【法规标题】辽宁省物业管理条例 【颁布单位】辽宁省人大常委会 【颁布时间】2008-11-28 【失效时间】
辽宁省物业管理条例
（2008年11月28日辽宁省第十一届人民代表大会常务委员会第五次会议通过）
第一章 总
则
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等法律、法规，结合本省实际，制定本条例。
第二条 本条例适用于本省行政区域内业主通过选聘物业服务企业的方式进行物业管理的活动。
第三条 物业管理实行业主自主管理与专业服务相结合的管理体制，遵循公开公平、诚实信用、市场竞争、依法管理的原则。
第四条 省建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。
设区的市（以下简称市）、县（含县级市、区，下同）主管房地产的行政管理部门（以下称房地产行政主管部门）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
规划、物价、工商、财政、公安、民政、环保等有关行政管理部门应当按照各自职责，依法做好物业管理的相关工作。
第五条 街道办事处、乡镇人民政府应当协调物业管理与社区建设的关系，协助房地产行政主管部门对物业管理活动进行监督管理。居民委员会应当依法履行职责，支持、指导业主委员会的日常工作。
第六条 鼓励依法成立物业服务行业协会。物业服务行业协会应当加强行业指导和行业自律，规范行业经营行为，促进行业健康发展，公布物业服务收费价格行情，促进物业服务企业提高服务质量和服务水平。
第二章 业主、业主大会及业主委员会
第七条 房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中享有法律、法规规定的权利，履行法律、法规规定的义务。
第八条 物业管理区域由物业所在地县房地产行政主管部门会同街道办事处或者乡镇人民政府根据物业的共用设施设备、建筑规模、社区建设等因素划分。物业管理区域的划分，应当征求居民委员会的意见。
分期建设或者有两个以上建设单位开发建设的区域，其设置的配套设施设备共用的，一般应当划分为一个物业管理区域。但该区域内已自然形成多个相对独立、封闭小区的，可以划分为不同的物业管理区域。
第九条 业主大会是代表和维护全体业主在物业管理活动中合法权益的组织。业主通过业主大会对全体业主的共同利益事项作出决定和进行管理，业主大会通过业主大会会议和业主委员会行使职权。
同一个物业管理区域内的业主应当依法成立一个业主大会，选举产生一个业主委员会。
第十条 业主筹备成立业主大会的，应当向物业所在地县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面意见。
县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当自接到业主书面意见之日起30日内，指导成立业主大会筹备组。筹备组负责业主大会筹备工作。
第十一条 业主大会筹备组应当自组成之日起30日内，在物业所在地县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下召开首次业主大会会议，制定业主大会议事规则和管理规约，选举产生业主委员会。
第十二条 物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主的意见。需投票表决的，业主赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会会议上代为投票。
业主可以委托代理人参加业主大会会议，代理人应当持业主书面委托书并根据委托内容进行投票表决。数人共有一个物业的，共有人可以推选其中一人参加业主大会会议。
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
第十三条 业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。物业管理区域内有20%以上业主提议，或者经业主委员会决定，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
住宅小区召开业主大会会议前，业主委员会应当告知相关的居民委员会。居民委员会可以派员列席。
业主委员会不按规定组织召开业主大会会议的，物业所在地的县房地产行政主管部门应当责令业主委员会限期组织召开；逾期仍不召开的，由县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府指导业主召开。
第十四条 业主委员会是业主大会的执行机构，应当依法维护业主合法权益，执行业主大会决定的物业管理事项。
业主委员会应当履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（三）监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，督促业主履行管理规约、交纳物业服务费用；
（四）协调业主或者物业使用人与物业服务企业之间的矛盾纠纷；
（五）业主大会赋予的其他职责。
前款所称物业使用人，是指物业承租人和其他实际使用物业的非所有权人。
第十五条 业主委员会由委员5人以上15人以下单数组成，具体人数根据该物业管理区域的实际情况确定。业主委员会委员的任期由业主大会议事规则规定。
业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1人，副主任1至2人，并在物业管理区域内公告。
业主委员会委员本人、配偶及其近亲属不得在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业任职。
业主大会在选举业主委员会委员的同时，具备条件的，应当选举出业主委员会候补委员。候补委员列席业主委员会会议，不具有表决权。在个别业主委员会委员资格终止时，经业主委员会决定，从候补委员中按照得票多少依次递补，并在本物业管理区域内公示。
第十六条 1/3以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当召开业主委员会会议。业主委员会会议每年至少召开一次。
召开业主委员会会议，应当有过半数委员出席。业主委员会作出决定应当经全体委员人数的半数以上同意。
业主委员会的决定应当自决定作出之日起3日内在物业管理区域内公告。
第十七条 业主大会和业主委员会工作经费由全体业主承担。经费筹集、管理和使用的具体办法，由业主大会议事规则规定，但不得要求物业服务企业提供。
业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期在物业管理区域内公告，接受业主的监督和咨询。
第十八条 业主委员会委员、候补委员不再是本物业管理区域内业主的，其委员、候补委员资格自行终止。
业主委员会委员、候补委员有下列情形之一的，业主委员会会议可以决定终止其委员、候补委员资格：
（一）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；
（二）因疾病等原因丧失履行职责能力的；
（三）不履行业主义务的；
（四）无正当理由连续3次不参加业主委员会会议的；
（五）不宜继续担任业主委员会委员、候补委员的其他情形。
业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物交还给业主委员会。
第三章 前期物业管理
第十九条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位应当选聘物业服务企业进行前期物业管理，签订书面前期物业服务合同，并在30日内报物业所在地的县房地产行政主管部门备案。
前期物业服务合同应当包括下列主要内容：
（一）合同双方的基本情况；
