相对于股价时点的假设条件、市场状况而言。并未考虑市场价格波动、税费率变化、国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响。

3

四、委托方提供了资料如“房屋所有权证”等是此次估价的重要依据，我们并未向政府有关部门核实，对于该资料的真实性和准确性由委托方负责，对由此而引起的后果及相关责任，我所不承担任何责任。

五、本报告包括致委托方函、估价师声明、估价的假设和限制条件、房地产估价结果报告、房地产估价技术报告、附件共六部分，必须完整使用方为有效，对使用本报告中部分内容而导致的损失，我所不承担责任。

内蒙古双环房地产估价事务所 2004年12月9日

房地产估价结果报告

一、委托方：（匿名）

二、估价方：内蒙古双环房地产估价事务所

三、估价对象：位于包头市固阳县阿拉塔大街西侧的商住房地产，属弓毅所有，房屋所有权证号：房

4 权证固8字第0002784号，总建筑面积372.11平方米：国有土地使用证号：固国用（2000）字第6180号，占地面积869.26平方米。

四、估价目的：为拆迁补偿提供价格参考

五、估价时点：2004年9月20日

六、估价依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《房地产估价规范》、内蒙古自治区及包头市两级地方人民政府及有关部门颁布的法规和政策性文件：委托方提供的有关资料：估价机构掌握的有关资料，估价人员现场勘查所获取的有关资料。

七、估价原则：合法原则、估价时点原则、最佳使用原则、替代原则。

八、估价方法：重置成本法

九、估价结果：估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估计啊程序，采用科学适用的方法，在认真分析现有资料的基础上，经过详细的测算：确定估价对象在2004年9月20日的估价总值为人民币407585元（大写人民币：肆拾万零柒仟伍佰捌拾伍元）

5

十、估价参加人员：匿名

十

一、股价作业日期：2004年12月2日至2004年12月9日

十

二、估价报告应用的有效期：自3004年9月20日至2005年9月19日。

内蒙古双环房地产估价事务所 2004年12月9日

房地产估价技术报告

一、估价对象简介

估价对象是位于包头市固阳县阿拉塔大街西侧的商业及住宅房地产，属弓毅所有。该区域所处位置优越，交通状况较好。

估价对象的占地面积为869.26平方米，国有土地使用证号：固国用（2000）字第6180号：房屋所有权证号：房权证固8字第0002784号。该土地开发程度为“五通一平”，即通上水、通下水、通电、通路、通通讯及场地平整。

6 估价对象的房屋总建筑面积372.11平方米，共有房屋四项，其做法分别为：（1）北新房，单层砖木结构，建筑面积115平方米，建成于1998年，片石基础，红砖墙承重，木椽檩上草泥挂瓦屋面，层高3.2米;木门、钢窗、地面铺全瓷砖，内墙面刮腻子，顶棚为木龙骨抹灰吊顶，外墙面抹灰（南立面贴白色面砖） ；上下水、电，暖（土暖）设施齐全；（2）北旧房，单层半砖木结构，建筑面积69平方米，建成于1983年：片石基础，红砖墙（内土坯）承重，木椽檩上草泥挂瓦屋面，层高3米;木门窗，地面铺水磨石砖，内墙面抹灰刷白，顶棚为木龙骨石膏板吊顶，外墙面水刷石；有上下水及电照设施。（3）东门脸房，单层板砖木结构，建筑面积128.55平方米，建成于1992年；片石基础，红砖墙（内土坯）承重，木椽檩上草泥挂瓦屋面，檐高3米；木门窗，地面铺水磨石砖，内墙面抹灰刷白，顶棚为木龙骨纤维布吊顶，外墙面临街一侧贴面砖；有双下水及电照设施。（4）南房，单层砖木结构，建筑面积59.56平方米，建成于1996年；片式基础，红砖墙承重，木椽檩上石棉瓦屋顶，层高3米；木门，钢窗。地面铺防滑地砖，内墙面刮腻子，等碰抹灰刷白，外墙面抹灰（北侧水刷石），有上水电照 7 设备。经现场勘查，估价对象显存状况较好，能正常使用。

二、估价方法及股价技术路线

1、选取估价方法：本次股价根据当地房地产市场发育情况，结合估价对象的估价目的、使用性质及个别因素，选择重置成本法进行估价：即求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除其折扣，从而估算对象的客观合理价格或价值的方法。

