泛地产时代的理念创新
98年年初我曾作为引火烧荒者，在成都举办了一次讲演。转眼两年过去，现在又来到这个讲台上，颇有一番感受。首先，参会并作大会发言的六个人中多是房地产的成功企业家，我自认为以我的身份，只能是作为一道配菜和点缀。这是历史的进步，说明中国的房地产业已经从浅海进入了深海区。真正的房地产实际操作者当中的主力军团，一批有实践也有理论的企业家正从大海的深处浮出水面，他们像巨鲸一样跃起来，露出了自己庞大的身影。策划到了回归本位的时候，这个本位就是作为企
业家的参谋和辅佐者。
房地产由批发进入零售时代
先讲一个小故事：1998年初曾有一位北京的发展商通过关系辗转找到我们，邀请我们到北京参与一个项目的策划。我去了后他把我安排在钓鱼台，而且很神秘地说，一个星期以后克林顿将住在我的旁边。他的举止加深了我的感觉：在北京就连出租司机都好像刚从中南海开会出来的一样。人人都可以当总理，就是不能当经理。他对我的接待没得说，但是，同这个地产商一接触，就感到有问题。他的地盘就在北京最好的地方之——宣武门，将近有
四、五万平方米的地，一共将盖13栋高层。看完这个项目以后问他：“你进入地产界有多久了？”他说：“不久，今年才开始。”我问：“你这几十万平方米现在开发得怎么样了？”他说：“不瞒你说，我公司说白了就三个人：销售部总经理是我，公关部总经理是我，售楼部总经理也是我；第二个人是现场总工程师；第三个是办公室主任。”我说你怎么卖楼呢？他说非常简单，刚拿出规划设计书，就找到了一家很大的公司，他们先买了四栋，一下子拿到了若干个亿，然后再用这个钱日以继夜地盖房子。13栋同时启动，团体购买又买了八栋，13栋就卖了11栋，还剩两栋。如果宏观调控的政策再晚一点下来的话，可能再
有两个月就卖光了。”
这就是中国转型时期房地产市场曾有的一个特殊现象，当时我就给他讲：那你找我们干什么？他说：是呀，兄弟们都说我踩在龙脉上了，现在北京就两个项目，一个是李嘉诚的东方广场，一个就是我这个项目，考虑到这个老板的实际需求，我们谢绝了这单“生意”。我说我们可以交个朋友，
但是你根本不要策划。
这件事说明了一个什么问题呢？1998年初，是中国房地产的一个分界岭。那时有一个统计数字，广州和深圳当时房屋的个人购买率是75%，而这个时候，北京和北方广大城市集团购买力仍占了75%。个人购买率就像卢铿先生在成都和重庆的“锦秀”系列一样，基本上都是一些外籍人士，因为外籍
人士是具有个人购买能力的人。
这两个75%反映了一个革命性的、深刻的变革，划定了一个界限，以北京为代表的房地产在98年初以前基本上是批发时代，而以广州和深圳为代表的房地产则进入了零售时代。什么是批发？什么是零售？批发就是由当权者决定的购买行为，而不是由消费者来决定的购买行为。零售方式决定，每一个消费者买楼会像买其它商品——一台彩电、一个冰箱、甚至像女人买化妆品一样，用挑剔的眼光去看待房地产产品和他所包含的各种生活内容。在这种情况下就得出了一个结论：有什么样的消费者就有什么样的市场，有什么样的市场就有什么样的发展商，有什么样的发展商就有什么样的
住宅产品和生活方式的提供。
地产先行者的北伐
两年过去，今天整个中国的房地产基本上从批发时代进入了零售时代。在这个转型时期，出现了很多非常有趣的现象。首先，并不比成都人聪明的广东人在房地产领域大举北上。就像早期，刚开始改革开放的时候，广东的遮阳伞、弹簧秤和走私的录像机等水货向北方广大的市场出售一样。这时大批广东代理公司、营销公司、策划公司就像早期广东向北方输出粤菜那样，以“香港名厨主理”的方式纷纷地进入内地。99年到2000年我远到黑龙江，东到山东，几乎是每个城市甚至是二级城市，都可以看到在广东的一个一般的营销人员，到了北方却敢于拉起一面大旗，成为一个策划营销公司的总裁。只要一个楼盘代理成功，在当地马上奇货可居，成为众人抢新郎的对象。由此造成某些人虚假作风的恶性膨胀，可上九天揽月，可下五洋捉鳖，敢说世人不敢说的话，敢做世人不敢做的事。这点在成都表现得尤为明显。
