银行按揭和公积金知识
一、按揭基础知识
银行按揭是指年满18周岁具备完全民事行为能力的公民购房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为。业主先付一部分房款，余款由银行代购房者支付，购得楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期付银行的本金与利息，这种方式称为银行按揭。
二、按揭的种类
1、商业贷款（抵押贷款）
2、公积金贷款
3、组合贷款
4、住房储蓄贷款
名词解释
商业贷款:又称个人住房贷款，是中国人民银行批准设立的商业银行和住房储蓄银行，为城镇居民购买自用普通住房提供的贷款，执行法定贷款利率。 公积金贷款：是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。 按照规定，凡是缴存公积金的职工均有享受此种贷款的权利,均可按公积金贷款的有关规定，申请公积金贷款。建立职工住房公职金是我国推行住房制度改革的一项措施，目的在于由国家、集体、个人三方共同负担，解决职工住房困难。
组合贷款：组合贷款是指个人在购买住房时，将商业贷款和公积金贷款组合起来而形成的特定贷款组合。
住房储蓄贷款：住房储蓄贷款是指购房者为获得银行贷款预先向银行储蓄为前提的一种贷款品种。它是银行为了那些没有参加公积金，或虽获得公积金贷款但尚留有资金缺口的购房者解决资金困难问题而开办的契约性住房储蓄。
（一） 个人住房商业贷款流程
借款人在银行填写申请表请信贷员初审，符合申请资格的给于开具《审查通知单》。
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将身份证、户口本、婚姻证明、购房契约、首付款发表、收入证明、以及其他贷款行所需的资料交于银行指定的律师事务所。
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由律师对贷款申请人的材料进行初审并向银行出具《法律意见书》和《见证书》，对贷款申请人的身份以及资信状况作评价，收取相关费用。↓
到银行柜台购买房屋保险，并一次性交齐房屋保险费用。
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银行对贷款申请人的资信材料进行复审。
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复审通过后，由律师安排与贷款申请人分别签订《个人住房贷款借款合同》、
担保合同、委托转账副款授权书及其他法律文件，开立个人住房贷款专用帐户。律师负责对所签署的法律文件进行复审。
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银行签署发放借款合同及其他材料，递交发展商和借款人，贷款资金划入
开发商帐户。
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借款人按照规定的还款方式，按时归还借款。
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借款人还清贷款本息，解除抵押、担保合同，收回相关抵押证明材料。
三、还款的种类
（一）等额本息
含义：借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。
1）每月等额还本付息金额
P:贷款本金
R:月利率
N:还款期数
还款期数=贷款年限×1
2例：商业性贷款20万元，贷款期为15年，则每月等额还本付息额为： 月利率为5.58%（年利率）÷12=4.65‰，还款期数为15×12=180
即借款人每月向银行还款1642.66元，15年后，20万元的借款本息就全部还清；
2）也可按照公积金贷款万元还本息金额表和商业贷款万元还本息金额表查出对应期限的万元还款系数进行计算：
每月等额本息付款额=贷款金额（万元）×利率表相对应年限万元还款系数；
（二）含义：贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言，总的利息支出较低，但是前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。
计算方法
每月还款额=贷款本金÷贷款期月数+（本金-已归还本金累计额）×月利率 例：以贷款20万元，贷款期为10年计算：
每月等额归还本金：200000÷（10×12）=1667元
第一个月本息还款额：1667+200000×5.94%/12=2657元
第二个月本息还款额：1667+（200000-1667）×5.94%/12=2649元
