工业园物业管理方案
目
录
合智物业简介┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅2第一章
项目基本情况与建设规划建议┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅3第一节
项目基本情况┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅3第二节
项目建设规划建议┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅3第二节
与园区管委会的协调配合与沟通┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅4第二章
物业管理前期介入方案┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅5第一节
前期介入班组筹组方案┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅5第二节
工程前期介入工作职责┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅6第三节
工程验收接管交付┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅7第三章
物业管理服务实施方案┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅10第一节
管理理念┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅10第二节
项目部管理机制┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅12第三节
物业管理服务思路┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅14第四节
物业管理服务质量目标及实现措施┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅14第五节
档案的建立与管理┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅17第六节
市政配套设施、房屋及共用部位管理构想┅┅┅┅┅┅┅┅┅19第七节
工程设备管理构想┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅20第八节
园区治安管理┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅26第九节
园区交通管理┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅30第十节
园区消防管理┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅30第十一节
园林维护管理┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅31第十二节
环境卫生管理┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅32第十三节
客户需求及特约服务┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅44第十四节
文化活动的组织实施方案┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅44
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青羊工业园物业管理方案
第一章
项目基本情况与建设规划建议
第一节
项目基本情况
青羊工业园位于成都市青羊区苏坡乡与文家乡范围内，占地约4000亩，是由青羊区政府与本土著名房地产开发企业――成都置信集团联合打造的集工业、高尚住宅、教育、文化、商业、现代服务业为一体的现代化综合城区。该城区囊括机关办公楼、商业写字楼、学校校区、商业区、工业区、医院、高档住宅区等各种业态，是一个典型的园林式城市新区。
第二节
项目建设规划建议