（二）物业的基本情况；
（三）物业服务事项和服务标准；
（四）物业服务费用的标准和收取办法；
（五）建设单位、业主和物业服务企业的权利义务；
（六）物业的承接验收情况；
（七）违约责任；
（八）争议处理方式。
物业服务标准参照国家有关物业管理服务的等级标准执行。
第二十条 前期物业服务事项应当包括下列主要内容：
（一）物业共用部位和共用设施设备的日常维护和管理；
（二）物业管理区域内安全防范、环境卫生、绿化、公共秩序和车辆停放管理；
（三）物业装饰装修管理；
（四）物业档案资料管理。
业主有权拒绝接受前期物业服务合同中没有约定的有偿物业服务事项。
第二十一条 住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地县房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
前款规定的住宅规模标准由各市人民政府规定。
第二十二条 建设单位应当按照国家有关规定组织对物业进行竣工验收。建设行政主管部门及其他有关行政管理部门应当对工程质量及配套设施的完备情况进行监督。
物业服务企业承接物业时，建设单位应当依法向物业服务企业移交物业管理资料，交接双方应当做好查验记录。物业服务企业发现资料、配套设施不完备，共用部位、共用设施设备出现质量和使用功能问题的，应当向物业所在地县房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门报告，并书面告知建设单位。建设单位接到书面报告后，应当立即进行整改；不能立即整改的，应当制定整改方案。
建设单位依法向物业服务企业移交的物业管理资料，应当自移交之日起3日内到所在地县房地产行政主管部门备案。
第二十三条 建设单位应当按照建筑面积不少于建设工程项目总建筑面积的3‰配置物业管理用房，物业管理用房最低建筑面积标准由省建设行政主管部门规定。
建设单位提供的物业管理用房应当为地面以上能够独立使用的房屋，并具备水、电、供暖等基本使用功能。业主委员会的办公用房从物业管理用房中调剂。
规划行政主管部门在核发建设工程规划许可证时，应当对物业管理用房的位置、面积予以审查。房地产行政主管部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时，应当核查并注明物业管理用房。
物业管理用房的所有权依法属于全体业主。未经业主大会同意，任何单位和个人不得改变物业管理用房的用途。
第二十四条 建设单位应当按照国家规定的保修范围和保修期限，承担物业的保修责任。物业服务企业对属于保修范围和保修期内的房屋质量问题，应当及时通知建设单位。建设单位应当立即通知施工单位到现场核查情况，予以保修。建设单位无法通知施工单位或者施工单位不按工程质量保修书约定进行保修的，建设单位应当另行委托其他单位保修。
建设单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，物业服务企业可以向建设行政主管部门反映，由建设行政主管部门依法进行监管。
保修期满或者保修范围以外的物业维修、保养由物业服务企业按照物业服务合同的约定承担。
第四章 物业管理服务
第二十五条 物业服务企业应当按照国家有关规定，取得资质证书。物业服务企业应当在其资质等级范围内承接物业服务业务。
从事物业管理的人员应当按照《物业管理师资格考试实施办法》、《全国物业管理从业人员岗位证书管理办法》等国家有关规定，取得职业资格证书。
第二十六条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合同应当约定下列主要内容：
（一）物业服务项目及其内容、服务标准；
（二）物业服务费用的标准、收取办法及计费方式；
（三）双方权利义务；
（四）违约责任；
（五）合同期限；
（六）合同争议及纠纷的解决办法。
物业服务项目一般包括：共用部位和共用设施设备的维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护管理、车辆停放管理等。具体项目和服务标准由业主委员会与物业服务企业在合同中约定。
第二十七条 物业服务合同双方应当参照省有关行政管理部门制定的物业服务合同示范文本，签订物业服务合同。
物业服务企业应当在物业服务合同签订之日起15日内，将物业服务合同副本报所在地县房地产行政主管部门备案。
第二十八条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，对物业及其环境、秩序进行管理，提供相应的服务。
第二十九条 物业服务企业应当及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业服务的重大事项，对业主有关物业服务的投诉，应当及时处理，接受业主、业主大会和业主委员会对履行物业服务合同情况的监督。
第三十条 物业管理区域内共用部位、共用设施设备存在安全隐患时，物业服务企业应当设置警示标识，制定和采取具体防范措施，同时向业主委员会和有关行政管理部门报告。
第三十一条 物业服务企业应当接受有关部门的安全防范指导，建立安全防范的管理制度和措施，提高物业服务企业及其从业人员的安全防范意识和能力，协助做好物业管理区域内的安全防范工作。在物业管理区域内发生治安案件或者各类安全事故时，应当采取相应措施，并及时向公安或者有关行政管理部门报告，协助做好救助和调查工作。物业服务企业应当配合居民委员会做好社区管理相关工作。
第三十二条 物业服务企业应当妥善保管物业有关资料，保证房屋及共用设施设备档案资料齐全。
第三十三条 物业服务合同期满前，物业服务企业和业主委员会无正当理由不得单方面提前解除合同。一方依法或者依据合同约定要求提前解除物业服务合同的，应当提前书面告知对方及物业所在地县房地产行政主管部门。
物业服务合同期满2个月前，业主委员会应当召集业主大会会议，讨论决定物业服务企业的聘用事项。业主大会决定继续聘用的，应当依法与物业服务企业签订新的物业服务合同；不继续聘用的，应当依法重新选聘新的物业服务企业。
第三十四条 物业服务合同期满不再续订以及依法解除或者依据合同约定提前解除物业服务合同的，原物业服务企业应当自合同终止之日起10日内退出该物业管理区域。在退出物业管理区域之前，应当按照国务院《物业管理条例》的规定，向业主委员会或者新聘的物业服务企业移交物业管理所需资料、预收的物业服务费用及其收支账目和物业管理用房。
物业服务合同终止时，业主委员会与原物业服务企业应当成立移交小组，负责处理相关债权债务和物业管理资料移交等事务。原物业服务企业不得以未结清债权债务为由拒绝移交或者退出。
第三十五条 物业管理实行有偿服务。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则确定。
住宅的物业服务收费，实行政府指导价；非住宅的物业服务收费，实行市场调节价。
第三十六条 物业服务收费实行政府指导价的，市、县价格主管部门应当会同同级房地产行政主管部门根据物业服务等级标准等因素，制定本行政区域与物业服务等级标准相对应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业服务企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。
物业服务收费实行市场调节价的，由业主与物业服务企业自主协商确定收费标准。
第三十七条 价格主管部门和房地产行政主管部门制定政府指导价，应当开展价格、成本调查，听取业主、物业服务企业和有关方面的意见。
政府指导价的价格水平，应当根据本行政区域经济发展情况，按照规定的定价权限和程序适时调整。
价格主管部门应当会同房地产行政主管部门对物业服务企业的服务内容和服务标准、收费项目和收费标准进行监督。
