房地产估价报告
估价项目名称：岳麓区桐梓坡路579号谋房公寓A、B、C栋1132室
房地产价格评估
目 录
一.致委托方函 二.估价师声明
三.估价的假设和限制条件
四.房地产估价结果报告 五.有关附件
六.房地产估价技术报告（不提供委托方，供评估机构存档及有关管理部门查阅）
致委托方函
湖南省长沙市芙蓉区人民法院：
受贵院委托，我公司秉着客观、公正、科学、独立的原则，对位于岳麓区桐梓坡路579号谋房公寓A、B、C栋1132室 （房屋所有权证编号为长房权证岳麓字第710274296号，房屋建筑面积为124.35平方米，其中分摊面积为31.93平方米。）的房地产现值进行了评估。
估价时点为2012年9月5日。
估价目的为委托方司法办案而了解房地产现值提供价值参考。
本公司根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素进行分析，确定在估价对象于市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，于估价时点的市场价值单价为6246元/平方米，总价为78万元(大写：人民币柒拾捌万元整)。估价的详细结果及有关说明，请见后附的《估价结果报告》。
注：1.本估价报告结论仅适用于湖南省长沙市芙蓉区人民法院司法办案而了解房地产现值提供价值参考。
2.本评估报告经委托方（人民法院）送达双方当事人后，当事人对本评估报告有异议的，可以在收到评估报告后10日内以书面形式向人民法院提出，逾期视为认可评估结论。
3.此房系经适货补房，货币补贴金额为捌万元。
4.经在估价时点查询获悉，估价对象已设立抵押权，即估价对象已抵押数额为35万元，抵押权人为中信银行股份有限公司长沙分行。
此致
湖南经典房地产评估咨询有限公司
法定代表人：
二○一二年九月六日
估价师声明
我们郑重声明：
1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有利害关系或偏见。 4.我们依照国家质量技术监督局及中华人民共和国建设部1999年2月12 日联合发布的中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5.我公司已派专业估价人员黄球、向红在长沙市芙蓉区人民法院法官陪同下对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。
6.没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
7.本估价报告依据了委托方提供的相关资料，委托方对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，评估机构和估价人员不承担相应的责任。
8.本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本评估机构和估价人员的同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，评估机构和估价人员不承担相应的责任。
9.本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。
10.本报告应用有效期为报告出具之日起壹年，如果使用本估价结果报告的时间超过了报告应用的有效期，我们对此结果造成的损失不承担责任。
建议报告使用人在房地产市场变化较大情况下适时对委评房地产价值进行再评估。
注册房地产估价师： （注册号4320040057）
注册房地产估价师： （注册号4319980052）
估价的假设和限制条件
1.本报告以委托方提供的房屋权属资料真实合法有效，房地产权属无纠纷，土地使用权符合法定的转让条件为假设前提。
2.本次房地产评估的估价时点为完成估价对象实地查勘之日。估价对象在估价时点不存在房屋结构问题与安全隐患。
3.估价时点后，估价报告有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象产生明显影响时，不能直接使用本估价结论。
4.报告中估价结果为估价对象在估价时点的市场价格，即在估价时点预期在公开市场条件下能够成交的最为合理的价格。
5.本次评估未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。
6.本次估价外勘时已通知被申请人，但其未予配合，法官陪同入户，提请委托方注意。
7.评估报告结论系为委托方提供专业化估价意见，这个意见本身并无强制执行的效力，评估者只对结论本身合乎规范要求负责，而不对资产业务的定价决策负责，本评估结果仅用于本次估价目的，不得用于其他用途。
8.本次评估委托方未提供估价对象的权属证书，但提供了房屋产权情况复印件，本次评估结论以该房屋产权情况所载明的内容为评估依据。未考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响，估价目的仅为委托方司法办案而了解房地产现值提供价值参考。
9.根据目前委托方所提供的资料，估价人员无法确定估价对象的土地使用权性质，评估结果假定其性质为出让地进行评估，而未考虑其作为划拨用地时须交纳土地出让金等因素对评估价值产生的影响，该点提请报告使用人注意。
10.本次评估是在产权人取得对估价对象合法完全产权的前提下进行的，未考虑产权瑕疵对评估价值的影响。
11.对本次评估涉及的估价对象的实地查勘是在长沙市芙蓉区人民法院法官的陪同下进行的，被告未予配合。
12.此房系经适货补房，货币补贴金额为捌万元。
13.经在估价时点查询获悉，估价对象已设立抵押权，即估价对象已抵押数额为35万元，抵押权人为中信银行股份有限公司长沙分行。
