浮梁古城招商引资策划纲要
招商引资是运用投资--融资、资本--负债结构的设计，整合旅游资源、土地资源、人力资源、现金投资之间有机结构关系，项目主体资本构架与管理构架、投融资结构与程序模式，招商引资模式与程序的设计与规划，全面系统地制作分项目、子项目的商业计划书、招商说明书，以及区域或整体开发的可行性研究报告，而且招商运作也是与营销相互配合、边投资建设、边营销市场、边搞活动、边接待客人，市场营销与招商引资互相配合，逐步推进开发的升温。浮梁古城需向全国大规模招商，才可能完成11.60亿元的总投资。
因此，我们的招商引资的模式是在投融资规划基础上，进行招商引资政策、文件、活动、步骤、组织管理等策划和文件制作，从而全面系统地安排招商引资工作。
1、招商市场分析
（1）总项目招商市场
由于国家在发展旅游产业上加大了政策支持与资金支持力度，目前很多国家资本、民营资本、海外资本等拥有机构均开始将目光投向旅游产业，虽然他们对旅游市场的了解还需要一个过程，但如果严格按国际规范标准模式向他们进行重点推荐，众多的投资机构定将做出正确选择。因为这个市场的潜力及其包容空间将很大，无论是上市公司，抑或是诸多有实力的机构已经通过他们灵敏的嗅觉感觉到了这个市场无比巨大的吸引力。
（2）分项目市场
即使从景德镇地区现有的陶瓷工艺设计人员这一个较小的市场来看，就可发掘出众多的投资商，何况国内还有哪么多的瓷科研机构、瓷生产机构和瓷销售机构，他们如果对各分项目所包容的内涵进行深入了解，必定会心甘情愿将资金投向一个既是他们毕生追求的事业，又可通过集聚效应产生更多效益的项目中去。
2、招商引资的流程
招商引资的流程为：
1、对具体的项目制作商业计划书
2、具体事项进行评估，取得评估报告
3、由专门的会计师事务所出俱审计报告
4、由律师出俱法律意见书和律师工作报告
5、做成投资价值报告
6、办理政府审批手续
7、做成招商报告书
（1）商业计划书（及可行性研究报告制作）
在项目设计基础上，通过详细的市场调查和统计分析，深入进行投入产业核算，结合营销战略与管理运作模式设计，完成商业计划书或可行性报告制作。该项报告，对进行招商引资、银行融资、国家扶持项目的立项申报和审批都非常有用。
（2）审计报告
由专业的会计师事务所对公司的财务状况和经营成果进行审计，做出规范的审计报告。审计前必须准备以下资料：
营业执照及批准证书
公司章程及补充文件
外汇批准证明和申请文件
海关登记证明 税务登记证
当年纳税申报表，税务检查报告
董事会成员名单和所有董事会会议记录
场地租赁协议及合同
主要客户清单和销售合同
本年/期资产负债表、利润表、现金流量表及其它会计附表一套
试算平衡表
总帐及各明细分类帐
其它相关资料
（3）评估报告
为方便融资，需要对土地经营权、项目收费权、项目经营权等资产由专业的评估机构评估，并出俱评估报告。有了评估报告，银行质押、抵押贷款便有了可靠的依据。
（4）法律意见书和律师工作报告
对整个开发建设的过程中，所有的合同、报告等文书必须有相应的法律意见书和律师报告，以保证融资的每个环节与法律不抵触，合乎规范的法律程序。
（5）投资价值分析报告
从投资的角度，对旅游项目的投资价值、前景、盈利可能性及盈利水平进行评价，并提供投资建议。使得投资商对项目的价值和风险有充分的了解，正确的做出投资决定。
（6）政府审批流程
每个项目的政府审批流程如下：
计委审批的手续有6个：
1、项目建议书批复(即立项)。
所需材料：
①项目业主上报项目建议书及相关依据(附件)；
②项目投资中长期计算；
③环保意见；
④风景旅游主管部门书面意见；
⑤其他相关部门意见；
⑥项目资本金承诺意见和融资意向书。
2、可行性研究报告批复。
所需材料：
①项目业主上报项目可研报告文本(须经有资质的单位编制)；
②规划部门选址意见书(规划定点)；
③环保部门环评意见；
④水土保持方案批文；
⑤可研报告评审意见(或咨询评估意见)；
⑥土管部门用地预审意见；
⑦项目法人组建方案；
⑧项目资本金落实证明。
3、项目初步设计方案批复。 所需材料：
①项目初步设计方案文本(须有资质的单位编制)；
②项目法人批文和营业执照；
