论可行性研究在房地产开发中的作用
【摘要】
由于城市化及城镇居民生活水平改善等内在需求的推动，房地产行业与汽车高消费及电子通讯消费一起将成为推动下一轮宏观经济景气繁荣的支柱性力量，但现在仍处于大力培育这一市场的过程之中。为此，就要求房地产企业需对房地产市场作充分的调查研究，以期获得最大投资收益。本文着重对可行性研究在房地产开发中的重要性和作用进行论述。
【关键词】
房地产开发
可行性研究
重要性
作用
Illustrate the Function of the Available Research into the Real Estate
Major: Project Management Author: Wang Jun Rong Director: Mao Mao song
Abstract: Owing to the promotion of the inner needs which include citinization,the improvement of the people’s living condition in the city and town ,the real estate profeion , the high expense in car and the expanse in the electrical communication will become the most impotent power which promotes next prosperous in the macroscopically economy ,but now it is still in the proce of greatly improving the market .As a result, it require that the real estate enterprise make a fully investigation into the market to obtain the greatest benefit from the investment, this article illustrates the impotence and function of the available research into the real estate development.
Key words: the real estate development available research importance function
目 录
1、引言 1
2、可行性研究在房地产开发中的重要性 1 2-1可行性研究是项目进行投资决策和建设的先决条件 1 2-2可行性研究是建设工程造价控制的重要阶段 2
3、可行性研究的主要作用 2 3-1可行性研究是建设项目投资决策的依据 2 3-2可行性研究是项目建设单位筹措资金重要依据 3 3-3可行性研究是申请建设执照和企业合理组织生产的依据 3 3-4可行性研究是编制项目初步设计的依据 3 3-5它是作为对该项目考核的依据 3
4、可行性研究与设计项目管理的关联作用 3 4-1可行性研究是编制设计任务书的重要依据 4 4-2可行性研究是项目进行总目标控制的依据 4 4-3可行性研究是工程设计的主要依据 4 4-4可行性研究是控制工程建成本的主要依据 4
5、编制可行性研究报告的要求 5 5-1确保可行性研究报告的真实性和科学性 5 5-2编制人员的构成要合理 5 5-3可行性研究的内容和深度及计算指标必须达到标准要求 5
6、结束语 6
论可行性研究在房地产开发中的作用
1、引言
1 房地产开发是一项复杂而系统的工程，它的实施必然对城市布局、经济和人民生活产生相应的影响，从开发商的经营角度认识，房地产开发是企业的生产经营过程。实施开发建设项目，要投入大量的资金、物资和劳动力，同时获得相应的市场回报和经济效益。因此对开发项目的必要性、实施项目的外部条件、项目选址、投资规模、企业的投资能力、项目实施方式、生产经营周期、项目的效益等，都需要进行周密的调查研究和分析，这一调查研究的分析过程称之为可行性研究过程。