从98年到2000年，我想一个时代已经结束了，另一个新的时代即将开始。什么时代结束了呢？我估计，靠一种经济落差、时间梯度，靠先行一步的优势，向北方输出一些成功的经验，从而获取巨大利润的时代已经过去了。在房地产实操方面，越来越多的自选动作变为规定动作，被开发商们所掌握，在市场上拼出来的老板各个都是行家。那些自称为专业人士的策划人，如果仍满足于在他们面前“班门弄斧”，用有些老板的话：“还不知谁教谁哪！”天地将越来越小。
不断创新，超越克隆
昨天我们在成都吃饭，是“新派川菜”。吃了以后我给这个酒店的老板讲，我说广州的潮州菜可能要向新派川菜学习了。为什么呢？潮江春的董事长今年上半年找过我，他说他的生意已经开始滑坡了，下一步该怎么办？前不久，他在成都吃了一次新派川菜以后，他认为非常好，他问我有没有必要引进，我说完全有必要。我说广州菜最大的优势就是它是一种开放的菜肴，它善于采天地之灵气，集日月之光华，而不是排它的。鲁菜为什么走衰，就是因为它是固步自封的。所谓新派川菜不过是“粤料川做”。从这点来讲，成都往往是新思想的报春花，但又常常是市场经济的早产儿。如果有人将成都的各种奇葩移栽到广东，在广东厚实和肥沃的土地上，将会是一片姹紫嫣红。
回过来讲，之所以要创新，其实就是探讨怎样解决困扰广大的房地产商们最大的一个现实问题。房地产靠克隆，靠模仿，靠经验已经走不通了。市场在计划经济的时候是等来的，在市场经济的早期是找来的，在市场经济的今天是做出来的。奥林匹克花园是一个最典型的案例，说明了哪里有创新的开发理念，哪里就有好卖的房子和相应的生活方式。看准了大势以后，经过非常到位的实际操作，经过市场的检验，完成了这个理念的中试过程，再加以完善和扩大，按照马克思政治经济学的理论来说，就会获得“超额利润”。当然，当你获得超额利润以后，一花引来万花开，必然引来众多的克隆者，有可能是长江后浪推前浪。那么要想超越克隆，就必须再次创新，所以，创新是发展
商必须面对的永久课题。
现在成都也开始有体育花园，北京也开始有体育花园了。在最早期我们同郭先生探讨的时候已经预感到这个问题，怎么防止克隆，怎么保持竞争的优势状态。基于对整个中国房地产大势的认识和分析，早在1998年我们就开始考虑下一步中国的房地产何去何从？98年我们在番禺同郭先生合作了三个月，当时准备搞一个中华养生园。中华养生园是一个非常庞大的计划。它要解决的不仅是房地产开发硬件的建设、提供的问题，而是在硬件保障的前提下，如何开发“软件”。怎么能设计出一种最到位的生活方式，最能体现以人为本，天人合一，和谐共生的生活，并且具有可持续发展的延伸空间。就像卢铿先生讲的一样，中国的房地产将要有第二个春天，将要有30年到50年的持续发展期。
要想创新，突破原有的框框，就必须有更加广阔的视野，把眼光投向更加广阔的领域，采取开放的思维而不是封闭式的思维。还是我那句老话：“房地产不等于钢筋加水泥”。但在今天，这句话的含义扩展了——房地产≠房子+园林+物业管理+„„。
泛地产时代——创新的天地
为此，我们提出了泛地产理论，泛地产就是将房地产泛化、广义化，从某种意义上说，房地产不单纯是建造商用、民用住宅。但凡人类活动的地方，生活、工作、学习，运动、休闲、娱乐、保健、甚至会展、网络等等的场所、设施以及相配套的服务都与房地产有关，都是房地产可以整合的要素。十八般兵器都可放入泛地产的武器库。比如说我们今天坐的这个地方，是不是地产？是地产。包括科技园区，以及中国硅谷的再创，这些都离不开大地母亲的怀抱。大地母亲是房地产之本，怎样在大地母亲之本上植入各种各样的奇花异树，产生一个个全新的花园和苗圃，是房地产创新者们要干的活。而最关键的是把握住房地产理念创新这个灵魂，我们的地产商才能够好风凭借力，送我
上青云，不断超越。
