商业地产如何与住宅联动 (原创) 南京的写字楼主要集中在新街口、鼓楼山西路、河西奥体中心这三个区域。玄武区的写字楼租售所占比例很大，也不知道是玄武区的租赁登记备案搞的比较好，还是玄武区这方面比较活跃。
目前在这些区域没有布控可以考虑采用写字楼布控，这样拓展十分迅速。我觉得写字楼模式的优点有集中管理成长迅速、大量增加人数控制人均成本、建立写字楼档案积累写字楼客户实现住宅商用联动。
前两点比较好理解，但住宅和商业地产客户如何联动是值得研究的问题。前辈同行在起步比较早的城市都尝试过，思路比较清晰，不过好像没有具体有效的操作方式方法，没有收到很好的效果。
南京目前基本上住宅是住宅、商业是商业，但住宅和商业有多大的联系，我还没有具体的数据。有这么几
点想法：
1 投资类的客户很明显，对于他来说投资的是物业，普通住宅、别墅、写字楼、商铺是可以选择的。他有可能卖了住宅买商铺，也可能卖了写字楼买住宅。
2 商业地产密集区域都是市区经济的核心区域，这个区域内高收入的人员比较密集，这部分的人员是购房的主力，比较容易积累出首付、也比较好办贷款。这样在住宅销售的时候就可以针对一些著名的企业开展针对性的推介促销和广告投放。商业地产成交的客户，他们公司的所有员工都是住宅的客户。
3 从综合的不动产服务商的角度看，能够为客户提供多方面的物业服务是必要。
玄武区有华东第一商贸商务圈新街口、集明清和民国文化于一体的长江路文化街、与中关村齐名的珠江路科技园区，近年来，以高新技术产业和商贸商务业为主体的现代服务业快速发展。
“十五”期间，国内生产总值年均增长16%以上，财政收入年均增长20%以上。
“十一五”期间，玄武区将以 “率先发展、特色发展、科学发展”为主线，坚持“数字玄武、文化玄武、绿色玄武”发展定位，围绕新街口核心经济区、环玄武湖特色产业区和环紫金山新兴产业区等三大区域，大力发展科技信息业、文化旅游业、商贸商务业三大产业，努力建成现代服务业发展的先行区、生活质量最优的居住区、自然环境最美的生态区、文化特色鲜明的形象区。
世界五大行在宁首次聚首 “把脉”南京商业地产
2008-08-02
“将以新街口、徐庄、中央路沿线为中心，突出高档商业载体建设，突出高端商业业态定位。在新街口地区充分发挥高档商务楼集中的优势，与白下、鼓楼错位竞争。跳出传统商业模式，引进以金融、保险、国际知名酒店为重点的业态，形成双高业态集中地。”昨天下午，在“玄武区商业地产发展论坛”上，玄武区常务副区长杨晓阳一语概括了玄武区商业地产的发展定位。
玄武区商业地产发展论坛
玄武区常务副区长杨晓阳
另外，本次论坛更是戴德梁行、仲量联行、高力国际、第一太平洋戴维斯以及世邦魏理仕等五大国际地产顾问行的首次聚首。此前已经有其中几家进驻南京，这次南京的首次聚首，除了与开发商面对面交流分享经验，更是对南京的商业地产发展把了一回脉。
戴德梁行华东区总经理 陆逢兆
南京写字楼：硬件、产权受考验
“有一些产品很难满足一些外资的要求。”针对玄武区招商局副局长吴开芬提出的将玄武区打造成现代化国际化空间，戴德梁行华东区总经理陆逢兆先生在会上谈到。外资企业一般需要地点好、交通好，比如地铁、周边配套好。一些硬件的设备，包括停靠、电梯、空调设备都被外资企业看得很重。
另外南京还会碰到产权的问题，很多写字楼的产权都是比较分散的，很多写字楼都是出售为主，卖得非常散，如果外资进来，未来发展会有很大的限制。而产权分散，很大程度上影响了外资企业的选址。但是在随后的采访中，陆逢兆先生表示，随着城铁等交通网络的畅通，南京与上海以及周边城市的联系愈加紧密，带动更多人流，南京的商业地产发展将更具前景。戴德梁行还在在九月份入驻珠江路一号项目，将上海成功运作案例的经验带入南京。
仲量联行亚太区董事中国业务总监陈立民先生
“只租不售” 一线运营方式受置疑
几大行从一线城市的成功运作经验上，都认可“只租不售”的写字楼运营方式有利于提升写字楼的品质，从而吸引更多品牌企业进驻。仲量联行亚太区董事中国业务总监陈立民先生说：“我在上海看见一个现象就是“二八原理”，20%是卖的，80%是出租不卖的，但是在上海以外的大部分城市是相反的，80%是卖的，20%是只租不售的，这也决定了上海甲级办公楼的含金量比较高，因为散卖的房子管理出现长期的困难，小业主在互相竞争，而且跨国公司不愿意和小业主谈，进来以后扩充有困难。这三个原因决定了办公楼不散卖，一旦散卖这个办公楼的价值立即下降。”
