销控秘书备忘录
----------项目前期篇
第一部分
简介
一、什么是项目前期
项目前期是指项目在正式开盘之前的一段时间，主要是为项目能正常启动做的准备工作。
二、销控秘书在项目前期扮演的角色
销控秘书的角色大体可看作是“纽带”，项目与公司之间的纽带，与开发商之间的纽带，经理和销售员之间的纽带。
第二部分
销控秘书自身准备工作
项目前期销控秘书应该对以下事项进行了解和熟悉,以便在项目开盘期间可以使工作顺利进行：
1、公司各项规章制度：包括考勤制度、休假制度等
2、了解公司部门框架，以便在今后工作中找到对接人。
3、熟悉公司销售流程范本，对整个销售过程有个初步的概念。
4、熟悉在销售中所需要使用的各种表格
（1） 熟悉：表格的框架、表格的用途、表格的使用、表格的留存
（2） 包括：《销售流程》中各种表格以及每月或周需向销控部递交的表格（业绩表、佣金回款奖金预算表、未提佣部分情况说明、月度统计表、佣金周报、佣金台帐等）
5、熟悉公司日报、周报、月报格式及内容
6、学习明源软件、EXCEL、WORD、MOSS、OA
7、了解房地产相关知识
第三部分
日常工作
一、销控秘书负责事项
1、办公用品申领及派发
根据项目需要向行政部领取办公用品，在派发时要做好签领手续，特别是价值较大的办公用品，如：计算器、指挥棒等。
2、安排项目人员休假
根据公司及项目的休假制度安排人员休假，休假应提前一周安排，原则上不得提休、存假、换休。
3、制作项目联系人员通讯录
联系人员包括：项目销售员、销控秘书、经理、开发商对接人员、公司对接人员、广告公司、银行人员、保险人员等。
4、整理文件资料
5、与开发商开会的会议纪要交公司存档
会议纪要需要与会者签名后再交回公司存档。
6、准备各种销售资料给销售员
销售资料包括：答客问、来电说辞、来访说辞、沙盘说辞、面积表、价格表、利率表等
7、日报、周报、月报
日报：每天9.30前向销控部报送（包括来电、来访数量）；制作日报台帐上传至MOSS；MOSS中报送日报 周报：每周一将项目周报报送至MOSS 月报：每月3号前将项目月报报送至MOSS
8、开发商证件收集
销控部会出具一张证件清单，销控秘书按清单所列项向开发商收取证件复印件加盖鲜章，交公司存档。
9、明源系统/销控表台帐初始化
在明源系统里建立该项目，录入项目基本资料，并将房源生成，录入面积及价格。
销控表台帐初始化同上。
10、收集项目广告及竞争对手广告
11、提供各种分析报告数据
根据报告需求，提供数据类别不同，但通常情况包括来电、来访中居住区域、购买目的、需求面积、客户年龄、知晓途径、满意因素等。
12、检查销售员在明源系统中录入来电来访情况
如果检查到销售人员没有录，需立即让他补录。
13、协助经理、主管的其他工作
二、项目经理、现场经理负责事项
1、
2、
3、
4、
5、催促开发商办理预售许可证 向开发商申请售楼部电话、网络 与开发商的沟通工作
楼书、DM单、宣传资料、沙盘、样板间、单体模型等的制作 销售文本、表格、销售流程、商品房合同及附件、合同图纸、物管合同定稿并开发商予以确认
6、
7、
8、推盘策略、广告推广、价格体系的建立 开发商提供施工图、预测报告、可售房源 销售人员市调并做出与本项目的对比分析
9、培训销售人员销售技巧、现场规范、法律法规、项目资料
10、置业顾问考核
11、催促开发商前往房管局申请备案事宜，并录入模板
12、售楼部现场公示牌展示
13、梳理按揭流程
14、广告分析
15、监督销售现场礼仪规范、接待规范
16、项目各种制度的建立（接待轮次、休假制度等）
第四部分
附表
备注：所有表格需根据项目情况进行适当的改动。
