香泉项目可行性研究报告-------- 香泉锦绣汤城（暂定名）项目可行性研究报告
内 容 提 要
香泉锦绣汤城（暂定名）项目，属于香泉城镇中心楼盘项目，文化底蕴深厚。本文通过对香泉锦绣汤城（暂定名）项目79.33亩的一国有拍卖地块的开发经营环境的市场调查分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据香泉锦绣汤城（暂定名）项目当地的目前市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与开发经营策划提出意见，并结合项目的特点优势，对项目进行了投资分析、财务评价和风险分析，以期探讨该地块进行住宅开发经营的可能性。
[关键字]概况 项目投资测算 开发经营分析
19页 第1页共香泉项目可行性研究报告-------- 目 录 第一章 前言
一、报告编制目的
二、报告编制依据
三、项目概况
第二章 项目开发经营环境分析
一、香泉城镇简要分析
二、香泉镇国民经济现状及预期
三、国民生产总值增长表
四、香泉房地产市场研究
五、香泉现阶段商品房市场发展状况研究
六、香泉商品房市场饱和状态研究
七、香泉房地产现有产品结构状况研究 第三章 项目定位
一、项目开发经营优势点
二、目标市场定位
三、产品定位 第四章 项目开发建设
一、项目总体规划
二、住宅建筑设计
三、小区配套设施
四、环境艺术设计
第五章 项目开发经营策略及投资估算
一、项目开发经营策略
19页 第2页共香泉项目可行性研究报告--------
二、项目投资估算
三、项目开发经营主要风险及对策分析 第六章 结论与建议
一、项目拥有较好的投资环境与机遇
二、项目在经济上具有较强的可行性
三、项目具有的突出优势
四、项目开发经营风险较小
五、项目实施的难点
六、强化项目进程中的投资、质量、进度控制
19页 第3页共香泉项目可行性研究报告-------- 第一章 前 言
一、报告编制目的
1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。
2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。
3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。
4、对项目进行投资分析和风险分析。
5、对项目决策及其实施的优化提出建议。
二、报告编制依据
1、前期项目规划设计方案；
2、国家建设部及马鞍山市颁布的与房地产相关法律与政策；
3、现场勘察和实地调研所得资料。
4、和县政府网，和县房产局，香泉规划局。
三、项目概况
该地块位于昭明大道镇政府旁中心地段，总用地面积约52893平方米。总建筑面积80365.44平方米。
根据调查分析及以上资料，项目产品定位为中高档次的住宅新区。建筑形式采用以多层为主形式，并初步确定项目主要技术指标如下：
①总用地面积： 52893平方米；规划建筑面积：80365.44㎡，商业43275㎡，多层15265.38㎡，小高层19200.06㎡，公寓：2625㎡。 ②容积率：1.52
19页 第4页共香泉项目可行性研究报告-------- ④建筑密度：37.7% ⑤绿化率：38% （以上数据是依据项目规划设计方案得出，）
第二章 项目开发经营环境分析
一、香泉镇简要分析
香泉镇古称平疴镇，是历史文化名镇。南北朝时期，梁昭明太子萧统二十岁时（公元521年）随父亲萧衍 来香泉以北如方山“萧家藏经寺”读书拜佛。因昭明太子满身疥疮，久治不愈，痛苦不堪，后移居香泉。一日三把澡，不久，疥疮结痂脱落，皮肤白润如初，十分高兴，乘兴为香泉题写了“天下第一汤”五个大字，从此，香泉名扬天下。