房地产投资的可行性研究，是指实施某一投资建设方案前，对拟建项目在技术上、经济上、工程上的可行性进行论证、研究、评价的种种分析方法。其主要任务是研究新建工程项目是否可行，在技术上是否先进，在性能上是否实用、可靠，在经济上是否合理，在财务上是否盈利等等。可行性研究一般要回答以下几个问题：为什么要设这个项目；资源及市场需求情况如何，需建多大规模比较合适；项目建设地点选在哪里最佳；该项目建设要用什么技术方案，有什么特点；与该项目建设配套的外部条件如何；项目建设需多少资金，建设周期多长；该项目的资金来源是否能够落实；项目建设后，其社会效果和经济效益如何。
2、可行性研究在房地产开发中的重要性
2-1可行性研究是项目进行投资决策和建设的先决条件
在过去很长的一段时期中，房地产开发项目的可行性研究没有得到应有的重视，许多项目未经审慎的可行性研究就草率上马，结果往往造成因选址不合理、规模过大、外部条件不成熟、不完备而影响其使用；因资源不足而拖延工期；因产品结构不合理而滞销；因市政预测不充分而屡屡违约、调价，造成经济效益低下等一系列不利开房地产发展的弊病。1998年上半年，泉州经济技术开发区未能结合开发初期的各种不利因素及开发定位，盲目开发中仁山及仙公山别墅区。由于在投资主体、投资形式、定位及项目定点、土地用地性质、设计条件等基础资料尚未齐全的情况下，轻易实施。在经建设、规划等有关部门多方论证后，该项目被全盘否定，从而造成地质勘察、图纸设计及场地平整等前期工作全部作废，给当时尚未成规模的开发区带来不必要的经济损失，同时也对两座山的植被造成不同程度的破坏。由此可见，房地产开发商在投资建设前期，编制详细的可行性研究报告是非常重要性的。首先，它可以避免错误的项目投资决策和不必要
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的损失。由于科学技术、经济和管理科学发展很快，市场竞争激烈，客观要求在进行项
1 目投资决策之前做出准确无误的判断，避免错误的项目投资。同时减小项目的风险性。现代化的建设项目规模、投资巨大，如盲目做出投资决策，一旦遭到风险，损失太大。其次，它可避免项目方案多变。建设项目方案的可靠性、稳定性是非常重要的。因为项目方案的多变无疑会造成人力、物力、财力的巨大浪费和时间的延误，这将大大影响建设项目的经济效果。另外，它可以保证项目不超支、不延误，做到在估算的投资额范围内和预定的建设期限内使项目竣工交付使用。对项目在建设过程中或项目竣工后，可能出现的有些相关因素的变化后果，做到心中有数。可行性研究还可以达到投资的最佳经济效果。投资者往往不满足于一定的资金利润，要求在多个投资方案中优选最佳方案，力争达到最好的经济效果。如果不作可行性研究，或者虽作而深度不够时，则不能达到以上目的，并会带来一系列不良后果。
2-2可行性研究是建设工程造价控制的重要阶段
成本估算作为可行性研究的重要组成部份，它可以比较清楚地分析项目的经济效困果，得出经济评价结率，提供投资决策依据。成本估算与设计内容有着密切的联系，设计的工艺是否先进、设备选型是否合理、各项技术经济指标是否经济、公用设施和辅助生产部门的配置是否恰当、劳动定员和机构配置是否合理等等都集中反映在成本估算当中。因此，它在项目投资控制中，可以初步确定房地产开发过程中各阶段的相关联系，包括资金、原材料的供给步骤，确定各项配套工程的初稿、步骤和方案，使开发项目的实施有条不紊，各个环节严密配合。
3、可行性研究是房地产企业项目建设前期工作的重要的组织部分，其主要作用： 3-1可行性研究是作为建设项目投资决策的依据
社会主义市场经济投资体制的改革，把原由政府财政统一分配投资的体制变成了由国家、地方、企业和个人的多元投资格局，打破了由一个业主建设单位无偿使用的局面。而可行性研究对与建设项目有关的各个方面都进行了调查研究和分析，并以大量数据论证了项目的先进性、合理性、经济性，以及其他方面的可行性，这是建设项目投资建设的首要环节，企业的决策层主要是根据项目的可行性研究的评价结果，并结合企业的财政经济条件、市场变化和发展需要，做出此项目是否应该投资和如何进行投资的决定，是项目建设单位决策性的文件。
