解决住房问题的文武之道
---运用西方经济学分析我国的房地产发展
“在新加坡85％的人住在HDB（类似我国的经适房的政府公屋小区，新加坡人称其为组屋）中，对于HDB，政府优限价，而且购买者可以一成首付，享受2％利息的贷款优惠···”
---这无疑是一个让我听着流口水，让大多数中国情何以堪的条件
两则涉及地方房改政策的消息刊登在诸多报纸的版面上。一则是广州市规定廉租房和经济适 用房的申请对象以家庭为主，单身者不可购买经济适用房；另一则是重庆市多渠道、多途径扩大农民工住房供应，改善农民工居住环境。两种政策都是在商品房价格持续暴涨，国家要求抑制房价、打击房地产钻营行为的背景下出台的。前者属于政府面向公众发出的“禁止性条款”；后者则是政府对所属职能部门提出的“义务性规定”。一张一弛，文武之道，而实践中利弊值得分析。
广州市制定经济适用房和廉租房保障制度的良好初衷无需置疑，但是，该制度中单身者不能购买经济适用房的“禁止性条款”，则会导致大多数无房户和住房困难户享受不到政府的房屋保障优惠政策。有数据显示，我国15-29岁青年未婚人口比例为65.89%，每年在外工作6个月以上的农村劳动力平均年龄为25.2岁。而处在这一年龄段的人群面临着组织家庭及抚育后代的状况，因而对房屋的需求是最为迫切的。这就表明，如果按照广州市制定的政策，迫切需要购买住房的人群中大多数将被排斥在享受购买经济适用房优惠政策之外。 政策是具有普惠性的。将单身者排斥在经济适用房的福泽之外，不利于构建和谐社会，丧失社会公平，甚至有与法理相悖之嫌。广州的政策将会在某种程度上人为地制造更多的单身者。我国未婚青年比例逐年增加，究其原因，除自身观念的因素外，没有一套结婚住房同样是不可回避的现实因素。农村自不必说，城市女青年找对象，男方是否有住房恐怕也是婚姻成败的一个重要条件吧。如果连经济适用房的购买权都被剥夺，岂不是会产生更多的单身者？况且，“晚婚晚育应予鼓励”是明确写进《中华人民共和国婚姻法》里面的，难道公民在响应国家号召，遵守国家法律的同时，就不得不承受无法享受国家优惠政策之痛？如果说禁止单身者购买经济适用房，是为了避免夫妻利用假离婚骗购两处住房，那么有人若利用假结婚的手段购买经济适用房，政府又如何应对？可见，广州这一禁令在实际操作中仍有漏洞可钻，单靠“堵”并非有效之举。
与片面地禁止单身者购买经济适用房的做法相比，重庆市制定的规范经济适用房销售行为的措施显得更加科学和公正,且便于操作。如责令政府相关职能部门“对经济适用房供应对象进行严格的动态管理”，“已享受福利分房或购买经济适用的家庭又购买其他住房，原经济适用房由政府按规定回购”，等等。
更引人关注的是，重庆市政府出台的《关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》，在房源紧张的市场形势下，没有把农民工排斥在外，相反，文件用了大量篇幅对如何解决农民工的住房问题做出了较为详细的规定。如：在遵守国家有关土地政策的前提下，鼓励用工单位修建适合农民工居住的集体宿舍；开发区和工业园区集中配套建设集体宿舍和“探亲房”，面向园区内企业和务工农民出租；通过减免税收的办法，鼓励社会单位和人员为农民工提供房屋，以及农民工自主购房等。这些具有鼓励、引导性质的措施，无疑将会极大地调动用工单位和社会各界，乃至公民个人包括农民工本人在内的积极性，有效解决农民工住房问题。更令农民工欣喜的是，该政策规定，如果用工单位“不能（向农民工）提供居住场所的，要给予一定的租房补贴”，目的是“提高（农民工）承租房能力”。由此可见，以增强
低收入者购房、租房能力为目的，重庆市的住房政策已打通了问题彻底解决的途径。不仅表明了政府切实保障住房制度顺利实施的决心，也使政策的惠及性更多地兼顾到了不同群体。 住房问题是当前中低收入群体普遍关心的社会问题，由此出发，改善住房供求关系、抑制房价上涨只是手段，其最终目的应是为中低收入者住房问题的解决创造更好的条件。从这个意义上看，政府如何支持中低收入者购房、租房,方是解决住房问题的基本策略。住房保障惠及农民工须迈三道坎
北京市副市长陈刚日前表示，截至目前，北京已经有130万平方米经济适用房项目开工。今后，对于北京市中心危旧房地区，北京将采取新的修缮、改善和疏解新模式，就地解决群众住房困难。同时，外来务工人群和农民工的居住问题也纳入住房保障规划，今后将逐步解决。(《新京报》10月14日) 当前，农民工的数量已高达2亿，他们在城市中承担着最累、最苦、最脏的工作，却享受不到与城里人一样的“国民待遇”。因此，把外来务工人群和农民工的居住问题与城市中低收入群体一样纳入政府的住房保障规划，既是政府公共理性的一种回归，也是农民工公民身份的一种回归。 需要指出的是，政府将农民工纳入住房保障规划，这还只是一种宏观政策上的表态，像这样的表态，早在2005年1月份，建设部便已率先作出。其后，厦门、广州等地也先后作出这样的表态。宏观上的许诺，通过微观上的改革化为实质的政策实践，毕竟还有一个过程。住房保障要惠及广大农民工，不仅要作为口号喊出来或是写进规划固定下来，而且要把这一政策目标通过具体的措施实践出来，使之变成农民工们实实在在的利益。