蓝色东郊城堡酒吧街项目整体运营策划提案 作者：凡人 时间：2009-7-26 字体：[大] [中] [小]
目 录
第一章、前言
（解读酒吧文化）
第一章、酒吧市场调查
一、前酒吧行业发展的趋势
二、国内（北京）酒吧市场及省会石家庄酒吧经营状况
三、酒吧市场分析
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第三章、酒吧项目概况与分析
一、项目介绍
二、项目分析
第四章、酒吧街项目定位策略
一、项目产品定位、
二、产品价位定位
三、目标客户定位
第五章、酒吧街项目规划
一、项目规划介绍
二、项目亮点提炼
第六章、酒吧街项目营销策略
一、酒吧街项目名称命名
二、酒吧街项目经营管理
三、酒吧街项目收益分析
四、酒吧街项目推广阶段
五、酒吧街项目推广建议
六、酒吧街项目广告推广策略
七、酒吧街广告价格策略
八、结束语
第一章、前言
————解读酒吧文化发展
酒文化，在人类文化的历史长河中，它已不仅仅是一种客观的物质存在，而是一种文化象征，即酒神精神的象征。
“李白斗酒诗百篇 ，长安市上酒家眠 。天子呼来不上船， 自称臣是酒中仙。”这是人们对唐代著名诗人李白的赞颂。
多少年来，饮酒作诗已成了文化我们中华民族炎黄子孙生活中的一个主要因素。并且在我们的生活中已形成了浓厚的酒文化。
说到“酒吧”这一行业，我们还追溯到许久以前。
据了解，酒吧最初源于欧洲大陆，但是BAR一词还是到16世纪才有了吧的义项。吧一词传入我国去仅有10 多年的历史。
十几年前，酒吧作为西方酒文化标准模式被引入到我国，已逐渐走入人们的生活，走入城市的大街小巷。酒吧产业的兴起与红火与整个中国的经济、社会、文化之变化都有着密不可分的关系，酒吧产业经济带已成为我国休闲消费产业中的一支主力军。
酒吧的兴起与红火，与整个中国的经济，社会，文化变化都有着密不可分的关系，酒吧的步伐始终与时代的步伐同步。
“酒吧属于一个聚合自己同类人的空间”这句话很能说明这许多文化人去酒吧的心态， 有人说泡吧是为了要摆脱自己，把自己工作生活学习的压力在所谓的“闹吧”里全部发泄出来，也因此人说泡吧是为了寻找自己，在所谓“静吧”里幽静，舒适，温馨的气氛里去深度的思考去参悟。寻找一个真正的自我，并与同类分甘同味。但是总的说酒吧是一种反叛文化，是深夜不归的无声的默许，是随人们生活节奏应运而生的产物。
无论是在北京、上海等大都市中，风格不一的酒吧随处可见。特别还形成了酒吧集散地（集中式经营）。
到过北京三里屯酒吧的人知道，感觉还蛮有特色。因此，“酒吧”就成了众多小资群体们聚会的场所。
第二章、酒吧市场调查
一、酒吧行业发展的趋势
酒吧在英文中写作“bar”，这个词来源于古希腊语。根据希腊语大辞典，bar在古希腊文中的原意是指木栅栏。
早期的酒吧只是出售酒水的柜台，后来随着酿酒业的发展，酒吧从饭店和餐馆中分离出来，成为专门出售酒水和客人饮酒、交友、聚会、娱乐的地方。
我国的酒吧最早出现在20世纪二三十年代的上海、青岛、哈尔滨、旅顺、大连等一些港口城市，主要服务于当时在中国的西方消费者，一些达官贵人也经常出入于这些消遣场所。在当时来说，这些酒吧还不是普通意义上的平民化消费，包括后来相当长的一段时间内，酒吧或者行使酒吧功能，但不以酒吧名字出现的休闲消费场所，仍然是服务于当时中国的上流社会，所以这些酒吧多集中于使领馆和大型酒店附近。
近20年来，中国改革开放不断深入和经济、社会的快速发展，催生出数量庞大的各式酒吧。随着人们对酒吧的接触增多，越来越多的中国人喜欢上了酒吧这种消费和交际场所，酒吧也不再是贵族消费，而是开始与中国文化相交融，呈现出生活化、大众化和本土化的发展趋势。
酒吧，在中国各地已成为时尚生活的象征：酒店里的酒吧，酒吧街，饭馆餐厅里的酒吧，各种庆典活动的酒吧服务，甚至家居里的私人酒吧，无处不在，无酒不欢，人们臵身其中，有意无意地使酒吧文化变得更加丰富。
