企业形象宣传广告策划
企业形象广告是以塑造企业形象为目的而展开的，广告诉求内容、表现方式、媒体运用手段等都是着力强调企业在产品、品牌、服务、规模、资金、信誉、人才、市场地位等软硬件资源的全方位综合竞争实力，以及企业先进的理念、价值观、文化内涵、对社会的责任感等观念取向，来迎合并感染主流的社会价值观与消费者及通路成员的心理与经济价值的需求。
企业形象广告是树立企业品牌、维护企业长远利益、并同时带动已树立的产品品牌、推动企业当前利益的一种具有长远战略性的广告推广活动。
企业形象宣传广告的类型
从企业不同的宣传目的来看，企业形象广告的主题、立意、宣传侧重有所区别，以下介绍几种企业形象宣传的广告类型。
企业形象宣传的广告类型
企业形象宣传广告的手段运用
根据不同的企业形象广告目标、主题和立意，应采取相应的广告手段，利用或制造适宜的由头与事件，使企业的宣传效果事半功倍。
常用的企业形象宣传手段有以下10种：
● 声势广告：利用重大事件、大型活动大造社会声势，以其浩大的声势展示企业的能力，以及企业在公众面前的品牌与形象（如：庆典、赞助大型文体活动）
● 记事广告：新闻性广告，利用新闻媒介将企业整体发展或某些系列事件整理汇总，以专栏或专题的形式推出，以体现企业的正面社会形象。
● 祝贺广告：利用节假日或社会所关注的喜庆事件向社会表示祝贺（如：行业庆典、重大组织成立等）。
● 公益广告：以支持社会公益事业，展示其企业关注社会、回报社会的高度责任感来体现企业的博爱与人情味，拉近与公众的距离，增加亲和感与美誉度。
● 致谢广告：用生产量或销售量达到一定数量，感谢消费者支持与厚爱为由头，来宣传企业品牌。
● 歉意广告：在企业出现失误被公众所指责的时候，向公众表示歉意、澄清事实、提出补救方法、展示改进情况、消除负面影响的广告。
● 响应广告：响应社会重大事件与关注热点，展示企业的社会责任感。
● 倡议广告：以企业的名义率先发起具有重大社会影响力的活动，以展示企业敏锐的眼光与独到的魄力。
● 形象识别广告：即VI系统的展示与运用，以强化外围对企业的视觉形象识别及记忆，树立企业规范化形象。
● 行为识别广告：即BI系统的对外宣传，以强化外围对企业的行为规范识别及记忆，树立企业规范化形象，增强信赖感。
从市场调查看营销推广定位
最近，北京某调查机构对当地市民和网民共271份样本进行调查，结果表明：一向为开发商所津津乐道的景观并不十分被调查对象看好，除价格、地段交通外，在影响购房者购房的众多因素中，如户型结构、朝向、楼层、物业管理、社区景观、配套设施、开发商实力等，其中朝向（16.0%）排名第二，仅次于户型结构，社区景观（13.0%）排名第五，次于物业管理和楼层。虽然被访者对各种因素的综合看重度差别不大，都在10％以上，但二者的差异仍将对购房者的决策产生不可忽视的影响。
调查同时表明，当朝向与景观不能兼顾时，朝向依旧占上风。调查结果显示，即使是因朝向差价会改变朝向选择的被访者，当朝向与景观不能兼顾时，优先选择朝向的比例也高于选择景观比例10个百分点。有业内人士戏称，\"这样说来，景观概念就白搭了\"
尽管这只是主要面向北京地区调查所得出的结论，但它对我们西安开发商的营销推广仍具有重要的借鉴意义，景观推广概念并不一定对销售有用。如果开发商在推广景观与朝向不可兼得的楼盘时，以社区景观作为主要卖点，而忽视对朝向卖点的诉求，将有可能造成推广难度加大，影响项目的正常销售。
实际上，这次调查结果对楼盘的营销定位具有更加重要的影响意义。以往我们在推广某一个楼盘时，营销定位主要体现在楼盘定位和推广对象定位以及具体广告的广告定位上。许多企业对推广本身定位的认识还仍嫌不足，在确定推广定位的广告定位时，主要是从市场定位和楼盘定位出发，依靠自身的主观判断对推广进行定位，针对推广本身的定位还缺乏足够的客观依据，甚至部分推广计划书连明确的广告定位方案都没有确定。
如果开发商在楼盘推广的过程中，推广定位模糊，或者主观定位，或者定位与市场缺乏充分有效的沟通，都有可能使自己的各种广告宣传和营销行为\"无果而终\"，从而在很大程度上浪费开发商的营销预算并延误营销周期。比如目前被某些开发商看重的宽带网络与楼宇智能，在很多推广群体中都不具吸引力，如果以此在相应的群体中做宽带网络与楼宇智能的推广，将会浪费企业的营销资源，影响楼盘的正常推广。
