法律咨询小结
法学0801 刘奕辰 1081040113
本案发生在家乡的一个小区，这个小区是一个新建小区，属于中高档级别。按理说应该是一个挺不错的居住小区，可是现在却变得又脏又乱，居民们说是因为物业管理公司的人全都跑了。小区刚建成时受开发商的指派，开发商所属的A公司进驻小区开展小区前期的物业服务工作。随后，入住小区业主逐渐增多，小区进行了业主委员会的选举工作，最后的投票过程是在各方监督之下进行的。
两年后，小区业主委员会成立了依照业主入住时和前期A物业公司的约定，前期的物业公司与业主的服务合同到此时应该终止，于是通过公开招标，小区招聘了新的物业公司，但是老物业A公司以没有收齐小区部分业主的物业管理费等为由拒绝撤离小区，也拒绝移交关于小区的设备设施图纸等资料。于是，小区业主委员会将老管家A物业管理公司告上了法庭，要求其移交资料并且撤出小区。
经过两级法院的审理，法院判决小区业主委员会胜诉。官司虽然赢了，但是A公司依旧不移交小区有关资料，不撤出小区。老的不去，新的没法进来，于是小区以业主委员会为代表与老物业继续开展斗争。而业主委员会主任家在随后受到了砖头的袭击，家里的玻璃被砸坏。维权的过程中困难重重，此时，委会成员内部出现意见分歧，两位主任先后隐退。
之后，新物业公司在法警护送下进驻小区。但是新的物业公司接手后工作并不顺利，收取的物业费取暖费等并不能维持小区的正常运转。A公司说，它们在时，小区有的业主就欠费，所以收上来的钱都花光了，也就没有什么可以移交给新物业公司的。就在这时，新物业公司突然撤出了小区，并发给小区业主委员会一个信函，上面写的内容大致如下：我物业公司和业主委员会的中间联络人被不名身份的人打成重伤，给公司员工造成极其严重的思想压力。而且公司接管的锅炉、电器设备等没有任何图纸资料，收取的费用不够物业管理支出，所有这一切紧紧地制约着我公司的运作，因此不得不撤出小区。
我认为，作为业主委员会这样一个机构，在面临小区业主和物业公司之间发生矛盾的时候，首先要召集业主大会，它是一个会议的召集人，是业主大会的一个执行机构。同时它是代表业主跟业主大会选聘的物业公司来签合同，还要监督物业服务合同的实施。如果要辞职的话，首先要向业主大会提出书面的辞职报告，然后经过业主大会的同意才可以辞职。
同时，为避免业主委员会的委员的尴尬地位，可以给予他们一定的报酬，在《业主大会规程》里边规定，2/3以上业主同意，同意以后就可以按照规定具体的要求来给报酬。比如一个委员一个月给多少报酬必须在规程里边明确规定。但是本案当中由于业主委员会的某些成员受到了一些不明情况的攻击，所以有些人动摇。剩下的业主委员会的成员想这么赶走老的物业管理公司确实很困难，于是申请了法院的强制执行。
新的物业公司走了，因为没有从老的物业公司那里拿到相关的小区的资料和经费。而从法律上来讲， 新老物业公司应该办理移交手续，作为老的物业公司必须办理移交，物业管理费的结余部分也必须办理移交，老的物业公司不移交，按照《物业管理企业资质管理办法》里边的规定，可以请求政府来依法来处理。政府作为房地产主管部门，可以依法来注销它的资质证书。
《物业管理条例》规定物业服务合同终止时物业管理企业应当将物业管理用房和下列资料移交给业主。
委员会：
一、竣工总平面图配套设施 地下管网工程竣工图等竣工验收资料
二、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料
三、物业质量保修文件和物业使用说明文件
四、物业管理所必需的其他资料
在本案中，老的物业管理公司不离开小区是因为很多居民的物业费直到现在为止还没有交，这个不能成为它不移交的一个理由，业主欠费可以通过法律途径追缴，可以向法院去起诉，也可以通过法院申请支付令的形式来追缴欠费，但是不能以这个理由不撤出或者不办理移交。
为解决小区的居民现在的困境，可以由街道办乡政府出面协调，新的物业公司应该立刻回来，如果说确实有其他的人在侵权在故意捣乱的话，通过法律途径追究他们的责任，包括可以向公安部门报案。现在很多业主委员会委员表示要辞职，辞职以后街道办也应该来组织大家选新的业主委员会，选出一个能够公平公正为大家热心服务的好业主。
在面对业主的诉求时，负责任的物业公司应根据实际情况尽可能地的去协调来满足业主的需求，应把小区居民的生活质量和生活环境放在第一位，当物业公司努力为业主营造出一个和谐的生活环境后，既会得到业主、居委会的肯定，也便于工作的开展。如果当初老的物业公司制定了合理的物业方案，有计划的进行日常工作，而不是签了合同就结束了，也就不会出现在本案中的问题。