第三个月本息还款额: 1667+(200000-1667×2) ×5.94%/12=2640元 ……
以此类推
（三）按揭所需材料
利率表
四、住房公积金贷款流程
一、公积金贷款办理流程
1、咨询领表、填表盖章、准备证件复印件
2、中心初审，系统录入信息、打印合同
3、签订借款合同、签银行借据、公证签字、房屋抵押登记签字
4、中心审核、审批、银行发放贷款
5、按月还款
（一）领取《审批表》1份填写完整，借款人夫妻双方单位盖章、负责人签字（配偶一方无工作单位可以不盖章）。开发商或单位经办人收集个人证件复印资料，提供贷款人员花名册。
（二）中心信贷科初审要件、装订材料；初步确定贷款额度、打印合同；打印出存在问题明细单。
（三)开发商或单位经办人联系借款人，按问题单补齐所缺资料。
（四）现场签字。核对证件，当事人在《借款合同》上签字押手印。
（五）办理银行借据签字。
（六）办理抵押公证签字。公证处出借款、抵押合同《公证书》。
（七）办理他项权利登记签字手续：签署房屋抵押权设立登记表、授权委托书、询问笔录。
（八）信贷科审核，中心领导审批。
（九）银行划款。
（十）单位代扣工资按月还款。
申请住房公积金贷款的条件
一、申请贷款条件
1、借款人连续6个月缴存住房公积金，缴存账户为正常状态。
2、借款人夫妻双方无贷款，未为他人做贷款担保。
3、已签订《商品房买卖合同》并已缴纳不少于购房总款30%的首付款，购房行为在2年之内（高层、回迁房3年之内）。
4、借款人夫妻双方建立公积金的，贷款金额最高上限为40万，一方建立公积金的贷款上限为30万元，最长贷款期限为30年且不超出借款人法定退休年龄后5年。
5、公积金按揭贷款、（单位集体）申请贷款。开发商无证齐全且与公积金中心签订按揭贷款合作协议的，可用所购房屋做抵押，由单位或开发商做阶段性担保，待该房屋所有权证办出后再做抵押登记。
6、个人申请办理贷款
（1)、需以本人或他人的《房屋所有权证》做抵押。抵押值为评估价的70%（抵押房屋应先办共有证或做夫妻双方财产约定后方可抵押）
（2如月还款额度超过借款人家庭收入的50%，需要找一个在呼市地区建立住房公积金的职工做担保人。
（3）、二手房贷款，以所购房屋做抵押，办理时间在过户后一年之内。
注：借款人可凭购房合同和发票支取夫妻双方公积金账户的余额，先支取后贷款
二、公积金贷款所需资料：
（一）资金中心要件
1、借款人夫妻双方身份证原件、复印件1份。
2、借款人夫妻双方户口本原件，复印件（首页、本人页、变更页）各一份。
3、借款人结婚证（首页、带照片页、尾页编码页）或婚姻关系证明原件，复印件各一份。
4、所购房的《商品房买卖合同》原件一份。
6、个人办理需要提供抵押《房屋所有权证》原件、复印件1份，以他人房产做抵押的，需要提供抵押人夫妻双方的身份证、户口本、结婚证原件、复印件各一份。
7、二手房贷款，提供过户房屋不动产发票，契税票原件、复印件1份。
（二）办理合同公证要件
1、借款人（抵押人）夫妻双方身份证原件、复印件各1份。
2、借款人（抵押人）夫妻双方户口本原件复印件（首页、本人页、变更页）各一份。
3、借款人结婚证（首页、带照片页、尾页编码页）或婚姻关系证明原件，复印件各一份。
4、个人办理需要提供抵押《房屋所有权证》原件、复印件1份。
（三）办理他项权利证要件
借款人（抵押人）夫妻双方身份证原件、复印件1份。
（四）其他要件
如借款人为单身者（未婚、离异、丧偶）还需提供以下资料：
未婚：单位开具单身证明2份。
离异：离婚证、离婚协议书或法院判决书，单位开具的离异未再婚证明各2份。 丧偶：医院或派出所开具的配偶死亡证明，单位开具的未再婚证明各2份。 注:以上证件核对原件留复印件，统一用A4纸双面复印。
住房公积金的还款方式
（一）委托单位代扣代缴还款。由单位财务每月从借款人工资中代扣还款。
（二）正常还款12个月后，还款信用良好，可以支取借款人本人、配偶、父母、子女公积金账户中的余额归还当年贷款。（不可以跨年度还款）
（三）在还款期间可以支取公积金或用现金部分偿还贷款本金。最低还款额度不少于贷款额的20%，且不少于2万元，一年只可以办理一次。
（四）柜台还款，如果借款人因故错过了正常的还款期限造成逾期的，可持银联卡或现金来中心柜台还款。
（五）在还款期间借款人可根据个人经济状况随时办理一次性还清贷款手续。可以支取借款人本人、配偶、父母、子女公积金账户中的余额归还贷款，也可以用现金或银联卡一次性办理还款手续，贷款利息收至当月。
（六）借款人如在还款期间与原单位解除劳动关系并不再缴纳住房公积金的，应当在办理离职手续之前一次性还清贷款本息。
注：如因特殊情况不能按期还贷的必须在3个月之内来公积金中心协商解决，超过3个月未还款，也未与公积金信贷中心取得联系的，我们将进入法律清欠。累
计逾期6次以上或进入法律清欠的职工将取消再次贷款资格。
