地产政策汇编（11.07.12-11.07.17）
地产政策汇编（11.07.12-11.07.17）...........................................................................1
1.住建部：各地要加强住房租赁市场监管 .......................................................1 2.上海将启动限价商品房试点 ...........................................................................2 3.两部委：开发商捂盘惜售网签将暂停 ...........................................................3 4.房地产信托被暂停而非叫停 保障房产品或捆绑商业地产 .........................3 5.新国五条出台：部分二三线城市也要限购 ...................................................5 6.住建部急查二三线城市楼市 将要起草新限购名单 .....................................6 其他：房地产信托紧缩真相 .......................................................................................7
1.住建部：各地要加强住房租赁市场监管
7月11日，住建部和发改委联合出台《关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交易秩序的通知》，就房地产经纪机构管理、房地产经纪人员管理、商品房预销售行为监管、住房租赁市场监管、建立规范化的日常动态监督管理机制、落实监督检查责任等方面进行了规范。
《通知》要求各地依法严肃查处未经备案从事房地产经纪业务、提供或者代办虚假证明材料、协助当事人签订“阴阳合同”、不履行必要告知说明义务，以及不实行明码标价、违规分解收费项目、变相提高收费标准等违法违规行为。 同时，各地要结合住房租赁行为监管，依法严肃查处房地产经纪机构进行虚假宣传、提供虚假租赁房源、改变房屋内部结构分割出租、隐瞒真实房屋租赁信息，以及为不符合安全、防灾等强制性标准或属于违法建筑的房屋提供租赁经纪服务等违法违规行为。 《通知》指出，各地对无证售房、捂盘惜售、哄抬房价、发布虚假信息和广告、规避限购政策、违法返本销售和售后包租，以及不按规定明码标价、价外乱收费、价格欺诈等违法违规行为，要依法依规严肃处理。对不按要求公示价格信息、隐瞒真实情况以及民众投诉较多的房地产项目，要及时进行核实处理，情况查实的责令 其限期整改，整改期间可暂停网签资格。
《通知》还要求各地加强住房租赁市场监管，采取多种措施控制住房租金过快上涨，维护租赁关系的稳定。
2.上海将启动限价商品房试点
中共上海市委副书记、上海市市长韩正在11日举行的九届上海市委十五次全会第一次大会上说，下半年上海将在浦东南汇新城与临港产业区启动限价商品 房、推进先租后售保障住房试点。这一试点将实行“双定双限”，即：定区域、定对象、限交易、限房价。区域确定在浦东南汇新城和临港产业区，对象初步定为南 汇新城、大飞机、张江、洋山综合保税区等；同时对房价和交易时间作出限制。 据悉，今年浦东新区将开工建设100万平方米的限价商品房， 临港产业区将开工建设100万平方米的先租后售保障住房。“能不能吸引更多外来人才、留住青年人才，事关上海未来发展的前途命运。解决外来大学生、青年白 领、技术工人等的居住问题，是吸引和留住人才的关键。”韩正说，“开展限价商品房试点，核心是解决外来各类人才居住问题。要抓紧各项试点准备工作，力争下 半年开工建设。”
韩正表示，上海要下更大力气推进“四位一体”住房保障体系建设。今年是上海保障性住房成体系、大规模建设、大规模供应的一年，任务很重，困难不少。各区县、各部门要按照年初确定的目标，克服困难，努力完成全年目标任务。