第三十八条 物业服务企业应当按照价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，公示服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费依据和收费标准等有关事项。
第三十九条 业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
包干制，是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制，是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第四十条 业主应当根据物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
违反物业服务合同约定，业主未按时交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
第四十一条 业主出租物业的，应当在物业租赁合同中，对物业服务费用的交纳作出约定，并在合同签订后10日内，将物业承租人、出租期限及物业服务费用的交纳等约定事项书面告知业主委员会和物业服务企业。
物业产权发生转移时，业主应当结算交纳物业服务费用，也可以由物业产权交易双方对物业服务费用的结算交纳作出明确约定。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，由物业使用人结算交纳物业服务费用，业主负连带交纳责任。
第四十二条 业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中发生矛盾和争议的，可以向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会反映，街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会应当及时进行调解。
县以上房地产行政主管部门应当建立物业投诉制度，对业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉，应当依法及时调查、处理，并将调查或者处理结果及时回复投诉人；属于其他行政管理部门职责的，房地产行政主管部门应当及时移交有关行政管理部门处理，并告知投诉人。
第五章 物业的使用与维护
第四十三条 在物业管理区域内不得有下列行为：
（一）擅自拆改房屋承重结构；
（二）侵占、损坏公共场地、共用部位、共用设施设备；
（三）擅自改变物业规划用途；
（四）违反规定饲养家禽、宠物；
（五）违反规定摆摊设点、占道经营；
（六）违反规定倾倒垃圾、污水和抛掷杂物；
（七）在建筑物、构筑物上违章搭建、涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品；
（八）堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品，排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪音；
（九）违反规定从事妨碍业主正常生活的经营活动；
（十）法律、法规、规章和管理规约禁止的其他行为。
有前款所列行为之一的，物业服务企业应当及时劝阻、制止，督促改正；拒不改正的，应当及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
第四十四条 车辆在物业管理区域内公共场地或者占用业主共有道路的停放、收费、管理和费用的使用办法等事项，由业主大会决定。
在物业管理区域内停放车辆，不得占用消防通道及影响其他车辆和行人的正常通行。
第四十五条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金的交存、使用和监督管理，按照国家有关规定执行。
第六章 法律责任
第四十六条 违反本条例规定，业主委员会委员资格终止后未按期移交有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，由县以上房地产行政主管部门责令限期改正；因财物毁坏、灭失而造成损失的，相关责任人应当依法承担赔偿责任。
第四十七条 违反本条例规定，物业服务企业超越资质等级承接物业服务业务的，由县以上房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第四十八条 违反本条例规定，建设单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，由建设行政主管部门责令改正；逾期不改正的，对建设单位予以通报，并由建设单位对在保修期内因质量缺陷造成的损失依法承担赔偿责任。
第四十九条 房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员在对物业管理活动进行监督管理的过程中，有下列情形之一，尚不构成犯罪的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处的；
（二）不依法履行监督管理职责的；
（三）发现违法行为不予查处的；
（四）有其他滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守行为的。
第五十条 违反本条例规定的其他行为，国务院《物业管理条例》及其他有关法律、法规已有处罚规定的，从其规定。
第七章 附
则
第五十一条 本条例自2009年2月1日起施行。2000年1月27日辽宁省第九届人民代表大会常务委员会第十三次会议通过的《辽宁省城市住宅区物业管理条例》同时废止。
沈阳市城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法
沈价发[1998]66号
2009/01/08 沈阳市物价局 房产管理局
沈价发[1998]66号 ________________________________________ 沈阳市城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法
各区县（市）物价局、房产局，各物业管理单位：
为了规范我市城市住宅小区物业服务收费行为，维护物业管理单位及物业产权人、使用人的合法要权益，改善居民生活质量和居住环境，根据国家计委、建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（计价费[1996]266号）和辽宁省物价局、建设厅《辽宁省城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（辽价发[1997]25号）文件精神，经市政府批准，特制定《沈阳市城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》。现印发给你们，请认真遵照执行。并将有关问题通知如下：
一、照《沈阳市城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的规定，各区、县（市）物价局同房产局，抓紧核定普通住宅小区物业管理服务收费标准，并换发《经营性收费许可证》（收费许可证按收费管理权限颁发）。
二、市各级物价检查部门对我市住宅小区、单位住宅、高级住宅、公寓、别墅、写字楼、综合楼、商厦（商业中心）、酒店等物业管理服务收费情况进行一次全面检查，以规范物业管理服务收费行为。
三、区、县（市）物价局每月将本辖区核定的普通住宅小区物业管理服务收费标准情况，报到市物价局收费管理二处。
附：《沈阳市城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》
沈阳市物价局
沈阳市房产管理局
一九九八年四月二日
