浅析公积金的管理
住房公积金是在职职工个人及其所在单位各按职工工资总额的规定比例缴存的住房长期储金。单位和职工缴存的住房公积金都属职工个人所有，存入住房公积金管理部门在银行开设的个人住房公积金账户。
职工住房公积金是一种义务性的、强制性的个人长期住房储蓄基金。此项储蓄基金归职工个人所有。
建立职工住房公积金是为解决职工住房建设投资基金和职工个人买房、建房及缴纳新增加房租之用。但此房屋公积金不能抵交住房租金，不得上市流通。如有结余，可存入房改金融机构，作为职工个人住房基金，单位不能挪作他用。
当前，机关、事业单位住房公积金单位和职工个人缴存比例各为10%,企业（含按企业化管理的自收自支事业单位）住房公积金单位和职工个人缴存比例根据承受能力和条件，在8%—12%幅度内确定。住房公积金自存入职工账户之日起按照国家规定的利率计息。
住房公积金的这一定义包含以下五个方面的涵义：
（1）住房公积金只在城镇建立，农村不建立住房公积金制度。 （2）只有在职职工才建立住房公积金制度。无工作的城镇居民不实行住房公积金制度，离退休职工也不实行住房公积金制度。
（3）住房公积金由两部分组成，一部分由职工所在单位缴存，另一部分由职工个人缴存，职工个人缴存部分由单位代扣后，连同单位缴存部分一并缴存到住房公积金个人帐户内。
（4）住房公积金缴存的长期性。住房公积金制度一经建立，职工在职期间必须不间断地按规定缴存，除职工离退休或发生《住房公积金管理条例》规定的其他情形外，不得中止和中断。体现了住房公积金的稳定性、统一性、规范性和强制性。
（5）住房公积金是职工按规定存储起来的专项用于住房消费支出的个人住房储金，具有两个特征：一是积累性，即住房公积金虽然是职工工资的组成部分，但不以现金形式发放，并且必须存入住房公积金管理中心在受委托银行开设的专户内，实行专户管理。二是专用性。住房公积金实行专款专用，存储期间只能按规定用于购、建、大修自住住房，或交纳房租。职工只有在离退休、死亡、完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系或户口迁出原居住城市时，才可提取本人帐户内的住房公积金。
按目前我所在地区的规定是要求企业都应该给职员存这个的，不分国有和私营
职工住房公积金是一种义务性的、强制性的个人长期住房储蓄基金。职工个人每月按一定比例扣缴工资，所在单位每月拿出相等金额，两数相加，存入职工个人账户。此项储蓄基金归职工个人所有。建立职工住房公积金是为解决职工住房建设投资基金和职工个人买房、建房及缴纳新增加房租之用。但此房屋公积金不能抵交住房租金，不得上市流通。如有结余，可存入房改金融机构，作为职工个人住房基金，单位不能挪作他用。如职工住房已解决，到退休时，可连本息一起支取归退休职工个人所有。
把脉金融危机下的公积金管理
由美国次贷危机引发的金融危机迅速在全球蔓延。住房公积金管理作为兼具金融性、民生性等众多属性于一体的“特殊”行业，面对滚滚而来的金融危机，能否偏安一隅，“风雨不动安如山”？显然，随着时间的推移，住房公积金管理工作遭受金融危机冲击亦在所难免，积极探索应对新挑战的新思路新举措为当务之急。
现状：住房公积金工作的难度系数日渐加大 酿成此番金融危机的原因是多方面的，既有经济体宏观经济政策不当的原因，也有金融监管缺失的因素，其造成的社会影响是沉重的。同样，住房公积金管理工作也面临着诸多不稳定不确定的因素，且伴随着金融危机的扩散，其显现的矛盾和问题日益突出和尖锐。
住房公积金贷后管理日趋艰难。金融危机引发的就业难、失业多、股市缩水、工资下降等社会问题，必然会冲击住房公积金贷后管理工作。具体表现为客户的还贷能力开始脆弱，在先期高房价高收入与如今个人收入缩水的双重背景下，不少人的支付能力正经受前所未有的考验。此外，即使一些客户先前以合规的购房手续借到了低息的住房公积金贷款后却另作他用，诸如用于其他经营等，经过这次金融危机的洗涤，能否持续稳定地按期偿还，谁也不敢保证。
住房公积金增值收益日呈缩水。住房公积金形成增值收益的主渠道靠发放贷款。随着房市的低迷，住房公积金贷款的人数骤减。据初步统计，2008 年1~10 月份，各地实际贷款人数比上年同期减少36%。个人住房公积金贷款已进入十足的微利时代。住房公积金归集拓展日难推进。要保证住房公积金事业公平、公正、有序发展，就必须按照国务院《住房公积金管理条例》精神，力求使更多的职工享有住房公积金，这也是保证“住有所居”，构建和谐社会的需要。随着各地行政事业单位职工纷纷缴存住房公积金，目前各地住房公积金管理部门工作的重点都次第转向了非公企业建立住房公积金制度的业务拓展上。然而，一场突如其来的金融危机，使这一本就很难推进的工作雪上加霜。很难设想，一个连运转都面临很多困难的企业怎么可能为职工缴存住房公积金呢？加之房市不火，贷款需求小，也降低了部分单位和职工建立住房公积金制度的积极性。
对策：住房公积金管理要迎接挑战未雨绸缪 机遇始终光顾有准备的人。从表象上看，住房公积金管理工作受金融危机的拖累仅仅表现为暂时的业务萎缩。但是，作为整个金融肌体的一部分，住房公积金业务的“低迷”又反过来副作用于房地产业、建材业等诸多民生领域，甚至衍生出其他社会问题。只有积极寻找对策，做到未雨绸缪，才能变被动为主动，达到游刃有余的境地。
挖掘淡化外界冲击的增长空间。毋庸置疑，贷款需求的萎缩是不争的事实，但如果有需求就应最大可能地满足。在市场信心指数亟待提振的背景下，适度提高住房公积金贷款的额度，可以视为一大有效选项。目前，北京、上海、南昌、南京等地都适时地调高了贷款额度，这也为提高住房公积金的使用率提供了可能。同时，随着资金使用率的下降，对愈来愈多的沉淀资金，要及时做好资金的定存和国债购买工作，尽可能使其保值增值。此外，在确保中低收入职工购房资金需求的前提下，也可以试点向受金融危机冲击较小的行业职工适当倾斜，在不违背公平的前提下，如在贷款门槛、贷款利率浮动上予以必要的考量。
压降金融危机造成的管理成本。要保持住房公积金归集额的稳步提高，不断扩大职工的覆盖率，提高住房公积金的使用率，当前就必须想方设法化解金融危机所带来的管理成本的加大。要变危机为机遇，在管理方式上完善和创新。首先要借鉴金融业的经验，全面引进个人征信系统的查询，确保借款人要过“诚信关”，使贷前管理环节不留空白点。其次，要寻找既保险又方便借款人的担保方式，即便是住房公积金按揭贷款，也要预留所抵押的期房价格有可能下降的空间，降低风险度。此外，管理机构要尽可能多地主动介入住房公积金的归集、贷款流程的审核、贷后的催收工作，这样，支付给承办银行的“手续费”可以藉此执行下限，以降低住房公积金的管理成本。
创新应对金融危机的管理模式。管理方式决定管理结果。保证住房公积金事业又好又快地发展就必须在管理方式方法上创新。首先，要提高住房公积金的使用率，不妨探讨省内资金统筹拆借试点。目前的情形是仅将设区城市内的住房公积金“绞在一块”，管理机构调整不到位的尚以县域为一个“资金单元”。各自为政、画地为牢的结果是资金既不安全又不利于使用，因为各地的房市火爆程度、贷款需求差别很大。克服体制障碍、探索更大范围内的资金运用模式日显重要。同时，在贷款的发放上可以适当扩大对象，如正常缴存住房公积金的职工在贷款门槛上可相应降低，不妨引入小型维修、房屋装修、异地购房贷款等项目；而对已建立住房公积金制度因目前某种困难暂时停缴的职工如需贷款也可以作必要的照顾等等，不宜“一刀切”。
未来：正确处理好应对金融危机的诸多关系
金融危机的肆虐不可避免，其涉及面正向纵深蔓延。换个角度看问题，这也是一次利益攸关方的重新洗牌。面对复杂多变的形势，住房公积金管理工作要保持平稳较快的发展，就必须辩证地对待挑战和困境，正确处理好各方面的利益关系，以求转危为安。
原则性和灵活性的关系。严格按照国务院《住房公积金管理条例》做好归集、提取、贷款等工作，这是住房公积金管理者始终不可逾越的基本行为规范。但在制定具体实施细则时要客观地面对金融危机，力求宽严相济、粗细结合、避免激化社会矛盾。如在住房公积金缴存人数拓展上，对受金融危机打击较重的非公企业，可以根据《条例》的相关精神，经所在单位职代会通过，在这特定时期，不妨缓建缓缴；对职工提取住房公积金的条件上，可以出台适当照顾“4050”职工、患重大疾病职工、刚就业且租房居住的新职工等新政，突出民生性；在贷款的额度和期限上在最长不超过30 年的前提下，各地可以兼顾不同职工住房公积金月缴存额、实际还贷能力、现有年龄等诸多因素，通盘考虑。总体上要力求使住房公积金管理工作参与提振市场信心、关注重大民生、压降负面影响的进程。
公益性与盈利性的关系。住房公积金管理中心是不以盈利为目标的公益性事业单位，但住房公积金事业的发展、壮大，提高社会的认知度等仍离不开一定“经济效益”。金融危机对管理机构的直接冲击是业务量锐减、滋生不良贷款的风险加大。住房公积金贷款的公益性质是区别银行商业贷款的根本标志，在当前金融危机肆虐的大背景下，我们必须摆正公益性和盈利性两者的关系，突显公益性，两者兼顾，相得益彰。
传统手段与创新方式的关系。我们在实施方式上要寻求创新和突破，摒弃不合时宜的落实手段。如在住房公积金缴存拓面上，既要借助政府的行政推进力，甚至必要的行政执法手段，更要设法借现有住房公积金管理水平的魅力来吸引更多的单位和职工自觉缴存住房公积金。在住房公积金监管上要力求科学、完备，当前要在避免住房公积金多头监管，力避政出多门。在住房公积金运用手段上，尽量减少中间环节，学习先进的监测和辨别手段，以避免不必要的失误。
不断强化公积金管理 切实提高保障水平
本报讯 (记者段文雅) 4 月16 日，市住房公积金管理委员会2009 年度第一次全体会议在市迎宾馆召开，目的是进一步规范和完善我市住房公积金管理，更好地发挥公积金在促进职工住房条件改善、拉动城镇住房建设、强化住房保障功能的重要作用。副市长、市住房公积金管委会主任戴国华出席会议。会议审议了《关于2008 年度住房公积金归集使用计划执行情况及2009 年度归集使用计划的报告》、《2008 年度住房公积金增值收益分配方案》等几个文件。