酒吧随着社会的发展而兴起，而中国文化的结合必然产生微妙的化学作用，甚至擦出火花。法国红酒拌七喜，可能是至今最“具有中国特色”的创举，又或者将来会有同胞畅饮威士忌之后，酒胆两边生，用唐诗宋词配摇滚乐，乐与怒一番！
在酒吧里，洋酒是否主角并不重要，有趣的是酒里的乾坤，及随之而起的风云轶事。无论你是酒客，酒吧里的常客，稀客，从事与酒吧相关的工作者，或是老板一族，你都会从这里发现一些惊喜。至少，这个“酒吧”的宗旨是为你提供一切，除了酒…… ！
二、国内（北京）酒吧市场及省会石家庄酒吧经营状况
1.国内酒吧市场调查
酒吧作为一种时尚，代表了一种新的消费理念，在近十几年里如雨后春笋般的纷纷落户全国各大城市。并且在文化的积淀中，逐渐的形成了各大都市不同的吧文化，如北京的品种繁多，粗犷开阔，上海细腻伤感，情调迷人，广州的酒吧热闹繁杂，深圳的酒吧最不乏激情......下面是几个大都市的酒吧文化。
说到黄城根的酒吧，人们就自然的会想到“北京的三里屯酒吧街”。三里屯位于朝阳区三里屯合北路东侧，全长260多米，占地近2000平方米，种类多样，有与足球相关的足球酒吧，能看电影的电影酒吧，充满艺术情调的艺术家酒吧，有挂满车牌照的博物馆酒吧，还有利用废弃的大巴士改造的汽车酒吧......男孩女孩酒吧可以算的上三里屯首屈一指的酒吧之一了，酒吧简洁明快，给人一种亲切感，不过这里最出名的是他的巨大的音响。
猴子树酒吧是现代与古朴的结合，典雅中不乏激情。秘密花园酒吧悠闲宁谧给人一种温馨的感觉。总之北京的酒吧各有特色，休闲，情调，浪漫，温馨是其追求的格调。
我们每每说到国际大都市的上海，大家除了联想到美丽的都市夜景和迷人外滩风光。其实上海的酒吧文化更是让大家赞不绝口：沉醉在霓虹都市的风景。“衡山路”可以说是上海的“三里屯”。这里的酒吧鳞次栉比，风格各异。大体上说是三分时髦，四分异域，五分怀旧。旧上海风情成为了人们在新时期追求的一种新的时尚“东海堂”是一个很有情调的怀旧酒吧，年代久远的藏书，古里古气的钟表，旧式的硬木地板无声无息的传出了旧上海的气息。另外守望者酒吧代表了上海酒吧的淳朴，JUDY`STOO是上海喧嚣的标志。
深圳的酒吧：轻快的华尔兹。深圳的城市建筑和人文意象诉说着这个城市的美丽，个性和生命力。酒吧作为一个城市不可或缺的时尚文化标志，在深圳的各个部位蓬勃生长，华侨城酒吧街和海上世界酒吧街是深圳吧文化的滥觞地，华侨城酒吧街给人的感觉是青春和个性的汇集地，那里的吧主大多是很年轻的新新人类，营造的气氛不论是热闹还是沉静都叫人从中找到年轻的感觉。海上世界是外籍消费者云集的地方，异国特色颇为浓厚。
最有特色的酒吧，就是青岛“啤酒街”：“啤酒街”也是一条名符其实的“酒吧街”。啤酒街着力打造一条酒吧景观线，以青啤博物馆和青岛啤酒宫为两大龙头，将沿街的40多家酒店餐饮店“串联”起来，引导道路两侧的餐饮店向啤酒吧和洋溢着啤酒文化气息的餐饮店过渡，除了啤酒之家、啤酒宫等场所外，还将通过营造花园式厂区和街道式花园来打造特色啤酒吧，设计了景观花坛，增加了休憩空间，为市民提供一个饮酒品酒的酒吧风情街。分布在登州路周边的酒吧“动静结合”，价位也分高、中、低等几大档次，以满足不同市民的消费需求。这些酒吧中既有近1000平方米的“欧啦啦”闹吧，也有适合三五人静思闲聊的静吧，总之一个原则就是要来这里消费的市民都可以选择自己喜欢的酒吧。青岛啤酒街可算是酒吧街的特例，它以青岛啤酒及其文化为背景，创造了具有青岛特色的大众的酒吧文化，据报道，开业当天，这条不足千米长（871米）的啤酒街竟然聚集5万余人，鲜啤销量30吨，可见其盛况。
2.河北省城石家庄酒吧行业
根据最近一段时间对国内洋快餐市场（酒吧）行业的调查与了解，河北的起步相对比较晚。
到目前为止，石家庄市的酒吧规模化经营程度不高，酒吧布局存在着过度分散的问题。
育才街是较早的酒吧聚集地，1990年代最红火的时候，出现了家园、NO．99等多个小有名气的酒吧，河北宾馆及河北师范大学的外宾、留学生等是其当时依托的主要对象。
