住房体制改革
2010级经济学一班倪成 学号：1010021040
摘要：自1978年住房制度改革以来，我国正式确定了房地产市场的全面市场化，随着二十多年来中国经济的高速发展和城市化进程的加快，房地产市场有了极大的发展。房地产市场逐步形成并成熟，但这当中包含的各类问题也急需解决。通过回顾我国房地产发展的历史过程，提出房地产发展过程中存在的问题并提出相关政策建议。
关键词：住房制度改革;房地产市场;政策调控
1 引言
房地产市场对我国的经济贡献卓著，在已过去的10年，是中国房地产飞速发展和取得巨大成就的十年。当前的房地产已经发展成为包含土地、建筑、交易和金融服务的多部门的重要产业。在消费、投资和出口贸易这三大经济增长的动力中，投资和出口构成了中国经济增长的核心，其中房地产是投资中的重要力量。住房是人们的生活必需品，但同时也是一种投资产品，随着投机行为的增多，价格日益高涨的住房极大的影响并改变着人们的生活状态。因此，本文将回顾房地产发展历史，找出发展中存在问题，并寻找合理的出路。
2 房地产市场发展历程回顾
2.1 第一阶段：房地产市场初步形成（1978至1991年）
1978年之前的二十多年中，我国没有房地产业，只有建筑业。1978～1991年，随着住房制度改革和土地使用制度改革的进行，房屋和土地既是产品和资源，又是商品和资产的认识逐步加深，房地产价值逐渐显化，房地产市场初步形成。
2.2 第二阶段：房地产过热和市场调整（1992至1997年）
1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业开始快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在一些地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现了较为明显的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅下降。1994年继续1993年下半年的宏观调控。由于1995年仍然实施适度从紧的财政政策和货币政策，经济由热转冷，房地产市场也沉寂下来，从1996年开始，经济已由短缺转变为相对过剩，产品卖不出去，企业停产，工人下岗；1997年又遇亚洲金融风暴。随着整个经济出现“通货紧缩”，房地产市场进入了低潮。
2.3 第三阶段：房地产市场平稳快速发展（1998至2002年）
由于住房制度改革不断深化，与此同时居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，我国房地产市场和房地产业进入了平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。
2.4 第四阶段：房产价格持续上扬，宏观调控加强（2003年至今）
2003年以后，房地产投资快速增长，房地产价格大幅上涨，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱，政府接连出台了许多政策措施对房地产市场进行调控。从2003年下半年开始，政府从严把土地、信贷两个闸门入手控制房地产投资的过快增长。从2005年开始，政府强调做好供需双向调节，努力采
取相关政策措施稳定房价。从2007年下半年开始，宏观调控的着重点转向大力建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，进一步采取有关政策措施抑制房地产价格过快上涨。2008年后半年由于全球金融危机影响，经济乏力，直接波及到房地产市场。全国房地产市场呈现量价齐跌的形态。2009年在国家宽松货币政策的刺激下，房地产市场又出现了投资加快、销售增加、价格快速增长的回暖局面。2010年房价上涨趋势加快。针对这种状况，我国房地产政策频出，差别化信贷政策空前严厉，税收减免、金融支持等政策大力鼓励保障房建设，房地产市场秩序管理力度加强，这一系列政策出台使房地产市场交易量增长乏力，价格快速上涨情况最终得到有效遏制。
3 我国房地产市场发展存在的问题
我国房地产市场发展时间较短，由于政府对房地产市场的管理需要认识过程，在过去的二十年里，房地产运作规范度较低，虽然这样有利于房地产的放开发展，但也造成了一些秩序的混乱。
3.1 土地供应不合理