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3-2可行性研究是项目建设单位筹措资金的重要依据
1 凡是向银行贷款的项目，必须向有关部门报送项目的可行性研究，银行或国家有关部门通过对可行性研究的审查，确认了项目的经济效益水平和偿还能力，并不承担过大风险时，银行才能同意贷款。这对合理利用资金，提高投资的经济效益具有积极作用。
3-3可行性研究是申请建设执照和企业合理组织生产的依据
经批准的可行性研究是项目开发商向国土开发及土地管理部门申请建设用地的依据。因为可行性研究对拟建项目如何合理利用土地的设想提出了办法和措施，国家开发部门和土地管理部门可根据可行性研究具体审查用地计划，办理土地使用手续。可行性研究为确保项目达到环保标准，提出了治理措施和办法，这些信息可作为环保部门对项目进行环评、具体研究治理措施，签发项目建设许可文件的主要依据。
3-4可行性研究是编制项目初步设计的依据
初步设计是根据可行性研究对所要建设的项目规划出实际性的建设蓝图，即较详尽的规划出此项目的建设规模、总体布置、实施规划、产品方案、劳动定员、三废治理、建设工期、投资概算、技术经济指标等内容。并为下一步实施项目设计提出具体操作方案，初步设计不得违背可行性研究已经论证的原则。建设项目的可行性研究报告，是项目工程建设的重要基础资料。项目建设过程中的技术更改，应认真分析其对项目经济效益指标的影响程度。
3-5可行性研究是作为对该项目考核的依据
建设项目竣工后的核算、考核，应以可行性研究所制定的技术标准以及经济效果指标作为考核标准。
可行性研究过程中，因为运用了大量的基础资料，一旦有关地形、工程地质、水文 等实验数据不完整，不能满足下一个阶段工作需要时，负责初步设计的部门就需要根据可行性研究所提出的要求和建议，进一步开展有关地形、工程地质、水文等勘察工作，补充有关数据。同时可行性研究报告中对项目的收益率、工程的工期以及投资风险都进行了充分的分析和论证，在项目的实施过程中起着宏观控制的作用，如果项目实施过程中出现了与预计不同的情况，同样也需根据可行性研究报告的分析进行调整，以保证投资按原计划方案进行，从而达到原定的投资收益率。
4、可行性研究与设计项目管理的关联作用
论可行性研究在房地产开发中的作用
4-1可行性研究是编制设计任务书的重要依据
1 可行性研究是编制设计任务书的重要依据，也是进行初步设计和工程建设管理工作中的重要环节。可行性研究不仅对拟议中的项目进行系统分析和全面论证，判断项目是否可行，值得投资，要进行反复比较，寻求最佳的建设方案，避免项目方案的多变造成的人力、物力、财力的巨大浪费和时间的延误。这就需要严格项目建议书，可行性研究报告的审批制度，确保可行性研究报告的质量和足够的深度。假如在设计初期不能提出高质量的、切合实际的设计任务书，不能将建设意图用标准的技术术语表达出来， 自然也就无法有效地控制设计全过程。如果使工程的初步设计起不到控制工程轮廓及主要功能的作用，或在只有一个粗略的方案下便草率地进入施工图设计，设计项目管理与施工肯定会出问题。
4-2可行性研究是项目进行总目标控制的依据
总目标如果控制不好，使设计过程中朝令夕改，设计者无所适从，顾此失彼，往往造成产品先天不足。因此初步设计概算必须在可行性研究报告估算控制范围之内，初步设计未获批准，不得进入施工图设计阶段，重大设计变更必须报送原批准机关审批。以避免工程建设中不断追加投资使工程管理失控，造成“半拉子工程”、“胡子工程”，给投资业主带来巨大损失。
4-3可行性研究是工程设计的主要依据
如果设计项目管理早一点介入到建设前期中去替业主把好关，在设计前就对项目设计提出一些功能要求，设计中变更工作量就会减少，设计周期就会缩短。由于设计任务书不完整，可行性研究报告深度不够，使设计者无从下手，其结果是设计图纸泛泛而绘，边设计边施工，很容易匆忙应急，草率交图，给施工和项目建设管理带来困难。
4-4可行性研究是控制工程建成本的主要依据
