第一章
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第一节 分户验收的意义
随着住房商品化的发展，百姓逐渐由过去居住公房变为自己花钱购房，因此，工程质量直接关系到百姓利益，现在百姓维权意识提高，质量投诉较多，甚至群诉群访事件时有发生。平时不常被人们注意到的质量问题，在社会监督下显现出来了，并且百姓反应强烈。为了有效抑制质量问题的出现，市建委根据省建设厅有关文件精神，并结合我市的实际，决定从2006 年12月1日起在全市范围内实行住宅工程质量分户验收，这是市建委旨在提高住宅工程质量水平，减少质量问题的一项重大行政措施。要求建设单位总负责，参加并组织施工、监理单位开展分户验收工作，并规定完成分户验收是竣工验收的前提条件。
通过抓质量验收环节的分户验收工作，一是督促建设单位，明确在竣工前组织并参与分户验收的责任；二是督促施工企业抓技术、质量管理，抓操作人员的素质，严格按施工工艺标准施工，严格三检制，研究制定提高质量措施并有效实施；三是督促监理企业按施工验收规范、规程，严格验收，不走过场，最终到达抓验收，促施工，提高全市住宅工程质量水平，减少质量问题的目的。
第二节 分户验收的定义及与竣工验收和批验收的异同点
一、分户验收定义
东营市《住宅工程质量分户验收管理暂行办法》第二条，将分户验收定义为：住宅工程在按照国家规范要求内容进行单位工程竣工验收前，对每一户及单位工程公共部分进行的专门验收。
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（一）该定义“单位工程竣工前进行分户验收”可理解为，单位竣工验收前，参加验收的有关人员对每户住宅的分户验收记录进行检查并抽查全数房间的实体质量。
（二）“专门验收”是指，对每户或规定的公共部分进行分户验收。分户验收主要以竣工后可以看到的室内观感、功能、实测项目质量为主。
二、分户验收与竣工验收的不同点
分户验收是以每户住宅作为一个子单位工程，组织专门验收。当该套住宅或规定公共部分所包含的分户验收项目及内容符合分户验收合格标准时，该套住宅或规定的公共部分验收合格。而竣工验收是对单位工程，按照规定的验收条件、程序进行验收。
分户验收批验收与分项工程检验批验收（以下简称批验收）不同点
（一）检验批划分的不同。分项工程检验批一般按楼层、施工段、或50个房间等规定条件划分为一个检验批，所划分范围相对较大，抽查数量相对整个工程较少。而分户验收检验批是以每户住宅划分一个检验批，所划分范围相对较小，抽查数量相对整个工程较多。
（二）检查内容的不同。批验收主要对检验批的主要项目和一般项目全面检查，验收内容相对较多。而分户验收是在批验收的基础上，仅对分户检验批的主控项目和一般项目中涉及观感、使用功能和实测实量等内容进行检查，验收内容相对较少。分户验收是批验收的补充，不能代替批验收。
（三）实测数量不同。分户检查批实测内容可参照本手册的检查部位、检查数量确定。批验收未对实测内容的具体检查部位、检查数量作详细规定。
（四）参加验收的人员不同。分户验收参加人员，比批验收参加人员，增加了建设单位人员或物业部门人员。分户验收是由建设单位组织，而批验收是由监理工程师组织。
（五）使用检查记录表格不同。分户验收采用了专用表格，并增加了建设单位和复查情况栏，并且表头和表尾，作了相应改动。
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三、分户验收与批验收相同点
分户验收与批验收共同依据国家施工质量验收规范和山东省地方标准。共同依据相同的施工图，设计说明及其他设计文件。依据相同的检验批合格判定标准。
第三节 分户验收内容及确定
一、分户验收类别的划分
依据东营市《住宅工程质量分户验收管理暂行办法》第五条规定，单位工程分户验收类别分为七类：
（一）室内空间尺寸；
（二）楼地面、墙面和顶棚面层质量；
（三）门窗、栏杆安装质量；
（四）防水工程质量（屋面、地下室及有防水要求的房间）；
（五）给排水、采暖系统安装质量；
（六）室内电气工程安装质量；
（七）国家和省有关规定、标准中要求分户检查的内容。
二、分户验收项目的划分
按照分户验收仅对竣工后可以观察到的工程观感、使用功能、实测项目质量进行检查的原则，对分户验收七个类别进一步划分，预计住宅工程分户验收批项目涉及
项。
三、分户验收项目及内容的确定
