三起物业费“打折”案件引发的思考
案例一：
日照一小区的业主刘某，自2005年入住该小区以来，一直未交纳物业服务费。今年１月，物业公司将其告上法庭，要求其给付所拖欠的全额物业服务费10444元。但刘某辩称，双方未签订书面的物业管理合同，物业公司也没有提供相应的物业服务，并且由于物业公司管理上存在问题，导致刘某及其他几户业主室内被盗，所以自己拒绝交纳物业服务费。
法院经审理认为，刘某入住小区后，并未重新选聘物业管理企业，应视为接受了物业公司的管理，双方形成物业管理合同关系，刘某应交纳物业服务费。但作为物业管理企业，物业公司应提供与其资质相适应的服务，维护小区内业主的人身、财产安全。由于其管理存在不足，导致小区内发生盗窃事件，因此应酌情减免刘某该交纳的物业服务费。据此法院判决刘某给付物业公司物业服务费6000元。
案例二：
2003年4月，杨女士等人购买了丰台区某小区的房屋，并与小区的开发公司签订了《前期物业管理服务协议》。2004年7月1日，开发公司与某物业公司签订《物业管理委托合同》，委托其对小区实行物业管理服务。该合同对物业管理服务的标准作了约定，其中包括小区整体形象安全舒适，环境卫生干净、利落，保洁工作高标准、高质量、无死角，房屋的公共楼梯、扶手、走廊、地下室等部位保持清洁，无随意堆放杂物和被占用现象，花草树木长势良好、无病虫灾、无死枝、无死株和干枝，达到四季常青、三季有花。当年，物业公司进驻小区进行物业管理服务。之后，杨女士等人只向物业公司交纳了2003年4月3日以前的物业服务费1240元，但此后至今的6950元物业服务费一直未付。于是，物业公司起诉到法院要求杨女士立即交纳拖欠的物业服务费。
丰台法院经审理后认为，自2002年物业公司向业主提供了物业管理服务，且杨女士等人也实际享受到了物业公司提供的服务，故应当支付物业服务费。根据杨女士等人提供的照片及物业管理满意度调查问卷，可以认定该小区存在着部分公共设施不整洁且损坏、树木枯黄、草地光秃、草地上留有粪便、停车秩序混乱等问题，物业公司提供的物业管理服务存有一定的瑕疵，故应当对其诉求的物业服务费予以一定比例的扣减，扣减的比例根据物业服务的实际情况确定为30%。
案例三：
秦某，系上海某小区的一名业主，而上海某物业管理有限公司是该小区的物业服务公司。2005年1月1日该物业管理有限公司与该小区业主大会签订了《物业管理服务合同》。2005年6月1日，该物业公司依据《物业管理服务合同》开始对该小区实施物业管理。《物业管理服务合同》约定，委托管理期限为：自2005年6月1日起至2009年5月31日。该合同约定：商品房的物业服务费为每平方米每月1.40元；合同还约定：“对业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金。”被告从2009年1月起至2009年5月未支付物业服务费计人民币980.70元，故该物业公司向法院提起诉讼。秦某认为，该物业管理有限公司在对小区实施物业管理过程中存在服务质量瑕疵，如有账目不清等问题，并且就此事宜与该物业公司及有关房地局信访部门进行了交涉。此外，该物业公司在物业管理期间存在拖欠公共部位的电费，致供电部门多次发函通知停电。因此，秦某决定暂缓缴纳物业服务费。
法院认为，该物业管理服务有限公司是该小区的物业管理服务公司，已按照其与该小区业主大会签订的《物业管理服务合同》履行了物业管理职责，秦某作为该小区的一名业主也接受了该物业管理服务有限公司的物业管理服务，应当按照合同约定向该物业管理有限公司支付相应的物业服务费。对于该物业公司在物业管理过程中如有账目不清等问题，可以由全体业主选举出的业主大会提出诉讼，而不能借此作为拒付物业服务费的理由。此外，该物业管理服务公司在管理过程中并未受到相关行政机关的处罚，因此无法认定其物业服务存在重大瑕疵。该物业公司对拖欠该小区公共部位的电费，负有一定的管理责任。法院最后认为，根据原告已经履行的物业管理服务以及其在诸如未缴纳公共部位电费以及相关部门的信访处理意见书中涉及的物业管理方面存在的问题，对秦某应当支付的物业服务费酌情予以减少，减少比例为0.3%。
几点思考：
物业服务费打折的事实与法律依据分析
法院裁判案件“以事实为依据，以法院为准绳”，对这类案件法院的事实依据和法律依据分别是什么，在此我们一一分析，以助读者更好地理解法院的判决。
从事实方面讲，三起案件无一例外地认定物业服务公司服务不到位，有瑕疵，但在认定的证据方面有一定的差别。案例一中法院认定物业管理服务不到位主要是“小区有多起失窃案件”，故认定物业服务公司在管理方面有不足。案例二主要是根据业委会与开发商的《前期物业管理服务合同》中服务标准的约定，主要是保洁和绿化，物业服务公司未达到合同约定的标准，故法院认定物业公司服务不到位，法院认定的证据主要是一些保洁、绿化的照片，还有业主的满意度调查问卷。案例三中法院认定的证据主要是物业公司拖欠公共部位的电费和房地产主管部门对管理瑕疵（房地办对服务不到位的情况有一个书面的材料，认定了物业公司服务不到位）的认定。从法院认定的证据看，物业服务公司如果想避免服务费打折的情况，提供全面的、符合合同约定的服务是最为关键的因素。