根据该项目规划占地面积约2.6平方公里，覆盖机关、学校、医院、办公楼、商业区、工业区的实际情况，我们估计，在项目竣工交付使用后，常住人口至少达到5万人以上，日均人流量可能突破10万人次以上，在密集的人流中，存在无可估量的商机，也同时存在较多的治安和消防隐患因此，我们建议：
一．
项目规划时应综合考虑以下基础配套，在保证物业功能齐备的前提下，确保物业增
值：
A、园区的办公区、学校、商业区、工业区等人流相对密集的场所分区规划相对集中的
食堂和卫生间，为园区单位、访客和业主提供方便；
B、在园区规划1－2处商务中心，配备电话、传真、网络数据交换、影印等商务设施，
为园区单位服务；
C、在园区规划 1处综合服务楼，其功能包括物业综合服务大厅、会客厅、会议室、客
房等功能，能满足园区单位、业主及访客的基本衣食住行需求；
D、与相关派出所协调，在园区外围规划1处治安巡逻室，由派出所安排巡逻民警住场，
有效保障社区治安，营造良好的社区治安环境；
E、在园区的相关部位规划停车场，保证园区车辆停放。
二． 物业管理功能用房配备建议：
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青羊工业园物业管理方案
第二章
物业管理前期介入方案
第一节
前期介入班长筹组方案：
针对青羊工业园为包括商业、学校、办公、居住、工业等较为复杂的业态结构，占地面积庞大的特点，我们对该项目前期介入工作非常重视，在项目规划设计期间，我们将组建完善的工程前期介入团队进行工程前期介入，与投资单位、设计单位和开发单位共同研讨设计方案，及时发现和整改存在的问题，减少不合理设计和施工给物业今后运行管理带来的影响，掌握工程第一手资料，为后期物业管理打下基础。因此，在项目规划设计期间，我们将组建前期介入工作小组，共同参与项目的规划设计和方案、图纸讨论和审定，小组骨干成员包括我公司各部门主管和小区主任等专业人才，并在此基础上，根据工程进度情况，逐步筹建物业前期介入项目部，前期项目部组成架构如下：
项目部
保安部
工程部
综合部
环卫部
保
土
设
水
园
筹
保
安
建
备
电
林
组
洁
小
小
小
小
小
员
小
组
组
组
组
组
组
在物业前期介入过程中，我们首先组建一个过渡型管理团队，在前期介入小组中物色理想的该项目管理负责人员。因此，我们计划在开发单位进行前期开发期间，安排筹组前期介入项目部、工程小组、保安小组、保洁小组介入，人员进场时间由开发单位确定，我们认为最好在开发公司现场办公的同时进场最好，通过良好的物业管理为项目前期营造舒适安定的工作环境，并逐步形成青羊工业园物业管理项目部。
在物业前期介入的管理中，工程前期介入尤为重要，因此，我们计划在首期工程主体基
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青羊工业园物业管理方案 进，涉及以下方面内容：
2.1物业的设计使用功能（如停车场、银行、商店、公共卫生间、公共食堂等）；
2.2后期经营管理中存在不足处的调整和改进方案；
2.3对总平和室内各种管线的布局、位置、高度、离墙距离等从日后使用和维修的角度提出合理化建议；
2.4根据项目实际情况，论证提交水、电、气供应量符合地域特点和发展需要的具体方案；
3、参与设备选型及安装方案审定；
3.1控制因设备选型及安装不当给物业以后运行管理带来隐患；
3.2设备型号、技术参数适合物业配套使用要求；
3.3安装方案应有利于设备正常运行和维护保养。
4、检验使用的各种材料、备件是否符合质量要求；
5、参与工程现场检查监理，工程施工中按国家有关法律规定、技术标准及合同进行检查，及时发现不合格项及产生不合格项的原因，会同建设方、施工方寻求处理方案，作出过程记录；
6、参与隐蔽工程检查，竣工后索取相关隐蔽签证记录；
7、参与现场监督管道打压试验、通球通水试验、线路绝缘测试、卫生间闭水实验等；
8、雨后注意观察房屋的渗漏及沉降情况，及时将意见反馈给开发商整改；
9、跟进总平施工，绘制图纸以做好地下管线的实际布置记录；
10、参与竣工验收和接管验收; 严格按照接管验收标准进行接管验收；
11、尽可能全面地收集物业的各种资料，熟悉各个部分,为日后管理作充分的准备；
第三节
工程验收接管交付
在首期工程竣工交付使用前，项目部组织综合管理部、工程部、保安部、环卫部、园艺部等相关部门，立即组织接管交付工作。主要工作任务包括：
1、
由综合管理部牵头，准备交付资料，主要包括：
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青羊工业园物业管理方案
4、
由工程部组织对工程实体部分接管验收，包括：
4.1 市政工程设施及总平面验收接管；
