一、关于专业术语及基础知识的培训资料
1、房地产：是土地、房屋财产的总称。
2、房地产业：是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。
3、商品房：是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。
4、经济适用房：指国家或房地产开发商按照普通住宅标准建设的，以建设成本价
向中低收入家庭出售的住房。安居房和解困房都是经济适用房的一种。
5、现房：指已经过工程质量监督部门验收，并取得质量证明文件，可以立即交付
使用的商品房。
6、期房：是指尚处于建设期，不能立即交付使用的商品房。
7、契税：是在土地、房屋权转移时，国家按照当事人双方签订合同（契约），以
及所确定价格的一定比例，向承受权属者一次性征收的一种行为税。
8、住房贷款：是借款人在购买自用住房时向银行申请的以其在购买自用住房时向
银行申请的以其所购住房作为抵押物，并由第三人（一般为开发商、售房单位或担保公司）为其贷款承担连带保证责任的贷款。
9、建筑面积：房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高
2.20M以上（含2.20M）的永久性建筑。
10、套内使用面积：指房屋内全部可供使用的空间面积。
11、套内阳台建筑面积：按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面
计算。阳台封闭全部计入面积，未封闭按半面积计。
12、使用率：房屋使用面积/房屋建筑面积*100%。
13、层高：指地（楼）面至上一层或屋面板顶面之间地垂直高度。
14、净层高：指地（楼）面至上部楼板或屋面板底面之间地垂直高度。
15、进深：指住宅横墙的长度，即住宅长度。
16、开间：指住宅纵墙的长度，即住宅宽度。
17、绿化率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化；（如：在10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积，其绿化率为30%）
18、容积率：建筑总面积/建筑基地面积*100%。
19、住宅产权：住宅各项权益的总和。
占有权：通常由所有权人（在房地产买卖中也称业主、房主、房东）来行使，
但有时也有别人来行使，也就是使用权与所有权相分离时。
使用权：指房主按照住房性能对房屋进行事实上的利用。同样，通过一定法律
契约，非房屋所有人也可获得房屋的使用权。
收益权：指房主收取房屋这项财产所产生的某种收益。
处分权：表示房屋所有权的权属，是所有权中一项最基本的权能。房屋的处分
权一般由房主行使，房主可以可以确定房屋使用权继承、赠与对象。
有时房屋处分权与所有权分离。如抵押时。
20、土地产权：包括土地所有权、地上权、地役权、抵押权、典当权、租赁权。
21、住宅建筑层数划分：1—3层为低层住宅（别墅）、4—6层为多层住宅、7—12
层为小高层住宅、12—30层为高层住宅、30层以上为超
高层
22、条式楼：一般指多层，还有部分条式小高层。其整体形状类似长方体，其
直投影呈条状。
23、点式楼：一般多指高层，还有部分多层。其整体形状类似圆柱体，其垂直
影呈点状。
24、错层：将一套房屋功能不同的两个区，分别设置在两个层面上的建筑结构。
25、楼间距：一般指两幢楼之间的距离。
26、房屋建筑面积：指外墙勒角以内的建筑面积加上公用分摊面积。
29、公用分摊面积：指电梯井、管道井、楼梯间、垃圾通道、变电室、设备间、
公共门厅、过道、值班警卫室等，以及为整幢房屋服务的公共
用房和物业管理用房的建筑面积。
30、物业管理：泛指一切有关房地产开发、租赁、销售及售后的服务。包括房
的保养、维修、住宅小区的清洁、绿化和管理等。
31、商品房销售的五证两书：
五证——《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》
两书——《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》
32、承重墙：不但承受自身重量，同时还承受屋顶及楼板传来的荷载的墙。
33、非承重墙：仅承受自身重量，不承受屋顶及楼板荷载的墙。又称自重墙。
34、房屋价格构成：
1、商品房开发成本；
2、商品房利润；
3、贷款利息；
4、管理费用；
5、税金；
6、推广及销售费用。
35、土地使用年限：
1、居住用地70年
2、工业用地50年
3、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年
4、商业、旅游、娱乐用地40年
5、综合或其他用地50年
36、七通一平：路通、电通、上下水通、排水通、通信通、燃气通、热力通、场