就如何做好今年的住房公积金管理工作，戴国华要求，一要提高认识，强化管理，进一步完善住房公积金制度。管委会要切实做好住房公积金归集、管理和宣传工作，充分发挥公积金的使用效益，真正起到惠民生，拉动城市建设、提高城市整体承载能力的重要作用。二要依法决策，强化监督，健全公积金管委会运行机制。管委会要不断探索和完善市场经济条件下对个人资金的决策、管理和运作方式，做到对政府负责，对缴存人负责；要依照相关法律，健全和完善决策制度，不断强化自身权威性，对住房公积金管理实行科学、依法、自主、民主决策。三要突出重点，强化措施，认真做好住房公积金管理工作。市住房公积金管理中心要牢固树立“安全、服务、保障”的理念，强化归集，扩大个贷，防范风险，创优服务，狠抓管理，切实提高住房公积金制度的保障水平，积极推进住房公积金业务健康快速发展。
促进公积金管理更加利民便民惠民
本报讯（舒保荐）昨日，市人大常委会副主任鞠文华同部分市人大代表对我市住房公积金管理若干规定实施情况进行了视察。
代表们先后视察了住房公积金西岗办事处、麦德隆超市、大连港集团，并举行座谈会。代表们强调，若干规定的实施对进一步规范、加强和提升住房公积金管理水平，满足职工住房需求，保障职工权益，解决广大低收入家庭住房难题，完善城镇住房保障体系，推动我市房地产市场持续健康发展，合理有效以及多元化发挥公积金效用，起到了积极的推动作用。代表们建议，要进一步加强对实施公积金制度和落实若干规定的宣传力度，经常对职工群众开展业务指导，动员全社会力量做好这项事业。采取将用人单位缴纳公积金情况列入诚信记录、增加新闻监督力度等做法，强化企业社会责任意识，促进用人单位形成主动缴纳的自觉性。进一步加强政务公开化，完善信息披露，对允许公开的内容进行公示，有规划、有目标地畅通公积金归集渠道，提高公积金归集覆盖率。要积极推进行政执法工作，加强资金投入，增加人员配备和执法车辆，不断完善执法制度建设和队伍建设，提高执法人员依法行政的能力。加强公积金对住房保障的支持力度，适当放宽公积金提取限制，提高贷款额度，在合理范围内扩大对困难群体的保障范围。坚持做好防范资金风险报警机制，进一步完善内部监督机制，合理合法保值增值，持续提高公积金管理水平。
2009 年，大连市住房公积金管理若干规定实施当年，我市归集住房公积金82.09 亿元，同比增长21.9%；新增缴存单位2360 个、职工9.43 万人，覆盖率87.3%，比同期提高2.85 个百分点；发放公积金贷款2.99 万户、63.97 亿元，同比分别增长79.2%和115.5%；实现业务收益4.11 亿元，同比增长30.06%；提取廉租住房建设补充资金1.84 亿元，为享受廉租房政策的6210 户家庭，提供了1573 万元的资金支撑。
搭建公积金服务三个平台
2008 年以来，成都住房公积金管理中心通过搭建“委托提取自动审核”、“贷款一站式服务”、“综合客服服务”三个平台，为缴存职工提供便捷、高效、优质的服务。
委托提取自动审核平台
针对原有提取方式手续多、柜台压力大的情况，2009 年3 月，成都住房公积金管理中心以“公积金贷款和商业房贷全覆盖”为目标，大力推进住房公积金委托提取还贷自动审核工作。通过职工委托，该中心每年在约定的时间内将职工提取用于归还房贷的公积金划入联名卡。
为顺利推进此项工作，成都住房公积金管理中心出台了《委托提取协议》、《委托提取还贷自动审核管理规定》、《委托提取工作规程》，规范各项工作办理标准和操作规程。在住房公积金综合业务系统中引入先进的银行金融业技术解决方案，使中心与受托银行拥有高度一致的、可延伸扩展的系统架构，实现与受托银行中间业务平台实时联机交易，及时准确查询职工贷款信息，核准公积金提取金额。以联名卡作为职工签约资金的落地账户，规避业务风险，确保资金安全。广泛开展宣传培训，对贷款职工较集中的单位采取“窗口前移、上门服务”的方式，积极主动推进业务迅速开展。
截至去年9 月，该中心共签约79523 笔，增量贷款签约率达87%，存量贷款签约率达67%，与建设、工商等10 家银行实现了联机交易，一个高效的提取平台基本建立。在去年七八月高峰期共提取83455 笔，其中委托提取41120 笔，占49.27%，既方便了群众，又减轻了临柜压力，为中心优化人力资源配置，提高工作效率奠定了基础。
贷款一站式服务平台
针对公积金贷款办理时间较长、手续繁琐等问题，2009 年6 月，成都住房公积金中心正式推行贷款一站式服务，实行“一个窗口受理、一站式限时办结”，客户只要资料齐全、条件符合，仅需2 小时，就能在贷款服务大厅办结所有审批和贷款手续。
在平台建设过程中，成都住房公积金中心将原来合作项目主要由银行联系转为中心直接受理，与开发企业建立直接、畅通的联系机制，定期反馈公积金贷款进度。同时简化项目申报资料和审批程序，申报资料由20 多项减少为10 项，项目审批手续在主体封顶的条件下，7 个工作日完成。
该中心制定《公积金贷款“一站式”服务业务操作流程及管理规定》，对进场的银行、担保公司、公证等单位提出明确要求，并通过贷款审批系统加以监控，从制度上和技术上对办理进行全程监督。改变购房合同备案方式，借款人可自由选择贷款银行，摆脱了长期以来银行对公积金贷款合作项目的控制，以及对公积金贷款业务发展的影响。
“一站式”服务极大地方便了群众，同时也促进了个贷业务的快速发展。去年
7、
8、9 三个月成都住房公积金中心共发放贷款7862 笔、17.29 亿元。截至去年9 月底，贷款余额122 亿元，个贷率达70.4%。
综合客户服务平台
近年来，成都住房公积金中心以创新服务形式、拓宽服务内容、延伸服务层次为出发点和落脚点，搭建起一个以“门户网站、呼叫中心”为核心，“联名卡、市民电子信箱、成都通”等为补充的综合客服平台。整合和完善门户网站的内容和功能，设置了包括新闻动态、工作动态、政策法规等9 个一级栏目、27 个2 级栏目，以及个人公积金查询、公积金贷款计算器、下载中心3个功能模块。两年来，网站浏览量近140 万次，较好地起到了展示中心形象、宣传业务政策、引导业务办理的作用。该中心于2008 年底在四川省住房公积金系统首家开通24 小时“96319”语音系统，对外提供自动语音应答和人工服务。系统运行8 个月共接受来电282027 次，接通率达90%。全市共发放联名卡80 万张，持卡人可在银行网点、BST(自助服务终端)、ATM(自动取款机)查询和打印个人住房公积金信息。截至2009 年9 月，共有11000 名公积金联名卡客户订制了个人公积金信息查询业务。2008 年10 月，在“成都通”系统中新增了公积金账户信息查询模块，市民用联名卡号和身份证号即可查询自己的公积金账户信息。成都住房公积金中心“三个平台”建设充分体现了“以人为本”的服务理念和“现代化、标准化”管理的工作理念，是学习实践科学发展观的具体表现，既提高了工作效率，又提升了服务水平，受到缴存职工的普遍欢迎。
公积金管理机构应该去行政化
面对224 亿元的住房公积金“沉睡”，甘肃省的职工感叹贷款难，公积金管理机构却称“受商业房贷挤压，有款却贷不出去⋯⋯”有学者建议，应重新思考住房公积金管理中心的定位，或可集中改造为政策性的国有住房银行。
按照甘肃省建设厅提供的数据，截至今年9 月底，该省公积金缴存总额累计达327.92 亿元，缴存余额则达到224.04 亿元，职工贷款率仅为28.68%。组建住房银行的建议，或能在一定程度上化解当前海量公积金沉睡现象。然而，这一建议也蕴含巨大的金融风险。如果我们把公积金管理机构改造成住房银行，那么在其经营业务上，必然与其他银行产生矛盾，而且在逐利化的驱动下，更有可能违背当初公积金制度的设置初衷。再加上金融市场风险重重，在公积金管理中心基础上改造出来的银行，其负责人乃至普通员工都充满着行政气，可能难以适应市场的竞争，更有可能由于经营理念的错位，经营手段的落后，经营人才的缺乏，导致海量公积金由沉睡转入流失。
因此，笔者认为，组建住房银行的可操作性并不强，但吸取这一建议的精髓，推动公积金管理机构去行政化，倒颇为可行。
舆论一致公认，现在住房公积金管理存在的主要问题是，公积金的程序操作与市场存在脱节；最大的问题是，公积金处于“房地产开发商和商业银行的联合打压”之中。这一情境的产生，原因是多样的，但其中公积金管理机构自身的不作为却是显而易见的。按照兰州市公积金管理中心相关负责人的说法，“抵押登记中的延误，是其他部门的事情，我们也是爱莫能助”。情况或许确实如此，但从这些话里我们也能品出浓浓的行政味。
当前的机构设置中，住房公积金管理中心是以行政机构的面貌出现的，机构的负责人是官员，机构的工作人员是国家工作人员，也就是说，公积金的有效运行与机构自身的生存、与他们的工资福利之间并没有必然联系。这一机制下，我们能奢望公积金中心站在工薪阶层角度，积极帮助他们与其他部门协调，让他们顺利办上公积金贷款吗？
故而说，应该大力去除公积金管理机构的行政化。在相关机构的设置中，应该突出公积金的归集、使用的影响因素，让那些公积金归集面小、资金沉睡量大的机构，生存有问题，工资受影响。只有促使其进一步面向市场，进一步面向职工，才能积极化解当前公积金存在的种种怪相，真正发挥其作用。在操作上，这样做远比组建住房银行的难度小得多。而且，在30 年的改革进程中，我们曾经有过把准行政机构半推向市场乃至完全推向市场的成功经验。总之，公积金管理机构的设置和运作方式必须改革，必须让其行政味淡一点，更淡一点。
公积金管理制度应该注入新内涵
2 月5 日的《法制日报》刊文称，近年来，伴随着住房公积金规模的日益庞大（全国建设工作会议透露，2008 年全国住房公积金缴纳规模达到了2.02 万亿元），住房公积金管理领域大案要案频发。文章质疑现行的监管模式和制度能否管好这样一大笔钱，呼吁加强住房公积金监管，变革公积金管理体制。
文章对住房公积金监管模式及体制提出了质疑，然而根据《中国住房和公积金制度发展大纲》（丛诚著），“到2007 年9 月底，全国住房公积金贷款资金逾期率为0.25%，这一比率远远低于我国商业银行的平均呆坏账率。”这说明了三点，第一，全国住房公积金的借款人，也就是城镇职工，绝大部分具有良好信用。第二，住房公积金制度设计，至少个人贷款业务设计是比较科学的。第三，公积金管理机构的运作是正常有效的。
