代收款项的检查
房地产企业销售商品房时，通常代有关部门向购房者收取煤气（天然气）集资费、暖气集资费、有线电视初装费、电话初装费、办证费（房屋交易手续费、产权登记费、他项权利登记费、权证工本费、契税、商品房购销合同印花税、房屋所有权证印花税、土地使用证印花税、住房维修基金）等。
（一）企业所得税的处理
按《企业会计准则第1号——存货》中《企业会计准则第14号——收入》规定，企业代第三方收取的款项，应当作为负债处理，不应当确认为收入。
国税发[2009]31号文规定，开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他部门收取、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
同时，国税发[2009]31号文第十六条规定，企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。这里体现了收支两条线的原则：不影响税款本身，只影响企业所得税款的利息。但是要注意的是，如果收了代收款项，等跨年度才支付的，要先征税，以后跨年度支付时做费用扣除。
会计税法差异及处理：当税法上将代收款作为收入处理时，上缴代收款作为费用处理，在纳税申报表上调整不调账。代收款作为收入，对企业所得税影响是暂时可转回的。
（二）营业税的处理
根据《营业税暂行条例》第五条的规定：纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务，转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。
《营业税暂行条例实施细则》第十三条的规定：条例第五条所称价外费用，包括手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、罚息、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、待垫款项以及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金和行政事业性收费（三个条件）
（1）由国务院或者省级政府批准设立的政府性基金，由国务院或者省级政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费。
（2）收取时开具省级以上部门印制的财政票据。
（3）所收款项全额上缴财政。
另外，国税发[2004]69号文件规定，专项维修基金，不计征营业税。
综上所述，（1）除了专项维修基金，原则上代收费用应当作为价外费用缴纳营业税，而不去区分是否开票或纳入房价内。
（2）合同违约金是否需要开具发票，要视具体情况而定。
例：A房地产公司销售房屋给B公司，由于B公司没有按期付款，因此B公司支付违约金10万元，对于A公司来说这10万元是价外费用，应当缴纳营业税，因此应当开具发票给B公司。B公司没有取得发票，不应当在所得税前扣除。
如果A公司违约取消销售房屋给B公司，支付给B公司违约金10万元，由于B公司并没有销售的主价款，因此该笔款项不属于价外费用，不缴纳营业税或增值税。因此，B公司无需开具发票。此时，A公司可以凭借购销合同、协议和付款收据扣除。
