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华府世家项目开盘方案
一、开盘推广媒介
1、现有推广媒介
A.户外硬广：保障现有户外硬广发布渠道及数量(家庭号北十字路口处、邮电所及新世纪三处)，开盘前实时更新相关内容； B.电视字幕：突出地鑫品牌及项目产品信息，开盘前后的相关重要信息的传达；暂定电视字幕每月一更换。 C.道旗：平安大街共计70多面； D.销售人员派单：春节后处于暂停状态。 E.车体广告：保障现有数量不变。 F.项目现场：工地围挡。
G.口碑：项目良好形象及良好口碑，在客户之间传播，形成老带新效应。
H.夹报：在重要时间节点，配合活动时选择性投放。
开盘前保持现有推广媒介数量不变，对户外硬广画面及电视文字进行更新，开盘前半个月做2期正版夹报直投，加大DM投放数量及投放区域。
2、来电来访统计及分析
本项目自2011年7月至2012年3月15日，共计来电330组；来访438组。
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数量（组）夹报两期路 旗车体广告户外广告项目路过电视字幕朋友介绍DM单页0501002323641495872148150200
来访渠道： 数量（组） DM 单页： 148 朋友介绍： 72 电视字幕： 58 项目路过： 49 户外广告： 41 车体广告： 36 路 旗： 32 夹报两期： 2
数据分析：从数据上看，来访渠道效果前三位的分别是DM单页、朋友介绍及电视字幕；后三位分别是车体广告、路旗、夹报两期； DM单页由项目销售人员或是公司外聘专门派单人员手递手直接将项目宣传单页传递到客户手中，直达性和准确率都是最高的，这就是DM单页为什么是来访渠道中最有效的原因，下一阶段，我们要更加
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B、来电渠道细分
路旗夹报两期2%5%车体广告8%项目路过10%户外广告12%电视字幕13%朋友介绍14%DM单页36%DM单页朋友介绍电视字幕户外广告项目路过车体广告路 旗夹报两期
DM 单页： 36% 朋友介绍： 14% 电视字幕： 13% 户外广告： 12% 项目路过： 10% 车体广告： 8% 路 旗： 5% 夹报两期： 2%
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4、开盘前媒体投放建议
根据销售现场对来电来访的渠道媒介统计上看， DM单页、朋友介绍及电视字幕始终是效果最理想的推广渠道，建议开盘前加强提高DM设计、印刷制作的质量，增加DM单页派发的数量；继续提高项目形象，做好客户后期维护工作，增加项目美誉度，提升客户对本案及地鑫公司的忠诚度；持续发布电视文字，开盘全对文字进行更新，提高来电来访数量；建议开盘前半个月开始做正版的夹报直投，扩大项目开盘影响力；家庭号北十字路口处户外广告牌的效果不很十分理想，建议到期后，不再续约发布。另根据我司在
三、四线城市的操盘经验上看，就本案售楼处所在位置，及县城各个竞争项目已在平原主要商业街道处增设第二卖场的实际情况，建议开发公司在平原县主要商业圈增设第二卖场，提升项目竞争力，确保本案在强销期及持销期中的来电来访数量。
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近期销售状况：9号楼多层，开盘销售13套。近期主力户型：90-120平米
近期优惠： 首付1万抵2万活动。
总销售情况：小高层已开盘的销售50—60%，多层售楼员称80%已销售。
小结： 1，项目地理位置很好，处于市中心核心地段，西面紧临琵琶湾公园（市中心唯一大型水景公园），北面紧临新世纪广场（市中心最大商圈）。
2，交通较为便利，紧邻城市主干道平安大街，四面通达性较好，且拥有较好的昭示性。 3，景观、配套都较为丰富。
4，仅一栋多层，与华府世家竞争关系不大，多层去化较快，小高层去化率速度不高，说明当地对多层认同度较高。
3、丽水豪庭B区： 物业类别 ： 住宅 占地面积： 约6万平米 容积率： 2。34 建筑类别 ： 多层（基本售完）和高层 物业地址 ： 富民大街东首 交通状况 ： 富民大街
总销售情况：高层总：706套，已售：229套，剩余：447套。 均价： 3500-3700
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物业类别 ：住宅 占地面积：不详 拿地成本204万/亩。
目前项目尚末动工，为青岛公司代理销售，
项目在县城有一定知名度（前期户外及公交站牌等广告影响）临时售楼处在琵琶弯西门，
等项目动工后在项目周边再做一个售楼处，室内装修为古典中式风格，无沙盘。
售楼员4名，售楼员称2012年年底开盘。
三、开盘价格策略 开盘销售均价：
A.特价房均价：3579元/平米 B.非特价房均价：3767元/平米 C.项目一期整体均价：3691/平米 开盘优惠措施：
A.贷款客户享受99折优惠； B.一次性付款客户享受98折优惠； C.特价房优惠措施待定。
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