发轫于上海，诞生于 1991 年的住房公积金制度，是在计划经济转向市场经济体制过程中，逐步丰富和完善起来的，具有鲜明的中国特色。目前所实施的住房公积金制度，虽曾借鉴新加坡，但管理体制核心四句话：“管委会决策，管理中心运作、受托银行专户、财政监督”，具有相当的原创性。这个体制，既不同于信托，也不同于基金，也不同于银行，具有相当的弹性和灵活性。这是与我国住房制度改革、住房保障制度建设发展的需要相适应的。这次发生于美国的次贷危机，进而引发的全球金融危机启示我们，不要“言必称希腊”。西方金融制度有先进的一面，也有危险的一面。土生土长的原创制度，虽然一时有这样那样的问题，但这个原创资源值得我们珍视，值得我们宝贝，只要不断发展、调整和改善，必将结出硕果。
目前的住房公积金制度与所在地区的经济社会发展程度相协调和适应，具有比较鲜明的地方特色。我国的金融体制，主要是垂直主导，地方可以运用，足以影响全地区的金融或准金融政策工具并不多，而住房公积金正是这不多的工具当中比较直接有效的。这个特点，决定了它具有相当深远的价值。
当前，伴随着住房公积金缴纳规模扩大，主要问题是如何更好地用好公积金，让这笔资金实实在在地为住房保障、为民生服务，而不是看到一点局部问题，就从制度层面不断质疑，不断折腾。比如，曾经实行过的公积金建房贷款，从上世纪90 年代末叫停后，现在应根据当前住房保障的形势需要，注入住房保障的新内涵，加快推出，以加大政府主导定价的住房供应量，平抑商品房房价。再比如，应研究出台住房公积金在支付住房租金领域的相关政策，引导形成健康、活跃，以中长期（3 到5 年或以上）租赁合约为主的城市居民的住房租赁市场，以降低人们的购房预期，进而平抑房价。除了投资需求外，主流需求还是自住，自住的住房问题的解决，一定是购买和租赁并举，不能偏废。一句话，在住房保障方面，住房公积金制度是大有可为的。
加强公积金管理 保障职工权益
我市出台《关于进一步加强住房公积金归集工作的若干意见》，单位缴存公积金不得逾期或少交本报讯 (王岩记者 李欣) 单位和职工缴存住房公积金比例不应低于5%、单位为职工缴存住房公积金不得逾期缴存或少缴。12 月23 日，记者从市住房公积金管理中心了解到，为加强我市住房公积金管理，保证职工享受住房公积金待遇，我市正式出台《关于进一步加强住房公积金归集工作的若干意见》。
根据《意见》要求，单位和职工缴存住房公积金比例不应低于 5%，原则上不高于12%。单位对职工月缴存住房公积金的工资基数要按照上一年度职工月平均工资和规定的缴存比例，及时调整单位与职工个人住房公积金月缴存额。单位为职工缴存住房公积金，不得逾期缴存或者少缴。对职工正常缴存、单位欠缴的，单位须补缴所拖欠职工部分的公积金。对严重亏损、无法支付职工工资，缴存确有困难的单位，经本单位职工代表大会或者工会委员会讨论通过，可向市住房公积金管理中心申请降低缴存比例或者缓缴，并报市住房公积金管理委员会批准后执行。申请缓缴和降低缴存比例执行的期限一般不得超过1 年，超过1 年仍有困难的单位应重新办理申请手续，单位补发职工工资须及时为职工匹配补缴公积金。
另外，对不办理住房公积金缴存登记或者不为本单位职工办理住房公积金账户设立手续的，要责令限期办理，逾期不办理的，要按照国家《住房公积金管理条例》有关规定进行处罚；对逾期不缴或少缴的单位，要责令限期缴存，逾期仍不缴的，要按《条例》的有关规定申请人民法院强制执行。凡因单位未按《条例》规定为职工办理住房公积金缴存登记和账户设立手续，或者未正常缴存住房公积金，与职工发生劳动争议的，住房公积金管理中心与工会组织应当支持职工在法定期限内向劳动争议仲裁机构申请仲裁。
《意见》还要求市本级和各县(市)住房公积金归集业务统一归到当地工商银行或者建设银行办理，归并账户，统一资金管理。
加强公积金管理 努力扩大覆盖面
【本报讯】(记者胡丽霞) 7 月21 日,市委常委、副市长柴金祥在市住房公积金管理委员会第二届第三次会议上强调,各级政府、各单位要认真贯彻《住房公积金管理条例》,依法加强公积金管理,进一步推进和完善住房公积金管理的制度建设,最大限度地发挥住房公积金的保障作用,努力扩大住房公积金的覆盖面。
柴金祥说,近年来,我市住房保障体系逐步建立和完善,住房公积金事业取得了较好的成绩。柴金祥强调,在今后的工作中,要进一步发挥住房公积金的社会保障功能,最大限度地发挥住房公积金制度在提高职工购买住房支付能力中的作用,不断改善职工的住房条件,减少资金沉淀,提高住房公积金的使用率；要进一步建立和完善住房公积金监督体系,充分发挥住房公积金监督体系的作用,确保住房公积金的安全性和完整性,切实维护广大职工的合法权益,促进住房公积金的缴存、提取和使用走向法制化、规范化和科学化发展的轨道。
廉政公积金制度的经济学批判
廉政公积金制度作为近年出现的一种反腐败措施，在我国一些地方开始试点，对此人们莫衷一是。廉政公积金这一概念，还有多种叫法，比如廉政保证金、廉政基金、廉政金和廉政勤政保证金等等，各地在推行、设计方案和具体实施上也有不少的差异。但总体上，廉政公积金即是从公务员月工资中提取一定比例的资金，同时单位也相应地按一定比例给予配套，缴存起来作为专项基金，在任职期间没有贪污腐败等违纪问题，年底发放或退休时一次足额发放；任职期间若有贪污受贿、权色交易等腐败行为，除去相应的行政处分或法律制裁之外，视情节严重，减额或者取消发放。可以说，廉政公积金制度是对公务员在任职期间廉洁的一种信用担保制度。
从理论逻辑来看，廉政公积金制度体现一种经济治腐防腐的思维，相较于以前的道德说教，无疑具有积极意义，为治理腐败，迈出了重要一步。廉政公积金制度设计的积极意义在于逻辑上没有回避对公职人员（包括普通人员和领导）人性的认识，而是正视利益的正义性；也不再沉溺于意识形态和不切实际的虚构与想象，而是基于现实中真实的人性———自利性。廉政公积金制度一是增加了公务员的腐败机会成本；二是从纪律和法律处罚的马后炮式事后惩戒走向事前的激励与约束，解决公务员管理制度中经济激励的缺失问题，因为客观上增加了一些看得见、摸得着，甚至能够感受到切肤之痛的腐败机会成本，公务员有了抵制腐败的经济激励，进而产生克服机会主义的倾向，这是廉政公积金制度的进步和积极性所在。
但是需要注意的是，利益不是邪恶的化身，正如金钱不是万恶之源，利益诱惑并非腐败的根源，否则就无法解释不同国家和地区的腐败与廉洁程度的差异。细究起来，廉政公积金的局限性也是显而易见的。
廉洁本是公务员应尽的基本义务，也是《国家公务员法》对公务员职业道德的基本要求。一个公务员只要任职期间未有腐败等违纪行为，退休后就可以得到一笔丰厚的廉政公积金（全部或其中一部分是财政资金），体现的是“无错即是功”的落后观念。做公务员的只要不腐败，不犯错误，就可以得到一笔丰厚的廉政公积金，那么作为一个普通公民，不杀人放火是其基本义务，公民若不杀人放火是否也应该给予什么“公民奖励”呢？如果为防止公务员的经济犯罪而设立廉政公积金是合法合理的，那么是不是也该为防止公民犯罪设立一个什么专门基金呢？
再从经济和技术的可行性上看，廉政公积金制度激励与约束的有效性在很多程度上依赖于廉政公积金数额的多寡，而其来源无非是个人与集体的共同缴付。如果缴付数额太低，根本就起不到激励约束的作用，倒成了变相涨工资，如果公积金主要从公务员工资收入中扣缴，结果势必影响公务员退休前的生活水准，如果提高的缴纳金额主要依靠财政补助，会进一步加大政府的行政运行成本，无疑使原已空前庞大的政府开支雪上加霜。
如果说廉政公积金是政府收购公务员廉政的成本代价，而现在问题的关键是政府的行政成本居高不下，现行的监督机制也不能有效地监督公务员的廉政状况，结果纳税人付出了额外的代价，但廉政状况并没有得到相应好转。如此一来，廉政公积金也就进退维谷了。
有鉴于此，我们不妨考察一下廉政公积金的源头。作为一种防腐治腐的制度，它滥觞于新加波、中国香港等地。从他们的改革实践来看，效果显著。但是，不能忽视的是，只有在政府比较精简高效、财政富裕，而且建立了一套透明、严格、行之有效的监督控制体系的前提条件下，高薪养廉才有可能。或者说，只有当公务员薪金成为主要腐败诱因条件的时候，高薪才会真正奏效，廉政公积金才能达到防腐治腐的治理目的。很显然，在我国，不先改变权力高度集中、权力行使的随意性和社会公众监督无力的现状，廉政公积金制度就无法达到其经济激励的目的。 对于现代的腐败及其治理机制来说，正视人性是第一步。从人性出发的推理需要我们对握有公权的行政人员保持高度的警惕，以权力制衡权力，以权利制约权力，在此基础之上，辅以经济激励。如果在权力制约和制度设计上不下狠功夫，仅仅“因势利导”，经济治腐永远都只是“与虎谋皮”“海市蜃楼”。
法国启蒙思想家孟德斯鸠曾说过，“一切有权力的人都容易滥用权力，这是万古不易的一条经验”。当前我国公职人员腐败的主要成因不是工资福利待遇不高，而是权力过度集中，缺乏有效的监督制衡机制，公众和社会对政府监督软弱无力，政府对经济社会生活干预过多，增加了公务员腐败的机会。所以，破除公权高度集中，提高行政程序和政府决策的透明度和公开化水平，放松政府管制，压缩公务员各种寻租的空间，实行公务员财产的强制性申报和审计制度以及开放的新闻舆论，才是治理腐败的关键。抓不住这个关键的廉政公积金制度无异本末倒置，自然是苍白无力的。
最糟糕也是最有可能的结果是，官员们一方面拿着廉政公积金，增加行政运行成本和纳税人负担；另一方面，廉洁状况的改善微乎其微，而廉政公积金变成公务员滥发的集体福利，与设计初衷南辕北辙。对此，我们不得不给予足够的警惕！
浅议住房公积金制度中存在的问题与对策
摘要: 文章从理论和实践结合的角度, 分析了建立住房公积金制度的积极意义以及改革现行住房公积金管理制度的重要性和紧迫性, 并针对现实中存在的问题提出了深化和完善住房公积金制度的具体对策措施, 以促进我国住房公积金制度的健康发展和社会住房保障体系的建立。
关键词: 住房; 公积金; 管理; 制度
一、住房公积金制度之发展现状 ( 一) 住房公积金制度的积极功能
住房公积金制度是我国在推行住房制度改革过程中, 为解决城镇职工住房消费问题而推行的一项强制性的长期住房储金制度。作为住房实物分配向货币分配机制转换的重要形式, 它已成为基础性制度和核心制度。经过十多年的探索实践和制度创新, 已经初步形成“ 单位资助、个人缴存、互助贷款、廉租保障”的政策体系, 住房公积金在一定程度上解决了中低收入家庭住房问题, 改善了居民消费结构, 促进了住房消费。
( 二) 住房公积金制度的发展态势