工程项目的建造成本在很大程度上直接取决于可行性研究及设计。在现实经济环境中，业主建设单位希望降低工程造价，特别是一些民营、个体业主，他们缺乏懂技术的专家为他们的项目认证、研究，因此下
达的设计任务书作为设计依据的基本文件就很不规范。可因人而异，条款过于简单，可执行性差，往往还隐藏着一些可行性研究中应解决的问题，不能为设计阶段提供良好的设计环境，造成设计工作不应有的反复，甚至在施工中产生过多的设计变更，造成部
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分工程废弃及延误工期。解决这一问题的最好办法是设计项目管理尽早介入，就建设规
1 模、标准、投资限额等，协助业主完善设计任务书，选择优秀的方案设计，这样可使下达的设计任务书更切合实际，更便于控制建设标准，达到控制工程造价的最终目的。
因此，搞好可行性研究和设计项目管理这两个环节非常有必要，这两个环节的工作做的不细，不但工程项目没有经济效益，而且可能造成惨重的经济损失。可行性研究与设计项目管理是避免投资决策失误、保证工程项目建设及投产后经营效益责任的重要手段。
5、编制可行性研究报告的要求
可行性研究的准确性、完整性，确定了开发商投资的决策是否建立在科学性和可靠性的基础上，是能否实现项目投资决策科学化，减少和避免投资决策的失误，提高项目 投资的经济效益的关键。所以，要确保可行性研究编制的准确性和完整性，就必须遵循以下几点要求。
5-1确保可行性研究报告的真实性和科学性
可行性研究是一项技术性、经济性、政策性很强的工作。编制人员必须保持独立性和公正的客观规律办事，在调查研究的基础上，按客观实际情况实事求是地进行技术经济论证、技术方案比较和评价，切忌主观臆断、行政干预、划框框、定调子，保证可行性研究的严肃性、客观性、真实性、科学性和可靠性，确保可行性研究的质量。
5-2编制人员的构成要合理
建设项目的可行性研究报告的内容涉及面广，还有一定的深度要求。因此，需要由企业配备一定的技术力量、技术装备、技术手段和有相当实践经验的工程技术人员来承担。参加可行性研究的人员应包括市场分析专家、建筑师、经济专家、结构师、造价师、配套工程专业人员、企业管理人员、财会人员等专业人员，必要时还聘请其他专业人员参加。
5-3可行性研究的内容和深度及计算指标必须达到标准要求
不同行业，不同性质，不同特点的建设项目，其可行性研究的内容和深度及计算指 标必须满足作为项目投资决策和进行设计的要求。
当今的社会进入了电子和信息时代，电子计算机已进入各行各业之中，它具有运算速度快、计算精度高、并有记忆功能、逻辑判断功能和进行自动控制等特点。利用计算机的以上特点首先建立可行性研究的原始数据库，这样可以使数据具有稳定性和统一
论可行性研究在房地产开发中的作用
性，减少数据使用上盲目和错误，从而提高可行性研究的准确性，另外在房地产开发中
1 可行性研究具有一定的时效性，这就要求在编制可行性研究时，既要求有准确性、完事性，又需要一定速度，利用计算机就可以满足这样的要求。随着计算机硬件和软件的不断发展，在可行性研究工作中，计算机应用的范围和程度，将越来越宽广，对信息处理的能力越来越大，实现可行性研究工作本身的自动化、标准化、规范化、系统化的管理。其前景是十分广阔的。
6、结束语
随着现代城市建设的不断发展，房地产业的不断壮大以及建设工程日趋现代化、技术日益复杂化、项目投资不断扩大化，要想有效地使用建设投资金，取得最好的经济效果，减少投资风险，就必须在投资建设之前对拟开发的项目进行行之有效的可行性研究。
参考文献：
（1）徐大图，工程造价的确定与控制（M），北京：中国计划出版社，1997。 （2）尹贻林，工程造价管理相关知识（M），北京：中国计划出版社，1997。 （3）石海均，房地产投资分析（M），大连：大连理工大学出版社，1998。 （4）张元端等，《中国房地产业指南》，黑龙江：科学技术出版社，1997。 （5）梁昌玉，可行性研究在房地产开发建设中的作用，《建筑经济》杂志，北京：中国建筑设计研究院，2001。
（6）黄仕诚等，《建筑工程经济与企业管理》，武汉：武汉工业大学出版社，1994。
