房地产估价理论与实务
姓
名：胡倩学
号：年
级：班
级：资源环境与城乡规划管理指导老师：彭贤伟
——课程结业作业 091002010015 2009级
房地产估价报告
估价项目名称：贵阳市云岩区宝山北路贵州师范大学图书馆转让价值评估
估价委托人：贵州师范大学
估价机构：贵阳市世纪房地产评估公司
估价人员：胡 倩（注册号：123456）、朱轶彬（注册号：456789）
估价作业日期：2012年5月15日至2012年5月20日
估价报告编号：世纪房估［2012］第80号
2
目 录
一、致委托方函………………………………………………………4
二、估价师声明………………………………………………………5
三、估价的假设和限制条件…………………………………………7
四、估价结果报告……………………………………………………9
五、估价技术报告……………………………………………………13
六、附件………………………………………………………………16
3 致 委 托 方 函
贵州师范大学：
本公司接受贵方的委托，我们对位于贵阳市宝山北路贵州师范大学的图书馆进行了评估，估价的目的是：为委托人转让估价对象提供市场价值参考，估价时点2012年5月15日。价值类型：估价对象的公开市场价值。
在整个估价过程中，本公司估价师遵循《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家标准《房地产估价规划》即国家相关法律、法规和政策规定，经过详细的现场勘查和市场调查，遵循客观、公正、科学、合理的原则，按照必要的估价程序，选用收益法和市场法进行了分析和测算，确定该估价对象在估价时点的公开市场价值为：19278783.15元，大写（人民币）：壹仟玖佰贰拾柒万捌仟柒佰捌捌拾叁点壹伍元，单价：1539.1元／M2。
贵阳市世纪房地产估价公司
法定代表人：胡倩 2012年5月20日
4 注册房地产估价师声明
对本报告我们特作如下郑重声明：
1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2、本估价报告中的分析，意见和结论是我们自己公正的专业 分析，意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关 当事人没有个人利害关系或偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进 行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、注册房地产估价师胡倩、全凯云已于估价时点对本估价报 告中的估价对象的建筑结构、室内外状况进行了失地查勘并进行记录，但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况，尤其因提供资料有限，我们不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担其他被掩盖，未暴露及难以接触到的部分进行检视的责任。
6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。
7、本估价报告中所依据的有关估价对象建筑面积和权益资 料由委托人提供，委托人应对资料的真实、可靠性负责。
8、本估价报告公是在报告中说明的假设条件下对估价对象 正常市场价格进行合理估算，报告中对估价对象权属情况的披露不能作为对其权属确认的依据，估价对象权属界定以权属管理部门认定为准。
注册房地产估价师：胡 倩（注册号：123456） 签名： 注册房地产估价师：朱轶彬（注册号：456789） 签名：
6 估价的假设和限制条件
1、本次估价的假设前提
（1）估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由 转让；
（2）洽谈交易期间房地产价值将保持稳定；
（3）市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化 或实质性改变；
（4）交易双方都具有完全市场信息，对交易对象有必要的 专业知识；
（5）不考虑特殊卖家的附加条件。
2、未经调查确认或无法调查确认的资料数据
（1）本次估价未对估价对象做建筑基础和结构上的测量和实验；本次评估假设其基础、结构等方面的重大质量问题；
（2）假设估价对象于估价时点无抵押情况或原有的抵押情况已注销；
3、估价中未考虑的因素及一些特殊处理
（1）估价结果是反映估价对象在本次估价目的下得市场价格参考，估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对评估价值的影响。当上述条件发生变化时，估价结果一般会发生变化。
7 （2）估价结果未考虑未来处置风险；
（3）估价结果未考虑估价对象及其运营企业已承担的债务、或有再无及经营决策失误或市场动作失当对其价值的影响；
4、本报告使用的限制条件
