老年公寓市场需求的必然性
随着经济的发展、人民生活水平的提高以及观念的转变，我区老年公寓的市场需求将不断增长。主要有以下几个原因：
1、老年公寓符合老年人的生理、心理特点。 人一旦进入老年阶段，身体免疫功能和心理感觉特征都会出现相应的变化，滞留在家的时间比以前有所增加，对家庭的依恋和亲情关爱，对社会和邻里的交往需求，对安定感的需求（怀旧心理）和安全感的需求更加强烈。而老年公寓具有的优点可以化解以上诉求。一是有利于老年人身体健康和保养；二是可为儿女减轻家庭负担，提高社会经济效率；三是解决老年人心理上的孤独感；四是服务专门化、系统化，使老年人生活质量大大提高；五是老人仍拥有自己的居所，有一种归属感。
2、“四二一”的供养关系将有效刺激老年公寓市场需求的增长。随着我市各项事业蓬勃发展，经济持续走强，就业机会不断增加，作为 “四二一”的供养关系中的中间代，因事业、家庭等压力过大，无法抽出时间照顾年老的父母，老年人得不到合理赡养的现象日益突出，独居老人和空巢老人数量上升，有些迫不得已将父母送到一些公办或民营老年公寓看护。如果这个问题没有得到妥善解决，必将给我市全面建设小康社会带来不利影响。而解决这一问题 ,就必须大力兴建老年公寓,使更多的老年人能够住进老年公寓,减轻中间代的压力。
3、“养儿防老”传统观念的转变。随着社会的进步，老年人观念也发生了转变，不少老年人更加关心生活的质量，而不愿意和子女同住，独居的比重不断上升。据一份调查报告显示，我国城市居民明确表示不愿意同成家子女或老人住在一起的占23.3%；持无所谓态度的占31.7%，调查还显示，愿意或同意老人入住老年公寓的占65.1%；不愿意或不同意的占12.5%；无所谓的占22.4%。可见，随着老人“养儿防老”观念的转变，将有利于老年公寓的开发建设。
4、现在的中青年对年老后居住方式选择的变化。调查显示，20岁至30岁的年龄段中，仅 8.5％的人希望将来与子女住在一起；31岁至50岁的年龄段中，仅32.8％的人希望将来与子女住在一起。当他们进入老年阶段时，由于我国各种社会保障机制已经完善等原因，其中很多人会选择社会养老的方式，所以老年公寓的社会需求还有很大的潜在增长点。
5、老年公寓的发展可以进一步带动为老人服务产业的发展。老年公寓的发展，需要园林、绿化、基础设施、医疗、通信、文化教育、装饰装修、家用电器、以及家庭服务等一系列产业和服务业的支持。而这些产业的发展又可以增加就业，为城市发展带来更多的商机。
二、对我市建设老年公寓的建议
1、政府及有关部门要站在提高城市整体功能的战略高度，重视和支持老年公寓建设。目前，政府及有关部门在建设老年公寓的认识上还存在着一定差距。经济建设固然重要，但在构建和谐社会的过程中人文关怀必不可少。因此，政府及有关部门要从提高城市整体功能的战略高度，去认识、重视、支持老年公寓的建设，不能因为这些公益事业不直接产生经济效益，就将其放在次要位置。政府重视是大力发展老年公寓的关键所在，离开了这一点，老年公寓的发展就无从谈起。要发挥政府及有关部门的主导作用，政府不仅要将老年公寓的建设纳入城市建设总体规划，而且要按照规划要求，定期进行老年公寓的专项财政拨款。在土地使用和税费方面要实行优惠政策，如免收土地出让金、减免税费等。同时，政府还要加大宣传力度，使全社会都来重视老年人和老年人的生活保障问题，鼓励有实力的开发商来兴建和管理老年公寓。对于个人筹资建设老年公寓的，银行也应给予大力支持。
2、集中优势资源，推出样板公寓。目前，民政部门对兴建老年公寓有相关优惠政策和资助。当前应集中所有公有老年公寓的优势资源，建设一所集居住、休养、保健、娱乐、商务、旅游等服务于一体、具有较高功能档次的示范性老年公寓，提高软硬件设施，在建造、设施、服务方面满足不同层次老年人的不同需求。
