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房地产专业基础知识
一、房地产名词解释：
1、房地产具体是指：土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括： a) 土地
b) 建筑物及地上附着物 c) 房地产物权
注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。
2、房地产建筑楼层的划分：
低层住宅为1-3层、多层住宅为4-6层、小高层住宅为7-11层、中高层住宅为12-16层
16层以上为高层住宅、30层以上为超高层
3、按用途划分： a) 居住房地产、b) 商业房地产、c) 旅游房地产、d) 工业房地产 e) 农业房地产
4、房地产使用年限划分：
凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。
1、居住用地七十年；
2、工业用地五十年；
3、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；
4、商业、旅游、娱乐用地四十年；
5、综合用地或者其他用地五十年。
5、三通一平：是指水通、电通、路通及场地平整；
七通一平：是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整；
二、基本规划专业术语
住宅用地：住宅建筑基底及其四周合理间距内用地（含宅间绿地和宅间小路）的总称。 配建设施：与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。 间距：前后两排房屋之间的距离，为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持的一定间隔距离。
公建用地：是与居住人口规模相对应配建的，为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。如托儿所、幼儿园、小学、中学、粮店、菜场、1
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副食店、服务站、储蓄所、邮局、居委会、派出所等用地。
住宅建筑材料分类：砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构、钢结构
各建筑材料特点：砖木结构：这类房屋的主要承重构件用砖、木构成。其中竖向承重构件如墙、柱等采用砖砌，水平承重构件的楼板、屋架等采用木材制作。这种结构形式的房屋层数较少，多用于单层房屋。
砖混结构：建筑物的墙、柱用砖砌筑，梁、楼板、楼梯、屋顶用钢筋混凝土制作，成为砖—钢筋混凝土结构。这种结构多用于层数不多（六层以下）的民用建筑及小型工业厂房，是目前广泛采用的一种结构形式。
钢筋混凝土结构：建筑物的梁、柱、楼板、基础全部用钢筋混凝土制作。梁、楼板、柱、基础组成一个承重的框架，因此也称框架结构。墙只起围护作用，用砖砌筑。此结构用于高层或大跨度房屋建筑中。
钢结构：建筑物的梁、柱、屋架等承重构件用钢材制作，墙体用砖或其他材料制成。此结构多用于大型工业建筑。
按建筑结构分类：框架结构、剪力墙结构、框剪结构
框架结构：指以钢筋混凝土浇捣成承重梁和柱，再用轻质板材填充物（膨胀珍珠岩、浮石等）隔墙分户装配而成的住宅。
优点：可自由分割，组成灵活的使用空间 缺点：抗震性能差，不宜家具布置和装修
剪力墙结构：用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，以钢筋混凝土墙板来承受来自竖向和水平力的结构。
特点：刚度大、空间整体性好，房间内不外露梁、柱楞角，便于室内布置，方便使用。是高层住宅最为广泛采用的一种结构形式，具有良好的抗争性能，不足之处在于结构自重大。
框剪结构：框架—剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的需求，同时又有足够的剪力墙，有相当大的刚度。 特点：一般楼梯间和电梯间是剪力墙，其余是框架结构，用于住宅楼较多，可以方便住户更改房间。现在一般二十几层的住宅楼都是框架剪力墙结构，相对于全剪力墙结构节约成本，又方便住户。不过如果楼层过高，或者当地有特殊抗震要求的话，就要用全剪力墙结构，或者钢结构。
三、商品房销售名词解释
楼花：最早源于香港，是指未完工的在建物。
期房：是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房产证为止，所出售商品房为期房。 现房：消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已取得商品房竣工验收备案证2
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明的商品房。
标准层：平面布置相同的住宅楼层。
毛坯房：指住宅在交房时未经装饰，仅是完成土建、水电等基本工程，地是粗糙的混凝土地面，房顶仅抹灰层，预留水、气管道。
复式商品房：是一种经济型房屋，在层高较高的一层楼中增建 一个夹层，从而形成上下两层的楼房（1.2米的夹层）。
跃层式商品房：由上、下两层（两层均为标准层高）楼面、卧室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋。 错层式商品房：户内楼面高度不一致，错开处有楼梯连接。
商住住宅：是soho(小型家庭办公场所)住宅概念的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入了写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能发达，居住的同时又能办公的住宅形式。 联排别墅：其原始意义上是乡村别墅，现指在城区联排而建的市民城区房屋。
会所：以所在业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。（游泳池、网球场、高尔夫球馆、保龄球馆、健身房、餐厅、酒吧、咖啡厅等服务设施。以上一般都是对业主免费或少量收费开放）。
外飘窗：房屋窗子呈矩形或梯形向室外突起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度的感受自然；通常它的窗台较低甚至为落地窗。（面积计算方法）
中空玻璃：传统单玻门窗的革新，它由两层甚至更多的玻璃密封组合，两层玻璃之间必须形成真空或气体（惰性气体）状态，故称“中空玻璃”。 阳台：供居住者进行室外活动、晾晒衣物、储存的空间。
露台：住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积较大，非封闭结构或上面没有屋顶，所以称露台。
玄关：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。其作用为功能过渡或增加居室的私密性。
开间：在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离，因为是就一自然间宽度而言，故称开间。
进深：住宅的长度即进深，指一间独立房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。
层高：下层地板面到上层楼板上表面之间的竖向尺寸。
净高：下层地板面到上层楼板下表面之间的垂线距离。（净高＝ 层高－楼板厚度）
房屋使用面积（套内使用面积）：住宅中以户为单位的分户门内全部可供使用的空间面积，住3
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宅使用面积按住宅的内墙面水平投影线计算，包括卧室、客厅、厨房、卫生间、室内走道、地下室、夹层、阁楼等面积。