③规划部门用地规划许可证；
④项目初步设计方案评审意见；
⑤必要的外部协作配套条件协议；
⑥项目资本金落实证明。
4、填报开工报告批复。
所需材料：
①填报开工报告表(一式四份)；
②项目法人营业执照；
③项目初步设计批文；
④规划部门建设工程规划许可证；
⑤项目资本金落实证明；
⑥项目投资方向调节税纳税凭证；
⑦散装水泥专项基金缴纳凭证；
⑧白蚁防治费缴纳凭证。
5、下达年度投资计划。
所需材料：
①上报投资计划建议书。
②其他材料同填报开工报告表。
6、项目竣工验收纪要。
由项目初步设计方案审批部门组织实施。
注：投资额在500万元以上的基建项目，其审批权在市计委，并需填报开工报告。
二、建设局审批的手续有9个：
在风景名胜区范围内投资建设的旅游项目，其项目选址意见书，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证(简称“一书两证”)审批权在风景旅游主管部门。
1、核发项目选址意见书(或称规划定点通知书)。 所需材料：
①1：1000的地形测绘图；
②项目可行性研究报告文本；
③环境影响评价报告；
④有关部门意见；
⑤项目选址或定点申请书。
2、环境影响评价报告批复。 ①项目建议书文本；
3、核发建设用地规划许可证。
所需材料：
①项目建设用地申请书；
②建设项目报建申请书；
③提出规划条件和规划设计要求；
④建设用地平面图或规划设计图。
4、核发建设工程规划许可证。
所需材料：
①要求审批建设工程规划许可证的申请书；
②项目计划有关正式批文；
③项目初步设计方案批复和初步设计图；
④审核建设工程施工图；
⑤白蚁防治委托手续，
5、核发建设工程施工许可证。
所需材料：
①工程质量监督委托手续；
②建设项目开工安全条件审查手续； ③工程施工企业资格审查；
④建设工程施工招投标。
6、建设工程规划验收。
①施工放线记录。
7、核发建设工程规划合格文件。
①规划管理建设施工单位签验收单；
②建设工程规划验收。
8、核发建设工程竣工单和质量等级证书。
①建设工程竣工验收记录；
②报送建设工程竣工资料。
9、核发房产权证。
三、国土局审批的手续有3个： (一)用地审批程序：
1、用地申请；
2、建设用地预审；
3、提供相关材料：
①项目选址审批书；
②计委立项；
③勘测图纸；
④有关部门意见。
4、征地调查；
5、向市或省征地办公室上报“一书四方案”材料：
①呈报用地说明书；
②农地转用方案； ③补充耕地方案；
④供地方案；
⑤征用土地方案。
6、用地补偿登记；
7、用地补偿公告；
8、总供地。
(二)供地审批程序：
1、用地申请书；
2、计委对项目初步设计方案批文及相关部门意见；
3、土地价格评估；
4、建设工程规划许可证及红线图；
5、用地单位资质证明及公章、法人私章；
6、有关部门材料。
(三)土地登记程序：
1、土地登记申请；
2、地籍调查；
3、土地权属审核；
4、土地注册登记；
5、颁发土地证
3、招商引资的优惠政策
因为旅游开发投资额度高，投资风险大，回报期限长，同商住开发有很大的区别，实施优惠政策吸引开发商是一个关键环节。浮梁县的招商引资优惠政策如下：
一、加大招商引资力度
1．凡在我县投资兴办经济实体或进行各种开发的投资者，可享受本政策措施规定的相关优惠政策。同时采取特别优惠的政策鼓励投资者建设与经营如下项目（以下简称特别鼓励类项目）： (1)高科技型企业； (2)农业产业化龙头企业； (3)旅游景点的建设与经营； (4)生态农业和观光农业； (5)市场建设与经营；
(6)交通和城镇基础设施建设；
(7)教育、文化、卫生、体育等公益事业的建设与经营。
2．投资者兴办企业购置土地，固定资产投资达100万元，政府土地出让金和新增建设有偿使用费除省、市部分按省、市优惠规定执行外，本县部分可减免20%，固定资产投资额每增加100万元，可相应减免10%，直至优惠70%为止。投资者兴办企业用地可以先租后征，投资者以行政划拨或租赁方式取得土地使用权的，按其每年应缴土地收益金的80%扶持5年；对特别鼓励类项目，其前5年应交的土地收益金全免。
