诸城市房地产：诸城市房地产现状发展趋势报告
资源环境与城乡规划管理2008
当前房地产业受到社会的普遍关注，房地产发展状况以及房地产价格走势，成为社会的热点。2007年，我市房地产业在加快城市建设，提升城市品位的城市建设大舞台上，凸显出“四高三缓”的特点，房地产市场在健康、稳定发展的基础上更趋向理性。
一、房地产开发投资运行特点
“四高”：
“一高”房地产投资规模创新高。随着我市房地产市场形势的持续向好，房地产开发企业不断增多，投资规模继续扩大，完成投资额和施工面积两项指标均创历史新高。至9月底，全市共有房地产企业35家，其中有二级资质等级2家；三级资质等级5家；四级资质等级6家；其他企业资质等级暂定。前三季度，全市房地产开发企业共完成投资62289万元，同比增长17.8%，占全市规模以上投资的比重为7％，比去年同期提高了2.4个百分点；房屋施工面积77.4万平方米，同比增长11.3%。
“二高”各种类经济类型房地产企业投资热情高。随着市场经济的日益完善，我市房地产企业经济类型逐渐多元化，有私营有限责任公司、其他有限责任公司、股份有限公司三种经济类型。前三季度各类投资都有较快发展，股份有限公司房地产企业增速最快，1-9月份完成投资4045万元，同比增长88.1％，占全部房地产投资的6.5％；其次是其他有限责任公司房地产企业，完成投资21090万元，同比增长32.1％，占全部房地产投资的33.9％；私营有限责任公司房地产完成投资37154万元，同比增长6.8％，占全部房地产投资的59.6％。 “三高”房地产开发内部结构优化程度提高。近年来，我市房地产开发内部结构得到了有效的调整，优化程度逐步提高，基本满足我市城市化建设及居民购房的需要。（1）住宅开发仍占房地产开发的主导地位，上半年我市住宅投资52207万元，同比增长27％，占整个房地产开发的83.9%，住宅施工面积占房屋施工总面积的比重高达90%。（2）小户型比重提高。小户型住宅历来倍受购房者青睐，自从国家针对住房供应结构出台90/70标准后，房产商更是加大了小户型住宅的投入，1-9月份，我市90平方米以下的住宅施工面积29.6万平方米，目前销售情况极好，销售面积占施工面积的15%。
“四高”房价持续走高。从我市房地产企业调查了解到，目前市城区商品住宅销售均价已达到2100元/平方米左右，黄金地段楼盘2400元-2500元/平方米左右。房价持续走高的主要因素有：
1、土地成本加大。地价涨幅较大，按照房地产市场运作的经验，地价每上涨1个百分点，房价就会相应上涨0.5个百分点。今年我市土地价格比去年同期上涨20%左右，地价的上涨,小高层、高层日渐成为市区房地产开发的主流,并直接对房价形成了强大的拉动力；
2、住房质量的相对提高。随着住宅综合品质的不断提升，房屋配套设施的投入加大，导致了房屋成本的相应提高；
3、资金占用成本提高。今年的几次加息，开发商的资金压力明显加大；
4、建材及其它成本上涨。随着建筑材料价格及人工工资的上涨、拆迁难度的增加、各种费用的增加等因素均加大了房产开发的投入，加大了房屋建筑成本。
“三缓”：
“一缓”房屋销售增速趋缓。1-9月份，全市房屋销售面积20万平方米，同比增长10.5%，比房地产开发投资额增速低7.3个百分点。在销售面积中，商品房住宅销售面积19.9万平方米，同比增长14%,增速比房地产开发投资额增速低3.8个百分点。自去年以来开始火爆的股市与基金市场使得投机性资金流进股市，住房按揭贷款利率的提高使得购房者承受更大的资金压力和风险，投资、投机性购房明显减少，居民住房消费趋于理性。
从商品房空置情况来看，1-9月份全市空置面积1.4万平方米，比去年同期增长了4倍，并且全部为商品住宅。
“二缓”土地供应增速放缓。随着一系列土地管理的调控政策的出台，针对当前在土地审批、用地集约管理等方面存在的问题进行有效治理及严格调控。从不断从严的政策措施来看，土地总体规划的调整审批权限以及土地出让金的管理权限的上收，还有不断加大的耕地保护的压力及征地拆迁难度加大的压力，使得建设项目用地的管理更加严格，土地供应“闸门”缩紧。1-9月，全市房地产开发企业累计购置土地13.5万平方米，同比下降45.4%。
“三缓”资金供应放缓。2007年是房地产企业面临资金压力的一年。前三季度我市房地产企业到位资金69476万元，同比下降7.4%。其中国内贷款2270万元，同比下降66.6%，房地产行业是资金密集型行业，其资金很大程度上依赖贷款，而今年银行几次加息加大了资金压力，银行也慎对信贷风险，作为贷款主要去向之一的房地产开发贷款也必将受到影响。
二、对确保房地产行业健康发展的几点建议
一是提高房地产开发企业的竞争实力。随国家一系列促进房地产业健康发展措施的逐步落实到位，企业经济实力就成为房地产企业参与竞争的最重要砝码。我市房地产企业经过这些年的发展，房地产开发企业不断增加，但企业整体实力还须进一步加强。在35家房地产企业中，没有一家一级资质企业，四级以上资质企业共13家，占全部企业的37％。面对房地产开发企业的现状，主管部门应严格控制“入口”，在加强管理与引导的基础上，通过市场优胜劣汰，压缩开发企业的数量，走规模化经营之路。各房地产企业在新的形势下，应不断加大改制、重组力度，强强联合，适应市场需要，增强资金的运筹能力，提高经济实力与竞争能力。