参加分户验收有关单位可依据工程实际，参照本手册预计涉及的
项分户检验批项目，确定本工程涉及的分户检验批项目。对于确定的分户检验批项目，还应根据分户验收
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仅对竣工后可以观察到的工程观感、使用功能、实测项目质量进行检查的原则，确定分户检验批检验内容。
第四节 分户验收一般规定
一、分户验收项目划分
以单位工程每户住宅和公共部分为单位划分。当分户项目具备验收条件时，可及时验收。
二、分户验收项目应符合施工图、设计说明及其他设计文件的要求，还应符合国家现行的施工质量验收规范和山东省地方标准的要求。
三、分户验收的控制项目、实测项目的观感和使用功能质量应全数检查，并以房间为单位，全数记录。
四、分户验收的实测项目的实测内容宜按照本手册规定的检查部位、检查数量，确定检查点，当量取长度和高度尺寸时，还应确定实测值的基准值，记录在相应的表格中第一个空格内。实测值或基准值相减的差值在允许偏差范围内判为合格，当超出允许偏差时应在此记录实测值上画圈做出不合格记号，以便判断不合格点是否超出允许偏差范围1.5倍和不合格点率。实测值应全数记录。
五、当分户检验批的控制项目的质量经检查全部合格，一般项目的合格点率达到80％及以上，且不得有严重缺陷时（不合格点实测偏差应小于允许偏差的1.5倍），判为合格。
六、当分户检验批实测项目的实测偏差值大于允许偏差1.5倍，或不合格点率超出20％时，应整改合格后重新验收，并记录整改项目测量结果。
七、分户验收合格后，出具由建设单位项目责任人、总监理工程师和施工单位负责人分别签字并加盖各方公章的《住宅工程质量分户验收记录》和《住宅工程质量分户验收汇总记录》。住宅工程质量分户验收不合格的，建设单位不得组织单位工程竣工验收。
八、当工程出现本手册未涉及到的分户验收检验批项目时，可按照分户验收项目确定原则，经建设、施工和监理单位协商，自行确定并制定相应表格进行验收。
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第五节 住宅分户验收公共部分的划分及规定
一、公共部分划分原则：因质量问题经常影响住户正常使用的公共部分。
二、公共部分的划分：外墙、屋面防水、楼梯（通道）、地下室。
三、公共部分检验批划分：
外墙、屋面防水一般为一个检验批，有变形缝的工程根据变形缝进行划分，楼梯（通道）按单元进行划分，六层以上的工程每单元分为两个检验批，地下室按单元进行划分。
一、公共部分检验批项目的确定及验收：
可根据分户验收检验批的确定原则，参照本手册分户验收涉及的批项目，结合工程实际确定公共部位检验批项目和内容并及时验收。公共部分的检验批项目的检验方法、部位、质量标准、验收的组织等工作，按照分户验收相关规定执行。
第六节 分户验收组织
一、建设单位责任
建设单位是分户验收工作的第一责任人。分户验收工作是否认真开展，不走过场主要取决于建设单位的组织和要求。具体工作包括：
（一）组织施工单位编制分户验收方案。组织施工单位编制分户验收方案，并由监理单位、建设单位验收。
（二）组织施工、监理单位研究确定分户检验批项目、内容、检查数量和抽查点分布。组织、协调施工单位、监理单位分户验收工作，协助解决分户验收中测量设备、人员、资金等问题。
（三）与施工、监理、物业单位有关人员共同参加分户检查验收，并及时确认，签字盖章。
住宅工程交付使用时，《住宅工程质量分户验收记录》应当作为《住宅工程质量保证书》的附件，在房屋交付时一并交给住户。
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二、施工单位责任
（一）编制分户验收方案，主要内容有：
1.职责：参照相关规定，由建设单位组织施工、监理单位研究确定。
2.根据分户验收的相关规定，拟定每户住宅和公共部位的分户检验批项目及检查内容和数量。
3.根据分户检验批项目分别绘制抽查点分布图。
（二）配备足够的质量检查人员和检查测量工具。检查人员要具备相应资格，熟悉和掌握分户验收内容及方法。根据分户验收在工程竣工阶段工作量大的特点，安排和调整质检人员及测量工具。
（三）按分户验收方案中确定的分户和公共部位检验批项目和内容，参照抽查点分布图，会同建设、监理单位有关人员对分户验收项目检查，并及时记录，签字盖章。