沈阳市城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法 第一条 为加强我市城市住宅小区物业服务收费的管理，规范物业服务收费行为，维护国家
利益和物业管理单位及物业产权人、使用人的合法权益，根据国家和省有关规定，
结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称的物业管理服务收费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人和住户
的委托，对其城市住宅小区内房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、
治安和环境容貌等项目，开展日常维护、修缮、整治服务及提供其它与居民生活相
关的服务所收取的费用。
第三条 本办法适用于我市范围内，具有收费资格的物业管理单位对住宅小区、单位住宅、
高级住宅、公寓、别墅等居住物业和写字楼、综合楼、商厦（商业中心）、酒店等商
业物业以及工业厂房、仓库等工业物业提供社会化、专业化服务的收费管理。
第四条 市物价部门是物业管理服务收费的主管部门。并会同市房产行政主管部门对物业管
理服务收费进行管理和监督。
第五条 物业管理服务收费应当根据所提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府定
价、政府指导价和经营者定价。
凡属为物业产权人、使用人提供公共卫生、公用设施维修保养和保安、绿化等具有
公共性的服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性质
的服务收费，实行政府定价或政府指导价。 凡属为物业产权人、使用人提供特约服务的收费，除物价部门规定统一收费标准外，
实行经营者定价。
第六条 经物价部门确认，符合下列条件并按规定办理了《经营性收费许可证》的物业管理
单位，具有收费资格，允许按规定的标准向住宅小区居民、业户收取物业管理费：
(一) 地工商行政管理部门登记注册； (二) 经当地房产行政主管部门资质确认；
(三) 成立由物业产权人、使用人代表共同组成的，具有协调和监督职责的住宅小区
管理委员会或业主管理委员会。
为写字楼、综合楼、商厦（商业中心）、酒店等商业物业和工业厂房、仓库等工业物业以及非住宅小区提供服务的物业管理单位的收费资格，需符合本条
（一）、
（二）款项内容。
第七条 住宅小区物业管理收费管理权限、定价程序和作价原则。 (一) 市物价局会同市房产管理局负责全市普通住宅小区物业管理服务收费标准的
制定。
各区、县（市）物价局会同同级房产管理局，在市物价局规定的普通住宅小区物业管理服务收费标准幅度内，核定本区内的普通住宅小区物业管理收费标准。
(二) 实行政府定价和政府指导价的物业管理服务收费，由物业管理单位根据实际提供的服务项目和各项费用支出，提出具体收费标准，经与小区管理委员会（业主管理委员会）协商后，向物价部门申报。物价部门在征求房产行政主管部门意见后，以独立住宅小区为单位，核定具体收费标准。
(三) 要坚持多服务多收费，少服务少收费，不服务不收费的原则。各区、县（市）物价局在核定收费标准时，应调查研究，充分听取物业管理单位和住宅小区管理委员会（业主管理委员会）或产权人、使用人的意见，按照保本微利的原则，以物业管理服务社会平均费用为基础，以物业管理服务所发生的实际成本费用为参考，同时考虑居民的经济承受能力，结合不同类型的住宅小区和物业管理单位的服务内
容、服务质量，严格核定普通住宅小区的收费标准。缺少服务项目的，服务质量差的，可参考物业管理服务项目费用支出比例酌减物业管理收费。 (四) 高级住宅、公寓、别墅、写字楼、综合楼、商厦（商业中心）、酒店以及工业厂房、仓库等物业管理服务收费标准，根据服务内容、服务质量、设施功能和费用支出实际情况，经与小区管理委员会（业主管理委员会）协商后，向市物价局申报收费标准，市物价局在征求市房产管理局意见后，核定具体收费标准。
(五) 凡经国家建设部验收，取得全国城市物业管理优秀示范住宅小区、优秀住宅小区（大厦、工业村），可以适当提高物业管理收费标准。具体提高幅度由市物价局征求市房产管理局意见后制定。
(六) 凡属适应物业产权人、使用人个别需要，提供专项有偿服务项目的收费，由物业管理单位与小区管理委员会（业主管理委员会）或产权人、使用人代表协商议定，并将收费标准和各项费用预算，报市物价局备案。
(七) 物业管理服务收费应遵循合理公开的原则，鼓励物业管理单位开展正当的收费（价格）竞争，禁止收费（价格）垄断和牟取暴利行为。
第七条 普通住宅小区物业管理服务收费的费用构成如下： (一) 管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费； (二) 保安费； (三) 绿化管理费； (四) 保洁卫生费； (五) 办公费；
(六) 物业管理单位固定资产折旧费；
(七) 公共设施、设备日常运行、维修及保养费； (八) 服务项目的物资消耗补偿费。
第九条 普通住宅小区物业管理服务收费标准。 (一) 管理服务收费标准：
一室一厅以下的住户：每月每户9元；
二室及二室一厅的住户：每月每户10元；
二室二厅及三室一厅的住户：每月每户11元；
三室二厅及四室一厅的住户；每月每户12元；
四室二厅以上的住户：每月每户13元。
上述收费中含袋装垃圾费和卫生费。
(二) 住宅小区内的办公、商业用户的物业管理服务收费标准，应高于同类住宅的收
费标准。办公用户：每月每平方米建筑面积0.25元；商业用房：每月每平方米
建筑面积0.35元。
(三) 物业管理服务项目费用支出参考分配比例为：工资及福利费为29％；保安费
为16％；保洁卫生费为19％；绿化费、办公费各为7%；公共设施维护费为15 ％；固定资产折旧费为4%；其它费用为3%。 (四) 装修房屋垃圾清运费：
一室一厅以下的住户：每户200元；
二室及二室一厅的住户：每户260元；
二室二厅及三室一厅的住户：每户320元；
三室二厅及四室以上的住户：每户380元；
此项费用是指住户因室内装修而产生的，并需由物业管理单位外运的建筑垃圾
清运费。此项费用可在住户进住时预收，如果住户不装修或装修垃圾不需要
物业管理单位外运的，在进住一年时，退回原住户。
(五) 邮籍管理服务费：每月每户0.50元。物业管理单位对于己设置邮箱并由物业
管理单位管理的，收取此项费用。 (六) 化粪池清掏清运费：
普通住宅、办公和商业用房：每年每平方米建筑面积0.10元。单位产权和按
房改政策向个人出售的房屋，由产权单位或售房单位交纳；个人购买的商品房由个人支付。
饮食服务行业用房：每年每平方米建筑面积0.50元。由房屋使用人交纳。
化粪池清掏清运费，每年交费一次。
(七) 安全服务费。根据市委、市政府《关于在全市深入开展群众性安全创建活动的
意见》的要求，对于没能实行物业管理的住宅小区，在“创安”活动中需雇用保安巡逻人员的，可对住户或小区内的单位收取安全服务费，收费标准为每月每户2元。 收费单位收费前要到区、县（市）物价部门办理《经营性收费许可证》。
(八) 住宅小区物业管理范围内的闲置物业房屋，须分摊物业管理费用，由该物业产
权人（房产开发商）、使用人接住（用）房收费标准的50％交纳。
第十条 住宅小区物业管理服务收费的行为规范。
(一) 经物价部门核定的或由物业管理单位与小区管理委员会或产权人、使用人协商
议定的收费项目、收费标准及收费办法应当在物业管理合同中约定。
(二) 物业服务收费实行明码标价，收费项目、标准及收费办法，应在经营场所或收
费地点公布并悬挂市物价部门监制的收费价目表。并应每半年以书面形式向住
（用）户公布物业管理收支帐目情况，接受小区管理委员会（业主管理委员会）
和产权人、使用人的监督查询。不明码标价者处以罚款。 (三) 未经物价部门批准，物业管理单位不得代其他单位对住（用）户收取任何费用，不得以任何名目对住（用）户收取管理基金、抵押金、保证金或其他费用。
(四) 物业管理服务收费按月或按季收取。产权人、使用人和住户应按物价部门核定
