中国房地产中介组织运营与管理模式研究
关于 中 介 组织行业管理模式，张云德(2003)认为目前存在着两种不同的模式，一是将管理职责交给行业协会行使，政府对行业协会进行监督和指导。二是政府和行业协会之间应进行分工，互相配合，共同行使监督和管理的职能。上述两种模式都是可行的，在国际上都能找到相对应的模式。在具体确定某种体制模式时需要考虑以下凡个问题:第一，无论采取哪种模式，都要符合中国国情，符合国际惯例，符合市场经济发展的要求，都要处理好行业利益与社会公众利益的关系。第二，中介组织的监督管理，哪些属于政府行政权力，哪些属于行业管理权限，应在认真探讨的基础上，由法律作出相应的规定.应根据行业发展和公共利益的需要来界定行业协会与政府的职责，而不应倒过来，先划分政府与协会的权力，再考虑行业管理体制模式。第三，采取何种监管模式，不仅要考虑行业改革与发展的情况，还要考虑经济体制改革的方向，政府机构改革的情况以及加入WTO的承诺。第四，无论采取何种模式，不能只考虑理论上的可行性，更要考虑实际可操作性。
2.房 地 产 中介组织主要运营模式分析
2.1 房 地 产中介组织主要运营模式
房地 产 中 介组织运营模式主要分为单店模式，小规模连锁模式和规模化连锁 模式。
(1) 单 店 模式
就是 一 个 房地产中介企业只有一个中介门店，门店即企业。其主要特点是:
公司资金实力有限、店面一般较小、低成本运作，选址一般接近自身业务比较熟 悉的区域，业务范围非常灵活，主要为所在区域内的客户服务‘。
C2) 小 规 模连锁模式
小规 模 连 锁模式即一个房地产中介企业投资开设了数个房地产中介门店(根
据我国商业服务企业连锁规模划分标准，连锁门店在10个以下的称为小规模连
锁)。
(3)规模化连锁
规模化连锁则指中介门店数量在10个以上的房地产中介企业。
2.3 房 地 产中介组织主要运营模式比较表(5-1 三种运营模式优劣势比较
专业化程度规模经济要素管理成本决策效率品牌吸引力
单店模式低无管理层次少，管理费用低。监督成本少，可有效控制飞单等现象
决策快，但决策人素质有限，错误决策
可能性大无品牌可言小规模连锁低.j.管理费用低决策快，但正确性无保证无品牌规模化连锁
有总部的技术支持，专业化程度提升有体制保证门店间市场信息共享;广告、网络软硬件配置、人才招聘和培训集中进行管理层次多，管理成本高;监督成本高;
为控制门店业务安全性而采取统一管理，业务上移，可能导致运营效率的下降决策时效性差一些.但决策人素质高，而且有决策支持部门，决策正确度高
有一定的知名度和品牌影响力。可保证交易安全性，在行业不规范时期，对顾客的吸引力相对强
3.房 地 产 中介组织运营模式发展趋向
房地 产 中 介组织中，以上2.1所述三种运营模式都客观存在，而且从数量上看，特别是在一些中小城市，单店模式和小规模连锁模式仍然是市场的主体，并将在今后相当长一段时期内继续存在。
在房 地 产 中介组织发展的初始阶段，单店模式是市场的主体，因为单店模式对于资金等企业要素的要求较低，而且当时房地产中介服务市场尚未发展起来，市场容量有限，在市场容量有限情况下，控制风险和减少管理成本是中介企业首要因素，采取单店模式也是有优势的。伴随着房地产业的发展，房地产中介服务市场成长起来了，市场成长起来后，如何争取到更多的业务取代了成本控制，成为了这个阶段中介企业首要因素，而组建小规模连锁企业有利于争取业务。后来随着市场的发展，特别是跨入本世纪后，尤其在上海、北京、天津等大城市，专业化程度成为行业竞争的焦点，而大规模中介企业具有专业化方面的优势，房地产中介服务业进入了规模化连锁模式时代。
当然 ， 判 断模式的演进方向，并不是单纯从某种模式企业数量的变化和出现的时间先后序列来看，更重要的是从不同运营模式能为顾客提供的服务价值链发展角度看，从模式对于
行业发展方向的影响和促进作用来看。房地产中介行业的实践也已经证明，三种模式都有各自的优缺点(表(5-1)所示)。只不过随着市场形势的发展变化，各种模式优缺点对于企业经营绩效的影响程度会发生变化，并由此推动着模式的演进进程。
从大 的 时 间跨度来看，从单店模式到小规模连锁再到规模化连锁是我国房地产中介组织运营模式发展主线，规模化连锁将是我国房地产中介组织运营模式的发展趋向。