奥林匹克花园可以说做了这方面的初步探索。在这之前我们和郭先生在一起曾就养生园项目务了三个月的虚，尽管由于时机尚不成熟，养生园现在还未启动，但是郭先生领会了这套思想以后，用自己一流的操作和实践做出了奥林匹克花园，完成了理念的“中试”。而我们自己本身也没有中断，一直关注和继续这方面的研究。用了两年的时间，我们对整个中国进入泛地产时代所要准备的很多要素，进行了从战略到策略甚至到功能方面的开发和研究。而且在各种社会资源的储备和整合上做了大量的准备。因为今天时间有限，不可能展开讲，如果各位有兴趣的话，欢迎你们访问和关注王志纲工作室网站，里面有很多内容也许对大家有所启发和借鉴。我们的目标是建立具有中国特色的商业思想库，如果在思想上理论上能对大家有所贡献，我想比帮助你卖几栋房子更有价值。如果你们还觉得不够解渴，必要的时候，我们的看家绝活也可以提供一点给你们。
广州地产之战
下面我想就广州房地产洛溪大桥争霸战谈谈我自己的看法。我认为洛溪大桥一带，房地产的迅猛发展，不简单地是两三个项目的成功，它预示了中国未来房地产发展的走向，它从另一个侧面验证了我们在理论上的一些探索。任何一个案例，当它成功的时候，我们常常考虑的是它是怎样成功的，然后从特殊意义上提取出它的一般意义，从一般意义上揭示出它的规律性，从规律上把握它，在设计成一套套可以操作的东西。
在座的发展商中，如果你们是真心实意地在搞房地产的话，我想你们肯定去过广州，更去过洛溪桥头，这个地方可以说是整个房地产的前哨站，是中国房地产“原子弹”试发射的地方。在90年、91年伴随着霍英东修通广州到番禺的洛溪桥，番禺就成了很多房地产商家的必争之地。首先是霍英东开始进入，后来陆陆续续有10来个项目进入。
在这个过程中，丽江花园通过一个漫长的品牌开发之路，从91年到98年在当地一直是一枝独秀，成了一道亮丽的风景线。它的房子从1100元起价做到98年的极盛时期将价格提升到每平方米近6000元。为了演奏好丽江小夜曲，丽江的操作者们在坚定不移地执行自己的品牌战略，把自己的社区定位为白领家园，下很大的功夫来营造社区文化氛围。为此他们不惜建了
五、六个俱乐部，而且俱乐部有专门的组织来搞活动。还经常从事一些本来应由政府做的一些事情。他的老年活动中心比省委的做得还好。另外在品牌的塑造、推广上借助了美国最有名的一家广告公司。他们的广告不断地像文火煲汤一样慢慢地灌输、影响消费者。如此，皇天不负有心人，慢慢赢得了消费者的认同。那时一大批广州的记者、律师还有一些证券界人士都为入住丽江花园而感到自豪。包括我们的一些客户也都曾经把丽江花园作为克隆和追赶的对象。他们甚至认为丽江花园模式代表着中国房地产之
路，以为丽江花园永远是学习的榜样。
中国有句古话“螳螂捕蝉，黄鹊在后”。市场是开放的，不是封闭的，丽江花园一直是一枝独秀，不是因为他们太厉害，而是敌人太弱小。因为周围的楼盘水平太差，使得丽江花鹤立鸡群。就像毛主席讲的，如果没有帝国主义的入侵，中国也许会从小农经济慢慢地进入资本主义社会。但帝国主义的入侵改变了中国的历史。使中国进入了半殖民地半封建社会。在房地产界这个入侵者——“帝国主义”就是碧桂园。碧桂园在顺德那个地方蓄积了资金和品牌的实力，就像成吉思汗一样准备入主中原。他们完全是一种巨无霸式的做法。在丽江花园旁边买了一个一千多亩的一个岛，庞大的施工队夜以继日地施工。一夜之间把顺德碧桂园克隆到了广州。它的到来给整个广州造成了一种强大的压力。人人都拭目以待，到了开盘的时候，万人空巷，买房子就像买菜一般。
广州碧桂园的出场，改写了广东房地产发展的两个指标。一是，原来房地产开发用很少的资金，靠卖楼花的方式滚动操作用的方式宣告终结。房地产业的标杆提高了，必须盖好现楼才能出售。它之所以打动人心，是因为人们吃够了期房的苦。二是，改写了广东房地产所谓的淡季之说，原来只有春、秋才是房地产出卖的最好时机，平时好像是淡季，但是现在广东可以说一年四季都是旺季。