随着国家经济体制改革的不断深入,住房公积金制度与国民经济的发展和人民生活日趋密切。首先, 住房公积金通过个人缴纳、单位资助、长期存储的方式, 建立的职工的自我保障机制。其次, 住房公积金制度是改革住房分配制度, 把住房实物转变为货币化分配的重要手段之一。最后, 住房公积金制度为城镇职工积累了一笔长期、稳定的政策性住房储金, 提高了职工的住房保障能力, 促进了政策性住房金融体系的建立。
二、完善现行住房公积金管理制度的重要性 ( 一) 建立住房社会保障体系的重要基础
我国现有城镇居民4.9 亿人, 到实现“全面小康”的2020 年, 我国城市化水平将达到55- 60% , 城镇居民将增长到8- 8.5 亿人。在此期间约有3 亿左右的新增城镇人口需要解决住房问题。同时, 原有城市人口改革住房条件的需求也很迫切。这就必须进一步发挥公积金制度的作用, 切实管好用好公积金, 巩固和发展住房制度改革的成果。
( 二) 提高公积金使用效益的根本保证
公积金使用有“低存低贷”的特点,更适合广大中低收入城镇居民贷款购房的需要。目前, 由于一些地方公积金管理混乱, 服务质量差, 公积金使用效益不高,必须尽快改变这种状况, 努力提高公积金的管理和服务水平, 确保资金安全, 搞好资金运用。
( 三) 防范公积金风险的有效措施
住房公积金制度在公积金决策和管理方面暴露出来的问题, 严重影响公积金的安全运行, 这不仅会造成巨大的经济损失, 而且将失信于民, 滋生腐败, 影响社会稳定。加强公积金管理, 最主要、最迫切的是防范公积金的风险, 必须采取有效措施, 加强管理, 强化监督, 堵塞漏洞, 化解和消除潜在风险隐患, 确保住房公积金安全运行。
三、住房公积金制度执行中存在的问题 ( 一) 保障功能范围小
由于政府职能转变; 事业单位改革, 财政供养人员逐步减少; 国有经济战略性调整, 国企改制, 国有单位职工也将减少; 很多非公有制单位的职工: 个体工商业者、社会自由职业者、进城务工人员尚未参加住房公积金制度; 非公有制经济单位基本上游离于制度之外等因素都在一定程度上影响了住房公积金的归集。因此, 住房公积金制度覆盖面范围有缩小的趋势。
( 二) 地区发展不平衡, 行业缴存差距大
城市经济发展的不平衡, 导致区域间业务发展的不平衡性进一步加大; 职工住房公积金缴存余额存在较大差异,职工公积金余额最高的有十几万元, 最低的只几千元, 折射出职工在工资收入上存在不公平现象。过大的缴存差距有损制度的和谐。
( 三) 住房公积金的效用不高, 业务范围有待拓展
就全国而言, 2007 年末, 住房公积金使用率( 个人提取总额、个人贷款余额与购买国债余额之和占缴存总额的比例) 为74.58% , 住房公积金运用率( 个人贷款余额与购买国债余额之和占缴存余额的比例) 为57.24% 。巨额资金沉淀于银行, 部分地区运用率不足30% 。有的地方公积金个人住房贷款余额占公积金归集余额的比例为60% , 说明资金使用还没有最大限度地投入到住房消费市场。如何一方面加大资金筹集力度, 拓宽筹集渠道, 另一方面, 在继续加大个人住房公积金贷款投放的同时, 实现资金的多元化投资和运作, 确保资金的保值增值,使住房公积金受惠于民, 是一个亟待解决的现实问题。
( 四) 管理机构尚未完全理顺, 监管机制不完善
由于住房公积金管理机构缺乏必要的约束机制和监督机制, 挪用住房公积金等违法乱纪现象时有发生, 这不仅严重影响了管理中心的声誉, 而且也严重影响着住房公积金制度的发展。
( 五) 住房公积金政策法规不配套, 行政执法难
《住房公积金管理条例》虽然对住房公积金的缴存、提取、使用、管理机构、监督等问题做出了明确的规定, 但没有相应的实施办法和具体的操作规程。国家相关部门出台的有关政策与住房公积金的有关政策不配套、不严密, 增加了执行的难度。一些单位和企业受眼前利益和狭隘思想的驱动, 对建立住房公积金制度重视不够, 认识不够到位, 总是强调各种困难拖欠公积金, 有些职工也对这项制度漠不关心, 形成了业内人士所归纳的“法人不执 法, 主人不做主”的状况, 造成推行住房公积金制度更为艰难。
四、完善住房公积金制度的对策建议 ( 一) 强化归集, 扩大覆盖面 加强住房公积金的宣传工作。通过大力宣传住房公积金制度的重大意义, 努力使住房公积金制度真正深入人心、家喻户晓, 为深入推进住房公积金制度创造良好的舆论环境和群众基础。按“明确重点、狠抓难点、依法管理、积极促缴”的思路,采取有计划分步骤实施的办法, 逐个解决系统、领域的问题, 积极推进公积金制度向非公有制经济领域延伸, 把公积金制度的覆盖面扩大到外资、民营、私营企业和组织。开拓在农民工中实行住房公积金制 度, 将他们纳入城市住房社会保障体系。严格执行国家关于住房公积金的归集比例规定, 对于高收入者公积金的缴存额实行限高封顶政策, 防止不同阶层公积金缴存差距扩大化, 建立和谐发展的公积金制度。
( 二) 建立规范化的运营管理制度和完善的内部管理制度 大力推进住房公积金管理的标准化、规范化, 进一步健全和完善住房公积金归集、提取、贷款、财务、计算机系统、档案管理等业务管理办法, 规范业务流程和操作规程。同时要认真研究如何健全内部控制制度的问题, 借鉴商业银行普遍实行的内部控制制度, 制订行之有效的内部控制措施, 通过网络管理系统, 加强对分支机构和业务经办网点日常业务活动的监督, 形成管理中心相关部门和岗位之间的相互制衡机制, 保证住房公积金各项业务活动的正常进行, 最大限度地防范和控制资金风险。
( 三) 提高公积金的效用, 促其保值增值
因地制宜确定个人住房公积金贷款运作方式, 注意两点: 公积金归集与个人住房贷款方式的协调一致, 能够实现以贷促缴; 最大限度地化解风险, 保证公积金的流动性、安全性和增值性。
为最大限度地发挥住房公积金制度在提高职工住房支付能力中的作用, 体现住房公积金的社会“保障性”, 要从三个层面抓好落实工作, 进一步提高公积金的使用率。积极支持职工直接使用公积金用于购房、还贷、维修和支付房租, 为改善职工住房条件助一臂之力, 通过公积金的资金运作, 努力实现增值收益, 充分发挥住房公积金制度的社会保障作用。
( 四) 发挥县人民政府的积极性, 加强县级住房公积金制度的建设与管理 要认真研究如何发挥县级政府积极性的问题。住房公积金的归集依赖于当地政府的通力配合与协作, 在现阶段, 管委会形成的决议的执行以及住房公积金的归集、缴存比例的调整、逾期贷款的清收等, 如果离开了当地政府的支持与配合,仅靠市管理中心与县分中心的力量是不够的。
( 五) 完善住房公积金管理监督机制
为了确保住房公积金归集、使用、管理的安全有效, 必须建立和完善上下监督、同级监督机制和体系: 坚持住房公积金管理政务公开; 提高职工个人明细账的透明度、赋予职工“四权”( 即知情权、使用权、监督权、所有权) ; 采取各种措施保证住房公积金的安全运营, 防止资金流失和信贷风险。地方财政部门通过定期检查资金运营账务, 监督评价资金经营状况;审计部门通过审查资金来源, 使用投向及使用结果, 考核资金负债、成本效益、合规经营、服务质量等指标, 做出审计结论, 全面检查资金归集使用的合规性和合理性;金融主管部门主要借助于各种金融法规,检查规范住房公积金管理的金融合法性;司法部门则从法律的角度对“中心”的资金管理及缴存者行为的规范进行监督, 对各种住房公积金管理使用纠纷进行审理裁决, 依法维护住房公积金管理使用的公正性。
总之, 要树立科学发展观, 与时俱进,加强调查研究, 开拓进取, 不断适应新的形势要求, 及时研究新情况, 努力解决新问题, 用创新的思维, 创造性地开展工作,这是保持住房公积金制度持续、健康发展的根本出路。
住房公积金个人住房贷款风险成因与防范对策
摘要：住房公积金制度是城镇住房制度改革的产物，是解决我国城镇居民住房问题制度创新的结果，作为住房公积金制度优越性最主要表现形式的公积金个人住房贷款，在改善住房条件中的作用越来越明显的同时，其出现的贷款逾期现象不容忽视。本文拟对公积金个人住房贷款的风险进行多角度的分析、判断，并探讨构建风险防范对策。
关键词：公积金； 贷款；风险；对策
一、住房公积金个人住房贷款现状
有关部门统计数据显示，截止2006 年末，住房公积金缴存总额为12,687 亿元，比上年末增长30%；缴存余额为7,871亿元，比上年末增长26%；累计为695 万户职工发放个人住房贷款6,364 亿元，比上年末增长38.4%；个人住房贷款余额为3,805 亿元，比上年末增34.3%；个人住房贷款余额占缴存余额的比例为48.4%， 比上年末增加3.07 个百分点；2006年当年发放个人住房贷款171 万笔，相当于累计个人住房贷款的四分之一。当年发放个人住房贷款金额为1,765 亿元，占当年缴存额的60%，比上年增加570 亿元，增长47.7%；当年户均贷款金额10.3 万元，主要支持了中低收入职工购买自住住房、改善住房条件；当年职工提取和发放个贷资金之和超过当年归集额153.81 亿元。
切实发挥住房公积金的使用效益，改善中低收入居民家庭住房条件，既是建立住房公积金制度的根本宗旨，也是这个制度健康发展的重要保证。在这一思想的指导下，各中心都把大力发展公积金个人住房贷款作为工作的重点，贷款发放额度不断取得新进展。同时，由于公积金个人住房贷款利率低，也受到广大中低收入家庭的普遍欢迎。
在看到公积金个人住房贷款迅猛发展的同时，贷款逾期的情况不容忽视。据有关部门统计，2006 年末，个人住房贷款逾期额2.71 亿元，占贷款余额的0.7‰。公积金贷款风险成为不可回避的客观存在。如何正确地认识和有效地防范风险，保证公积金贷款资金使用的安全，是一个亟待引起重视和值得认真探讨的问题。
二、住房公积金个人住房贷款风险的成因
相对商业贷款而言，公积金个人住房贷款对象主要是参加住房公积金制度的在职职工，贷款期限少则10 年，最长可达到30 年，具有诸多不确定性因素，不可避免会出现贷款资金不能按期收回的风险。结合实际，可将贷款中的主要风险归纳为以下几个方面：
（一）贷款对象的风险
