房地产基础知识培训教材
引言
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房地产基本知识介绍
从今天起，你的一言一行不单单只代表你自己，你所展现在客户或同行面前的是整个聚仁物业的形象，所以你要以一个房地产高素质专业人员来要求自己，特别对一个新进入行的新人来讲，专业知识的学习由其重要，了解专业常识是你成为专家的第一步。
第一节 房地产业与房地产市场
一、房地产的涵义
1、“房地产”顾名思义是房产和地产的总称，在法律上一般叫不动产。它主要是相对于动产而方，其要求特点就是不能移动位置，具有长时期的稳定性。
2、“房地产业”，房地产业属于第三产业的范畴，是指从事房地产经营、开发、销售、租赁等活动而取得经济效益的行业。
二、房地产市场的涵义及其特点
1、房地产市场的涵义有广义和狭义之分，狭义房地产市场，是指专门用来进行房地产买卖、租赁、抵押等交易活动的经营场所，主要指房地产交易所，广义的房地产市场，是指整个社会房地产交易关系的总和，而一个完整的房地产市场是由主体、客体、媒介体、价格、资金运行机制等因素构成的综合系统。
2、房地产市场特点：
(1) 市场信息不充分,价格不公开，买卖方缺少沟通，有时不能真实反映物业价值。 (2) 市场区域性强，因其不动固定，无法流通，具有明显区域性。 (3) 市场对商品短期供求变化反映不灵敏，因其生产工期长，投资大。 (4) 市场垄断与竞争并存，土地地产国家垄断。 (5) 市场调节机制与计划调节机制共同作用。
3、房地产市场的分类
(1) 房地产市场分为地产市场和房产市场两大类。
按地产市场流通形式划分，可以分为土地买卖市场，土地使用权出让市场和土地使用权转让市场。
按房产市场流通形式划分房产市场可分为买卖市场，房屋租赁市场、房屋调换市场三种。
第二节 房屋建筑基础知识
一、建筑业基础知识
1、房屋建筑分类：
按使用功能分为居住建筑和非居住建筑.按建筑高度可分为：
一、24米以下非高层建筑
二、24米以上为高层建筑
三、100米以上为超高层建筑
2、房屋建筑结构分类： 按建筑结构材料材质分类：
(1) 钢结构 （房屋主要承重结构的基本构件都由钢材制作。一般有工业厂房、大跨度建筑、高层建筑等）
(2) 钢和钢筋混凝土结构 （房屋的主要承重结构的基本构件采用钢和钢筋混凝土材料制作。在有的高层建筑中，梁和柱采用钢材，电梯井或设备管道井采用钢筋混凝土的简体。
(3) 钢筋混凝土结构
(4) 混合结构 （房屋的楼层、屋顶采用钢筋混凝土材料制作，墙体和柱采用砖或其
2 它材料砌筑。混合结构分为两个等次：一种为混合一等，即楼层、层顶、楼梯及部分梁、柱采用钢筋混凝土材料；另一种混合二等，即采用预制作钢筋混凝土小梁薄板作为楼层的构件。砖混结构——以砖主 ）
(5) 砖木结构 （房屋的墙、柱用砖砌筑，楼板、屋架采用木料制作的为砖木结构房屋）
（6）其它结构
3、房屋建筑按结构承重方式分类：
(1) 叠砌式 （以砖墙或砌块墙为房屋的主要承重构件，楼板搁于墙上）
（2）框架式 （用柱与梁组成框架结构承受房屋的全部荷载，楼板搁于梁上，以梁、柱组成框架为房屋的主要承重构件）
(3) 剪力墙式 （当房屋的主体结构全部采用剪力墙时，即为剪力墙结构形式，在高层建筑中大量采用这种形式。优点：侧向变形小，承载力高，整体搞震性好，缺点：灵活性不够。用于15-40层高层住宅建筑。）
(4) 框架——剪力墙式 （在框架结构平面中的适当部位，设置钢筋混凝土剪力墙，或利用楼梯间、电梯间等墙体作剪力墙，便形成此结构，常用于20层左右的住宅、办公楼、宾馆等高层建筑，框剪结构可发挥结构和剪力墙结构的长处，克服它们的缺点，使建筑平面灵活，是较好的结构形式。） （4）筒体式。
4、房屋建筑的构件
一幢建筑物一般是由基础、墙（柱）、楼地层、楼梯、屋顶和门窗等六大部分所构成。 基础：是位于建筑物最下部位的承重构件，承受着建筑的全部荷载，并将这些荷载传给地基。
墙：是建筑物的承重的围护构件，作为承重构件，承受着建筑物由屋顶及各楼层传来的荷载，并将这些荷载传给基础；作为围护构件，处墙起着抵御自然界各种因素对室内侵袭的作用，内墙起着分隔房间的作用。
楼地层：是楼房建筑中水平方向的承重构件，有楼板层和地面之分。楼板层承受着家具、设备和人的重量，并把这些荷载传给墙或柱，同时还对墙起着水平支撑作用。地面或地坪，承受首层房间的荷载。
楼梯：是楼房建筑的垂直交通设施，供人们上下楼层和紧急疏散之用。
3 屋顶：是建筑物顶部的围护和承重构件，由屋面层和结构层两部分组成，层面层用以抵御自然界面、雪及太阳辐射对顶层房间的影响；而结构层则承受着房屋顶部荷载交将这些荷载传给墙或柱。
门：是供人们内外交通和隔离房间之用；窗则有采光和通风同时又起分隔和围护作用。
5、目前上海地区的物业主要可以分为以下几类：
（1）公寓 公寓是具有分层住宅形态，各有独用的厨房、卫生间的独立居住单位。每一居住单元房间较多，居住面积较大，设备和装修也较高级。一般有两种式样：公寓大楼和里弄式公寓。
（2）花园住宅
花园住宅的结构，早期以砖木结构为主，后期则以混合结构为主，设备方面大体与公寓相同。
（3）新建住宅