3．投资者兴办企业用地办证的各项费用，除上缴省、市的，一律按30%收取。申办企业证照的过程中发生的各种规费，除上缴省、市外，可免收的免收，需收的一律按规定标准最低幅度的30%收取。
4．对新办企业供电贴费按赣价[2000]139号文件执行，其增容的贴费可先交三分之一，剩余部分在企业投入生产后二年内分期分批交纳。电力报装\"一口对外\"，电力工程按市场定额予以从优从快。
5．投资者兴办企业自项目投产后的各项行政事业性收费，除上缴省、市的，3年内，按规定标准最低幅度的60%收取。对特别鼓励类项目，在5年内按规定标准最低幅度的30%收取。 6．一次性投资100万元以上的企业投产后发生的所得税，前3年免征后2年减半征收。对特别鼓励类项目，前5年免征后3年减半征收。
7．对一次性投资300万元以上的特别鼓励类项目和一次性投资2000万元以上的经济实体，在本政策措施优惠的基础上，根据企业性质和发展潜力，通过一事一议，给予更加优惠的政策。对行政事业性收费减免后还过高的项目，通过一事一议，再给予减免。
8．2002年县财政安排预算30万元（以后逐年增加），设立引资奖励基金。对引进县外资金的单位和个人，按到位金额给予超额累进制奖励；人民币在800万元（含800万元）以内的奖励4‰；800万元以上至4000万元的，超过800万元部分奖励金额为超出部分的6‰；4000万元以上至8000万元的，超过4000万元的部分奖励金额为超出部分的8‰；8000万元以上的，超过8000万元的部分的奖励金额为超出部分的10‰。属外商独资企业由引资奖励基金支付，属合资、合作企业的由县内相关企业支付。
9．县各单位、部门、社会团体引进外资，按\"谁引进、谁服务、谁受益\"的原则，在引进企业投产发生税收后，连续五年由受益财政同级政府按企业税收地方收入部分的30%奖给引资单位、部门、社会团体。
二、鼓励企业做大做强
10．大力扶持具有发展潜力和竞争实力的企业组建集团，企业组建集团，公司注册资本可以由规定的500万元降至300万元，子公司可以由规定的5家减少为3家。
11．年销售收入2000万元和缴纳各种税收100万元以上的县各类企业，且上述两项指标年增长率10%以上的，其当年缴纳所得税增量部分的50%由受益财政同级政府奖励给企业。
12．本县工业企业在县内进行新的投资所兴办新的企业和县外企业总部或分部落户在我县并在我县纳税的，可享受本政策措施规定的相关优惠待遇。
13．大力支持驻县部、省、市属企业的改革和发展。驻县部、省、市属企业是我县当然的重点保护企业，享受本县规定的相关优惠政策。部、省属企业所办的学校、医院等社会事业，3年内逐步移交给地方管理，干部、职工其子女在升学、就业、参军、户籍等方面与本县居民同等对待。
三、放手发展个私民营经济
14．除国家法律法规明确禁止外，所有投资领域均向个私民营企业开放，任何单位和个人不得设门坎和实行行业垄断。
15．对新办个体工商户办理营业执照只收取登记费，属下岗职工新办的个体工商户，第一年免交各种规费，对本县内现有的个私民营企业应交的各项行政事业性规费从本文件下达之日起，除上缴省、市的，一律按规定标准最低幅度减免30%。
16．对个体工商户一般按核税办法征税，一定两年不变。对年纳税20万元以上的个体工商户和100万元以上的民营企业，按实纳税较上年增长10%、10%～20%、20%以上不同情况，由受益财政同级政府分别按其增量地方留成部分的30%、40%、50%给企业奖励。
17．对取得自营进出口权的民营企业与国有进出口企业享受同等政策。
18．鼓励新办企业向工业园区集中，有关优惠政策，按照县政府《浮梁县工业园区优惠政策》执行。
四、着力推进农业产业化
19．对认可的农业产业化龙头企业实行定额征税，超额的地方税收部分由受益财政同级政府先征后返，一定三年不变。
20．对种植面积达100亩以上或年销售收入达到20万元以上的种养专业大户发展生产经营，以2000年实际缴纳税收为基数，照章纳税后超额部分的50%由受益财政奖返三年。
21．农民在计税《农业税》耕地上改种适销对路效益高的经济作物的，只收农业税，免收农业特产税。对外来投资商以及农村致富带头人所从事的种养业、加工业等，自取得收入年度起，三年内免征农业特产税。
