中国移动通信集团广东有限公司惠州分公司
物业A区2010年物业管理和安保服务合同
2011年中国移动通信集团广东有限公司惠州分公司
物业管理服务合同（样本）
第一章 总 则
第一条 本合同当事人
甲方：中国移动通信集团广东有限公司惠州分公司； 地址：惠州市江北文明一路全球通大厦； 邮编： 516003； 乙方： 地址：； 邮编：510630； 资质等级：壹级； 证书编号：（建）1050233。
根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对 等物业 提供物业管理服务事宜，订立本合同。
本合同涉及的相关物业服务人员均与甲方无劳动关系。上述人员均由乙方负责管理。 第二条 物业基本情况
物业名称: 惠州市公司（全球通大厦、惠环第二机楼、东晖苑、电信中心等综合楼、第三机楼、云山大院呼叫中心）、惠城分公司等综合楼及所辖服营厅；
物业类型: 综合性物业；
物业位置和安全守护地点：详见附件一《移动A区物业基本情况》。
第二章 物业管理服务内容
第三条 房屋维护管理
房屋及建筑物的巡检、维护。包括建筑物楼盖、墙面、地面、天花板、结构、楼梯间、电梯间、公共走廊通道、门厅、道路、停车场地、地下水池、天面水池、给排水沟渠、雨水井、污水井、化粪池等的维护和管理。 第四条 公共设备设施运行维护
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（一）日常维护项目
1、供配电设备、设施运行维护、保养和管理；
2、公共照明系统、弱电系统、通排风、防排烟系统、送风系统等的日常检查、更换、维修、保养和管理；
3、各类发电机（包括各综合楼柴油发电机、服营厅小型发电机）运行维护、保养和管理、以及停电时的发电操作服务；
4、所有空调系统设备、设施的运行维护、保养和管理；
5、给排水设备设施（包括水泵、直饮水、生活用水、供水管、生活排水、排水管、排污管等）的检查、维护、保养和管理；
6、液晶、等离子显示品或电视及其他音像设备器材的日常检查、维护与管理等；
7、所有专业设备的维护应符合甲方“特种设备管理办法”的规定；
（二）设备专业代维项目
1、中央空调系统及设备，包括水质处理；
2、甲方委托乙方提供的绿化服务与养护项目及费用须经甲方审核同意后方可实施，如达不到要求, 甲方可取消该项委托,按标准减少相应费用； 第五条 清洁卫生
1、在管所有物业设施的清洁和养护；
2、公共场所垃圾的收集、清运；
3、每年对综合楼外墙清洗一次，特殊情况或局部外墙必要时根据甲方需求随时清洗；
4、每季度对高水位和低水位水池清洁一次；
5、定期安排物业区域内的灭四害（每月至少一次）；
6、定期清理化粪池；
7、定期清理排水、排污的明沟、暗渠、沙井；
8、提供工作服洗涤服务等；
9、提供全球通办公区域地毯清洗服务（每月一次）；
10、提供办公室窗帘清洗服务（每年至少一次）；
11、提供各综合楼、通信机楼和基站、服营厅、员工宿舍的租金和水电费代垫代缴服务；
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第六条 绿化服务与养护
由乙方提供甲方全球通大厦的绿化服务与养护。 第七条 日常商务服务
1、总机服务、信件收递服务、来访人员接待服务；
2、协助会议场地布置和节日环境的布置，及会议期间的茶水、水果等供应。 第八条 餐饮管理服务
提供包括厨师聘任、食堂消耗用品采购、员工到食堂购物等服务； 第九条 物业管理范围内的车辆停放秩序管理
1、停车场管理；
2、车辆的通行疏导（包括外来车辆）。
第十条 乙方提供力所能及的便民服务（不收取中介服务费及代理费） 第十一条 甲方提出的其他特约服务
第三章 物业管理目标及服务质量
第十二条 乙方承诺在该物业管理服务合同签订后二个月内应达到的管理目标详见附件二 第十三条 乙方提供的物业管理服务应达到以下约定的质量标准
（一）房屋外观：完好整洁；公共内墙、走廊、楼梯等根据需要进行粉饰，实施所需费用由甲方负责；
（二）设备运行：电梯按规定时间正常运行；供冷气时间：按甲方实际工作时间提供正常供冷；供配电每日检查抄表：总表每日一次；空调主机及附属设备运行时，每四小时巡查抄表一次；发电机带负荷运行时每小时抄表巡查一次；高层水泵每次抽水须巡查并做记录；
（三）房屋及设施、设备的维修、养护：小修不过夜；综合楼物业急修或小修，接报后三十分钟内到现场，各服营厅物业急修或小修根据路程远近及时到达；大、中修在三～五日内修好，特殊情况下无法按时完成的维修，乙方承诺将提前知会甲方，并提供可行的解决方案；
（四）公共环境：道路畅通；室内外排水畅顺；沙井每一年清理一次；化粪池定期清理；
（五）清洁卫生：
1、公共场地每天清扫一至多次；