的收费项目和标准向物业管理单位交纳物业管理服务费。
对不按规定交纳物业管理服务费的，物业管理单位有权按照规定要求追偿，并按每天3‰加收滞纳金。 (五) 物业管理单位已接受委托对住宅小区实施物业管理，并相应收取公共性服务费的，其它任何部门和单位不得重复征收性质和内容相同的费用，更不得巧立名目向物业管理单位乱收费、乱摊派。
(六) 物业管理单位应严格遵守国家的《价格法》及有关法规和政策，执行本办法规定的收费项目和收费标准，努力提高服务质量，为住（用）户提供质价相称的服务，不得只收费不服务或多收费少服务。
(七) 物业管理单位在不影响住（用）户利益的前提下，利用住宅小区的场地、设施等条件，可开展适当的经营活动，但是其收益应用于补充物业管理费用，并接受小区管理委员会（业主管理委员会）、产权人、使用人的监督，不得挪用
(八) 对于物业产权人、使用人和住户及过客，损坏住宅小区内房屋建筑、绿化、景点及公共设施设备的，物业管理单位有权要求按价赔偿。
第十一条
物业管理单位承担房屋管理维修业务的，可以收取有关费用，其收费标准按市物价局有关房屋修缮文件规定执行。其中从托管房屋租金中提取的管理费，由接建筑面积每年每平方米0.60元调整为每年每平方米1.20元。
第十二条 没有实行物业管理的住宅小区，不得收取物业管理服务费。袋装垃圾费、居民卫生费等收费仍按以前有关文件规定执行。
第十三条 住宅小区内机动车停车场的审批手续到公安部门办理，收费标准由市物价局核定；自行车存放收费标准，仍按市物价局有关规定执行。
第十四条 有下列违反本办法行为之一者，由价格监督检查机关依据国家《价格法》和省、市有关规定予以处罚： (一) 越权定价，擅自提高收费标准的； (二) 擅自设立收费项目，乱收费用的； (三) 不按规定办理《经营性收费许可证》； (四) 不按规定实行明码标价的；
(五) 提供服务质价不符，只收费不服务或多收费少服务的； (六) 其它违反本办法的行为。
第十五条 本办法发布之前的有关规定凡与本办法相抵触的，以本办法为准。
第十六条 本办法由市物价局负责解释。
第十七条 本办法自一九九八年六月一日起施行。
《沈阳市住宅小区物业管理服务收费等级考核评定试行办法》 （沈价发[1999]202号）
________________________________________ 【法规名称】 沈阳市住宅小区物业管理服务收费等级考核评定试行办法 【颁布部门】 沈阳市物价局 沈阳市房产管理局 【颁布时间】 1999-11-20 【实施时间】 1999-12-01 【法规级别】 规范性文件
【正文】沈阳市住宅小区物业管理服务收费等级考核评定试行办法 第一条为提高我市文明程度，搞好住宅小区物业服务收费管理工作，进一步规范我市住宅小物业管理服务收费行为，形成物业管理优质服务激励机制，促进物业管理行业健康发展，根据《中华人民共和国价格法》和国家有关规定，特制定本办法。
第二条本办法适用于我市行政区域内省管以外的，经物业管理行业主管部门资质确认，工商行政主管部门登记注册，并接受物业主权人、使用人委托的物业管理单位对住宅小区物业管理提供社会化、专业化服务收费的等级考核评定。
第三条市内七区的中高档住宅小区物业管理服务收费等级考核评定工作，由市物价局负责；新城子区及各县（市）的中高档住宅小区物业管理服务收费等级考核评定工作，由当地物价部门负责。普通住宅小区的收费管理分工，按沈价发[1998]66号文件执行。
第四条住宅小区物业管理服务收费等级考核评定内容包括管理机构运作、房屋管理、环境卫生管理、绿化管理、治安保卫管理、公共设施设备管理、配套服务管理、社区文化、收费执行情况等。
第五条我市住宅小区物业管理服务收费标准分普通住宅、中档住宅和高档住宅三种类型管理。
第六条普通住宅小区物业管理服务收费标准，仍按沈价发[1998]66号文件规定的标准执行。
第七条中档住宅小区物业管理服务收费实行百分制收费等级考核评定办法，经考核评定在90分至100分（含90分）为一级，80分至90分（含80分）为二级，70分至80分（含70分）为三级，60分至70分（含60分）为四级，60分以下均为普通住宅。考核内容及评分标准详见等级考核评定表。
中档住宅小区物业管理服务等级收费标准为：
1、一级收费标准，每月每平方米建筑面积1.00元；
2、二级收费标准，每月每平方米建筑面积0.80元；
3、三级收费标准，每月每平方米建造面积0.65元；
4、四级收费标准，每月每平方米建筑面积0.50元。
第八条高档住宅小区物业管理服务收费标准实行特级收费管理。根据物业管理服务内容、服务质量和设施功能情况，由物价部门以按质论价的原则确定。
第九条物业管理单位确定对住宅小区实施物业管理后，要求核定或调整物业管理收费标准，应持物业管理行业主管部门发放的资质证书、工商行政管理机关发放的营业执照，到物价部门申报收费等级标准。
第十条凡已成立业主管理委员会的住宅小区，其物业管理服务等级和收费标准，由业主管理委员会与物业管理单位参照住宅小区物业管理服务等级考核评定标准双方协商后，提出具体等级收费标准，报物价部门审定。
第十一条实行招投标机制的住宅小区物业管理服务收费标准，如果在招投标时已议定收费标准，以招投标议定的收费标准为准，报市物价局备案。并规定办理《经营性收费许可证》之后，再实施收费。如果在招投标时没有议定收费标准，仍按本办法规定申报收费标准。
第十二条物价部门接到申报后，会同市房产管理局按本办法规定；结合实际情况予以考评。根据考评结果，综合评分在60分以上的，市物价局发放等级牌照和《经营性收费许可证》。综合评分在60分以下的，按普通住宅小区物业管理收费标准收费。 第十三条获得国家、省和市城市物业管理优秀示范或优秀称号的住宅小区，可以优质优价，其收费标准可以适当上浮，上浮的幅度由物价部门核定。
未能通过优秀住宅小区复检考评和优秀住宅小区服务质量下降，住户意见较大的，物价部门可取消该优秀住宅小区收费标准的上浮幅度。
第十四条高层住宅楼寓电梯运行费，可根据单独楼寓，独立核算，另行收取。由市物价局依据服务质量、服务时间和费用支出，制定具体收费标准。
第十五条住宅小区物业管理服务收费等级标准有升有降，每年考核评定一次，与《经营性收费许可证》审验工作同步进行。
第十六条房产开发商未售出的房屋及空置物业也应分摊物业管理费用，由物业的产权人（房产开发商），按规定收费标准的50％交纳物业管理服务费。
第十七条未经物价部门批准，物业单位不得代其他单位对住（用）户收取任何费用，不得以任何名目收取管理基金、抵押金、保证金或其他费用。
第十八条凡执行物业管理服务等级收费标准的住宅小区，物业管理单位不得再收取公共设施维修费、邮箱管理服务费、化粪池清掏清运费。
第十九条物业管理收费标准实行明码标价，收费项目、收费标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布，并每半年以书面形式向住（用）业户公布收支帐目情况，接受小区业主管理委员会和物业产权人、使用人的监督查询。
第二十条凡违反本规定的由物价部门按有关规定严肃查处。 第二十一条本办法中没有涉及到的其他有关物业管理服务收费问题，仍按沈价发[1998]66号文件有关规定执行。
第二十二条本办法由市物价局负责解释。
第二十三条本办法从一九九九年十二月一日起执行。
附：住宅小区物业管理服务收费等级考核评定表
沈阳市物价局
沈阳市房产管理局
一九九九年十一月二十日
附表
住宅小区物业管理服务收费等级考核评定表
考核
项目
考评内容与标准
考评验收方法及评分
一、管理机构运作（9分）
1.小区实施社会化、专业化管理服务，设有专业物业管理机构。 符合的1.0分，基本符合的0.5分，不符合的0分。
2.成立业主委员会，业主委员会与物业管理单位责权利关系明确。 符合的1.0分，基本符合的0.5分，不符合的0分。
3.各项制度完善，制定了住户公约、业主公约及各项专业管理制度、办法和工作岗位考核标准。
符合的1.0分，基本符合的0.5分，不符合的0分。