就在碧桂园风头正劲的时候，斜刺里杀出了奥林匹克花园。人们都为它捏着一把汗，但奇迹又在这里出现了。奥林匹克花园上个月开盘，我亲眼看到了上千人在烈日炎炎下面排队两三个小时。而此时，碧桂正忙着克隆，以工业化方式生产房子，一套图纸，一个模式。尚不成熟的消费者很快就喜新厌旧。真正有生命力的东西，绝不是一般技术上的常规动作，而是自选动作。碧桂园的成功是自选动作的成功。但是碧桂园即将面对的危险也是把这种自选动作变为标准动作。5月1号，华南碧桂园开盘了，同样也是一次推出几十万平方米，但现在这一招不灵了。碧桂园受到了严重的挫折。在这个时候，整个房地产界开始反思创新这个问题。所以说很多东西都是可以改变的。奥园正是靠创新力量引爆了市场，靠创新以弱胜强。
在华南碧桂园开盘前我曾预言：如果碧桂用克隆的办法还能成功的话，只能说明我们的消费者太愚蠢了。我的观点不是从纯粹生意的角度，而是看趋势。所以，我们经常强调房地产要不断创新、
再创新。
这次在来成都前，新周刊的总编找我希望我能将广东的几个发展商评点一下。我曾讲万科在中国的成功因为其先发效应，包括在品牌和专业化操作上领先一步，占据了绝对优势，后来的弱者将处于不平等的竞争地位。万科的经验别人要模仿学习可能是困难的，因为他是一个领跑者，就像马拉松赛跑者，它先跑了10公里，然后，其他人才跟着跑，而且按他的步伐，跟跑者将永远被甩在他后面。最好的办法是从山上攀过去、从水里游过去，按照超常规的思路，才有碧桂园和奥林匹克花
园的成功。
尽管奥林匹克花园的个头很小，但是它充满活力，它代表着未来，像一个小伙子一样。我们看到的很多巨无霸，不思创新，只追求个头成为恐龙，最后走向衰亡。整个房地产就是这样长江后浪推前浪，一代新人换旧人。要想不被淘汰就必须创新，但是怎么创新，这时面的学问就很大了。
创新的内涵
从一般意义上讲，我认为今天中国的房地产分两大阶段，一是克隆阶段，但是今天中国南北差距都缩小了，怎办呢？这就得靠创新。我感觉创新可分两个层次，一类归于技术和操作层面，如：设计创新、技术创新、产品创新、营销创新、管理创新、服务创新等。但是我认为作为一个房地产开发商来说，更要关注哲学、思维层面的创新问题。主要指理念创新，正如我前面所讲理念是统帅是灵魂。她对其它方面的创新具有指导作用。
我认为，房地产的理念创新就在于，适度超前地研究未来适合人类发展的，各种新的生活方式，并将它们充分地消化，升华和提炼成能够统帅全局的思想精华，并使其渗透、融合、演绎在房地产的开发之中。这种新的思路的结晶——创新理念，是开发项目的灵魂和统帅。她对于房地产开发其它要素，诸如设计、产品、销售、运营、管理、服务等的创新具有直接的指导作用。
奥林匹克花园的成功充分体现了这一点。它不单只是一个项目开发，在项目开发的同时，他已经在开始考虑企业的创新问题，而且考虑预留管线，当这个项目成功以后，怎么能顺势而下，在连锁化和产业化这方面获得更大的效益。也就是郭先生刚讲到的复合性地产，这是我们一直强调的观点。从这个意义上讲，明天的房地产就相当于一部交响曲，它必须要有一个主题和灵魂。围绕这个主题分成很多乐章，每一个乐章都有不同的内容，就相当于贝多芬的命运交响曲一样，最后浑然天成，形成一部壮怀激烈、大气磅礴的作品。
这正是五年前我们提出来，衡量经我们策划的房地产项目，最终是否成功的五条标准。我高兴地看到，它们已经从策划者的理论，变成了企业家手中的锐利武器。如今，从创新的角度它们可能包括更加丰富的内涵，我想再补充一些这方面的内容：
一、出成果，即开发出受欢迎的新型房地产产品，使发展商真正赚到钱；
二、出机制，今后的房地产竞争，不单是项目竞争，而是开发商总体实力的竞争。一个房地产企业要想打硬仗，必须有良好的企业运做机制，这是非常关键的，尤其对于综合性大盘的开发，老板纵有三头六臂也很难像以前那样，一人包打天下；
三、出品牌；品牌给房地产企业带来超额回报，是开发商创品牌的动力。对于具有实力、锐意进取的开发商，现在考虑的不仅是创区域品牌，更要超前一步，为创造跨区域的全国性品牌创造条件，因为泛地产时代使房地产企业跨区域开发、连锁经营成为可能，我们正在探索相应的品牌开发
