玉林市建设项目容积率管理暂行规定（试行）
发布时间：2012-08-08 来源：市住房和城乡规划建设委员会
玉林市建设项目容积率管理暂行规定（试行）
第一章 总 则
第一条 为了集约、节约、科学利用土地资源和空间资源，进一步规范和加强建设项目容积率管理，提高城乡规划、土地利用管理和依法行政水平，依据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《广西壮族自治区实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》等相关法律法规规定和住房和城乡建设部《关于印发〈建设用地容积率管理办法〉的通知》、住房和城乡建设部监察部《关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知》的要求，结合我市实际，制定本规定。
第二条 玉林市城市规划区范围内规划建设项目容积率的管理，适用本规定。各县（市、区）参照本规定执行。
第三条 城乡规划行政主管部门负责建设用地容积率规划管理工作，国土资源行政管理部门负责建设用地容积率提高的土地出让价款收取工作。征收管理按照财政部、国土资源部、中国人民银行印发的《国有土地使用权出让收支管理办法》（财综[2006]68号）的规定执行。
第四条 城乡规划主管部门提出建设用地的规划条件，应当结合有关规范要求和地块实际情况，依据经批准的控制性详细规划出具；暂未编制控制性详细规划的用地和区域，依照《玉林市城市规划管理技术规定》出具。
第二章 容积率计算
第五条 容积率计算规则
（一）一般情况下，按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）的规定计算建筑面积并按实际面积计算容积率，以下特殊情况按本规定执行。
（二）当住宅（含公寓）建筑层高大于4.5米时，按总建筑高度除以3计算建筑层数（余数不足2.2的不计入层数，大于或等于2.2的按1层计算），建筑面积和容积率按该层面积乘以建筑层数计算（建筑层数不包括第五条第八款不计入容积率的架空层）。
（三）当普通办公建筑层高大于4.5米时,按总建筑高度除以3.6计算建筑层数（余数不足2.2的不计入层数，大于或等于2.2的按1层计算），建筑面积和容积率按该层面积乘以建筑层数计算（建筑层数不包括第五条第八款不计入容积率的架空层）。
（四）当普通商业建筑层高大于6米时，不论层内是否有隔层，建筑面积和容积率按该层水平投影面积的1.5倍计算。单层面积达到2000平方米以上的大空间商业用房建筑层高可根据功能要求适当提高，经批准可不列入上述容积率计算范围。
（五）阳台、入户花园建筑面积和容积率的计算值按照其建筑面积50%即水平投影面积的一半计算容积率；但阳台及入户花园的水平投影面积总和大于户型总建筑面积的20％的，按其水平投影的总面积计算建筑面积并计算容积率。
（六）地下空间的顶板面高出室外地面1米以上时，按该层水平投影面积计算建筑面积和容积率；地下空间的顶板面高出室外地面不足1米的，其建筑面积不计入容积率。
（七）如建筑室外地坪标高不一致时，以建筑所临周边室外地面的平均标高为准之后再按上述规定核准是否计算容积率。
（八）建筑架空层（包括转换层）以柱、剪力墙落地，视线通透、空间开敞、无特定功能，只作为公共休闲、通道、绿化等公共开敞空间使用的，其建筑面积不计入地块容积率，但不得出售。电梯井、门厅、过道等围合部分应计入容积率。
（九）住宅、办公、普通商业建筑的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅、大型会议室、活动室等公共部分及屋顶，独立式住宅建筑和特殊用途的大型商业用房，工业建筑、体育馆、博物馆和展览馆类建筑暂不按本办法计算容积率，按照《建筑工程建筑面积计算规范》确定的建筑面积计算容积率。
（十）层高小于2.2米的底层车库（杂物房）、设备层按水平投影面积的一半计算建筑面积和容积率，不计入建筑层数计算；层高大于等于2.2米的，按其水平投影面积计算建筑面积和容积率，并计入建筑层数计算。
（十一）突出外墙的飘（凸）窗自外墙墙体外边线至飘窗外边线距离不大于1.0米、窗高不大于2.2米、窗台面与室内地面的高差不小于0.4米、不大于所在房间外墙四分之三的宽度时,不计算建筑面积和容积率；超出上述任何一项的，按其飘窗水平投影面积计算全部建筑面积并计入容积率。
（十二）屋顶层建筑（楼梯间、电梯间、设备间、水箱间等）水平投影面积不大于标准层1/8的，其建筑面积不计算容积率；超出的按其水平投影面积计算容积率。