4.物业管理单位有固定管理、经营场所。小区建筑面积与管理、经营场所面积比例：管理场所：1000：2.5；经营场所：1000：6。
具备3.0分，面积不足的扣1.5分。有管理场所无经营场所扣2.0分。管理、经营场所不具备的0分。
5.物业管理应用计算机等现代化管理手段，进行科学管理。
配置计算机并实际应用广泛，可查阅各种资料2.0分，配置计算机但实际应用不广泛1.0分。
6.管理人员和专业技术人员资质达到规定的标准。 合格的0.5分，基本合格的0.25分。
7.管理人员要有明显标志，整体素质较高，遵守职业道德规范。 符合的0.5分，基本符合的0.25分。
二、房屋管理（13分）
1.房屋外观完好、整洁。外墙装饰无破损或污迹
完好整洁的4.0分，每发现一处不完整或不完好的扣0.5分。
2.阳台封闭要统一有序：阳台、平台外廊的使用不碍观瞻。空调架（含分体、窗式）、防盗网（含阳台、窗户）安装统一有序。 整洁的3.0分，每发现一处不符合的扣0.3分。
3.无违章装修，无乱搭建，无乱张贴悬挂等。 符合的1.0分，每发现一处不符合的扣0.2分。
4.室外招牌、广告霓虹灯整洁统一美观无安全隐患。 符合的1.0分。每发现一处不符合的扣0.2分。
5.院区内组团和栋号有明显标志及引路方向平面图。小区入口处、路口和公共地方有引路和标识。
标志、引路图齐全的2.0分，无引路图的扣1.0分。栋号标志每缺一个扣0.2分。 6.房屋资料齐全、管理完善并建立住户居住档案。
房屋资料档案齐全完善的0.5分，基本完善的0.2分，住户居住档案清晰可查的0.5分，基本清晰可查的0.2分
7.房屋完好率达到98％以上，房屋零修、急修及时率达到98％，维修质量合格率达到100％。
符合的1.0分，指标每降低1％扣0.2分。
三、环境卫生管理（11分）
1.清洁卫生实行一体化管理，有专业清洁队伍，管理制度落实。 符合的2.0分，无专业队伍或制度不落实的每项扣1.0分。
2.小区实行标准化清扫保洁，整体环境及环卫设施随时保持清洁。 符合的3.0分，一项不符合扣1.0分。
3.公共楼梯、扶栏、过道地下停车场、车库等部位保持清洁，无尘土，并不得随意堆放杂物和占用。
符合的3.0分，每发现一处不符合扣0.5分。
4.小区环卫设施完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站等保洁设备。垃圾日产日清。
符合的2.0分。基本符合的1.0分。
5.及时清理化粪池、确保粪便不外溢。 符合的1.0分。基本符合的0.5分。
四、绿化管理（9分）
1.小区公共绿地、庭院绿地和道路两侧绿地合理分布，花坛、树木建筑小品配置得当。
符合的2.5分，基本符合的1.0分。
2.小区内绿地覆盖率不低于占地面积的30％。
符合的3.0分，每增加5％加1.0分，每减少5％扣2.0分。
3.绿地管理及养护措施落实，花草树木长势良好，修剪整齐美观无病虫害，无践踏、破坏和占用现象，无大面积黄土裸露。 符合的2.5分，每发现一处不符合的扣0.2分。
4.有绿化专业队伍，管理制度落实。 符合的0.5分，基本符合的0.25分。
5.绿化管理设施、设备齐全完好，水源有保障。 符合的0.5分，设施设备不全每项扣0.25分。
五、治安保卫管理（14分）
1.小区实行全封闭式管理。设有专业化保安队伍，实行准军事化管理和训练。 符合的2.0分。基本符合的1.0分。
2.实行二十四小时保安制度，昼夜站岗巡逻。 符合的3.0分。24小时值班而不巡逻的1.0分。
3.保安人员有统一制服，工作规范，作风 严谨，认真负责。 符合的1.0分，基本符合的0.5分，不符合的0分。
4.危及住户安全处设有明显标志和防范措施。
符合的1.0分，无明显标识或无防范措施每发现一处扣0.5分。
5.上年度小区内无重大火灾、刑事和交通事故。 符合的1.0分，发生一宗扣1.0分。
6.交通车辆管理运行有序，无乱停乱放机动车、非机动车。 符合的1.0分，发现一处不符合的0.5分。
7.停车场管理制度落实，车辆进出设卡，车辆进出登记。 符合的1.0分，基本符合的0.5分。
8.设有电视监视系统，红外线报警监控系统。 符合的3.0分。有一项不符合的扣1.5分。
9.消防设施设备完好无损。 符合的1.0分。发现一处不符合的扣0.5分。
六、公共设施管理（13分）
1.设备良好，运行正常，无事故隐患，保养、检修制度完备。 符合的1.5分，发现一处不符合的扣0.5分。
2.每日有设备运行记录，运行人员严格遵守操作规程及保养规定。 符合的1.5分，发现一项不符合的扣0.5分。
3.供水管道、水箱有严密的管理措施。定时消毒，并有记录。 符合的1.0分，发现一项不符合的扣0.5分。
4.消防系统设备完好无损，可随时启动。 符合的1.0分，发现一项不符合的扣0.5分。
5.锅炉供暖、煤气、燃气运行正常。
符合的1.0分，发现一项不符合的扣0.5分。
6.小区内公共配套服务设施完好不得随意改变用途。 符合的1.0分，发现一项不符合的扣0.5分。
7.供水、供电、通讯、照明设备齐全，工作正常。 符合的1.0分，发现一项不符合的扣0.5分。
8.道路畅通，路面平坦。污水排放畅通。 符合的2.0分，发现一项不符合的扣1.0分。
9.路灯、楼道灯、庭院灯完好率达到98％。 符合的2.0分，发现一项不符合的扣1.0分。
10.房屋公共部位和共用设施日常维修及时，维修工程质量合格率达到98％。 符合的1.0分，降低5％扣0.5分。
七、配套服务管理（17分）
1.小区内设有商业网点，开展多项便民服务：超市、饭店、美容美发、洗浴、商务中心、幼儿园所、洗衣店等。 符合的5.0分。每少一项扣1.0分。
2.设有业主会所，健身、娱乐设施设备齐全。 符合的3.0分。每少一项扣1.0分。
3.二十四小时供应热水。 符合的2.0分。
4.冬季二十四小时供暖，室内温度在16度以上。 符合的2.0分。
5.可视对讲门系统。 符合的1.0分。
6.卫星电视系统。 符合的2.0分。
7.其他智能化管理系统。 符合的2.0分。
八、社区文化（6分）
1.制定居民精神文明建设公约，居民能自觉遵守住宅小区的各项管理规定。 符合的2.0分，基本符合的1.0分，发现一处居民违反规定的扣1.0分。
2.小区内有娱乐场所和设施，管理单位定期组织开展健康有益的社区文体活动。 符合的2.0分，基本符合的1.0分，未开展或不定期开展活动的扣1.0分。
3.管理单位积极配合街道办事处居委会、派出所开展各项工作。 符合的2.0分，基本符合的1.0分。
九、收费执行情况（8分）
1.按规定与房屋产权人、使用人签定物业管理服务合同，明确收费事项。 符合的1.0分，基本符合的0.5分。
2.按规定实行明码标价，按照规定的收费项目、收费标准及收费办法收费。 符合的2.0分，基本符合的1.0分。
3.未违背产权人、使用人意愿提前收费，未收取与自身管理服务无关的费用，未擅自为其他部门、单位代收费用。 符合的2.0分，基本符合的1.0分。
4.建立收费、财务管理公开、监督制度，定期公布收支情况。 符合的1.0分，基本符合的0.5分。
5.用户对物业管理服务质量及收费满意率达95％。 符合的2.0分，每降低5％扣1.0分
答 辩 状
答辩人： ；身份证号码：
性别：男；民族：汉；联系电话：13311211015 住址：北京市丰台区光彩路慧时欣园12号楼608 被答辩人：北京绿环物业管理有限公司；法定代表人：猪头 单位地址：
答辩人因与北京绿环物业管理有限公司物业费纠纷一案，提交本答辩状，进行答辩如下：
一、请求事项：
1、依法确认被答辩人在提供物业服务中存在欠缺和过错；
2、通过调解协商结算物业费，依法驳回被答辩人诉求的物业管理费中未尽责任和义务的部分；
3、依法要求被答辩人公示其2004年8月1日至2007年12月31日，管理慧时欣园小区期间物业服务资金的收支情况；
4、依法要求被答辩人向答辩人支付其出租业主公用设施和物业服务用房收益中应支付给答辩人的部分；