2、电梯卫生每天清扫、保洁二次；
3、公共用水池每季度清洗、消毒一次；
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（六）绿化：按现有绿化面积，保持布局高雅、生长良好，并在有条件情况下，扩大绿化面积。
（七）急修：局部停水不超过8小时；局部停电不超过8小时；局部下水道、沙井、化粪池堵塞不超过8小时；
（八）管理服务人员素质高，文明礼貌好，职业道德良，服务质量高。
第四章 物业管理服务费用
第十四条 收费标准
该物业管理区域内物业管理服务及委托专业代维、代办服务收费选择包工不包料方式，本期2011年物业管理服务（A区）费用总金额在乙方所有物业管理服务均达到甲方要求并经甲方考核合格后不低于￥元/年（）；每月物业管理服务费用不低于￥元（）。2011年物业管理服务费用明细详见附件三，甲方以此为依据对费用开支情况进行审核、支付； 第十六条 物业管理服务费用开支范围包括：
（一）物业管理服务人员的工资、社会保险、住房公积金、防暑降温费和按规定提取的福利费等；
（二）该物业管理区域共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、修缮费用（不包含维修材料费用）；
（三）该物业管理区域清洁卫生费用；
（四）办公费用；
（五）固定资产及工具折旧费用；
（六）其他费用：如零碎、易耗、低值物品（洗手间卫生纸、清洁用品）的费用等；
（七）法定税费；
（八）管理酬金；
（九）若根据甲方业务量的实际情况需要变更物业管理服务人员或物业服务项目费用的，在甲乙双方协商确定费用标准后以甲方发函为凭证确定物业管理服务费用的付款。
第十七条 甲方应于合同生效之日起支付物业管理服务费用。
第十八条 物业管理服务费用按月支付，每月考核周期为：上月16日～本月15日，甲方应在每月20日～30日按照当月物业管理服务考核情况支付月度物业管理服务费。
第十九条 甲方承担、乙方代缴的水电、租金等费用，根据甲方的需要由乙方负责办理代收代缴工作。经评估每月需由乙方垫付的资金为：人民币壹佰伍拾万元整，以8‰（即￥12,000.00元）比例支付代垫、人工等相关费用。
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乙方开户银行信息：（参见乙方帐务委托书） 开户名称：
开户银行：（乙方提供服务发票）。 银行账号：；
乙方对上述付款信息确认无误，如因乙方原因导致甲方延迟付款，甲方不承担任何责任。
第六章
物业管理服务质量及考评办法
第二十条 甲方每月对乙方的物业管理服务情况考核一次，考核时按照考核项目中的质量指标为标准进行考核(详见附件四)。
第二十一条 乙方所得考核总分与所得物业管理服务费对应如下：
（一）、甲方按照市公司本部、惠城分公司、博罗分公司、惠东分公司、大亚湾分公司、龙门分公司六个部分进行物业管理服务工作的月度考核。每个部分的物业管理服务费用按照考核结果进行支付；
（二）、以上各物业管理单位的服务费用分别为：市公司本部￥元/月、惠城分公司￥元/月、
（三）、考核结果在95分以上（含95分）——支付该月物业管理服务费的100％；
（四）、考核结果在95分以下——每递减1分，扣除当月物业管理服务费的1％；
（五）、若连续2个月考核分数在90分以下，乙方必须向甲方提交服务质量报告，详细分析服务质量低下的原因，并采取积极有效的措施予以限期纠正；若连续三个月在60分以下，则甲方不必向乙方支付第三个月物业服务费。直至服务质量得到提高为止（90分以上），再按相应标准支付物业服务费，否则甲方不支付物业服务费。
（六）、甲方因后勤服务需求，需乙方服务人员提供超时的物业服务，经甲方使用部门审核后支付超时服务加班费，加班费用按小时计算，标准为每人每小时人民币 拾 元（￥10元）；
第八章
第二十六条 甲方权利义务
双方权利义务
（一）、审定乙方制定的物业管理服务工作计划；
（二）、检查监督乙方物业管理工作的实施情况及进行月度、年度考核；
（三）、按照有关法律法规决定该物业共用部位及共用设施设备大、中型维修维护费用的使用管理；
（四）、审查乙方提出的财务预算和决算；
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（五）、甲方应在合同生效日起5日内向乙方移交或组织移交以下资料：
1、竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；
4、各专业部门验收资料；
5、房屋和配套设施的产权归属资料；
6、物业管理所必须的其它资料。