3、要按老年人生理特点合理规划设计。老年人对居住环境需求较为复杂。需要起居生活安全无障碍，通风和采光等物理性能指标良好，康复和医疗有保障，还要方便护理。据此要求，示范性老年公寓的建设应体现四化：一是环境自然生活化。环境幽雅、空气清新，容积率低，起居室、卧室应有良好朝向、自然采光和自然通风，有开阔的视野和优美景观；二是起居生活便捷化。所有建筑高于四层必备电梯，要考虑“同楼居”和“1+l”联体式亲情户型，房屋设计着眼于无障碍设计，地（楼）面应消除高差，采用防滑材料，卧室有方便老人或残疾人进行家庭护理和医疗保健的管线，设置电子呼救，体现人文关怀，提供友好医院，定期身体检查，建立健康档案，设立家政服务部、餐饮购物中心，提供生活服务；三是日常生活丰富化。公寓要组织协会和团体，例如歌舞队、棋友会等，定期举办活动，设立老年图书馆、园艺区、自娱农场，提供手推车和电动车，建立健身房、游泳池、各类球场、棋牌室等文体娱乐场所，设立规范化社区幼儿园，添一份祖孙情深，减一份日常繁琐。
省政府曾分别于1998年与2006年下发《关于加快发展社会福利事业的通知》及《促进养老服务业发展的通知》，鼓励各地兴建老人公寓、敬老院及托老所，明确规定在税收、土地审批等方面予以扶持，并规定社会福利机构在使用自来水、电、暖、煤气价格与居民用户同价等优惠政策，鼓励社会资金参与兴办养老产业。这给民营养老机构的发展，提供了一个难得发展的机遇。
总之，随着我区社会经济的不断发展，人们生活水平的提高和观念的转变，老年公寓的社会需求广阔，发展潜力巨大。我们坚信，随着人们养老观念的转变，政府和社会的大力支持，制度政策的建立和完善，老年公寓开发建设一定会得到快速健康的发展，成为功在当代、利在千秋的德政工程、民心工程。
政府要加强和规范老年公寓的管理
人生最需要关爱的两头，一是小时，二是老了。我国目前是世界上老龄化速度最快的国家，发达国家近百年才出现的人口老龄状态，我国50多年便进入了，现在反差实在太大，6个大人围着一个小孩转，赡养老父母却力不从心。养儿育女几十年老后生活无乐，岂不心寒？据统计，全国有1000万70岁以上高龄老人需要照顾。人口学家分析，我国未来相当长一段时期内，其家庭结构是一种1：2：4的倒金字塔式，既两个中年人负担4个老人和1个小孩，这无论在经济上还是精力上都会力不从心，因此，条件好、花费少的老年公寓将受到人们欢迎。此外，思想观念的更新、心灵精神的渴望以及对生活质量高追求，也将使越来越多的老人愿住公寓。养老从家庭走向社会，将成为一种趋向，不可避免地向我们走来。
目前我市共有老年人近60万，占总人口的12.28% , 98%的老人目前依靠自己我养老，不到2%由社区福利机构负担。由于我市现有的老年人福利设施严重不足，社会福利机构的总床位数不到老年人总数的1%，无法满足老年人养老的需要。迫切需要子女、各级党委、政府、主管部门和社会五管齐下, 特别是需要政府高度重视老龄工作，制定优惠政策扶持保护老年福利事业。
目前，我市房地产业火爆，遍地开花, 而老年公寓建设和管理事业却无人问津。为此, 建议:
一、政府要加强社区福利机构的规划和建设。政府制定我市老年公寓发展远期规划，保护老年人的合法权益。要坚持科学发展观，明确我市老年公寓发展的基本思路和目标。坚持民办老年公寓与公办老年人福利院一视同仁的原则，坚持多样化发展的原则，坚持发展与规范相结合的原则。老年公寓尽快形成以政府办福利事业为主，社会各界广泛参与，公办与民办平等发展、统一发展、协调发展、竞争互促、共同提高的格局。