2、搜集资料：在搜集掌握估价对象有关资料的基础上，广泛收集建筑市场用类建筑物的造价情况以及吉贝尔建设的附加费用情况。

3、股价测算：根据估价对象的具体做法，选取参照物，进行对比、分析，从而得出估价对象的重置价格。

三、估价计算过程

（一）确定房屋价格

1、房屋建安单价：

8 根据该建筑物的结构形式、装修标准以及内部设备的设置情况，结合包头地区同类建筑物在2004年的造价水平，以及主要建筑材料在估价时点的市场售价情况，经测算，确定起建安单价分别为：北新房560元/平方米，北旧房360元/平方米，东门脸房340元/平方米，南房390元/平方米。

2、建设期附加费用：

根据估价对象实际情况，以及包头市固阳县的有关规定，估价对象的建设期附加费用包括建设单位管理费，勘测设计费，城建配套费，水电增容费，土地使用税等项目。再次，建设期附加费用采取建安造价的18%。

3、确定房屋成新率：

根据改建筑物的结构形式、使用性质、施工质量、建成时间、现存状况以及维护保养等情况，经分析判定其成新率分别为：北新房95%，北旧房80%，东门脸房90%，南住房93%。

4、确定房屋现值：

9 房屋现值=（560*115-95%+360*69*80+340*128.55*90%+390*59.56*93%）*（1+18%） =163749元

（二）确定土地价格

1、估价方法的选择

根据《城镇土地估价规程》，待估宗地所处位置以及待估宗地的具体条件、用地性质及估价目的，结合估价师搜集的有关资料，根据当地地产市场发育程度，选择成本逼近法进行估价。

2、估价过程

成本逼近法就是以取得开发土地所耗费的各项费用之后为主要依据，再加上一定的利润，利息，应缴纳的税金来确定土地价格的估价方法。

其基本公式为

土地价格=土地取得费+税费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益

（1）土地取得费：包括征地费及征地管理费。

10 征地费：依据土地管理法规定，政府征用农业用地要向农民支付征地费用，包括征地补偿费、劳动力安置补助费、青苗以及上附着物补偿费等，经调查，改区域的征地补偿费为每亩30000元，这个45元/平方米。

征地管理费为征地费的4%,则，

土地取得费=45*（1+4%）=46.8元/平方米 (2)土地开发费：

待估宗地的开发程度为“五通一平”，调查待估宗地附近土地开发费用情况并结合待估宗地的自身情况，确定土地开发费用为150元/平方米。

（3）税费

取土地取得费和土地开发费之和的5.5%，则

税费=（46.8+150）*5.5%=10.82元/平方米

（4）投资利息：

根据带故宗地规模以及项目用地特点，确定土地开发周期为一年，土地取得费在开发初期一次性投入，土地开发费及税费在开发周期内均匀投入。利息安中

11 国人民银行现行固定资产一年期贷款利息率5.31%计算。

投资利息=46.8*5.31*1+（150+10.82）*5.31%*50%=4.89元/平方米

（5）投资利润：

参照市场情况和待估宗地实际情况，利润率取20%。则

投资利润=（46.8+150+10.82+4.89）*20% =42.5元/平方米

（6）土地增值收益，即土地所有权收益

土地增值收益按照10%计算，则

土地增值收益=（46.8+150+10.82+4.89+42.5）*10%

=25.5元/平方米

（7）土地价格

土地单位价格=46.8+150+10.82+4.89+42.5+25.5

12 =280.51元/平方米

土地价格=280.51*869.26=243836元

（三）确定估价总值：

估价总值=房屋价格+土地价格 =163749+243836 =407585元

四，估价结果

在充分调查、分析估价对象的基础上，依据科学的估价原则，采用适当的估价方法，经过科学、公正的估价测算，结合估价经验，确定估价对象在估价时点为2004年9月20日的估价总值为人名币407585元（大写人民币：肆拾万零柒仟伍佰捌拾伍元）。