但是对于“只租不售”成功经验移植南京，开发商们表示了不同的看法。金鹰国际集团副总裁岳晓康先生结合实际招商经验分析，只租不售对企业的要求非常高，一定要具备投资、管理、招商的能力，同时开发商要很成熟，要有承受压力的过程，高端的客户在租赁过程中对写字楼的要求非常高，从去年我们开始进入招商过程中的体会，对大楼的形象、品质、物管、设施都有很高的要求，在这些要求满足的情况下还有非常重要的因素就是要产权单一，产权复杂以后就会导致放弃租赁。
长发都市房地产总经理周力明认为，南京的写字楼市场由于没有很好的需求增长和政府规划，缺乏像上海和杭州那样的市场环境前提。
另外，他说，“我们南京的投资环境和各方面的环境决定了南京还没有非常强实力的开发商，比如说上海有很多很有实力的开发商，可以完整的进行资产上的投资，才会有很多只租不售的甲级写字楼。”
玄武区招商局副局长吴开芬
南京商业地产：错位发展之路
谈到南京商业地产的定位问题，陆逢兆先生认为，上海是国际金融中心，杭州主要是民营企业、私营企业和现代服务业金融业的发展。宁波作为一个港口以物流为主的发展城市。无锡、苏州靠近上海得到上海的优势，是工业生产制造业的生产基地。南京是一个省会城市，也是教育人才的基地，人文本土优势非常强，经济发力点就可以做一些总部经济高科技产业。
仲量联行亚太区董事中国业务总监陈立民先生提出，南京要走错位发展的道路。“上海有非常多的跨国企业，浙江有非常多的民营企业，而南京在长三角的GDP是相对在后的，作为省会城市，尤其是长三角的西端是向中部扩散的端口，南京可以走不同的路。”南京既然作为辐射到中国中部的重要关口，应该走的就是向内陆发展的重要“桥头堡”。未必要象上海一样搞金融大厦，但是盖的楼要符合能拉动内需的企业，作为在江苏以及中国中部的总部所在。(转载南京房地产门户--搜房房地产网http://news.nanjing.soufun.com/)
南京的繁华商业街区主要分布在市中心的新街口、城北的湖南路、城南的太平南路和夫子庙地区。此外，珠江路电子一条街也小有名气。 湖南路商业街：
位于山西路商贸中心东部，全长1100米，沿街共有商家205家，其中专卖店占83%以上，日均客流量10万人次以上，2001年全街商品销售达38亿元。先后被命名为：全国“百城万店无假货”活动示范街、创建全国文明城市活动示范点。 夫子庙美食街：
即夫子庙西石坝街，全长600米，建筑面积35000平方米。明清风格独特，文化氛围浓厚，集南京风味小吃、各地传统风味于美食街内。 太平南路名品街：
北起大行宫，南连建康路，全长2公里，以金银饰品、玉器珠宝、文体用品、专卖商店为特色的名品街。
珠江路科技街：
是华东地区最大的电子、电脑产品集散地。东黄埔路，西至中山路。全长3.1公里。沿街共聚集1500多家从事信息业的科技型企业，拥有18个电脑市场和5个通讯产品市场，经营总面积达30万平方米，年技工贸总额达200亿元。
购物商场
南京市的大型购物商场集中在湖南路和新街口地区。
湖南路是很繁华的一条步行街,专卖店是一家连一家,适合普通消费者,值得推荐是太平洋百货,价位高点,但很多牌子是南京唯一的店。
新街口是南京的市中心,分布了很多大店小店。著名的有新街口百货商店、中央商场，是中档服装的消费场所。购中高档品牌服装可去金鹰国际购物中心、金陵百货、东方商城。
流行服饰
南京有很多地方就像上海的襄阳路市场一样，是众多年轻女孩淘小东西的去处。夫子庙夜市、官家桥的华新、堂子街旧货、万达购物广场、南师大周边的夜市、以及新街口莱迪地下商场，聚集着众多个性小店和流行货摊。
此外，像长茂手绘店、先锋书店、流行通信、炭化生活、朴坊等都是南京当地有名的购物点。
新政后的株洲商业地产调查报告
http://zz.house.sina.com.cn 2010年06月30日09:04 新浪株洲房产
提要：10万元/平方米的商铺有没有人卖？有！答案是肯定的。芦淞区部分商业项目卖出了10万元/平方米的商铺价格，不仅震惊株洲，省会长沙的投资者也只能望“铺”兴叹。