和管理模式；
四、出人才；房地产企业的快速扩张，使多数企业都感到，人才、特别是能独当一面的将才的严重匮乏，以至于攻下的城池派不出得力的人去把守，机会来了由于缺人而无法消化。所以，我们对参与策划的大型成长性企业，都提出了相应的人才战略，协助他们筹办“黄埔军校”是一项重要
的任务。
五、出网络；现在的网络概念也已扩大，不单是指过去企业局部市场的营销网络，而可能扩展成全国性的连锁经营网络、品牌控制网络，更包括互联网与房地产的嫁接，房地产如何与互联网相
互为用等全新的课题。
下一阶段作为一种更大的尝试：几家连手，推出奥林匹克之龙计划。这是卢铿先生提出来的概念，简称——奥龙计划，也就是郭先生提出的希望在中国走一条网络化、连锁化的房地产发展道路。我认为这是一件非常有意义的事情。现在广东的金业集团、华新国际，还有中体产业三家已经形成了坚强的联盟，他们要求我们参与，现在我们正在做一些敲边鼓的事情。
随着中国房地产业的发展我们面临越来越多的新课题，以上所补充的新内容在我们目前所策划的“奥龙计划”等多个大型项目中都有所涉及。现在我们正同我们的客户一起沿着创新这条路往前走，只要坚定地走下去，就有可能掌握明天竞争的主动权。
未来的中国是一个大整合的时代，也是一个强强联合的时代，我们有幸同这么多身经百战、各有所长的企业家进行合作，我相信，我们作为添加剂、催化剂、引爆器的作用在新的平台上可能会发挥得更好。明天，掌握创新思维的开发商们，将会栽种出绚丽的花朵，使房地产业进入一个百花齐放的灿烂春天，因为我相信智慧就在每一个人的心中。
房地产开发成功的六大法则
第一大法则：战略至上
结合我们这些年，在中国进行大型房地产开发的探索和包括很多企业二次创业，包括很多区域经济的发展做的一些探索，我认为，说一千道一万，归结起来六句话，第一个，不管做任何事情，做一个项目也罢，做一个企业也罢，一个企业要更新换代也罢，要战略至上。大家可能经常会这样问我们，说这些年你们好像做了很多项目，这项目好像是企业家进入之后，很快就会成一个最强的企业，是什么原因？后来告诉他们，机会永远是有的，但机会永远是给有准备的人准备的，但是要准备的话，就涉及到战略上。比如说当初9
3、94我加入碧桂园的时候，可以说那时候碧桂园在中国房地产，在广东的房地产里面是算不了什么的，但它抓住了一个机会，就是中国房地产即将从炒家市场转入用家市场。当时所有的人都在等、望、靠。我们估计这个过程可能要有两年时间，因此先解决钱不够的问题，办学校有了教育贮备金以后，再给您一个五星级的家，先有生活方式，然后再把这个产品做好，服务做好。一下子顺德碧桂园起来了。等到整个中国的房地产复苏以后，碧桂园已经成气侯了，然后就倒过来进广州佛山了。9
3、94一直到95年我们同它合作，在这里强调一句，碧桂园95年以后同我没有任何关系，包括华南碧桂园、广州碧桂园。佛山碧桂园。但是在95年以前我们是帮了忙的。那在此之后，做奥林匹克花园，包括做星河湾，还有其他在北京、上海我们也有很多项目，最大的是杭州，有一个6800亩的杭州新城。刚开始我们提出这个问题的时候，所有的人都认为是神经病，不可能，一个企业怎能建一个城市，但实质上这个城市即将变成现实。昨天那个老板还打电话给我说建设部已经正式批文把这个杭州新城确实为中国首家卫星示范城市。这个项目我们跟了一年半，从理念开发到策略设计、要素整合、规划、推进上市四步走。为什么敢不动声色下这步棋就是因为把握大势，就是说战略至上，这是企业最需要的东西。
第二大法则：理念创新
任何一个企业，任何一个老板不仅是房地产，还包括其它的行业，一定要有策略创新。企业的发展和社会的发展是一个从量变到质变的过程，当我们遇到什么生意不好做的时候，千万不要埋怨，这个时候，就意味着市场要重新洗牌了，要重新洗牌就意味着社会从量变到质变的过程，谁能够把握住这个质变的点，谁就有可能在一个新的平台上形成一代霸主。从碧桂园到奥林匹克花园到星河湾可以说无一不是把握这个契机，所以我们就成了这时代领衔的主演者。现在我讲一句话，世界上唯一不变的只有变化本身，兵无常情，水无常事，一个人自以为是，志得意满，躺在成功上面睡觉，这种人不管他多么辉煌，
