关于蓟县居民小区物业管理问题的调查报告（第一稿）
一、调查的原因与目的
随着我国住房改革的不断深化以及房地产市场的不断繁荣，物业管理服务行业在经济和社会发展中的地位日益突出，对于美化城市形象改善居住环境，构建美丽、和谐社区起着重要作用。它作为一个新兴行业受到了人们的广泛关注。物业管理即受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。物业管理是城市和社会建设矛盾集中体现的领域，规范物业管理是和谐社会建设总体战略中的重要内容。此次调查的目的了解物业管理的现状，使物业管理更规范化，更好滴的为美化城市，构建和谐社会发挥其应有的作用。使我们更好的把所学的知识运用到实践中来。
二、调查的时间、地点、方法。
1、时间：2013年11月15日---2013年12月1日
2、地点：房管局、鸿雁里小区、安裕新村、曲院风荷、阳光小区
3、方法：问卷法、访谈法。
关键词：社区居民，管理，现状及分析，建议
11月17日，我借助回蓟县老家的机会，针对我的毕业论文深入蓟县居民小区，认真开展物业管理工作调研。现将调研情况报告如下：
三、蓟县住宅小区的基本情况 根据房管局提供的住宅小区情况，本次我走访了居民住宅小区4个，总建筑面积60000平方米，住宅近3000套，人口1万左右。
四、现状调查结果分析
（一）此次调查以问卷为主，访问为辅，采取访问和实地调查相结合的方法，对4个小区进行了初步的调查研究。本次共发放试卷40份。收回有效问卷40份。走访了15户居民。此次问卷共设计10道题。
调查结果显示，①居民需要物业管理的占30%左右，大部分都是上班族，不需要的占47%，一般都是五六十岁退休在家的，还有23%无所谓，一般都是老年人。他们很少到室外活动。②认为小区需要业主自治的占10%，社区管理的占46%，他们认为社区管理比较便宜。还有44%认为聘请物业公司。③92.3%都认为物业管理包括安保、维护和维修、消防，只有0.7%的人认为不参与。④有63%的人愿意物业公司提供服务，并愿意支付可以承受的费用来享受更好地服务，11%的人不愿意，26%的人认为无所谓。⑤有67%认为每月缴纳20比较合理，有33%的人认为不管交多少要保持小区的整洁有序。⑥88%认为小区有没有业主委员会⑦52%的人愿意成为业主委员会的一员，20%的人不愿意，28%的无所谓。⑧70%的人认为与物业人员发生争执选择其他，30%的人会选择区居委会放映。⑨90%的业主认为应加强小区的环境治理。⑩85%的认为应用电统一管理，实行购买制。
（二）通过走访调查，蓟县居民小区主要呈现出以下2个特点：
1、住宅性质不一样。我走访的四个小区有以下2类：一是各单位为解决本单位职工住房问题，由单位承建的职工住宅小区，土地多是划拔，房屋定价出售或分配，住户没有取得产权证，目前多数已经转手。如，安裕新村、鸿雁里等，大部分房屋都是80年代末，90年代初建的；二是开发商开发的住宅小区，土地出让，市场出售，是真正的商品房。
2、建设标准不一样。主体建筑方面，如：鸿雁里小区和安裕新村大部分都是砖混结构、安裕新村的
41、42号楼是半框架结构，阳光小区是框架结构，曲院风荷是剪力墙结构等。配套设施建设方面，鸿雁里小区只有主体住宅，没有任何公用建筑；配套设施建设不齐，无绿地、无车位、无公厕，无活动场所，周末孩子没有活动场所，只能在楼下玩耍，而且楼下停着好多车，孩子经常碰到车，存在着安全隐患。唯一一条通往小区的路坑坑洼洼，道路两旁不是堆放杂物，就是摆摊、私搭烂建，严重影响交通。
比较来说，阳光小区配套设施较好。曲院风荷小区配套设施是最好的
五、存在问题。
调查走访的4个小区综合起来，存在以下几个方面的问题。
1、无物业管理住宅小区物业维护、管理问题日益突出。以鸿雁里小区和安裕新村小区为例，都是上世纪八十年代末、九十年代初建造的住宅楼，当时受条件限制，在规划、建设、用地等方面不够规范，存在小区配套不齐全、绿地面积小、停车位不足、环境脏乱差、房屋立面破损严重等问题。房屋建设涉及到很多单位，有税务局的，有钨矿的、有建工集团的等，大约涉及到10几个单位。当时都是单位为职工建的，各方面都由单位负责，水费和电费还由原建筑单位负责收取，没有正式发票。当房屋多次转手，几乎无本单位人员居住的时候就会放弃管理，部分原建设单位因机构改革已经撤并，由住户自管。还有小区是敞开式的，给物业管理工作带来一定难度。好多物业公司都不愿意接管。据鸿雁里小区的业主反映，2013年初，蓟县房管局曾与万事兴集团协商，要求万事兴集团接管，但后来不知什么原因，万事兴集团没有接手。到现在鸿雁里小区楼道里的灯坏了都没人管，都是业主自行解决。这类旧住宅小区在全县约有半数以上，已成为广大住户反映强烈的热点和难点。
2、专项维修基金收缴不到位。