随着这些酒吧关门谢客，育才街的声势也日渐衰微。而近两年兴起的新酒吧，要么以独体姿态占据在交通便利的黄金地段，如单行道、焦点FACE；要么分布在省会各个角落，往往一条街就有一个或几个“社区酒吧”，每至夜深时分，这些社区酒吧往往只有那么几个顾客。酒吧的过度分散严重浪费了资源，并导致了石家庄整个酒吧业水平不高。由于过度分散缺乏竞争，石家庄现在的“吧”个性还不够鲜明突出，“吧”与“吧”之间面孔模糊，大同小异。没有将酒吧的魅力充分挖掘出来，消费者对酒吧的选择随机性很大，依赖性却很小。北京的酒吧街有很多主题性的酒吧，每家酒吧都是一道风景，可在石家庄选择的余地却很小。
就在年初对石家庄人来说还比较遥远的慢摇吧，在不到一年的时间内不但倏然而至、小成气候，而且正在以一种潮流的气势裹挟着省会的酒吧业。据了解，正在筹建以及准备开业的酒吧基本上都以慢摇吧的面目出现。苏格兰、sevenclub、超越神话都已经在开业不久就尝到甜头。sevenclub的有关负责人杨先生介绍，他们今年9月开业，到现在刚刚运营两个月，但已经感受到了这个市场的巨大空间。他说，这个店开业的时候没有做过任何广告，但是很快就有了顾客群。
11月30日开业的玛索国际娱乐(MAZZOCLUB)的负责人说：目前，石家庄的夜店多达500多家，其中慢摇吧之所以在诸多夜店中快速崭露头角，主要是其投资人抓住了当前人们生活节奏快，急需找一个减压的出口的市场空缺。她说，以前一提到减压，人们想的就是激烈的蹦迪以及一醉方休，从市场发展看，这些更适合那些压力不是特别大、喜欢玩闹的年轻人，而很多成功人士和白领则更喜欢浅吟低唱、甚至可以互动表演的慢摇吧。该负责人说，市场是需要细分的，而细化后的慢摇吧之所以能很快“攻陷”那些高收入人群，和这点分不开。
大石门、金马不夜城、怀特酒吧街、国际大道等众多石家庄商业地产都曾经或正在孕育未来的酒吧街。有不少投资商纷纷看好这块产业，建立酒吧街成为诸多公司案头的重要项目。
三、酒吧市场分析
依照发达地区酒吧业的经验，酒吧和一些专业行业一样，需要靠规模化带动发展。无论是北京的三里屯、上海的新天地，还是桂林的阳朔西街，闻名天下的不是某个具体的酒吧，而是整个酒吧街，整个城市的酒吧业。所以，“街”是酒吧业繁荣的载体。
酒吧的兴起与一座城市的文化背景有很大的关系，而石家庄还没有完全形成这种可以让酒吧依托生存的文化氛围，“吧”作为一种生活方式还没有真正进入到省会人的日常生活中来。而商业行为打造的酒吧街势必会很实际，会要求直接收益，尤其是位臵好的地块，在石家庄尚未形成吧文化的今天，这会间接导致普通消费者对酒吧的望而却步，经营者对投资持观望态度。我们在调查中发现，除“七十年代”等
6、7家在建设大街比较集中以外，大都比较分散。“七十年代”等几家房租为24元/月/平米，并保证三年不变，因此而聚集起来。我们在招商时可以参照青岛啤酒街，高中低档兼收并蓄，打造大众化的酒文化，让酒吧街更加贴近普通百姓，吸引更多的人到我们的酒吧街来，人气有了，生意自然就会好。在按这种思路调查中，“牧马人”等几家持支持态度，认为由酒吧街管委会采取统一宣传，统一策划，合理引导吧文化，以平民酒吧吸引人气，各种特色的酒吧生意肯定会好起来。另外有在酒吧消遣的李小姐等人也是持支持态度，准备投资，时时催问酒吧街的位臵和招商时间。
四、酒吧现状分析
我们在做市场调查前，就根据我们选做得项目不是单个酒吧，而是以开发酒吧内娱乐项目整体运营为目的，因此在做调查与分析过程中，我们也围绕着这个主题为目的的！