4.2房屋主体结构验收接管；
4.3房屋建筑部分及装饰装修验收接管；
4.4房屋水、电、气、视、讯验收接管；
4.5市政管网及给水系统验收接管；
4.7 配套系统工程设备验收接管，包括景观设备、变配电设备、消防设备、安防及监控设备、网络设备、通信设备等园区配套设施设备验收接管；
4.8验收接管的主要手段包括通水试验、通球试验、闭水试验、打压测试、绝缘测试、耐压测试、信号测试、借助现代工具和目测相结合的办法进行。
5、
由保安部组织实施园区的交通、消防、监控等设施设备的接管验收，并根据实际情况实施园区安全保卫、交通管理、消防管理方案；
6、
由环卫部负责组织对接管后的楼宇、道路、设施设备等进行开荒，保证物业交付质量。
总之，通过严格地竣工检查验收接管，为业主提供符合质量标准的产品，实现“为您想得更多，为您做得更好”的服务承诺，是我们不懈努力追求的目标。
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青羊工业园物业管理方案
四、以人为本、高效多能的管理精神；
五、质量第
一、精益求精的质量精神；
六、业主至上、我为人人的服务精神；
七、以道制欲、坚守信义的道德精神；
八、扩大联系、诚信合作的合作精神；
我们的管理风格：认真、严格、主动、高效。
认真：精益求精、刨根问底；
严格：严格律己、严格律人、严格于工作流程、严格奖罚；
主动：主动接受任务、主动承担责任、主动完善提高；
高效：明确的工作计划、明确的文件答复时间，为明天留出空余、零等待
的工作作风。
我们的质量方针：
实施科学管理
持续改进服务
不断开拓创新
增强顾客满意
我们的质量目标：
质量在心中、质量在手中；数据指标量化如下——
服务综合满意率：98%
有效投诉处理率：100%
公共配套设施完好率：98%以上
房屋零修及时率：98%以上
零修合格率：100%
物业管理人员执证上岗率：90%
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青羊工业园物业管理方案
三． 员工培训：
为提高全体从业人员的综合素质，将着力做好物业管理工作的职业培训，提高职工岗位技能，培职养工服务意识，树立良好的职业道德风尚和敬业爱岗精神，开展有计划的培训工作，培训主要内容包括：
A． ＩＳＯ9000质量管理体系培训；
B． 物业管理基础知识培训；
C． 公司规章制度培训；
D． 员工岗位职责培训；
E． 各专业技术规程培训；
F． 各专业现场实际操作培训；
G． 外聘教员对保卫、消防培训；
H． 外聘教员对工业物业管理知识进行培训。
四．
员工激励机制
有效的激励员工是现代企业管理的主要课题，通过对员工的激励，能使员工的个人综合素质得到很快提升，增强员工对企业的归属感，增加企业的凝聚力。因此，在置信集团的统一领导下，合智物业已经形成了完善的员工激励机制。
我们对员工的激励主要包括建立有效的员工考评办法和行为规范，通过考察员工的工作能力、工作态度、工作业绩、敬业精神、对企业的忠诚度、个人的综合素养等方面，从劳动报酬、提供培训机会、提供晋升空间和更好的工作平台等方面实现。其运作模式为：奖励（处罚）→加薪（降级）→培训机会→晋职（降职、淘汰）。
通过有效的员工激励，提高员工的工作激情和工作责任感，使员工保持良好的工作激情，更好的为业主服务，是我们一贯的工作方式。
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青羊工业园物业管理方案
接到维修通知15分钟内到达现场，及时完成
零修、急修及
98%
100%
并建立回访制度，小修24小时内，中修3天
时率
内，大修7天内
维修工程质量
分项检查，一步到位，并进行回访制度，以3
100%
合格率
确保维修工程合格，满足客户需求。
按照规定收取，不擅自提高收费，使管理费4
管理费收缴率
100%
取之于民，用之于民。
落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档
记录，并由绿化主管监督执行，以确保园区
公共绿化地无破坏、无践踏，无黄土裸露现5
绿化完好率
99%
象，发现问题立即修复。及时修剪，使草坪
高度维持在5-8厘米；每年补栽2次；每年
施肥2次；每年定期除虫害。
落实责任人进行保洁工作，实行巡查制度，6
清洁、保洁率
99%
建档记录，并由环卫主管监督执行，以确保
园区内垃圾日产日清，空气清新，设施完好
100% 98% 95% 99%
落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档