（1）本报告仅为委托人提供估价对象在估价时点转让房地产市场价值参考，不作他用；
（2）本报告使用期限为一年。即估价目的在报告完成后的一年内实现，估价结果可作对象的市场价值参考，超过一年，需生新进行估价；
（3）本报告专为委托人所使用，未经本公司同意，不得向委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供。报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。
5、其他说明
（1）估价过程中遇到的不确定因素、或有事项分估价人员执业水平和能力所能评定估算，估价人员和估价机构对此类事项不承担任何责任。
（2）委托人应对所提供资料的真实性、完整性、合法性负责，如因资料失真、不完整等原因引起的后果，估价人员和估价机构不承担任何责任。
8 估 价 结 果 报 告
一、估价委托人：贵州师范大学
二、估价机构：贵阳市世纪房地产评估公司 住所：贵阳市白云区大坝路36号 法定代表人：胡 倩 资质等级：一级
证书编号：建房估证字［2011］号
有效期限：2012年5月20日至2013年5月19日
三、估价对象
估价对象为贵阳市云岩区宝山北路贵州师范大学图书馆房地产，房屋建筑面积为 12526平方米，
四、估价目的
为委托方转让估价对象提供市场参考价值。
五、估价时点 2012年5月15日
六、价值定义
房地产转让价值，即为公开市场价值。
七、估价依据
本次估价依据了国家有关法律和国务院、建设部、国土资源部颁布的法律、法规和政策性文件，以及评估房地产的相关资料，主要有：
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
2、《中华人民共和国土地管理法》；
3、国家标准GB/T50291——1999《房地产估价规范》；
4、本公司掌握的房地产市场信息资料；
5、本公司估价师现场勘察及市场调查所获得的有关资料；
6、委托方提供的《国有土地使用证》、《房屋所有权》复印件。
八、估价原则
1、合法原则
合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面，在合法产权方面，应以房地长权属证实和有关证件为依据；在合法使用方面，应以城市规划，土地用途管制等为依据；在合法处分方面，应以法律、法规或合同（如土地使用权出让合同 ）等允许的处分方式为依据；在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。
2、最高最佳使用原则
最高最佳李永刚是估价对象一种罪可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行、经过充分合理的论证，并能给予估价对象带来最高价值的使用。它的一种具体变现，是以能使估价对象获利最多的用途和开发强度来衡量。这是因为在房地产市场中，每位房地产拥有者在主观上都试图充分地发挥房地产的潜力，采用最高最佳利用方式，取得最大的收益。
3、替代原则
10 根据市场运行规律，在统一商品市场中，上平或提供的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即由两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格中经过互相影响与比较之后来决定的。房地产价格也同样遵循替代规律，受其他具有相同使用价值的房地产，即同类型具有替代可能的房地产价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的房地产之间，会相互影响和竞争，是价格相互牵制而趋于一致。
4、房地产市场是不断变化的，房地产价格具有很强的时间性，它是某一时点上的价格。在不同时点，同一宗房地产往往会有不同的价格。估价时点原则是指求取某一时点上，同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点时的状况为准。
5、独立、客观、公正原则
独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价格。
九、估价方法
根据《房地产估价规范》（GB/T50291——1999），通行的估价方 法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正等。因估价对象为较为完整房产，考虑到目前与估价对象类似的房地产交易市场比较活跃，且类似交易案例较多，宜采用市场法进行估价；有根据该类似房地产有出租收益，可以采用收益法、市场法进行估价。
市场法是在同一供求圈内选择三个与估价对象用途、规模、档次、建筑结构相同或相近的近期交易实例作为可比实例，对影响价格的各
11 项因素及其影响程度进行分析，建立估价对象与可比实例的价格可比基础，并分别进行交易状况修正、交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正，求取估价对象房地产比准价格。