韩正着重强调了解决融资和确保土地供应的问题。他表示，要加大财政支持力度，确保市、区两级财政支持资金及时到位。采取多种措施，促进银行加大保障房建 设的信贷支持。发挥国资国企优势，运用国资经营收益支持保障性住房建设。要打通公积金投贷联动的融资渠道，将部分公积金用于保障性住房建设，还其“互助互 济”的本来面目。在土地供应上，各区县要按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》做好动迁，确保群众合法利益，尽量做细做实工作。 3.两部委：开发商捂盘惜售网签将暂停
制定“阴阳合同”，规避限购等行为将被依法严肃处理。住建部和国家发改委昨日联合发布《关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交易秩序的通知》，要求各地依法严肃查处二手房签署“阴阳合同”、二手房中介提供或者代办虚假证明材料规避限购等违法行为。同时，开发商如果捂盘惜售或者存在价格欺诈等行为，将被责令整改并暂停网签资格。
通知要求，开发商和房地产经纪机构要严格按照商品房预(销)售方案和申报价格对外销售。地方监管部门对无证售房、捂盘惜售、哄抬房价、发布虚假信息和广 告、规避限购政策、违法返本销售和售后包租，以及不按规定明码标价、价外乱收费、价格欺诈等违法违规行为，要依法依规严肃处理；对不按要求公示价格信息、隐瞒真实情况以及群众投诉较多的房地产项目，要及时进行核实处理，情况查实的责令其限期整改，整改期间可暂停网签资格。同时，通过房地产经纪公司成交的房 地产交易，办理交易过户时，要提交房地产经纪公司人员签名的房地产经纪服务合同。
市住建委有关负责人昨晚表示，北京市将尽快落实政策， 由税收、金融、工商等多个部门联动，规范房地产经纪行为，杜绝“阴阳合同”。去年以来，市住建委执法大队已加大对房地产经纪公司和新盘售楼处的现场巡查力 度，效果明显，对于发布虚假房源的经纪公司和存在捂盘行为的开发企业，发现一起，查处一起。今年以来，申请预售许可的开发商基本在三天内按时开盘，消费者 对开发商捂盘等违规行为的举报大幅减少。
4.房地产信托被暂停而非叫停 保障房产品或捆绑商业地产
房地产信托总是在冰火两重天之间游走。而7月初，又传出部分信托公司的“房地产信托计划被叫停”传言。昨天，《每日经济新闻》记者调查获悉，目前监管层只是口头暂停，并没有出台正式文件叫停房地产信托计划。
“只是现在暂停房地产信托计划的成立，但是并没有说房地产信托就要被叫停。”国内一家大型信托公司投资部副总向《每日经济新闻》记者表示：“暂停和叫停是两码事，监管层也是基于风险的管控。”
7家被暂停
目前，国内7家信托公司已经开始暂时停止房地产信托计划的成立。华澳、兴业、中海、华宝、中融、平安、爱建等公司均在被暂停的名单之中。
而《每日经济新闻》记者独家获悉，银监会6月下旬，在杭州召集国内15家信托公司开内部会议。知情人士透露，会议中有提到，所有房地产信托项目“一事一报”，主要是针对房地产业风险的控制与发展。
“可能会提出3种房地产业务开展的模式。”该知情人士表示。
但是，在调查中，信托公司都坦言“只有口头传达，并没有书面记录”，而会议具体内容，大家都缄口不言。
上述国内一大型信托公司投资副总透露：“也不是全部房地产信托暂停，保障房除外。”
来自用益信托工作室的数据统计，7月4日~7月10日，共有43款信托产品成立，规模约72.94亿元。
用益信托工作室的颜玉霞认为，在经历了季末、年中因素的影响，上周成立的产品数量和规模较均有上涨，市场环境趋于稳定。
值得注意的是，此次集合信托产品投资领域仍集中在房地产领域，共有13款房地产信托产品成立，募集资金33.81亿，占总规模的46.35%。参与这13款产品发行的机构有10家。
成立数量最多的是外贸信托，共成立8款产品，其中2款为投向房地产领域的贷款类产品。吉林信托共成立5款产品，其中4款是权益投资类产品。
保障房信托的不纯粹
“说句实话，国内的信托公司根本没有纯粹的保障房信托。”这位信托业内人士坦言：“信托公司目前都是用保障房的名义，打包捆绑商业地产来做产品。”
该人士直言：“做保障房，宣传的8%年化收益率只是个保底。事实上都可以达到10%以上的收益率。现在都是买方市场，卖方不好，直接可以转让。”
今年1～5月，已有9家信托公司发行了21款保障房集合信托项目，发行规模达65亿元，占比2.74%。
“毕竟保障房的项目中还是会涉及到商业地产。”该人士说。