内蒙古双环房地产估价事务所

2004年12月9日

第20篇：房地产估价报告实例

房地产估价报告

下面给出一份房地产估价报告的实例，根据需要，隐去估价机构和估价对象的具体情况，同时由于篇幅所限，对部分内容进行了删减和省略。

封面

房地产估价报告

估价项目名称：×市土地储备整理中心

委

托

方：×市土地储备整理中心

估

价

方：×房地产评估有限公司

估

价

人

员：×××

×××

估价作业日期：2009年9月4日—9月11日

估价报告编号：（2009）×房估字第×号

目录

致委托方函…………………………（×）

评估师声明…………………………（×）

估价的假设和限制条件 ……………（×）

估价结果报告 ………………………（×）

估价技术报告 ………………………（×）

附件 …………………………………（×）

致委托方函

×市土地储备整理中心：

受贵中心的委托，我公司对×市×路47号、49号、57号及×村北地块规划批准拟建

6、

18、

25、28多、高层住宅（规划地上总建筑面积为65 973平方米、平均容积率为2.82）进行了评估。估价时点：2009年9月11日。估价目的：评估房地产的市场价格，作为决策房地产价格的参考依据。

估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，最终确定估价对象于估价时点的客观合理价格如下：

住宅单价：9 500元/平方米，

大写：玖仟伍佰元/平方米；

货币种类：人民币。

×房地产评估有限公司

二○○九年九月十一日

评估师声明

我们郑重说明：

1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2．本评估报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本评估报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3．我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4．我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5．我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。

6．没有人对本估价报告提供重要专业帮助。

声明人：×××

×××

估价的假设和限制条件

1．本报告中委估项目的评估结果是市场价格，即在拟规划条件下评估基准日预期能够正常交易的可能价格。

（1）市场上存在自愿销售的卖者和自愿购买的买者；

（2）该物业可以在公开市场上自由转让；

（3）在评估基准日前，相对于物业的特性和房地产市场状况而言，有一段合理的谈判周期；

（4）在此周期内，市场状态和价值水平是静止不变的；

（5）不考虑特殊买家的附加出价；

（6）不考虑遇有不可抗力或未来市场变化风险和短期强制处分等因素。

2．委托方提供的有关文件资料，我们未向有关部门核实，故对其真实性不负任何责任。

3．本估价结果自估价报告完成之日起一年内有效。

4．本报告评估出的市场价格，仅供决策房地产价格的参考依据，不可用作其他用途。

5．本报告的评估值是在委估项目无任何他项权利限制条件下计算得出的，提请报告使用方注意。

6．本报告的全部或部分内容未经本公司同意，不得发表于任何公开媒体上。

房地产估价结果报告

（2009）×房估字第×号

一、委托方

委托单位：×市土地储备整理中心

单位地址：×市×路×号

联

系

人：×××

联系电话：×××

二、估价方

估价机构：×房地产评估有限公司

机构地址：×市×路×号

法定代表人：×××

估价资格等级：一级

证书编号：建房估证字×号

联系人：×××

联系电话：×××

三、估价对象

1．估价对象界定

位置：×市×路47号、49号、57号及×村北地块。

规划地上总建筑面积为65 973平方米，平均容积率为2.82，拟建

6、

18、

25、28多、高层住宅。

土地形状：不规则。

周围环境：区域内交通条件较优。土地开发程度已达宗地外“七通”，离医院、学校、农贸市场等距离较近，环境状况一般。

2．权利状况

该土地在估价基准日不存在抵押权、担保权等他项权利。

3．建筑物状况

通过现场勘察，在估价基准日，待估宗地上为待拆迁厂房和待建设空地。

4．规划条件

根据委托人提供的资料，估价对象为规划批准拟建房地产，规划地上总建筑面积为65 973平方米，平均容积率为2.82，拟建

6、

18、

25、28多、高层住宅。

四、估价目的

评估房地产的市场价格，作为决策房地产价格的参考依据。

五、估价时点

2009年9月11日。

六、价值定义

根据估价目的，本报告所采用的价值标准为公开市场价值。

公开市场价值是指在公开市场上最有可能形成或成立的价格。而所谓公开市场，是指一个竞争性的市场，在该市场上交易各方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，他们并且都掌握了市场信息，有比较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，此外，市场交易条件公开并不具有排他性，即所有市场主体都可以平等自由地参与交易。

七、估价依据

1．《中华人民共和国城市房地产管理法》。

2．《中华人民共和国土地管理法》。

3．《房地产估价规范》。

4．委托方与本估价机构签订的评估委托书。

5．×市近期房地产市场行情信息。

6．估价人员现场勘察和市场调查所获得的有关资料。

7．《建设工程规划方案审查意见书》及附图。

8．《关于×路49号围合街坊项目分期实施的复函》。

八、估价原则

本估价报告在遵循公正、公平、公开原则的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价，具体依据如下估价原则。