属和县，地处皖东，与南京浦口区接壤，属南京半小时都市圈，四周有合肥、芜湖、马鞍山、滁州等大中城市，省道滁芜路穿境而守，合宁、合巢高速公路，均有接线公路直达香泉，距南京国际机场不到40分钟路程，距黄金水道长江不足30华里，处在安徽省东向发展的前沿。国土国积126平方公里，人口4.26万。
目前，镇内外的基础设施建设逐年加强，道路及交通十分便捷。街道建有西香路、昭明路、晓山路、龙塘路、智锦路、山庄路、建宇路、香泉街等，有香西路直达和城及其它乡镇。省道滁芜路穿镇而过，合宁、合巢芜高速公路均有接线公路直达香泉。合肥骆岗机场、南京禄口国际机场，均有公路直达。黄金水道长江距香泉街道不足三十里，有省道直达乌江、石跋河、金河口诸码头。
二、香泉经济现状及预期
19页 第5页共香泉项目可行性研究报告-------- 香泉人口约4.26万，常住人口约2.2万，远期2020年2.4万人，年接待游客约40万人。
2012年，香泉镇完成固定资产投资15.1亿元，完成财政收入1.6亿元，实现旅游业产值1.85亿元、工业产值3.97亿元、农业产值3.92亿元，农民人均纯收入8600元。
三、香泉发展规划概况
依托老城区，以向东北和西北发展为主，适当向南发展。
4、规划区范围
北至眉毛山，西南至晓山村，西北包括香泉湖全部，东南龙塘村，东至郑周自然村。总面积18.59平方公里。 镇区规划结构
镇区远期规划形成“一心、一带、二轴、六区。即一个中心区、一条景观带、二条发展轴线、七个功能区”的规划结构。 一个中心区：由主要公共服务设施构成； 景观带：由沿河生态林地和公共园林绿地构成；
发展轴线：沿主要道路形成的镇区用地拓展轴，即以温泉路为西北至东南向发展轴线，以晓山路为西南至东北向发展轴线；
六个功能区：老城区、城南居住小区、城北居住小区、城西居住小区、旅游开发区、工业仓储区。
四、香泉房地产市场研究
香泉房地产市场发展起步于2008年，从碧桂园如山湖城项目的开发开始，香泉城镇房地产正式进入发展时期，随后开发的香泉人家、香泉度假村、碧桂园等项目掀起了香泉房地产市场的开发热潮，从项目的销售状况看，香泉住宅市场一直处于上升的态势，而以碧桂园为
19页 第6页共香泉项目可行性研究报告-------- 代表的大型地产项目为代表。城镇商业项目已温泉度假村金街为代表的旅游商业商业项目(该项目目前处于整合期)，因此香泉目前的大商业地产的及旅游消费习惯尚未形成，在商业地产的建筑形态及商业定位中，需要有待于城镇的发展再行规范。
香泉镇目前房地产发展并无明显特征，由于城镇人口限制,镇区房地产开发还处于起步阶段,香泉湖以及碧桂园主要是吸引外来客户的规模化高端产品，对本镇客户群体没有什么吸引力；老镇区目前两个项目，香泉人家住在加底商的产品，目前该项目已交房，剩余的房源主要是一层和六层，属于尾盘，对本项目不构成威胁，温泉度假村金街项目现已停滞，对本项目不构成威胁。
香泉随着旅游的发展和历史文化不断挖掘，城市镇础建设的不断完善和居住环境的不断提升，有利于城市房地产市场的发展。
五、周边乡镇房地产市场情况
西埠镇：
西埠镇目前只有一个项目在开发，项目为东桥河畔，项目位于西埠镇农商行对面，距和县10分钟车程，规划建筑面积约4万方， 4栋小高层，9栋多层，现正在建设是5栋多层，于2014年元月12日开盘，推出5栋100套房源，销售价格在3038-3588元/平方米户型面积90-120平方米，目前销售在50套左右。主要客户群体是左边乡村的80、90后，主要父母出资为子女购置。还有部分是和县西区的区域，该部分客户主要是项目距和县距离近，生活成本不高。 乌江镇：
乌江镇人口在10万人左右，市场楼盘主要有三个，滨江名都、七星嘉园、江北的江岸景城（属江浦区），这三个楼盘各具特色，差异化较大。销售除七星嘉园比较缓慢，其他两个楼盘比较平稳。
19页 第7页共香泉项目可行性研究报告-------- 滨江名都，项目位于乌江镇新巢宁路与滁芜路交汇处（西大街交口），规划建筑面积2万方，8栋小高层，现建设的为最后一栋楼8#楼，其他基本呈现，今年6月份交房，物业费0.55元，户型面积在94.
