土地一级开发学习体会
开发商参与土地一级开发，并意图获取最大的预期收益，甚至目标直指二级开发权的获取，都需要对一级开发的运做程序、方法、策略、细节等进行精心细致、合理有效的安排和设计，而进行设计和安排的基础和原则就是政府的土地一级开发政策和相关规定。所以对当前土地一级开发政策的分析和研究，就成了选取最佳策略实现预期目标的基础性工作和根本保证。基于此种原因，我们首先对一级开发的以下几个方面进行学习与体会：
1、开发商参与土地一级开发的市场地位
北京市国土资源局《北京市土地储备和一级开发暂行办法》京国土市〔2005〕540号文件是当前进行土地一级开发的指导性文件，他的相关规定是从事土地一级开发活动的基础和原则。文件第二条规定：土地储备和一级开发是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。这从根本上决定了土地一级开发行为是一个政府高度控制与主导的市场，而并非是一个完全市场化的活动，其本身具有先天性的非市场元素。这也是政府意图控制土地一级市场，利用土地供应进行宏观经济调控、调节房地产市场甚至国民经济的具体表现。
但由于当前政府部门土地储备的不足和进行一级开发力量的有限，可投入人力、物力、财力的严重不足，为了保证土地供应的相对稳定，必须借助于外部力量以保证土地供应总量的相对稳定。所以文件第四条规定：土地储备开发坚持以政府主导、市场化运作的原则，可以由土地储备机构承担或者通过招标方式选择有相应资质等级的房地产开发企业（以下简称开发企业）承担。这个规定为开发商参与土地一级开发提供了政策方面的合法身份，使得参与土地一级开发有了政策层面的保证。但政府主导、市场化运做的原则决定了开发商参与土地一级开发活动必须认真研究分析政府的相关政策，充分理解和利用相关规定，以保证自身的目标利益的实现。同时必须加强对当前发展形式的分析与评估，对房地产市场的发展趋势有所评判，对政策进一步完善的方向有所把握，毕竟开发商的身份只是一个协助实施者，并非是土地一级开发市场正常运转的必须参与主体。
2、开发商参与土地一级开发的利益保障
房地产开发商参与土地的一级开发有两种形式：一种是受托管理，一种是受托实施。对于受托管理方式，文件第十三条规定：土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。对于受托实施以及开发的，文件第十四条规定：通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议。开发商可以有两种方式进入一级开发市场，前一种主要投入的是技术、管理等非物质成本，后一种则包括技术、管理、资金等全部成本。前一种可以获取的收益为不高于土地储备开发成本2%的管理费用，后一种可以获取的收益为不高于预计土地储备开发成本8%的利润。各开发公司可以根据自身的特点以及资金规模、资金运转计划选择不同的方式。
3、土地储备开发成本构成
开发商不管以任何形式从事土地一级开发，都必须对土地储备开发成本进行认真的分析与考虑，因为最终利益的实现取决于土地储备开发成本的表现内容。文件第二十四条对土地储备开发成本的构成明确规定如下：
（一）征地、拆迁补偿费及有关税费；
（二）收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用；
（三）市政基础设施建设有关费用；
（四）招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用；
（五）贷款利息；
（六）土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费以及经同级财政和土地主管部门核准的其它支出。
4、从事土地一级开发的指导思想
当前许多参与土地一级开发的开发企业，都直接将取得二级开发权作为目前，将注意力全部集中在如何挂牌过程的筹划和安排方面，而对一级开发的细节没有进行详细的研究与设计，缺乏完整的安排与控制，实际更加降低了在二级开发权竞争中的优势。我个人认为必须树立将一级开发和二级开发作为两个互相关联项目来进行对待，而不是一个项目来考虑。因为当前政策的设计，使得这两个环节本身具有相对隔离的趋势，而且现实情况中也已经多次发生。否则，当这种情况发生时，就会出现前期投入很大但二级开发很难取得，而一级开发可以实现的利益远远不能满足预期要求的被动局面。
