楼盘销售策划方案
一、项目简介
1、项目基本情况：项目总建筑面积约8万多平方米，容积率3.48，绿地率31﹪。1#楼30层，2#楼26层，是两栋高层住宅；3#楼为4层高商业楼，它沿街
一、二层商铺与1#楼
一、二层商铺相连是规划的缤纷时代商业街。
2、项目其他情况:
奇正佳苑位于邯山区集中多所院校的核心区域，临近中华大街交通主动脉，项目西接育才街，南临邯郸市水电学院，北靠农林路小学、汉光中学南校区及农业学校，依借学区中心优势，力争打造学区新城市主义之花。
3、交通
临近中华大街交通主动脉，一公里范围内有八条公交线路：5.12.13.16.20.31.33.45.47.50.201.204.302路（中华路）24路（农林路）31路（水院北路）18.25.31.58.65.205路（光明路）
4、治安状况
项目紧临农林路派出所，治安状况良好。
5、购物与娱乐
项目500米内有大型农贸市场和美食林千鑫购物市场，东信建材市场； 滏阳公园、罗城头公园、
6、医疗卫生
华森医药药房、邯钢医院、第三千金药房
7、学校教育
水电学院幼儿园、农林路小学、兴华小学、钢苑中学、汉光中学南校区、邯郸市农业学校、河北工程大学南校区（水电学院）
8、金融服务
项目一公里范围内有中国工商银行、建设银行、邮政储蓄、中国人民财产保险农林路营业部
结论：本项目位于邯山区集中多所院校的核心区域，利于居住、租赁及投资。两面临路，未来的餐饮商业一条街，具有较强的商业价值。目前邯郸市房地产业所处宏观市场背景是近年来最为有利的；同时，随着城市发展进程的推进及河北三年大变样的拆迁，小户型房地产作为一种新的房地产类型正面临着空前的市场机遇与开发前景。邯郸中、小户型房地产将面临巨大的市场机会。临街商铺也将给邯郸商铺紧缺现状带来巨大市场。
二、市场定位
住宅：
1、自住型消费群：（90）
年龄结构：25-30岁的单身贵族；（20）
28-40岁的新婚或陪学家庭；（60）
退休的二人世界；（10）
职业结构：企业中、低层工作人员；
购买用途：短期过渡、陪学、长久居住；
购买状况：一二次置业；
习惯描述：对户型设计和交通状况有较高要求，对小区环境无较高要求，习惯在本区域工作、生活；
注重条件重要性排序为：价格水平、户型设计、配套设施及场所、物业管理、居住氛围。
2、投资型消费群：（10）
年龄结构：35岁以上；
职业结构：企业白领及个体户、中层公务员及退市股民；
购买用途：偶尔居住，主要用于投资；
购买状况：二次置业；
习惯描述：注重位置、周边配套及发展状况，
注重条件重要性排序：投资总额、升值潜力、收益的稳定性。
3、基本数据测算
（1）以50.51㎡户型为例：
若选择7成20年银行按揭贷款，
年利率5.508；
单价3850元/㎡；
总价款150150元；
首付款45150元；
按揭贷款105000元；
月供款722.715元。
（2）以93.15㎡户型为例：
若选择7成20年银行按揭贷款，
年利率5.508；
单价3600元/㎡；
总价款230400元；
首付款69400元；
按揭贷款161000元；
月供款1108.163元。
商铺
1、定位分析
项目定位为“缤纷时代商业街”。 缤纷街，将成为邯郸学区第一商业旗舰，全市首席情景式校园商业样板。依托30万周边人群和邯郸三年上水平的整体规划，精心打造的学区首个商业旗舰，首条情景式校园商业街区——奇正缤纷街coolpark”。缤纷街的商铺空间布局合理，面积多样从40㎡的独立小铺到800㎡商业较大店铺；三层露台街区商铺，全框架结构，可分可合，可以满足不同程度的投资、自营需求；