22．农村经纪人销售本地农产品纳税1万元（含1万元）以上的，由受益财政同级政府按纳税额中地方收入的10%给予奖励；纳税5万元以上的，由受益财政同级政府按纳税额中地方收入的20%给予奖励；纳税10万元以上的，由受益财政同级政府按纳税额中地方收入的30%给予奖励。
23．对通过拍买或租赁等形式进行\"五荒\"资源开发和领办、创建生态农业和观光农业项目和基地的，免征个人所得税，三年内免征农业特产税。申办者须办理集体土地证或林地使用权证的，办证费全免。县政府在农业专项资金安排上，优先安排生态农业和观光农业项目。
24．支持、鼓励创建茶叶、大米、食用菌、野生蔬菜等农产品优质品牌。被评为著名商标的，给予创建者1万元奖励；被评为驰名商标的，给予创建者5万元奖励。
25．农业产业化基地、企业和自然人与大专院校、科研院所合作开发绿色食品的，可享受特别鼓励类项目的优惠待遇，同时免征大专院校、科研院所一方的单位和个人的所得税。
五、突出抓好旅游资源开发
26．从2002年开始，县财政安排20万元预算资金，用于旅游开发\"六个一\"工程和重点景区建设的规划、设计、对外
27．投资者进行旅游资源开发的，除享受特别鼓励类项目优惠外，还可享受生态农业和观光农业开发等各种优惠。在旅游点投资建设并经营宾馆、商场、文化和娱乐项目的，可享受特别鼓励类项目的优惠待遇。
28．鼓励创建旅游品牌。旅游景点建设达到\"AA\"级标准的，给予开发建设者2万元奖励；达到\"AAA\"级标准的，给予开发建设者5万元的奖励；达到\"AAAA\"级标准的，给予开发建设者10万元奖励。
29．经营旅游业的公司或旅游景点承包者，作为县重点保护单位挂牌保护。
六、加速城镇建设
30．县城和小城镇土地市场运作的收入全部投入县城和小城镇建设。
31．投资者在县城和小城镇投资100万元以上经营宾馆、商场、学校、医院、文化、娱乐等项目的，除享受特别鼓励类项目优惠外，还作为县重点企业挂牌保护。
32．投资者投资城镇等基础设施及城镇公用设施建设的，可用城镇土地折价置换。投资者在置换土地上进行开发，免收一切办证费用，其它各种规费除上缴省、市外，可优惠50%。 33．对来我县整体购买土地进行房地产开发的，免收一切办证费用，商品房出售后，免征个人所得税，其他地方税收的50%专款用于城市建设。
34．凡来我县购置商品房或在规划小区内建住宅的人员，各种规费减半收取，居住人员可转为城镇户口，子女就学、就业、参军等享受本县居民同等待遇。
七、扶持乡镇经济发展
35．凡在小城镇务工经商，经营证照齐全，有自己的固定住所，经本人申请，可办理小城镇住地户口，并在子女就学、就业、参军等方面享受城镇居民同等待遇。对进城镇的农民，不随意更改其土地承包关系。
36．建制镇在小城镇规划范围内，土地出让收益除上缴中央、省、市外四年内返还建制镇，用于小城镇建设；小城镇建设收取的城市建设维护税全额列支为城市维护费，用于小城镇基础设施建设。
37．在保护好森林资源的前提下，进一步放宽林业政策。对来我县投资旅游开发和生态农业、观光农业开发的，需用公益林的，在不改变公益林性质的前提下，可以划拨林地使用权，保持50年不变，允许继承和转让。松香、竹笋、香菇等林副产品和小杂竹一律免收林业规费，木材检查站不再检查。县林业公司收取的林价10%的商品材劳务费，用2年时间逐年取消。2002年收6%，2003年收3%，2004年不再收取劳务费。
38．实行\"谁引资、谁受益，异地办厂、属地纳税、统一划拨\"原则。乡镇招商引资企业落户县城、工业园区和近郊乡镇，除落户所在地参与30%分成外，70%税收归引资乡镇征收。
39．加大对困难乡镇的转移支付力度。从2002年起，不再增加乡镇财政上解基数；对困难乡镇财政上解逐年减少；对特别困难乡镇的财政上解按当年财政收入完成比例先解后返，一年一定。
八、引进和激励各类人才
40．县政府设立人才资源开发专项资金。对在科技应用与推广、经济发展中有突出贡献的各类人才予以重奖。高薪引进的专业技术人才的个人收入所得税征收后，由受益财政同级政府全额奖回本人。
