房地产估价报告
Real
Estate Appraisal Report
估价项目名称：*****中段（工业品市场）东二排31#、
33#、34#、35#，1-2层*****业用房低押价值评估
委
托
方：***** 估
价
方：*****房地产评估有限公司
估
价 人 员：***** ***** *****估价作业日期：
20*****年3月6日
至20*****年3月13日
估价报告编号：*****估字（20*****）第03-5号
目
录
一、致委托方函
二、估价师声明
三、估价的假设和限制条件
四、估价结果报告
五、附件
1 2-3 4 5-*****
致 委 托 方 函
*****：
受您委托，我公司于20*****年3月6日—3月13日，本着公平、公正、客观、独立、科学的原则对您拥有的位于*****中段（工业品市场）*****065*****、建筑总面积为353.60㎡的（东二排31号、33号34号、35号）1-2层*****业用房及应分摊的土地使用权进行了抵押价值评估。
估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。。
估价时点：20*****年3月6日 估价结果：
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，采用科学的估价方法，在认真分析掌握资料与影响估价对象价值诸因素的基础上，最后确定估价对象在估价时点的房地产抵押价值为人民币2920736元，大写：人民币贰佰玖拾贰万零柒佰叁拾陆元整，折合建筑面积单价为：8260元/平方米。估价对象在估价时点无法定优先受偿款。
*****房地产评估有限公司
法定代表人：*****二○*****年三月十日
估价师声明
我们郑重声明：
1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。本估价报告的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
2、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与当事人没有个人利害关系或偏见。
3、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》和《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
4、我们已对估价报告中的估价对象进行了实地查勘、拍照，但仅限于对评估标的物外观和使用情况。估价人员不承担对评估标的物建筑结构、质量进行调查的责任和其他被遮盖、未暴露及对于接触到部分进行检视的责任。实地查勘及初稿人：
5、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
6、本估价报告需经估价人员签字（盖章），估价机构盖章并作为一个整体时有效，复印件无效。
7、如发现本估价报告内的文字或数字因校对其他类似原因出现差错时，请通知本公司进行更正。
8、本报告以委托方提供的资料的真实性、合法性、完整性为前提，本公司未向有关政府部门核实，这些资料的真实性、合法性、完整性由委托方负责，我们只对估价对象本身的房地产抵押价值发表意见。若因资料失实或有隐匿而导致评估结果失实的，本公司不承担相应的责任。
9、本估价报告结果仅供委托方在本次估价目的下使用，不得用作其他用途。本估价报告书必须完整使用，对仅使用其中部分内容所导致的可能的损失，我们不承担责任。
10、建议金融机构在估价对象状况和房地产市场状况出现较大变化时，对拟抵押房地产或已抵押房地产的抵押价值进行再评估。
11、本估价报告分为“房地产抵押估价结果报告”和“估价技术报告”两种。“房地产抵押估价结果报告”提供给委托方，“估价技术报告”部分内容根据有关规定存档。
12、未经估价机构书面同意，本估价报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，亦不得以其它任何方式公开发表。
中国注册房地产估价师签章：
*****（注册证号*****）
*****（注册证号*****） 估价的假设和限制条件
一、估价报告结论成立的假设前提：
1、委托方提供资料属实，估价对象为全部产权。
2、估价对象在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
3、本估价报告估价结果是在公开市场前提下求取的房地产抵押价值，未考虑快速变现等处分方式带来的影响。
4、假定估价对象在估价点状况与在完成实地查勘之日的状况一致。（估价时点不是完成实地查勘之日时用）
二、估价报告使用的限制条件：
1、估价结论为满足全部假设与限制条件下的价值。
2、本估价报告按照既定目的提供给委托方使用，若改变估价目的及使用条件，需向本公司咨询后作必要修正甚至重新估价。