具体而言，这一过程须有三道坎要迈过。 其一，要迈过廉租房这道坎。 针对农民工群体流动性大、收入较低的特点，兴建廉租房无疑是解决他们居住问题的最优选择。 遗憾的是，一方面，廉租房的建设在我国才刚刚起步，迫于财力，各地廉租房资源有限，而这有限的资源也主要是针对城市居民开放；另一方面，有些地方虽然建了一些专门针对农民工的“农民工公寓”，但这些公寓没有充分考虑到农民工的实际情况，准入门槛太高，在无形之中将农民工拒之门外。例如，2005年，长沙市政府曾为农民工集中建了618套廉租房，可在推向农民工时，却设定了苛刻的准入条件，比如“入住廉租房的农民工必须月均收入在800元以下、在市区无自有房屋、被用工单位录用在岗一年以上且劳动合同经劳动和社会保障部门备案”，结果，“民心工程”遭遇了农民工的集体冷漠，两年过去了，其入住率还不到5%。由此可见，要让廉租房在保障农民工住房上真正发挥作用，除了要政府舍得下本钱，在公共财政上鼎力支持以外，还要从政策上放开廉租房的准入门槛，无条件向农民工开放。
其二，要迈过公积金这道坎。 除了廉租房，公积金也是保障中低收入群体住房权的重要措施之一。目前，拿公积金对于农民工而言完全是镜花水月之事。当下的中国，老板们的市场道德水平着实不敢恭维，在公积金缴纳自愿的制度前提下，如果指望那些连工资都要拖欠、克扣的老板主动来为农民工缴纳公积金，完全就是“与虎谋皮”。因此，要让公积金也覆盖农民工，依靠我们现行的自愿性公积金制度显然是不够的。这一点，我们应向香港和新加坡学习，实行强制性公积金制度，让法律确保农民工的公积金利益。
其三，要迈过户籍这道坎。 我们的社会保障体系存在着严重的户籍歧视，在住房保障方面，大部分城市对经济适用房和廉租房的申请设定了户籍门槛。比如，在北京，经济适用房申请人的资格就设定为“须取得本市城镇户籍时间满
3年”。可见，如果不从根本上改变现存的城乡分治户籍制度，农民工享受与城里人一样的公共福利，或许永远都只是一种奢望。住房是重要的民生问题。在寒冷的季节里，莱芜市将农民工纳入城市廉租住房保障体系中，无疑是送给农民工兄弟的最温暖礼物。应当看到，农民工是城里最需要改善居住条件的群体。居无定所、寄人篱下，是当前许多农民工的真实写照。有研究表明，长期劳作在城里的农民工，尽管从事的职业不同，技术水平也参差不齐，但他们的居住条件却惊人类似：居住面积狭窄，住房设施简陋，环境差，安全得不到保证，以集体居住为主，家庭形式居住的农民工比例极低。因收入微薄而寒酸，大多数农民工靠自身力量，是难以在城里解决住房困难的。 还应看到，租不起房的农民工，以往被排斥在了城市住房保障体系之外。我国的城市住房制度，具有很强的地域性。一座的城市住房保障制度，主要是面向城里人的。《廉租住房保障办法》的适用范围，是城市低收入住房困难家庭。户口所在地街道办事处或者镇人民政府提出书面申请，是申请廉租住房的第一道程序。就是说，在城里干着最苦、最脏、最累活的农民工，难以共享城市住房保障阳光。居住是一个人生存的基本需要，我们不该忽略农民工这个巨大群体的基本住房需求。党的十七大提出，努力使全体人民“住有所居”。温家宝总理最近说，政府的职责最重要的是要搞好廉租房，让那些买不起房或者进城打工的农民工能够租得起房、住得上房。可以说，农民工的居住问题，从没有像现在这样被重视。城市住房保障体系，理应向农民工敞开大门。莱芜市立足市情，在解决好城市低收入困难家庭住房问题同时，完善和深化城市住房保障制度，扩大保障范围，将那些为城市付出心血与汗水的农民工，纳入到了城市廉租房保障中，这个创新之举值得推崇。 当然，要让廉租房制度惠及广大农民工，仅有一纸文件是不够的。应当承认，地方政府财力还有限，现阶段不可能让每位农民工都能住上廉租房。同时，单身者和已婚者的住房需求不一样。那么，谁有资格申请廉租房，应有一个科学、完善、可行的标准。还有，廉租房保障，主要是通过发放租赁补贴，增强低收入住房困难家庭承租住房的能力。这就需要有关部门多种形式筹措资金，及时、足额地把补贴送到符合条件的农民工手中。同时还应加强监管，避免廉租房制度在具体实施中走样变形。人人应该生而平等，没有人是“孤岛”，农民工的住房并非与我们无关。让我们共同努力，从农民工的居住条件着手，让他们真正在城里安居乐业。可以预见，当社保、就业、教育、医疗、居住等制度更多地惠及农民工时，农民工的未来就会充满阳光，社会就会更加和谐。
中国内地政府很大程度上是借鉴了香港、新加坡等地的经验，将土地拍卖作为财政收入的一个重要来源。可有样学样的时候我们似乎忘了，香港和新加坡都是以相当规模的公屋（香港的公租房，新加坡的HDB等）计划解决了大多数普通市民的居住问题以后，才将土地贵卖，将土产变为有钱人的奢侈游戏。在这种情况下，房价当然不会恶性增长，而老百姓当然也不会怨声载道。而我们，在菜篮子问题刚刚解决以后，就忙不迭地将土地卖到了天价，将地产游戏和国际接轨。虽然是有样学样，殊不知人家是功课做完了以后，才来玩游戏的。
作者：闵家旺2011年10月29日
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