41．对县重点保护的各类企业和科教文卫急需引进的人才，由法人代表提出名单，县人事部门认可，报政府批准，即可办理调动手续，家属户口可以随迁；对要求挂编在县人才交流中心的，挂编费予以免收。凡机关、事业单位工作人员在县内领办和创办经济实体的，其编制、职级、工资三年内保留，三年满后经批准还可延长。
42．凡引进的人才带入科研成果或专利，并使企业产生明显效益的，可由企业按项目利润10%～30%计提资金奖励本人，并允许企业税前列支。
43．允许各类人才以技术、管理等要素，作价入股，参与企业分红，高薪技术成果的作价入股额可以超过创办企业注册资金的35%。
44．对年纳税地方收入总额排位前10位的县内各类企业的经营管理人才和有突出贡献的专业技术人才，由县政府授予荣誉称号并给予奖励。
九、整治和优化经济发展环境
45．严格执行县委、县政府为保护企业者的合法权益规定了“八不准”。充分发挥优化环境\"110\"热线电话的监督举报作用，坚决把优化经济发展环境领导责任制，责任追究制和评议制落到实处。 46．设立办证服务大厅，规范办事程序，提高办事效率。凡程序简便的申请事项，由窗口工作人员即收即办，当天办证；需组织论证公告或现场勘察的行政审批事项，由窗口工作人员受理后，出具承诺受理单，由窗口负责人协调本部门按程序办理，原则上在一周内办结；对涉及多个部门审批的事项，全部实行并联审批，在一周内办结，特别复杂的不超过1个月。
47．涉及投资与建设项目的收费全部进入办证大厅实行规范管理，各行政收费部门向社会公示收费依据、收费标准，接受查询和监督。
48．每月1～25日为企业的\"安静日\"，未经特别许可，在此期间不得对企业进行任何形式的检查（除必要的安全生产检查外）。凡是涉及企业的各项检查活动，能减的就减，确实必要的检查，有关职能部门必须事先到县政府办公室登记领取检查证，企业在乡镇的，应告知乡镇政府。并在企业的安静日外进行，否则企业有权拒绝检查。
49．对工业园区实行全封闭管理，任何单位和个人未经县政府批准，不得擅自进入园区对企业进行检查。
50．强化对依法行政的监督。成立县优化经济发展领导小组，同时监察部门设立投诉中心，受理和查处企业的各类投诉。对阻碍经济发展的违法违纪及其他不良行为和不履行本政策措施的，一经查实，严格按照或参照县委、县政府《关于优化经济发展环境的若干规定》（浮发[2001]19号）严肃处理。 对中央、省、市制定的相关政策，凡本政策措施未涉及的内容，以上级文件为准。已涉及的内容，上级更优惠的，以上级文件为准。本政策措施与县政府以前文件有抵触的，以本政策措施为准。上级文件和本政策措施未涉及到的，实行一事一议的制度。 县政府各相关职能部门，根据本政策措施，制定具体的实施细则，报县政府审核备案。
本政策措施自发布之日起施行，由县政府办公室具体负责解释。
4、招商引资的营销策划活动
（1）招商活动安排
1．2002年10月至12月，首次招商大会
本详规通过评审后，开发公司将投入20万元资金，向周边城市及瓷产业、旅游产业界，进行一次较有声势的招商活动。与“告别沧桑、开发新城”游览相结合开展首次招商大会。
2．2003年4月至5月，第二次招商大会
2003年4月、5月份，设计元旦、春节的瓷韵古城旅游线路及五·一黄金旅游线路，大力宣传运作，举办一次大型瓷产业专题活动，同时开展招商活动。
3．日常招商
充分利用媒体、网络积极开展日常招商。为此，应于2002年11月份做好招商项目的主要招商材料、安排好项目运作的基础条件、制定出明确的招商政策。
（2）招商营销策划
由于浮梁古城开发规模较大、投入规模也相应较大，总体工程建设须分期完成，故在开发模式上须采取合作开发的策略，这就涉及到招商问题，因此也相应需要招商营销策划。
前期：以招商会的形式募集众多的投资机构进行招商推介说明，并实行各个击破的方式。同时须辅之以形象推广与概念推广策划，以景德镇地区及周边地区的中小型投资商为主要目标受众，以整合营销方式进行推广。
中期：以品牌推广为主，以重点项目进行招商，对目标受众进行投资效益分析及已得利益为主要诉求点。
后期：以环境建设、配套设施为主要诉求点，同时重点推出品牌的总体概念，以博取实力很强的投资商对项目的青睐，从而达到资本运作目标。
