物业管理员情景练习题
1．某物业公司通过投标方式，中标赢得新建成的兴隆家园住宅小区物业管理权，该公司在接管验收时，应该检验哪些具体资料？
答：新建房屋接管验收应验交的资料：
1、产权资料；项目批准文件；用地批准文件；建筑执照；拆迁资料。
2、技术资料：14项。
2．小王是刚分配到某物业管理公司地大学毕业生，他不清楚新建房屋接管验收主体工程时怎样注意质量与使用功能地检验，你能告诉他吗？
答：主体结构质量与使用功能地检验：
1、地基基础的沉降不得超过允许变形值；
2、钢筋混凝土构件产生变形、裂缝、不得超过规定值；
3、木结构应结点牢固；
4、砖石结构有足够的强度；
5、抗震设防的房屋必须符合设计规范。
3．某物业管理公司经理安排老李去接管验收新建房屋的屋面工程，你知道屋面工程接管验收的具体标准吗？
答：屋面工程接管验收的标准：
1、符合屋面工程及验收规范的规定，排水畅通，无积水，不渗漏；
2、平屋面应有隔热保温措施，3层以上房屋在公用部位设臵屋面检修孔；
3、阳台和3层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固，接口平密，不渗漏。
4．工程部老陈被经理安排负责新建小区楼地面工程的验收标准，假如有一天经理安排你去接管验收新建房屋的楼地面工程，你知道应该怎样检验吗？ 答：楼地面验收应检验：
1、面层与基层必须粘结牢固，不空鼓；
2、卫生间、阳台、盥洗间地面不应有积水，不允许倒泛水和渗漏；
3、木楼地面应平整牢固。
5．泰然房地产开发公司交付给某物业管理公司二期精装修商品住宅楼，公司经理安排物业管理员小鲁去接管验收新交付二期工程的装修质量，你知道他应该注意哪些方面吗？
答：装修应注意的方面：
1、门窗安装平正牢固，开关灵活，缝隙严密；
2、进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固；
3、木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密；
4、摸灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和气泡；
5、饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，无缺棱掉角；
6、油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮。
6．水、卫、消防常常给物业管理公司日后管理工作带来许多麻烦，要确保物业正常使用功能，为日后管理创造条件，在物业接管验收时应该做好水、卫、消防管理验收工作。你知道该怎样做吗？
答：水、卫、消防接管验收工作应该：
1、管道应安装牢固，控制部件启闭灵活，无滴漏。
2、高位水箱进水管与水箱检验口的设臵应便于检修。
3、卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管不宜超过8M，不应使用陶瓷管、塑料管。排水必须流畅；
4、卫生器具质量良好，接口不得渗漏；
5、水泵安装应平稳；
6、消防设施必须符合防火规范，并且有消防部门检验合格签证。 7．某住宅小区刚刚开始办理入住手续，物业管理公司经理安排老张负责建立业主档案，你能告诉他怎样建立吗？
答：建立业主档案：业主的姓名、家庭成员情况、工作单位，平时联系的电话或地址，收缴管理费的情况，物业的使用或维修养护情况等。
8．你知道物业委托管理阶段信息的档案应收集哪些资料？
答：委托管理阶段档案应收集的资料：
1、委托管理招标文件；
2、物业管理投标文件；
3、物业委托管理合同。
9．某物业管理公司接管了一项服装城商业场所物业管理工作，目前正处于招商阶段，经理让你把招商阶段信息资料收集一下，存入档案室，你知道收集哪些资料吗？
答：招商阶段信息资料收集：
1、招租物业的平面图纸；
2、招租许可证及委托书；
3、租金及管理费策算书；
4、租赁合同；
5、广告策划资料。
10．用户入户信息资料对物业管理公司日后管理工作有很重要的参考作用，你知道用户入户信息档案资料的主要内容吗？
答：用户入户信息档案资料：
1、入户通知书、入户须知；
2、公共契约；
3、用户资料；
4、业主委员会章程；
5、用户手册；
6、用户进户验收表和交费单。 11．物业档案资料管理员小李刚刚接管档案管理工作不久，经理要她销毁原有过期的档案资料，她一时无从下手，你能帮助她做好档案销毁工作吗？
答：档案的销毁：根据文档的保存期限和性质，定期对过期和作废的文档进行剔除和销毁防止档案的堆积和混淆。经主管领导批准可销毁，同时建立清单备查。