最终是要被淘汰的。因此在我们讲的这个学习的时代里，我们的企业必须成为学习型企业。
第三大法则：策略制胜
任何一个战略任何一个思路把握清楚以后，必须要制定一套可操作的策略，而这个过程当中，可以说任何一个企业都是有长有短。如何对自己进行定位，如何发掘自己的核心能力，这是企业家非常重要的一环，千万不要妄自尊大，也千万不要自卑自贱。我们跟企业合作往往都是在这个过程中，去寻找企业的核心能力，然后去规定它的比如说短处，短的地方可以通过整合社会资源来完善它，长的地方千万不要为了救短而把自己的长给拉了下来。从这个上面讲策略制胜要因人因事因地制宜，生死攸关。
第四大法则：知已知彼
做任何事情要知已知彼，方能百战不殆。而知已知彼我把它定位成一个三维空间，一个是因时，比如说现在是21世纪第一年，这个时候整个市场态势是一个什么状态，从国家的宏观大势比如昨天晚上申奥成功，我马上就有心理准备，包括中国马上加入WTO，肯定进去以后将会对整个中国造成一些微观或中观层面的影响，包括对企业对每一个人这都是我们的研究内容，所以从这方面讲的话很多人搞不懂王志纲工作室，说他们是卖房子的，他们是作广告的喔！都不对，王志纲工作室是一个策略机构，他的任务是肩负一个具有中国特色的商业思想库的功能，因此，他60%的经历是研究，至于做项目是为了种样板田，最后一旦把这个样板田做出来了，结束以后，最后我们就免费的把它推向社会，让社会上的人们都能免费学到它。这个时候教会徒弟，饿扁师傅，人们就不需要我们，我们为了找食吃，就逼着自己又去找新的高峰攀登，所以说我们有60%的经历是研究，和进行对整个国内、国际形势的把握。包括佛山，包括广州、包括华南，包括华南板块地区和以后的上海华东地区，这以后的社会分工和市场演变当中会产生什么变化，这都是我们研究的方向。我跟我们工作室经常讲的一句话，就是我们一辈子挣不了大钱，但是我们一辈子不缺钱花。如果我们挣了大钱，就说明我们失败了，因为我们只能是做项目，中国就不需要这个工作室了，而且我们只是二等企业，但是中国需要一个像气象站一样能够给企业家们提供不同信息的东西，所以我们给自己的定位是商业思想库与内容提供商。 第五大法则：做项目更要做企业
那么第五个法则是什么呢？
做项目更要做企业。
千万千万记住，我遇到很多发展商，十年前就开始赚钱，到现在还是一个个体户，也就是说麻袋里面多了很多钱，但是没有自己的团队，没有自己的班子，没有自己的哲学理念，没有自己的品牌，这种企业家迟早会淘汰的。因为它只是赚了钱，所以说我们现在帮任何企业做项目的时候都是力求既要帮他们把项目做好，而且通过项目引进一个全新的思路，让他出成果、出机制、出人才、出品牌。奥林匹克花园是这样的。碧桂园早期我也导入这种思想，星河湾我们现在也是这样做的。最后人家不需要我们了，我发现反而好了，说明别人进步了，我们可以空出手来做其它的新项目。
第六大法则：善用外脑
作为企业家特别是房地产商一定要注意善用外脑，就是善于借助外部的服务性机构。没有哪一个企业家可以包打天下。跟大家讲个故事。汉高祖刘邦，得了天下以后，很多人问他怎么能得天下，你有什么决窍？一句非常简单的话，打仗我不如韩信，自备粮草我不如萧何，当参谋长，当军师我不如张良，但是三人都为我所用，所以我为什么打不下江山呢？比如说CI导入，平台公司，还有市场营销，还有广告导入，具体的就是你帮我搞一个公关活动，你帮我去街上挂一些横幅，你帮我去作一些很公务性的东西。这里它的上游、中游、下游是非常清晰的，千万不能够搞颠倒了，找一个下游的来给你做上游，最终会把事情搞砸。我们要走向未来，必须善于尊重外脑，善于辨别外脑，善于整合外脑，这样的话我们才能所向披靡，战无不胜