主要有偿债能力和信用两种风险。一是偿债能力风险。住房公积金贷款期限长，最长达30 年，而主要对象为社会的中低收入阶层，这部分职工的偿还贷款能力普遍较低。同时伴随企业和社会劳动用工制度的改革， 一部分职工因丧失工作或收入大幅减少而发生贷款违约； 还有些借款人因家庭成员患上重大疾病、子女入学等发生大额费用支出，出现偿债能 力下降而发生贷款风险。二是信用风险。信用风险直接取决于借款人的资信状况，二者成反比关系。国外金融机构运用现代信贷风险管理技术，根据不同贷款对象的资信度，分类确定其风险权数，以此作为核定贷款的依据，起到了防范和控制风险的作用。目前我国尚未建立完备的个人信用征信系统，对个人信用的核心内容———信用记录、当前负债等情况无从考察。只能依赖职工所在单位对借款人进行一般资信调查， 这具有较大的不确定性， 使贷款人难以评估和控制个人住房贷款的违约风险。
（二）委托政策的风险
主要来源于住房公积金的委托运作模式，《住房公积金管理条例》规定，公积金中心不能办理贷款业务，应当委托住房公积金管理委员会指定的商业银行具体办理有关金融业务。由于中心是不以营利为目的的事业单位， 而银行是以利润最大化为目标的经济实体，这就形成了利益冲突，并且，银行不承担公积金个人住房贷款的风险， 这就容易形成贷款的潜在风险。
（三）房屋开发的风险
一是大多数借款人购买的住房为期房， 有些开发商未取得商品房预售许可证也售房， 使得住房抵押面临着抵押登记难以落实的风险。在实际活动中，贷款发放已几年，借款人也已入住二三年，房屋他项权证仍未办妥的情况较普遍。使抵押权人不能有效的行使自己的抵押权益， 形成抵押登记难以落实的风险。
二是一些缺乏诚信的开发商不能按期竣工交房， 造成客户不能按时入住，甚至项目“烂尾”。还有些开发商因出现房屋面积、质量等问题与客户发生合同纠纷。一旦出现这种情况，处于劣势的客户很可能要求解除购房合同，并拒绝还贷款，将开发商的合同纠纷转嫁贷款方，从而造成风险。
（四）担保方式的风险 《担保法》为个人住房贷款规定了三种担保方式：财产抵押、质押担保和连带责任担保。现阶段大部分担保方式是住房抵押，这存在一定的风险。主要有：
1.重复抵押的风险。住宅项目在开发前期由于资金投入大， 一些开发商都以开发项目的土地或在建项目作抵押向银行申请开发贷款，在抵押尚未解除的情况下擅自售房，并向购房人隐瞒实情。贷款人向购买这类住房的职工发放贷款并用其所购房屋抵押时，就形成了重复抵押，使公积金个人住房贷款的抵押权益虚化。
2.抵押物处置的风险。一是当借款人违约，大部分又无力购买新的住所时，考虑到社会稳定因素，抵押权人又不可能令其无家可归，就会出现虽然取消了借款人的抵押品回赎权，却又不可能处置抵押住房的情况。二是由于火灾、水灾、地震等自然灾害可能造成抵押物损失或灭失。三是由于估价的原因，处置抵押物时的估价低于设置时的估价， 或者拍卖收益低于未还贷款而造成的损失。
3.抵押真实性风险。抵押的抵押权人为受托银行，但银行一般让贷款申请人自己办理抵押登记， 这就使弄虚作假者有机可乘。
（五）贷款额度期限的风险
现阶段对住房公积金贷款的可贷额度及期限， 各地都有明确的规定，贷款期限一般是可贷到退休之前，贷款额度按照“多存多贷，以贷促缴”原则来确定，缴的高就贷的多。由于住房公积金的缴存额度并不能完全反映个人的收入情况， 所以住房公积金缴存高低并不能准确的反映个人的偿还能力，超家庭负荷贷款的现象时有发生，形成逾期贷款。
（六）中心机构定位的风险
《条例》规定，公积金中心是事业单位。这种定位与中心担负的住房公积金运作管理的职能是不相称的， 就住房公积金贷款而言，会产生以下几方面的问题：
一是只讲贷款数量不讲贷款质量。在机构属地化管理原则下，地方政府为拉动住房消费，对公积金中心下达个人住房贷款任务目标，过分强调贷款数量增长，容易忽视贷款质量，加大了产生不良贷款的可能性。
二是只管贷款发放不管贷款回收。相对而言，贷款的催还比贷款的审批要复杂，效果也不明显，而且有相当一部分中心的逾期催收与贷款发放脱节， 在逾期贷款催收方面的重视程度不够，没有建立完善责任制度。
三是只看短期利益不看长远发展。中心虽不以营利为目的，但中心的管理经费的来源却是增值收益，公积金贷款是公积金保值增值的最重要渠道。短期来看，贷款发放越多，增值收益越多， 但从长远来看， 这也意味着贷后管理的工作量越大，潜在风险越大。
三、住房公积金个人住房贷款风险的防范对策
住房公积金是一种返还性的住房公益性基金， 不允许出现风险损失。同时，随着国家把住房公积金作为建立住房保障体系的重要组成部分， 大力发展个人住房贷款是住房公积金制度生命力的体现，“发展快、风险小”应成为管好用好住房公积金的基本原则， 这就要求公积金中心高度重视对住房公积金贷款的风险管理。根据以上分析，采取有效措施，防范和化解贷款风险。
（一）改革和完善委托贷款管理机制化解制度性风险的根本途径在于消除两个独立利益主体的利益冲突。在理论上，采用公积金中心自营(直接运作)模式，赋予中心一定的金融职能，如组建住房公积金银行，可以实现责、权、利的统一，能有效地消除委托方式中的利益冲突。在现有条件下， 改革和完善公积金个人住房贷款的委托运作机制，强化公积金中心的主体地位，完善委托业务中的风险责任关系，调整《条例》中贷款风险由公积金中心承担的笼统规定，在委托合同中分清委托方与受托方的风险责任。
（二）建立和完善个人信用制度
在我国市场经济条件下， 个人消费信用的广度和深度不断扩大的趋势越来越明显。及时建立个人信用制度，有利于提高个人信用意识，提高全社会的信用程度，维护市场法则的公正和严肃。借鉴国外金融机构在审批住房贷款时一般采用品德、能力、资本、担保品和行业环境（5C）的原则评估借款人的资信，确定贷与不贷、贷多贷少的方法。建立我国的个人信用制度可采取四步措施：一是建立个人信用档案制度。以所在城市的银行、税务、社保等部门为重点，从银行的工资发放系统、储蓄存款实名制、税务部门的个人所得税申报制、社保及住房公积金的个人账户等整合入手， 初步建立个人信用信息档案查询系统。二是利用计算机网络技术， 建立个人信用信息系统，实现资源共享。三是发展和健全信用中介机构。四是建立个人信用监控体系， 特别是要强化对个人守信及个人资信保密的立法。
（三）建立开发商连带责任保证制度 建立基于房屋建设、销售和抵押中出现的贷款风险而设置的责任归属制度。应与开发商签订正式的担保合同，要求开发商不得将房屋重复抵押、转卖、置换，在规定时间内应为购房人办理房屋的两证并换发他项权证，在房屋两证不能办理、抵押登记未通过时，开发商有义务回购该房屋。为避免保证责任流于形式，还应要求开发商在保证期间承担连带经济责任。
（四）完善公积金贷款的担保体系
对以所购房屋作抵押的担保方式， 着重从这些方面落实抵押：一是认真审查抵押房屋的合法性，严格审查房地产开发商的开发资质、信用等级，特别是资金审查。开发商必须提供合法、有效、完备的项目资料(如《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》、《建筑工程施工许可证》等)证实其行为合法。要注重对开发商的工程进度、房产质量、资金流向的实地调查，避免烂尾楼的发生。二是要求售房单位承诺到期及时办理产权过户手续，不履行承诺的，负连带责任。三是与产权抵押登记部门签订委托办理房屋他项权证的协议，确保抵押手续完整到位。四是控制抵押率在70％以内，避免抵押物的变现风险。
（五）建立有效的贷款业务考核机制 不断完善与受托银行的委托协议， 明确委托双方各自享有的权利和承担的义务， 对受托银行因自身原因造成公积金贷款风险的， 应追究受托银行的责任。编制贷款业务操作规程， 对有关人员进行公积金贷款政策和业务知识的经常性培训，实行规范化管理。对受托银行开展公积金贷款业务实行量化管理，设计科学合理的考核指标，将公积金缴存沉淀量与贷款发放量、逾期率等指标挂钩，激发工作积极性。
（六）构建逾期贷款风险管理体系
对逾期贷款的管理是风险控制的最后一道“防火墙”，抓好这项工作对贷款风险的化解起着至关重要的作用。
1.建立逾期贷款分类预警。首先中心应建立自己的管理系统，避免依赖银行提供的数据使逾期信息反馈滞后。其次可借鉴人行制定的《贷款风险分类指导原则》，将逾期贷款分为5 类：即正常、关注、次级、可疑、损失。每月对借款人的还款情况进行监测，按标准进行分类，发现异常即刻采取相应措施。
2.健全抵押物处置制度。一是要完善住房的二级交易市场。当确认借款人无力偿还贷款时，应将抵押房产交由专门机构到二级市场上处置，以尽可能的收回贷款本息。二是作好抵押人的住房安置工作。处置抵押房产应对借款人住处有妥善的安排，以维护社会和谐稳定。如通过调换小面积住房，调整住房位置等方式；还可通过借款人放弃住房所有权改为租赁住房支付租金的方式解决清偿债务问题； 可建廉租住房，给借款人一个周转之所；甚至可以考虑在发放贷款时，把提供第二个暂时住所作为贷款的一个条件，以方便处置抵押物。三是遇抵押房屋拆迁时，应要求抵押人提供新的抵押物，或者与拆迁主管部门商议， 以该房屋拆迁补偿款优先受偿，以保障抵押权人的权益。
3.加大诉讼和执行力度。对于符合起诉条件的借款人，在规定时间内必须起诉，设立法律事务岗位，采取个案集体诉讼的方式，对案件进行集中处理。同时密切与法院的联系，对于借贷关系没有异议的案件应尽量适用简易程序审理，争取缩短诉讼和执行工作时间，使不良贷款得到有效控制。
住房公积金文化建设面临的困难和存在的问题
随着住房公积金管理事业的不断发展, 职工对住房公积金的关注和期望也越来越高, 步入社会主义市场经济的各类企业都非常重视企业文化的建设, 住房公积金管理部门也一样, 没有先进的行业文化, 不树立自己的行业形象, 不消除当前存在的负面影响, 就很难实现住房公积金事业的健康发展。
1 住房公积金文化建设作用的重要体现
1．1 住房公积金事业发展壮大需要文化建设的导向
住房公积金制度经过不断的发展和完善, 初步形成了一套行之有效的决策体系和管理机制, 为促进我国房改进程、深化城镇住房制度改革发挥了巨大作用。但是, 我国住房公积金制度存在诸多不能忽视、不容久拖的问题。随着住房公积金规模的不断扩大, 以前“人治”的管理方式, 如一把手决策、一言堂等展现出更多的弊病, 国债投资被证券公司套空, 住房公积金被挤占、挪用等等, 这就需要住房公积金管理在文化建设导向上规章化、制度化。 1．2 住房公积金制度全面实施需要文化建设的指引