在过去二十几年的房地产发展中，政府将土地以很低的价格划拨给一些房地产商，使得在房产开发过程中土地所占成本较低，以较低价格得到土地的房产商快速致富，而有些房产商拿不到一手划拨地，就需要去买别人倒卖的二手地、三手地，这就造成有些房产商拿到的土地成本较高，甚至超过了国际上公认的土地价占房价20%的比例。这样既影响了房地产企业之间的公平竞争，也容易出现腐败行为。
3.2 房产价格相对较高
许多人把房产作为投资项目，进行投机买卖，这就导致房产的需求一直处于旺盛状态，房地产行业的利润率远高于各行业的平均利润率，并且一直在快速增长。国际上房产利润率一般维持在5%左右，高的有6-8%，与之形成对比的是中国的房地产利润率已经高达30-40%。在国外人们购买一套适于居住的房屋仅是年工资的3-5倍，而国内工薪家庭购买一套房的费用大多是年工资的10-20倍，这样的情况如不加以调控，广大居民的住房困难情况的缓解就遥遥无期。
3.3 建筑安装成本所占比例偏低
在国外建筑安装成本约占房价的70%，除此，余下的土地和各种税费、利润仅占售价的30%。中国房价中的建筑安装成本仅占30%。这个数字说明我国的房屋定价偏高，利润过大。换句话说，在建筑房屋的过程中，劳动力所得报酬过少，特别是农民工没能享受到该有的待遇，而农民工劳动的剩余价值都变成了老板的高额利润。
3.4 房地产企业自由资金率较低
我国的房地产商拿到土地后，多以土地为抵押，向银行贷款。这种“空手套白狼”的情况在房地产界屡屡出现。房地产自由资金少这种情况的存在，给银行业带来了很多风险。这最终会导致银行大批呆账坏账的产生。
3.5 旧城改造拆迁引发的矛盾普遍存在
有不少的房地产企业看中一些城中村的商业价值，在很多地方政府经营城市的愿望特别强烈情况下，就出现了大拆大改。因为拆改的越多，GDP增长的越快，于是拆迁范围越来越大。有些地方把原来的住宅区改成商业区，把仅建成三四十年的住房定为危房，不顾老百姓的利益。由此造成群众上访事件频发。这是极其不利于我们顺利构建和谐社会的。所有的拆迁都应该以人为本，多替百姓着想。4 促进房地产健康发展的政策建议
第一，建立科学的居民住房消费目标和消费模式。一是根据科学发展观和我国土地资源和人口状况，明确在当前经济发展阶段，90平米住房可以满足中等及中低收入普通居民的住房需求；二是准确统计中等及中低收入普通居民的自住房需求，按照实际需求安排中低价位、中小套型普通商品住房的供地计划和建设计划；三是提倡根据消费能力“租、购并举”的科学消费模式，合理引导普通居民的住房消费。
第二，调动地方政府落实调控政策的积极性，为地方政府认真落实调控措施创造制度条件。一是改革地方官员的政绩考核制度，减弱GDP增长的影响；二是改革、完善分税制度，使地方政府的事权与财权相对称；三是改革土地收益制度，减少地方政府对土地收入的依赖。
第三，完善住房保障制度，满足普通居民购房需求。政府应该承担起保障中低收入居民住房的责任，建立完善的住房保障制度。一是根据低收入居民的支付能力，建立多层次的住房保障体系。对低保人群实施廉租房政策；为低收入者提供经济适用房；二是建立住房保障基金，解决资金来源；三是建立低收入人群的住房档案和分配制度，并跟踪了解和及时调整，根据实际需求安排住房投资和住房分配，做到应保尽保。同时，政府要给予中低价位、中小户型普通住房建设一定的政策支持，按照需求增加普通住房的供给。并制定普通住房定向销售细则，在分配、房贷利率、首付比例以及公积金贷款使用方面给予优惠，满足普通居民购房需求，降低购房成本。
第四，推动不动产税的实施，合理配置房产资源。根据居民持有住房的情况，征收不同的财产税，可以通过税收手段抑制投资需求、充分利用存量房源，为地方财政提供稳定收入来源，是解决当前房地
5住房体制中的问题
（一）住房公积金制度有待进一步完善
现行住房公积金制度中存在两极分化情况严重、住房公积金的个体差异过分悬殊、住房公积金占个人工资收入的比重过高、一些企业利用住房公积金规避企业所得税和个人所得税、住房公积金的覆盖面不够广、住房公积金贷款限额偏低、住房公积金管理不善等现象，不利于住房公积金制度的健康有序发展。
《国务院住房公积金条例》规定，住房公积金每月按工资基数的一定比例缴交。但对工资基数界定未作具体规定，由各地自行规定，且未对工资基数实行封顶，造成不同单位之间、同一单位职工之间住房公积金月缴额过分悬殊。如有的单位职工平均月缴交额高达３０００元，有的单位平均不足２００元，个体最高达上万元。显然存在过分悬殊有失公正性和保障性，存在利用住房公积金规避企业所得税和个人所得税的嫌疑。由于与工资收入挂钩，造成高收入者得高额住房公积金，低收入者少得住房公积金的怪现象。