（六）、甲方保证交付使用的该物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担该物业的保修责任；
（七）、乙方提交有关房屋、建筑物及公共设备、设施修理（包括翻新、整改、重建等）的书面报告后，甲方需在十日内答复乙方，实施所需费用由甲方负责；
（八）、对本物业的公用设施使用和改变使用功能，如需在本物业区域内改、扩建或完善配套项目，须告知乙方；
（九）、协调、处理本合同生效前发生的遗留问题；
（十）、协助乙方做好该物业管理区域内的物业管理工作。
（十二）、甲方根据实际工作情况，有权对乙方物业服务人员进行增减或变更；
（十三）、甲方有权对乙方的物业服务各项工作进行必要的指导，并随时检查乙方工作情况，定期对乙方进行考核，并有权要求乙方进行相应的改进；
（十四）、甲方有权根据乙方每月的物业管理服务工作情况进行考核并扣减相应的费用；
（十七）、如乙方物业管理服务工作年度平均考核分数低于90分（不含90分），甲方有权在合同截止之日起两年之内不考虑与其合作； 第二十七条 乙方权利义务
（一）、根据甲方授权和有关法律、法规及本合同的约定，在该物业区域内提供物业管理服务；
（二）、乙方应及时向甲方通告该物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理甲方或物业使用人的投诉，接受甲方、物业使用人的监督；
（三）、有权要求甲方或物业使用人配合乙方的物业管理服务行为；
（四）、乙方有权采取规劝、停止服务等必要措施，制止甲方或物业使用人违反在该物业管理区域内制定的物业管理规章制度的行为；
（五）、按本合同约定乙方有向甲方收取服务费用的权利；
（六）、选聘专业公司承担本物业的专项管理业务，但不得将该物业的整体管理委托给
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第三方；
（七）、每年度向甲方报告该物业管理服务实施情况；
（八）、向甲方公布物业服务费用年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务费用的收支情况；当甲方对公布的物业管理服务费用预决算和物业管理服务费用的收支提出质询时，应及时答复；
（九）、乙方应与装饰、装修房屋的甲方或物业使用人签订有关装饰、装修管理服务的书面协议，就允许的施工时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先告知甲方或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。
（十）、本合同终止时，应移交物业管理权，撤出该物业，协助甲方做好该物业的交接和善后工作，移交或配合甲方移交管理用房和该物业管理的全部档案资料。
（十一）、乙方若发现甲方有安全事故隐患，有向甲方提出整改的权利；
（十二）、乙方物业管理服务责任如下：
1、乙方有积极配合甲方工作的责任；
2、乙方有按照国家法律规定对派驻甲方工作的物业服务人员签订劳动合同及购买相关保险的责任，承担乙方物业服务人员在工作期间发生人身伤害的所有医疗费用和补偿费用等；
3、乙方有按照甲方提供的考核办法（详见附件七：保安服务考核管理办法）开展日常工作的责任；
4、乙方物业服务人员在工作期间出现失职或监守自盗等违纪违法行为，造成甲方经济损失和公司名誉损害，由乙方承担全部责任并负责赔偿；
5、被甲方退回的乙方物业服务人员如对甲方进行打击报复，造成甲方人员伤亡或财产损失的，由乙方承担全部责任并负责赔偿；
6、如乙方物业服务人员未按甲方规章制度与要求工作，所造成的一切损失均由乙方承担；
7、如合同期满后乙方未能获得下一年度的合作，乙方应积极与甲方所聘请的第三方做好守护地点的人、财、物交接，并提供交接物品清单、交接地点、时间、顺序、负责人员等相关资料；同时乙方人员必须无条件撤出甲方的守护地点，不得以任何理由阻挠甲方所聘请的第三方人员进驻。否则，由此造成的一切损失和相关责任均由乙方承担；
8、合同（含附件）内容，以及乙方在谈判、签署及履行本合同过程中知悉的任何有关甲方的信息和甲方用户信息，乙方负有保密义务，未经甲方同意，不得以任何形式使用、保留、复制或泄露给第三方。
9、乙方应将甲方按本合同中支付给物业服务人员的薪酬和福利如实支付给服务人员。
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第十章 合同期限
第二十八条 本合同期限自 2011年1月1日起至2011年12月31日止（壹年）；
第十一章 合同解除和终止的约定
第二十九条 本合同期满，甲方决定不委托乙方继续管理的，应提前一个月书面通知乙方；乙方决定不再接受委托的，也应提前一个月书面通知甲方。
