关于加强中小城市用地规划管理的探索与思考
摘要
国家“十二五”规划明确指出，要积极稳妥推进城镇化，优化城镇化布局和形态，加强城镇化管理，不断提升城镇化的质量和水平。城镇化发展是全面推进我省经济结构调整和加快现代化建设，实现“两个率先”目标的重要途径。城镇化水平的提高带来人口的大量转移和集聚，必然导致城镇建设用地的扩张和需求。加强中小城市用地规划管理是合理配置土地、集约、节约使用土地的最重要途径。本文着重就中小城市用地规划管理现状、存在问题及解决对策几方面进行探讨和研究，以期对其他中小城市的规划管理有所借鉴。
关键词:用地规划管理；中心城市
（一）、当前中小城市用地规划管理现状
1、用地规划管理依据
我国的城乡规划工作始于20世纪50年代，当时主要借鉴前苏联和东欧等社会主义国家计划体制的经验。改革开放以来，城乡规划法制建设取得一定成绩，1989年和1993年，《城市规划法》和《村庄和集镇规划建设管理条例》先后出台。但随着经济和社会发展，上述的„法„条例逐渐暴露出许多问题和不足，特别是城乡二元分治体制，不利于城乡统筹发展。2008年1月1日起实施的《城乡规划法》解决了土述弊端，并在法律上第„次明确了控制性详细规划（以下简称“控规”）的法律地位。《城乡规划法》第38条规定“在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权”。该条明确了控规是用地规划管理的直接法律依据。201 0年7月1日，《江苏省城乡规划条例》正式施行。该条例对如何实施规划管理更具有操作性。
2、用地规划主要工作及做法：
①、规划编制工作
城市总体规划编制工作。城市人民政府或规划主管部门依据当地政府要求，
牵头负责城市总体规划编制工作，并按照《城乡规划法》和《江苏省城乡规划条例》规定要求，履行报批程序。控制性详细规划编制工作。规划主管部门或区政府根据城市发展需要，组织控制性详细规划编制工作。控规必须依据总规并且不得突破总归相关规定和要求。城市设计或地块方案编制工作。有的重要地块还会在土地出让前，要求组织编制城市设计或地块方案。不论是城市设计还是地块方案均不得突破控规要求。
②、土地幽让规划条件确定工作
土地出让规划条件应当明确出让地块的位置、范围和面积，使用性质，容积率、建筑密度、建筑高度、建筑退让、绿地率、出入口方位、停车泊位、必须配置的公共服务设施和市政基础设施、地下空间开发利用等规划要求，以及有关规划引导要素，并附规划用地红线图。需要建设单位编制修建性详细规划的，应当在规划条件中予以明确。因规划条件直接影响到建设内容、土地价格，因此，规划条件除处室会审外，局里也要会审，对经营性用地要报给市政府分管领导有的甚至是市规划审查委员会组织审查，以保证地块规划条件的合理性、科学性、可操作性。
③、规划条件变更及监管工作
规划条件变更主要包括出让前规划条件变更和出让后规划条件变更两类。出让前规划条件变更的，主要涉及控规变更，这就要求编制部门要按照《江苏省城乡规划条例》规定要求，履行变更报批程序。出让后规划条件变更的，除按《江苏省城乡规划条例第45条执行外，还需按照省住房和城乡建设厅以及市政府文件要求履行组织专家论证、变更公示、报政府批准、函告国土、监察部门等手续，以确保规划严肃性、法定性。
（二）、用地规划管理存在问题及根据分析
1、总体规划存在不同程度的滞后性
由于城市总体规划编制时间、审批时间均较长，有的从开始编制到审批结束要超过
2、3年。在规划时限上，总体规划的规划期限通常为10-20年。而在我国城市化快速发展的今天，很少有哪个城市能按批准的总规实施10年以上的，中小城市更是如此。宿迁市1996年成立地级市，当年完成第„轮总体规划编制及审批工作，但随着城市快速发展，原有规模己无法满足城市发展需求，到200
2年不得不进行第二轮总体规划编制工作。同样，到2008年，开始着手第三轮总体规划编制工作，但由于种种原因，至今还未完成总规纲要论证工作。而总规不批准，超出原总规范围外的区域，就无法编制控规，用地也就缺乏法定依据。 由此可见，总规时间的滞后性„定程度上影响了用地规划管理工作。
2、控规存在不同程度的可操作性问题
①、规划控制的刚性与市场需求的弹性之间的矛盾
现行控规的控制内容强求统„、面面俱到。2006年实施的《域市规划编制办法》将各地块的主要用途、建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率、基础设施和公共服务设施配套等6方面的内容规定为强制性内容。但在实际的控规编制中，相应的控规内容包括十余项要素，这些控制内容。经编制完成，即成为„个个“死的”指标。但是，善变的市场发展热点不断转移，土地开发模式不断变化，房地产销售热点及模式也在改变，且政府、企业等多元的开发建设利益主体并存，在多变的市场需求面前传统控规显得过于僵化。控规的编制与实施是„个空间与时间的双重概念。控规的编制与实施必定是„个动态的过程，传统控规仅强调控规的空间层面，而对规划本身的动态性、时效性体现不够。因此，在市场经济条件下城市发展的复杂性和多变性要求控规的控制内容更具弹性，要求研究控制指标的弹性和应变范围，使之控而不死，变而不乱。