收益法是预测估价对象未来收益，然后利用适合的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。
十、估价结果
注册估价师根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采 用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密、细致的测算，并结合估价经验，确定该房地产在估价时点2012年5月15日的公开市场价值为人民币：19278783.15元，大写（人民币）：壹仟玖佰贰拾柒万捌仟柒佰捌捌拾叁点壹伍元 单价：1539.1元／M2。
十一、估价人员
注册房地产估价师：胡 倩（注册号：123456） 注册房地产估价师：朱轶彬（注册号：456789） 十
二、估价作业日期
二零一二年五月十五日起至二零一二年五月二十日 十
三、估价报告应用的有效期
自二零一二年五月二十日起至二零一三年五月十九日止。
估 价 技 术 报 告
一、估价对象实物状况描述与分析
估价对象为贵阳市宝山北路贵州师范大学图书馆房地产，房屋建筑面积为12526平方米。 （1）房屋用途：教学 （2）建筑结构：框架结构
（3）外观：估价对象所处的整体建筑物呈连体式 （4）房屋楼层：五层
（5）平面布局：中央有大厅，在其周围有藏书的隔间 （6）配套设施：给水、排水、供电、通讯等配套设施完备 （7）装修状况：简单装修
二、估价对象描述与分析
位于贵阳市宝山北路116号，图书馆总层数为五层。距离喷水池800米；周边有师大附中、师大幼儿园等；11路、17路、4路、61路、253路、26路、69路、10路、42路、12路等，交通非常便捷。
三、估价对象权益描述与分析
完全产权房地产。
四、估价方法适用性分析
根据估价对象的具体状况，在对其进行实地勘察和类似房地产调查后，估价人员认真分析了影响估价对象价值的相关因素，考虑到目前与估价对象类似的房地产交易市场不活跃，且类似交易案例较少，
13 故确定采用成本法和假设开发法作为本次评估的方法。
成本法的理论依据是生产费用价值论：商品的价格是根据其生产所必要的费用决定的。
假设开发法是根据估价对象预期开发玩成后的价值来求取估价对象价值的方法。具体的说，假设开发法是预测估价兑现开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得的利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
四、估价测算过程
（一）假设开发法
估图书馆2012年5月15日的建筑物重置价格。图书馆共五层，总建筑面积为12526M2，建筑结构为钢筋混凝土框架结构，并调查到该重置价格所需要的有挂数据如下：建筑安装工程费为1200元／M2，专业费用为建筑安装工程费的6%，管理费用为建筑安装工程费和专业费之和的3%，销售费用为售价的3%，投资利息：开发经营期为2年，费用第一年投入60%，第二年投入40%；年利率为5.76%，销售税费为售价的5.53%，开发利润为投资利润的20%。 解:设该图书馆的重新构建总价值为V，估算如下：
1、建筑安装工程费=1200*12526=15031200元
2、专业费用=15031200*6%=901872元
3、管理费=（901872+15031200）*3%=477992.16元
4、销售费=V*3%
5、以上4项之和=16411064.16+0.03V
6、投资利息=（15031200+901872+477992.16+0.03V）*［60%* （1+5.76%）＾1.5+40%*（1+5.76%）＾0.5-1］=（16411064.16+0.03V）*0.06=984663.85+0.0018V元
7、销售税费=V*5.53%
8、开发利润=（984663.85+0.0018V） *20%=196932.77+0.00036V元
9、V=16411064.16+0.03V+984663.85+0.0018V+0.0553V+1969 32.77+0.00036V元
V=19278783.15元
建筑物重置单价=1539.1元／M2
（二）收益法
图书馆是1989年建成的，假设使用期限为70年，那么到2012年已使用了23年，还剩47年，日过出租的话，预测图书馆正常情况下每年的净收益为563829.78元，该嘞房地产的报酬率为1.375%，计算图书馆的收益价值。
解：该图书馆的收益价值计算如下： V=A／Y［1-1／(1+Y)^n］
V=563829.78／1.375%*［1-1／(1+1.375%)^47］=19272727.27元
建筑物重置单价=1538.62元／M2
附 件
1、估价对象《房屋所有权证》（复印件）
2、估价对象《国有土地使用权证》（复印件）
3、委托人身份证（复印件）
4、失地查勘相片（原件）