三、四层是品牌特色风味餐饮。缤纷街作为休闲、娱乐、购物、饮食为主的一站式情景商业街区，建成后将成为五大校区、周边及近30万常住人群的休闲购物中心，甚至成为周边区域商业消费核心。各种业态的组合，让您近在咫尺就能完成生活所需。
商铺投资者目标客户定位：选择定位在中小客户，因为社区未来客流量大、现状商业较少，而周边房地产发展空间很大，住宅底商作为市场基础最成熟的商业房地产类型，很适合个人投资者。一方面，只要售价合理，投资风险相对比较低，空租率比较低，租金收益可以得到保证；另一方面，如果住宅项目规模大，居住人口消费能力强，其投资收益可以很好得到保证。
以50㎡一层铺面为例：
若选择5成10年银行按揭贷款，
年利率6.12；
单价8000元/㎡；
总价款400000元；
首付款200000元；
按揭贷款200000元； 月供款2232.4元； 租金40元/㎡；（目前该片区底商租金价） 投资回报率：约6。
三、销售计划
1、价格制订策略：
①低开高走； ②平稳增长； ③扫尾期做盘； ④力争短平快。 阶段
计划销售（套） 所占百分比 （）
住宅橱卫装修均价（元/㎡） 优惠 第一阶段 内部认购期 32 10 3600 一次性2 按揭1 第二阶段 公开发售期 96 30 3650 一次性3 按揭2 第三阶段 强销期 96 30 3700 一次性3 按揭2 第四阶段 持销期 64 20 3600 一次性2 按揭1
第五阶段
扫尾期
32
3600
一次性2
按揭1
合计
320
100
铺面销售进度和住宅尽量相同。
需根据以上销售计划及策略制定资金回笼计划及进度，预计销售期限为５－７个月。
四、广告宣传
1．报纸广告
优点：报纸媒体传播的信息理性全面，可以传播较复杂的信息；发行量大，覆盖面宽；时间性强，信息传递迅速；灵活性高，它可以根据广告整体策略的要求，选择不同的地域进行促销宣传，而且版面大小可按要求选择，可用整版、半版、1/4版或通栏版面；享有信誉，报纸由于新闻报道的客观性，因而记事准确、真实，受到社会的普遍信赖，报纸便于受众收藏。缺点：宣传费用高，有效时间短；报纸覆盖面虽大，但读者的不确定因素使市场目标不明确。
鉴于报纸的特点，在报纸上投放广告最好采用重拳出击的方式。即周期性的上主流报纸广告，且遇到重大事件可抓住机会，推出软文小新闻。
本地一些主流杂志的广告宣传，如《居》周刊的封面的形象宣传，内页配合详尽项目软文分析报道。
采用夹报的形式成本相对较低，但宣传效果弱于报纸版面。
2．公交站台广告
目前大多数销售成功的楼盘项目都借助了这一广告宣传形式，它的广告覆盖面大，持续周期长，能够使客户脑中产生深刻印象，吸引客户上门咨询，也能做到人们相互的口碑宣传，拓宽项目的影响力。
3．工地围墙宣传画
主要以楼盘工地围墙墙面作为广告画面载体，不仅美化工地周边环境而且也能吸引路人的注意。建议美丽朋城项目工地围墙广告宣传设计布围，应突出美丽朋城的整体VI特点，加强LOGO、色彩、文案的视觉冲击。
4.条幅广告
悬挂在楼盘脚手架或现房建筑物墙壁上的横幅或直幅，且幅面较大，此类条幅面积可达100平方米以上，以电脑喷绘为主。特别是美丽朋城靠三环外墙的条幅展示宣传，能够清楚展示给三环开车路过的客户同时也辐射到对面苏坡的居民。
5.网络宣传
申请空间建立项目网站，也可与一些知名的专业网站联系，通过其平台推广产品，如搜房网、焦点网等，其资金投入相对较低。但网络有一定局限性，它限制了不上网的客户。
6．楼书设计
楼书又称售楼书或房地产样本。它指多页装订的整体反映楼盘情况的广告画册。
