房地产开发企业的资金管理之我见
摘要：房地产企业是从事与房地产开发、销售、管理等活动的营利性组织，众所周知，房地产是推动国家经济增长的主力军，近年来，房地产开发工作开展得如火如荼，已逐渐引起全社会的广泛关注。考虑到房地企业在开发经营活动中，资金投入金额可观，运作方法复杂，投资回报周期长，所以，为确保房地产开发工作的顺利进行，加强资金管理力度很有必要。本文围绕房地产开发企业的资金管理展开论述，表达个人观点，以供业内同行参考借鉴。
关键词：房地产 企业 资金管理
一、房地产资金管理概述
1.房地产开发企业资金管理的概念
资金管理是以资金为主体，围绕该主体展开的筹集、分配、运用等一系列行为，从而确保资金的正常运作，实现投资收益最大化。企业在筹集到一笔数目可观的资金后，往往会通过合理运用，为自身获取更高的利润，为企业的顺利运营和扩大规模夯实基础。作为经营项目较为特殊的房地产开发企业，其资金管理涉及到房地产开发、经营等多项活动中，是房地产财务管理的核心，加强对这一运作流程的资金管理，是保障经营活动获得预期收益的关键。
2.房地产开发企业资金管理的特点
（1）管理的复杂性。房地产开发经营投资回报周期长，在这一过程中，国家政策以及社会经济的一点小变动，均极有可能对其造成巨大影响，基于这一特殊性，其资金运作方式较其他行业也会更为繁琐复杂。
（2）资金运作的互补性。房地产的开发与投资活动均具有阶段性特点，随着投资周期的延长，前期投入也开始逐渐回收，这一点在期房交易中尤为突出。也正因为如此，资金在运转方面存在极大的互补性，回收的资金可以再次投入新的房地产开发项目，并再次获得资金回收，以提高资金的有效利用率。
（3）资金管理的重难点。众所周知，房地产的开发往往需要巨额投资，项目对于资金的需求是十分可观的，同时，基于资金的一次性支付往往金额较高，所以也增加了资金管理的难度系数。同时，房地产开发的商品房，其投资回报周期较长，因此在这一方面的资金管理更是举步维艰。
二、房地产开发企业资金管理存在的问题
切实落实房地产企业资金管理，将财务风险降到最低，是确保资金有效利用的主要方法。但是，就现阶段房地产企业资金管理工作的落实情况来看，仍然还存在诸多不足有待改进，其中包括：①财务预算管理形同虚设，管理手段落后，成效不显著，无法很好地防控企业财务风险；②企业运作资金来源较单一，主要依靠银行贷款，很大程度上增加了运营风险。据悉，2016年第一个季度，我国房地产投资就超过了15000亿，较2013年同期增长了300%。然而即便如此，资金结构并无明显改变，银行贷款、期房预售等依旧是资金的主要来源；③房地产企业成本控制水平低下，虽然我国已上市的房地产企业中，拥有完善的成本管理系统并长期持续落实成本控制工作的的企业还不到一成。其中，以万科一类的房地产企业中的佼佼者，其成本管理水平还算理想，但多数企业的成本管理质量仍有巨大的改良空间。
三、加强房地产开发企业资金管理的措施
1.科学安排资金的收入和支出
前文中提到，房地产业的各项运营活动均离不开资金的支持，在这一过程中，一旦资金管理使用不当，就极有可能造成无法挽回的后果，较为常见的就是资金耗损增加、资金占用周期长等。科学地配置投资成本，强化资金供应方和适用方的协同性，优化资金管理结构很有必要。在房地产开发建设期间，其隶属企业往往会投入相当可观的资金支撑起一切运营活动。而这部分投资的利益回报则要等到工程竣工出售后逐步收回。也真因为如此，房地产开发的资金获取，很大程度上取决于债务安排。为其提供资金支持的银行或其他组织首先会对该企业债务偿还能力进行评估，调查其信用才能给予拨款。而资金供应的及时性和有效性是确保房地产开发运营流程按部就班的关键，所以企业的财务部门更要加强对支出成本的监督和审核，尽可能减少非必要的成本耗损，提高资金有效利用率。另外，财务管理人员还应通过各类途径，避免资金的长时间占用，通过制定、推行、落实相关管理制度，科学安排资金的收入与支出，不断优化资金成本管理质量。
2.加强资金计划分析和预算管理
资金的计划分析指的是资金计划执行过程中，定期跟踪计划执行情况，并将其与预期目标相较，寻找其中影响达成预期目标的主要原因，并提出相应的解决对策，以确保后期资金计划的制定与执行均能达到理想效果。作为促使资金形成良性循环的重要部分，优质的资金预算制度能够有效促进企业资金使用有效率的提升，为资金的高效流动奠定良好基石。一般情况下，资金预算可分为年度预算和季度预算，严格执行预算管理制度，是确保资金成本的最优化的关键。年度预算强调的是全年度资金收支的均衡性；季度预算则侧重于对资金管理的调整和财务风险的控制。企业现金流及开发项目的规模、进展情况等，均是预算管理中务必要参考的重要因素。采用各类资金预算方法，将各阶段资金流同企业非项目资金流进行整合与规划，以实现现有资金的合理应用是资金计划分析及预算管理的最终目的。
3.开展开发资金的多元化融资
房地产行业属于极具代表性的资金密集型行业，雄厚的资金是确保项目正常运作的支撑。而关于融资问题和开辟新的融资渠道问题长久以来一直困扰着房地产开发企业，融资方式的优劣也直接影响到融资成果和开发效益。就现阶段情况来看，我国房地产开发资金的融资渠道日趋多元化，但资本市场的其他融资途径仍然存在极大的挖掘空间，包括上市、房地产私募基金等。基于此，有必要建立健全、完善的多元化房地产金融市场体系，通过不同途径，招募资金用于支撑项目的运作。在兼容性更强的市场中，投资者会有更多的选择机会，去购买房地产系列金融产品，并非是通过购买房屋进行投资。这种方式，很大程度上缓解了企业融资难的情况，并满足了经济条件有限的投资者的理财需求。房地产融资渠道的开辟，使民间资金流大力引进房地产，不但缓解了楼市投机压力，还在一定程度上，推动了业内的优胜劣汰，毕竟，只有品牌形象优质、信誉佳的企业才能获得投资者青睐。
4.加强资金管理信息化平台建设
信息化时代的悄然而至，使各行各业迎来了新的发展机遇，房地产业也不例外。新时期，务必要加强房地产企业资金管理信息化平台的建设，以便随时了解各房地产项目进展情况，帮助企业内部管理人员实时掌握资金收支情况，并利用计算机技术对资金管理情况进行阶段性的反馈。在统一的资金管理平台上，各类资金的收支申请均能随时随地提交，资金管理工作的开展也变得更为集中。在信息平台中，资金的管理效率势必会有所提升，并很大程度上减少了失误的发生。从这一点上来看，资金管理信息化平台的主要功能，就是以项目为主体，成本控制为核心，对企业现阶段的资金运转情况进行集中、一体化管理，通过事前的资金规划、事中的跟踪与控制、事后的分析与反省，实现资金管理水平及其使用有效率的不断提升。
四、结语
综上，近几年，我国房地产开发工作进入稳定阶段，各项管理机制也发展得相对成熟，但仍需注意的是，在房地产市场中仍然潜藏着诸多不可控因素，影响着房地产项目的正产运作。财务风险高，投资金额大、投资回报周期长等问题不容忽视，基于此，只有不断提高资金管理水平，全面实施多元化投资，强化资金计划管理，提高资金有效利用率，才能实现房地产企业运营活动的顺利开展。