1、市场诉求，根据本人的亲身体验，在酒吧内部，可供娱乐的项目实在太少，为数不多的几种娱乐方式如唱歌，跳舞，划拳，玩色子。一部分人只是坐在那里喝酒，一部分才会去跳舞，两者形成鲜明的对比，加以舞池的面积很小，又只能上去十个人左右，因此大部分人还是在下面喝酒，而其他的娱乐产品又比较缺乏，娱乐方式单调。在包厢里面，还可以玩玩色子，唱歌，划拳，但这样的相应环境不多，既包厢不多，从而又可以看出大部分人还是在外面的大厅里面。（也有消费水平的原因）在酒吧里，老板是喜欢消费者能尽快地消费酒，因此，应该从消费者心理特点，通过环境与产品的双向刺激来激发消费者的喝酒欲望。从上分析可以得出一句话：酒吧内部娱乐产品以及娱乐方式急需增加！
2、娱乐产品，环境之间的关系 在京都酒吧内部，消费者成分非常复杂，从努力分布来看，16~25岁居多，分析其年龄心理特征可得出：在他们这个年龄阶段，自我控制能力不强，好奇心，玩心很重。他们是追求刺激的一群，但又不落于世俗，他们能理解新事物的出现，并且很容易接受新事物。在这种酒吧的环境里，伴随着强劲的摇滚音乐和酒精所起的作用，他们可以尽情地摇摆，尽情地发泄、释放。这便是他们来这个地方的基本目的。在这里，他们不仅借助了环境给他们烘托出来的特殊氛围，同时，他们这些情趣都以娱乐产品作为载体的，娱乐产品包括了音乐、啤酒、色子等等。因此从上述分析中我们也可以得出一句话：消费者因环境而产生情趣、欲望，借助于娱乐产品去实现所产生的情趣、欲望。
3、产品诉求，产品诉求即产品的设计定位。从前面的市场诉求，到人，娱乐产品，环境之间的关系，我们不难看出，对于开发娱乐产品无非有两个目的：第一从商家来看，是为了更好更快地销售他的酒；第二从消费者来看，是为了更直接更刺激地发泄与享受。这就是酒吧娱乐产品开发所依附的两个信息，也是必须具备的两个基本功能。另外，对于产品设计的具体要求，应该在符合这两个基本功能的基础上通过考虑人与环境对产品的约束来实现产品的诉求。首先，对消费者而言，通过产品来满足消费者必须是产品能激发消费者的潜在需求，通过产品这个执行载体来实现其潜在需求，具体的应该包括能激发人与环境之间的互动状态，即包括听觉的释放，触觉的刺激，视觉的享受。其次，对环境而言，又必须符合特定的有形环境，包括光线的强弱，地形面积的大小，声音的嘈杂度。和特定的无形环境，如气氛，心情等等都直接限制了产品的开发设计。
第一章、酒吧项目概况与分析
一、项目概况
“蓝色东郊城堡酒吧街”项目位于石市东部的建明中路雨东二环交叉口，由于这里的交通发达，附近居民居住较聚众；所以这里已形成了蔬菜、小物品批发市场。
目前，马路两边临街商铺70多套，建筑面积8000多平米，每套商铺都是上下两层结构，单套面积118-160平米。为了能使本项目中购房业主物有所值和提高业主及经营商户的投资回报率,特聘请规范化、智能化的商业经营管理企业——河北东风台商业管理有限公司承担本项目的经营策划及物业管理。以此塑造成华北区域、省城内的品牌酒吧街。
二、项目介绍
东郊蓝色城堡酒吧街是有石家庄东风台商业运营管理有限公司依据石家庄地区现代生活发展趋势，经长期策划、精心构思、细心打造的前卫型休闲消费项目的酒吧街。该项目的位于建明中路和东二环交叉口，马路两边临街商铺70多套，建筑面积8000多平米，每套商铺都是上下两层结构，单套面积118-160平米。
三、项目分析
l 背景及建设内容：东郊蓝色城堡酒吧街依托现已形成商业的区域，据了解；这里的消费客群每天将达到4万人次。
l 建商业酒吧一条街，古商贾产品销售古街。项目进驻酒吧将达到70余家。
l 总投资
l 效益分析：项目共计有70家酒吧在预期的时间内开始经营，预计年租金 万元，二年半即可收回投资。
前期工作进展情况：已完成可行性论证。
l 合作方式：联合投资、合作。
l 联系单位：
l 联系人：
l 联系电话：
邮政编码：
四、优势与劣势分析
l 地利优势
² 目前区域发展潜力较大
² 本案所定位招租需求量较高
² 区域出行交通便捷
² 本案所处地理位臵优势（东二环周边）
l 规划优势
² 石家庄是华北地区发展中的大城市，根据我们对整个城市发展的了解，针对酒吧行业发展中的实际情况我将制定全方位的项目运营与规划。
² 项目在建设之前，我将聘请国际著名设计机构对着这一项目进行全方位的设计。