道路完好率及
90%
99%
记录，由工程部土建主管监督执行，以确保
使用率
道路完好、畅通
化粪池、雨水
落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档8
井、污水井完
无
95%
记录，由工程部土建主管监督执行，以确保
好率
沟、渠、井完好，并定期疏通、清理
排水管、明暗
落实责任人进行养护，实行每月巡查制度，9
无
99%
沟完好率
建档记录，由工程部土建主管监督执行，以
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青羊工业园物业管理方案
杜绝违章事情发生，并进行回访档案记录
按照政策规定，做好各项工作，同时加强与
住户的沟通，定期举行相关方恳谈会，了解
住户有效投诉
无
100%
相关方的愿望和要求，满足相关方的需要，
处理率
发生投诉及时处理，同时建立档案跟踪处理
结果。
员工分别进行入职培训、在职培训、定期培
训等常规培训，并予以考核，不合格者予以
管理人员持证
淘汰；对于特种作业、行业性要求的员工要18 80%
上岗率
通过有关部门培训、考核，公司将就有关技
术、技能进行定期培训，并予以考核，确保
培训合格率达100%，以保障员工的素质
维修服务回访
对于进行维修的项目实行回访制度，建档记19 60%
率
录，以确保维修服务满足客户的需要。
在日常工作中及时收集客户的需求信息，尽
住户对物业管
95%
98%
可能地满足客户的需要，加强双方的沟通，
理满意率
以确保相关方对物业管理工作的满意。
无 无
第五节
档案的建立与管理
知识经济的悄然兴起，信息的重要性日益突出，在物业管理过程中，信息资源已经成为不可或缺的重要组成部分。因此，我们针对青羊工业园的实际情况，将建立符合园区物业管理需求的档案管理办法，达到信息共享、合理利用、查阅方便、从而有效的提升物业管理品质。
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青羊工业园物业管理方案
首先，我们根据档案资料的类别，进行分类编制档案目录，按照内容、部门、年度、保存期限、保密程度进行主卷，逐一编号、登记造册、分柜保存。并随时保证档案室清洁、通风、干燥，确保文件存放符合防火、防潮、防虫、防鼠等基本条件。
在档案查阅与销毁方面，我们严格执行集团公司档案管理制度，采用科学手段，逐步实现档案管理现代化。
第六节
市政配套设施、房屋及共用部位管理构想
为了加强对青羊工业园园区道路、房屋及共用部位共用设施设备的管理，我们结合项目的特点， 根据国家优秀物业管理创优的管理经验，结合公司ISO9001/2000质量管理体系制定了完善的管理方案：
总体上看，园区房屋结构分类主要包括砖混结构、框架结构、钢结构几个方面的结构性质，我们在房屋装修、维护、修缮管理时，将根据园区不同业态的房屋接构，制定不同的管理措施。
一、
市政配套设施的维护管理：
因青羊工业园规划建设构思是建设成一个园林景观式的多功能综合城区，在园区内的市政道路、市政设施、建筑小品数量庞大，种类繁多。因此，我们在项目部工程部中，安排了专业的土建工程师和给排水工程师，从技术力量上有效保障对园区市政设施的维护管理力量。在对园区市政道路、市政设施、市政管网、建筑小品的维护管理方面，由工程部土建工程师依据国家标准为指导，结合园区实际情况，根据公司ISO9001质量管理体系，制定园区道路、市政设施、市政管网及建筑小品的维护、修缮计划。
二、
房屋及共用部位的维护管理：
由工程部经理牵头，由专业主管及相关专业工程师具体负责，建立完善的房屋及共用部位共用设施设备管理制度，包括：房屋、及共用部位、配套设施管理措施，房屋及共用部位维护修缮计划，包括定期检查房屋主体结构、防水、装修局部维修及翻新、道路修缮、化粪
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青羊工业园物业管理方案
习的目的、目标、演习预案、实施办法；
3、
实施演习方案，监控演习程序，在演习过程中锻炼运行管理人员在紧急情
况下的运行管理操作能力和检修技术人员在紧急设备故障时的应急检修
能力；
4、
组织过程技术人员对演习过程分析、讨论、总结演习的成败得失，积累紧
急设备故障的管理经验；
5、
工程部经理组织讲评，形成演习报告和测评报告，向项目部经理和管委会
汇报。
五、
建立重要设备停运审批管理程序，避免因重要设备停运给园区业主和相关单位带
来损失。
六、
共用设施设备管理标准及实施办法：
序
项
实施方案
督导计划
服务标准号