12．住户手册属于物业管理常用规章制度的一种，经理让新来的大学生小杨起草住户手册，他不知道该写哪些内容，请你告送他住户手册包括的具体内容。
答：住户手册包括的内容：
1、居住区域情况；
2、物业管理区域机构；
3、业主（住户）须知；
4、物业管理区域的管理规定；
5、综合服务。
13．物业管理员小杨正在起草住户手册，当写到物业区域管理机构时只写了物业公司的介绍，请你帮他把内容补充完整。
答：物业区域管理机构的内容：
1、物业管理公司介绍；
2、物业管理的具体工作职责；
3、业主委员会的权利及作用；
4、居民委员会的工作范围。
14．物业管理费用构成大致可分为两大类，你知道是哪两类吗？ 答：物业管理费用的构成：物业管理费用的构成分为两大类：一类是管理费用，用自有费用支出。另一类是公用设施及公用资源费用的支出，物业管理企业向物业产权人或物业使用人代缴、代交。 15．新来的会计员小陈把收益性物业管理中的收入列入保证金和准备金，你认为这样对吗？你能告诉他物业管理及服务人员的工资和福利都包括哪些明细科目？
答：不对，收益性物业管理中的收入包括租金收入和其他经营性收入（不含保证金和准备金）。人工费包括：工资、补贴、劳保福利、保险费、统筹费和公积金。
16．收益性物业管理中公共设施设备日常运作、维修及保养费，该项费用在物业经营费用中占较大比例，你知道具体分哪几项吗？
答：公共设施设备日常运作、维修及保养费主要包括：
1、维修与保养费；
2、室内装修费；
3、生活用水和污水排放费；
4、能源费；
5、康乐设施费；
6、杂项费。
17．保险费项目包括物业本身的保险，人工医疗保险和失业保险人员费用中占支出，你能列出收益性物业保险项目具体类型吗？
答：保险项目的类型：
1、火险；
2、火险附加险；
3、全损险；
4、锅炉险；
5、财产损毁责任保险；
6、租金损失保险。
18．对收益性物业房产税如何征缴，你知道具体规定吗？
答：房产税征收：对收益性物业来说，业主应缴纳房产税。我国城市房产税的征收分为租金征收和按房产原值征收两种情况，按年计征，分期缴纳。确定该项费用的预算以月为基础，每月留出来房产税供需要缴纳该税项时使用。 19．新来的物业管理员小宋对“固定费用随着物业管理企业所接管物业数量的变动成反比变动”这句话不十分理解，请你向他解释清楚。
答：固定费用其总额并不随所管物业的数量增减而增减。就单位建筑面积所分摊的费用来看，则随着物业的数量增加，每平方米建筑面积分摊的费用就随之减少。因此，物业管理企业多接管一些物业，相对就可降低日常管理费收费标准。
20．地基属于隐蔽工程，发现问题采取补救措施都很困难，因此，平时要足够重视，要做好养护工作，你知道注意哪些方面吗？
答：地基基础的养护应注意：
1、坚决杜绝不合理荷载的产生；
2、防止地基浸水；
3、保证勒脚完好无损；
4、防止地基冻害。
21．楼地面工程常见的材料多种多样，要针对材料特性做好相应的养护工作，请你告送工程部新来的小王应注意哪些方面？
答：楼地面工程的养护：
1、保证经常用水房间的有效防水；
2、避免室内受潮与虫害；
3、加强对二次装修的科学管理；
4、控制与消除装饰材料的副作用。
22．门窗是保证房屋使用正常、通风良好的重要途径。你知道门窗工程的养护应重点注意哪几个方面吗？
答：门窗工程的养护应重点注意几个方面：
1、严格遵守使用常识与操作规范；
2、经常清洁检查，发现问题及时处理；
3、定期更换易损部件，保持整体状况良好；
4、北方地区外门窗冬季使用管理；
5、加强窗台与暖气的使用管理。
23．屋面工程在房屋中的作用主要是维护、防水、保温，最容易受到破坏的是防水层，请你回答怎样建立以养为主的保养制度。
答：屋面工程维修养护：防水层的养护是屋面工程维修养护的中心内容，在使用中需要有一个完整的保养制度，以养为主，延长使用寿命。
1、定期清扫，保证各种设施处于有效状态；
2、定期检查、记录，并对发现的问题及时处理；
3、建立大修、中修、小修制度；
4、加强屋面使用的管理；
5、建议建立专业维修保养队伍。
24．某小区业主擅自将通风道拆除，造成通风道中中段堵塞，作为物业管理公司应怎样注意养护管理通风道。
答：通风道的养护管理应该注意：
1、住户在安装抽油烟机通风器时，须小心操作，不要乱打乱凿，造成损害；
2、不要往通风道里扔砖头、石块或在通风道上挂东西，挡住风口，堵塞通道；
3、物业管理企业每年应逐户对通风道的使用情况及有无裂缝破损、堵塞等情况进行检查。发现不正确的使用行为要及时制止，发现损坏要认真记录，及时修复；