走访的4个小区中，有2个小区收缴了专项维修基金。收缴标准不统一，阳光小区有按房价2%收取，曲院风荷按3%收取。安裕新村和鸿雁里小区都是由原单位建设的职工住宅楼，根本就没有维修资金。遇到房屋漏水、排水不畅都是由业主自行解决。这两个小区的业主强烈要求收缴专项维修基金。据业主反映，蓟县老小区改造正陆续进行。我走访时发现鸿雁里小区已经做了楼顶防水工程和楼道安装防护门。
3、业主大会、业主委员会组建难，且运作不规范。一是部分小区开发期较长，小区内物业管理区域难以确定，造成业主大会迟迟不能召开。二是部分小区规模较大、业主户数较多且相互之间大多又不熟悉，组织业主进行选举、决策等事务存在较大难度（安裕新村小区）。三是业主参与意识不强，业主委员会组成复杂、人员良莠不齐，缺乏“有能力、有名望、善协调”的组织者。四是有些业主大会与业主委员会建立、运作不够规范，管理机制不健全。目前我走访的四个小区只有曲院风荷和阳光小区有业主委员会，但存在要求物业公司提供工作经费的问题。至今没有召开过业主大会。
4、物业管理模式落后，经营不规范
部分建设单位、开发商把自建小区的物业服务作为照顾自己亲友就业的一个途径，把物业服务变成了管理，这种自建自营，建管不分的落后模式还普遍存在。调查的4个小区中，只有曲院风荷是聘请物业企业管理。这种模式的运行无形中加大了物业服务企业的数量。安裕新村和鸿雁里小区都是单位建的职工住房，随着本单位职工的减少和房屋的几次转让逐渐放弃了管理。基本上都由居委会管理。但居委会人员少，简单认为物业服务就是看大门、打扫卫生、收取管理费用等简单的事，对住户反映的问题不能积极主动解决，管理跟不上，服务工作远不能满足居民的实际需求。
六、几点建议
1、要积极推进旧住宅小区的物业管理
像鸿雁里这样的老旧小区，我县不止一处。还有好多，建议地方政府协调各方力量，针对旧住宅小区物业规模小，较为分散，尤其是小区楼房陈旧、基础设施差，物业管理难于起步的情况，逐个进行调研、分析，采取多种途径、多种形式、多种方法，解决处理好维修资金归集困难、物业管理用房缺乏等问题，整合物业管理资源，完善物业管理条件，促进其尽快开展正常的物业管理工作，改善旧住宅小区的居住环境。可着手先行对几个无物业管理小区进行新型管理工作机制的试点，通过总结经验，逐步建立健全适应我县实际情况的旧住宅小区物业管理模式，最终促其走上规范化管理轨道。
2、要落实专项维修资金的收缴和使用工作。
新近建成的小区条件较好，应严格督促落实，可一步到位，但一定要做好专户储存，合理使用等工作，确保正常运行，能起到示范带动作用，如曲院风荷、天一绿海、府君花园等一批新小区一定形成制度，确保落实；对早期单位建设的小区如：鸿雁里、安裕新村、飞雁小区、东风里等，我们这些在外地工作不常回家的上班族，非常希望逢年过节回家时看到自己的小区干干净净，安逸舒服。希望政府应尽快研究，加以解决。确保专项维修资金的缴交、保存与使用。
3、健全物业管理体制机制。
首先，完善和规范物业管理行政管理体系，加强物业管理队伍组织建设，配备专职人员，明确职责分工，将管理重心下移，充分发挥居委会等在日常物业管理活动中的优势作用。其次，要健全完善物业管理各项制度，积极探索行政主管部门、开发商、物业企业、业主共同参与、相互监督的机制。确保物业管理工作健康运行。
4、要强化物业管理监督指导。
一是政府职能部门要主动介入，和居委会一起认真分析研究当前小区召开业主大会、成立业主委员会、引入物业管理公司和业主委员会履行职责方面存在的困难和问题，加大组织、协调、指导、帮助的力度，完善激励政策，明确工作要求，建立考评机制，促进业主大会召开，业主委员会建立并有效开展工作；居委会要加强对住宅小区的精细化管理，建立小区信息平台，全面推进小区网格化管理服务信息化，对小区每户住户基本情况实现信息动态化管理。要加强物业企业的规范管理，针对物业公司从业人员素质偏低，收费服务不对等、服务不规范、管理措施不落实、维修不及时等情况，有关部门和业主委员会要严把物业进入关，严格执行审批程序，建立健全退出机制，并加强对物业企业的动态管理，把企业的资质、登记和年检与平时监管有机结合，切实规范物业公司的经营管理。
5、要规范物业管理服务行为，提高服务质量。
物业管理服务企业要树立质量与品牌意识，一是加强从业人员业务培训，提高其专业素质和服务水平，持证上岗。二是应当按规定实行明码标价，统一采用收费标价牌形式，在其服务区域内的显著位置或收费地点，对物业管理企业、服务等级、服务内容、收费项目、收费标准、收费依据、价格举报电话等进行公示。三是要加强企业内部管理，严格履行物业服务合同约定，为广大业主提供相应服务并达到服务承诺标准，对业主提出的合理要求要及时整改。四是建立业主监督机制，对物业人员服务质量主动接受业主监督，设立监督电话。