目
1、安排电梯维修人员每
1、主管每天巡视检查电
1、电梯按照甲方要求
天进行巡视检查，包括
梯运行状况，并检查维
时间开启，保证运行
电
机房、轿顶及轿厢安全
保状况和相关记录；
良好，维保达到国家1
梯
回路；
2、电梯工每天巡视检查
规定要求，无电梯事
2、定期维保加油；
机房不少于3次，并做
故；
3、每周、每月、每季度由
好记录；
2、设备得到规范要求
外委维保单位检查维
1、审查月度、季度及年检
的专业维保，杜绝因
保；
维保情况，并提出意见
维保不及时造成设
4、每年报技监局年检。
和建议。
备损坏和报废。
1、每周维护检查红外线
1、工程主管、保安队长定
1、红外线报警装置灵
报警装置，进行障隘测
期检查监控中心图像
敏，无误报、漏报发
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青羊工业园物业管理方案
视
3、每周全面检查一次线
报领班；
系
路信号放大器，发现问
3、主管每月组织检查一
统
题一小时内通知网络
次系统运行维护情况，
公司解决；
并审查运行维护记录；
4、每年信号接入单位系
4、接入单位维护保养结
统维护保养不少于 2
果需报主管及公司经
次。
理签署意见。
1、每天巡视机房次数不
1、主管每天巡视机房一
1、视信号质量投诉1小
低于3次，并适时监控
次，每周检验信号质量
时内解决；
网
信号源质量；
一次；
2、线路畅通及设备完5
络
2、每周全面检查一次线
2、弱电工每天监测信号
好率达到100％。
系
路信号放大器，发现问
质量一
统
题一小时内通知网络
次，并将结果汇报领
公司解决；
班；
3、每年信号接入单位系
3、主管每月组织检查一
统维护保养不少于 2
次系统运行维护情况，
次。
并审查运行维护记录；
1、每天开启前检查系统
1、主管每天抽检末端热
1、定时间运行，不随意
管网及控制部件，清洗
水效果，每月审查运行
调整运行时间，保证
锅
毛发过滤器；
维护记录；
末端供水时间和热
炉
2、根据需要进行系统反
2、安排督导年度维护保
水效果；
冲洗，并配制水处理药
养工作，并向公司提交
2、设备检修提前知会
剂；
年检报告；
校方，并在公寓告示
3、每月进行控制部件检
栏通知。
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青羊工业园物业管理方案
统
查 10％探头感烟感温
4、委外年度安全检查结
自消末端压力保证
报警情况；
果需报公司经理审核
不低于0.5Mpa；
3、消防系统委外日常运
并签署意见。
4、预警时值班人员5负
行维护管理，消防系统
责内到达第一现场。
联动设备调试检测由
外委单位承担，消防系
统安全年检由委外承
接单位负责；
1、每天巡视机房不少于
1、每半年末端水质取样
1、保证水质达到国家
3 次，并填写运行记
到市防疫站化验一次；
现行标准要求。
二
录；
2、主管参与系统管道消
次
2、系统每半年消毒次数
毒过程及水池水箱清
供
不少于1次，生活水池
洗消毒过程；
水
（水箱）每年消毒次数
3、每出现一次水质化验
不少于2次；并有消毒
不合格情况，责任人处
处理记录；
罚100－300元，主管
3、除操作人员外，无关人
处罚200－500元；
员不得进入机房；
4、停水前提前48小时通
4、机房需人走上锁。
知。
七、
园区业主和住场单位的设备管理特约服务：
针对园区工业区等相关方的专用设备，我们可以根据相关方的需求，向相关方提供专业的设备运行维护管理服务，为住场单位、业主解除设备运行维护管理的后顾之忧，并以我们坚实的工程技术力量展示设备管理的得天独厚的优势。
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青羊工业园物业管理方案
1、
保安队长岗位职责（含副队长、分队长职责）
A、负责组织全体保安人员认真履行职责，圆满完成项目部交给的各项保卫任务；
B、协助综合管理部完成保安人员的招聘、面试，负责安排新队员的上岗前培训及保
安人员的岗中、技能等各项培训；
C、负责日常勤务的组织与实施，检查、指导、讲评；
D、负责保安大队勤务值班，负责突发事件的组织指挥和各种处置方法的拟订及方案
的演练；
E、负责拟制保安人员职责、基本要求、奖励与处罚细则，并指导保安人员贯彻执行；
F、关心所辖区域班子建设，做到选好苗、使用好、管理好、培训好。经常指导他们
工作，帮助他们解决实际困难，定期组织他们学习应急处理程序等知识；
G、
协同公安机关搞好社区综合治理；