地平。
37、均价：将各单位的销售价格相加以后的和数除以单位建筑面积的和数。即得
每平方米均价，均价一般不是销售价。
38、基价：经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以
基价为基数增减楼层差价及朝向差价后而得出。
39、小高层优点：
一个城市高层建筑的多少，代表着一个城市的发展水平，小高层是现代城市的标志，以后的发展方向，入住小层住宅，更是尊贵身份的体现。
入住小高层能给追求者最好的追求品质，新鲜空气、通透阳光、美丽视野、乘坐电梯上下自由，这一切是小高层住宅对人的关爱；小高层住宅户型，动静区分明，全明设计，功能齐备。
小高层具体卖点：
私密性好 噪音小
无污染 绿化面积大 有电梯上下楼方便 框架结构置良好并可根据客户需求对房间自由分割 采光性能好 户型设计功能完备，凸现大都市气质，尽显居住者的气质和尊贵。
室内空间设计无明梁，避免死角和暗角，绝不浪费每一寸室内使用面积，
大面宽、小进深， 便于布置与装修 双回路电源设计，为居住者提供充足的能源保障 二次加压供水，避免室内自来水二次污染，为居者提供健康保障。
41、砖混结构：使指由砖和水泥砌体结构和其他材料制成的构件所组成的结构。
42、框架结构：是由纵梁、横梁和柱组成的结构。框架结构住宅是指以钢筋混凝
土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、
蛭石等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。框架结构的特点是能
为建筑提供灵活的使用空间。适合大规模工业化施工，效率较高，
工程质量较好。
43、剪力墙结构：是指由纵、横向的钢筋混凝土墙所组成的结构。因剪力墙结构
的墙体较多，侧向刚度大，所以可以建的很高。
44、框架—剪力墙结构：房屋在风荷载或地震作用下，靠近底层的承
重构件的内力和房屋的侧向位移随房屋高度的增加急
剧增大。因此当房屋高度超过一定限度后，在采用框
架结构，框架梁、框尺寸就会很大，这样不仅房屋造
价增加，而且建筑使用面积也会减少，这时通常采用
框剪结构。
45、共用部位：是指房屋承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼
板、屋顶等）、户外墙面、共用门厅、楼梯间、走廊通道等。
46、共用设施设备：是指建设费用已摊入房屋销售价格的共用的给排水管道、下
水管、水箱、加压水泵、供热管道、供气管道、电梯、天线、
照明、锅炉、供电线路、路灯、消防设施、绿地、道路、沟、
渠、池、非经营性停车场（库）、公益性文体设施和共用设施
设备使用的房屋等。
47、不计算建筑面积和范围：
1） 突出墙面的构件和艺术装饰，如：杖、垛、勒角、台阶、无枝雨篷等。
2） 检修、消防等用的室外爬梯。
3） 层高在2.2米以内的技术层、夹层。
4） 构筑物，如：独立烟囱、烟道、油罐、水塔、储油（水）池储仓、地
下人防干、支线等。
5） 建筑物内外的操作平台、上料平台，及利用建筑物的空间安置箱罐的
平台。
6） 围护结构的屋顶水箱，舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。
7） 单层建筑物内分割的操作间、控制室、仪表间等单层房间。
8） 层高小于2.2米的地下室、半地下室深基础地下架空层。
9） 岗亭、警亭、书报亭
10）里弄房屋后天井内的天棚
11） 利用马路、通道计隙地所搭棚架
12） 阁楼
13） 房屋的平台、晒台、花台、屋顶平台等。
48、购买期房的三个好处，三种风险。
好处：1）购买越早开售的房屋，其售价越低。
2）越早购买，对楼内的户型才有更大的选择余地。
3）购买期房可以监督施工，对用材用料心中有数。
风险：1）房屋延期交付使用的风险（阐述公司品牌、信誉好等）
2）房屋内在品质变换的风险（阐述建筑公司实力）
3）房屋权属证件无法按期得到风险（阐述公司品牌、信誉好及签署正规
合同等）
49、买现房有什么弊端？
弊端：
1） 价格高。
2） 户型不全、楼层不齐、可选余地小。
3） 质量无法鉴定。
50、房型功能：
1） 内外分区
指把住宅分成内区和外区，主要是根据空间使用功能和私密程
度的层次来考虑的，即把家庭内的居家活动与接待客人的活动
进行区域划分。一般把客厅、门厅划分为外区；卧室、卫生间、
厨房等划分为内区。内外有别、严格划分、互不干扰。
2） 动静分区
指把安静的空间和与其交往等活动的空间分区，动静分区也可以
说是昼夜分区，一般来说会客、起居、用餐和厨房是住宅的动区，
卧室是静区，工作和学习也属于静区，根据职业不同，有的在白
天，有的在晚上。
3） 居餐分区
住宅不仅强调起居空间，而且也强调设置用餐空间，在面积许可的
情况下优先考虑设置专用餐厅。
4） 干湿分区