（十三）为了集约节约利用土地，在停车、公共绿化和活动空间、配套用房等设施满足规划条件和相关规范的前提下鼓励建设超高层建筑。符合上述条件或因城市规划调整要求提高建筑高度、单体建筑高度超过100米的超高层建筑经市城市规划委员会审议同意的，其100米及以上的建筑面积可作为奖励面积不计入容积率计算，不视为对原有规划设计条件的突破。
第六条 在本规定发布前已经市城市规划委员会审议通过和已经依法审批的项目规划方案容积率计算方法按原经批准的方案实施。由于历史原因项目用地此前未明确容积率的，城乡规划行政主管部门根据土地使用权人的申请按第四条的规定重新出具用地规划条件，明确容积率等规划用地技术经济指标。
第三章 容积率规划管理
第七条 城乡规划行政主管部门对建设用地和建设项目实施规划许可，应保持容积率指标规划管理的延续性和一致性。对同一建设项目，在出具规划条件、建设用地规划许可、建设工程规划许可、建设项目竣工规划核实过程中，城乡规划主管部门给定的容积率均应符合控制性详细规划确定的容积率，且前后一致。分期开发的项目，各期建设工程规划许可证确定的建筑面积的总和，应该符合规划条件、建设用地规划许可证确定的容积率要求。
第八条 容积率调整的条件
（一）依法供地前容积率调整的条件。在国有土地使用权划拨或出让前需调整控制性详细规划确定的容积率的，应当遵照《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》第二十条的规定执行；在国有土地使用权划拨或出让前需调整的容积率符合控制性详细规划的，城乡规划行政主管部门可以按法定程序在供地前重新核定用地的容积率指标。
（二）依法供地后容积率调整的条件。国有土地使用权划拨或出让后，符合下列条件之一的，项目业主方可以按程序申请调整项目用地容积率：
⒈因城乡规划修改造成地块开发条件变化的。
⒉因城乡基础设施、公共服务设施和公共安全设施建设需要导致已出让或划拨地块的大小及相关建设条件发生变化的。
⒊国家和省、自治区、直辖市的有关政策发生变化的。 ⒋法律、法规规定的其他条件。
拟调整的容积率不符合划拨或出让地块控制性详细规划要求的，按《建设用地容积率管理办法》第八条的规定办理；拟调整的容积率符合划拨或出让地块控制性详细规划要求的，按《广西壮族自治区实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》第三十四条和《建设用地容积率管理办法》第九条的规定办理。
第九条 建设项目提高容积率应当符合下列降低建筑密度、提高绿地率的规定：
⒈按容积率提高幅度的30%-50%降低建筑密度，但以居住为主的建设项目建筑密度降低后不应小于20%；以商业、办公为主的建设项目建筑密度降低后不应小于25%。
⒉按容积率提高幅度的15%-25%增加绿地率，增加绿地率特别困难的项目，应将底层或结构转换层架空作为绿化休闲公共空间。
第四章 土地出让价款的补交 第十条 以出让方式取得土地使用权、经依法批准同意变更并增加容积率的项目，城乡规划主管部门应及时将变更后的规划条件抄告国土资源主管部门备案；建设单位和个人应在批复后三十日内凭城乡规划行政主管部门出具的同意调整容积率的批准意见，按变更后的容积率到国土资源行政主管部门办理相关土地出让金补交手续，并按规定变更或者重新签订土地出让合同，原出让合同出让土地使用期限不变。
第十一条 市国土资源行政主管部门拟定的补交土地出让价款方案，报市土地收购储备委员会审议后，报市人民政府审批。
应补交的土地出让价款确定方法如下：
征收应补缴的土地出让价款，应严格遵循地价评估、集体决策程序，以原出让方同意调整容积率的日期为评估期日，参照市场价格水平，优先采用市场比较法、假设开发法等评估方法，评估测算新旧容积率规划条件下的土地市场楼面地价，并择高作为补缴土地出让价款的标准。
土地市场楼面地价应评估测算以下内容后择高确定：评估期日新容积率规划条件下的楼面地价，评估期日原容积率规划条件下的楼面地价，原出让时楼面地价期日修正到评估期日的修正值。新增建筑面积以城市规划行政主管部门批准变更规划条件所新增的建筑面积为准。
调高容积率时补交的土地出让价款=择高确定的土地市场楼面地价×新增建筑面积
第十二条 建设单位凭国土资源行政主管部门出具的补交土地出让金凭证或证明、新签订或补充出让合同及其它材料到城市规划行政主管部门办理相关总平面规划审批和工程报建手续。
第五章 附 则
第十三条 本规定由市住房和城乡规划建设委员会和市国土资源局按各自职能负责解释。
第十四条 本规定自发布之日起施行。如本规定与国家、自治区规定不符时，以国家、自治区规定为准。
关于颁布《南京市建设项目容积率管理暂行规定》等五项规划管理有关规定的通知（全文）