H、随时掌握员工思想动态，加强与员工的沟通和交流，熟悉各防区的治安状况；
I、在责任区内发生治安、刑事案件时，应立即组织人员保护好现场，并控制好事态；
J、负责队员的月考评。
K、完成管理公司、管理处交办的其它工作任务。
2、保安班长岗位职责
A、
以身作则带领保安队员上岗执勤、护卫、巡逻。检查、记载、听反映队员生活、工作及纪律情况，协调处理队员这几方面的问题，及时向队长汇报；
B、
检查各岗位的文明执勤与着装情况，落实防范措施；
C、
建立卫生制度，带领保安队员搞好岗位以及宿舍的清洁卫生、饮食卫生；
D、
配合队长做好队员的思想工作，根据上级要求，合理组织、监督队员按时上下班和组织参加各类会议、培训和总结；
E、
对上岗时发生的突发事件，要按规定采取处置措施，并书面报告队长；
F、
员工调到亲的岗位时，负责对所管辖范围内的新员工作岗前培训。
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青羊工业园物业管理方案
失的当事者，应及时报管理处查处。
5．巡逻岗工作职责
巡逻岗负责巡逻范围内各类事故的检查（含防火、防盗、防治安案件等），以及各种设施、设备的检查、登记。
A、
负责对楼区和周边公路进行巡逻检查，及时发现解决或报告检查中发现的不安
全因素，以消除隐患，保障安全；
B、
劝离夜间无故滞留在巡逻区内的人员，及时控制巡逻发现的可疑人员，并视情
况报告值班人员，根据指令做好查控工作，预防各类案件的发生；
C、
在上下班高峰期，切实做好对业态（住宅区域、办公区域、工业区域）的安全
保卫，防止窃案发生，劝离混入业态区域销售商品的人员，以免影响正常的生
活秩序；
D、
在业态（住宅区域、办公区域、工业区域）需要帮助时，积极主动为其服务；
E、
仔细巡查易发生问题的地方，及时制止和劝阻不符合安全的情况，避免发生意
外事件；
F、
按规定程序处置突发事件；
G、
在巡逻中如发现漏水漏电，或闻到异味，或听到可疑声响，或发现可疑人员及
物品应立即做安全处理并及时报告；
H、
协助其他岗位人员处理疑难事件；
I、
按规定填写巡逻记录，同时作好定时巡更踩点工作。
总之，我们以“外紧内松、预防为主”的安全防范策略、以“人防、技防、物防”相结合的方针，全员参与安全管理，群防群治，与辖区派出所和园区治安联防一道齐抓共管，为园区营造安定、团结、温馨、和睦的社区环境，杜绝发生治安事件，是我们共同追求的目标。
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青羊工业园物业管理方案
副队长、分队长等。
义务消防队队长：项目部经理
义务消防对常务副队长：保安部队长
义务消防队副队长：工程部经理、保安部副队长、分队长、工程部设备主管、综合管理部主管
义务消防队员：项目部全体保安员、工程部全体技术员
在针对不同的业态园区，我们将与业主、住场单位签署《消防管理责任书》，制定安全防火制度，明确相关单位的防火责任人，明确责任人的职责，把防火责任分解到具体单位和业主。并定期组织安排消防安全检查，查找消防安全隐患，并根据隐患情况发出整改通知书，限期督促整改，消除火灾苗头。
在园区内，定期组织消防演练，培训紧急情况下的消防应对方案、紧急疏散程序。通过演习训练，掌握火灾时的扑灭技能、疏散程序、物品转移程序、重要物资的抢救预案。
同时，在园区内，我们还将在不同的业态区域安装相应的消防疏散标示，制定灭火方案和重点部位保卫方案。以完善的管理构思和预案演练，通过培训、宣传、教育、检查整改、动员齐抓共管的总体思路，走预防为主、将隐患消灭在萌芽状态的管理方案，有效保障园区业主和相关单位的生命财产安全。
第十一
园林维护管理
在园林绿化管理方面，我们对园区的园林规划经过综合分析，认为该园区园林的建设规划主要由大面积的常绿草坪、大规模的灌木植被、适量的常绿乔木和落叶乔木、部分珍惜植物、少量盆景、大面积的租摆盆栽植物组成，因此，我们认为，要搞好园区的园林养护，必须在园区组建一支由专业园艺师带领技术型园林管理队伍，负责园区的园林养护工作。
在园艺管理队伍的组建上，我们认为，可以复制我们在丽都花园的园林管理模式，在大本营抽调园艺师及技术骨干，在逐步接管的同时组建出色的园林维护管理团队。
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青羊工业园物业管理方案
附：服务内容（主要工作）及标准：
序
服务内容
方案与标准
号
园区外围区
1. 每天集中清扫1次；
间道路(水
2. 水管冲洗频次根据情况制定，必要时用洒水车冲洗；
泥道路)
3. 随时保洁；
4. 路纹清晰；
1.