5、郑重请求法庭向有关部门发出如下司法建议书：
⑴采取切实有效的措施，强制物业管理企业向业主公示物业服务资金的收支情况；
⑵采取切实有效的措施，强制物业管理企业向业主公示外包物业服务项目的合同或协议；
⑶采取切实有效的措施，强制物业管理企业与业主就《物业管理服务合同》签订补充协议，杜绝侵害业主合法权益的霸王合同、霸王协议和霸王条款；
⑷细化物业管理服务的质量和服务标准，制定相应的强制性条款，借以约束物业管理企业和业主，最大限度地减少物业纠纷，构建和谐社会。
二、事实和理由：
在“不签物业合同不给户门钥匙”的胁迫下，答辩人在入住时与被答辩人签订了《物业管理服务合同》（以下简称物业合同），但在履行合同履过程中，被答辩人却违反了物业合同的约定及《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见》《关于印发《北京市贯彻〈物业管理条例〉的若干意见》和《关于开展全市居住小区物业管理企业服务情况检查的实施意见》的通知(京国土房管物338号)》、《物业管理条例》(2003年9月1日起施行)、《北京市物业服务收费管理办法(试行)》(2006年1月1日起执行)、《北京市居住小区物业管理服务基本要求(试行)》（2001年5月18日颁布)、《北京市居住小区物业管理服务标准》(京国土房管物950号)的规定，并拒绝与答辩人进行任何形式的沟通与协商，损害了答辩人的合法权益，导致答辩人不得不采用拒交物业费这一不当措施，以进一步警示被答辩人。而被答辩人未依据双方签定的合同，与答辩人进行任何形式的协商就提起诉讼，既然贵院已受理本案，答辩人也在此借助庄严神圣的人民法庭和人民赋予执法机构的权力，敦促被答辩人与答辩人进行正常合理的沟通，改进服务，共建和谐社区。
《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见》第六条关于管理费纠纷规定“
22、有下列情形之一的，业主可以要求减收物业服务费用或要求返还多交的物业服务费用：（1）物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显的”。
《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见》第八条关于管理责任纠纷规定“
31、物业管理企业未按合同约定提供服务或者提供服务不符合约定标准，业主可以要求物业管理企业承担违约责任。”
答辩人于2004年7月收房，在“不签物业合同不给户门钥匙”的胁迫下签定了《物业合同》，并按期支付过两次全额物业管理费，但是，从入住慧时欣园小区几年来，发现被答辩人的物业管理服务质量越来越差，特别是安全管理更为混乱，楼门门禁形同虚设，经常损坏，各色人等可以自由出入，各种小广告都贴到了答辩人和其他业主的门上！甚至出现了在各户门边做记号的怪现象，曾被怀疑为盗贼所为，引起包括我本人在内广大业主的不安和恐慌。答辩人多次向被答辩人反映、投诉，均无任何答复且无任何改进。现一一列举如下：
㈠、被答辩人没有对物业合同和国家及北京市有关物业管理法规中规定的物业管理服务事项尽到管理义务
1、未对公共设施、设备尽到维护保养义务，擅自改造楼道灯具，降低品质，涉嫌谋取不当利益。
《北京市居住小区物业管理服务标准》第二条规定“保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用；道路、甬路、步道、活动场地达到基本平整，边沟涵洞通畅；负责小区智能化设施的日常运行维护；”
根据物业合同第一章第一条、第二条、12.2条的约定，被答辩人应当对公共设施进行养护保证完好，负责小区智能化设施的日常运行维护。
但是，小区12号楼的每层的楼道灯具均被物业用廉价的普通灯泡替换，人为地降低了品质和成本，导致楼内各层的照明昏暗，能见度达不到基本要求，极其容易视力下降及安全隐患。作为配套设施，被答辩人作为物业服务机构，应该尽到维护责任而不是篡改。（举证如图）
现在电梯由原来的有人值守变成无人值守，电梯内的卫生现在极其恶劣，有狗的屎尿各种肮脏的痕迹。而且本来有3部电梯，但是平时仅仅有两部电梯运行，由于无人值守且电梯不是联控的，造成电梯经常无效运行，增大了电梯的磨损，但管理费用大大降低，却没有反映到业主的收益中去（如：减免部分物业费等）。
2、未对公共秩序和环境卫生尽到维护义务
物业合同第一章第一款第三条的约定，被答辩人“应当维护本小区内的公共秩序。”
《物业管理条例》第四十六条规定“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。”
但是，被答辩人在治安、环保和午夜装修方面都存在“不能维护本小区的公共秩序”的过错，（举证——三则《新京报》新闻报道）此事件经过新闻报道，不但造成了不良的社会影响，同时也被答辩人未尽到承诺的责任，给答辩人和广大业主造成了麻烦和损失。
《北京市居住小区物业管理服务基本要求(试行)》第四条规定“24小时有专人值守；进行日常巡视；涉及人身安全处，设有明显标志并有防范措施。对火警事故、交通事故、治安事件以及其它紧急情况有处置预案，发生时要及时处理，并上报有关主管部门；对居住区内违法现象，积极与派出所等配合进行处理。” 但是小区内长时间存在业主不文明行为，例如：因为安全管理混乱无序，小区露天停车场和汽车出口，经常在半夜或凌晨汽笛声或汽车防盗报警器声常鸣，严重影响了业主的休息。答辩人就此事曾多次投诉，至今未见改善。
答辩人作为业主，以前驾车，可以使用停车证出入小区。但在2006年底起，出入小区必须要领取一张极其肮脏的卡片，解释为对车辆的安全管理。而非本小区的车辆，如出租车则可以自由出入。这不仅是被答辩人低能管理的典型行为，更是对业主的极不尊重，这种卡片除了传播“非典”病毒，毫无意义可言。答辩人就此事多次向被答辩人投诉，但至今未做任何解决。
答辩人所在12号楼里常有住户进行二次装修，但物业公司未按规定进行管理，每逢周
六、日，楼里响起电锤、电钻的轰鸣，只有投诉才能得到短时的制止。相比入住时严谨规范的装修管理，不可同日而语。
3、未对安全防范工作尽到义务
小区的入口大门原来要实行出入证管理，到目前为止，只是刚开始实施了不到几天，目前一直没有实行，形同虚设，闲杂人员照样可以随意出入小区，撒发小广告或进行所谓“陌生拜访”，答辩人现留存的部分小广告达50多件。
各个栋号楼内到处设立了很多的公司企业（如：美容美发店、足疗店、婚庆店等），由于业务来往，很多不明身份的人员进进出出，物业公司也没有尽到监管的职责，对于楼内各个住户的人身及财产安全带来了极大的隐患。
所有小区的栋号门禁系统形同虚设，从门口、自行车存放处及地下车库可以随便进入楼内，对业主的财产及生命安全造成了极大的威胁。
《北京市居住小区物业管理服务标准》第五条规定“物业管理企业应看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨筚子、小品、花、草、树木、果实等；夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录；发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理。”
被答辩人应当在慧时欣园小区内进行24小时的保安执勤巡岗制度，但是在被答辩人管理期间除看门保安外从未组织过保安巡逻，更不用说是24小时巡逻了。因此，小区公共设施经常被人为损坏和偷盗。（举证如下）
4、未对物业综合管理工作尽到义务
《北京市居住小区物业管理服务标准》第一条规定“每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划,组织实施；白天有专职管理员接待住户,处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场；每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见用户不低于总户数80％。”
