加强个人房屋租赁业税收征管的建议
2011-07-27
近年来，我市城镇建设规模不断扩大，个人购买商铺和两套以上住房的越来越多，房屋租赁市场也日益活跃起来。但是由于个人房屋出租活动隐蔽、分散；出租人经济实力强，社会地位高，租赁市场整体处于买方市场，承租人与出租人结成利益同盟；房屋租赁业税率又高，征管难度阻力大。同时政府职能管理部门对租赁业市场管理的手段有限，无法掌握充分有效的监管信息，造成房屋租赁业税收严重流失，实际征收率偏低的现状。
一、房屋租赁业实际征收率低的原因
1、房屋租赁大多是个人与个人之间的租赁，收入隐蔽、分散、控管难。
房屋租赁行为大多是出租户将私有房屋出租给个人生活居住及出租给小型私营企业或个体经营者，因承租者业务较小，交纳房屋租金大部分是即时租赁，即时收取租金，不需要开具发票，业主多以自制收据或白条代替正式发票，租赁收入核查难度大，税源难以控制。有相当部分私房出租户一年签订一次合同，一次性结清租金，有的甚至一次性结清几年房租，由于税务机关对租赁信息掌握的滞后，无法及时找到出租户，承租户又不愿代为缴纳，给税款征收工作带来困难。
2、出租人经济实力强、社会影响力大，租赁市场整体处于买方市场，承租人与出租人结成利益同盟。
使承租人和出租人结成利益同盟的原因有三个方面，一是有房出租的个人一般经济实力都比较强，社会影响力大，拥有的社会话语权也较大。二是承租人与出租人之间信息不对称，出租的房屋（商铺）矗立在公共场所，贴上“此房出租”的标语，每天从早到晚都在叫卖，光顾的承租户比较多，各承租户之间就形成了竞争，出租人就处在了有利的地位上。三是由于竞争就业压力大，在商业区占有一间门面就相当于谋取一个职业，承租人与出租人相比有更多的生存压力。表面上，税务机关可以很容易地通过承租人找到出租人，但是承租人与税务机关合作，他或者失去继续租赁房屋的机会，或者接受出租人转嫁而来的税款，他几乎没有选择。最后，承租人在税务机关和出租人之间毫不犹豫地选择与出租人进行合作。出租人与承租人结成利益同盟，税收征管从承租人入手的路便走到了死胡同。
3、政府职能部门管理弱化，部门信息取得难。
由于目前政府职能部门管理的弱化，房屋租赁市场基本上处于管理无序、监督不力的状况。按照有关部门的规定，房屋租赁经营应取得房产管理部门颁发的《房屋租赁许可证》、公安部门颁发的《房屋租赁治安管理许可证》和乡镇街道办事处签订的《房屋租赁计划生育责任书》等，但在实际工作中，经调查发现房屋出租基本上没有纳入这些部门的监管范围，税务机关要想从这些部门获取有价值信息难度可想而知。再说，房屋出租税收征收成本高，征收效率低下。税务机关对面广量小、税源分散的房屋出租税收没能给予足够重视，加之监控手段落后，造成了许多出租户游离于税收监管之外，使税收增长速度远远低于其税源增长速度。
4、房屋租赁名义税率高，税收政策执行难。
根据税法规定，房屋出租要缴纳营业税及附加、印花税、房产税，土地使用税、个人所得税。各税种的税率为：营业税3%～5%、房产税4%～12%、城市建设维护税7%、教育费附加3%，个人所得税10%～20%，印花税1‰，不计地方性的各种收费，总体税率就近30%，如果加上土地使用税等则更高。过高的税负使纳税人难以承受，想方设法逃避纳税，加大了征管工作难度。
二、对加强个人房屋租赁业税收征管的建议
1、建议市政府牵头协调财政、工商、公安、房管、土地、地税、纪检、监察等部门，建立健全协税护税网络。建设部门充分行使对房屋租赁行业的行政管理职责，制定出了房屋租赁市场管理办法，要求租赁双方必须签订统一的租赁合同并报地税部门备案；工商部门在办理工商营业执照时，认真审查，严格把关，对承租经营的单位和个人必须提供房屋租赁合同等有关资料，并定期向地税部门通报情况；房管部门对从事房屋租赁的单位和个人依据租赁专用合同、税务登记证等有关手续，核发房屋出租许可证书，并向地税部门通报情况；公安部门认真清理暂住人口，核发“房屋出租户”门牌，及时向地税机关提供出租房屋登记底册，交换出租房屋动态信息；纪检、监察部门对从事房屋租赁，但不认真履行纳税义务的单位及国家工作人员进行严肃查处；财税部门应加强与工商、公安、房管、土地、地税、纪检、监察等职能部门的联系，建立科学的信息采集机制，积极开展房屋出租税源普查，充分掌握房屋租赁的第一手资料，将所采集的资料与征管信息进行比对，真正建立起分街道、分经济类型的税源档案，使税源信息涵盖房产原值、租金收入、产权所有者、承租者及经营方式等各个方面。通过部门密切配合，齐抓共管，形成合力，为房屋租赁业税收征管营造良好的社会环境。市政府可以借鉴其他地市的经验尽快出台《个人出租房屋管理办法》，将协调事项以及对个人出租房屋的其他管理事项予以明确