第三十条 本合同期满，甲方对乙方的物业管理服务年终考核完成并达标，在下届惠州移动物业管理服务工作竞选过程中，乙方与其他参选方相同条件时，具有优先承接权。
第三十一条 本合同终止后，在新的物业管理企业接管本物业项目之前，乙方应当应甲方的要求暂时（一般不超过三个月）继续为甲方提供物业管理和安保服务，甲方或物业使用人也继续支付相应的物业服务费用。
第十二章 违约责任
第三十二条 甲方违反本合同相关条款的约定，致使乙方的物业管理和安保服务工作无法达到本合同约定的服务内容和质量标准的，由甲方自行承担由此造成的一切后果和给物业使用人造成的损失；同时，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权解除合同，造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。
第三十三条 除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改且严重违约的，甲方有权解除合同。造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
第三十四条 甲方违反本合同的约定，未能按时（节假日顺延）足额支付物业管理和安保服务费用及相关费用的，应按每日欠费总额千分之三的标准向乙方支付违约金。
第三十五条 乙方违反本合同的约定，擅自提高物业服务费用标准或降低服务标准的，甲方有权拒绝支付超额部分或仅支付与之相应的服务标准的服务费用。
第三十六条 甲方违反本合同的约定，拒绝或拖延履行保修义务的，乙方可以自行或委托第三方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。
第三十七条 因乙方人员故意或过失损坏甲方设施、设备的，乙方应给予甲方相应的经济赔偿；
第三十八条 乙方如果没有合法理由延迟、不发或少发甲方支付给保安员的薪酬或费用，乙方应双倍给付保安员的上述薪酬或费用
第三十九条 以下情况乙方不承担责任：
（一）因不可抗力导致物业管理服务中断的；
（二）乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；
（三）因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知甲方和物业使用人，
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暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；
（四）因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；
（五）为维护公众、甲方、物业使用人的切身利益，在不可预见情况下：如发生煤气泄 漏、漏电、火灾、水管破裂、救护人命、协助政府有关部门执行任务等情况，乙方因采取紧急避险措施造成财产损失的。
第十三章 保密协定
第四十条 甲乙双方对本合同协议条款以及其相关内容负有保密的责任。
第四十一条 未经双方书面许可，任何一方不得向任何组织、个人提供、披露对方或与对方有关的资料和信息。
第十四章 附 则
第四十二条 双方约定自本合同生效之日起10日内，办理接管验收手续。接管中发现的问题，由乙方提供整改报告和方案，甲方予以审核确定，不视为乙方接管后的违约责任。
第四十三条 甲方可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，甲方应承担连带责任。
第四十四条 本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。本合同附件如与本合同存在冲突的，以本合同内容为准。
第四十五条 本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同存在冲突的，以补充协议为准。
第四十六条 本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方同意向惠州仲裁委员会提起仲裁。
第四十七条 乙方的参赛文件是本合同的有效组成部分，乙方物业管理竞赛文件及修订后的费用标准与合同正式文本具有同等法律效力。
第四十八条 本合同一式肆份，甲、乙双方各执贰份，自双方签字盖章之日起生效。
甲方签章：中国移动通信集团广东有限公司 乙方签章：
惠州分公司
法定代表(委托)人： 法定代表(委托)人：
联 系 人： 联 系 人：
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