2010秋《资产评估》作业
(二)答案参考
一、单选题(每题1分,共10分)
1.B 2.D3.C4.C 5.B6.C 7.B8.B9.B10.B
二、多选题(每题1分,共10分)
1.CD2.ABDE3.BD4.DE5.ABC
6.ACE7.AD8.BCE9.DE10.ABE
三、简述题(20分)
1.房地产的主要特征。参考教材P99-100。
2.如何理解土地使用权的替代原则。参考教材P114。
3.如何理解房地产评估的房地合一原则。参考教材P148。
4.土地资产价格的主要特点。参考教材P108。
四、计算题(共60分)
1.采用收益现值法第一步:计算前五年收益折现
131618152061.22861702(万元)2345110%110%110%110%110% 第二步:计算后55年收益折现
20(p,10%,55)(p10%,5)123.5274105(万元 ),
第三步:两段合计61.22861702+123.5274105=184.7560275(万元) 2.采用成本法第一步:计算土地价1200×800=960000(元) 第二步:计算建筑物价格
100024006020024001390129.87(元) 1760
第三步:房地价格960000+1390129.87=2350129.87(元)
3.采用残值法
第一步:计算年房租收入780×500=390000(元)
第二步:计算总费用
(1)
(2)
(3)
(4)
(5)
(6)
(7)
(8)
(9) 房产税390000×12%=46800(元) 管理费390000×3%=11700(元) 房租损失准备金390000÷24=16250(元) 房屋现值 800×500-800×500×2%×10=320000修缮费320000×1.5%=4800(元) 保险费320000×3‰=960(元) 房屋折旧费800×500×2%=8000(元) 土地使用税2×360=720(元) 年总费用=46800+11700+16250+4800+960+8000+720=89230(元)
第三步:年总纯收益390000-89230=300770(万元)
第四步:计算土地纯收益
(1)房屋纯收益320000×10%=32000(元)
(2)计算土地纯收益300770-32000=268770(元)
第五步:计算土地永续条件的价格268770÷8%=335962.5(元)
每平方米=33359625÷360=9332.29(元)
计算土地50年期的价格268770÷8%×[1-1÷(1+8%)50]=3287993.67(元)
每平方米=3287993.67÷360=9133.32(元)
4.采用残值法
第一步:计算年房租收入50×12×800×(1-10%)=432000(元) 第二步:计算总费用 已知73260元
第三步:年总纯收益432000-73260=358740(元)
第四步:计算建筑物重置成本2500×800×(1-2/48)=1916666.67(元) 第五步:计算建筑物的纯收益1916666.67×8%=153333.33(元)
第六步:计算土地纯收益358740-153333.33=205406.67(元)
第七步:土地使用权价格
205406.671[1]2803805.19(元) 467%17%
单位地价2803805.19÷500=5607.612803805.19 (元)
5.
112100105100100592110101115100101
112100105100100B.64065811010010510099
112100105100100C.70062310710512010098 112100105100100D.6006671081001009999
112100105100100E.75063810799128100102
112100105100100F.700633112100115101101A.650
案例A的值为异常值,应予剔除
(658+623+667+638+633)÷5=643.8(元/平方米)
6.第一步:计算楼价8000×2000×2.5=40000000(元)
第二步:计算建筑费和专业费3000×2000×2.5×(1+10%)=16500000(元 ) 第三步:计算销售费和税费40000000×(2.5%+6.5%)=3600000(元) 四步:计算利润(地价+16500000)×10%
第五步:计算利息
第六步:计算地价
地价=40000000-16500000-3600000-0.1236地价-990000-0.1地价-1650000 地价=14105916.97(元)
第七步:计算结果单位地价=14105916.97÷2000=7052.96(元/平方米)
单位楼价=7052.96÷2.5=2821.18(元/平方米)