17、104.96两房到109.9
6、120.27三房；销售价格在3980-4480元/平方，小区总共408套房源，现已销售70%左右，
目标客户主要是乌江周边乡镇和本镇上人群。年龄层次在80、90 后为要。
七星嘉园：
该楼盘开发周期较长，2010年就开始开发建设，到目前为止销售业就在70%左右，目前的销售价格在3800-4380元/平方，项目已基本建成，尾盘现房销售。
江岸景城：
江岸景城是属江浦，但主要的客群是乌江及和县这边，平均价格6000元/平方米。最大的卖点是可以迁户口，享受那边的教育养老等资源。目前销售较好。
六、香泉商品房市场饱和状态研究
2008年以来住宅地产主要碧桂园项目和香泉湖项目为主；2010年香泉人家项目开发一直到现在，就集镇需求的产品而言还不是很多，碧桂园别墅项目面临的客户群主要是南京和马鞍山成功阶层。香泉人家开发量较少才1万多方，共100套。且小区规模小档次较差，纯刚需产品，所成交的客户大多是周边村庄人群。
之前的自建房在占比较多，一套一托二的自建房在20万左右一套，随着自建房不给建设的政策影响下，商品房在集镇有发展空间；在产品结构上来讲，有很大需求空间，从城镇化发展来讲，随着城镇
19页 第8页共香泉项目可行性研究报告-------- 不断扩张，人口的增加，也有一定空间，综上所叙香泉房地产是需求的将不断增长，房产饱和远远没有达到。
七、城镇房地产现有产品结构状况研究
通过调研得知，香泉及香泉周边的市场70％比例90平米以下户型的规划硬性要求尚未影响在售在建项目，因此从目前的调研信息分析；
从市场调研中得知，在所有产品结构中，100～120平米的三房二厅户型结构为主力产品类型，在香泉及周边城镇的目前的开发态势下，主流产品结构为100～120平米房型为主导产品； 100平米以下户型的产品结构将随着房价的不断提升，比例也所提升。
第三章 项目定位
一、项目开发经营优势点
本报告
一、
二、部分对该项目作开发经营环境分析时作了许多讨论。现对该项目真正的、突出于香泉住宅市场的优势点集中如下。
1 项目环境：人文环境底蕴浓郁，与在建中得实验小学仅一路之隔，幼儿园都在近邻项目。自然环境小溪从中而过，环境幽雅，闹中取静。项目的天然水系和景观绿化混为一体，形成了以水为景、景观小品、绿化、房屋自然柔和的美丽生活环境，因此我们建的不单单只是房子。
2 理想地段：绝对的中心位置，位于香泉中心转盘南侧的镇政府龙脉宝地，
19页 第9页共香泉项目可行性研究报告--------
3、文化、旅游：以温泉文化为载体，以打造旅游胜地为基本面，将本项目打造成香泉中心商业文化街区、旅游观光购物、温泉休闲娱乐中心旅游商业综合体。
4 星级物管：人性化管理，保证了业主的现代化要求，符合本案的定位主题。二十四小时保安、红外线报警系统、全方位的电子监控系统、单元对讲系统，全封闭式管理。安全是香泉人民关心的大要素，更是目标消费者着重考虑的主题。总之没有安全何来品位和高档。
5 小区建筑品质：小区的设计以天然为主题，以香泉文化为导向，倾力打造的现代建筑气息和浓厚的香泉温泉旅游文化相结合，商业、住宅各自功能相互映衬；温泉文化、休闲生活与自然融为一体、相得益彰。
6、经典户型：香泉锦绣汤城（暂定名）户型面积从90平方米到120平方米，满足你最大选择空间，户型根据现代的人体工程学的理念精心设计的。最大利用空间，南北通透，干湿分区；户户见景，家家有绿。
7、商业配套设施齐全：
本项目将商业业态充分合理化划分，不仅满足旅游文化的需求，跟注重生活配套的要求，如银行、超市、酒店、娱乐中心等划分，实现了居家生活休闲真正的一站式服务圈。
8、回馈社会：诚发集团在一贯以公益善行为企业发展重要的理念，所到之处深得当地老百姓的信赖。
上述这些优势点的正确运用，有利于开发项目的打造良好的基础。
二、目标市场定位
