第一部分：项目建议
一、收费调整建议
1、建设费的收取可一次性获得资金367万，但3年总体收益减少223万，根据IRR测算，唯有一次性收回的建设费年回报率达到34%以上时，收取建设费的收益才能够体现。因此，在资金收益率低于34%的情况下，不建议采取收取建设费的方案。
2、现有方案在租金的缴纳上存在明显的套现漏洞，即运营方无法通过一次性收取的建设费收费通过资金运营获得更高收益（即选择缴纳建设费的首次实收低于不选择缴纳建设费的实收，且使得3年运营总体收入减少223万元。
3、因此建议将
二、招商政策调整建议
基于融资回款的经营目标，目前所面临的是时间短，任务重（对于市场卖家而言，一次性付租过多，且市场未来前景认知不充分，风险因素考虑较大）。因此重新对市场运营的阶段重新进行分期，从而实现项目火爆，摊位稀缺，商户纷纷抢租的火爆现象。 a、运营分期计划
试运营期（30天）→运营期
b、各期招商目标
试运营期：促成市场迅速且火爆的满铺开业。因此，建议将准入门槛放低，使得有意向的市场经营者都愿意进驻市场进行尝试；
运营期：市场正常顺利运营，并商家稳定，客源充足。 c、各期招商策略
试运营期：针对于摊位商家只需缴纳3000元试业保证金（市场开业30天内，满勤开业可全退）；若商家选择签约，即可1：2比例抵扣租金，即抵扣6000元月租。 1~15天：选择签约客户可享合约期（3年）内不涨租政策；
15~30天：签约客户享合约期（3年）内租金涨幅减半政策（即5%/年）； 30天以后：签约客户不享受优惠，每年租金涨幅10%，缴纳市场建设费的除外； d、缴租政策
建议改为：付6押12政策，加上前期的试业保证金，实收金额仅减少12.5%，即原100万实收现变为87.5万；
若资金回款压力较大，则可使用“付12押12”政策； e、试运营期内主要工作事项
1、通过市场运作及宣传等手段，保证市场人气火爆，转而刺激试业商家进行签约。
2、每天在商家群内宣发商家利好，描绘宏伟蓝图，刺激商家运营决心（如每日运营活动物品从商家处成本价购买，并计入商家业绩内，由每天下午进行公布，并给予奖励）；
第二部分：项目价值阐述
一、项目价值阐述
a、1km内50000常态消费客群，亿万消费掘金地
项目位于醇熟居住区内，10分钟步行圈内环绕十余个大型居住组团，棕榈湾、万秀小区、鑫利华小区、北湖安居小区、万康公寓、恒大新城等，人口十分密集。1公里内5万居住人口，2公里范围内14万常驻人口。
2017年全国居民人均食品烟酒消费支出5374元，换算成1km内的50000常态消费客群，全年总消费高达268,700,000元。有道是：“人多钱傻，速来！” b、商圈再升级，成为钱包的敌人
完美接驳3km范围内唯一大型购物中心消费群，将百家惠超市农贸产品品类少、价格高、不新鲜的缺点完美解决。让万吉市场与百家惠超市一同将消费者牢牢的锁在最全、最旺的生活消费商业中心中。除此之外，别无他想。 c、食材、美食广场完美生态闭环
市场规划有中、大型餐饮、海鲜酒楼、海鲜烧烤夜市等饮食配套，满足周边人口日常生活消费及餐饮需求。还将食物→美食形成完整的生态闭环，保证了美食原来的新鲜，也保障了市场商家的食材销量，从此再无过夜菜，统统卖掉！ d、星级市场、五星市场配套
充裕的机动车、电动车停车位配套，真正满足了下车买菜，上车走人的高效率人员流动。方便快捷的市场规划，让每一个商家卖得更多，卖得更快，赚钱才更快！
除此之外，运营管理团队的软配套也为市场的运营保驾护航。专业的管理团队除了解决商家的经营环境问题外，多年的从业经验还总结出行之有效的旺场手段，为市场带来更多的人气、消费，与各商户一起将万吉做大做强！
e、交通枢纽核心，不错过每一波消费者
项目地处秀厢大道中、北湖小区公交站核心枢纽位置，通过餐饮经营业态的互补，必然将吸引2/16/28/43/69/80/90/203路等公共交通客户的首选消费地。来往途中轻松消费，必然不错过每一波消费者的消费时机。
第三部分：项目现场包装建议
一、现场价值说明物料
a、消费客群地图（KT板+写真背胶）
内容：以项目为圆心，对1km~2km范围内的客群进行描述，通过指向性箭头向商家传达片区内客群必然首选万吉作为日常消费地。 b、人流区铺面租金对比地图
内容：通过与附近周边区域几个人群密集地铺面及市场摊位租金的描述，传递项目的未来潜在涨价趋势，从而刺激商家在租赁政策上，更多的选择“建设费”方案 如： 西大东门商圈，常态消费客群20000人；临街铺面租金350元/㎡，美食街铺面租金280元/㎡。 秀厢市场，常态消费客群15000人；青菜摊摊租600元/月，活禽铺租金4000元/月。 c、万吉赚钱公示图 内容：如下
d、项目招商摊位平面图 内容：摊位划分平面图
第四部分：招商单张内容
正面：
万吉海鲜农贸市场 邀您一同赚大钱 摊租低至xxx元起
客群地图（何必区位图内容）
此处人多钱傻，速来！
招商电话 地址 项目效果图
背面：
万吉市场5大价值阐述