² 在石市酒吧还处于发展初期，我们将借鉴国外商业管理模式对酒吧街项目进行整体管理与包装。
² 东郊蓝色酒吧街项目所经营的啤酒，属于国内著名品牌啤酒。
² 项目内的啤酒城堡外观将进行统一规划的外观装饰，给消费者一个视觉的享受。引起众多消费者对项目的关注。
l 劣势分析
² 区域环境较差
² 区域内相关配套设施较少
² 目前，石市酒吧消费氛围还没有形成成熟概念，消费者市场还需要有待培育。
² 项目位臵是一个比较混乱的地带，这是一个需要有待升级的建设项目。
第四章、酒吧街项目定位策略
一、项目产品定位、
我们结合石家庄实际，贴近普通百姓生活，从倡导酒文化、提高酒品位、丰富酒知识入手，打造适合“庄里人”的大众的酒吧街文化！
为此，我们准备打造成一个中高档的酒吧一条街。
二、项目经营管理
现代大型商业物业管理的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个统一的经营主题和信息平台之上。由酒吧街管委会，统一规划，统一招商，统一物业管理，统一策划宣传，负责项目整体形象推广、日常现场管理、客户查询、突发事件处理和商业活动的组织统筹等。抛弃只收房租和物业费的低级管理模式，提高所有管理人员的经营意识，树立和经营者荣辱与共的经营理念，把经营公司和酒吧经营者的利益捆绑到一起，共同把酒吧街经营好。
三、客户定位
² 能独立酒吧经营专业人员
² 具有投资欲望商人
² 对洋快餐行业比较了解的商务人士。
第五章、酒吧街项目规划
一、酒吧街整体规划建议
位于河北省会石家庄市长安区的东郊蓝色城堡酒吧街，是一个具有前卫的文化活动繁华阵地。这个项目从规模规划上还算是比较庞大。
在做这个项目之前，我们首先的是要做个酒吧文化氛围较浓的活动场所，另外就是要打造一个酒吧集中式的经营船舰。
规模大概8000平米，有75套二层临街门脸组成，商铺的面积从118-160平米不等，建筑方面没有突出的风格，只能我们自己设计道路和两头的入口处，以体现整条街道的风格。关于规划，我的思路是在道路的南面作酒吧，北面作餐饮。关于活动，是天热时搞啤酒活动，天凉时搞美食活动，当然也可以穿插着搞。啤酒街的思路主要是参照青岛啤酒街。
二、东郊蓝色城堡酒吧街规划思路
东郊蓝色城堡酒吧街位于省会石家庄市区东部的建明东路，由于地理位臵的原因，这里早已形成了一条小饰品、蔬菜批发与零售的商业街。总长1公里左右，其路面宽9米。
l 规划构思 的骑楼式建筑商业街，地处省会城市的东部，区域的交通组织是规划的关键。规划设计是立足于“保护为主、改造为铺”的原则，保护其传统的建筑风格和特色，改造其整体环境，使之与现代生活发展相适应。
l 空间布局 建明东路、民生路两侧建筑呈线型布设，加上传统骑楼的灰度空间，规划采取设臵文化较浓商业街从而取得丰富多彩的空间效果。在空间环境设计上大胆地将景观小品、城市街景雕塑、夜景灯光照明、背景音乐、广告霓虹光等现代环境系统引入步行街，使古老的商业街焕发青春的活力。而后将具有欧洲文化风格在融入地区的特色，提升了步行街的文化格调。
l 创新与特色 规划注重延续传统文化特色和历史文脉，同时科学利用现代设计手法和建筑材料，较好地处理保护与发展的关系。规划强调了可操作性，实施效果良好。
酒吧街接境效果图片
二、酒吧街项目亮点提炼
亮点一：街道景观独特
将塑造独具匠心的街道景观、别出心裁的酒吧装潢风格、丰富多彩的娱乐休闲方式。酒吧街周围绿树成阴，辅以各种灯饰，耀眼的霓虹灯与婆娑树影相映成趣，增添浪漫情调。
亮点二：鲜啤直通酒吧 东郊蓝色城堡酒吧街项目位于省会建明东路，交通便利，离市啤酒厂距离不远，二十分钟后就能让客人品尝到鲜美的啤酒。味道浓浓的新美啤酒摆在客人面前，使人们品尝到了鲜美啤酒的芳香。为此，该卖点将吸引求新、求奇的客人。