房屋产权面积：指产权者依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。
房屋预测面积：主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，是开发商进行合法销售的面积依据（合同约定面积）。
房屋实测面积：指商品房竣工验收后，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋测绘机构对楼宇进行实地勘测、绘图、计算得出的面积，是开发商和业主的法律依据，使业主办理产权证、物业费的最终依据（产权登记面积）。
套内阳台建筑面积：指阳台地面底板外沿在水平面的投影；全封闭阳台100%计算面积，半封闭阳台50%计算面积。
套内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体的面积。 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积 分摊公用面积=建筑面积－套内建筑面积
建筑面积=商品房销售面积=套内建筑面积+分摊公用建筑面积 建筑容积率＝总建筑面积÷总用地面积
建筑密度（建筑覆盖率）＝建筑基底总面积÷总用地面积×100% 绿化率＝各类绿地总面积÷总用地面积×100%（住宅项目绿化率应不低于30%） 面积误差比＝（产权登记面积—合同约定面积）×100%÷合同约定面积 分摊系数：公用分摊面积之和÷套内建筑面积之和 得房率、实用率=套内建筑面积÷建筑面积×100% 使用率=套内使用面积÷建筑面积×100% 起价：起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，一般以一楼销售价为起价，
三、四层价格较高，且层差价不固定；小高层、高层一般以住宅的第一层为起步价，且层差价较固定。
均价：或称为“平均价”是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，例如;某高层物业推出的“不计楼层、朝向，以2880元／平方米统一价销售”，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。
定金: 定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和《担保法》八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应4
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约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。\" 订金: 订金是在购房者与开发商就房屋买卖的意向初步达成协议后，准备进一步协商前签订的临时认购协议，通常的做法是在约定所选房号、面积、房屋单价及总价款后，约定一个期限，买方需在此期限内与卖方签署正式合同。买方支付订金即取得在此期限内的优先购买权，在约定的时间内，卖方不得将该房屋售予他人。如购房者在约定期限内决定不购该房屋，有权向开发商要回该购房订金。
共有房产: 指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。
共同共有房产: 指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。 房屋契税: 是指房屋产权转移时买受人向政府交纳税款。
房屋维修基金的管理及使用说明：房屋维修基金是用于房屋保修期过后，房屋出现质量问题的维修费用，由房管局负责组织实施，并对维修基金的设立和使用进行监督管理。
房地产转让: 房地产转让是指房地产权利人通过买卖赠与或者其他合法的方式将其房地产转移给他人的行为： 主要包括买卖、交换、赠与等方式（国发改委：从2011年5月1日起取消了住房抵押手续费，因继承、遗赠、夫妻共有等进行的住房转让免收转让手续费） 住宅户型的分类：跃层住宅、复式住宅、变维式住宅
以上户型的区别：跃层住宅是一套住宅占两个楼层。有内部楼梯，一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。
复式住宅在概念上是一层，但层高比普遍的住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下，其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率，复式住宅实际不具备完整的两层空间，夹层在底层的投影面积只占底层面积的一部分。错层一户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系，优点是和跃层一样能够动静分区，但因为没有完全分为两层，所以又有复式住宅丰富的空间感。 商品房销售必须具备的证书（五证两书）：
《国有土地使用证》：是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。
《建设用地规划许可证》：是建设单位在向土地管理局申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。
《建设工程规划许可证》：市有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。
《建设工程施工许可证》：是指项目开工前队伍招标到位，施工队伍具备施工资格，现场具备5
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施工条件的凭证。
《商品房销售（预售）许可证》：指开发商在投入方面达到国家要求，有条件对外销售房屋的凭证。
《住宅质量保证书》：开发商对销售的商品房承担质量责任的法律文件。
《住宅使用说明书》：对住宅的结构、性能和各部位的类型、性能、标准等加以说明，并提出使用注意事项。
四、商品房交付需要具备的条件：
达到综合验收标准条件，室内包括水、电、气进户，门窗安装、地面找平、墙面抹灰或者清光等、厨房、卫生间通上、下水等。
商品房交付时，业主应交纳的相关费用：
契税： 建筑面积144平方米以下为总房款的1.5%，144平方米及以上为总房款的3%（二套房为3%）
房屋维修基金：1-7层：15元/平方米 ，8-12层20元/平方米，13-18层为25元/平方米，19层以上为30元/平方米。
水开户费：1770元/户、电开户费：520元/户、天燃气开户：2550元/户（注：以上收费仅为参考，最终收费标准以各主管部门规定标准为准）
其他费用：按揭手续费、产权预告登记费、装修保证金、垃圾清运费等以后期办理相关手续时确定。
五、办理商品房按揭贷款应具备的条件：
（一）、贷款对象 : 年龄18岁以上，应该是具有完全民事行为能力的自然人。
（二）、借款人须具有以下条件 ：
1、具有城镇常驻户口或有效居留身份；
2、具有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；
3、具有购买住房的合同或协议；
4、不低于所购住房全部价款的30%作为购房的首期付款；
5、有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人；
6、贷款人规定的其他条件；
(三)、借款人应当向贷款人提供下列资料：
1、身份证件（居民身份证、户口本和其他有效居留证件）；
2、有关 借款人家庭稳定的经济收入的证明；
3、符合规定的购买住房合同意向书、协议或其他批准文件；
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