住房公积金文化建设作为一种有意识、有目标的深层次管理措施和行为, 其意义在于用以人为本的管理理念、全新的管理思维去建立科学的管理制度和高效的激励运行机制, 通过制度的约束, 规范住房公积金人的行政行为, 培养和塑造正确的价值观念。住房公积金制度要由国有单位向非公单位延伸,由大中城市向小城镇延伸, 就更需要优秀的住房公积金文化建设来指引。
1．3 住房公积金业务可持续发展需要文化建设的保证
住房公积金制度能否持续、健康发展, 关键在于管理机制的创新。住房公积金制度是借鉴新加坡公积金制度, 在改革和开放的实践中产生和发展起来的, 在解决城镇中低收入家庭住房困难方面发挥了重要作用, 起到了住房保障作用。但随着住房公积金事业的发展, 现有的管理制度和服务手段不能适应、满足实际的需求, 如机构调整不到位、政策法规不配套、监督机制不完善等。这就要求住房公积金管理工作者以实践为标准, 结合实际, 创新体制、完善管理制度、优化服务种类、提高服务水平、立足建立长效机制, 更好地发挥住房公积金制度在中低收入家庭住房方面的保障作用。
1．4 住房公积金管理团队建设需要文化建设的支持
一个管理中心的持续、健康发展, 需要管理中心内全体成员的共同努力。尽管员工的知识背景和成长经历不同, 所追求的个人目标也不相同, 但是。作为管理中心的一员, 就要时时刻刻以管理中心的整体目标为自己行为的约束边界, 把个人的价值融合到管理中心的价值之中。①充实管理团队。住房公积金管理中心应坚持以人为本, 采取走出去培养一批, 引进来聘请一批的办法, 建立与管理中心相适应的拥有金融、财务、法律、计算机、行政管理等高级人才; ②形成核心价值观和凝聚力。住房公积金团队建设需要通过建立和完普岗位责任制、考核奖惩制度、责任追究制度等各项规章制度, 严格要求、严格管理、严格监督、严格奖惩, 强调团队精神、个人利益服从集体利益; 同时, 尊重、关心、爱护员工, 采取激励机制, 建立起以为人民服务为荣、以做住房公积金人为骄傲和自豪的集体观念; ③提高管理能力。以建设“学习型中心”、“服务型中心”和创建“文明单位”为目标, 加强对干部职工的教育培训。不断提高服务水平和服务质量。 2 住房公积金文化建设面临的困难和问题
近些年来, 各地住房公积金管理中心在文化建设方面做了很多工作, 如: 建设自己的标志性建筑,设计住房公积金徽标, 常见住房公积金网站, 设立营业大厅一站式办公, 一条龙服务, 开通网上查询业务和自动语音查询系统等等, 但都存在以下几个方面问题: 2．1 对住房公积金文化的内涵和本质缺乏正确的认识和理解
往往把住房公积金文化简单的理解为单纯的文体活动或一般性的文化、培训、教育, 没有真正理解和认识到住房公积金文化是激发员工内在动力, 推动住房公积金事业发展的一种管理手段和行为规范这一深刻内涵和本质, 住房公积金文化在住房公积金事业发展中的地位和作用没有充分的认识和高度重视。
2．2 对住房公积金文化的认识有观念上的局限性
由于管理体制问题的困扰和长期计划经济体制的影响, 住房公积金管理部门很难一下子脱离原有的观念的影响。
2．3 规范化的运行机制还没有建立起来
尽管各地也陆续制定了一些相关的规章制度,但都没有形成一个完善的运行机制, 一定程度上制约了住房公积金文化建设的发展。 2．4 住房公积金文化定位困难
住房公积金管理机构还没有彻底定性, 各方面的关系还没有理顺, 和企业也有明显的区别。因此,住房公积金文化如何定位, 住房公积金文化如何建设都是我们值得思考和研究的问题。
3 住房公积金文化建设的思路
3．1 正确认识和把握住房公积金文化的深刻内涵
努力造就一支具有创新精神的管理团队, 使全体住房公积金员工的综合素质能适应现代化管理的要求。
3．2 进一步认识和提高住房公积金文化在住房公积金管理中的地位和作用
要从转变观念开始, 彻底摈弃过去门难进、脸难看、事难办的现象, 放下架子、放下包袱, 引进先进的现代企业管理理念, 时时体现以人为本的文化内涵和主题, 处处彰显人性化管理和优质服务的水平。
3．3 紧密结合住房公积金管理的实际来推进文化建设
住房公积金文化建设是一项长期的系统工程,必须结合管理工作的实际来确定目标和思路, 制定中、远期建设规划, 有计划、有步骤地逐步深入, 不断完善。 3．4 通过改进思想政治工作来推进住房公积金文化建设
随着电视、电脑、网络等现代化媒体工具的普及和多样化, 传统的思想政治工作方法己不能满足现实需求, 这就要求思想政治工作必须符合现代化管理和广大员工的需要, 以更加丰富和形式多样的思想政治工作手段来促进住房公积金文化建设, 进一步增强全体员工的凝聚力和向心力。
3．5 建立健全住房公积金文化建设的运行机制
作为正在进行文化建设探索和起步阶段的住房公积金行业, 要结合住房公积金管理工作的实际, 建立健全各项管理制度, 切实形成一个责任明确、措施得力、奖惩分明的制度体系, 使住房公积金文化渗透到住房公积金管理和发展的全过程, 与各项管理工作融为一体, 充分发挥其应有的作用。同时, 要加强管理中心领导, 精心策划、制定措施、认真管理中心落实, 保证住房公积金文化建设的正常开展。 4 应注意的几个问题
4．1 处理好制度建设与文化建设关系
在住房公积金文化的建设中, 管理中心的核心价值观指导管理机制和制度的建设, 是住房公积金文化由精神向行为、物质转化的过程。这样, 建设能反映与强化管理中心的核心价值观的管理中心管理机制与制度是十分必要的。 4．2 处理好形式与内涵之间关系
住房公积金文化建设应抓住本质、注重实效。力戒形式化和简单化。如果认为住房公积金文化建设就是提几个人云亦云的口号, 或者仅仅是让员工统一着装, 那是对住房公积金文化的肤浅理解, 是没有任何作用的。 4．3 处理好日常管理与文化建设关系
日常管理也有着举足轻重的作用。它根据管理中心自身的文化特质、核心价值观, 运用具体的管理策略: 如招聘、培训、绩效与激励、沟通等来体现出管理中心文化的本质和特点, 将管理中心文化灌输到全体成员的头脑中、体现在全体成员的行动中。 4．4 处理好学习借鉴与创新发展关系
住房公积金制度实际上是一种住房保障制度,它是我国推进城镇住房制度改革的一项创举, 住房公积金管理中心文化建设必须正确处理借鉴和创新的关系。在十几年的摸索历程中, 全国各地的住房公积金管理中心结合国情做了许多工作, 但随着住房公积金事业的发展, 一些新问题也随之出现。这就需要我们借鉴企业文化中优秀的管理和经营理念来处理问题、解决问题。随着社会主义市场经济的逐步完善, 科学技术的飞速发展, 以及银行竞争的加剧, 住房公积金系统的发展也面临着严峻考验, 必须不断改革创新, 以创新的思维、创新的手段、创新的管理, 寻求新的发展。既不能墨守成规, 也不可妄自菲薄。创建具有时代性、行业性、地域性的住房公积金文化是一项艰巨而又复杂的系统工程, 有许多问题亟待广大理论和文化工作者去研究、去探索、去解决。
论住房公积金制度存废与改革方向
住房公积金制度在我国住房公共政策中占有重要位置, 但这项制度日益暴露出诸多问题, 正引起政府和各界的广泛关注。本文在简要回顾公积金制度的历史演变的基础上, 分析公积金制度目前存在的主要问题及成因, 对公积金制度存废进行评判, 并提出改革方向与政策建议。
1、住房公积金制度的历史演变
住房公积金制度最早由上海在1991年推行房改时所创设, 1994年国务院在深化城镇住房制度改革文件中, 明确要求全国所有地市与县级以上城镇普遍推行公积金制度, 使其成为一项覆盖全国城镇职工、由个人和单位分别按工资一定比例缴存的强制性住房储蓄制度。目前, 规范我国住房公积金制度的主要法律是, 1999年颁布、并于2002年修订的国务院行政法规《住房公积金管理条例》和各省（区/市）有关公积金的地方人大立法。
要全面考察和评估住房公积金制度, 必须置身于这一制度所处的历史背景和社会经济大环境。公积金制度诞生于我国住房福利体制向市场化体制转轨的房改时期, 早期房改的主要目标, 是要解决住房的严重短缺。由于计划经济下长期实行住房福利体制, 住房从投资、建造到分配、维护和管理, 完全依赖单一的政府财政与国有企业投人, 建成的住房则以几乎无偿的福利方式分配给职工, 使得住房的生产供应和维护管理, 根本无法形成一个良性循环的独立产业。到上世纪80年代末期, 上海和全国其他大中城市一样, 都面临着极其严重的住房危机,1990年, 上海人均居住面积仅6．6平方米。作为那时房改的核心内容, 住房公积金制度应运而生即在住房的财政投资以外, 建立一种由个人、企业和国家三者共同负担的地方建房资金筹集机制, 集众人资金之力, 加快和扩大住房投资建设。因此, 直到1999年条例出台之前, 各地公积金投向主要是发放各类建房贷款, 包括企业建房贷款、集中建房项目贷款、上世纪90年代早期实行的安居工程投资以及后来的经济适用住房贷款。公积金制度甫一建立, 强大的资金聚集功能立即显现, 公积金建房贷款为当时各地加快住房建设, 提供了有力的资金支撑。
亚洲金融危机后, 为减少出口外贸可能对我国外向型经济增长的不利影响, 作为启动内需与深化房改的综合战略考虑, 1998年, 国务院出台政策, 要求单位停止福利分房, 代之以向职工发放货币补贴,发展住房金融, 促进住房消费, 推动住房成为国民经济的支柱产业。1999年, 条例颁布, 当时, 适逢各地公积金建房贷款出现相当数额的逾期呆帐, 故条例规定, 公积金只能用于发放个人购房贷款, 这一政策的执行一直延续至今。
可以看出, 在房改中创设公积金制度, 是为了筹措建房资金, 而公积金资金的投向, 则经历了建房贷款到个人购房贷款的历史演变, 这种信贷功能的转变, 为推进住房体制转轨, 加快住房建设, 提高职工购房支付能力, 推动房地产市场发展及带动商业银行住房金融服务发展等, 发挥了一定的积极作用。
2、当前住房公积金制度的主要问题
住房公积金制度自诞生以来, 就一直伴随着较多争论。当前住房公积金制度存在的主要问题, 可分为功能表现和治理机制两大方面。 2．
1、功能表现方面
我们将公积金制度运行的实际作用效果, 与推行该制度的目的初衷进行比较, 就可以看到功能表现方面存在的问题。