对于信托公司来说，他们也有很多无奈。有信托公司人员表示：“楼市的严控，让房地产信托可以操作的空间太窄了，保障房相对还是比较宽松。”
目前，信托公司比较青睐的保障房项目还是棚户区改造。对他们而言，地段较好就可以联动土地一二级开发，与周边的配套、商业一起打包。
2010年，信托公司参与保障房建设发行量“凤毛麟角”，仅占信托总规模的1.8%。但棚户区改造占比超过50%。
用益信托工作室预测，2011年发行的保障房信托产品的平均期限为2.03年，平均收益率为9.52%，高于全部产品的平均收益率0.74个百分点。项目仍主要投资于安居工程和棚户区改造。
5.新国五条出台：部分二三线城市也要限购
当前房地产市场调控正处于关键时期，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，坚定不移地抓好各项政策措施的落实，不断巩固和加强调控效果
在房地产交易量持续下降的情况下，有关房地产调控将放松的声音渐起。但7月12日召开的国务院常务会议就已经持续一年半之久的房地产调政明确表态：当前 房地产市场调控正处于关键时期，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，坚定不移地抓好各项政策措施的落实，不断巩固和加强调控效果。
7月12日温家宝总理主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究部署继续加强调控工作。
会议指出，今年以来，各地区、各有关部门认真贯彻落实国务院关于房地产市场调控的各项政策措施，着力推进保障性安居工程建设，取得初步成效。多数城市房 价涨幅明显趋缓，投机投资性购房需求得到有效抑制，部分房价过高城市出现稳中有降态势。截至6月底，全国保障性住房新开工超过500万套，超过全年目标任 务的50%。在建保障性住房预计年内建成400万套以上。
会议称，当前存在的主要问题是：部分城市房价上涨压力仍然较大，有的城市调控力度有所放松。保障性安居工程建设进展不平衡，有的地方开工率较低，社会资金投入保障性住房建设的措施不完善，工程质量、分配管理等方面还有待加强。
会议认为，当前房地产市场调控正处于关键时期，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，坚定不移地抓好各项政策措施的落实，不断巩固和加强调控效果。
一要严格落实地方政府房地产市场调控和住房保障职责。各地要从严把握和执行房价控制目标，进一步贯彻落实国务院确定的各项调控政策，房价过高的地区要加大调控力度，着力改善供求关系，促进房价合理回归。
二要完善相关政策措施，加大政府投入和贷款支持力度，确保今年1000万套保障性住房11月底前全部开工建设。
要以对历史和人民负责的态度，切实抓好工程质量安全。建立健全公开透明的分配制度和退出机制，确保保障性住房分配公平公正、管理科学有序。
三要继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，遏制投机投资性购房，合理引导住房需求。已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。
四要认真落实今年的住房用地供应计划，确保保障性住房用地，加快普通商品住房用地投放。认真执行《国有土地上房屋征收与补偿条例》。
五要规范住房租赁市场，抑制租金过快上涨。加强市场监测和监管，完善房地产市场信息披露制度。
6.住建部急查二三线城市楼市 将要起草新限购名单
住建部最新发出的通知要求，各地在7月集中组织开展保障性安居工程建设政策落实情况监督检查，并于7月31日前将监督检查工作情况报住建部、监察部。
昨日，住建部挂出《关于开展保障性安居工程建设政策落实情况监督检查工作的通知》。《通知》要求各地要加快建立住房保障管理信息系统，完善保障性安居工程建设项目信息库，主动接受社会监督。
《通知》指出，在2011年7月集中组织开展保障性安居工程建设政策落实情况监督检查，并于2011年7月31日前将监督检查工作情况报住建部、监察部。
另据了解，对于一些二三线城市房价过快上涨的情况，住建部已经开始紧急调查分析部分二三线城市和中小城市房价快速上涨的成因，并据此草拟新一轮的限购城市名单。