就推广定位而言，不仅仅体现在概念定位上，还包括推广手段与策略的定位、促进广告的定位、推广方式的定位都诸多因素。至于有关媒体、时机、广告位等细节的定位与描述，只是推广定位所涉及到的一部分。开发商在实施推广行为前，需要对推广定位进行细分化和功能化，以保证自己的营销预算能够做到\"有的放矢，弹无虚发\"。有些开发商常常觉得自己的广告发布出去以后，\"效果一般或没有什么效果\"，其实，这与开发商的营销推广本身的定位有很大的关系。不论楼盘的市场定位（包括具体广告的广告定位）和产品定位多么明晰和准确，如果推广定位不能适应市场的需求，都将在很大程度上影响广告效果的发挥。
虽然某种程度上推广定位也寓于市场定位之中，但在实际执行过程中，推广定位在很大程度上受市场定位的左右和掩蔽，从而失去其应有的功能。同时，推广定位的主观性和功能丧失性虽然会浪费开发商的营销资金和延长营销周期，但由于它对楼盘的销售不足以产生致命的影响，同时推广定位的主观性在很大程度上还能营造楼盘广告的气势与风度，因此它并不被
有些开发商认为是营销推广中的危机因素。
解决推广定位明确并适应市场需求的最好办法就是通过营销推广的个案调研，来建立适应市场需求和竞争需要的推广定位和营销计划，结合楼盘的市场定位和产品定位，以此来保证推广的有效性和功能性，顺利地实施楼盘销售。
总之，推广定位与营销定位同中有异，营销计划中的楼盘品质定位也并非完全适合推广定位。因此，企业在实施楼盘推广时，应象投资决策一样，先调研而后行，以保证营销推广的有效性和功能性。
商业裙楼定位策划与分析
一、裙楼物业的现状
近期，有关大型超市、餐饮等行业进驻高层物业裙楼的消息频见报端，很多商家都把目光对准了裙楼商铺市场。不过，这些商家一番考察后发现，很多裙楼商业物业由于社区规模、场地过小等因素很难符合经营要求。
广州市裙楼商业物业呈现两极化分布的态势。很多区域尤其是新兴区域诸如珠江新城、东圃、白云区一带裙楼的空置率达到９０％以上，三四楼的位置空置率更高。而天河北一带，则裙楼供应紧俏。具体在裙楼商铺方面，尽管供应量比较大，例如协和新世界芳草园2层共6200平方米;华标广场3层共15000平方米;都市华庭也有2万平方米左右;帝景苑有4000平方米，但都已找到买(租)家，而且售价和租金比原来的有所提高。据悉，芳草园首层商铺大面积售价超过3万元/平方米；鸿翔大厦商铺单价也近3万元/平方米；都市华庭因位处天河北和体育东交界，位置优越，部分商铺甚至开出6万余元/平方米的单价，但仍有保险、电讯类等实力雄厚的公司准备进驻。另外，天河北的很多楼盘都把裙楼部分用做写字楼，租赁的多为金融证券、保险等公司。一般的裙楼写字楼租金相对便宜，多是面积比较大的公司租住。另外，客户希望拿到面积比较大的场地，相对零散的买卖就不是很好，其中１０００平方米左右的地块成交比较多。
二、裙楼物业的特点------商业裙楼与单体商业物业的区别
首先，体现在价格上。由于商业裙楼中附含的土地价值被塔楼部分分摊了，所以价格比单体商业物业有优势。
其次，体现在经营方式上。由于商业裙楼属于塔楼的一部分，所以不如单体商业那么纯粹，其经营的业态会受到塔楼形态的制约，比如塔楼是住宅，裙楼就不宜经营油烟过重的餐饮。
第三、体现在外立面上。单体商业物业拥有比裙楼更多的优势。裙楼是不独立的，所以在外观设计上发挥空间小，难以创造人气和商机。并且商业裙楼的地段一般都兼顾塔楼功能。
三、裙楼物业的运作方式
目前，裙楼商业运作主要采取三种方式，一是直接销售，二是分割出来，以租带售，三是走专业市场的道路。目前运作比较成功的是走专业市场这条路。发展商可以根据周边一定的历史、商业、人文等积淀来运作自己的项目。另外政府对一个区域有一定的规划和设想，发展商可以跟随政府的指挥走，按照规划的要求建设相应的专业市场。目前裙楼商业物业走专业化市场道路成功的例子很多，一德路的浩和大厦其裙楼部分命名为山海城国际商贸中心，定位为海味、干货商场，受到投资者的青睐；天一新村的天一文具精品中心也是延续了周边文具店铺林立的特点；而石牌西路的天晟明苑裙楼部分也将会做电脑专业市场，从而更好地发挥岗顶、石牌一带电脑行业成行成市的特点。