亮点三：消费层次较高 因该酒吧一条街地处石家庄东部地区的建明东路，属于新的商贸区域，居民和游客的消费层次高。周边的公司、商务办公楼、商场超市等可以为酒吧街带来一定消费群体。近来随着人流不断增加，届时将有更多消费者前往酒吧街消费。
亮点四：酒吧特色各异 东郊蓝色城堡酒吧街注重整体规划，更强调特色。因此，每一间酒吧都要做到独树一臶、个性鲜明，酒吧必须有自己的标识物，酒吧的门廊、招牌、内外装修格调均要求不同，或具乡土气息，或具异国情调。
在整个街区的部分街道上和人行道上，要绘制一些彩色图案，设立一些雕塑。此外，酒吧街特意强调灯光装饰效果。
酒吧街预想图片1
图片2酒吧街的夜景图片显示
第六章、酒吧街项目营销策略
一、酒吧街项目名称命名
根据该项目地处的地理位臵以及目前发展进度实际情况，我们现对该项目暂时定名为“东郊蓝色酒吧街”。
项目名称解释：
酒吧文化酒吧最初源于欧洲大陆，但由于区域文化风俗的原因，欧洲人对海洋有一种特殊的感情。为此他们在建别墅时大分都选择在海边或是有山有水的地方，他们在对所居住的地方起名为“兰色”为基调。在就是说，特在讲到兰色一些专家学者把兰色定为浪漫的色彩，这与欧洲人的性格颇为协调，为此我们在对这个酒吧街项目就进行命名时，首先考虑的是兰色。
东郊蓝色酒吧街项目地理位臵处于石家庄市去的东部，在过去那里虽然建了许多工厂但由于经济发展受限制，那里属于郊区。我在对这个项目进行命名时，首先考虑我们的消费群体是中国子民。所以我们要结合东西方的结合。
二、项目经营管理
现代大型商业物业管理的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个统一的经营主题和信息平台之上。由酒吧街管委会，统一规划，统一招商，统一物业管理，统一策划宣传，负责项目整体形象推广、日常现场管理、客户查询、突发事件处理和商业活动的组织统筹等。抛弃只收房租和物业费的低级管理模式，提高所有管理人员的经营意识，树立和经营者荣辱与共的经营理念，把经营公司和酒吧经营者的利益捆绑到一起，共同把酒吧街经营好。
招商范围：
根据酒吧街的定位，确定了我们的招商范围，包括酒吧、啤酒屋、特色餐馆等，酒吧包括闹吧、静吧、怀旧吧、体育吧等，啤酒屋包括瓶啤、扎啤、鲜啤等 。
租售政策：
啤酒街由60套商铺组成，总面积约7000平米，单套面积分别为118到160平米不等。
开发商条件：
租金一期450万，首付100万，可分2-3次付清，时间不超4个月。
合同期10-15年，每年租金150万元，第一年免费。
支付方式：付清450万元后，自开始计算租金之日起（第二年），每年支付90万元租金，其余60万元从450万元押金中扣除，直至扣完，然后每年按150万元支付。
根据收益表分析，我们以每套10年15万以下接受比较合适，以此作为我们谈判的底线。
三、啤酒街项目收益分析
1、酒吧街市场收益分析
2、客户投资分析
四、项目推广阶段
1、策略概述
高姿态、高品位的社会公关活动。
引起公众注意的新闻事件营销。
准确针对目标客户层面全方位气势磅礴的宣传活动。
现场展现将来的期望值，给客户以购买信心。
公共关系策略与广告宣传推广并举。
2、品牌形象建立
此时产品尚未完全确定，营销中以渲染北美、欧洲的历史背景、人文掌故以及未来发展的美好蓝图为主，营造气氛，充分发表自己的生活主张，树立对国际菁英们的品牌形象感召。
3、牌强势推广：第一轮推广酒吧街品
将高端产品推出上市，在市场上树立酒吧文化形象。全面整合各方面推广手段，全面带动人气，媒体力度达到最高潮在公众层面确立东郊蓝色城堡酒吧街的品牌地位，在完成项目产品推广销售的的同时为后续的工作打下深厚基础。
4、品牌升华：第二轮推酒吧文化氛围
已有的品牌效应增强了客户对产品增值盈利前景的信心，再针对投资型客户的特点，开展准确有效的推广活动，使品牌进一步提升。
5、品牌延续第三轮推广
再针对投资商户的特点，开展准确有效的推广活动，使东郊蓝色酒吧街为石家庄或北方区域酒吧文化的表，品牌得到永久延续。
五、推广建议
推广策略