二、政府应按照“民办公助”模式建设和管理老年公寓。要坚持社会办老年公寓、政府补贴的投入导向，充分调动社会力量。积极创造条件，制定有关政策，引导民间资本和企业财团投资民办老年公寓建设和管理，促进老年福利事业快速发展。政府各职能部门应大力支持，降低门槛，简化手续。对工商税收、土地征收，贷款融资等方面应给予优惠政策。在市场经济条件下，老年公寓的建设不应只依赖于政府包揽，个人、集体、企业都可以积极参与，多渠道投资，多层次发展。
三、政府应加大对原有老年人福利院的投入。要以财政投入为主并逐年有所增加，同时还可引入民间资本。有计划逐步改善硬、软件设施，对其现有服务人员（包括医务人员）进行继续教育和培训，提高他们的素质和服务水平，提高医疗质量，逐步达到功能定位要求，满足老年人的基本要求。
四、政府应实现以老年公寓养老年公寓的办公寓方针。要以社会寄养带动政府供养, 老年公寓由投资者自主经营，自负盈亏，对五保户政府应按国家五保户供养标准提供补助，投资者按协议规定负责供养，不足部分由老年公寓实行的社会寄养进行补贴，以社会寄养带动政府供养，以老年公寓养老年公寓。政府负责政策、业务指导与行政协调，协助投资者争取上级主管部门和社会支持，并负责对供养情况进行审计和监督社会供养资金的使用。益阳山水房地产开发有限公司目前已在益阳高新区建成了一所“民办公助”的敬老院,计划再投资2600万元致力开发敬老院第二期工程“老年公寓”，以解决社会养老问题。
五、政府要加强和规范老年公寓的管理。 公寓应集老人康复、医疗、娱乐、食宿、疗养于一身, 并提供呼叫服务、健身服务、文化服务、医疗服务、生活服务、亲情服务, 合理收费。公寓应设有多张床位，分单人/双人豪华间，单人/双人普通间。所有房间均应配有卫生间、热水器、电视、电话、空调、暖气、高级席梦思床、沙发、写字台、衣柜等。同时，公寓还应设有餐厅、健身房、医务室、娱乐室、阅览室、活动室、公共浴室和卡拉OK厅等多项服务及娱乐设施。 公寓可为入住老人提供膳食、住宿、医疗康复、日常生活护理和文娱健身服务, 并设有急救呼叫控制系统，有事随叫随到，给老人精神和心理方面的慰藉。护理、工作人员都应经过严格的专业培训后上岗，力求以最细致入微和完善周到的服务，让每位老人如沐春风。要让老年人入寓居住后感受到星级宾馆般的档次品位，花园般的环境气氛，家庭般的舒适温暖，亲人般的关怀至爱，尽享天伦之乐。才是弘扬中华民族敬老养老的传统美德，为社会各界老人提供颐养天年的理想场所。
老年公寓的分类标准
国际慈善机构（HTA）根据老年化过程各阶段所需社会服务支援程度的不同，相应地把老年居住建筑分为7类，其标准如下：（1）非老年人专用或用作富有活力的退休和退休前老人居住的住宅。他们有生活自理能力，因而可独立生活在自己的寓所中。（2）供富有活力，生活基本自理，仅需某种程度监护和少许帮助的健康老人居住的住宅。包括经过专门改造的原来居住的住宅。（3）专为健康而富有活力的老人建造的住所，要有帮助老人基本独立生活的设施，提供全天监护和最低限度的服务和公用设施。（4）专为体力衰弱而智力健全的老人建造的住所。入住者不需医疗护理，但可能偶然需要个人生活帮助和照料。应提供全天监护和需要时的膳食供应。（5）专为体力尚健，而智力衰退的老人所建的住所。入住者可能需要某些个人生活的监护和照料。公用设施同（4），但可按需要增加护理人员。（6）养老院，专门为体力和智力都衰退，并需要个人监所的老人所设。入住者中很多生活不能自理，因而住所不可能是独立的，可为住者提供进餐、助浴、清洁和穿衣服务。（7）护理院，入住者除同（6）外，还有患病、受伤的临时或永久的病人。这类建筑应有注册医护机构，住房宜全部为单床间。