（1）贬值严重。由于近年我国房价大幅上涨, 而公积金只能专项用于购房, 这导致公积金储蓄贬值严重。2003年底, 全国公积金储蓄余额3813．8亿元, 到2007年6月, 达到约8500亿元, 增长1倍多, 但这4年里, 房价涨幅接近2倍。在总量上, 意味着这4年中全国新增的约4700亿公积金储蓄全部贬值, 基金总体购房购买力没有增加反而缩水。从微观上看, 那些未使用公积金的缴存者贬值尤为惨重。随着我国国民经济的成长, 房价长远上升趋势将会继续, 作为长期住房储蓄的公积金, 始终必须面对房价不断上升和通货膨胀的双重贬值压力。
（2）、资金低效。到2007年6月底, 全国公积金贷款余额约4000亿元, 与储存余额约8500亿元（截止2007年6月底, 全国累计缴存公积金1．4万亿元, 累计提取公积金5500亿元）相比, 即贷款运用率仅47%。在中西部地区, 贷款运用率更低, 仅20%—30%。公积金体系资金效率低下, 基于强制缴存所汇聚的公积金资金, 没能高效率为住房体系包括消费和供应输送资金, 而是通过银行存款流向非住房领域, 这背离了公积金制度的本意。
（3）、公平欠缺。公平性问题, 主要表现为在参缴者之间的不公平, 无论缴存还是贷款, 高收人群体受益多, 而低收人群体受益少甚至倒贴高收人群体。由于缴存与工资挂钩, 高收人者的工资高, 享受的单位补贴缴交也越高, 低收人者恰恰相反。高收人者具有进人市场购房消费能力, 所以能够申请并享受公积金低息贷款优惠, 而低收人者无力购房, 自然无从享 受低息贷款。最不公平的是, 因为利率低存低贷, 造成了无法贷款的广大中低收人缴存者的低息储蓄损失, 并不断向有能力贷款的高收人缴存者进行隐性逆向补贴的不合理现象。
（4）、就业者覆盖率低。目前全国公积金正常缴存人数, 约7000万职工, 而全国城镇基本养老保险制度参缴职工近2亿人。在政策规定上, 公积金缴交范围与城镇基本养老保险是一致的, 但公积金仅为后者的1/3强。公积金制度目前主要覆盖了城镇职工, 其中以机关、事业单位和国有企业职工为主, 大量私营企业人员没有有效覆盖, 国有企业下岗职工公积金权益也未得到有效保护。而大量个体劳动与自由职业者与城市化新人口中的农民工, 仍为公积金覆盖盲区。
（5）、增值资金权属模糊。公积金运营虽然不以盈利为目的, 但客观上由于存在公积金存贷利差, 必然产生运营收益即增值资金。但增值资金的产权属性,法律规定并不明确。最近国务院24号文件虽然规定了公积金增值收益的3个用途, 即管理开支、风险准备金和廉租房补充资金, 但对照物权法精神, 以及公积金独特的与基金类似的运作体制, 条例和24号文件规定的3个法定用途, 并不等同于已经界定清楚增值资金的法律产权属性。 2．
2、治理机制方面
目前, 我国住房公积金制度治理机制主要由以下3个层面组成：1个设区城市设立1个住房公积金管理中心, 实行“ 管理委员会决策、管理中心运作、受托银行专户和财政监督”的管理体制在各省建设厅内设立公积金监管办, 负责对省内各地市公积金的监管中央政府则由建设部作为公积金行业主管,财政部、人民银行、银监会、审计署等则按各自职责行使一定的公积金监管职责。随着全国公积金规模的日益增长, 目前这种治理机制, 越来越不适应公积金业务发展, 其主要问题有：
（1）、公积金挪用贪污案件不断发生。近年来, 一些地方相继发生公积金大案要案, 其中以地方管理中心负责人擅自挪用公积金案件为多数, 包括挪作它用、违规投资、非法侵占、贪污受贿等。这类案件的不断发生, 表明目前的管理体制设计中, 管理中心负责人的权力太大, 权力滥用与寻租行为缺少有效制约, 条例所规定的管委会民主决策及财政等多方监督作用, 无法真正落实。
（2）、管理中心实际偏离非盈利的机构性质。公积金管理机构, 采取管理中心这一事业单位设置, 虽然条例规定其为不以盈利为目的的事业法人, 但在实际资金管理中, 管理中心常常偏离其非盈利性质, 在拟订公积金政策、资金调度以及与银行等机构的业务往来中夹杂了一定的部门利益色彩, 直接影响了缴存人的利益。如各地比较普遍的限制提取公积金冲抵还贷政策, 又如具有垄断和强制性质的公积金贷款担保机制等。
（3）、管委会组成未落实“ 3个1/3” , 决策监督走过场。条例要求管委会由政府、单位和职工代表各1/3组成, 但各地基本上以政府官员代表为主, 而单位代表和职工代表很少甚至没有, 尤其是不少委员代表的多重身份, 导致委员的部门利益立场明显, 直接导致管委会决策无法实现法规要求的民主与客观公正。加之管委会委员几乎全为兼职, 对公积金政策 法规和业务运作并不了解, 作为议事性会议组织, 管委会履行决策和监督功能基本上流于形式。
（4）、外部监管薄弱, 缺少监管抓手。目前, 无论各省监管办对地市, 还是建设部对各地, 监管作用十分薄弱, 一方面受制于有限的监管人员力量配备, 另一方面缺少有效的监管抓手。目前外部监督与管理仅限于管理中心书面情况报告和一些数据报表的统计汇总。
（5）、住房公积金游离于金融监管体系之外。公积金实行地区性的属地化管理, 管理中心自身并没有任何资本金, 根本无法承担法定的公积金运营风险,全国上万亿元的公积金资金, 实际是由各地管理中心作为商业银行的超级储户方式调度运作, 在行政化主导的中心与银行之间的业务委托关系中, 巨额公积金资金实际上游离于国家金融监管体系之外。
（6）、政策制订与运作透明度不高。公积金乃建立在法律强制荃础上的公众储蓄集合资金, 任何有关公积金政策制订, 以及资金运作, 无疑带有强烈的公共政策与公共管理性质, 但目前我国各地公积金管理距离公开透明的要求甚远。管理中心和缴存大众、管委会、地方政府、监管部门之间, 存在严重的信息不对称。
以上公积金制度存在的功能作用和治理机制问题, 并非截然分开几两者是交织在一起的。这些问题综合起来, 导致公积金制度没有能够充分和有效发挥住房金融功能作用, 而制度的公信力也在不断暴露的问题与社会质疑声中遭到削弱。
3、住房公积金制度存废判断和改革方向 3．
1、住房公积金制度的是与非及存或废
面对以上问题, 该如何评价公积金制度？公积金是否已经完成了房改历史使命, 而应退出历史舞台呢？从外部看公积金制度, 其住房融资功能存在致命的贬值、低效与不公平等问题, 加之较具代表性的公积金房改使命结束论, 确实很容易让人感觉既然公积金制度存在以上那么多的问题, 不如将其取消。
笔者认为, 仅从融资功能表现欠佳, 就取消这项制度是不全面的。当前, 在科学发展观的统领下, 为建设和谐社会, 我国迫切需要加快社会保障安全网的建设。放眼欧美市场经济国家, 传统的以公共财政转移支付为依托的各类社会救助与福利保障政策, 正在逐步向发展型社会政策与传统福利救助政策结合的新型保障政策模式转型。所谓发展型社会政策, 简单地说, 就是一切社会帮扶政策, 不仅应“授人以鱼” , 还要“授人以渔” , 要尽量避免福利救助依赖。由美国华盛顿大学Michael Sherraden教授创建的资产建设理论, 现已在美英等国家的立法中被采纳应用到公共政策领域, 个人发展帐户(IDA)计划正方兴未艾。资产建设理论的要义是, 政府可以通过政策激励方式, 改变人们消费与储蓄习惯, 鼓励长期储蓄以进行资本积累。对于社会中低收人者, 唯有通过长期的资本积累获得人生资产, 如教育、住房和创业等, 最终才能从资产积累与保障中彻底摆脱贫困与对救助的依赖。
我国的住房公积金制度, 从每个缴存者的微观角度来看, 个人和单位缴存的公积金均属于个人所有。对个人而言, 这就是一种长期性住房储蓄的制度安排, 并且专项指向住房资产积累, 这与当今西方最新社会福利与保障政策模式比较, 真可谓不谋而合。在中国, 即使没有公积金制度, 每个人为应对购房所需要的大额支付力, 老百姓自己也会主动储蓄。当前, 我国社会正在经历史无前例的快速城市化进程,无论城市存量人口还是新增人口, 住房问题都将是长期的、代代永续的。
当前, 人们在谈论住房公积金制度存在的问题时, 通常把制度功能表现的缺陷与治理机制的缺陷混淆起来。我认为, 住房公积金制度确实在制度设计、运行和治理机制方面存在比较多的问题, 但简单地取消这项制度将十分可惜, 制度设计的不足可以通过修改某些政策与规则来纠正运行与治理机制的问题, 可以通过管理体制改革来解决。最为关键的是, 住房关系国计民生, 无论住房市场还是住房保障都需要健全的住房金融体系支撑, 住房也是朝向资产保障社会发展的核心, 在具有高储蓄传统的中国,住房公积金制度完全可以通过改革转型来担负起以上重任。
就现阶段而言, 由于我国面临极其艰巨的国民住房问题, 公积金制度仍应定位作为一种住房资产积累的制度性安排、缴存的强制性保留, 但要扩大范围, 不能仅限于职工, 应扩大到所有就业者, 汇集的资金仍以投人住房产业、发挥金融作用为主。长远来看, 应使这项制度对帮助人们住房资产积累的优越性充分体现, 在优惠政策的激励下, 能够吸引民众自愿参加, 那时强制参缴规定即可取消。如果不强制取消, 当养老、医疗、失业等社保制度发展到相对稳定成熟时, 必须将所有基于工资强制扣缴的住房公积金与各类社保制度进行一体化整合, 这样才符合以人为本的政策设计理念。 3．
2、改革住房公积金制度的若干指导思想
在住房公积金改革方案的设计中, 可以充分体现“ 优化政策与规则、汇缴与投资分离、品种与载体分离、适当引人竞争、加强内外治理”的指导思想。
（1）、优化政策与规则。就制度功能作用方面的问题, 主要是由于存在一些不合时宜的规则和政策, 需要尽快优化。如扩大缴存面政策, 改革公积金利率规则又如结合住房保障, 可以推出与经济适用房与廉租房建设相适应的优惠性建设贷款, 提高资金运用率再如结合租售并举政策目标, 尽快出台提取公积金支付房租政策等。
（2）、汇缴与投资分离。在住房公积金资金管理中, 可将缴存汇集与投资运用分开。汇缴管理主要是基于执法后盾的行政行为, 而贷款、投资等资金运用则为金融业务的市场行为。因此, 这两者适当分离,是业务性质使然, 关键是要避免由一个机构管理资金导致权力集中、过大的弊端。事实上, 新加坡中央公积金局与建屋发展局、日本原来邮政储蓄和住房 金融公库的分工模式, 都可作为我们很好的借鉴。