1．合法原则：是指应以估价对象合法使用、合法处分为前提估价。

2．最高最佳使用原则：是指应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。

3．替代原则：是指估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

4．估价时点原则：是指估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。

九、估价方法

房地产估价的常用方法有市场比较法、成本法、收益法、假设开发法。根据委托方提出的评估目的，结合估价人员现场勘察情况，因在所估价房屋周围与其类似的房屋交易较多，故采用市场比较法进行计算。

十、估价结果

估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，最终确定估价对象在估价时点的客观合理价格为：

住宅单价：9 500元/平方米； 大写：玖仟伍佰元/平方米；

货币种类：人民币。

十、估价人员

撰写人：

×××（注册房地产评估师）

×××（注册房地产评估师）

批准人：

×××（注册房地产评估师）

十、估价作业日期

2009年9月4日—9月11日

十、估价报告应用有效期

2009年9月11日—2010年9月10日

×房地产评估有限公司

二○○九年九月十一日

房地产估价技术报告

（2009）×房估字第×号

一、个别因素分析

同估价结果报告中的第三部分即估价对象部分，内容较详细些。

二、区域因素分析

（一）房地产所在城市简介。略

（二）待估房地产区域因素分析

待估房地产位于×市×区，地理位置较好，北邻×路、西临×路。商业繁华程度一般，环境质量状况一般，属于×市住宅三级地。

三、市场背景分析

略

四、最高最佳使用分析

房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。根据估价对象所处的位置，住宅为最高最佳使用。

五、估价思路及估价方法选用

房地产估价的常用方法有市场比较法、成本法、收益法、假设开发法。根据委托方提出的评估目的，结合估价人员现场勘察情况，因在所勘估房屋周围与其类似的房屋交易较多，故采用市场比较法进行计算。

市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

六、估价测算过程

（一）选择比较实例

选择三个与估价对象的用途相近、交易类型相同、区域及个别因素条件相近、交易情况正常的交易案例，以它们的价格作比较，结合影响房地产价格的因素，进行因素修正，求取估价对象房地产价格。

（1）可比实例A“金色慧谷”项目，位于×路与×路交汇处，开发商为×房地产股份有限公司，住宅三级，占地面积约118 000平方米，总建筑面积为157 000平方米，容积率为1.8，建筑密度为20%。由17栋多层、小高层、高层住宅组成，建成年代为2005年，扣除装修因素的毛坯房均价为9 400元/平方米左右。交易日期：目前。

（2）可比实例B“国际城名苑”项目，位于×路与×路交汇处，开发商为×房地产开发有限公司，住宅三级，占地面积约62 000平方米，总建筑面积为76 967平方米，容积率为2.1，由4栋小高层，7栋多层组成，建成年代为2009年，扣除装修因素的毛坯房均价为9 500元/平方米左右。交易日期：目前。

（3）可比实例C“依山雅居”项目，位于×区×路80号，×路与×路交汇处，开发商为×房屋开发公司，住宅三级，占地面积为12 521平方米，总建筑面积为38 832平方米，容积率为2.5，由3栋小高层住宅组成，建成年代为2009年，毛坯房均价为9 000元/平方米左右。交易日期：目前。

估价对象与比较实例的比较因素表，如表1所示。

表1 估价对象与比较实例的比较因素表

表2 比较条件指数表

（三）编制比较因素修正指数表

根据以上比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数表，如表3所示。

表3 比较因素修正指数表

（四）上述三个实例修正后的房地产单价的平均值作为此次市场比较法测算的价格

房地产单价=（9591.8+9596.0+9 371.1）÷3＝9519.6（元/m2）

取整为9500元/m2。

七、估价结果确定

估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，最终确定估价对象于估价时点的客观合理价格为

住宅单价：9 500元/平方米，

大写：玖仟伍佰元/平方米；

货币种类：人民币。

×房地产评估有限公司

二○○九年九月十一日

附件

1．估价对象照片；

2．比较实例照片；

3．《建设工程规划方案审查意见书》复印件；

4．《关于×路49号围合街坊项目分期实施的复函》复印件；

5．《评估委托书》复印件；

6．房地产估价机构营业执照复印件；

7．房地产估价机构资格证书复印件；

8．房地产评估师资格证书复印件。

《房地产估价实习报告.doc》

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