由于住房公积金管理机构对《住房公积金条例》的宣传和执法力度不够，住房公积金的覆盖面明显不够广。据来自建设部的数据显示，２００４年实际缴存职工人数为６１３８．５万人，覆盖率仅为５８．４％。主要是住房公积金还存在应建未建的现象，如一些民营企业、外商投资企业、城镇私营企业的职工还未建立住房公积金制度，大量进城务工人员，非常需要在城市买房或租房居住，但目前住房公积金也没有覆盖到他们身上。一些单位利用当前就业压力，对一些新招员工签订固定薪酬合同，将住房公积金故意排除在外。
住房公积金的作用没有得到完全发挥。据建设部数据显示，截至去年底，全
国住房公积金缴存余额为４８９３．５亿元，除去个人住房贷款和购买国债，仍有沉淀资金２０８６．３亿元。这些资金的保管运作完全掌控在３４０多家住房公积金管理中心手中。近年来挤占、挪用等违法违规现象时有发生。对住房公积金的运作管理强化监管已刻不容缓。由于住房公积金管理委员会制度没有真正发挥职能作用，“房委会决策”流于形式；住房公积金管理中心未能真正作为“不以营利为目的的独立的事业单位”运行，个别地方资金管理分散，有过分追求自身利益的现象；住房公积金的作用没有得到充分发挥；一些地方住房公积金监督机制不健全，住房公积金存在风险隐患。
（二）住房补贴制度矛盾突出，住房补贴发放进展缓慢
以杭州市区为例，对１９９８年１２月３１日前参加工作的住房未达标和无房户按可享受面积每平方米１２００元发放住房补贴，对１９９９年１月１日以后参加工作的无房新职工按月工资的２５％发放住房公积金补贴。
一方面，对于杭州市市区商品房价高达每平方米１００００元甚至远郊也高达７０００元以上，住房补贴简直是杯水车薪；另一方面，企事业单位对庞大住房补贴资金需求不堪重负，至今累计发放率不到２０％。新人的住房补贴比例又明显过高，按现行住房公积金同口径计算，住房补贴每月普遍高达１０００元，新老职工之间严重不平衡。
（三）住房供应体系亟待完善
过高的商品房价使大多数中低收入家庭的住房梦难以成为现实，苛刻的廉租房条件使一些低收入家庭既买不到也买不起经济适用住房，又不能租住廉租房。根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，对不同收人家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。由于商品房价过高，广大中低收入家庭对政府经济适用住房寄予厚望，而经济适用住房供应量又非常有限，供需矛盾非常突出。同时，这里还存在一个由什么机构、怎么来认定个人家庭收入的问题。由于巨大的利益差异，又缺乏相关权威的收入证明机构，收入线的划分形同虚设，使得一些事实上的中高收入者能利用各种手段，模糊收入来源，混入购房队伍，加剧供需矛盾。
（四） 异地调动、军转干部住房政策矛盾较大
由于各地经济、社会发展的不平衡，住房政策、标准、需求有较大的差异，各地住房政策也不尽相同，这对组织需要异地调动的干部、军转干部的住房安置带来较大的差异和矛盾。从落后地区调到发达地区工作的干部、军转干部解决自住住房的能力较弱，难度很大。由于干部交流、异地调动造成两地分居的家庭又增加了居住成本，个人难以承担。
（五）住房维修基金作用没有得到有效发挥
在公有住房按房改政策向住户出售时，原产权单位按售房款的１５－３０％提取了住房公共部位和公用设施维修基金简称住房维修基金 ，由于同一小区或同一幢住房原产权有多个单位管理交叉，许多居住区没有成立业主委员会，房改部门没有统一的可操作的住房维修基金使用管理办法，使得住房维修资金长期在银行沉淀，其作用没有得到有效发挥
6 结束语
住房问题是关系民生的大问题，2010年持续飙升的房价因超过百姓承受能力而招致广泛意见。中央政府连年出台一系列调控措施，但房地产市场调控并未达
到非常理想的效果，下一步该如何着力？我们需要深刻反思历史，密切关注现状，积极筹划未来。政府还需继续完善和落实房地产调控政策，与此同时要注重长远的制度建设，做到标本兼治，为更好的调控创造条件。
参考文献
［1］张晓瑞,董亥宁．中国房地产发展现状和趋势［J］.产权导刊,2008,
（6）.
［2］孟晓苏．中国房地产业发展的理论与政策研究［M］.北京：经济管理出版社,2002．
［3］肖元真．我国宏观调控下的房地产现状与走势［J］.长江论坛.2005,
（5）．
［4］胡艳.揭开繁荣的面纱［EB/OL］.2005,(1)．
［5］刘克崮.我国开展个人住房抵押贷款证券化势在必行［J］.管理世界,2004,（10）.