（四）分包单位专业技术负责人也应会同总包单位有关人员，参加分包项目的质量检查评定，并完善签字手续。
三、监理单位责任
（一）参与验收施工单位编制的分户验收方案。
（二）参与确定分户验收方案中的每户住宅和公共部分的检验批项目、以及检查内容和数量。
（三）配备一定数量的具有相应资格的监理人员，以及足够的检查验收工具。
（四）按分户验收方案中确定的每户住宅和公共部位检验批项目和内容，抽查点分布图，验收施工单位分户检查评定结果，并记录问题，对不合格项下发不合格处置记录，签署验收意见并签名。
第七节 分户验收填表要求和资料的收集整理
一、填写表格形式
（一）分户检验批验收时，应填写质量分户验收检查表。
（二）全部分户验收完成后，应填写住宅工程质量分户验收记录和住宅工程质量分户
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验收汇总表。
二、签字人员资格规定
（一）质量分户验收检查表
分户检验批项目的检查验收，应由建设、施工、监理有关人员按规定参加，并及时签认。该表具体由建设单位质量负责人、监理单位监理工程师、施工单位由质量检查员在相应位置签认。
（二）住宅工程质量分户验收记录
住宅工程质量分户验收记录应由建设、施工、监理单位有关负责人参加并确认，该表具体由建设单位（项目）负责人、施工单位项目经理、监理单位总监理工程师。并加盖各单位公章。
三、资料收集整理
（一）每户住宅应汇总该户检验批项目及检查结论，将有关信息填入住宅工程质量分户验收记录表中。
（二）单位工程应汇总各套住宅工程质量分户验收表，将有关信息填入“单位工程分户验收汇总表”中。
第八节 强调做好分户验收工作的六个结合
一、分户验收要与严格按照质量、工艺标准施工相结合
为提高分户验收一次合格率，减少多次返工浪费人工、材料现象的发生，施工单位应认真向施工操作人员进行技术交底，使操作人员掌握质量标准中控制项目和实测项目允许偏差值等具体内容，掌握实现这些质量标准的施工工艺标准。施工中操作人员要严格按质量标准和施工工艺标准操作，工人和班组要严格按照质量标准自行检查，合格后方可进入下一工序施工。
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二、分户验收要与分项工程检验批验收相结合
分户验收应在检验批验收合格的基础上进行，检验批验收要按主控项目和一般项目全面检查验收，特别是对主控项目中的材料和过程质量等内容要重点检查，一般项目的实测实量项目应按取样数量在批验收范围取样验收，批验收合格后方可进行分户验收。而分户验收是对该批验收所包含的若干套住宅作为若干个分户检验批分别验收，主要验收主控和一般项目中涉及观感和使用功能以及实测实量项目，其它项目在批验收时已检查，在分户检验批验收时就不再重复检查。分户验收不合格应整改重新验收，当分户验收检查点不在批验收检查范围内，其验收结果不影响批验收结论。
三、分户验收要与发现问题及时整改复查相结合
分户验收过程中发现若干不符合质量标准问题时，应在分户验收记录表中如实记录。监理单位应据此下发不合格项处置记录单，期限整改。整改后，应重新对存在问题的部位进行复验，并在分户验收记录表中相应项目位置记录。该情况是监督机构监督检查重点。
四、分户验收要与成品保护相结合
分户验收一般在施工过程中进行验收，距工程竣工还有一段时间，此时要采取措施保护成品不被破坏和污染。为保护分户验收成果直至顺利竣工交付使用，可采用增加覆盖、设专人看管、持证进入工地等措施。
五、分户验收与质量通病专项治理相结合
分户验收内容主要是观感、功能、实测项目质量。为顺利通过分户验收，并在使用中避免发生质量通病，针对于工程中常见的墙面、地面裂缝，门窗不严等质量通病，要在施工中重点从施工工艺做法、选择材料，严格复验等方面采取措施精心策划，精心施工，促进工程顺利竣工，避免使用中质量通病的发生。
六、分户验收与竣工验收相结合
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《东营市住宅工程质量分户验收管理暂行办法》明确规定，分户验收是单位工程竣工验收的前提条件，竣工验收时要对分户验收工作进行检查复核，发现分户验收不符合要求的；质量监督机构应责令建设单位终止验收；整改符合要求后重新组织验收。因此要充分利用单位工程竣工验收时检查复核，确保分户验收不走过场、做实处。质量监督机构应重点加强监督管理。