香泉锦绣汤城（暂定名）位于城镇中心地段，这决定了主体目标对
第10页共19页 香泉项目可行性研究报告-------- 象为香泉锦绣汤城（暂定名）周边地区的中高层消费群。
消费群界定
1.周边乡村返乡人员
2.民营或私营企业家或个体老板
3.附近居民区部分居民购房和二次换房的需要
年龄判断在30－45岁
购买目的比例依次判断为：住宅为纯自住、为子女置业、其它。商业为自营型和投资型。
三、产品定位
根据对项目周边环境及物业市场的调查分析，将项目定位为中上等档次，多层于小高层相结合，这是基于市场状况以及项目所处的环境，前提而作出的明智决策,主要原因是: 1.城镇项目产品建设中上等标准配置要求已是很高，符合中心区域项目形象。
2.商业布局以旅游休闲为导向。
3.区域内没有形成一些居住小区群体,各项基础设施和市政设相对较差。
第11页共19页 香泉项目可行性研究报告-------- 第四章 项目开发建设
一、项目总体规划
①由于项目有一定的开发周期，在规划设计中既要立足现实，又要着眼未来，充分体现可持续发展的策略，在总体规划设计中，将地块分成若干个相对独立的功能组团，以利于分期开发，每一组团根据开发时的市场情况进行单独设计。 商业与住宅开发节奏的合理安排也是非常关键的。
②总体规划中应尽可能兼顾到本地块的周边环境，项目建成后的周边景观以及社区人员的视觉效果。突出环境设计的宗旨，以“绿地中的公建”和“公建中的绿地”两个手法营造两个中心，形成集中景观，有效利用土地，发挥投资潜能，突出居住于商业、生活与休闲旅游的有效集合。
③总体上来说，香泉锦绣汤城（暂定名）的规划方案中建筑单体设计采用灵活的户型和变化的立体效果。
④虽然小区的目标顾客属中低收入的阶层，私家车相对不多，但在规划上，业主中因为位置的原因将部分拥有私家车，因此，在小区的交通方面，充分做到人车分流并且规划好停车位。
⑤在设计规划上，建立“商业——社区 ”，综合考虑内外交通，公共设施，行政管理，环境保护，技术经济要求，合理布局，站在城市的高度看社区建设，为居民创造与城市完美和谐的居住环境。
二、住宅建筑设计
1、住宅的设计要适度超前。这里的超前不仅仅是面积问题，更重要的是功能、质量方面的适度超前，这就要求设计人员必须考虑到今后数10年内人们生活方式与需求的变化。如果我们今天设计开发的住宅能想到明天的话，那么我们的住宅将肯定会备受青睐，也肯定
第12页共19页 香泉项目可行性研究报告-------- 会成为销售中的一个强力卖点。
2、住宅设计应充分体现“以人为本”的原则，想住户之所想，每一细节的处理都应体现出对人的关怀和尊重,实现动静分开,洁污分开。特别是对儿童居室，要更多地予以周到细致考虑。正如人们所说：“以人为本，就是以孩子为本”。每一户型内部布置都应按内外分区、动静分区、生理分室、功能分室等要求设计(左图为一参考方案,附录还有主要备选方案)。
3、住宅外观设计采用目前流行的现代风格，色彩以简洁明快为主，并在阳台、天沟、局部墙等细部以其他色彩点缀，做到统一中有变化。
4、在建筑材料方面，大量采用新材料、新产品，据统计数据表明，根据“后小康时代”特征的住房中，新材料、新产品、新技术的采用率，外墙材料为60%，屋面保温防水材料为90%，管线集中综合布置为40%。
5、户型设计多样化，包括平面布局的多样化，建筑面积规模大小多变、房型设计的多样化，户型面积主要一100-110三房为主体，物业档次的多样化（区分商业、小高层、多层的划分）。
三、小区配套设施
1、商业主要是以休闲温泉旅游为主题来打造商业概念。
2、会所是未来社区档次的标志之一，建设一个大型会所，内设温泉洗浴、儿童游乐场、健身房，图书馆、影视厅、娱乐室等休闲活动设施。
3、当今时代已进入数字化信息时代，住宅小区的智能化成为发展的必然趋势。为与时代合拍，拟建小区应引领智能化生活新潮流，建议引进有线电视、电信、计算机三网合一线路并全部采用地下电缆，