二是认真贯彻国家有关调控政策，切实加强对房地产开发的管理。近年来，国家出台了一系列宏观调控措施。应根据我市的实际情况，从土地供应、市场准入、项目审批、银行信贷等方面入手，认真贯彻落实国家各项调控措施。同时，还须建立包括投资增幅、土地供应、银行信贷、资金来源、开发结构、销售率及空置率、房屋销售及土地购置价格等内容在内的预警监管指标体系，建立相应的信息披露制度及部门监管责任制度，进一步完善房地产市场宏观调控制度，及时处理和解决行业发展中存在的问题，引导市场理性投资和消费。
三是大力规范房地产市场秩序。要深入开展房地产交易秩序专项整治，加强对房地产开发建设、销售的全程监管，继续加大房地产市场违法违规案件的查处力度，防范和制止各种规避结构调整政策，变相囤积房源行为，严厉查处哄抬房价，扰乱市场秩序的房地产交易。四是积极引导房地产开发的投向，加快住房结构调整。房地产开发“产品”要适应市场需要，主管部门要加强对房地产市场的调研工作并加以引导。在住宅开发方面，根据目前我市居民的收入水平，重点开发一些中、低档住房。根据各消费群体的需求，可适时推出小户型的单身公寓、休闲型的老年公寓、亲情型的两代人套居楼，由单一的商业住宅向生态型、健康型、人性化住宅过渡。
三、全年房地产市场展望
在经历国家一系列宏观调控政策后，我市的房地产市场趋于平稳发展状态。根据今年我市房源丰富，居民购买欲望较弱，建筑成本继续上涨，房地产价格又居高不下等特点，预计全年我市房地产市场还将保持平稳的发展态势，房价不会出现大幅度增长。
随着“三年一中变”任务即将顺利完成，我市的城市环境面貌发生了显著变化，取得了令人瞩目的成就。按照省委、省政府的要求，“2010年一大变”工作也要同步部署推进。我室在对“2010年一大变”工作进行前期调查研究的过程中，发现我市老城区的危旧房屋问题比较严重，较大影响了广州中心城市的环境面貌。为此，我室专门组织调研组，对我市危旧房改造工作情况、存在问题进行调查研究，并先后赴上海、北京、福州等城市进行学习考察，研究探索进一步加强我市危旧房改造工作的政策措施。现将有关情况及我们的建议报告如下：
一、我市危改工作的基本情况及面临的主要问题和困难 从上个世纪80年代开始，我市在公房租金收入中提取一定比例实施危改工作。20年来，在市委、市政府的正确领导
下，经过各有关部门的共同努力，我市危改工作取得了一定的成绩。据统计，1990年我市完成危改投资2100万元，而2000年则达到2.3亿元，相当于1990年10倍多；1990年我市完成拆迁面积仅约数千平方米，而2000年完成拆迁面积近10万平方米，相当于1990年数十倍。1999年，市政府明确提出了力争用2年半至3年时间完成1997年登记在册的23万平方米危险房屋的排危抢险工作的目标，并制订了相应的改造工作步骤、优惠政策和具体措施。目前，32片危改责任地块的23万平方米危房（涉及改造总面积70万平方米）的改造任务已基本完成，其中，成片拆除危房12万平方米（总拆迁面积35万平方米），维修加固危房11万平方米。仅市一级就累计投入资金约4.6亿元，全面完成了交电新村、西华路等10片地块18万平方米的成片拆迁工作，共拆除危房7万平方米，约6200户近2万人从原来低矮、潮湿、拥挤、危险程度较高的危旧房中搬出，被安置到环境优美、配套完善的棠雅苑、棠德花园、阳光花园等多处安置小区，户均面积从改造前的24平方米增加到33平方米，人均居住面积从改造前的9.8平方米增加到13.3平方米；同时完成了沙河墟地街等4个项目的维修加固工作，维修加固危房、严重损坏房面积共54268平方米。 据不完全统计，我市目前实有房屋面积13578万平方米，其中各级房管部门的经管房屋2011万平方米，占房屋总量的14.8%。另据市房管部门经管房屋的安全普查结果，我市在基本完成23万平方米危房的改造任务后，仍然存在危房26.4万平方米，严重损坏房80万平方米，一般损坏房402万平方米，分别占总数的1.42%、4.3%和21.6%。此外，85.2％未列入房管部门经管的房屋中，包括绝大部分的私房、企业用房、宗教用房、学校用房等，同样存在相当数量的危旧房屋。我市危旧房屋的形势仍然相当严竣。
目前人们普遍喜欢100㎡左右的房子，更大，更高，更舒适是不变的追求。不断进行旧城改造是正确的。可过度改造只能称为浪费。我市人口有限，新的房子造的过多就是一种浪费。另外，购物的超市造的也有些多，毕竟消费能力有限，消费能力无限强的也不在诸城消费。
我们的物业也有很大问题，缺少专业和敬业精神。比如看门的仅仅在打牌上有专业精神，扫地的仅仅在捡小便宜上有敬业精神。
我们的房地产污染严重。噪音污染不在话下。虽然大型车辆22：00以后才能运输，但也不至于半夜2点多还运啊！半夜时施工更是了得。环境污染有目共睹，尘土飞扬的大街就是证据。唯一好的是所谓的光污染没有发生，而且半夜还可以给我们照明，连电费都省了。