5. 无垃圾，无泥沙，无积水，无污迹；
6. 无扬尘；
7. 主管每日巡视3次以上；
8. 领班随机检查；
9. 保洁员按规定填写《保洁岗位巡视表》。
园区内外花
1. 每日全面清洁1次；
岗石及室内
2. 推尘数次；
大理石地面
3. 每月冲洗1次；
4. 大理石抛光、打蜡频次根据情况制定；
5. 随时保洁；
2.
6. 无垃圾、无积水、无污迹、无积尘；
7. 有光泽；
8. 主管每日巡视3次以上；
9. 领班随机检查；
10.保洁员按规定填写《保洁岗位巡视表》。
11.
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青羊工业园物业管理方案
园区内电梯
1. 每日全面清洁1次；
公寓的电梯
2. 每周用专用上光剂清洁不锈钢电梯门及信报箱1次；
3. 每月清洁1次轿箱顶灯；
4. 电梯厅及轿箱地面干净整洁，无废物，无积尘；
5. 电梯门无灰尘，无污迹，光亮；
5.
6. 轿箱内壁无指纹，无污迹、无异物异味，梯门滑槽干净无泥沙杂物；
7. 电梯内按键无污迹；
8. 主管每日至少抽查3部电梯；
9. 领班随机检查；
10.保洁员按规定填写《保洁岗位巡视表》。
园区内水
1. 每天清理水面树叶及飘浮物多次；
景、水沟，
2. 滴水景处每月刷洗青苔；
生态池
3. 夏天每日添加1次消泡剂；
4. 每3—6个月彻底清洗1次；
5. 水清见底，无异味；
6. 除少数树叶外，无其它飘浮物；
7. 水面无泡沫；
6.
8. 水底无杂物；
9. 主管每日巡视3次以上；
10.领班随机检查；
11.保洁员按规定填写《保洁岗位巡视表》。
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青羊工业园物业管理方案
园区内各球
1. 每日全面清洁1次；
场
2. 每周冲洗1次；
3. 雨后及时清理积水；
4. 随时保洁；
5.地面无垃圾、无污迹、无积水；8.
6.休息椅摆放整齐，干净无尘；
7. 球架、球网完好干净；
8. 主管每日巡视1次以上；
9. 领班随机检查；
10.保洁员按规定填写《保洁岗位巡视表》。
园区内公共
1. 每天全面清洗1次；
洗手间及移
2. 更换垃圾袋；
动卫生间
3. 随时保洁；
4.无异味；
5.龙头把手光亮；
6. 面盆无污迹；
7. 地面无垃圾、无污迹、无积水；9.
8. 地漏无污迹、通畅，无垃圾；
9. 垃圾桶不超过容积2/3；
10.主管每日巡视1次以上；
11.领班随机检查；
12.保洁员按规定填写《保洁岗位巡视表》。
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青羊工业园物业管理方案
园区内游泳
1. 每天投放1次消毒剂，清洗尘袋4—5次；
池及更衣室
2. 每天吸1次池底的积尘；
3. 每天全面清洁更衣室1次；
4. 泳池边地面每天冲洗1遍；
5. 泳池边及更衣室随时保洁；
6. 非游泳季节泡水保护池底；
7. 水清见底纹，水体的余氯含量达到国家标准（0.3-0.5mg/L，ph 值为
7.2——7.8）；
8. 池面无飘浮物，池底无青苔、无积尘，池壁无污迹； 11.