据《中国经营报》报道，一些二三线城市甚至部分中小城市房价的快速上涨已经引起了住建部和国务院主管领导的“高度敏感”。中国经济的最高决策层担心，一线城市因限购而挤出的投机资本进入人均收入、购房支付能力更低的二三线、中小型城市，将导致更大的经济与社会风险。
房地产监管部门已经专门组织人员，与涨幅较快的地方政府进行沟通，对房地产价格快速上涨的原因进行分析、归类。据相关人士介绍，住建部将依据这一成因分析，初步拟定下一步应该执行限购政策的名单，然后再依据地方政府的执行情况，与之沟通。
其他：房地产信托紧缩真相
“这可能是我们今年最后一个房地产信托项目。”华润信托一名理财经理向客户介绍一款地产信托产品。“年化净收益率大概12%-13%。”她说，今年这种收益率的产品已经不多了，“房地产信托要暂时停一停”。
这是继5月中旬银监会要求控制规模之后，房地产信托再呈收紧迹象。市场上，“喊停”与“辟谣”交替出现，牵动这个“朝阳行业”敏感的神经。
绝大多数从业者心知肚明，所谓的“喊停”，只是对房地产信托中“假股权、真贷款”项目的禁止。这也是数年来，银监会一直执守的监管思路之一，早已有明文 限制，只是此前监管效果不大。但这次监管当局祭出行政手段。一方面通过非文本通知的暗示，将相关业务暂停；另一方面则宣示审批权，要求今后信托公司凡涉及 房地产相关业务，都要到银监部门逐笔审批。
“由事后报备到事前审批，这意味着银监会有意用审批权卡住我们。”一名大型信托公司高管表示。
叫停“假股权，真贷款”
几乎隔三差五，房地产信托就会传出“叫停”的消息。“这次停发是打电话通知的，只有进入发行阶段的产品不停，不知道停到什么时候。”一名大型信托公司的高管对财新《新世纪》记者说。
监管部门的行动并不令人意外。国家统计局数据显示，2011年一季度，中国地产业固定资产投资额10473亿元，同比增长约31%，未见颓势。这主要来 自信托。央行数据显示，同期新增房地产开发贷款余额同比增长17.0%，增势回落；但房地产信托却涨势凶猛，来自诺亚财富的数据显示，2011年一季度房 地产信托新增463.9亿元，而2010年同期仅152.3亿元，同比增长3倍。
在不少信托公司，地产信托已占半壁江山。一名房地产股 权投资机构高管指出，无论是银行、信托、还是客户，中长期看好地产是有共识的，但这不符合宏观调控的方向。“银行在收，我们在放，还放这么多，帮开发商助 长房价提高。”上述高管说，“银监会的目的很明确，让一部分小房地产商死掉。这次„喊停‟是动真格。”
然而，地产信托并没有真的被“停掉”。用益信托工作室的数据显示，7月4日-10日，共有22款集合信托产品发行，有10款投资地产，拟募集资金22.2亿元，仍占总发行规模的71.06%。
显然，对于监管部门的意图，业内有不同理解。另一家大型信托公司的高管告诉财新《新世纪》记者，“并没有全部叫停，只是发行的地产信托产品必须符合银监 会之前的规定。”前述房地产股权投资机构的高管则更为直接地点出监管界限：“不管是股权还是收益权的形式，所有被认定为„假股权、真贷款‟的地产信托业务 都被叫停了。”
魔道博弈
近几年来，银监会对房地产信托的监管方向一直指向“假股权、真贷款”，却难以阻挡其上升之势。
房地产信托最初是以放贷方式出现，信托并不持有房地产项目的股权。不过，信托贷款附带条件较多，不受开发商欢迎。此后，房地产信托演变为“股权+溢价回 购”模式，即由信托计划入股房地产项目公司，并约定一定期限后由开发商溢价回购，以股权投资为表象，通过回购安排实现贷款输血功能。
这种模式，很快在2009年被银监会发文叫停，视同信托贷款。随后，房地产信托再度创新，推出“优先、劣后结构化模式”。目前，这成为信托公司的主流产品，已广泛应用到房地产领域。
这种模式下，信托计划被分为优先级和劣后级，前者由普通投资者购买，后者由开发商购买，普通投资者享有固定收益，优先分配项目公司的利润和资产，而开发商享有浮动收益。
表面上，这是让投资者享有地产项目股权及相应收益。但一名房地产公司财务总监告诉财新《新世纪》记者，结构化模式旨在保护信托投资者利益，却仍未杜绝 “假股权、真债权”。如信托和开发商做工商股权变更时，往往会签订一个回购协议，允许开发商日后采取溢价回购方式，重获投资者的股权或收益权。“表面上是 投资股权或收益权，实际上不是同股同权。”这位财务总监说。