14.本评估报告经委托方（人民法院）送达双方当事人后，当事人对本评估报告有异议的，可以在收到评估报告后10日内以书面形式向人民法院提出，逾期视为认可评估结论。
房地产估价结果报告
一、委 托 方：湖南省长沙市芙蓉区人民法院
二、估 价 方：湖南经典房地产评估咨询有限公司
法定代表人：李登科
住
所：长沙市芙蓉区芙蓉中路80号顺天财富中心16楼 资质等级：建设部一级
行政许可决定书号：建住房许（2012）347 证书编号：建房估证字(2012)064号 营业执照：430000000054672号
联系电话：0731-8225567
4、8225567
5、84455233
三、估价对象：
1、估价对象区位描述：
估价对象为岳麓区桐梓坡路579号谋房公寓A、B、C栋1132室房地产，该处东临望岳路，南邻住宅，西邻湖南商学院，北临桐梓坡路。该区域市政配套设施及生活服务设施完备，学校、医院、超市等生活服务设施齐全，商业繁华度较好，居住环境较好,交通便利,附近有66路、149路、913路等多路公交车通达该地。
2、估价对象实物描述：
估价对象位于总层数为32层的钢混结构的住宅第11层，坐北朝南，层高为3米，建于2010年，房屋设计用途为住宅与实际用途为住宅。钢混结构，工程质量合格，基础设施完备度高，土地平整。
估价对象装修情况：外墙面为瓷砖；在法官的陪同下入室，观其室内为毛坯。入户门为防盗门，通风、采光条件较好。
3、估价对象权益描述：
估价对象房屋所有权人为张先丽，共有人张涛（占有份额50%），房屋所有权证编号分别为长房权证岳麓字第710274296号；长房权证岳麓字第710274297号，钢混结构，建筑面积124.35平方米，共有分摊面积31.93平方米，设计用途为住宅。本次评估委托方未提供国有土地使用证，土地权益状况不明。
四、估价目的：为委托方司法办案而了解房地产现值提供价值参考。
五、估价时点：2012年9月5日
六、价值定义：指估价对象在估价时点的公开市场价值。
七、估价依据：
1.中华人民共和国城市房地产管理法 2.中华人民共和国土地管理法
3.中华人民共和国物权法
4.中华人民共和国土地管理法实施条例 5.中华人民共和国城市房屋权属登记管理办法 6.房地产估价规范
7.人民法院司法鉴定工作暂行规定
8.长沙市法院系统对外委托社会机构鉴定、审计、评估、拍卖等工作实施细则
9.委托方提供的有关待估房地产产权情况资料
10.受托估价方实地勘察获取的资料及收集的价格信息
八、估价原则：
1.合法原则：房地产估价必须以房地产的合法使用为前提。
2.最高最佳使用原则：房地产估价要以房地产的最高最佳使用为前提。也就是说，房地产评估价格应是在合法使用方式下，各种可能的使用方式中，能获得最大收益的使用方式的估价结果。
3.替代原则：同一个市场中的具有相近效用的房地产，其价格应当相近。在同一市场供需圈内，可以通过调查近期发生交易的、与待估房地产有替代可能的房地产的价格和条件，通过与待估房地产进行比较来确定待估房地产价格。
4.估价时点原则：估价实际上是求取某一时点上的价格。估价时点是责任交待的界限和评估房地产时值的界限。房地产的价格具有很强的时间性。在不同时点，同一宗房地产往往会有不同的价格。
5.公平原则：房地产估价必须站在公正的立场上，估价的目标在于求得一个客观合理的价格。
九、估价方法：
根据《房地产估价规范》，通常的房地产估价方法有市场比较法、收益法、假设开发法、成本法几种。
1.有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法作为主要估价方法。首先遵循市场比较法可比实例的选取原则，根据估价人员掌握的房地产交易市场资料，在估价对象同一供求圈内选择三个与估价对象用途、规模、档次、建筑结构相同或相似的近期交易实例作为可比实例，对影响价格的各项因素及其影响程度进行分析，建立估价对象与可比实例的价格可比基础，并分别进行交易情况修正、交易日期修正、房地产状况修正，求取估价对象房地产的比准价格。
2.收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法，由于估价对象具有客观收益，因此可用适当的资本化率，将其未来各年的净收益折算到估价时点上，计算出估价对象房地产收益价格。
3.成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
4.假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出和应得利润来求取估价对象价值的方法。
估价对象位于岳麓区桐梓坡路579号谋房公寓A、B、C栋1132室 ，经现场调查，估价对象为已开发建成房产，建成于2010年06月，成新率较高，经过分析确定其保持现状继续使用为其最高最佳使用途径，故不采用假设开发法评估。由于同类房屋的造价资料难收集齐全，且未提供土地使用证，土地使用期限、分摊面积、容积率等未知，地价难以确定，成本法缺乏必要的数据，因此不宜采用成本法评估。
估价对象位于商住小区集临路地段，考虑到估价对象房地产所在区域房地产交易市场成熟，商住市场交易案例较多且容易收集，故可选用市场比较法进行评估。
十、估价结果：
本公司根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素进行分析，确定在估价对象于市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，于估价时点的市场价值单价为6246元/平方米，总价为78万元(大写：人民币柒拾捌万元整) 十
一、估价人员签字：
注册房地产估价师： （注册号4320040057）
注册房地产估价师： （注册号4319980052）
十二、估价作业日期：2012年9月5日至2012年9月6日 十
三、估价报告应用的有效期：
有效期为壹年，自报告完成之日开始计算。