（3）、品种与载体分离。住房公积金制度的运行表现为各种业务品种, 如开户、缴存、提取、贷款、还贷等, 到底如何实现这些业务呢我认为, 住房公积金制度的存续, 未必要依赖一个专门的机构载体。一旦在政策上把公积金业务规定清楚, 可以将公积金业务作为某一类金融机构正常经营的一个业务品种。如规定所有商业银行都可以开办公积金业务, 或者由基金机构经办公积金业务。当然也可成立专门的全国性或区域性的住房银行, 将公积金业务作为住房银行的一个重要业务品种, 或可将公积金管理中心转型为特定的基金管理机构。总之, 在改革中不要把业务品种与机构载体两个问题混在一起, 两者是可分的。
（4）、适当引人竞争。无论采取何种机构载体经办公积金业务, 必须考虑引人一定的竞争机制, 通过竞争来不断提高服务质量与资金效率, 这对于强制性汇聚形成的公共基金运作是至关重要的。以香港强积金为例, 香港强积金管理局只负责政策制订和行政执法, 督促雇主缴交, 而强积金业务则由具有资质的19家信托投资公司经办, 企业与雇员可以在其中自由选择, 经办机构间存在激烈竞争, 强积金局每年对各投资公司的强积金运营情况作比较, 并向社会公布结果。
（5）、加强内外治理。内部治理主要包括, 加强公积金管理委员会的民主决策与监督作用、强化管理中心或改革后的其他管理机构内控制度。外部治理主要包括加强中央与地方政府两个层面对公积金的监管、加强公积金管理信息的公开透明、加强社会舆论对公积金管理的监督等。
3．
3、尽快摒弃“ 低存低贷”利率规则, 实行“ 高存低贷” 公积金利率规则, 必要时公积金运营亏损可由公共财政补贴。
低存低贷与强制缴存一起构成了公积金制度的两大特征, 但这两者具有不可调和的逻辑矛盾。在新加坡, 公积金强制缴交, 但实行高存低贷政策在德国, 住房储蓄低存低贷, 但前提是自愿储蓄。低存低贷利率规则的理论是, 参缴者的存款利息损失, 可以通过贷款利息优惠来得到数倍放大的补偿。但我国由于实行公积金的强制缴存, 低存低贷除了加速公积金储蓄的整体贬值和直接导致低收人缴存者低息储蓄损失的严重不公平以外, 还使公积金资金无法与外部市场资金进行融通拆借, 只能采取封闭运作机制, 从而导致资金短缺和盈余的交替出现。低息政策使公积金成为低成本资金来源, 在扭曲资金价格的同时, 直接滋生了寻租和腐败。
笔者郑重呼吁国家有关部门, 尽快研究摒弃低存低贷规则, 建议实行“ 高存低贷”的公积金利率规则。所谓“ 高存”是指公积金储蓄利率要高于银行储蓄存款利率, 由于公积金是长期储蓄, 存款利率可以厘定在比银行1年期储蓄基准利率稍高的水平, 如果条件具备, 也可以考虑将公积金存款利率厘定为“基准利率+物价指数” 的水平。所谓“ 低贷”是指公积金贷款利率确定在低于商业银行同期贷款利率的水平。
举例来说, 目前银行1年期储蓄利率3．87%，6—30年房贷利率7．83%, 则公积金存贷利率可以界于商业存贷利率之间, 如公积金储蓄利率5%, 贷款利率6%。一般情况下, 公积金存贷款利率差只要满足管理成本和风险备付, 运营收益略有盈余即可,运营收益主要用于弥补可能亏损。特殊情况下, 当整个市场利率走高或通货膨胀严重时, 公积金存款利率的物价指数部分可以由历年盈余和财政补贴, 同时应把公积金贷款利率（2007年9月15日人行上调利率后, 公积金存款利率2．88%, 1—5年期贷款利率4．77%, 6—30年期5．22%，厘定在不超过7%或8%的水平, 以减轻公积金贷款人的利息负担, 因为利率超过7%或8%时, 利息负担将显著提高。公积金的运营亏损可由历年盈余和财政补贴弥补。
3．
4、改善治理结构, 在公积金管委会中引人独立专家委员制度, 有效发挥管委会决策与监督作用。
无论改革后的运营机构采取何种载体模式, 作为全体缴存人的权力代理机构, 即目前法律规定的管理委员会仍将存续。住房公积金管理可引人独立专家委员制度, 这与上市公司独立董事制度类似。我国新修订的公司法中, 规定“ 上市公司应设立独立董事” 。与上市公司比较, 由于住房公积金这个公众基金来源于法规强制缴存, 而社会公众公司股本则是社会大众自愿投资认购。所以, 在住房公积金管委会中引人独立专家委员制度, 在一定意义上, 比上市公司独立董事制度更为必要与迫切。
在管委会中, 独立专家委员应保持独立性, 不代表任何机构部门和利益群体, 主要依据专业知识与经验, 对公积金业务运行、政策执行与政策建议作出客观分析和判断。独立专家委员在管委会治理中担任的角色主要为4个方面一是制衡角色, 对管委会中的官员委员的权力制衡二是战略角色, 用其专长参与公积金发展战略的制定, 不限于咨询和充当顾问的角色三是裁判角色, 对公积金管理财务状况、对管委会主任与副主任委员和管理中心主任的管理业绩作出独立判断四是监督角色, 充分利用专业所长对管理中心资金运用、财务管理和政策执行情况进行严密监督。
独立专家委员应对住房公积金制度、政策法规、业务管理比较熟悉, 对与住房公积金业务相关的住房制度改革、房地产市场运作、银行信贷金融、社会保障改革等领域政策法规亦有所研究。独立专家委员占管委会人数比例建议不低于1/4, 因为, 只有独立专家委员数量达到一定的比例, 并在管委会内形成一定的气候时, 独立专家委员的话语权与在管委会内的地位, 才能得到真正尊重。当独立专家委员意见与管理中心报告观点明显产生冲突时, 管理中心提交管委会报告中的重大决策事项应暂缓, 并应就该决策事项组织广泛而周密的专家论证会议予以论证, 有必要时也可由管委会召开政策听证会, 广泛听取民意后作出决策。
4、结语
概括而言, 住房公积金制度是一种私人产权基础上的长期住房储蓄与资产积累制度, 其资金融通运用由于享有财税优惠政策扶持而具有一定的政策性住房金融性质。住房公积金制度存在的问题应在改革中解决。如果坚持公积金的强制缴交, 一定要在权利义务对等的原则下, 使所有缴存者, 不管收人高低, 都能从参加这项制度中得益。住房公积金制度的完善, 对于促进住房市场和住房保障建设、增强引导民众住房资产积累和朝向资产保障社会迈进等, 具有深远的经济与社会意义。
公积金管理亟待加强
针对目前公积金归集、使用、管理等方面存在的诸如覆盖率低、挤占挪用现象严重、管理体制不统
一、政策不完善等问题, 进一步加强公积金管理, 创新机制, 防范风险, 已显得十分迫切和重要。
(一)加大公积金征缴力度, 扩大公积金覆盖面。各地各部门应采取多种方粉, 大力宣传住房公积金有关政策法规, 加大执法检查力度, 督促有关单位依法进行公积金归集管理, 实现应缴尽缴, 切实维护广大干部职工的合法权益。对纳入财政拨款的行政事业单位采取同级财政部门统一代扣代缴。对人均财力达不到公共最低支出保障标准、无力足额承担公积金的财政困难县, 中央和省财政应将其纳入职工工资刚性组成部分, 通过转移支付予以补助对历年因工资发放困难而拖欠的公积金, 经核实应逐步补足。加大对非财政拨款的其他企事业单位和非公经济组织的执法力度, 由地税部门代征。
(二)完善政策体系, 发挥公积金对住房保障的积极作用。一是科学核定公积金缴存基数及比例。统一规定公积金缴存基数的计算口径, 严格限制缴存比例, 对过去人为攀高缴存金额、变相增加职工福利的问题进行清理和纠正, 对单位缴存过高的部分应逐步抵扣今后年度的缴存额对缴存不足的, 责成逐年补齐, 真正做到公平合理,改变公积金缴存额差距过大、分配不公的状况, 使公积金政策成为“ 阳光政策” 。二是放宽公积金货款条件, 降低货款利率。针对公积金现有货款门槛高, 抵钾、担保、评佑手续复杂, 低收入群体贷款难等问题, 简化办事手续, 优化业务流程, 降低商贷利息, 扩大优惠货款, 促使公积金从过去更多地用于中高收入群体转向更大限度地服务低收入群体。让具备条件的低收入职工能申请到公积金货款, 减轻其购房负担, 解决公积金提取难、货款难的问题。三是扩大公积金使用范围。为了充分发挥公积金对改善低收入家庭住房条件的积极作用, 应按照因户制宜、分类施助的原则, 创新思路, 拓展公积金的用途, 把公积金用好、用活、用出效益。如对无力购房的家庭允许申请提取公积金用于房租、物业管理费、住房专项维修等住房消费支出对急需贷款较多的困难家庭提供低息或贴息货款对缴存公积金少、货款有限的低收入家庭, 应协商调剂未使用货款的中高收入家庭的指标予以支持等等。四是完善货款准备金与管理费用的提取政策。为了增加廉租住房资金的筹资来源, 货款风险准备金应按货款余额的一定比例提取,提足后就不再提取。另外, 公积金管理机构正常运转经费应纳入财政预算安排, 不应从增值收益中提取。
(三)采取有效措施, 清收被挤占挪用的住房公积金。各地各部门应尽快落实清收责任, 建立奖惩挂钩的激励机制, 采取经济、行政、法律等手段, 加大追收力度, 努力把损失和风险降到最低限度。对由政府行为造成的挤占娜用, 应由财政兜底, 预算安排资金足额到位。对用于企业或个人货款的, 应主要依靠法律程序清收, 尤其是用于房地产项目至今仍未归还的借款, 应采取保全措施, 通过拍卖资产、追究连带偿还责任等办法收回。对单位自行归集挪用的公积金, 应制定计划, 签订协议, 加强督促, 限期归位。对各地公积金管理机构违规发放个人货款、挤占公积金收益、超额提取管理费用等问题, 要认真自查自纠, 严格整改, 确保资金归位。对采取各种手段仍无法收回的资金, 应分清性质和责任, 依法依纪追究相关人员的责任。
(四)理顺管理体制, 规范公积金管理。一是按照“ 四统一” 的要求, 尽快实现从省到市州、地再到县市、区的统一管理, 提高行政效能。二是统一明确公积金管理机构的职能、性质、编制及经费来源以及执法资格等关键问题, 统一编制和规格。经费纳入全额财政预算拨款, 公积金收益上缴国库或财政专户、纳入预算或收支两条线管理, 为公积金管理机构依法管理提供保障和支持。三是强化公积金管理委员会的职责, 完善决策程序和机制, 做到“ 管委会决策, 中心运作, 银行专户, 财政监督” , 真正建立起决策与执行分离、制衡与监督到位的长效管理机制。
(五)建立健全监督管理机制, 确保公积金安全有效。一是建立健全内部监督和约束机制, 完善各项内控制度,全面规范资金审批、拨付使用、还款催收等操作运行规程, 按程序决策, 靠制度管钱, 凭责任追究, 实行全程跟踪问效,认真查找管理中的薄弱环节和漏洞,切实加强和改进管理,防范资金风险.二是加强基础管理工作,健全个人党案管理制度、公积金缴存基数及缴存比例审查制度、未参缴清查制度、逾期贷款预警和清收制度等，做到应缴尽缴，公平合理，专款专用和资金安全。三是广泛接受社会各方面监督。