新建住宅都是解放以后建造的，平面布置比较紧凑、合理，设有卧室、厨房和卫生间。近年来大量建造的新建住宅还布置了客厅。这类房屋一般分为高层住宅和多层住宅两种，前者设有电梯，均为钢筋混凝土结构；后者多为混合结构，少数为钢筋混凝土结构。
（4）新式里弄
新式里弄是指沿街或里弄内接连式新颖住宅，平面布置比较紧凑，卫生设备齐全，主要是混合结构和砖木结构。其式样有两种：新颖新里和普通新里，前者式样新颖，卫生设备在两套以下，有的还有暖气设备；后者式样一般，装修设备等较前者为差。 （5）旧式里弄 装修经济，一般仅有水电。
（6）简屋
二、房地产价格
1、房地产价格的构成：三个部分：
一、物质消耗支出、
二、劳动报酬（工资）支出、
三、盈利。
具体包括：
(1) 土地取得费用；(2) 前期工程费；(3) 房屋建筑安装工程费 (4) 基础设施建设费；(5) 公共配套设施建设费；(6) 经营管理费；(7) 销售费用；(8) 利息；(9) 利润；(10) 税费
2、房地产价格的影响因素
主要因素有：
一、供求状况、
二、位置物理因素、
三、环境、
四、行政经济、
五、经
这类住宅建造年代较早，以砖木为主，平面布置紧凑，一般指砖墙、木屋架、瓦屋面三者不全，无设备的简单住宅。 济因素
六、人口
七、社会、
八、心理、
九、国际环境
3、房地产估价方法：(1) 市场比较法；(2)收益还原法；(3) 成本法
第三节 房地产交易的政策与法规
一、商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
（1）当事人名称或者姓名和住所； （2）商品房基本状况； （3）商品房的销售方式；
（4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （5）交付使用条件及日期； （6）装饰、设备标准承诺；
（7）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（8）公共配套建筑的产权归属； （9）面积差异的处理方式； （10）办理产权登记有关事宜； （11）解决争议的方法； （12）违约责任；
（13）双方约定的其他事项。
二、房地产交易的原则
(1) 房屋所有权和土地使用权权利主体同一原则
(2) 接受国家价格管理原则 (3) 遵守出让合同的原则
三、房地产转让的程序
(1) 房地产转让当事人签订书面转让合同
(2) 房地产转让当事人在房地产转让合同签订后30日内持房地产权属证书，当事人
5 的合法证明，转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。
(3) 房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在15日内做出是否受理申请的书面答复。
(4) 房地产管理部门核实申请的成交价格并根据需要对转让的房地产进行现场勘察和评估。
(5) 房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费。 (6) 房地产管理部门核发过户单
四、转让合同内容
(1) 双方当事人姓名或者名称、住所 (2) 房地产权属证书名称和编号 (3) 房地产座落位置、面积、四至界限 (4) 土地宗地号、土地使用权取得的方式和年限 (5) 房地产的途径和使用性质 (6) 成交价格及交付方式 (7) 房地产交付使用的时间 (8) 违约责任
(9) 双方约定的其他事项
五、商品房销售包括商品房现售和商品房预售。
商品房现售：是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。
商品房预售：是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
(一)商品房现售，应当符合以下条件：
（1）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
（2）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
6 （4）已通过竣工验收；
（5）拆迁安置已经落实；
（6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
（7）物业管理方案已经落实。
(二) 商品房预售的条件
(1) 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书 (2) 持有建设工程规划许可证和施工许可证；
(3) 01年1月1日后，申请商品房预售的，应达到的工程进度标准调整为：七层以上（含七层）的商品房项目，应当完成基础工程并施工至主体结构封顶；八层以上的（含八层）的商品房项目，应当完成基础工程并施工至主体结构三分之二以上（不得少于七层）。
00年12月31日前申请商品房预售的，按调整前的工程进度标准执行（投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，或者商品房的建筑基础工程已经合格）
(4) 已办理预售登记，取得商品房预售许可证。