3、本估价报告的有效期限为壹 年。如超过有效，或估价时点之后、有效期之内估价对象或国家经济形势、城市规划、房地产税费政策等发生变化，对估价结果产生明显影响时，委托方应及时聘请房地产评估机构对估价结果作相应调整或重新估价。
4、为保障抵押双方的合法权益，在确定贷款额时，估价报告使用者应充分关注：“房地产抵押估价报告使用提示”及“房地产变现能力分析”。
5、未经估价机构书面同意，本估价报告的全部或 部分及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表。
6、如发现本估价报告文字或数字因校对基其他类似原因出现差错时，请通知本公司进行更正。
估价结果报告
一、委托方
名称：***** 住所：*****南睢阳路西
二、估价方
估价机构名称：*****房地产评估有限公司 法定代表人：*****机构地址：*****区中山北一街 资格等级：叁级
证书编号：建房估证字*****号
三、估价对象
1、估价对象区位状况：
估价对象坐落于*****东二环西*****贸城*****065*****，（东二排31#、33#、34#、35#）1-2层门面，*****贸城是*****市1998年重点项目之一，以批发、零售*****、*****为主。东临睢阳大道，北是*****路，地处繁华地段，交通便利，16路、60路、58路、*****路、13路、小3路公交线由此经过，距离*****市火车南站约2km，地理位置优越，环境较好，是理想的经*****之地。该地段城市公共配套设施健全，城市基础设施（上、下水、电、通讯、天然气等）完备。
2、估价对象实物状况
估价对象建于1998年，总屋数两层，估价对象为第1-2屋，设计用途为*****业，共分为三部分，即*****065*****，现已全部租赁，做为*****、*****批发使用。实物状况如下：混合结构，一砖厚填充墙，层高底层为4.20米，二层为3.20米，预应力钢筋混凝土空心板楼面及楼盖，卷材屋面，部分陶瓷面砖地坪，部分水泥砂浆，刷仿瓷涂料，铝合金卷闸门，内门为木质门，铝合金窗，卫生间瓷片墙面，设备为水、电、卫。至估价时点，估价对象产权清晰，未设定抵押权，无其他优先受偿权利。
该宗地地质条件良好，土地承载力高，宗地开发程度已达“七通一平”，即通路、通上水、通下水、通电、通讯、暖气、天然气、场地平整。
3、估价对象权益状况
估价对象产权为*****所有，建筑总面积353.60㎡，房产证为*****市房权证2003字第*****065*****号，设计用途为*****业。
土地使用权证号为*****国用（1999）字第04791号，使用权类型为划拨，用途*****业。土地使用权总面积为45335.8㎡。本次评估仅评估价对象应分摊的土地使用权面积。
四、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考伋据而评估房地产抵押价值。
五、估价时点 二○*****年三月十日
六、价值定义
房地产抵押价值，为抵押房地产在估价点的公开市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
七、估价依据
（一） 本次估价机构所依据的有关法律、法规和部门规章
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》
2、《中华人民共和国土地管理法》
3、《中华人民共和国担保法》
4、《城市房地产抵押管理办法》
（二）本次估价采用的技术规程
1、中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》
2、建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布《房地产抵押估价指导意见》
（三）委托方提供的有关资料
1、《房屋所有权证》
2、《国有土地使用证》
3、身份证件
（四）估价机构所搜集掌握的有关资料和估价人员现场查勘时所搜集的有关资料。
八、估价原则 本估价报告遵循下列原则：
1、独立、客观、公正原则：
要求估价机构有完全独立性，估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系，不受外部干扰因素影响，从实际出发，公平合理地进行估价。
2、合法原则
应以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定，其权益才能受法律保护，并体现其权益价值。
3、谨慎原则
在面临不确定因素的情况下做出判断时，应保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失、不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。
4、最高最佳使用原则