从法律上讲，业委会代表业主委托或开发商委托物业服务公司为小区提供物业管理服务，双方是合同关系。按照《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。故一审法院认定物业公司服务不到位，就有权裁判物业服务费打折，以此方式让物业公司承担违约责任。对于这一法律问题，2009年5月1日生效的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定更为明确：“ 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”所以从目前的法律依据讲，法院判决物业管理费打折有法律依据。
物业管理公司在签约与履约中应注意的问题
不管是开发商委托，还是业主委员会代表业主委托，均要与物业服务公司签订《（前期）物业服务合同》。现在的合同大都是示范文本，大部分物业服务企业认为基本不需要改动，直接签约就好了。这一做法往往会将物业服务企业在合同的履行过程中置于不利的地位。那么，签约中到底应注意什么问题呢？笔者认为应注意两个方面的问题：一是合同中物业服务公司的义务条款应约定清楚，标准明确，量力而行。合同中有部分内容为“委托管理服务事项”，这部分一般是规定物业服务公司的义务，其应当明确具体，比如说应明确车辆管理不是车辆保管、保洁的具体部位等等。这一部分不能有“兜底”条款，就是不能在明确服务范围的基础上，再约定“其它公共部位、公共设施的管理”，因为这样约定就意味所有公共部位、公共设施出了问题都可以找物业公司。所以，在约定这部分内容时，物业公司应量力而行，做不到就不应写进合同，否则，完不成就是违约。二是关于物业公司是否服务到位，可以在合同中明确物业服务公司的服务是否达到了合同约定，应以多数业主的书面意见或业主大会的意见为准，不能以个别业主的陈述为准。
在履行合同过程中，物业服务公司的内部管理制度应与实际提供服务的能力相适应，做不到就不要建立相关制度。按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定：“物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。”可见，物业服务公司的内部管理制度如果不能执行到位的话，也视为合同约定部分的内容不能完成，也存在对业主违约，进而可能会造成物业服务费“打折”的情况。在提供物业管理服务时，物业公司还应注意一个问题，就是服务的具体内容应该落实到书面记录上，比如说维修要有记录、保安巡逻要有记录、清洁卫生要有记录等等。
一旦小区发生物业服务费打折的判决，其对物业公司管理的负面影响是非常大的，甚至面临已交费业主退费的风险，所以，物业公司应尽最大努力避免出现这样的情况。如果从审判过程看，法院对案件倾向于打折的，物业公司应采取调解结案的诉讼技巧，因为，调解结案不管打折与否，对今后的再诉讼的案件是都没有影响的。
物业服务费“打折”案件的理论讨论
从目前司法实践看，物业服务费“打折”的情况是非常少见的，由于物业管理行为的特殊性，收费“打折”短期内也不可能成为普遍现象。值得注意的是，法院不轻易判决物业服务费“打折”，根本原因在于其并没有足够的理论支撑其判决。针对法院的这类判决，有三点疑问供各位读者讨论：
个别业主提出物业服务不到位，法院是否应当采信？物业管理服务是一种“群体消费”，是物业服务企业面对全体业主提供的服务，受益者是全体业主，其不能等同于家庭请“保姆”或是一对一的“管家”。保姆干活不好，可以扣工资，是这个家庭说了算，但由于物业服务消费的特点，不能说个别业主说物业服务不到位，法院就作认定。认定物业服务是否达到合同的约定，应当以大部分业主的意见为准，案例二中杨女士提供的调查问卷如果超过小区半数以上业主均认为物业服务不达合同约定标准，法院认定物业服务不到位是没问题的，故案例一中的证据就显得相对粗糙。所以，笔者认为，物业管理服务是特殊的群体消费，个别业主有意见认为物业服务不到位是正常的，处理这一类案件的关键应以大部分业主的意见为准，结合物业管理的具体情况进行认定。
法院直接裁量物业费打折是否合理？三个案件中，都涉及到物业管理不到位，但打折的幅度完全不一样，比如说，案例二法院打了七折，案例三法院打了九点七折。对于这一问题，笔者认为，在一定条件下法院认定物业服务不到位是可以的，但定量的问题——服务不到位该扣多少钱，法院实际上是无法裁决的也无权利直接裁决，原因在于法院没有专业能力来确定打折的幅度。从事法律职业的人都知道，在司法鉴定中的一类鉴定称司法审价，比如说工程量是多少要审价，维修需要多少费用要审价，因为这些问题法院都没有能力来定量，所以，笔者认为法院在认定物业服务不到位的基础上，应当具体请第三方——审价机构来认定物业费的打折幅度。
在酬金制收费模式下，法院判令打折是否合适？物业服务收费模式有两种：包干制和酬金制。所谓包干制，指的是业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担。实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、额定税费和物业管理企业的利润。所谓酬金制，指的是在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。在物业服务实行酬金制收费的情况下，收取的物业管理费属于代收代付性质，是全体业主的财产，这种情况下，法院判令打折就会与酬金制收费模式产生矛盾，充其量法院只能裁定减少物业公司的酬金，而不能减少业主的物业服务费用。