六、商品房的税收
（1）契税0.75%，（单位和个人在1999年8月1日后，2000年12月31日前购买1998年6月30日前已竣工验收、取得住房交付使用许可证的空置商品房可免征契税。
（2）印花税，万分之三
（3）交易手续费：购买者购买新建商品住房不再承担交易手续费，新标准规定新建商品住房每平方米3元的交易手续费，全部由开发商承担。存量住房交易手续费标准国家规定每平方米可以收取6元，上海的新标准规定每平方米收取5元，由双方各承担50% （4）合同登记费：100元
第四节 专业名词术语
1、土地使用权出让：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者， 7 由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。
2、土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地
使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
3、房地产转让：是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将房地产转移给他人的行为。
4、房地产抵押：是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
5、房地产开发企业：是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立的条件：1有自己的名称和组织机构；2有固定的经营场所；3有符合国务院规定的注册资本；4有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员足够的专业技术人员；
5、有100万元以上的注册资本 6法律、行政法规规定的其他条件。）
6、房地产中介服务机构包括：房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构。
7、房地产可分为：
(1) 一级市场指被国家垄断的土地市场，发展商从国家手中取得的土地，称之为一级市场。
(2) 二级市场：发展商在所取得土地上盖起的房子，第一次出售、出租，称之为二级市场。
(3) 三级市场：卖给个人后的再次转卖、出租及抵押。
8、生地，只是一块土地，未达到可盖房的要求。
9、熟地，达到三通一平的称为熟地，三通一平只是达到施工要求。
10、何为“三通一平”
“三通”指通电、通水、通路，“一平”指土地平整。
11、何为“七通一平”（达到最终要求，费用均计算在土地出让金计算成本） 达到了人口居住的要求，“七通”是指通供电、通供水、通排水、通电讯、通供热、通供气、通道路，“一平”指土地平整。
12、计算公式：
商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。
即=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积 容积率：建筑总面积/土地面积
建筑密度：建筑占地面积/建筑用地面积（基地）之比 建蔽率：建筑占地面积/土地面积 × 100% 建筑占地面积：是指建筑底层所占的土地面积 绿化率：总绿化面积/土地面积× 100% 集中绿化率：集中绿化面积/土地面积× 100% 得房率：套内建筑面积/建筑面积× 100% 居住建筑面积：是指卧室、厅（按一半计）的结构墙面之间的面积。 居住使用面积：是指卧室、厅、过道、厨房、卫生间、壁橱等面积之各。
建筑面积是指房屋建筑轮廓或构件的水平投影面积，它包括结构所占面积和室内房间面积。它不仅是建筑工程的重要经济技术指标，而且还是决定房产价值的重要因素之一，在房地产交易日趋成熟的今天，房价的计算就是以每建筑平方米的单价来作为计价单位的，所以建筑面积的计算显得尤其重要。我们都清楚，使用面积只是建筑面积的一部分，再加上墙体所占的面积以及其他共用配套部分所占的面积，方构成建筑面积。
公用建筑面积：总建筑面积—总套内建筑面积之和—不应分摊的建筑面积 套内建筑面积 = 套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
应分摊的共有建筑面积为套内建筑面积与共用建筑面积分摊系数之积。 （封闭式阳台：面积计算100%、敝开式阳台：面积计算50%）
9 阁楼、露台，一楼花园，一般赠送
建筑红线：是指建筑物的外立面所不能超出的界线
13、住宅交付时的要求
(1) 交付使用许可证，入住许可证 (2) 质量保证书 (3) 产品使用说明书
前提，全部验收合格（包括水、电、煤、通讯等）；
14、何为代理，何为中介？二者区别
代理：服务于二级市场，是发展商与购买者的桥梁，代理公司受理的业务量大，系统性强，除参与开发前期的市场调查，地块选择和建设规划处，还包括楼盘建成后的广告包装和销售实施，注重配合，是集体行为，是主动营销。
中介：服务于三级市场，是小业主与购买者，租赁者之间的桥梁。受理对象分散无系统，仅强化销售实施，提供大量的信息，是单抢匹马独立作战，是被动营销。