早在2010年2月，银监会也已出手控制。比如明确发文规定，其优先和劣后 受益权配比比例不得高于3︰1。因资金杠杆率降低，一些“结构化”信托产品除购买股权外，还受让项目公司债权。2010年12月，银监会明文要求对以受让 债权等方式变相提供贷款的情况，要按实质重于形式的原则甄别。
监管机构和信托公司这种“猫和老鼠”的游戏背后，是监管要求和行业现实的巨大错位。对于地产信托产品，银监会要求明确是“真贷款”或“真股权”。但对于信托公司，恰恰两面都“真”不起来。
若真贷款，房地产开发项目必须满足“四证”(即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证)齐全、开发商或其控股股 东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件。同时信托资金也不得发放土地储备贷款。前述地产股权投资机构高管坦言，“开发商做信托项目，往往 是四证不齐、自有资金不够30%的情况。”因为如果四证齐全、自有资金满足条件，“开发商就直接找银行贷款了”。
若真股权，则必须做到同股同权。但上述投资机构高管指出，“开发商不可能舍得让信托投资人分享股权带来的收益，因为他只是临时缺钱借一笔钱罢了。”一名大型信托公司高管亦承认，虽然行业里主要是股权信托为主，但“实质上就是贷款，所以被停掉”。
对此，一名开发商的财务总监也坦言，地产信托产品要做到真正意义的同股同权不现实。如若同股同权，开发商更倾向找战略投资者，否则，与信托“一旦意见不一样，会导致项目瘫痪”。此外，普通投资者往往不愿买一个看不见的权益，而宁愿选择这种“假股权、真贷款”。
“地产信托历史上，如果按照银监会的标准来做，开发商都不太可能做信托产品。”这名财务总监明确指出。在这种情况下，银监会的监管思路就是提高资本约束，以及尽可能要求控股。
拐点信号
但监管与时下的房地产调控结合或将逼出地产信托业务的拐点。
“地产信托的拐点将出现在未来某个时候监管部门开始对„假股权、真融资‟和债权融资真正一视同仁。”诺亚财富的一份报告曾指出。
由于监管部门窗口指导的随意性，信托公司早已习以为常，并应对有方。“从来都是模模糊糊。这更像是一种消息市，而不是政策市。”上述投资机构高管说，因 此，信托公司在每次“喊停”后，往往暂停三五个月，稍后又悄悄做一单试试。“以前发行信托只是向当地银监局备案即可，而信托公司与当地银监局毕竟好沟 通。”
不过，这一次究竟何时能重启原来业务，信托公司心里也没底。就在此时，平安信托的一份“真股权”的房地产信托面世，无疑是一种清晰的信号。
6月28日，平安信托推出“平安财富·安城1号房地产基金集合资金信托计划”，据平安信托的客户经理说法，“这是一款真正的股权投资。”他说，“谈了很久，开发商才同意。”
这个项目的开发商是绿城[简介最新动态]，融资规模约8.6亿元，客户年化收益率高达25%。“25%的收益率只是我们平安信托的保守估计。”这名客户 经理说，“这是位于温州的豪宅楼盘，楼板价10796元/平方米，加上建安成本，总成本约17000元/平方米。而绿城对售价的估计是，高层4万元/平方 米，别墅是7万元/平方米。总投资回报至少在1倍以上。”
据了解，绿城已支付地价30多亿元，置换25%的股权。这种合作，虽然绿城必须让出股权收益，但好处显而易见。“半年下来，通过与第三方合作，就可以四证齐全。资金运用效率非常高，绿城这30亿元，可以撬动100亿元的项目，可以滚动拿地开发。”
“亏钱的买卖，开发商不会做。”这名客户经理说，“两三年后，如限购取消，房价反弹会很恐怖。即使房价下跌20%，也在我们预留空间内。”
从“假股权”到“真股权”的出现，正符合一名大型信托公司高管的想象，“现在开发商就是在博弈，在等，只有扛不下去，他们才会愿意接受这种真股权的形式。”
随着生存空间的被压缩，除了真正的股权融资外，信托业也开始摸索房地产基金模式。“我们现在在和信托公司谈基金的合作方式，我们来当合伙人，发行基金。这种合作，信托公司就是提供大客户的资源，收取财务顾问费即可。”上述投资机构高管说。
这种转型也有一定的局限性。他指出， 投资人投资信托可免除个人所得税，但如果投资基金就要交，“如此，融资成本要上升2.5%”。不过，这当在开发商承受范围之内。宝龙地产[简介最新动态] 资本管理中心总经理尤晓笛告诉财新《新世纪》记者，开发商也在关注新的信托产品。