事实是，被答辩人管理期间，从来就没有对房屋及设施设备进行安全普查。 12#楼的入口大门门扇坏后，到目前为止，一直没有进行修复。 楼内各层的灯具已经人为拆换，仅仅用简易灯泡代替原来的灯具。 12#楼的楼下绿地园林照明已经毁坏很久，却没有人进行修复。 楼内的各层部分墙面已经损坏，却没有进行适当的维修维护。 楼道内的部分窗户纱窗已经损坏，也没有进行维修维护。
被答辩人管理期间，只进行过一次物业管理服务满意率调查，请法庭要求被答辩人出示调查结果，自然会对被答辩人的低劣的服务质量和水准有直观的认识。
㈡、被答辩人从未公示其管理慧时欣园小区期间物业服务资金的收支情况
《北京市物业服务收费管理办法》第十一条规定“实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。”
《物业管理条例》第六条规定“业主在物业管理活动中，享有下列权利：第
（七）款：监督物业管理企业履行物业服务合同；第
（八）款：对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；第
（九）款：监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；”
虽然小区其他广大业主向被答辩人多次提出公示，但被答辩人时至今日，从未公示过，更不用说对业主所提出质询的答复了。被答辩人的行为严重地侵害了答辩人的知情权和监督权，是对答辩人合法权益地严重侵犯和践踏。
㈢、被答辩人擅自改变公共设施、物业管理用房用途
《中华人民共和国物权法》第七十三条规定“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”
《中华人民共和国物权法》第八十二条规定“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。”
《物业管理条例》第二十七条规定“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。”
《物业管理条例》第三十八条规定“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。”
《物业管理条例》第五十条规定“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。”
《物业管理条例》第五十五条规定“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”
《北京市物业服务收费管理办法》第十四条规定“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”
《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见》第五条关于管理权纠纷规定“
18、物业管理企业违约或违规利用物业共用部位、共用设施设备营利，损害业主公共权益的，业主委员会可以要求物业管理企业恢复原状，赔偿损失，并返还收益。”
但是被答辩人将小区花园的三处建筑对外出租用于商店等经营性活动，小区内公共绿地内随便设立饭馆，饭馆排放出来的油烟严重危害了小区业主的身体健康。到饭馆就餐的人员混杂，极大地加大了小区内的安全隐患。目前已经拆除，但是饭馆存在了几年，环境损害已经造成，而且但是拆除的一片狼籍，不知道是不是还要装修做别的，业主的利益已经遭到损害了。
小区12号楼电梯间安装了楼宇电视广告，电梯里安装了广告牌，按照行业惯例，广告公司应该给物业付费的，这就出现两个问题：
1、利用我们业主的产权获得的收益,应该属于我们业主，由此应该减免部分的物业费；
2、电视广告使用的公共电，电费要我们业主交，广告收益却归物业，这是完全没有道理的。
3、这些行为从未经过业主的同意，对于所获得的收益也从未对业主进行过公示。被答辩人的行为严重地侵害了答辩人的知情权、监督权和依法享有收益的权利，是对答辩人合法权益地严重侵犯和践踏。
根据《物业管理条例》第五十八条、第六十六条的规定，改变公共设施用途的收益应当有业主大会决定收益的用途，并且应当对违规企业处以5万元以上20万元以下的罚款。
㈣、被答辩人未在其制订的格式合同《物业管理服务合同》中约定各项服务质量标准，在管理服务期间也未达到国家和北京市相关规定所要求的服务质量标准。被答辩人存在欺诈和损害答辩人合法权益的行为
《中华人民共和国合同法》第三十九条规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”
《中华人民共和国合同法》第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”此条款应适用滞纳金项
《中华人民共和国合同法》第六十二条规定“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。”
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”
《物业管理服务合同》第十四条约定“乙方违反本合同第十一条和第三章的约定，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方可报请物业管理部门作出处理，造成甲方损失的，乙方应给予甲方承担相应的法律责任并给予相应的经济补偿。”
被答辩人未在其制订的格式合同《物业管理服务合同》中约定各项服务质量标准，在管理服务期间也未达到国家和北京市相关规定所要求的服务质量标准。更为重要的是，在法律程序上，被答辩人始终无法举证其单方实施的服务达到了法定最低标准，仅仅用一个被答辩人都已经严重违约、严重践踏的物业管理服务合同来主张所谓的物业费。其诉讼请求证据缺失、法律依据严重不足。其做法与构建和谐社区的理念背道而驰！被答辩人存在欺诈和损害答辩人合法权益的行为。
三、证据材料：
1、慧时欣园小区设备设施受损证明（书证-照片）
2、被答辩人出租的公用建筑的照片（书证-照片）
3、北京市居住小区物业管理服务标准（书证-法规）
4、物业管理服务合同等协议
以上证据材料以文字、图片和视频的形式向法庭提交。
综上所述，被答辩人在此纠纷诉讼中存在明显的过错，除未完成物业合同中约定的责任和义务以外，拒绝与答辩人进行任何形式的沟通、协商，而答辩人自 2004年7月至2006年7月期间完全履行了缴纳物业管理各项费用的义务，答辩人多次以投诉的方式要求被答辩人解决上述问题都没得到起码的答复和稍许的改进，故从2007年7月起拒交相应的物业费用，以此敦促被答辩人改进工作方法，解决基本问题，此期间答辩人曾要求与被答辩人（物业公司经理）直接对话并协商交纳物业费，但非常遗憾的是，直至今日被答辩人（物业公司经理）从未露面，对答辩人的提议也无任何回复，并且没有丝毫改进服务，反而在伤害答辩人情感、侵害答辩人合法权益的道路上越走越远！因此，不可否认被答辩人存在过错，且对自己的过错不是认真检讨自己、通过与业主沟通、交流、协商改进工作，提高服务水准来获得业主的信任和支持，相反，却利用我国现行相关法律的瑕疵和漏洞，直接通过诉讼这种极端的方法，谋求一己私利，其做法与构建和谐社区的理念和时代主题精神背道而驰！
更为重要的是，在法律程序上，被答辩人始终无法举证其单方实施的服务达到了法定最低标准，仅仅用一个被答辩人都已经违约和践踏的物业管理服务合同来主张所谓的物业费。其诉讼请求证据缺失、法律依据严重不足！
同样不可否认的是：答辩人是在不得已的情况下，采取拒交物业费的方法以敦促被答辩人做出服务改进或进行起码的沟通、交流，答辩人认可在方式方法上存在不当和过错，愿意在法院的调解下合理结算拖欠的物业费。为了依法维护答辩人和被答辩人各自的合法权益，本着共同构建和谐社会主题精神，敬请法院依法驳回被答辩人的不当诉讼请求，支持答辩人合法合理的请求事项。
此致
北京市丰台区人民法院