5、对一级开发一些细节的建议
5.1、加强对一级开发成本范围的研究和掌握，在保证一级开发利润的基础上，为二级开发设置一个较为有利的特定便利条件。要做好对一级开发的成本的掌握与利用，就要认真理解土地储备开发成本构成各项目的内涵以及外延，充分利用这种范围上的模糊地带，更好的计划和安排开发总成本。比如收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用是否存在关联交易和补偿性交易等情形，市政基础设施建设有关费用分摊范围的变化等问题，经同级财政和土地主管部门核准的其它支出的具体内容等的界定问题等等。总是，必须以按照预期方向控制开发总成本来安排所有成本项目的支持方式、内容、时间、附加条件等，尽可能实现一级开发利润，同时也是保证了二级开发的取得。
5.2、加大在土地一级开发过程中额外收入的开发力度，争取更大的预期收益。如待开发土地在开发周期内短期使用的收益，开发贷款在开发周期内合理运转，待拆除房屋的短期利用，城市文化视觉资源：路、桥等冠名权，道路、路灯、车站广告等经营权的短期开发利用等。
5.3、采取有效、合理、灵活的挂牌策略，精心准备相关文件资料、后续事宜条件等文件，尽最大可能的提高外部公司进入的难度。主要表现在：相关挂牌文件对项目描述的灵活性、后续义务条款的可伸缩性、其他相关问题的可协商性等等。
5.4，开发贷款利息的计算周期，即起点和终点的确认问题。因为开发贷款的实际取得时间晚于项目的实际启动时间，而所有资金的收回时间也晚于实际挂牌时间，所以在开发贷款的计算周期方面值得分析。
5.5、属于分期开发项目后期部分的，可以考虑在市政管线接用的时间、费用、条件、容量等方面进行有效的规划，以形成有利的、可控的竞争优势。比如前期投入二级开发的部分，在市政基础设施利用方面和后期一级开发部分的衔接。
5.6、属于分期开发项目的，可以考虑将一期部分的市政设施费用比较合理的向后期部分转移，形成一期可实现利润的同时提升二期的进入门槛。
5.7、通过付款方式的特殊要求，提高获取二级开发权的难度。项目的一级开发过程更好的利用银行贷款、其他融资手段等，最大限度降低自己在前期的资金压力，充分做好对于参加二级开发的准备。
5.8、通过和原有土地方签署相关补充协议，形成对于项目相关情况更为深刻的了解，使自己在相关问题的认识深度方面更为有利，增加自己相对于第三方获取项目的成本与优势。
5.9、通过和土地储备机构就土地一级开发成本进行有效的沟通，充分发挥对一级开发成本相关范围的理解与掌握，在政策许可范围、内就一级开发的综合成本核定一个理想的水平。
5.10、通过遗留拆迁问题、遗留原土地房面积返还、人员安置、其他补偿等手段增加二级开发难度，提高准入门槛。充分利用在一级开发过程中积累的合作关系优势、前期情况熟悉优势等，形成在未来二级开发中的特定优势。
北京市一级开发实施步骤
一、土地一级开发地块确定
1、一级开发单位上报一级开发项目到市储备中心或各分中心，由市中心汇总初审后报市国土房管局（一级开发项目必须符合土地利用总体规划，具备区域总体规划、控制详细规划）
2、市国土局会同市计委、市规委、市建委、市财政局等部门联合会审，并报市政府批准
3、会审合格后，由市国土局授权一级开发单位进行一级开发
二、办理计划手续（向发改委申请办理计划手续）
1、编制一级开发可行性研究报告（代项目建议书）
2、征用农村集体土地的，申办计划手续时应签订征地补偿协议（或意向书）
3、国有土地涉及单位的，应签订单位拆迁意向书
4、具备控规的，附控规批准文件
三、办理规划手续（向规划部门申请办理规划意见书）
1、计划批准文件
2、控规批准文件
3、地形图（1：2000或1：500）
4、地块说明等材料
四、办理征地、农转用和房屋拆迁手续
1、征用农村集体土地的，持计划和规划文件向所在区、县政府按规定程序办理征地报批手续；涉及农转用的、向市局申办农转用手续；涉及房屋拆迁的，向区县国土局申办《房屋拆迁许可证》
2、国有土地一级开发的、向所在区县国土局申办《房屋拆迁许可证》
3、选择评估公司、拆迁公司和拆除公司
五、签订一级开发合同
市储备中心与一级开发单位签订《土地一级开发合同》
六、大市政建设
按工程有关建设程序实施，做到熟地。
七、一级开发验收
市国土局会同计划、规划、建设、财政等主管部门进行验收，验收合格的，纳入市政府土地储备库，并确定一级开发底价。
八、招拍挂