推广是本项目起势的关键，也是前期营销策划工作的重点之一。建议推广策略为：一套班子、一本书、一串运动、一个高潮。
1、一套班子
组织专门人马成立一个专门推广班子。由有成功推广炒作经验的知名策划担纲，结合外围房地产及新闻班子记者数个，在制定完整策划炒作方案后，分步、有节奏地开始炒作，预热市场—称其为文攻。利用的主要是新闻报道、人物专访、新闻发布会、研讨会、联谊会。
2、一本书de传播动力
编制项目杂志，目的是营造项目的文化品牌，杂志由有专长的人才编辑，每月一刊。内容主要是项目发展、经营公司企业文化、酒吧文化及古典音乐介绍和浪漫的罗曼迪故事。
3、一串运动
这是推广策略中的中心内容，由于项目得异地文化色彩较浓，推广内容影响力大，我们称之为“运动”，其活动内容主要打酒吧文化街品牌。
酒吧街文化牌是指为项目注入精神和环境的文化的内涵的工作。通过这些推广活动，营造一个“环境文化”、“建筑生态”“人文生态“，为本案“高品质项目”、“消费也是一种享受”的定位提供有力支持，使项目具备更高的附加值，从而“名”、“利”双收。“酒吧文化区域”的概念，可以，同时也要补充一些时尚的要素，全方位塑造高品质形象，才会有投资价值、魅力恒久。
4、一个高潮
通过较长时间的软性推广和炒作预热市场，使开盘正式销售之日达到一个人气的高潮。将这一高潮持续百日，用“闪电术”完成本年度的主销售任务，使销售工作节奏明显、有控、增大知名度、降低销售成本。
六、广告推广策略
（1） 广告宣传 ① 针对石家庄市的经济收入，在项目起步前夕，根据方案中制定的策略可在本地一些媒体进行广告宣传与新闻炒作。依此手段来到我们预想的传播目标。并且还可以在项目周围人群较集中的场所（大型商务楼、商场超市），向一些人士派送精美广告单页（DM）和小礼品等形式。 。
（2） 事件营销 ① 针对我们在对省会市场进行调研的实际情况，制定出我们的投资目标群体，可以举办一个酒吧文化项目推荐会。这样，即提升了项目的艺术品位和形象，又带来了稳定的客源。时机成熟后，也可定期举办这样的活动。
② 学生派对、读书活动。联系本区域几个重要高校的学生会组织，举行一些沙龙派对、读书活动，照样有利于提升品位，吸引学生和年轻人消费。
③ 时机成熟的时候，也可以举办一个以“咖啡和生活”为主题的征文活动。
（3） 服务营销 除去品牌因素，服务对于咖啡消费者来说，是最重要的。
为了做到这一点，需要更多人性化的服务。
① 建立会员卡制度。卡上印制会员的名字，像银行卡一样。会员卡的优惠率并不高，如9.8折。但一方面，这可以给消费者受尊重感，另一方面，也便于服务员对于消费者的称呼。特别是如果消费者和别人在一起，而服务员又能当众称他（她）为*先生、小姐，他们会觉得很有面子。
② 个性化服务。
在桌上放一些宣传品，内容是关于咖啡的知识、故事等，一方面可以提升品位，烘托气氛，也增加消费者对本店的品牌好感。
为多位一起来的消费者配备专门的讲解人员。如果他们感兴趣，可以向他们介绍各种咖啡的名称、来历等相关知识。也可以让其参观某种咖啡的制作过程。
七、啤酒街广告及价格策略
招商广告啤酒美食街招商，面积1万多平米，70多套110-160平米二层商铺，租金20-40元。
其他政策
啤酒街管委会负责统一管理、统一宣传、统一招商。每年的广告
投入及管理费用收取投资客户年收入的5%。
一、价格策略一
二、价格策略二
八、本案结束语
本策划思路是东郊蓝色城堡酒吧街项目策划任务阶段性的工作成果，着重讲述的是东郊蓝色城堡酒吧街开发、招商、项目基础、功能定位、经营理念等，并在此基础上策划了几个大主题的多功能的酒吧街项目，形成一个规模较大、酒吧文化氛围较浓的白领阶层消费娱乐的场所，利用酒吧街项目的成功，可以活跃省会石家庄的娱乐生活。同时也能带给项目投入做出贡献的合作伙伴们的经济效益。
商业规划方案