9. 池边的溢水沟通畅无垃圾；
10.休息桌椅摆放整齐，干净无尘，遮阳伞无积尘；
11.岸边地面无污迹、无积尘；
12.更衣室内衣柜干净，墙面、地面干净无积水；
13.主管每日巡视3次以上；
14.领班随机检查；
15.保洁员按规定填写《保洁岗位巡视表》（注明投放消毒剂、换洗尘袋
时间）。
住宅楼、办
1. 每年清洗1次；
公楼、厂房
2. 无明显污迹和积灰（漏水或酸雨造成的水渍除外）；
12.
外墙
3. 墙面无乱贴乱画；
4. 主管验收检查合格。
- 39
青羊工业园物业管理方案
食堂地面、
1.每日对餐厅全面清洁2次，中餐及晚餐前各1次；
桌椅、空调、2.每周清洁1次餐厅门窗玻璃；
挂画、门窗、3.每周清洗1次空调过滤网；
洗手间、餐
4.随时保洁；
厅前空地
5.地面光亮；
6.玻璃光洁无指痕无水点污点；
7.桌面光滑无油腻；
8.墙面无污痕；
14.
9.天花顶、墙角无蛛网；
10.地砖、踢脚线无污痕
11.垃圾桶不超过容积2/3；
12.须在用餐前的11:30和17:30清洁完毕；
13.洗手间地面无垃圾、无污迹、无积水，墙面光洁无污迹，洗手盆及
台面无污迹无积水，洗手液充足，大小便池干净无污迹；
14.主管每日巡视2次以上；
15.领班随机检查；
16.保洁员按规定填写《保洁岗位巡视表》。
垃圾清运
1.垃圾清运及时，清运率 100%，垃圾桶周围无污垢、无积水，离垃圾
桶两米无臭味；
2.定期进行卫生消杀工作；
15.
3. 对有毒、有害工业垃圾，管理严格，按规定分装、处理，不得与其
它垃圾混杂；
- 41
青羊工业园物业管理方案
食堂内外灭
1.每月投药1次，在晚上6点-7点投放，次日早上8点前搜集死鼠；
鼠
2.投放处必须有明显警示语，以免宠物及小孩误食；
3.目测无明显鼠迹、绿化带内无鼠洞；
20.
4.主管抽查3—5处投药点；
5.检查药物发放记录；
6.保洁员按规定填写《消毒灭害记录表》。
食堂内外灭
1.室外用敌敌畏千倍液，室内用气雾剂；
蝇
2.消杀时间为下午3：00-4：00；
21.
3.消杀频次根据苍蝇滋生情况由管理处确定；
4.投药后抽查，目测无蝇蛆滋生，无明显苍蝇；
5.保洁员按规定填写《消毒灭害记录表》。
食堂、办公
1.药品为气雾剂；
区域灭蟑螂
2.消杀时间为夜间或发现蟑螂时；
3.消杀地点为阴暗潮湿的地方；
22.
4.消杀频次根据发现蟑螂的情况由管理处确定；
5.药后抽查3—5处，无蟑螂；
6.保洁员按规定填写《消毒灭害记录表》。
办公楼内灭
1.室内用气雾剂；
蚊
2.消杀时间为晚上6：00-8：00；
3.消杀频次根据蚊虫滋生情况由管理处确定；
23.
4.投药后抽查3—5处，目测无明显蚊虫在飞；
5.保洁员按规定填写《消毒灭害记录表》。
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青羊工业园物业管理方案
1、
投诉受理：客户投诉一般包括来电、来函、来访和网上发布等形式，客户服务中心
设置专员负责投诉处理，收集、整理、记录客户投诉，并对投诉内容进行分类，对
于非开发公司和物业管理企业管理而导致的客户投诉，将委婉地向客户解释说明，
并协助客户提供解决问题的途径；对于因开发公司遗留问题和物业管理职责引发的
客户投诉，由客户服务中心值班人员填写《客户投诉登记表》，安排项目部相关工作
人员和开发公司售后服务人员进行处理。
2、
投诉处理：为保障投诉处理效率，项目部实行24小时值班制度，在接到客户投诉后，
针对投诉类别、性质、影响范围，安排人员在 5分钟内到场处理。普遍性问题将在