在裙楼设计时，我们最好先确定下裙楼物业的运作方式，是分隔建筑还是整体打通，这对以后的招商运作关系重大。如万科跟沃尔玛的合作，双方先确定裙楼的用途，量身定做，在建筑时就会省时省钱省力。
四、当前裙楼物业存在的主要问题
1、缺乏策划，与住宅的销售脱节。目前，商业裙楼往往是在住宅部分销售后，再进行策划推广，形成
住宅和裙楼在策划销售上的脱节和滞后，既影响了裙楼自身的销售，也影响了住宅的销售。
2、空置率高，供求很不平衡。造成高空置率的主要原因是发展商运作项目的时候比较盲目，很多发展商从“人有我有”和高回报的角度出发，缺乏商业物业运作的经验，对周边商业环境考虑不足，往往是项目做出来了再去找市场，而不是有针对性地设计商场的规模、大小、用途等，一段时间凡住宅必有商业裙楼，导致商业裙楼大量出现，商业裙楼高空置率成为困扰发展商一个大难题。
五、裙楼物业的功能定位和主题定位
要确定裙楼物业的主题，必须先考虑到裙楼的功能定位：补缺型还是主驱型。裙楼作为整栋建筑的一部分，必须与建筑的其他部分（塔楼）协调共处。裙楼在整栋建筑中的作用，不外乎或是作为塔楼功能的补充，为塔楼的业主服务-----即补缺型；或是作为一个引力源，在她周围形成一个强大的磁场，从而带动塔楼的租售-----即主驱型。如果裙楼和塔楼缺乏内在的关联，则整栋楼的投资效益必不能发挥到最大。但究竟选择补缺还是主驱，要根据区域特点、周围环境及政策导向等因素综合考虑。
目前的商业裙楼以补缺型为主。如商住两用的裙楼，常常做成超市或餐饮店或会所等，优先弥补物业自身配套和周边配套的空缺或不足，为住宅的销售服务，成为提升楼盘附加值的卖点。而主驱功能的裙楼，常常做成专业市场、展览中心或主题商铺，吸引投资者的进入，聚集人气财气，造成联动效应，塔楼的销售也就水到渠成。
在确定了裙楼的功能定位后，还要对裙楼物业进行主题定位。裙楼的主题定位需要注意以下几个方面：
1、地理位置。商业裙楼最重要的因素就是人流和物流。这两个要素具备了，项目就成功了一半。如果地处繁华的商业地段，拥有良好的商业气氛，项目本身的商业价值较高，则在商业定位上的选择范围较广，可以是以大型的商场为主的商业形态，规模较大。若该片区不具备商业气氛，定位上应是以满足居民的基本生活需要为主。
2、周边配套。要根据小区自身和周边（以1000米作为考察范围）物业的配套情况综合考虑采用何种最佳的商业形态，以免同附近商业形成近距离竞争。一般以小型商铺为主。
3、裙楼自身规模。若裙楼自身的规模较大，可以考虑统一规划成大规模的主题式、仓储式商业形态。例如沃尔玛都选在集中规模的小区内；反之，应以随意性的小店面为主。
4、辐射范围内的人流量。商业形态的确定，很大程度上依赖于以该项目为中心的辐射范围内（以500米作为考察范围）的人流量，并以此决定超市或商场的规模大小。
5、项目定位档次。如果住宅定位较高，相应的商业裙楼也要提高档次。万科金色家园的商业裙楼的消费档次与住宅一样都中高收入的白领阶层；而拥有一般消费群体的士多店则集中在普通档次的物业中。
6、业主的消费取向。可以把选择商家的主动权掌握在业主手中，让业主择优选择自己最满意的商家，形成良好的商业氛围，最大程度上满足业主的需要。
7、物业自身类型。物业定位是商住两用楼，则裙楼的商业形态选择应保证住宅居民的日常生活需求；若为高尚写字楼，裙楼可以设商场、娱乐设施、酒店等以服务为主的商业形态。众多的酒楼、娱乐场所包围写字楼就是这个原因。
为了使定位更加明确化，尚需要从不同角度对目标客户进行具体的界定：
1、身份识别。目标客户的可能取向及其占的比例。
2、区域识别。目前客户存在的区域以及该区域的消费习惯和商业规模、气氛。
3、购买力识别。可机动支配款项的来源、时间、地点及其比例数额。
4、购买目的识别。购买目的是为了投资、自经营、炒卖，还是转租，目的不同，要求也不同。