酒吧一条街是集购物、休闲、餐饮、娱乐、时尚运动等多种商业业态为一体的新的商业业态，其各业态的组合、区域划分、面积配比是否科学、准确，以及各业态的经营方式是否相互配套和协调将直接影响到项目的后期经营、管理及持续发展。
酒吧一条街的运营具有统一管理、分散经营的管理特点。
管理者对其实行统一的集中管理，有组织进行日常运行、物业管理、促销活动等；经营者不参与管理，定期向店铺所有者交纳租金，向管理者交纳管理费；店铺所有者和管理者不参与经营。
针对酒吧一条街的运营特点，结合本项目的具体情况，我们设定本项目各业态的组合、区域 划分、面积配比和经营方式，确保各业态相互带动、客流资源共享、经营方式科学、满足项目定位要求，追求项目运营的最好效果，实现本项目的发展战略目标。
本项目的核心定位为以娱乐为主的综合性商业中心，室外酒吧街及天桥作为项目的内部空间骨架，将本项目内各主力店、专业店、品牌店、餐饮店、娱乐、休闲、设施等有机地串连在一起。各类业态店铺在围绕室外酒吧街排布的同时，充分考虑到项目每个区域的商业价 值和各业态之间的相互关连、带动，以及对整个项目的形象支撑、招商要求、面积要求、物业要求及经营、管理的特点等因素。
一、酒吧
（一）品牌酒吧
1、经营方式：引进多家国际著名的酒吧品牌店
2、区域位臵和规划面积
（1）分布在酒吧街上，面积约100-300 m²不等；
（2）依据A、项目业态定位要求。本项目的业态定位为酒吧一条街，著名品牌
酒吧是其不可缺少的一个业态组成能最大提升本项目的商务价值。 B、品牌酒吧能为项目吸引来众多的消费者，带动整个酒吧街的人气。另一方面也可为本项目带来稳定的收益。
C、品牌酒吧的选址要求。著名酒吧在选址上比较注重项目的易达性、通透性、环境等因素。本项目符合其选址条件。
D、项目整体运营的要求。各个品牌酒吧对项目内位臵的要求不尽相同，有些要求有独立的门面，而有些品牌侧重要求面积足够大，操作间设备齐全就可，对楼层没有特别要求。
因此将各类品牌酒吧根据整体项目运营情况，将其分布于不同位臵。 这样也可以使与其他酒吧的人流共享。对整个项目的人气提升有很大作用。
3、物业产权：出售以利于整个项目的资金回笼。
4、收益方式：销售直接变现，进行资本运作。
5、目标客层：高级白领、成功人士、政府公务员和高收入、高消费 的中青年消费群体，周边学校学生、旅游观光客、周边居民家庭、进 入本项目的每一位顾客，本项目内工作人员、营业员、进场经营的经 营者及业务人员。对于有车一族更是一个极大的诱惑。
（三）玩吧
1、经营方式：引进10-21家国内中、高档玩吧
2、区域位臵和规划面积
（1）分布在酒吧街上，面积约100——300 m²不等；
（2）依据：项目业态定位要求。本项目的业态定位为酒吧一条街，消费群体所追求的时尚元素不可缺少，因此玩吧在业态组合上不可缺少。
3、经营定位
（1）功能类：陶吧、画吧、木刻吧、琴吧、芭蕾吧、时装吧。
（2）手工类：布吧、染吧、玻璃吧。 （3）求知类：书吧、网吧。 （4）童趣类：玩具吧、菇吧。
（5）健身类：击剑吧、跆拳道吧、壁球吧。
（6）啜饮类：茶吧、奶吧、咖啡吧、冰淇淋吧。
（7）美食类：果吧、汤吧。
（8）回归自然类：氧吧、树吧、泥吧。
4、物业产权：出售以利于整个项目的资金回笼。
5、收益方式：销售直接变现，进行资本运作。
6、目标客层：白领、成功人士、政府公务员和中高收入、中高消费
的中青年消费群体。
二、主题娱乐主力店
（一）经营方式：引进1或2家国内知名品牌娱乐主力店，独立经营。如引进名门会所、钱柜KTV、好乐迪等。
（二）区域位臵及面积规划
1、娱乐主力店规划在14号楼的1-6层（临街除外），面积10493m²左右。
2、依据
（1）知名品牌娱乐店的进场，是整个酒吧一条街的主打业态，可以促进本项目物业的保值和升值，以利于正常回报，包括对政府稳定税收资源以及提升酒吧一条街形象都有积极的作用。
（2）主题娱乐店作为本项目的核心主力店。主题娱乐店强大的聚客 功能能极大的带动项目整体人气和客流的合理流动。