应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。在合法使用前提下，房地产只有在最高最佳使用状态下才能发挥最大效用。最高最佳使用应是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用方式。
5、估价时点原则
估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。
6、替代原则
估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。同一供求范围内，在用途、规模、档次、建筑结构等方面类似的房地产之间具有相互影响作用，其价格会相互牵掣而趋于一致。
九、估价方法
根据估价目的及估价对象的状况，分别采取不同估价方法，估价方法通常有市场比较法、成本法、收益法、假设开发四种。本次估价对象为*****业用房，市场上类似房地产交易实例较多，宜采用市场比较法进行评估。先求取假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，然后再减去房地估价师知悉的法定优先受偿款。
市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以估算对象的客观合理价格或价值的方法。
十、估价结果
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，采用科学的估价方法，在认真分析所掌握资料与影响估价对象价值诸因素的基础上，最后确定估价对象在估价时点的房地产抵押价值为：
单位价值8260元/㎡ 总价值：292.736万元
大写：贰佰玖拾贰万零柒佰叁拾陆元整 十
一、房地产变现能力分析
变现能力是指假定在估价时实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。
（1） 估价对象合法用途为*****业，环境较好，易变现，独立使用性强，不宜分割使用、转让，除非当事人协*****一致并处理好共用部分及设施的使用权利，达到各自独立使用条件。
（2） 假设在估价时点拍卖或者变卖估价对象时，因存在短期内强制处分、潜在购买群体受到限制及心理排斥影响，最可能实现的价格一般比公开市场价格要低，与评估的市场价值的差异程度大约在70％——80％。
（3） 处置房地产时，其变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序与处置方式和营销策略等因素有关。一般说来，以拍卖方式处置房地产时，变现时间较短，但变现价格一般较低，变现成本较高，要支会拍卖佣金、营业税及部分手续费。
十二、预期可能导致抵押价值下跌的因素分析。 （1） 政府政策：政府通过土地供应计划的调控、城市规划的指导、地价、税收、金融政策、住房政策等手段对房地产市场及房地产价格进行调控，以保证房地产市场健康发展。
（2） 消费观念的变更、设计更新、技术进步等原因而导致原有房地产出现功能折旧，而使其价值下跌。 （3） 房地产供给量、需求不足、社会经济位置变化等因素导致房地产出现经济折旧，而使其价值下降。
十三、房地产抵押估价报告使用提示
（1） 估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生影响，在估价对象实物及区域因素不受意外损害，能正常维护和使用，且未增加法定优先受偿款，房地产市场没有大的波动的情况下，预计估价报告使用有效期内，房地产抵押价值基本保持稳定。
（2） 对抵押期间可能产生的房地产信贷风险，估价报告使用者应给予关注：估价对象房屋是否出现现状变更、环境变化、政策变化等引起的房地产价值减损；是否出现了新的法定优先受偿权利。
（3） 本估价结果为估价对象在估价时点的客观合价值。房地产具有不可移动和价值较大等特性，宏观经济形势、通货膨胀、金融政策、法律法规、市场供求等因素对其价格影响较大；其次，由于地震、台风、水灾、战争及其他不能预见并且对发生后果不能防止或避免的不可抗力因素，可能造成房地产严重损坏或灭失，使其价值急剧跌落甚至消失；而且，由于房地产具有不易变现的特点，在对房地产进行短期强制处分时，可能出现处置价格远远低于其正常市场价值。因此：金融机构在确定房地产抵押贷款额度时应充分考虑上述各种因素的影响，做出综合决策，以防范房地产信贷风险。 （4） 定期或者在房地产市场价格变化比较快时对房地产抵押价值进行再评估。
十四、估价人员 注册房地产估价师： *****（注册证号*****）
*****（注册证号*****）
十五、估价作业日期
20*****年3月6日
至20*****年3月13日
十六、估价报告有效期
估价报告应用的有效期不应超过壹年，自报告出具之日起计
附件：
1、估价对象内外部照片
2、房屋所有权证复印件
3、国有土地使用证复印件
4、委托方身份证复印件
5、估价机构营业执照复印件
6、估价机构资质证书复印件
7、房地产估价师资格证书复印件