近期，楼市调控密集，住宅市场受挫，尤其是二套房贷标准认定后，手头有钱欲做投资的市民，纷纷转向受政策影响较小的商业地产进行投资。同时，数个商业项目的成交数据也显示，短期内商业地产出现了热销情况。业内人士预测，调控密集期，商业市场或再遇良机。
株洲商业地产如何捉住机遇再上新台阶？湖南《品位》联合新浪乐居、株洲网广发问卷调查，针对商业中心、写字楼、专业市场、商业街等多种商业地产，市民投资意向，进行摸底调查。
网络调查显示，在接受调查的近万名受访者，除了本地的投资者，还有来自北京、广州、深圳、大连、上海、天津等27个城市中投资者接受了调查。其中，有三成多受访者近期有投资商业地产意向，四成受访者表示购买商铺时尽量一次性付款，近五成受访者看好商业中心的商铺。
问卷调查分析
37.8%受访者选择近期投资商业地产
即使是楼市低迷期，投资者的脚步从不曾停止。调查显示，在接受调查的近万名受访者当中，有36.4%受访者表示近期正准备投资商业地产，40.9%受访者称将会视情况而定，也就是说倾向于投资意向的几近80%，仅22.7%的受访者表示不打算投资商业地产。
天元区的周小姐比较关注房地产投资，已在株洲置业多处的她，最近楼市调控密集，她暂停了住宅地产的投资，开始转向商业地产。
周小姐告诉记者，近来，住宅市场成交量下降，尤其是受二套房贷标准的影响，想买二套房、三套房的肯定会有所迟疑。同时，此番调控对商业地产影响不大，但是如果住宅价格下降了，势必还是会影响到商业地产的价格。周小姐打算先观望一段时间再决定是否投资商业地产。
社区、商铺投资最受欢迎
地产投资形式多种多样，而从调查结果显示，市民对投资社区、商铺最感兴趣，占了47.0%的比重。受访者普遍认为，这样的面积区间可以做服装、餐饮等多种业态的经营。
同时，有25.8%的受访者选择了专业市场商铺，27.3%的受访者选择写字楼。
一不愿透露姓名的投资者表示，目前投资写字楼比较麻烦，主要原因还是受二手房贷标准认定的影响，所以，本已投资写字楼的他正准备办理退房手续，转而进行其它投资。
中心广场、河西新城是最值得投资的地段
地段！地段！地段！最吸引投资者出手的从始至终只有地段。株洲的中心商圈在哪，哪里才是最有投资价值的中心地段。调查结果显示，中心广场和河西新城并列投资投资心目中第一位置。均占36.35%。
同一个数据说明了什么？
分析人士认为，中心广场商圈目前拥有南京中商、福鑫大厦、汉华国际、金轮时代广场等数个项目。一时间，投资者眼花缭乱间，不知该从哪开始出手。同时，随着神农城在河西新区的崛起，河西商圈的商业投资价值也是迅速升温。
另外，16.7%的受访者选择了红旗商圈，还有10.6%的受访者将目标选在了云龙示范区。
投资商铺主要为了出租
株洲市民做投资的目的是什么？
调查结果显示，72.7%的受访者表示购买商铺是为了出租，21.2%的受访者表示将自己经营。另外，6.1%的受访者则声称购买后将请人经营。市民朱小姐表示，目前楼市低迷，但租凭市场却空前高涨，以租养贷是一个非常好的投资方式。
那么，哪种业态的投资最受欢迎？
调查显示，购买商铺后从事哪类型业态经营，比例相对均衡，18.4%的受访者认为投资商铺进行服装首饰经营最为合适，19.0%的受访者认为超市是最赚钱的，而同样19.0%的受访者选择投资餐饮业，还有12.9%受访者选择养生、美容、足浴，16.6%受访者选择休闲娱乐业，另有14.1%受访者选择其他。
商铺投资哪个价位最合适？
商铺多少价位才能够接受？56.1%的受访者表示5000~10000元/平方米是自己可以接受的价位。37.9%的受访者则表示10000~20000元/平方米的价格可以接受，而这种价位更多的存在于一些社区商铺和镇区普通铺位。
另外，分别有6.1%和0%的受访者接受2万~3万元/平方米或者3万元/平方米以上单价的商铺，这些价位在市中心和热点镇区中心的商业地产比较常见。
业内人士分析称，在中心广场，甚至有铺面卖到了10万元/平方米的价格，看似是天价的商铺，这更证明了资源、地段稀缺带来了商铺价值。
投资者选择银行贷款买铺
银根收紧，贷款利率提高，购买商铺时您是选择哪种方式付款？15.2%的受访者表示将会选择一次性付款购买商铺，60.6%的受访者则选择按揭贷款，另有24.2%的受访者选择看情况。