②、规划的公共属性不足
传统控规缺失中观层面的公共设施规划，仅依靠用地布局中编制的公共设施用地规划很难保障其最终的可实施性。因为在多变的规划实施中，规定的容量限制屡被突破，造成公共设施容量严重不足，无法满足居民的基本生活需求。如：停车泊位。2004年，省技术规定居住小区为0 4辆／户，而后未再有新的规定，但随着汽车家庭化后，停车矛盾日益突出。同时，传统控规是„个技术文件，如果不加解释，普通市民很难理解，也就很难发挥公众参与规划编制并提出意见的作用。由此可见，传统控规的公共属性相对较弱，因此，控规中必须增加„个中观层而的公共设施规划，诸如公共政策那样，是+个“活的”、可供管理部门使用的工具，具有可读性和可识别性，体现公平性，且易执行，可以根据市场和城市发展的情况进行不断的调整。
③、专项规划研究不足
目前，由于专项规划研究不足，特别是在公共配套、宜居、慢行系统、城市空间设计等方面研究不足，导致规划编制仅依据上位规划和少有的专项规划就开始进行规划编制。而总体规划为了满足城乡经济社会全面、协调和可持续发展的要求，提出的往往是宏观专项研究的内容，由此导致在控规中缺乏专项深入的规划和设计研究，特别是在某些中等城市和小城市当中，缺少各种专项研究和设计的积累。传统控规是以地块为目的的，依据总体规划直接编制控规，不易充分反映和对接总体规划的内容。当前，城乡经济快速发展，城市居民对宜居要求、基本公共服务均等化要求不断提高，若没有众多专项规划支撑，控规可操作性兢很难达到。
④、用地规划管理人员素质有待提高
中小城市的规划管理者大多都不是规划专业出身，加之在吸纳人才方面缺乏吸引力，造成了中小城市整体规划管理专业性的薄弱。例如，宿迁市规划局用地处现有人员共3人，没有„个是规划方面的专业人员。基于此，更需要有一个更为科学、合理、便于中小城制管理的法律性规划。
⑤、国土与规划脱节
由于体制原因，经常存在国土与规划脱节现象，特别在原城乡结合部，脱节现象更为突出。在许多地方，城市规划中是建设用地，但在土地部门，这些地块却没有土地指标。有的甚至规划条件都发出了，国土部门才发现中间有部分土地还是集体建设用地，不得不重新出具拍卖红线图和规划条件。由于国土与规划脱节，造成用地规划管理相当被动，特别是„个地块两次出让，很容易引发矛盾。
（三）、加强用地规划管理的建议
①、加大规划编制、审查力度，确保规划成果的及时性和科学性
加大总规编制力度。总规是控规和专项规划编制的上位规划，直接影响„个城市的发展性质和发展方向。在上„轮总规无法满足经济发展需要时，要及时启动新„轮总规编制工作。同时，在新总规未报批时，可以对原规划进行局部调整，这样做既可满足经济发展需要，又可保证用地工作法定性。加大专项规划编制力度。规划部门要超前制定专项规划编制计划，特别要对涉及民生的公共配套工程（医疗机构布点、教育设施布点、保障性住房布点、公交设施、能源站点等）、涉及宜居的慢行系统、绿地系统等专项规划超前研究。
加大规划审查力度。+要多组织专家审查，保证规划成果的科学性。二要如强公示，组织各界社会群体参与，以保证群众对规划的参与权和知情权。②、提高控规编制水平，进一步增强控规的弹性和公共属性
在城镇化进程快速推进的今天，在激烈的市场竞争中，控规作为承上启下、控制和引导城市建设的重要法定技术文件，在规划管理方面应与时俱进，不断创新，完善自身的管控体系，以有效、科学、规范地保障控规的顺利实施。
首先要加大编制力度。城市国有土地使用权出让前应当编制控规，出让地块必须具有城市规划行政主管部门提出的规划设计条。件及附图。应对多变市场的最好途径就是扩大控规的覆盖面，这样、无论市场如何变化，都有管理的依据。当然，在实施控规全覆盖可行性较弱的地区，也可采取重点地块全覆盖一般地块制定通则的管理形式。
其次，要增强控规弹性。为应对市场的多变灵活性，最好的手段就是给予指标„定的弹性。例如，为了鼓励开发商建设公益性项目，可适当放宽容积率，为了避免沿街界面的过分单„化，可鼓励开发商多退道路红线：还可采取兼容性的方式解决用地性质过分僵化的问题。对停车泊位问题，可以形成文字性要求内容，以便执行层面人员操作。
最后，在控规编制过程中，还要对周边编制单元进行研究，以进„步提开城市宜居和公共配套工程均等性。
③、加强人员培训，提高管理人员专业水平
俗话说：“三分规划，七分管理”，规划管理的好坏对规划意图的实现将产生很大的影响。因此，笔者建议强化规划专业人才引入机制，对在职人员进行专业培训，与规划设计工作者进行广泛的经验交流，全面提高规划管理水平。争取规划设计者，当地规划管理相关部门和公众三方的合作，增强城市控规编制的科学合理性、可操作性，且使之富有当地特色。
④、加大国土与规划部门沟通力度，进步增强两个规划的衔接性。
要建立部门间定期沟通机制。对要出让的土地，规划部门要及时沟通联系，对无土地指标的或还不是国有建设用地的，国土部门要积极向上争取，尽量避免。