2、建议财税部门联合建立个人房屋租赁委托代征管理制度。从北京、江苏、江西等省市目前对个人出租房屋委托街道办事处等部门代征。我市可以借鉴这些地方的成功经验，地税部门依法委托房地产管理部门，有关街道办事处、居（村）委会及其他部门代征房屋租赁税款；由财政部门依法返还5%的手续费作为代征费用。代征税款及返还手续费的做法是有法定的依据和现实的可行性。根据《征管法实施细则》第44条的规定：“税务机关根据有利于税收控管和方便纳税的原则，可以按照国家有关规定委托有关单位和人员代征零星分散和异地缴纳的税收，并发给委托代征证书。受托单位和人员按照代征证书的要求，以税务机关的名义依法征收税款，纳税人不得拒绝；纳税人拒绝的，受托代征单位和人员应当及时报告税务机关”。根据财政部、国家税务总局、中国人民银行《关于代扣代收和代征税款手续费纳入预算管理的通知》（财预〔2001〕523号），以及参照《国家税务局系统代扣代收和代征税款手续费专项经费管理（暂行）办法》，财政部门可以按代征协议的规定，支付给代征人的代收和代征税款一定比例代征手续费。
建立以房地产管理部门，有关街道办事处、居（村）委会等以社区（乡镇）为单位的代征体系，对解决房屋出租征管难题是有现实可行性的。一是社区（乡镇）是一个综合管理的基层组织，建立在若干个居民（村民）委员会之上，是政府与人民群众联系的桥梁和纽带，社区（乡镇）组织对本区内居民生活用房情况了解深入、细致，各种变化均在掌握之中。同时社区（乡镇）有较强的党的基层组织，战斗力强，有一大批吃苦耐劳的社区（乡镇）干部，还有部分离、退休干部，有较好的社会群众基础。二是委托社区（乡镇）代征房屋出租税收有利于对税源的监控和税款的征收。虽然租住房屋变化较快，但社区（乡镇）干部天天工作在其中，访东家，走西家，信息反馈也较快。三是社区（乡镇）干部工作热情高，对党对事业忠诚，是地方党政的基石，为地方财政聚财，社区（乡镇）及干部有较大的积极性和责任心。四是社区（乡镇）的收入主要来源于当地财政，其发展要靠财力支持。在当前地方财政并不宽裕的状况下，委托社区（乡镇）代征房屋出租税收，按实际代征税款数额的一定比例支付手续费，财政既可增收，社区（乡镇）也得到收益，国家税收政策能很好执行，实现“多赢”。五是社区（乡镇）代征房屋出租税收，不仅是个经济问题，也是个政治问题，是执行税收政策的一个具体体现，是宣传税收政策的好阵地，是地方税务机关工作的延伸，也是各级地税机关想做而很难做到的事，能起到良好的效果和事半功倍的作用。
3、建议借鉴北京、江苏等地区的经验，根据“宽税基、少税种，低税率”的原则实行
综合税率的征收管理办法。
近年来，一些城市对个人出租房屋实行综合征收率的征收管理办法。比如北京市地税局对个人出租房屋综合征收率的规定：对个人出租房屋应征收的各项税费应按规定计算。为便利征收，降低税收成本，也可采取按每一百元应税收入含五元的税额的负担水平统一计算应纳税额，即按实际收入的5%计征。对于个人转租或再转租以及非房产税、城镇土地使用税征收范围的个人出租房屋取得的收入，按实际收入的2.5%计征。个人所得税按照现行办法进行申报纳税，不得并入综合征收率征收。又如青岛市地税局对个人出租房屋综合征收率的规定：纳税人出租住房，不区分用途，其租金收入达不到营业税起征点的，税收及附加的综合征收率为4%；达到营业税起征点的，税收及附加的综合征收率为5.665%。纳税人出租其他房屋，其租金收入达不到营业税起征点的，税收及附加的综合征收率为12%；达到营业税起征点的，税收及附加的综合征收率为18.65%。对此，根据《征管法》第35条规定，对纳税人不设置账簿等无法取得准确纳税人经营状况的可以实行核定征收，实际工作中存在出租人隐瞒收入、拒不提供纳税资料等情况，以综合征收率征收税款是一种征收管理办法，是与实际工作相适应的管理办法，并不违背法律原则。
结合我市情况，建议对房屋出租税收应缴各项税费按综合征收率或按建筑面积核定税额计征。综合征收率设定在7%～10%之间，征收计算办法：一是对租金收入申报属实，且能提供真实有效的房屋租赁合同、协议和真实合法的租赁发票的，以实际取得的租金收入和规定的综合征收率计征税款。二是纳税人有下列情形之一的，地税机关可以按照最低租金标准核定其应纳税额：（1）拒不向地税机关提供房屋租赁合同、协议等纳税资料或提供虚假的租赁合同、协议的；（2）发生纳税义务，未按照地税机关规定的期限办理纳税申报，经地税机关责令限期申报，逾期仍不申报的；（3）纳税人申报的计税租金收入明显偏低，又无正当理由的。三是自有房产用于自己生产经营的，能够提供合法有效的依据证明房产原值的，按房产原值计征房产税和土地使用税，不能提供合法有效依据证明其房产原值的，按核定的房产自营价值标准计征房产税和土地使用税。四是每平方米租金收入或房屋价值标准由各县市按地段、用途及市场租金等情况进行核定，以核定租金标准作为最低计税依据，并适时调整。经核实，租金高于核定的最低计税依据标准的按实际执行。