第13页共19页 香泉项目可行性研究报告-------- 整个小区实行24小时实时监控，提供自动抄表，多媒体服务、网络教育等多方位的网络服务。
4、每户设独立的水、电、煤气表，小区内采用变频供水系统及自来水净水系统，保证用户生活用水质量。
5、小区内应设有超市、温泉洗浴、酒店、银行、旅游文化街、旅游购物街等公共建设配套设施，为用户的日常生活提供方便,充分体现出香泉休闲生活的现代化
四、环境艺术设计
围绕温泉及温泉文化为主导思路，建立在旅游商业、住宅等，除了提高香泉人们生活水平的提高外，更主要是体现香泉文化特色来带动旅游发展，因此环境设计上更注重的是特色。景观优势也成为众多项目的一个卖点。在当前以及未来相当长的一段时间内，人们买房除了考察室内布局、质量及小区的整体规划等因素外，也越来越重视其环境，这实际上也反映了人们追求人与自然的和谐统一，远离喧闹、闹腾、嘈杂的都市的一种心态。
基于上述原因和项目自身的环境优势，公司在进行本地块的整体规划设计时，不仅兼顾到地块的周边环境，更要注意到了小区内的环境艺术设计，公司聘请专业的环境艺术设计人员进行设计，以期达到较好的环境效果。
上述优化仅是一个项目的运作思路，公司在把握总体原则的前提下，还有更多更深的突破。
第14页共19页 香泉项目可行性研究报告-------- 第五章 项目开发经营策略及投资估算
根据本报告前面的论述与分析，本章着重讨论和顺花苑项目的开发经营策略，并对项目的投资进行估算，对工程实施进度作出安排，并制订相应的项目筹资计划和投资计划。
一、项目开发经营策略
依据开发公司的实际情况，本项目宜采取“整体规划、分期实施、自主开发、力创精品”的灵活多变的开发经营策略。
1、整体规划。这是大面积、大规模房地产开发的一个显著特点，本地块占地80亩，因此必须对地块进行整体规划。
2、分期实施。该项目开发总建筑面积达87550M2，预计总投资约 亿元人民币左右，如此规模的投资，一次性开发资金筹取难度较大。同时，房地产市场的变幻莫测决定着其风险也较大，分期实施有利于根据市场需求变化及时调整物业功能，规避风险。
根据对项目地块的现状分析，建议项目以地块以北部分为突破口。其依据有：①地块相对比较规整（如果能拆掉21户的话），南面学校、幼儿园，条件相对较好，宣传也更为方便。②从规划方面考虑，该区域具有中心位置，中心位置必须考虑商业最大化。
3、自主开发。这是基于项目公司的资金优势和地块本身的特点而作出的选择。
①房地产属资金密集性行业，公司可凭借其他公司所不具备的雄厚资金实力进行自主开发。
②公司购置该地块所需成本相对较高。
③项目地块所处的特有的区位优势及市场前景（如前文介绍）。
④通过自主开发，公司可迅速依托项目的品牌提升企业形象，扩
第15页共19页 香泉项目可行性研究报告-------- 大公司在香泉县业界的影响，为以后的项目开发打下良好的基础。
4、力创精品。这是由项目所在区域内品牌项目较少的前提决定 ，可迅速提升开发公司在香泉当地老百姓中树立知名度和美誉度。
5、先住宅、后商业；先环境、后房屋，先有现房、后全面发动宣传攻势。项目首期预售之前，先做好环境和配套等形象工程，这既是公司实力的展示，又可借助于这些形象工程增强购房者对本项目的信心。
二、项目投资估算 （见附表）
三、项目开发经营主要风险及对策分析
房地产开发经营的主要风险一般包括宏观经济与政治风险，政策风险、市场风险、资金运作风险、企业风险等，根据本报告关于项目开发经营的环境分析、项目定位、项目的技术经济分析，可以看出，项目具有较强的抗风险能力。但仍有一些不确定性因素带来的风险。
1、市场风险