4、检查时可在楼顶通风道出屋面处测通风道的通风状况，并用铅丝悬挂大锤放入通风道检查是否畅通。如有擅自拆除，勒令恢复原样；
5、通风道发现小裂缝应及时用水泥砂浆填补，严重损坏的在房屋大修时应彻底更换。
25．垃圾道是公用设施，又是藏污纳垢的地方，住户对其往往爱护不够，你知道平时养护中应注意哪些问题吗？ 答：垃圾道平时养护中应注意：
1、指定专人负责垃圾清运，保持垃圾道畅通；
2、搬运重物时要注意保护好垃圾道，避免碰撞，平时不要用重物敲击垃圾道；
3、不要往垃圾道中倾倒体积较大或长度较长的垃圾；
4、垃圾道出现堵塞时应尽快组织人员疏通，否则越堵越严，疏通起来更加费时费力；
5、垃圾斗、出垃圾门每两年应重新油漆一遍，防止锈蚀，延长其寿命，降低维修费用；
6、垃圾道出现小的破损要及时用水泥砂浆或混凝土修补，防止其扩大。
26．翻修工程具有类似建筑工程的技术特征和房屋更新改造的性质，请你回答翻修工程项目主要有哪些？
答：翻修工程项目主要有：
1、主体结构全部或大部分严重损坏，丧失正常使用功能，有倒塌危险的房屋；
2、因自然灾害破坏严重，不能继续使用的房屋；
3、主体结构、围护结构简陋，无修理价值的房屋；
4、地处陡峭易滑坡地区或地外地势低洼长期积水又无法排出地区的房屋；
5、国家基建规划范围内需要拆迁恢复的房屋。
27．在房屋维修技术管理中，制定方案必须具备的有关资料有哪些？ 答：房屋维修技术管理中方案必须具备的有关资料：
1、批准的计划文件；
2、技术鉴定书；
3、城市规划部门的红线图；
4、修建标准击使用功能要求；
5、城市有关水、电、器等管线资料。
28．水泵、水箱和消防设备对业主或使用人日常生活、生命财产安全关系重大，你知道该怎样加强日常性保养吗？ 答：水泵和水箱设备的日常性保养一般每月或每季保养一次，并定期列入大修或者更新计划。消防设备的日常性保养：对消防专用水箱在规定期限内调水、放水，以防止出现缺水、阻塞、水质腐臭消防泵应定期试泵。
29．电梯设备历来受到国家有关部门格外重视，作为物业管理公司应该怎样对电梯设备进行日常保养？
答：电梯设备的日常保养：对电梯按片专人分管，每周加油、保养和检查。运行电梯发生故障时由保养单位的专业人员负责抢修。电梯设备的大修、更新由电梯维修公司进行。
30．西马庄住宅小区由于居民把杂物投入下水道，使下水变成上水，致使四栋家属楼居民饮水用后闹肚子，你知道对排水系统该怎样管理吗？
答：排水系统的管理：
1、定期对排水管道进行养护、清通；
2、教育住户不要把杂物投入下水道、防止堵塞；
3、定期检查排水管道和节门，发现隐患及时处理；
4、室外排水沟渠应定期检查和清扫，清除淤泥和杂物。
31．室内排水管道堵塞，使业主居住的房间从地漏漫溢外淌，假如你是维修人员，知道怎样清通吗？
答：室内排水管道堵塞地清除：管道堵塞会造成流水不畅，排泄不通，严重地会在地漏、水池、马桶等处漫溢外淌。根据具体情况判断堵塞物的位臵，在靠近的检查口，清扫口，屋顶通气管等处，采用人工或机械疏通；如无效时，则采用尖錾剔洞疏通，或采用“开天窗”的办法，进行大开挖，排除堵塞。 32．排水管道堵塞将给业主或使用人带来很多麻烦，如果发生室外排水管堵塞现象，你知道应该怎样机型维修吗？
答：室外排水管道的维修：
1、管道坡度搞反形成倒返水。维修方法是按原设计图纸和规范要求返工重做。
2、管道堵塞。维修时用毛竹片进行疏通，再用中间扎有刺铁丝球的麻绳来回拉刷，同时放水冲淤；如还疏通不了时，在堵塞位臵上进行破土开挖，采用局部起管疏通。
33．如果高位水箱及浮球阀出现常见故障，你能找出故障产生原因和维修方法吗？
答：高位水箱及浮球阀的常见故障、产生原因及维修方法： 设备名称 常见故障 产生原因 维修方法 水箱 渗漏 裂缝 灌注环氧树脂
球阀 关不住球阀不出水 胶皮磨损挑杆锈蚀、水眼被堵 换胶皮垫除锈疏眼
34．生活饮用水的质量直接关系到人们的身体健康，对高位水箱进行清洗消毒，你知道是怎样规定的吗？
答：高位水箱的清洗消毒：高位水箱由于多种原因导致异物侵入而造成水质污染，每年进行一次水箱清洗工作，每三年进行一次水箱消毒工作。 35．我国消防管理的方针是“预防为主，防消结合”。消防设备保证随时有效地供水至关重要，物业管理公司应该怎样加强对消防设备维修管理哪？
答：消防设备维修管理：
1、对于室内消防设备与室内供水管道部分的维修相同，室外的管道，应做好冬季防冻保温工作；
2、对于消防栓接圈的封闭及水龙带，应按有关规定进行定时检查、保养及试验工作，不合格的应及时更换；
3、储水池应存足够的水量，并随时补足；离心泵及其电机，定时检查保养并设臵备用水泵。