项目的住宅小区定位为中高等档次，它所面对的目标顾客是居民人数比例较大的中等偏高收入阶层，他们要求的小区不仅仅满足最基本的居住需求，而是具有较高居住主题，体现对人的关怀和尊重的现代居住社区。这就给项目公司带来两个方面的要求，一方面，在项目设计中，如何精雕、细刻，使得未来开发的产品能符合这些目标顾客的要求；另一方面，如何在广大的市场与顾客面前展现出本物业与众不同的魅力和优势。
任何产品的供给与需求都应该保持相对的平衡，否则会受到市场的惩罚。房地产市场亦是如此。从产品定位方面考虑，住宅方面，与本项目同一区位、同一档次的物业供给量较少，竞争对手就相对较少。商业方面，由于在城镇中心做商业，地段很好，但有他的局限性不管
第16页共19页 香泉项目可行性研究报告-------- 从消费水平还是消费人群来讲，不足以支撑大体量商业业态。因此，本项目须在同档、差异、变化中体现个性以谋求市场。并随着西区的发展、各项设施的兴建，将大大促进项目所在地区周边环境的改善，促使目标顾客量的增加，密切注意目标顾客群的变化，跟踪调查，作出应变。
2、项目的资本风险
项目的筹资计划中，绝大部分资金是通过销售收入来实现，即上期销售收入用于下一期项目投资，如果这一计划不能实现，整个项目将比较困难；反之，如果所超额完成计划，将促使整个项目顺利完成。 鉴于上述原因，首期项目的建设过程中，小区配套设施建设是同步进行，让购房者对本项目有足够的信心。同时，在首期项目的预售中，可适当加大营销费用的比重，以发动销售宣传的强力攻势。
3、企业风险
企业风险包括经营不善、销售不力、管理水平低下等方面。因此，项目公司对本项目的目标市场选择、产品定位选择，资金筹措选择、开发方式选择、营销方式选择等方面的决策能否有足够的理解并达成共识，且在具体实施的各个环节中能否准确到位就显得十分重要。 对比项目的成本与收入的敏感性分析情况，项目的成本因素更为敏感，因此，在项目的开发经营中，要认真做好项目的成本控制工作，同时也要加强销售的宣传力度及相关工作。以确保预期目标的实现。
第17页共19页 香泉项目可行性研究报告-------- 第六章 结 论
一、项目拥有较好的投资环境与机遇
随着大力发展城镇化的大前提下，国民经济的持续稳定发展、住房制度改革的深入，香泉县良好的房地产市场环境，政府对项目公司开发本项目的鼎力支持，居民对改善居住条件的期望与购买力水平等等，这些基本方面为本项目提供了一个较好的投资环境与机遇。
二、项目具有的突出优势 ►中心位置成就项目最大价值。
►温泉引进带动旅游商业的发展，做活商业。 ►香泉锦绣汤城（暂定名）有一定的潜在客户。
►住宅小区的定位属中高等档次，在供需圈内具有广泛的目标客户。 ►项目公司的资金优势。
►项目较好的周边环境（包括自然、人文、交通等环境）。
三、项目开发经营风险较小
本项目属适中规模开发，土地开发使用权取得费用相对较低，且在开发运作过程中可享受政府提供的诸多优惠政策，只要在实施中辅以全过程科学决策控制，应能稳获预期投资收益。
四、项目实施的难点 本项目实施的难点：
1、项目土地划分规模较散，时间较紧，开发过程中各方面工作协调难度大；
2、项目的定位主题有一定难度，尽管以温泉来做文章，我们最终做的是房地产开发，而不是旅游开发。同时商业去化难度较大，商业方面需要不断挖掘，在实施过程中仍需根据具体情况不断完善； 3房地产行业越来越规范化，公司需建立一支高素质的营销队伍，
第18页共19页 香泉项目可行性研究报告-------- 或建议采取全权委托中介代理销售的方式。
五、强化项目进程中的投资、质量、进度控制，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。
1、严格执行设计标准，积极推广标准设计；
2、及时对工程进度进行偏差分析以调整后续工作；
3、按照工程质量保证标准在工程各个阶段进行工程质量管理。
诚发房地产开发有限公司
二O一四年三月
第19页共19页
